房地產(chǎn)培訓(xùn)-營銷-縣城赤腳醫(yī)生正式版

縣城赤腳醫(yī)生本次分享內(nèi)容縣城市場特點(diǎn)基于縣城市場特點(diǎn)的操盤方式方法通過三個(gè)案例解析縣城項(xiàng)目操盤思路縣城開發(fā)如養(yǎng)豬市場放量小房價(jià)漲，一擁而至開發(fā)，供需失衡滯銷，部分資金鏈吃緊，經(jīng)過兩三年消化庫存減少，再漲再大規(guī)模涌入的怪圈。深層次原因，外來人口導(dǎo)入能力差消費(fèi)基數(shù)有限，且年去化量相對穩(wěn)定。地方土地財(cái)政依賴，開發(fā)降維一般房企實(shí)力無法在二三線城市爭雄為了活下去轉(zhuǎn)戰(zhàn)縣城。鄉(xiāng)村客群為主1、為提高生活水平享受縣城優(yōu)質(zhì)配套資源的購房需求2、婚房，城里有房娶媳婦，城里無房娶妻難3、一二線工作但收入無法支撐其就業(yè)地的購房需求，退而求其次家鄉(xiāng)置業(yè)為將來一二線城市外圍置業(yè)儲(chǔ)值。（我的同學(xué)親戚）宣傳難達(dá)購買決策者農(nóng)村空心化平時(shí)老人孩子傻子狗，宣傳難直達(dá)目標(biāo)客群心理距離大于實(shí)際距離一條馬路區(qū)分城里與郊區(qū)（火爆朋友圈的案例）縣域市場特點(diǎn)熟人社會(huì)縣城市場屬于典型熟人社會(huì)，辦事、購物喜歡打聽熟人特別是在縣城工作生活的親戚朋友，對熟人信賴度高。人少新聞少傳播快信息傳播快，歪曲嚴(yán)重（換法人就是股東跑路）口碑在縣城極為重要面子社會(huì)相比較城市人在縣城生活人對面子更為看重?zé)o論是自身居住環(huán)境還是出行工具，給別人幫上忙感覺有面子（妯娌的故事）關(guān)系社會(huì)無論買房還是其他都希望通過關(guān)系獲捷徑即便優(yōu)惠不大也喜歡務(wù)實(shí)社會(huì)相信眼見為實(shí)特別是經(jīng)歷多個(gè)開發(fā)商延期交房宣傳與實(shí)際相差較大的情況甚至跑路，樣板示范區(qū)雖好但是將來會(huì)建房子不是我的，不如一個(gè)實(shí)實(shí)在在的大門縣域特點(diǎn)貼吧是個(gè)好媒介縣里的大事小情全在里面每個(gè)項(xiàng)目的前世今生、招人一瓶水一根煙的踩盤便利店老板給你的信息超出你想象（他們從消費(fèi)者說市場，他們見著項(xiàng)目成長）給自己一個(gè)角色定位什么樣的外人會(huì)買房，冷衙門的公務(wù)員，根據(jù)自身年齡段做人設(shè)）調(diào)研：面對排外的置業(yè)顧問一開口就露餡怎么辦？領(lǐng)先市場一小步找標(biāo)桿，領(lǐng)先一小步即可。不要太前衛(wèi)，太前衛(wèi)教育成本太高（蔚來城案例+樹強(qiáng)）項(xiàng)目亮點(diǎn)打造面面俱到就是面面不到，集中力量做一個(gè)閃光點(diǎn)（馬的雕塑，十畝私園）項(xiàng)目戶型不要完全相信別人說老板說我的朋友都說的做大戶型肯定買。問卷三室面積越小越好。絕對不能相信別人說，歸根結(jié)底看地段，再根據(jù)熱銷戶型特點(diǎn)改進(jìn)。小結(jié)根據(jù)宗地圖及技術(shù)參數(shù)戶型配比強(qiáng)排，再優(yōu)化項(xiàng)目閃光點(diǎn)產(chǎn)品怎做集中力量辦大事暖場活動(dòng)為了活動(dòng)而活動(dòng)，每天挖空心思DIY，銷售員成了圣誕老人，參與者總是那么一撥人，集中做有影響力活動(dòng)能夠傳播很久的事件。禮品伴手禮一支百元口紅不如一斤雞蛋，（線上游戲及排隊(duì)買雞蛋）成交禮大實(shí)用（幾日游不如一個(gè)大彩電）巧借政府風(fēng)政府直接為項(xiàng)目站臺(tái)難，將商業(yè)行為轉(zhuǎn)化為政績行為（好家庭等各種精神文明建設(shè)活動(dòng)）下里巴人好過陽春白雪一場天鵝湖不如一個(gè)馬戲團(tuán)（芭蕾舞演出的案子與歡樂嘉年華有的吃有的玩有的拿）活動(dòng)怎么搞近交遠(yuǎn)攻與企事業(yè)單位多頻次聯(lián)動(dòng)（如教育系統(tǒng)運(yùn)動(dòng)會(huì)等）他們一句話勝過你無數(shù)宣傳。重要廣告陣地占領(lǐng)（想買的，未來想買的）下鄉(xiāng)集市廟會(huì)路演+鄉(xiāng)村墻體家鄉(xiāng)這點(diǎn)驕傲事自豪感倍增更利于傳播單位運(yùn)用一畝地大于667平米，一公里大于1000米推廣全民經(jīng)紀(jì)人媒婆、保險(xiǎn)經(jīng)紀(jì)人等經(jīng)紀(jì)人管理有責(zé)任底薪+到訪禮+成交獎(jiǎng)渠道老帶新前置積分沒有取得預(yù)售證，先圈地，零門檻入會(huì)先占人，到訪刷積分增人氣、定期抽獎(jiǎng)、老帶新加積分售后服務(wù)老客戶維系，來點(diǎn)實(shí)惠的有面子的（新景送年貨）過年返鄉(xiāng)季除了一票千金還可以搞一些你過年我買單（新景）銷售項(xiàng)目背景：無成功開發(fā)案例、無配套、新區(qū)拓荒盤20萬平住宅。亮肌肉展實(shí)力捐贈(zèng)3000個(gè)書包面子工程做足大型活動(dòng)（悅城花燈節(jié)、萬人馬拉松）有粉擦在臉上工程里程碑節(jié)點(diǎn)活動(dòng)，大門啟幕禮（過氣明星加持）業(yè)主委員會(huì)等一年成交1300套房子，當(dāng)?shù)啬耆セ瘍汕鬃笥曳侵科螽惖亻_發(fā)，無成功經(jīng)驗(yàn)怎么搞？項(xiàng)目背景：不足十萬建面、環(huán)線外剛需盤成功案例參觀異地參觀一個(gè)大型展覽恐龍展一場公益捐贈(zèng)為殘障學(xué)校捐書抵房款+證書及捐贈(zèng)活動(dòng)商業(yè)先動(dòng)+物業(yè)先動(dòng)女保安一道風(fēng)景線，沿街底商快速建設(shè)，便利店物業(yè)運(yùn)營非知名房企異地開發(fā)，有成功經(jīng)驗(yàn)怎么搞背景：土生土長當(dāng)?shù)厝顺晒﹂_發(fā)過三個(gè)小體量項(xiàng)目。一個(gè)住宅，一個(gè)商業(yè)街區(qū)主體思想公司與城市血脈相連，與外地企業(yè)相比更懂家鄉(xiāng)，更熱愛家鄉(xiāng)，是榮辱與共的，口碑勝于宣傳已開發(fā)項(xiàng)目內(nèi)部環(huán)境提升特別是物業(yè)提升口碑，業(yè)主子女考上大學(xué)獎(jiǎng)勵(lì)。為家鄉(xiāng)人關(guān)注的事借助旅發(fā)大會(huì)老