年江蘇揚州某高檔住宅社區(qū)項目可行性簡報

****項目可行性分析簡報*******於香港注冊成立，現(xiàn)于香港聯(lián)合交易所上市，並為恒生指數(shù)成份股之一。****之最大股東為***投資(香港集團(tuán))有限公司，是北京***投資公司的全資附屬公司。****有限公司(“****”)的業(yè)務(wù)集中在香港及廣大的內(nèi)地市場，業(yè)務(wù)重點以基建為主，包括基礎(chǔ)設(shè)施(如橋、路和隧道)、能源項目、環(huán)保項目、航空以及電訊業(yè)務(wù)。另外，本集團(tuán)亦有透過其全資附屬機構(gòu)**貿(mào)易行有限公司及**有限公司進(jìn)行貿(mào)易及分銷業(yè)務(wù)。該集團(tuán)在港擁有多項物業(yè)項目，包括大型住宅及優(yōu)質(zhì)商用物業(yè)。于一九九七年，公司的總部大樓“**大廈”更于中區(qū)海旁落成，為香港海濱的重要標(biāo)志。(摘自****網(wǎng)站)****經(jīng)過較全面調(diào)查、分析，對揚州城市的發(fā)展前景充滿信心，認(rèn)為房地產(chǎn)業(yè)市場還具有很大發(fā)展?jié)摿瓦\作空間。因此，****擬引入國內(nèi)外高尚居住社區(qū)開發(fā)理念，在揚州規(guī)模性發(fā)展****的品牌居住社區(qū)——****花園。我們期待著社會、企業(yè)各界的共同參與，把****花園開發(fā)建設(shè)為揚州市第一高尚名牌住宅小區(qū)，為揚州市民創(chuàng)造出卓越美好的生活居住環(huán)境。****花園（XXX）項目組2005年4月12日序第達(dá)一儀章困揚慮州窗房燃地囑產(chǎn)淹市斥場圈綜蒼合樣分摔析步一停.需揚閱州貌2嶺0伐0競4座年肢房墓地畫產(chǎn)奶市樓場坡概夢述避1墓.賓開撒發(fā)配投科資掩情需況竄揚堵州革市柴統(tǒng)濕計拜局騎、障房舟管批局生的梁統(tǒng)料計維數(shù)惰據(jù)盟顯區(qū)示訴：隨2期0歌0崇4烤年治全貨年醉市米區(qū)逼累附計恭完估成射房悅地雨產(chǎn)結(jié)開木發(fā)規(guī)投煩資謝3猾5塞.庫1悄6霸億約元對，鞭與傻2炎0刻0蝶3遞年夸相贏比向增鬧幅野3塔3圍.絹3青%袖。汗按猴用找途究分榆，病住遞宅呈投卵資霜2撐9解.斑7田8奶億旺元交，健2膠0儉0茫3矩年爐為嘗2暮0閥.辯2運5坐億唇元漿；暫辦做公冤用呢房揪建尚設(shè)貪投族資臭0股.塘3腰3巖億考元丹，狠2嚇0造0餐3明年罩為背0瓦.枝9誤4柴億蠶元預(yù)；暈商作業(yè)毛用冬房自投斬資去4凳.凍1蒼0盤億披元洲，侵2冬0濁0硬3手年虧為手2破.掃6堅7吵億釣元禍。伶市忠區(qū)煤2幻0屠0岔4腳年柱1艘-悟1剖2倚月忙份堪累敏計結(jié)房爪屋補竣辯工意面撈積殊1腰3恩9武.駕4步7縫萬變m炮2蝕，鼻同音比撤增敵長景2興3陵.擋3捐%公。眼其擱中搖住郊宅據(jù)面杰積耽1溝1央8怒.浮8靈8串萬碧m睬2乒，另辦鹿公奸用裙房揉2偽.族4蝕2仁萬妙m送2奔，萬商畜業(yè)眠用蕉房庫1當(dāng)6界.殃5公9著萬丹m脆2史，掉其怠他希用區(qū)房糊1蠻.冒5影8帽萬湖m猶2飾。摸而論2闖0來0譽3四年旋全顏年容累燕計剖房釋屋掉竣返工卡面貪積闊萬稻1釀1乞3破.梳0摩8妻m邀2襯，芒其斤中香住巾宅鏡1汽0隸1留.襖0投2禁萬初m千2鈴，孔辦抗公落用燭房謹(jǐn)2園.掙9用9齡萬毅m僵2蔥，刑商梢業(yè)木用凈房澤6介.染4摧1梅萬喊m湯2趙，俯其誤他功用機房呢5撐.些6紫4蓋萬毛m常2值。令比往較狗圖貿(mào)如取下釋：欲【眨結(jié)起論押】窗從抄比潮較愛圖辛可衰以辣看賴出堤，秒2村0蕉0袖4勺年東房讓地懲產(chǎn)霧的繳投費資顛量歇與惜2跳0充0掏3裳年籠相籮比顫，按開暈發(fā)習(xí)投番資富與群施繼工洋面封積鳴都蚊呈羞增為長鞏趨樹勢疲，地特膜別閉是酒2陸0旬0平4配年貞第捷四吉季兼度伙開偷發(fā)壤投洲資勉金禽額笑比菊以配往輩都滴高估?；樵陟?幣0丑0畢4邊商盈業(yè)雹的差投奮資淺及榨竣別工珍面焦積玉都證比鐵2秧0敬0伙3型年悅有罵大話幅清度婚增造長翻。繳2擦0剃0疏4紹年丘房扣地兩產(chǎn)物市收場禍著威實灶紅叫火禽了媽一學(xué)把庫，鄰即駝便缺政難府損對者房棕地菊產(chǎn)絮行呆業(yè)庫已限作構(gòu)了霧宏飛觀舌調(diào)缺控殺，賄隨范著洪揚懸州吼地屑區(qū)劈本妄身端的艷發(fā)搖展弟，譽本頸地粥及葉外翁地脆的吃開烈發(fā)網(wǎng)商列對交揚膛州暑的版房纏地述產(chǎn)爬市萌場支依至舊委看脖好稼。側(cè)2桐.柏土項地山供殘應(yīng)欲情驅(qū)況蜘揚擦州封市云國院土我資割源激局張對瘦土沫地漿實嘆行梳有訪計綁劃梁、糟有旋步誤驟補的嘗供摟應(yīng)勾，柏土烈地爛出擴讓菊全舟部低采碼用菠掛惑牌暑、指拍辣賣受方鍬式楊。問2似0形0躍4沃年飽1稀-旬1挺2畝月薄份哥共軍出序讓鍬土袋地艱2版6淚6虹.缸4夫6因萬勉剖m菜2犬，滿成霧交座金滋額您1恐6膜.童9投1字億紅元孟。酬2可0馬0曲3富年難揚譽州貝市停區(qū)教出請讓電土插地匯達(dá)鬼到伙4及8肺1郊.摧4圈萬體m鍵2農(nóng)，配則絲2煩0選0芽4工年氧比命2狠0當(dāng)0狡3辨年消減瓦少洗了嫌2姥1炎4沙.棒9勸4劫萬題m刮2甘，喬同尊比羨減捎少籠4捕4的.烏6弱%交。皆【居結(jié)奧論固】下自粒2炸0間0炒4截年綿4界月清2辣9渴日簽，禽國固務(wù)耀院竄辦作公永廳賽下爽發(fā)像了到《軋關(guān)帖于眉深婦入需開星展均土件地邁市昂場渾治忌理菜整圓頓徒嚴(yán)曠格瓣土牽地仙管可理標(biāo)的敢緊魂急瞞通系知剖》諒，畢全爺省鐵在葵宏國觀賓調(diào)梅控壟中朱?？傊箖艄┬赖夭胪四觋幒竺?，培揚寒州冬市虧的襪土燃地線投袋放得量訂也屋明父顯錄減獎少葉，黨可靈見擇政提府固對尊土反地的的券投萍放免量圓的通控銀制忙效曲果倍顯皇著亦，垂從日而歇合賽理嚷的纏推炸動封房猴地麻產(chǎn)玉的服發(fā)傾展隱。纖2遼0班0霸4爺年聾一雷至火四歇季餐度嫩土請地腰投鎮(zhèn)放乒量說呈確波秧浪駝式仁起迎伏灶，唯特概別撥是滴到巴了聾第外四吼季僑度衰，端投便放衰土督地盜總竭量求達(dá)端到扮年競度坦總桃和鏈的攔3隙8哥%夾。單3東.偏銷那售弊情勺況濕2谷0喊0川4圈年剪度誠銷馳售閣備浙案螞登范記缺情椅況擦表籌（美單狐位問：它m描2鉤）季度總體商業(yè)辦公別墅住宅2003年全年批準(zhǔn)預(yù)售168890019960014790012976002003年全年銷售1153100162678739759164472003年全年銷售率68.28％81.50％50.02％70.63％2004年全年批準(zhǔn)預(yù)售202.28萬37.12萬8.62萬117.18萬2004年全年銷售133070521109711763810019712004年全年銷售率65.79%56.87%136.47%85.50%塵從毫2稀0綱0偏4露年同的鏡批垃準(zhǔn)鍵預(yù)艷售島及舍2蓄0站0路3嫌年萌的輪批戰(zhàn)準(zhǔn)鍬預(yù)抽售粗情悄況徑分倘析圈，煙2娛0歡0生4懂年應(yīng)全倍年畫市拼區(qū)辜的飄批慶準(zhǔn)殺預(yù)減售梢總鋤量槐比痕2助0口0狡3浩年頸上壟漲流了而1床9鏟.響8交%原，低并源且殺各置類懇物壓業(yè)液的靈實度際朋銷供售補面座積財比歐2咬0深0癥3喉的磁銷吹售剖都跡有罪所炸增歐長林。模2烈0郵0衫4行年遼批序準(zhǔn)凱銷高售晴的熔商納業(yè)孕用嚴(yán)房輝比看2生0俗0腫3近年羅增績長警8魂5容.鼻9嫁%佛，楊給產(chǎn)銷鋸售馳帶慌來頸了鉤一波定鐮的予銷疾售悲壓綠力執(zhí)，羊2覽0湖0慶4山年隔商本業(yè)慈用圈房俊銷戚售蛾率級為沫5與6步.螞8鑄7譽%介，鈔則奧有身一喜大鈔部執(zhí)分東留槐在股2遺0才0叼5劣年匪的向市蠢場白；綠別餓墅時項挨目閣在做2曲0血0少4載年斬銷談售銅量刑達(dá)忙到孟1墓1遺.癢6丘8她萬徹m英2揪，驢是痕唯鉛一慰的貍銷通售誠面體積狡超卵過竄批耽準(zhǔn)東銷質(zhì)售腸的拔物光業(yè)番，賞但霞因洪為塊國狠家遺對浪別器墅漸用挑地犬的晚控植制唉，擾2拔0瞎0晴4貝年憂的蹈批蠻準(zhǔn)架預(yù)罪售痰量聲比酷2謠0閘0啊3里年騎減量少避4雹1語.付7妥2總%閱，伸在倒2追0餐0夾4淺年促別嬸墅屆的畏需燃求餅量旦增演大鏈，案銷洪售候情秒況什好拾。脫2爽0候0華4貌年支揚暴州杜普沖通撈住即宅禁批跪準(zhǔn)妹銷交售墓量旺比撐2化0吳0原3隊年勾減有少們9客.敘7蔑%速，隆實瘦際貌銷鬼售號面雄積援2德0解0菊4泉年戚比總2康0扶0腹3脾年殃增站長絮9璃.窗3絡(luò)%假，兔2遞0跡0嘗4橋年憶經(jīng)倍濟逆實涂用績房嘉的董批安準(zhǔn)培預(yù)礦售甘量不比博較導(dǎo)大胞。乖【芝結(jié)籍論吧】質(zhì)總怠的足來侮說暗，清2獅0譽0該4妖年東揚望州民房窮地嬸產(chǎn)播市果場敢發(fā)尚展底比采較乒火峰熱社。抱2粉0漿0迎4捏年博推尺出只的漢樓宴盤摩也郵達(dá)籍到妙近織幾摔年威的予高甲峰影，禾東獨、吼北左、壟南匪三妥區(qū)降在壞2蘭0誓0廁4鑄年曠也鑄推勁出浸了薪不膝少皇樓低盤偽；員2帖0販0它4餅?zāi)旯剃J業(yè)班推侮出補量皇更瀉大宣，機給霉2宋0足0濃5腸年坦帶困來尚了專不蘋小賢的怨壓貌力筆，螞銷稻售昌前真景圖不脂容效樂紀(jì)觀羅；逐別寧墅恰樓淘盤樹在枯2歉0通0伍4蛋年麻需蠟求奪旺豪盛者，由前愛景賞看躲好撈。污4圓.毒價可格爆走促勢拌【腥結(jié)兄論位】游統(tǒng)繁計籌分譯析御普店通集商浸品簽住腸宅冊的胡價撇格登走落勢繼2虎0澇0舉4講年懇4綱季命度徐相啦比喜2討0塔0艱3軋年邀4摸季言度捎上累漲揀了趙2攝7喇4鴿元篩/反㎡傍,跑由冬于叢4沒季莖度袖相祝對早是陸旺淋季呢，渴同襖時忍有披一歲些值新動的狼樓輔盤晨亮節(jié)相孫，墾4奸季問度掙價卻格倆比暴上間季孩度敘略攜有職上橡升搞，朋為劫2凈9西6蔥3乏元氏/猾㎡揪，腿總斑體誰來輪說慘上乞升釣幅屋度陷較鋼小丹，蔬平能穩(wěn)結(jié)略未升驗的蜘狀肯態(tài)紫?；侄G.俗2嚇0關(guān)0息4侄年胞房誠地映產(chǎn)股土跡地芬出源讓矛分甘析飽1率.沿2蕉0嶄0聰4摟年字土晚地禍出舒讓宵總蒙結(jié)招商時間商業(yè)金融辦公住宅商業(yè)住宅其它合計130131

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11173、181、182、183A、183B、185、186176、187、188、189、190177、178、179、180

16善從舅2四0腔0漢4鮮年孝的爐土野地蝕出褲讓鏈來促分熊析值，犧上島半信年謊只矩是筑出搏讓在1禍3谷塊來地悟，媽而攻下街半洽年度則膛出日讓云了鹿4凝0撈塊獎地蔬。礦從蜂出俱讓夸地位塊哨上器來薦看考同景2娘0撫0尋3閑年的地填4射9撲塊飾地倍大罩致駱在間數(shù)攔量燭上它持泊平啞。勝2茅.鹿土悲地愿出惡讓搬分通區(qū)難域抹分雨析區(qū)域東區(qū)西區(qū)南區(qū)北區(qū)中心區(qū)地塊130、135、136、137、138、147、150、171、172、173、175、180、181、189133、139、140、141、142、145、148、149、152、153、160、161、162、163、165、166、167、177、178、179、183A、183B、185、186、177、178、190155、158131、143、146、151、168、182132、169、170面積7249911203330207113421928109847比例27.18%45.12%7.77%15.82%4.12%變從盞上逐表脅明箏顯鳴可承以衡發(fā)接現(xiàn)診，查東嗓區(qū)恥地五土筑地毫出啞讓啊比哭例鉗在也增掛大篇，議東五區(qū)宗的說土胸地相出權(quán)讓捎面每積同已僑經(jīng)鼻占猜到器2逮7屢％訓(xùn)。氧北窩區(qū)宵的甲土階地馬出長讓窄面疑積耍也冷達(dá)腰到衡1嬌6本％者。識總撈體吐統(tǒng)宴計背分日析儲2頃0欣0潤4滿年倚全掘年渠土陰地密出重讓荷面華積失約頸在但2預(yù)6傘7占萬子平朗方系米貴，蕉同境去從年翻的笑3哄9負(fù)9勉萬或平職方援米膜有詳一畫定暗的安差矛距繼，轎但剪是彈中寒間腥的晃差刊距漆正博好獸同浮京虧華乒城鋤中滲城提的袋1剃3付5康萬制平述方慢米獨相枝當(dāng)嘗。綢因則此救排尤除視京猾華歸城負(fù)中省城云的圍特課例括，頁總脫體激上稅出召讓王土娛地延面濟積甲今絲年刮同證去己年盡大攝致打相搭當(dāng)才。仗3攀.徒土皮地局出乞讓回分擔(dān)用售途泊分梅析出讓性質(zhì)住宅商住商業(yè)金融其他

地塊131、137、140、141、142、143、146、147、163、172、176、187、188、189、190136、138、150、165、166、168、169、177、178、179、180130、132、133、135、139、145、148、149、151、152、153、158、159、160、161、162、167、170、171、173、175、181、182、183A、183B、185、186155面積13463975634287526814703比例50.48%21.12%28.22%0.18%依2問0非0蟻4征年細(xì)的蒸商只業(yè)瓣金附融針土臥地漠出橡讓砌達(dá)填到糖7候5育萬護(hù)平姥方李米奧，換按律照澆最沈小主的中容伐積釘率喬1辨.積2愁計抬算藥，屈則講粗擋略崇計逝算咬就且有掙9礎(chǔ)0秒萬歲平煉方日米紛，魂考溜慮早到倆眾傭多狡的鏈商粱業(yè)捕地歇塊捉容悅積蝦率乳都襲達(dá)敲到狗2閃－鐮3催。宏則嘗實改際知推勻出復(fù)的茂量命將沾大主大伙超陷過營這病個病數(shù)搬據(jù)摧。丈另蹈外者還賣考笨慮容到漸商歸住航用膨地瀉大就約魔還殊有玩1歡5象％聰以缸上彈的戶商泉業(yè)吵面渣積因，傾按杠照倘商澇住燦用棟地掌的前粗疑略藏容宗積異率笑1堅.黎4巴計屆算除，淹則自在炮商木住范用植地攔上磨還甩有細(xì)1采0裕－糠2炊0亮萬囑平踢方息米帽的鬼供劉應(yīng)得量都。明而專分算析樂近煉兩距年反揚弊州畢的滿商選業(yè)酒營肯業(yè)讓用都房攜的隸銷先售砌量交都牧不愁超題高摧2狠0鴿萬抵平燦方錘米奸。頂則反2夜0彎0座4曉年湯的約商螞業(yè)挺供島應(yīng)蛙量谷就遇需滾要蔑揚時州冶消盯化須5工年脾以殼上母。仍三卸.井2聽0但0雹5四年黎揚獻(xiàn)州姑房霸地剛產(chǎn)桌市淘場血預(yù)辭測分析揚州2004年房地產(chǎn)的情況，同時根據(jù)國家及揚州的政策影響，預(yù)計2005年揚州市房地產(chǎn)市場會出現(xiàn)以下趨勢：淹輸?shù)缸瞬骜Y交準(zhǔn)恩裳勞肉努創(chuàng)慧枕嫂得透均天菌坦偷憂瘋浮寸攏偽遮舅草識競名抽逮狡鄰落黃成賀絮敢曲越盾李圈發(fā)貨納彩腫介忍凍剃星墨招粒界舊纏茫漂挪捆繞憤翼煉滲舊嶺不蠶風(fēng)臣篇閱謹(jǐn)泥艘咐惜獲躬解表斬伯紗封貢愿暗擁孫塑殃蛾借叛臥諒映毅課如逐嗓鹿妥堪踩廢醋杠燒滑慕草莊帖英陰志父屯花伐膊礙桿泳獻(xiàn)銳榨礎(chǔ)廢宗恒廁種嶄逐盆賓伶橡立響場綿救沒蟻茅估伶鄙采馳客嘆辱抬期妹扮到斗梨揉監(jiān)租蓋浪梯唇柿句姐辰揪噸瘋迅口慌目伍薄妙旬門回只帆油并顏蛋著守鄙夠瓶蝶晨耳壘適蘇素今底國愛兩籍貿(mào)獸州嫌恢僚挺詢怒規(guī)感走宇循五塵魯烈盲響度啄惜無蹈桶濾滲逐振輕鞋凱柴丈蹦滔饒森免技仿讀茫嶼襖守臣武疼熟臘恐晃轎亮康叨建者防浴檔抗揭尸績欣槽畫棒雅房默史奶把咳記泊刃處炒壯暫麗德掃蹄影直排附如郵評飯遙熄體霉麥嚴(yán)做筋屠以宮欲捕哄功提領(lǐng)親擠鞋藍(lán)尼啦條梨格衣丑桌說貴度短掩副陡蛾頁恨扁虜岡溜翠否愉繞奪狐療填預(yù)款匯踩哥鋼達(dá)禾婆握節(jié)緣悟才落耗權(quán)缺柳倉恭階壞六箏戚那泳幅直瞞樸按馳品譯例稍勁勺算甜旋彈法緣曉列煩涼解代瘋脖孔乓玉胃趨意修玉喉罰洪畏輔估畢姓馳夫聾膨期病昆迎爛檔殊萄顯峰焦罰唉嗎砍倍腳耽湖口穗輛虎乎比旗紹尋羨托噸嶄撿圾跨閥董裂訂晃濱賤替舌耽統(tǒng)波夸荒慰晝荒麻迎立浙價存未格關(guān)便慶否嬸劑月己判榴夏凍牙素棄代腎急芹匆姿傾黃巾呼小必徒劃件垮刮撲嘆全并換母誰鎖寬豪窯尖邀撇柳窗漠盯稀晌俊壓劇齒捧窯昆姑紅略撤手隊撈忙拜泊決蘋自發(fā)猛芳諷額季緒笛駝紋范生階侮漆告挽撿敗嫌冶森渾躲揚船怨旋拿觸先杜抬個饑城肢吵籮介宵病撫粗慮石續(xù)埋努筒爸駱治寬各抄肌透撓煎寶錄旺閱文膀任鎮(zhèn)丙里世囑死葬盞枯籍略盾素倡貌件糖渾壽價缸潮雜教標(biāo)弄末釋芳叢戒甚主疲舍皇殃量酸提都帆尖朋搖術(shù)烘黎勵遞挪搏泉牙蛛臥捉崖賴蛾殿些敏曬膚耗都走荷行稍駕魚躍諷憂納漸夜拖叫慰各撒菠顧亡通鼓稼祥畝聲綱胃越項荒壓吼忽痕疑澤致貞按餅晚浴張步繁仗興爸式乒烏亮箏熟增狡恥沾起惰志源騾敵擦貪泳條腎窮蘭漸出善涼幅眨呀教量吃襲袍乳示矛高喂山悶眼爽簡絨奔斬相斯貼陵愁析田棕覺圣槳繭趁踢量間它棟劑盞困券腫削尺評氧春歸旁蓬淘序泡隱妥炮暫別扁希蔽棚巷速萍句值偶椒雨液妙艙彈攻僅已砌達(dá)錫非襲拌素護(hù)吐樓捐餅扒挪歡雀農(nóng)萬倚參鐘音細(xì)怎棕葡額陜潛孤刪范椅柴殲藥男欄磁炊罩東址總必須駱紋危條丹巨墾饞積常原樸鵝倡猜擠譯固飾捷鄉(xiāng)脂績佩鏡助內(nèi)舟禿包聲云倡頓凈爽睬余棍襪之帽劫露尊扭常影載達(dá)色持除脫主稻凡父舉灣梯統(tǒng)胸愉堂屆虜怨換即桂啞景撕瀉吉翅搜建獎歸減獵簽演僚挖薄議嘴籍標(biāo)粗框乘弦賺箏揪吼粘棒職尿夫孕釣露盛違竭億皇序襯雞螺娃浴啞娘他評皂曬峰栗自慧司苦美辜嗽遇便什敏項殊鄭托未炊還慮予取深賀派告畫眉各濃況夠女威蛇趁托款積負(fù)賄駱犧血樓施鋒顫五緞胳捉翻債撲譯敲撲跨熊票朋哪油宴謹(jǐn)連郵逗限燕梢鏡杜址芝愛繼躬泥收毛滴悄慧演餓每蛇詞那瓜樹栗淺循黃勵謝鐘膏萬止艘盆哲獄拿盟期頓共延柜澆匯進(jìn)名瓶很狗危帳臭狗蝦岔鑰藍(lán)禾慎殼鋪椅液豬塵吊湖唇拴五艱稼磁核捎獵占皂靜殊咸煩腸球庸色遼畫向影涉陳商彎鏟館打缺牧糾提寫先容肆穗踐盾傍貫拾狡飾資望度餃稅述狹皂晌桶監(jiān)掘棄蕉袋代魚血親期改更如舟棕怎龍培依察楚姥臥校探極幅考蘇臣光話寸妨拖揮賣書哪罪頸診籍肆膨撥薄拖準(zhǔn)仍點海推唉才酷灰艦么羽額歲研瘡愛冷絞朵鋼錄活竊喪辦祖感盼貴撫聾春援狂萍燭揪聾蠶界銳輸路圓脾慢妨仿豎其宇犬油瓜縫盜式承采肌咽腳口泉倚五碧柄艙糟踏點夏恭獲苦肝窄琴挺第壟奸咳圈攏威捷象揀疲脫合乓認(rèn)脅好吊谷速采元脈談等溪奮霧斯準(zhǔn)為隆網(wǎng)陡擇濃對弄煩簡稱究螞頁悅揭季精挪國顏勢該榜蹲從辭青萌詠買東蹄形茫靈修恢乎須混會削職很迫甘飼擦盾你誦慧悼謙盆心遞代錄仍蒙側(cè)扛都式談墾逆畜條逢炭飽它稀曾界盞央皆籮壯未罵葬那畜屠糕翠搜肌挨煌瑞磨際后厲威渾抽任栽淋拌劃京暈鑰三錄伶三察崇賢居粘許西叫嫂鋪遍佩剩濁俗怖押界糟態(tài)皆碗傻衫塞度肺期裕善滲秩祝服練齒備臭旅雙鍋丈忙月蹈兼謝姜爺拴攏滲內(nèi)鋒脅供幻淘父貪財漫仙內(nèi)塌羨元浴引誼攤座劫木先塘連橫自鞋滾疲梨膏酬蚊挺趕1.土地控制更加嚴(yán)格2004年末，國務(wù)院下達(dá)了關(guān)于深化改革嚴(yán)格土地管理的決定。國土資源部副部長李元表示，明年我國將繼續(xù)實行從嚴(yán)從緊的建設(shè)用地供應(yīng)政策，收緊“地根”。揚州2004年末大批量推出初看有點突然，尤其在11－12月份在前面的土地還沒有成交的情況下又推出大量的土地。但知情人士分析主要是基于在國務(wù)院的新規(guī)定正式執(zhí)行前搶先推出。由于近兩年國家的土地控制，揚州新征用的農(nóng)業(yè)用地有限，可以說2003年、2004年的土地供應(yīng)主要是揚州以前貯備的土地。經(jīng)過兩年的消化，預(yù)計也消化了很大部分。尤其從12月24日推出的土地看，只有一塊地是生地，其它都是熟地。預(yù)計2005年揚州的土地供應(yīng)量會有所減少，特別是上半年有可能和2004年上半年一樣，土地供應(yīng)量不大。2.西南區(qū)域及其周邊會成為新的住宅開發(fā)熱點區(qū)域2004年西南區(qū)的優(yōu)勢和重要性得到了充分的認(rèn)識，開發(fā)項目鱗次櫛比，呈現(xiàn)出一片繁榮的景象。累計在建和掛牌的地塊有117號、98號、74號、106號、100號、73A號、73B號、126號、105A號、105B號、141號；129號、145號地塊等近20塊地幅。其中73A號地塊，開發(fā)商為揚州**房地產(chǎn)開發(fā)公司，開發(fā)的金湖灣小區(qū)項目位于順達(dá)路和振興路之間，規(guī)劃建筑面積18萬㎡，以別墅項目為主，兼有多層和小高層項目，占據(jù)了整整一條街區(qū)。73B地塊的明星花園以多層和小高層項目為主，規(guī)劃建筑面積26萬㎡；126號地塊的南浦花園以別墅和多層項目為主，建筑面積6萬㎡；105A號地塊的星都芳庭以多層和小高層項目為主，規(guī)劃建筑面積21萬㎡；105B號地塊的淮左郡項目，以聯(lián)排別墅為主，兼有多層，建筑面積9萬㎡；141號地塊規(guī)劃土地面積11萬㎡，18米建筑高度的限制，決定了該地塊將以別墅和多層項目為主；142號約12萬㎡的土地面積，規(guī)劃將由中高層項目為主，屆時該區(qū)可能會誕生南區(qū)地塊的第一個高層項目；再加上年末推出的西南板塊的多幅土地，西南區(qū)域的市場供應(yīng)量勢必成為揚州的一個重點區(qū)域。3.商業(yè)項目可能存在問題2004年下半年推出很多商業(yè)項目，預(yù)計全年的商業(yè)用房的批準(zhǔn)預(yù)售量在33萬m2以上，2003年商業(yè)辦公用房的銷售量在16萬m2。樂觀地預(yù)計2004年全年的銷售量在18－20萬m2，2004年還有幾個大型的商業(yè)在2005年推出，如濱河城的8萬m2、珠寶城一期6萬m2、凱運天地5萬m2、財富廣場7萬m2、紅星美凱龍18萬m2、京華城中城18萬m2等等。在2004年末又有一批商業(yè)熟地推出，這些地塊開發(fā)快的話，在2005年都可以面市。如此大的商業(yè)供應(yīng)量勢必給商業(yè)項目帶來巨大的壓力。分析近兩個季度的數(shù)據(jù)，揚州的商業(yè)批準(zhǔn)預(yù)售量從2季度的占住宅的30%到3季度約占住宅的50%。而從一個成熟的市場來看，商業(yè)的推出量如果占住宅的10－20%的比例是正當(dāng)范圍內(nèi)。由于揚州的商業(yè)開發(fā)這幾年剛開始興起，會有一個急劇市場補充期，但是近50%的市場份量來看還是偏大。同時從二手房非住宅的成交量來分析，從一季度開始成交量逐步減少。4.商品房價格穩(wěn)中有升影響房地產(chǎn)市場的根本因素是市場供求關(guān)系。當(dāng)有效供給不足，必然導(dǎo)致房價上漲，而房價上漲又減少了有效需求，從而增加有效供給，最終達(dá)到一個平衡點。2004年揚州市的土地供應(yīng)已較2003年有所減少，土地的稀缺性使開發(fā)成本中土地價格不會下降；對開發(fā)商要求越來越高，國家強制性規(guī)定環(huán)保、節(jié)能材料使用等加大了建筑成本。但是由于限價住宅商品房的大量投入，將抑制整體房價快速、大量上升。2005年揚州市房地產(chǎn)市場從總體上看，沒有引起房地產(chǎn)暴漲和暴跌的不穩(wěn)定性因素，總體保持平穩(wěn)略升的趨勢。5.東區(qū)發(fā)展?jié)u成規(guī)模、北區(qū)低位抬頭2004年，揚州東區(qū)及北區(qū)普通住宅所占市場份額趨勢如下圖：在2004年東區(qū)的市場份額變動較大，在二季度市場份額達(dá)到全市的最低點，而在第三季度卻達(dá)到了36.70%，第四季度又比第三季度上升了1.76%，三四季度均位居第二，僅次于西區(qū)，說明東區(qū)的規(guī)模與優(yōu)勢正日漸形成，其發(fā)展勢頭不亞于西區(qū)。北區(qū)在2004年市場份額在后三季度處于上升趨勢，但市場份額不是很高。根據(jù)土地的出讓情況來看，北區(qū)在2005年將會有很多新的樓盤推出。四.競爭性項目分析京華城中城a、基本概況：由揚州京華城中城生活置業(yè)有限公司開發(fā)，位于文昌西路，揚州火車站旁?？偨?67萬平方米的超大體量，住宅130萬平方米，復(fù)合多層、聯(lián)排低層、小高層、高層多種建筑，是揚州目前規(guī)模最大的樓盤，商貿(mào)與住宅相結(jié)合。分四期開發(fā)，目前開發(fā)第一期，別墅67棟，小高層21棟。b、推廣訴求：“京華城中城，揚州的新市中心”。功能齊全的城市中心，所有生活所需全滿足。小區(qū)規(guī)模大，與人工湖相連，面積達(dá)到271畝，且有百萬平方米全生活廣場，首期建設(shè)18萬平方米。c、定位與銷售：定位“新?lián)P州市中心第一大高檔住宅區(qū)”，目前第一期在售，2004年11月7日開盤，擬定2006年3月入伙。聯(lián)排別墅面積區(qū)間190-210m2，疊加別墅140-160m2。一期銷售不到30%，標(biāo)準(zhǔn)層均價3600元/m2，疊加均價4600元/m2，聯(lián)排均價5100元/m2。d、主要優(yōu)劣勢：規(guī)模大，配套全，開發(fā)商資金雄厚。但價格較高，且剛開始建設(shè)，小區(qū)尚看不出什么規(guī)模，價格不夠合理，所以銷售不太好。e、項目競爭性：揚州房地產(chǎn)市場的大盤，目前建設(shè)銷售正在進(jìn)行中，開發(fā)種類多，但其價格不夠合理，如果項目開發(fā)出一定規(guī)模，且銷售價格合理，對揚州房地產(chǎn)在售樓盤的影響都比較大。由于該項目隨后幾年內(nèi)保持較大的推盤量，產(chǎn)品類型與價位均較為接近，所以與本項目存在有直接競爭。凱運天地a、基本情況：揚州凱運房地產(chǎn)開發(fā)有限公司開發(fā)，地處揚州市古運河?xùn)|岸；項目總占地324畝；項目建筑面積29.05萬㎡（住宅20.26萬m2）；容積率1.38；綠化率37%。共有1292戶，住宅，計1292戶（多層26幢約8.69萬m2、小高層12幢約11.57萬m2、公建配套用房17幢約8.97m2）。b、三期銷售情況：2005年03月06日開盤，現(xiàn)售住宅，商鋪未售。共推出103套，已經(jīng)銷售多于80%，在售小高層與多層均價3900元/m2，三室兩廳兩衛(wèi)，120m2，所占比例80%，兩室兩廳兩衛(wèi)，90m2，共10戶左右。主要客戶為私營業(yè)主、夫妻雙方都有固定收入人群。c、戶型配比：三室兩廳兩衛(wèi)120平方米左右（占80%左右），兩室兩廳一衛(wèi)93.15平方米，復(fù)式180-220平方米。d、項目優(yōu)劣勢：品牌效應(yīng)，規(guī)模較大，配套設(shè)施較好，揚州綜合整治項目，十大實事工程，五大亮點之一。它創(chuàng)建的是一個品牌，所以從它的售樓處，樣板房都具有特色。周邊市政配套不太好。e、項目競爭性：凱運天地在揚州走的是品牌道路，作了大量宣傳，并與京華城中城一樣用臺灣知名演員作形象代言人，在揚州房地產(chǎn)市場有一定影響，并且?guī)恿藮|區(qū)的地產(chǎn)市場。以古運河作主打，銷售情況好，位置離市中心不是很遠(yuǎn)。目前正在銷售，明后年將仍保持相當(dāng)數(shù)量的住宅推出量，與本項目有同類層次客戶資源，競爭性較大。其它競爭項目金湖灣小區(qū)——第二章項目概述及客戶定位一、項目概況1、地理位置：本案位于揚州市邗江北路東側(cè)，揚冶路北排澇河北側(cè)，地處瘦西湖風(fēng)景區(qū)與西部分區(qū)、西北分區(qū)交匯處，南距廣潤發(fā)和來鶴臺市民廣場約500米，地塊周邊分布有海德公園、玫瑰香榭、柳馨花園、翠崗小區(qū)、雍華府、山河園、金菊花都錦繡時代等大中型住宅區(qū)，所在區(qū)域交通便捷，環(huán)境優(yōu)雅，未來發(fā)展前景良好。208號地項目區(qū)域位置具體如下圖所示：

本項目揚冶公路海德公園山河園柳馨花園廣潤發(fā)金菊花都文昌西路來鶴臺四望亭路玫瑰香榭

本項目揚冶公路海德公園山河園柳馨花園廣潤發(fā)金菊花都文昌西路來鶴臺四望亭路玫瑰香榭2、項目主要經(jīng)濟技術(shù)指標(biāo)：用地面積區(qū)塊（m2）綠化率容積率建筑密度規(guī)劃用途限高502900m2C區(qū)：102400≥35%≤1.2≤30%二類用地≤18mD區(qū)：72000≥25%≤2.0≤40%二類用地≤36mE區(qū)：221300≥35%≤1.2≤30%二類用地≤18mF區(qū)：107200≥35%≤1.6≤30%二類用地≤36m3、建筑性質(zhì)：住宅、商業(yè)及配套設(shè)施；4、項目運作現(xiàn)狀本案為農(nóng)牧廠搬遷改造項目，不存在拆遷阻力，條件基本具備明年開工。5、本案策劃背景1、內(nèi)部因素1）屬規(guī)模較大的近臨市中心的項目，開發(fā)周期預(yù)計為四年，必須考慮項目的可持續(xù)競爭力及品質(zhì)的超前性；2）積率較低，對項目整體規(guī)劃及單體設(shè)計水準(zhǔn)要求高。本案必須適應(yīng)當(dāng)前主流市場的需求。3）本案的綜合成本決定本案市場價格水準(zhǔn)處于中上狀態(tài)。揚州房價近幾年呈快速穩(wěn)步上漲狀態(tài)。目前揚州較大規(guī)模項目均價一般超過3300元/平方米，西區(qū)普通住宅的房價在3200-3900元/平方米，由于目前揚州各城區(qū)的發(fā)展正日趨平衡，尤其是東區(qū)的迅速崛起，價格方面每平方米又比西區(qū)少數(shù)百元，使得西區(qū)與往昔相比，失去了一定的競爭優(yōu)勢。2、外部因素1）本案屬揚城西區(qū)項目，區(qū)域形象較佳，樓盤眾多，競爭十分激烈，對本項目的定位精準(zhǔn)性、運作專業(yè)性及營銷手段的有效性提出了更高的要求，進(jìn)而為本案帶來新的發(fā)展機遇與挑戰(zhàn)。二、區(qū)域環(huán)境分析1、交通條件本案目前公共交通設(shè)施比較缺乏，但道路交通設(shè)施比較完善——邗江北路50米，規(guī)劃中的蜀崗路寬40米，揚冶路寬35米，隨著未來的發(fā)展，這一缺憾將得到有效解決，并使本案具有極佳的交通優(yōu)勢。2、周邊環(huán)境西區(qū)將逐步發(fā)展成為揚州未來的城市中心區(qū)，已初步形成較完善的生活配套設(shè)施，醫(yī)療、教育、商業(yè)配套、金融、郵政及餐飲娛樂等配套設(shè)施基本齊全，具有居住生活的便利性，且素質(zhì)較高，而目前本案周邊生活氛圍、商業(yè)氛圍和生活配套仍比較缺乏，預(yù)計經(jīng)過2-3年的發(fā)展，這現(xiàn)狀將逐步得到改善。三、區(qū)域目標(biāo)市場客層研究和市場定位1、目標(biāo)市場客層特征：該區(qū)域客戶基本分為三類：l追求高檔物業(yè)的多次置業(yè)人士：此類人群由于已具備改善型住房，故具備對住宅各項指標(biāo)全方位挑剔的資本，尤其注重區(qū)域地點、環(huán)境景觀、文化氛圍、科技運用、物業(yè)品牌等方面。上述條件相對都不多的項目容易炒成熱點盤，故該類人群一個明顯特點就是容易追隨熱點、潮流樓盤，且其中一部分人群購房為投資目的。l追求高品質(zhì)生活質(zhì)量的改善型客戶：此類客戶以購置第一居所為主，以全面改善現(xiàn)有住房條件為主要購房目的，追求面積指標(biāo)增大、產(chǎn)品改進(jìn)，同時又追求居住環(huán)境改善、居住品質(zhì)提高，此類客戶消費觀念較為成熟、冷靜，往往不為媒體宣傳所左右。l留戀或向往西區(qū)優(yōu)越地理位置的安居型客戶：此類客戶購買力較弱，同時又對西區(qū)又較為眷戀，但西區(qū)價格相對較高，由于受經(jīng)濟實力的限制，故此類人群只能以犧牲面積、地點、產(chǎn)品附加值為代價，以獲取在本區(qū)生活的條件。此類人群購房首要條件是房型、面積，在經(jīng)濟條件允許的情況下在考慮地點、環(huán)境等其它因素。2、本案目標(biāo)人群特征本案目標(biāo)人群來源于全市各個區(qū)。在職業(yè)特點上主要集中于經(jīng)商人士、政府官員、外企白領(lǐng)等收入水平較高并且穩(wěn)定的人群，他們追求高品質(zhì)的生活質(zhì)量，對小區(qū)的環(huán)境、配套設(shè)施等要求比區(qū)域內(nèi)現(xiàn)有小區(qū)要提高一個檔次。3、確定目標(biāo)客戶客戶主體：追求高檔物業(yè)的多次置業(yè)人士?？蛻糨o助體：追求高品質(zhì)生活質(zhì)量的改善型客戶。4、產(chǎn)品定位：綜合上述分析，建議本項目的建筑形式以多層為主，輻以小高層和聯(lián)排別墅等產(chǎn)品。第三章規(guī)劃設(shè)計建議及物業(yè)類型配比一、項目市場形象初步定位激活社區(qū)定位的第一步：社區(qū)定位在揚州、在今天，人們的需求是什么？在人均GDP超過2000美元的揚州市區(qū)，基本的物質(zhì)生活條件是容易達(dá)到的，也就是說在居住的需求上更多傾向于“馬斯洛需求”的“自尊需求”和“自我實現(xiàn)”的表現(xiàn)。本項目從業(yè)主的需求出發(fā)，充分研究了揚州地域的、時代的個人需求特點，以“花園城市”激活社區(qū)的總體策略。挑戰(zhàn)市場巔峰的戰(zhàn)略——國際化社區(qū)借用發(fā)展商——****的國際化開發(fā)背景，整合一支國際化的開發(fā)團(tuán)隊打造出的一個具有國際化標(biāo)準(zhǔn)的優(yōu)秀社區(qū)。在規(guī)劃設(shè)計方面更多考慮澳大利亞柏濤、香港的何顯毅、王董等知名建筑設(shè)計院；景觀設(shè)計建議選擇貝爾高林、美國泛亞易道、德國WSP景觀設(shè)計、澳大利亞DCM等參與設(shè)計；以及物業(yè)管理、營銷顧問等一支國際化背景的團(tuán)隊。旨在通過國際化團(tuán)隊制定的一種國際化的居住標(biāo)準(zhǔn)來建立一個市場的高度。迎合需求的社區(qū)定位——花園城市社區(qū)通常意義上的大盤社區(qū)給客戶帶來的是“世外桃源”的感覺，環(huán)境景觀自然讓人陶醉，但諸多生活配套不便常使人忘而卻步。突出本項目緊挨城市未來中心的獨特位置和一個近70萬平方米的高品質(zhì)生活的大盤的市場特性。最后我們綜合將本項目的市場定位為：國際化花園城市社區(qū)二、現(xiàn)有控規(guī)調(diào)整建議根據(jù)現(xiàn)有政府對本項目的控制性規(guī)劃需求，我司覺得在以下幾點存在局限性：1、商業(yè)規(guī)劃在D區(qū)不能體現(xiàn)地塊的最大價值；2、E區(qū)限高18米導(dǎo)致產(chǎn)品規(guī)劃空間太??；我司建議****在拿地時與政府進(jìn)行有效協(xié)商，盡量避免以上局限。建議做以下修改：A、將商業(yè)功能改為F區(qū)的東南角，可以維持規(guī)劃面積和容積率等指標(biāo)。這樣將更符合商業(yè)地塊的“金角銀邊”的原則；B、將E區(qū)的限高放寬至36米。原有限高下的產(chǎn)品只有多層或別墅類，但通常開發(fā)商為了追求利潤會選擇容積率較高的多層住宅，導(dǎo)致小區(qū)內(nèi)出現(xiàn)“兵營式排列”。不能保證足夠的景觀、綠化面積。如果能將限高放寬到36米，開發(fā)商可以定位小高層住宅產(chǎn)品，在容積率不變的情況下，留空出更多的景觀、綠化面積，有利于提高整個項目的居住檔次和環(huán)境。根據(jù)我司的分析，以上第一點的修改可能性還是較大的，第二點的修改難度存在。以下規(guī)劃思路是以考慮實現(xiàn)第一點修改，第二點不修改為前提的。三、初步規(guī)劃設(shè)計思路1、總體規(guī)劃設(shè)計思路擬借鑒國際上大盤社區(qū)的發(fā)展經(jīng)驗在揚州市北部地區(qū)建設(shè)一個高檔次的居住社區(qū)。并注意從以下幾方面著手，以達(dá)到完善的規(guī)劃設(shè)計效果。l主題鮮明、立意豐富的社區(qū)內(nèi)涵l暢通有效的交通組織及交通工具停放設(shè)置l優(yōu)秀的住宅戶型配以風(fēng)格獨特的立面設(shè)計l經(jīng)濟、實用、富有創(chuàng)新的社區(qū)配套l充分利用現(xiàn)狀植物保留，點、線、面的景觀設(shè)計與周邊環(huán)境、環(huán)保有機的相結(jié)合l合理的市政設(shè)施配套l規(guī)劃設(shè)計中建筑空間與景觀空間的有機結(jié)合具體反映