北京太陽城養(yǎng)老模式研究報告

養(yǎng)老地產(chǎn)模式一、中國人口老齡化現(xiàn)狀人口老齡化是指總?cè)丝谥幸蚰贻p人口數(shù)量減少、年長人口數(shù)量增加而導(dǎo)致的老年人口比例相應(yīng)增長的動態(tài)。國際上通常把60歲以上的人口占總?cè)丝诒壤竭_(dá)10%，或65歲以上人口占總?cè)丝诘谋戎氐竭_(dá)7%作為國家或地區(qū)進(jìn)入老齡化社會的標(biāo)準(zhǔn)。自1999年我國步入老齡化社會以來，人口老齡化加速開展。第六次全國人口普查證實(shí)，我國60歲及以上老年人口已達(dá)1.78億，占總?cè)丝诘?3.2%,比2000年人口普查上升2.93個百分點(diǎn)，其中65歲及以上人口占8.87%，比2000年人口普查上升1.91個百分點(diǎn)。預(yù)計(jì)到2021年老年人口將到達(dá)2.21億，占總?cè)丝诘?6%，2021年到達(dá)2.43億，占總?cè)丝诘?8%。老年人口基數(shù)大，增長快并日益呈現(xiàn)高齡化、空巢化趨勢，需要照料的失能、半失能老人數(shù)量劇增。二、養(yǎng)老市場需求及開展現(xiàn)狀我國人口老齡化轉(zhuǎn)變是在方案生育政策實(shí)施、經(jīng)濟(jì)開展不平衡等現(xiàn)象的存在下完成的，使得我國老齡化具有獨(dú)特性的構(gòu)造問題：一是方案生育下的421家庭，二是失能老人，三是失獨(dú)老人，四是50后老人，五是農(nóng)村老人。421家庭的需養(yǎng)老綜合體，失能老人的需專業(yè)護(hù)理式養(yǎng)老，失獨(dú)老人是精神慰藉型養(yǎng)老，50后老人是嵌入式養(yǎng)老，農(nóng)村老人是居家50后群體的養(yǎng)老特征有六個：一是有龐大的養(yǎng)老市場需求；二是50后是獨(dú)生子女的第一代老人，421家庭構(gòu)造使得家庭養(yǎng)老難以實(shí)現(xiàn)；三是50后是改革開放、社會經(jīng)濟(jì)開展的中流砥柱，他們有強(qiáng)大的經(jīng)濟(jì)根底，使得養(yǎng)老的消費(fèi)支付能力比較強(qiáng)；四是50后承受教育程度較高，生活閱歷豐富，在經(jīng)濟(jì)改革的沖擊中思想觀點(diǎn)沖破了傳統(tǒng)理念的束縛，最易于承受社會化養(yǎng)老新生事物；五是步入老齡化以后，50后更需要一個養(yǎng)生保健，對安康長壽的期望值是比較高的；六是50后是中國歷史上第一批時尚的養(yǎng)老群體，他們更愿意產(chǎn)品集體型的娛樂、文化旅游等。未來20年養(yǎng)老市場的主要消費(fèi)群體是50后，分為三個階段。第一階段是低齡老齡化的安康階段，這個階段的50后需要時尚的養(yǎng)老環(huán)境，他們需要文化、娛樂、旅游等時尚的養(yǎng)老方式，為剛退休的老人展開新的生活篇章；第二階段是中度的老齡化，半安康狀態(tài)，這個階段的老人更喜歡自發(fā)型的集體養(yǎng)老，三五個好友住進(jìn)同一個養(yǎng)老機(jī)構(gòu)，解除兒女照料之憂，同時可以排除老年生活孤單和寂寞；第三階段是高齡老齡化的失能階段，這個階段的老人需要有人長期的照料，需要子女，而子女由于工作、家庭等原因照顧不過來，他們將會從普通的養(yǎng)老機(jī)構(gòu)和家庭進(jìn)入醫(yī)護(hù)型的安養(yǎng)病房，由醫(yī)護(hù)人員陪伴他們有尊嚴(yán)的走完人生的最后一程。比照興旺國家較為成熟的經(jīng)歷和國局部城市正在探索的相關(guān)案例，養(yǎng)老地產(chǎn)的開發(fā)大體可分為兩類模式：第一類是由社會養(yǎng)老機(jī)構(gòu)開發(fā)并管理的模式，如動用國家養(yǎng)老基金或保險基金開辦的養(yǎng)老院，其特點(diǎn)是效勞功能齊備，建立標(biāo)準(zhǔn)較高，投資大，回收周期長，帶有國家補(bǔ)貼性質(zhì)；第二類是在房地產(chǎn)開發(fā)工程中配建專門的老年住宅，其特點(diǎn)是分布面廣，兼顧子女相信而居，符合中國的文化傳統(tǒng)，但操作與管理比較復(fù)雜，對其可行性需要仔細(xì)研究。根據(jù)我國經(jīng)濟(jì)開展的現(xiàn)狀和老齡人口基數(shù)大的特點(diǎn)，采取居家養(yǎng)老是落實(shí)我國養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)開展規(guī)劃綱要的主要著力點(diǎn)。在現(xiàn)有的房地產(chǎn)開發(fā)工程中配建專門的老年住宅，以此作為切入點(diǎn)，循序漸進(jìn)，帶動其他養(yǎng)老形式的平穩(wěn)開展。目前國已建成的養(yǎng)老地產(chǎn)工程有：太陽城工程，太陽城工程，燕都世界名園工程，以及由太陽城集團(tuán)發(fā)起的“百齡方案-全球聯(lián)盟〃合作工程等。另外，**地產(chǎn)在房山竇店試點(diǎn)養(yǎng)老地產(chǎn)工程“**幸福匯〞，采用租、售并舉兩種養(yǎng)老地產(chǎn)模式。還在的另一個工程——?dú)g慶城和**城試水養(yǎng)老地產(chǎn)工程。三、“太陽城〞90年代末，太陽城集團(tuán)率先進(jìn)入安康養(yǎng)老領(lǐng)域，自2000年至今，十幾年磨礪，傾情打造醫(yī)護(hù)型全程化持續(xù)照料養(yǎng)老住區(qū)。包括居家型、自助型、接助型、介護(hù)型、康復(fù)型、度假型以及高端全程型養(yǎng)老公寓，涵蓋生活自理、半自理、不能自理和生命關(guān)心等人生必經(jīng)四階段，為老年人提供了標(biāo)準(zhǔn)化全程化效勞養(yǎng)老模式CCRC。太陽城坐落于昌平區(qū)小湯山鎮(zhèn)，工程占地42萬平米，總建筑面積32萬平米，包括70%的養(yǎng)老住宅，30%的以醫(yī)療、租住式老年公寓為龍頭的功能配套設(shè)施。功能板塊和居家養(yǎng)老板塊各自獨(dú)立又相互交融。既滿足住宅老人對醫(yī)療、商業(yè)、娛樂等效勞的需求，又保障了住區(qū)的平安、安靜和私密性。太陽城工程特色有：三大功能：太陽城集醫(yī)療救護(hù)、生活照料、精神贍養(yǎng)三大功能于一身，為老年人制定了全程化的養(yǎng)老效勞模式。四個層次：身體安康的老人，以精神贍養(yǎng)為主，生活照料為輔；對半自理的老人，以生活照料為主，精神贍養(yǎng)為輔；不能自理的老人，以生活照料為主，醫(yī)療救護(hù)為輔；臨終關(guān)心的老人，以醫(yī)療救護(hù)為主，生活照料為輔。四個結(jié)合：倡導(dǎo)“四個結(jié)合〞的新型養(yǎng)老運(yùn)作模式。①將居家養(yǎng)老與社會化養(yǎng)老相結(jié)合，讓入住社區(qū)的老人在家中就可享受七大商業(yè)配套設(shè)施中的各項(xiàng)效勞。②將房地產(chǎn)與老齡事業(yè)相結(jié)合，建立老年社區(qū)最終目的是開拓老齡公益事業(yè)，只是利用房地產(chǎn)這個“管道〞來建立。③將公益事業(yè)與市場運(yùn)作相結(jié)合，為老設(shè)施在對社區(qū)老人開放的同時也向社會開放，所得收入用來補(bǔ)充老年產(chǎn)業(yè)的經(jīng)費(fèi)，使企業(yè)持續(xù)開展。④將中華五千年孝道文化與創(chuàng)立和諧社會相結(jié)合，努力創(chuàng)造一個和諧而溫馨的老年社區(qū)。未來太陽城集團(tuán)將圍繞醫(yī)護(hù)型安康養(yǎng)老為中心，進(jìn)展全方位的養(yǎng)老市場開拓，以合作式、托管式、冠名式等形式進(jìn)展太陽城模式的復(fù)制和管理輸出。四、養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)模式一〕政府政策支持2021年以來，各地陸續(xù)出臺了一系列養(yǎng)老扶持政策，逐步增大了政策補(bǔ)貼力度。一季度，保監(jiān)會、民政部、國家老齡辦將出臺具體措施并展開以房養(yǎng)老試點(diǎn)。有消息稱，建立、規(guī)劃、效勞、衛(wèi)生、金融、土地、稅收、就業(yè)、信息化人才培養(yǎng)等36個養(yǎng)老效勞業(yè)領(lǐng)域的系列化支持措施將在2021年不斷完善落地。二〕開發(fā)模式養(yǎng)老社區(qū)是當(dāng)前老齡化浪潮下的新興事物，在開發(fā)模式、經(jīng)營管理和規(guī)劃設(shè)計(jì)等方面都亟待探索。養(yǎng)老地產(chǎn)的開發(fā)并不因市場的缺乏而變得容易，開發(fā)者要做好承擔(dān)風(fēng)險的準(zhǔn)備。在工程籌劃之初，就需要對養(yǎng)老地產(chǎn)的各環(huán)節(jié)進(jìn)展整體把握，系統(tǒng)化思考，從而明晰自身適合的開發(fā)類型和可利用的資源；在進(jìn)展養(yǎng)老居住產(chǎn)品的設(shè)計(jì)時，應(yīng)充分挖掘我國老年客戶群的特征，創(chuàng)造出適應(yīng)中國國情的產(chǎn)品類型。近年來，清華大學(xué)建筑學(xué)院對于養(yǎng)老地產(chǎn)的開發(fā)模式也在不斷地研究和探索，嘗試提出了15種適應(yīng)于當(dāng)前國市場的養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)模式。第一類：與社區(qū)共同建立。模式1：專門建立綜合型養(yǎng)老社區(qū)；模式2：新建大型社區(qū)的同時開發(fā)養(yǎng)老組團(tuán)；模式3：普通社區(qū)中配建各類養(yǎng)老產(chǎn)品；模式4：成熟社區(qū)周邊插建多功能老年效勞設(shè)施。第二類：與相關(guān)設(shè)施并設(shè)。模式5：與醫(yī)療機(jī)構(gòu)結(jié)合，就近設(shè)置養(yǎng)老設(shè)施；模式6：養(yǎng)老設(shè)施與幼兒園并設(shè)；模式7：與教育設(shè)施結(jié)合，建立養(yǎng)老公寓。第三類：與旅游或商業(yè)地產(chǎn)結(jié)合。模式8：在旅游風(fēng)景區(qū)中開發(fā)養(yǎng)老居住產(chǎn)品；模式9：與商業(yè)地產(chǎn)結(jié)合，開發(fā)老年公寓。第四類：與國際品牌接軌。模式10：引入外資，建世界型連鎖老年設(shè)施；模式11：與國際知名養(yǎng)老品牌共同開發(fā)，引進(jìn)管理模式。第五類：以其他方式轉(zhuǎn)型。模式12：與保險業(yè)結(jié)合，利用險資投資養(yǎng)老地產(chǎn)；模式13：與護(hù)理效勞業(yè)結(jié)合，將原有優(yōu)勢注入養(yǎng)老地產(chǎn)；模式14：利用自身獨(dú)特資源轉(zhuǎn)型開發(fā)養(yǎng)老地產(chǎn)；模式15：將舊的國有資產(chǎn)盤活，改造為老年設(shè)施。從另外一個角度來來看，目前養(yǎng)老地產(chǎn)市場格局并沒有成型，隨著扶持政策的明朗化，以及養(yǎng)老需求的與日俱增，養(yǎng)老地產(chǎn)或今年成為最富有投資價值的領(lǐng)域之一。五、養(yǎng)老地產(chǎn)盈利模式1、銷售住宅快速盈利。通過出售住宅產(chǎn)品快速回籠資金，與傳統(tǒng)的出售產(chǎn)權(quán)房方式根本一致，通常是借養(yǎng)老地產(chǎn)之名進(jìn)展房地產(chǎn)開發(fā)，資金周轉(zhuǎn)快，風(fēng)險小，是目前較為普遍的一種盈利方式。2、會員制盈利模式。以出租為主要經(jīng)營方式，一般采用記名會員制形式，交納一定數(shù)額的抵押金購得會員卡，每月交納一定的管理費(fèi)即可獲得居住權(quán)利，記名會員卡可以繼承和轉(zhuǎn)讓。3、逆抵押貸款購房，即老年人退休以后，從開發(fā)商處購置一套老年公寓，然后與開發(fā)商簽定合同，每月由開發(fā)商支付給老人一定數(shù)量的生活費(fèi)，直到老人去世，開發(fā)商返還剩余本金，住房歸開發(fā)商所有。4、轉(zhuǎn)讓使用權(quán)模式，在工程存在不能進(jìn)展產(chǎn)權(quán)分割銷售的