南京中惠創(chuàng)未來(lái)項(xiàng)目提報(bào)

我們的戰(zhàn)場(chǎng)高端寫字樓市場(chǎng)別墅市場(chǎng)南京寫字樓市場(chǎng)分析江寧區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)分析三山板塊競(jìng)爭(zhēng)分析南京寫字樓市場(chǎng)分析南京寫字樓市場(chǎng)上市量與成交量逐漸遞減整體來(lái)看，南京寫字樓市場(chǎng)一直保持不溫不火市場(chǎng)態(tài)勢(shì)南京寫字樓市場(chǎng)分析JNHOO觀點(diǎn):南京寫字樓新增房源稀少，主要集中在鼓樓板塊和河西地區(qū)。主要銷售工程有鼓樓板塊的和泰大廈、綠地云峰、金峰大廈等；新街口的金輪國(guó)際廣場(chǎng)、珠江1號(hào)；以及河西的南京萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)等。2021年南京寫字樓成交面積359430.8平方米，銷售率與2007年根本持平維持在29%左右，市場(chǎng)表現(xiàn)平平。2021年高端寫字樓新增供給僅約15萬(wàn)平方米，寫字樓市場(chǎng)都將以消化存量房源為主，南京寫字樓供大于求的關(guān)系明顯。南京寫字樓投資價(jià)值尚不明顯，其市場(chǎng)主要靠剛性需求支撐，故整體市場(chǎng)去化緩慢成交量與上市量雙減，寫字樓市場(chǎng)出現(xiàn)低迷的狀態(tài)整體需求缺乏，投資熱情不高項(xiàng)目名稱地理位置上市時(shí)間在售均價(jià)項(xiàng)目狀況備注景祥大廈江寧區(qū)宏運(yùn)大道4597號(hào)預(yù)計(jì)09年以后推出市場(chǎng)未上市項(xiàng)目為寫字樓和商業(yè)，目前項(xiàng)目正在施工過程中，擬建一幢6層商業(yè)辦公樓?？萍肌ど虅?wù)e街區(qū)江寧勝利路89號(hào)2009年4月份正式進(jìn)場(chǎng)裝修1.0-1.4/平方米/天該項(xiàng)目只租不售，一號(hào)樓西門子公司已入住，目前招租的為二號(hào)樓江寧1號(hào)江寧開發(fā)區(qū)雙龍大道1222號(hào)2009年3月26日8300/平米商業(yè)部分1-7層為主題商場(chǎng)，8-48層為五星級(jí)酒店和豪華商務(wù)辦公樓。思圍江寧區(qū)丹陽(yáng)大道88號(hào)08年5000元/平米物業(yè)類型為38棟研發(fā)樓和5棟商務(wù)配套，一期之后有意向開發(fā)面積在150平米左右的高檔別墅辦公樓南京騰飛創(chuàng)造中心江寧開發(fā)區(qū)將軍大道55號(hào)06年1.50元/平米/天項(xiàng)目只租不售當(dāng)前江寧板塊在售的寫字樓屈指可數(shù)，有的工程只租不售江寧區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)分析區(qū)域未呈現(xiàn)出足夠的滿足大型純商務(wù)寫字樓生存需要的商業(yè)市場(chǎng)支撐，寫字樓市場(chǎng)較低迷，在售的寫字樓集中在岔路口東山附近；江寧科技園與工業(yè)園區(qū)附近，并且多以研發(fā)與工業(yè)配套所需的辦公物業(yè)?？茖W(xué)園區(qū)內(nèi)的辦公形式以產(chǎn)業(yè)研發(fā)樓為主，多數(shù)是5層以下大面積，集研發(fā)和辦公為一體的裙樓。沒有可容納眾多企業(yè)的純商務(wù)高層寫字樓。寫字樓集中在岔路口、東山片區(qū)。

海通大廈目前已全部售罄。南京騰飛創(chuàng)造中心，該工程只租不售，不具一定的可比性。目前三山板塊，尚無(wú)具有可比的競(jìng)爭(zhēng)工程，使該工程在區(qū)域內(nèi)的唯一性成為優(yōu)勢(shì)；同時(shí)，周邊商務(wù)配套相對(duì)較差，僅有托樂嘉地區(qū)聚集一定人氣，而大中型企業(yè)主要集中在科技產(chǎn)業(yè)園內(nèi)，離本板塊有一定距離。使該板塊缺乏對(duì)應(yīng)的寫字樓需求市場(chǎng)。三山板塊競(jìng)爭(zhēng)分析JNHOO觀點(diǎn):江寧區(qū)域?qū)懽謽俏闯蓺夂?，缺乏足夠的商?wù)環(huán)境支撐，現(xiàn)有寫字樓多為產(chǎn)品研發(fā)與工業(yè)配套所需的辦公物業(yè)，大型純商務(wù)寫字樓市場(chǎng)較為低迷，需求量缺乏。07年，江寧區(qū)域曾呈現(xiàn)出一定程度的寫字樓市場(chǎng)繁榮，局部專家預(yù)計(jì)江寧板塊在產(chǎn)業(yè)開展的帶動(dòng)下，隨著企業(yè)的入駐和產(chǎn)業(yè)園的不斷成熟，板塊商務(wù)需求將持續(xù)釋放，寫字樓未來(lái)市場(chǎng)潛力巨大。但隨之而來(lái)的08年國(guó)際金融危機(jī)阻礙了江寧整體產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)的高速開展，也摧毀了投資者的投資欲望，導(dǎo)致江寧的辦公物業(yè)現(xiàn)階段出現(xiàn)全面滯銷的局面。后期隨著經(jīng)濟(jì)環(huán)境的好轉(zhuǎn)及投資者信心的逐漸恢復(fù)，寫字樓市場(chǎng)也將逐漸復(fù)興，但短時(shí)間內(nèi)比較困難。本案前期所定位的甲級(jí)高檔商務(wù)寫字樓概念，在目前的市場(chǎng)和經(jīng)濟(jì)環(huán)境下，客群范圍相對(duì)狹小，無(wú)法滿足目前的銷售回款需求，因此必須考慮調(diào)整工程的定位，將金字塔尖的客群定位降低，擴(kuò)大目標(biāo)客群的涉獵范圍，促使銷售速度的提升。01年開始，江寧三山板塊迅速崛起，代表樓盤有翠屏國(guó)際城、復(fù)地朗香、瑞景文華、瑪斯蘭德等。三山板塊包括了將軍山、翠屏山、韓府山三座原生態(tài)森林山體；北依秦淮新河，南擁牛首山，前后曲水環(huán)繞，背靠蒼翠的三山，通過三條快速大流量通道與主城區(qū)相連。在南京的整個(gè)別墅市場(chǎng)中，三山板塊不僅以別墅物業(yè)引領(lǐng)市場(chǎng)，更因其工程集聚、山水美色、便捷交通、板塊優(yōu)勢(shì)成為南京當(dāng)前最美的高尚居住區(qū)之一。三山板塊已形成別墅品牌效應(yīng)，區(qū)域居住功能已經(jīng)浮現(xiàn)出富人區(qū)雛形，這一板塊別墅產(chǎn)品的類別比較豐富，雙拼、疊拼、獨(dú)棟等一應(yīng)俱全，價(jià)格也相對(duì)經(jīng)濟(jì)。三山板塊別墅群項(xiàng)目名稱在售面積（平米）平均售價(jià)銷售信息類型別墅風(fēng)格項(xiàng)目賣點(diǎn)運(yùn)盛美之國(guó)花園190—230聯(lián)排11000元/平米疊加別墅7500-8000元/平米復(fù)式別墅6500-7000元/平米第一期已經(jīng)銷售完畢，目前銷售第二期復(fù)式、聯(lián)排、疊加新加坡風(fēng)格北臨秦淮河，西靠韓府山，融入度假區(qū)的景觀設(shè)計(jì)理念瑪斯蘭德525、550850萬(wàn)/套起售瑪斯蘭德5月16日開盤推出31套新房源獨(dú)立別墅地中海式、塔什堪那式、西班牙式、美國(guó)草原式、法國(guó)鄉(xiāng)村式毗鄰翠屏山、靈芝湖，多重庭院設(shè)計(jì)山水華門350—370花園洋房8000元/平米獨(dú)棟別墅16000元/平米僅剩余幾套花園洋房，十余套獨(dú)棟別墅聯(lián)排、疊加、雙拼、歐式新古典主義風(fēng)格將軍山大坡頂、大開間、贈(zèng)送私家花園、超大露臺(tái)名家別墅雙拼200-400獨(dú)棟776-1000雙拼11000元/平米獨(dú)棟26000元/平米08年9月上市雙拼、獨(dú)立別墅北美風(fēng)情三面環(huán)山，大院落，現(xiàn)代東方景觀與西方建筑風(fēng)格有機(jī)結(jié)合嘉瑞山莊300-60026000-27000元/平米單套價(jià)格在900萬(wàn)-1700萬(wàn)目前已是尾盤獨(dú)立別墅法蘭西風(fēng)情背依翠屏山，環(huán)抱朱家營(yíng)水庫(kù)，保留原生態(tài)林木三山板塊別墅項(xiàng)目目前在售的獨(dú)棟工程有瑪斯蘭德、名家別墅、山水華門和嘉瑞山莊。同等資源的條件下，本工程具備環(huán)境及價(jià)格上的雙重優(yōu)勢(shì)，但由于房源過少，選擇性降低，加之高檔獨(dú)棟別墅的客群本身具有稀缺性，因此后期消化具有一定的難度。三山板塊同類項(xiàng)目JNHOO觀點(diǎn):由于本案現(xiàn)存別墅量不多，因此整體市場(chǎng)環(huán)境的變化對(duì)工程的尾盤去化影響不大，現(xiàn)有存量的消化客群多為喜好三山板塊環(huán)境的忠實(shí)客群，而目前三山板塊獨(dú)棟別墅的在售量不多，主要為瑪斯蘭德、山水華門以及嘉瑞山莊，本案具備一定的環(huán)境及價(jià)格優(yōu)勢(shì)，消化的關(guān)鍵主要在于尋求有效的高檔客群挖掘渠道，以及鼓勵(lì)前期客戶的轉(zhuǎn)介紹，當(dāng)然一定程度的市場(chǎng)推廣也是必須的，防止客群以為本案已售罄的情況發(fā)生。別墅定位定位篇寫字樓定位寫字樓產(chǎn)品功能劃分建議問題提出市場(chǎng)突破點(diǎn)形態(tài)定位客群定位工程定位品牌定位產(chǎn)品定位市場(chǎng)突破點(diǎn)客群定位工程定位品牌定位寫字樓籌劃品牌核心競(jìng)爭(zhēng)力南京寫字樓戰(zhàn)場(chǎng)硝煙四起，如何從眾多的高檔、中檔、變了形的寫字樓中脫穎而出？我們眼前要面對(duì)的問題是：工程現(xiàn)在的定位是否準(zhǔn)確？產(chǎn)品是否成熟？配套是否符合功能定位？甲A寫字樓？SOHO?酒店式公寓？……？是否能夠效勞目標(biāo)客群的要求？配套的標(biāo)準(zhǔn)？功能定位？問題關(guān)鍵：如何結(jié)合工程的實(shí)際情況，提出工程的核心品牌競(jìng)爭(zhēng)策略。寫字樓如何定位？賣給誰(shuí)？誰(shuí)是競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手？項(xiàng)目輻射力設(shè)定？如何定價(jià)？如何解決競(jìng)爭(zhēng)問題？本地人？市區(qū)人？自用客？投資客？大眾？小眾？周邊項(xiàng)目？區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)？做項(xiàng)目還是做品牌？如何突破市場(chǎng)比價(jià)關(guān)系？交通距離競(jìng)爭(zhēng)？客戶人群競(jìng)爭(zhēng)？產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)？問題總結(jié)：本案產(chǎn)品有自身特色，在區(qū)域中是有一定差異性的工程，但如何能突破傳統(tǒng)寫字樓市場(chǎng)去化率不高，區(qū)域客群缺乏的問題。寫字樓如何定位？客群挖掘區(qū)域內(nèi)大學(xué)畢業(yè)創(chuàng)業(yè)人群期望與區(qū)域內(nèi)企業(yè)合作發(fā)展的中小型企業(yè)配套服務(wù)借用區(qū)域內(nèi)配套增加自身服務(wù)配套項(xiàng)目工程及周邊環(huán)境等情況，在現(xiàn)階段無(wú)法滿足甲級(jí)寫字樓定位，從哪里找到突破？產(chǎn)品挑高產(chǎn)品進(jìn)行合理功能分區(qū)樣板展示、引導(dǎo)總結(jié)：結(jié)合項(xiàng)目及區(qū)域情況，從客群、產(chǎn)品、附加值等方面，對(duì)項(xiàng)目的定位提出核心品牌競(jìng)爭(zhēng)策略。寫字樓市場(chǎng)突破點(diǎn)價(jià)值取向核心獨(dú)特消費(fèi)人群：做年輕人的寫字樓+獨(dú)特產(chǎn)品理念：充滿活力的寫字樓產(chǎn)品+獨(dú)特產(chǎn)品形態(tài)：提供與目標(biāo)人群相對(duì)應(yīng)的新型辦公、生活方式突破點(diǎn)創(chuàng)業(yè)型企業(yè)效勞+個(gè)性SOHO產(chǎn)品及效勞工程產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)不明顯，區(qū)位市場(chǎng)不成熟，如何解決競(jìng)爭(zhēng)問題？寫字樓形態(tài)定位SOHO甲級(jí)寫字樓本案區(qū)位一般位于交通便捷、商業(yè)、金融、生活配套完善區(qū)域一般位于交通便捷、商業(yè)發(fā)達(dá)、金融等設(shè)施齊備的成熟CBD區(qū)域交通較便捷，商業(yè)配套一般辦公空間以精裝小戶型為主，部分配備名牌生活電器，面積可自由靈活分割能提供可靈活分隔適應(yīng)各種變化的辦公空間面積可靈活分割，毛坯產(chǎn)品層高大部分3.6米以上，部分帶有5米以上挑高室內(nèi)凈高2.6米以上挑高5.6米空調(diào)系統(tǒng)自配或交付時(shí)已配，少數(shù)采用中央空調(diào)系統(tǒng)國(guó)際知名品牌中央空調(diào)系統(tǒng)，新風(fēng)量在30立方米/人/小時(shí)以上無(wú)中央空調(diào)系統(tǒng)電梯國(guó)內(nèi)知名品牌，候梯時(shí)間不超過1分鐘國(guó)際知名品牌，每部服務(wù)面積小于200平米/臺(tái)，候梯時(shí)間不超過30秒國(guó)內(nèi)知名品牌停車位一般配有小型地上或地下停車場(chǎng)每60-90平米出租面積提供1個(gè)機(jī)動(dòng)停車位，并實(shí)現(xiàn)智能化高效管理一般配有小型地上或地下停車場(chǎng)智能化系統(tǒng)部分達(dá)到5A級(jí)標(biāo)準(zhǔn)達(dá)到5A級(jí)標(biāo)準(zhǔn)部分達(dá)到5A級(jí)標(biāo)準(zhǔn)衛(wèi)生間獨(dú)立精裝衛(wèi)生間，并配有名牌潔具精裝公共衛(wèi)生間公共衛(wèi)生間生態(tài)空間一般沒有有一些生態(tài)空間布局，以增添寫字樓內(nèi)部景觀依靠自然生態(tài)環(huán)境空間高檔商務(wù)配套無(wú)一般配備多功能廳、會(huì)議室無(wú)生活配套部分有休閑會(huì)所，娛樂中心一般建有健身中心，休閑咖啡廳等可依靠小區(qū)內(nèi)會(huì)所和后期規(guī)劃配套經(jīng)過比照分析可以看出，本工程有做SOHO的產(chǎn)品根底，但仍需后期品牌籌劃提升其產(chǎn)品價(jià)值。寫字樓形態(tài)定位核心客戶：“高速開展中小型公司〞——在市場(chǎng)環(huán)境下自由競(jìng)爭(zhēng)的，大局部靠腦力勞動(dòng)來(lái) 打拼的創(chuàng)業(yè)型公司公司規(guī)模：通常為20人以下的中小型工作室工作方式：主要是充當(dāng)乙方，代表一種新的生產(chǎn)關(guān)系，弱化上下級(jí)刑政關(guān)系，強(qiáng)化經(jīng)濟(jì)關(guān)系中的甲方、乙方關(guān)系行業(yè)分布：主要是創(chuàng)意行業(yè)、貿(mào)易、信息咨詢、網(wǎng)絡(luò)行業(yè)、軟件開發(fā)、設(shè)計(jì)、攝影、漫畫、音樂等新興行業(yè)〔與海通大廈主力客戶群一致〕行業(yè)根底：網(wǎng)絡(luò)經(jīng)濟(jì)的誕生和計(jì)算機(jī)家庭化，弱化了傳統(tǒng)的客戶維系模式及對(duì)辦公地點(diǎn)、交通的苛刻要求。經(jīng)濟(jì)實(shí)力：新公司剛起步，資金有限，對(duì)購(gòu)置或租住大型寫字樓住宅的資金和心理準(zhǔn)備均缺乏。租住偏好：他們年輕、充滿活力，喜歡租住中小型公司相對(duì)密集的地段，希望購(gòu)置總價(jià)相對(duì)較低、月租金較低的SOHO。新生活態(tài)度：公司成員不再將工作當(dāng)作一種養(yǎng)家糊口的手段，而是展現(xiàn)自我的工具；工作不是一種負(fù)擔(dān)，而是帶有娛樂和游戲的性質(zhì)。寫字樓客群定位這類企業(yè)最需要的資源是：客戶和高級(jí)員工老板要給客戶展示：他的公司是一個(gè)正規(guī)、有實(shí)力、有品位的公司；——以吸引客戶資源，獲得長(zhǎng)足開展。老板要給員工提供：浪漫舒適的工作環(huán)境和文明儒雅的工作氣氛?！允箚T工死心塌地愛自己的企業(yè)。內(nèi)部環(huán)境可以對(duì)吸引客戶和留住員工起到很強(qiáng)的輔助作用惟有這樣的企業(yè)才會(huì)考慮寫字樓的品位、風(fēng)格，而非單純的硬件標(biāo)準(zhǔn)及價(jià)格；這種類型的公司在未來(lái)將是主流企業(yè)，市場(chǎng)上為他們特制的寫字樓幾乎沒有，所以供小于求，前景看好。寫字樓客群定位邊緣客戶：投資理財(cái)型置業(yè)者，投資住宅的熱情受到抑制之后，正將目光轉(zhuǎn)向投資SOHO考慮本案屬于非傳統(tǒng)商務(wù)辦公區(qū)，且交通瓶頸明顯，這局部投資客戶數(shù)量預(yù)計(jì)較小，這點(diǎn)從同區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)個(gè)案的銷售情況中也有所表達(dá)。首付款相對(duì)少風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)較小租金回報(bào)穩(wěn)定市場(chǎng)需求旺盛吸引投資客的優(yōu)點(diǎn)寫字樓客群定位工程定位：創(chuàng)富SOHO不偏離“為中小型企業(yè)成長(zhǎng)輔墊道路的寫字樓〞的軌道，去繁就簡(jiǎn)，做一個(gè)墨香撲鼻的企業(yè)社區(qū)，給喜歡創(chuàng)意思考的少數(shù)企業(yè)家和他的員工們一個(gè)放松四肢、充實(shí)頭腦和尋找心情的另類工作環(huán)境。給尚在成長(zhǎng)階段的企業(yè)，一個(gè)可以充分施展拳腳的“創(chuàng)富空間〞。寫字樓項(xiàng)目定位案名形象廣告語(yǔ)多變空間，創(chuàng)富未來(lái)主題廣告語(yǔ)未來(lái)在哪里，取決于你現(xiàn)在在哪里品牌定位聚焦在：創(chuàng)富變化年輕未來(lái)挖掘區(qū)域內(nèi)最具“活力〞“潛力〞的創(chuàng)富人群；他們追求變化的空間、創(chuàng)意的個(gè)性作品、表達(dá)自我價(jià)值的財(cái)富未來(lái)?？腿憾ㄎ唬簞?chuàng)富一族產(chǎn)品定位：多變挑高空間形態(tài)定位：時(shí)尚SOHO中惠·創(chuàng)未來(lái)寫字樓品牌定位現(xiàn)有產(chǎn)品問題：面積大，總價(jià)高沒有獨(dú)立衛(wèi)生間首付4成，價(jià)格門檻高產(chǎn)品改造解決方案主力產(chǎn)品面積控制在40-60㎡，此面積區(qū)間小戶型在南京市場(chǎng)上去化率最高，且可以控銷售制總價(jià)。在每套物業(yè)內(nèi)增加上下水設(shè)備，改造產(chǎn)品。通過產(chǎn)品面積改造、單價(jià)控制，有效控制總價(jià)。參考資料南京主要小戶型公寓主力戶型面積〔單位：平方米〕結(jié)論：南京主要小戶型公寓主力戶型面積在40-65㎡之間，40-60㎡戶型去化速度最快。寫字樓產(chǎn)品定位本案產(chǎn)品為5.6米挑高寫字樓產(chǎn)品，為了推廣買一層送一層的概念，產(chǎn)品做兩層分隔功能劃分。分隔功能建議有2種。方案一：辦公功能為主的創(chuàng)業(yè)工作室下層平面及實(shí)景圖片參考方案分隔出盡可能多地辦公空間，用多種隔斷方式明確地劃分出休息區(qū)、會(huì)客區(qū)和辦公區(qū)。寫字樓產(chǎn)品功能劃分建議方案一：辦公功能為主的創(chuàng)業(yè)工作室挑高區(qū)上層平面及實(shí)景圖片參考挑高顯得空間更大，上層辦公區(qū)為企業(yè)高層辦公區(qū)域。高級(jí)的會(huì)談也可以安排在樓上，與樓下的辦公互不影響。寫字樓產(chǎn)品功能劃分建議方案二：兼有辦公、居住功能的創(chuàng)意小居下層平面及實(shí)景圖片參考此方案適合少數(shù)人的創(chuàng)意企業(yè)，下層以辦公功能為主，開闊的辦公空間適合創(chuàng)意型企業(yè)拓展思路。寫字樓產(chǎn)品功能劃分建議方案二：兼有辦公、居住功能的創(chuàng)意小居上層平面及實(shí)景圖片參考上層空間主要用于居住，書房、臥室的設(shè)置充分為加班需要考慮。寫字樓產(chǎn)品功能劃分建議采用方案辦公創(chuàng)業(yè)居商住創(chuàng)意居特點(diǎn)功能單一，可以保持全案辦公統(tǒng)一形象功能多變，目標(biāo)客群較多優(yōu)點(diǎn)不需要進(jìn)行工程改造有較充實(shí)目標(biāo)客群，去化速度快缺點(diǎn)區(qū)域客群不足需要進(jìn)行工程改造，改造時(shí)間較長(zhǎng)兩種方案優(yōu)劣勢(shì)分析結(jié)論：兩種方案優(yōu)缺明顯，關(guān)鍵點(diǎn)在于是否要進(jìn)行工程改造。我方建議在區(qū)域內(nèi)缺乏辦公客群的情況下，為了盡快去化，回籠資金，進(jìn)行局部的產(chǎn)品改造，以爭(zhēng)取產(chǎn)品快速去化是關(guān)鍵問題。因此，我方建議盡可能進(jìn)行工程改造，按照方案二的方向繼續(xù)銷售。寫字樓產(chǎn)品優(yōu)劣勢(shì)分析品牌核心競(jìng)爭(zhēng)力之一：富有想象的“DIY空間〞只提供根底接入條件，把更多的發(fā)揮空間留給業(yè)主，無(wú)須裝飾感極強(qiáng)的外立面，也無(wú)須遮掩裸露的天花板和水泥地面……地面天花板寫字樓策劃品牌核心競(jìng)爭(zhēng)力品牌核心競(jìng)爭(zhēng)力之二：共享資源的“企業(yè)社區(qū)〞外部資源共享：共用律師、供用會(huì)計(jì)師、共用秘書、專業(yè)公司注冊(cè)等。商務(wù)設(shè)施共享：大樓專用效勞器、專線聯(lián)接投影設(shè)備、視訊會(huì)議室、小型會(huì)客室、秘書效勞、咨詢、電腦平臺(tái)鏈接效勞器提供股市、匯市重點(diǎn)訊息等。大堂效勞共享：收發(fā)信件、代繳費(fèi)用、租務(wù)代理、公用復(fù)印等。寫字樓策劃品牌核心競(jìng)爭(zhēng)力品牌核心競(jìng)爭(zhēng)力之三：充滿活力的開展型“創(chuàng)意空間〞生活服務(wù)中心：洗衣收發(fā)，鐘點(diǎn)清潔，24小時(shí)叫餐服務(wù)等。書吧：營(yíng)造舒適、和諧的讀書氣氛，提供專業(yè)及休閑書籍。健身房：想健身，只需走出房門。建議在條件允許的情況下，單套物業(yè)內(nèi)改造上下水，配備獨(dú)立衛(wèi)生間。寫字樓策劃品牌核心競(jìng)爭(zhēng)力客群價(jià)格優(yōu)勢(shì)：區(qū)域內(nèi)獨(dú)棟別墅多在1000萬(wàn)元/套左右，本案具有價(jià)格優(yōu)勢(shì)。三山板塊別墅市場(chǎng)戰(zhàn)火已不如以前，剩下的別墅產(chǎn)品可謂是搶手的高端產(chǎn)品，但價(jià)格、高端客戶是戰(zhàn)役取勝必須突破的問題，我們將如何解決？劣勢(shì)：與區(qū)域內(nèi)競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目客群同質(zhì)化，08年金融危機(jī)后投資型物業(yè)銷售受挫。產(chǎn)品優(yōu)勢(shì)：只有剩余9墅，有稀缺三山板塊山水資源?？偨Y(jié)：別墅產(chǎn)品面對(duì)最大的問題和需要突破的要點(diǎn)，在于客群在哪里。別墅產(chǎn)品如何突破？對(duì)三山板塊的山水有特別喜好的人群；選擇獨(dú)棟的客群，文化層次高，有財(cái)富積累更有文化品味，是在金字塔尖上的人群。高端客群多為大中型企業(yè)老總、高管，可能是二次別墅置業(yè)。他們對(duì)生活品質(zhì)要求更高，擁有別墅不僅是身份地位的象征，而且是滿足回歸自然、自我的精神需求。對(duì)三山板塊絕美環(huán)境的忠實(shí)簇?fù)碚邉e墅目標(biāo)客群案名形象廣告語(yǔ)山水畔，天地間主題廣告語(yǔ)獨(dú)棟天成，大美收官——帝景天成最后珍藏，9席傳世獨(dú)棟譜寫封園篇章，恭迎現(xiàn)場(chǎng)品鑒“帝景天成〞是在市場(chǎng)上很有知名度的一個(gè)品牌，保存品牌不做無(wú)謂的重復(fù)宣傳；“玖墅〞是9棟別墅的簡(jiǎn)稱，在中國(guó)傳統(tǒng)文化中，玖是最大數(shù)字只有帝王可用，與工程氣質(zhì)相符，亦有長(zhǎng)長(zhǎng)久久之意。形象廣告語(yǔ)保持一貫傳播基調(diào)，突出工程所在區(qū)域的山水優(yōu)勢(shì)。帝景天成·玖墅別墅項(xiàng)目定位推廣篇工程營(yíng)銷推廣策略寫字樓推廣推廣節(jié)奏推廣核心渠道別墅推廣推廣核心渠道行銷推廣手段寫字樓推廣策略：別墅推廣策略：項(xiàng)目營(yíng)銷推廣策略7月8月9月10月11月12月籌備期推廣目標(biāo)階段劃分行銷工作蓄水期出售期持續(xù)期新的推廣形象與產(chǎn)品，讓目標(biāo)客戶建立廣泛、良好的印象和認(rèn)同，盡可能多的聚蓄客源低調(diào)出售，注重在目標(biāo)人群內(nèi)的口耳傳播●戶外形象出街●印刷品、銷售道具制作●樣板房開放，增加展示力，產(chǎn)品附加值●創(chuàng)業(yè)講座、網(wǎng)絡(luò)廣告針對(duì)目標(biāo)客戶傳播●DM、短信等渠道迅速傳播●業(yè)主關(guān)系維護(hù)●老帶新●剩余產(chǎn)品宣傳，客戶積累營(yíng)銷事件大學(xué)生創(chuàng)業(yè)論壇戶外、DM等形象出街工程配合建議產(chǎn)品改造樣板房建成開放業(yè)主聯(lián)誼活動(dòng)樣板房開放通過前期客戶關(guān)系維護(hù)及持續(xù)宣傳，對(duì)目標(biāo)客戶產(chǎn)生吸引和關(guān)注，形成良好口碑，促成剩余貨量去化網(wǎng)站宣傳寫字樓推廣節(jié)奏樣板間包裝建議通過精裝修樣板間展示，提升產(chǎn)品檔次，分別營(yíng)造創(chuàng)業(yè)與居住氣氛。商住創(chuàng)意居辦公創(chuàng)業(yè)居寫字樓推廣核心渠道網(wǎng)站廣告在南京樓市強(qiáng)勢(shì)媒體house365上發(fā)布網(wǎng)站廣告，針對(duì)年輕客群。形象廣告寫字樓推廣核心渠道到周邊學(xué)校、科研企業(yè)單位派發(fā)單頁(yè)，進(jìn)行目標(biāo)人群引導(dǎo)小眾傳播派發(fā)DM對(duì)