學(xué)習(xí)情境六：入住服務(wù)管理

PropertyManagementPractices物業(yè)管理實(shí)務(wù)學(xué)習(xí)情境六入住服務(wù)管理物業(yè)管理實(shí)務(wù)CONTENT單元一知識(shí)準(zhǔn)備單元二業(yè)主入住前的準(zhǔn)備工作目錄單元三業(yè)主入住辦理作業(yè)程序

單元一知識(shí)準(zhǔn)備011.入住的概念、條件（1）概念入住，是開(kāi)發(fā)商將已具備使用條件的物業(yè)交付給業(yè)主并辦理相關(guān)手續(xù)，同時(shí)物業(yè)服務(wù)企業(yè)為業(yè)主辦理物業(yè)管理事務(wù)手續(xù)的過(guò)程。（2）條件新建的房屋符合交付使用的條件，通過(guò)竣工驗(yàn)收合格后，開(kāi)發(fā)商、或開(kāi)發(fā)商委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)適時(shí)向業(yè)主和使用人發(fā)出入住通知書，按房屋買賣合同約定的時(shí)間辦理入住手續(xù)。2.入住的操作模式

入住操作模式以開(kāi)發(fā)商位為主體由物業(yè)服務(wù)企業(yè)相配合（常見(jiàn)）開(kāi)發(fā)商授權(quán)委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)全面承擔(dān)作業(yè)無(wú)論采取何種入住作業(yè)模式，入住服務(wù)的準(zhǔn)備工作、內(nèi)容服務(wù)、作業(yè)程序等都是一致的，但物業(yè)服務(wù)人提供的入住服務(wù)內(nèi)容都需要在得到開(kāi)發(fā)商的委托授權(quán)前提下方可提供。因此，物業(yè)服務(wù)人在入住服務(wù)中的定位是接受開(kāi)發(fā)商委托代其辦理入住服務(wù)，物業(yè)服務(wù)人不是入住服務(wù)的責(zé)任主體，只是實(shí)施主體。相關(guān)法規(guī)政策標(biāo)準(zhǔn)1.《商品住宅實(shí)行質(zhì)量保證書和住宅使用說(shuō)明書制度的規(guī)定》2.《房屋建筑工程質(zhì)量保修辦法》3.《商品房銷售管理辦法》4.《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》5.《商品房預(yù)售管理辦法》6.《房屋建筑工程和市政基礎(chǔ)設(shè)施工程竣工驗(yàn)收備案管理暫行辦法》

單元二業(yè)主入住前準(zhǔn)備工作021.入住工作方案1入住工作方案核實(shí)人員配備3245678明確管理要求與標(biāo)準(zhǔn)擬定裝修方案擬定采購(gòu)計(jì)劃制定入住工作計(jì)劃制定入住流程印刷人所需資料及表格送達(dá)入住通知書2.編制入住服務(wù)工作方案1入住服務(wù)工作方案內(nèi)容確定入住時(shí)間與地點(diǎn)324567策劃入住儀式確定入住流程安排人員、資料與物資準(zhǔn)備規(guī)劃現(xiàn)場(chǎng)布置制定應(yīng)急預(yù)案組織人員培訓(xùn)與演練2.編制入住服務(wù)工作方案

（1）要點(diǎn)（2）隨時(shí)掌握建設(shè)單位意圖（3）方便業(yè)主量力而行3.入住服務(wù)人員準(zhǔn)備

（1）人員準(zhǔn)備（2）入住服務(wù)人員準(zhǔn)備的思路（3）組建入住服務(wù)工作組人員培訓(xùn)與演練4.入住資料的準(zhǔn)備1入住資料編制住宅質(zhì)量保證書和住宅使用說(shuō)明書324567入住通知書入住繳費(fèi)通知書入住手續(xù)書業(yè)主信息登記表業(yè)主入住物品資料領(lǐng)取確認(rèn)表業(yè)主（租戶）驗(yàn)房工作單4.入住資料的準(zhǔn)備8入住資料編制整改通知書109111213業(yè)主（住戶）手冊(cè)前期物業(yè)服務(wù)合同和臨時(shí)管理規(guī)約委托銀行代收款協(xié)議書物業(yè)管理區(qū)域各項(xiàng)管理規(guī)定物業(yè)管理相關(guān)法律法規(guī)政策匯編5.管理服務(wù)設(shè)施及物資裝備的準(zhǔn)備

（1）準(zhǔn)備內(nèi)容（2）公共設(shè)施設(shè)備的準(zhǔn)備（3）服務(wù)辦公用具制作各種標(biāo)識(shí)6.入住環(huán)境的準(zhǔn)備（2）環(huán)境準(zhǔn)備（3）環(huán)境清潔（4）（5）（1）辦理現(xiàn)場(chǎng)選址規(guī)劃現(xiàn)場(chǎng)分區(qū)布局布置環(huán)境設(shè)置標(biāo)識(shí)7.通知入住開(kāi)發(fā)商，或開(kāi)發(fā)商委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)提前一個(gè)月向通過(guò)媒體或郵寄方式，向業(yè)主發(fā)出辦理入住通知。郵寄給業(yè)主的資料應(yīng)包括入住通知書、收樓須知、入住手續(xù)書、繳款通知書等。通知業(yè)主入住郵寄相關(guān)資料的要點(diǎn)是掌握好時(shí)間節(jié)點(diǎn)，須保證郵件在辦理時(shí)間前送達(dá)，并讓業(yè)主有充裕的準(zhǔn)備時(shí)間做好安排；須保證郵寄聯(lián)系方式準(zhǔn)確，并在預(yù)定送達(dá)的時(shí)間后通話詢問(wèn)。

單元三業(yè)主入住辦理準(zhǔn)備工作031.入住辦理作業(yè)程序驗(yàn)證登記通過(guò)業(yè)主提供的文件資料核實(shí)確認(rèn)業(yè)主身份，并核清購(gòu)房款；登記即填寫業(yè)主信息登記表。房屋驗(yàn)收簽署文件收取費(fèi)用發(fā)放文件發(fā)放鑰匙資料歸檔業(yè)主對(duì)其所購(gòu)置房屋的專有部分的質(zhì)量驗(yàn)收，由房屋驗(yàn)收小組成員陪同進(jìn)行。入住服務(wù)工作人員向業(yè)主逐個(gè)介紹須簽署文件的主要內(nèi)容及用途，指導(dǎo)業(yè)主進(jìn)行簽署。業(yè)主按照前期物業(yè)服務(wù)合同約定應(yīng)交納的當(dāng)期物業(yè)費(fèi)、停車位使用費(fèi)，以及由物業(yè)服務(wù)企業(yè)代收代付的各項(xiàng)費(fèi)用。

將需業(yè)主清楚自己權(quán)利、責(zé)任和義務(wù)以及物業(yè)管理區(qū)域基本情況、服務(wù)功能房屋功能的相關(guān)文件資料發(fā)放給業(yè)主，并請(qǐng)業(yè)主在業(yè)主入住物品資料領(lǐng)取確認(rèn)表上簽字。

業(yè)主房屋驗(yàn)收沒(méi)有任何異議后，入住服務(wù)工作人員認(rèn)真審核業(yè)主（租戶）房屋驗(yàn)收記錄單、已簽署文件及各項(xiàng)收費(fèi)票據(jù)無(wú)誤后，將業(yè)主房屋鑰匙交付給業(yè)主。業(yè)主入住手續(xù)辦理完結(jié)之后，應(yīng)將業(yè)主簽署的文件及其他相關(guān)資料整理歸檔，按業(yè)主的棟號(hào)和房號(hào)進(jìn)行建檔編號(hào)，妥善保管。2.入住服務(wù)與管理的注