房地產(chǎn)類的企業(yè)運營管理-第二版

房地產(chǎn)企業(yè)運營管理

深圳銀湖酒店二零零八年三月十五日1房地產(chǎn)企業(yè)運營管理

——目錄前言第一講：房地產(chǎn)企業(yè)運營管理的體系設(shè)計第二講：房地產(chǎn)企業(yè)運營管理的體系運行第三講：房地產(chǎn)企業(yè)運營管理的體系改進

2房地產(chǎn)企業(yè)運營管理

——前言一、運營管理的概念與內(nèi)容二、房地產(chǎn)企業(yè)運營管理綜述3

中國房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)過二十年發(fā)展，已經(jīng)由“做項目”階段發(fā)展到“做企業(yè)”階段。越來越多的地產(chǎn)企業(yè)面臨著多項目、跨區(qū)域的管理問題，如何使企業(yè)實現(xiàn)有質(zhì)量的持續(xù)增長給房地產(chǎn)企業(yè)管理提出了更高的要求。很多的中國房地產(chǎn)企業(yè)也不乏戰(zhàn)略和制度，但“執(zhí)行難”成為很多快速發(fā)展中企業(yè)的成長瓶頸。房地產(chǎn)企業(yè)運營管理

——前言4

變化不斷增加和加快----風(fēng)險不確定性利益相關(guān)者不斷增加----利益細分、價值鏈延長客戶和自身要求不斷提高----質(zhì)量、利潤、資金、效益、競爭力項目復(fù)雜性不斷提高

----呼喚房地產(chǎn)的運營管理房地產(chǎn)企業(yè)運營管理

——前言5房地產(chǎn)企業(yè)運營管理

——前言如何保證企業(yè)持續(xù)高效的運轉(zhuǎn)？如何實現(xiàn)對項目的有效管理？如何做好分工協(xié)作？如何建立有效的運營管理體系？如何提高內(nèi)部協(xié)作的效率？如何保證員工的工作激情？企業(yè)擴大規(guī)模，進入企業(yè)發(fā)展的成長期階段，面臨一系列問題：規(guī)模/市場影響力成長期成熟期創(chuàng)業(yè)期6房地產(chǎn)企業(yè)運營管理

——前言成長期：管理成熟期：產(chǎn)品創(chuàng)業(yè)期：人規(guī)模/市場影響力企業(yè)在不同的發(fā)展階段面臨解決問題的重點有所不同，房地產(chǎn)企業(yè)在成功轉(zhuǎn)型之后，進入企業(yè)發(fā)展的成長期階段，對規(guī)范全面管理提出急迫的要求，特別是企業(yè)的運營管理7一、運營管理的概念與內(nèi)容1、運營的定義2、運營管理的基本概念3、對運營管理的深入理解前言

——運營管理的概念與內(nèi)容8一、運營的定義運營（Operations）就是把投入的資源（生產(chǎn)要素）按照特定要求轉(zhuǎn)換為產(chǎn)出（產(chǎn)品和服務(wù)）的過程。因而是一切組織的最基本職能之一。輸入輸出職能過程材料設(shè)備人員信息資金制造供應(yīng)運輸服務(wù)產(chǎn)品服務(wù)提供產(chǎn)品和服務(wù)的過程前言

——運營管理的概念與內(nèi)容9二、運營管理的基本概念1、運營管理的幾種定義2、企業(yè)價值鏈3、基于企業(yè)價值鏈的運營管理前言

——運營管理的概念與內(nèi)容10

二、運營管理的基本概念

1、運營管理的幾種定義

運營管理（OperationsManagement）相近的概念有制造管理、生產(chǎn)管理、生產(chǎn)與運作管理、作業(yè)管理、運作管理等，它們的名稱之所以不同，實際上是反映了這一學(xué)科的發(fā)展過程。與工業(yè)化聯(lián)系在一起的有形產(chǎn)品，可稱為“Production”或“manufacturing”,對應(yīng)的（productionManage-ment），如：汽車、生產(chǎn)等提供服務(wù)的活動稱為“operations”,運作/運營管理（OperationsManagement）前言

——運營管理的概念與內(nèi)容11運營管理定義（1）

運營管理（OM）是對運營過程的計劃、組織、實施和控制，是對生產(chǎn)和提供公司主要產(chǎn)呂和服務(wù)的系統(tǒng)進行設(shè)計、運行、評價和改進，是與產(chǎn)品生產(chǎn)和服務(wù)創(chuàng)造密切相關(guān)的各項管理工作的總稱。前言

——運營管理的概念與內(nèi)容12

運營管理（OM）是對主要經(jīng)營活動的管理，即組織和控制為客戶提供商品或服務(wù)中的最基本的經(jīng)營活動

(Managementofmainbusinessactivity:theorganizingandcontrollingofthefundamentalbusinessactivityofprovidinggoodsandservicestocustomers).運營管理定義（2）前言

——運營管理的概念與內(nèi)容13

運營管理（OM）就是對創(chuàng)造和提供公司基本產(chǎn)品和服務(wù)的各個系統(tǒng)的設(shè)計、運行和改進。(Operationsmanagement(OM)isdefinedasthedesign、operationandimprovementofthesystemsthatcreateanddeliverthefirm’sprimaryproductsandservices)運營管理定義（3）前言

——運營管理的概念與內(nèi)容14

現(xiàn)在的趨勢是將生產(chǎn)和提供服務(wù)的活動均稱為“運營”，生產(chǎn)管理也就演化為運營管理（operationmanagement）,也有的稱之為“生產(chǎn)與運作管理”“ProductionandOperationManagement”前言

——運營管理的概念與內(nèi)容15二、運營管理的基本概念

2、企業(yè)價值鏈（VCM）每一企業(yè)都是設(shè)計、生產(chǎn)、銷售、交貨和對產(chǎn)品起輔助作用的各種活動的集合體。所有這些活動都可以用一個價值鏈（VCM）表示。價值鏈把企業(yè)的活動分成主要活動（PrimaryActivities）和支持活動（SecondaryActivities）兩大類。企業(yè)價值鏈（VCM）----就是創(chuàng)造和提供公司基本產(chǎn)品和服務(wù)并實現(xiàn)增值的各個系統(tǒng)的集合前言

——運營管理的概念與內(nèi)容16房地產(chǎn)企業(yè)價值鏈支持活動主要活動公司基礎(chǔ)建設(shè)（一般管理、會計、財務(wù)、成本、戰(zhàn)略計劃）人力資源管理（招聘、培訓(xùn)、發(fā)展）技術(shù)開發(fā)（研究和發(fā)展產(chǎn)品和流程的改進，新技術(shù)研究）采購、報建（原材料采購、設(shè)備供應(yīng)、手續(xù)提供）立項策劃設(shè)計施工竣工銷售服務(wù)利潤前言

——運營管理的概念與內(nèi)容17企業(yè)價值鏈（VCM）運營管理（OM）就是對創(chuàng)造和提供公司基本產(chǎn)品和服務(wù)的各個系統(tǒng)的設(shè)計、運行和改進。企業(yè)價值鏈（VCM）就是創(chuàng)造和提供公司基本產(chǎn)品和服務(wù)并實現(xiàn)增值的各個系統(tǒng)的集合。運營管理（OM）就是企業(yè)價值鏈上的各個系統(tǒng)的設(shè)計、運行和改造前言

——運營管理的概念與內(nèi)容18二、運營管理的基本概念

3、基于企業(yè)價值鏈的運營管理

企業(yè)的運營管理（OM）就是通過企業(yè)價值鏈上各項活動進行分析和設(shè)計，強化主要業(yè)務(wù)流程，協(xié)調(diào)企業(yè)活動并不斷優(yōu)化，從而創(chuàng)造和提供增值的產(chǎn)品和服務(wù)，在滿足客戶價值需求的同時降低產(chǎn)品和服務(wù)成本，獲得和提高企業(yè)競爭優(yōu)勢前言

——運營管理的概念與內(nèi)容19運營管理的對象和內(nèi)容運營管理的目標(biāo)運營管理的原則運營管理的執(zhí)行者前言

——運營管理的概念與內(nèi)容20

運營管理的對象運營管理的對象是運營過程和運營系統(tǒng)。運營過程是一個投入、轉(zhuǎn)換、產(chǎn)出的過程，是一個勞動過程或價值增加的過程，它是運營管理的第一大對象，運營管理必須考慮如何對這樣的生產(chǎn)運營活動進行有效的組織和控制前言

——運營管理的概念與內(nèi)容211、企業(yè)價值鏈的各個系統(tǒng)的設(shè)計2、企業(yè)價值鏈的各個系統(tǒng)和運行3、企業(yè)價值鏈的各個系統(tǒng)和改進運營管理的內(nèi)容前言

——運營管理的概念與內(nèi)容22第一：不斷滿足客戶需要。

（性能、價格、時間……）第二：有效利用資源。

（人員、材料、運輔、庫存、設(shè)備、場地……）運營管理的目標(biāo)提升產(chǎn)品價值、實現(xiàn)戰(zhàn)略目標(biāo)；降低成本，提高效率——提升企業(yè)核心競爭力前言

——運營管理的概念與內(nèi)容23運營管理的原則樹立整體思想，追求協(xié)調(diào)下的均衡運營過程規(guī)范化、標(biāo)準(zhǔn)化、流程化堅持量化的管理與控制前饋控制與反饋控制相結(jié)合剛性與柔性相結(jié)合充分利用信息平臺前言

——運營管理的概念與內(nèi)容24運營管理的執(zhí)行者

首席運營官（ChiefOperatingOfficer,縮寫COO，又稱營運長），主要負責(zé)企業(yè)的日常營運，輔助CEO（ChiefExecutiveOfficer）的工作；負責(zé)企業(yè)的運營管理，對CEO負責(zé)，不對企業(yè)的發(fā)展趨勢負責(zé)。COO在某些公司中同時任職總裁，但他們通常是常務(wù)或資深的副總裁

一般來講，COO負責(zé)公司職能體系的建設(shè)，并代表CEO處理企業(yè)日常職能事務(wù)。如果公司未設(shè)有總載職務(wù)，則CEO還要承擔(dān)整體業(yè)務(wù)管理的職能，主管企業(yè)營銷與綜舍業(yè)務(wù)的職能公司整個的銷售策略與政策，組織生產(chǎn)經(jīng)營活動，協(xié)助CEO制定公司的業(yè)務(wù)發(fā)展計劃前言

——運營管理的概念與內(nèi)容25運營管理的執(zhí)行者其化運營管理執(zhí)行者運營總監(jiān)運營管理部經(jīng)營管理部計劃財務(wù)部總經(jīng)理辦公室行政部董事長秘書前言

——運營管理的概念與內(nèi)容26組織制定公司全年、半年、季度和月工作計劃提出內(nèi)部管理機構(gòu)設(shè)置及崗位設(shè)立方案組織擬訂公司的業(yè)務(wù)規(guī)范和運營流程組織建立各部門業(yè)績評估體系，對部門和主管進行考評協(xié)調(diào)各部門之間的工作關(guān)系主持召開日常運營會議，跟蹤、檢查、協(xié)調(diào)各職能部門的工作組織建立各部門的績效評估體系，對各部門和主管進行考評…………運營管理的主要職責(zé)前言

——運營管理的概念與內(nèi)容27組織制定公司全年、半年、季度和月工作計劃提出內(nèi)部管理機構(gòu)設(shè)置及崗位設(shè)立方案組織擬訂公司的業(yè)務(wù)規(guī)范和運營流程組織建立各部門業(yè)績評估體系，對部門和主管進行考評協(xié)調(diào)各部門之間的工作關(guān)系主持召開日常運營會議，跟蹤、檢查、協(xié)調(diào)各職能部門的工作組織建立各部門的績效評估體系，對各部門和主管進行考評…………運營管理的主要職責(zé)前言

——運營管理的概念與內(nèi)容281、房地產(chǎn)企業(yè)產(chǎn)品開發(fā)與銷售價值鏈的各個系統(tǒng)的設(shè)計2、房地產(chǎn)企業(yè)產(chǎn)品開發(fā)與銷售價值鏈的各個系統(tǒng)的運行3、房地產(chǎn)企業(yè)產(chǎn)品開發(fā)與銷售價值鏈的各個系統(tǒng)的改進房地產(chǎn)企業(yè)運營管理的內(nèi)容前言

——運營管理的概念與內(nèi)容29一、房地產(chǎn)企業(yè)運營管理的現(xiàn)狀與特點二、房地產(chǎn)企業(yè)運營管理與項目計劃管理的關(guān)系三、房地產(chǎn)企業(yè)運營管理的原理前言

——房地產(chǎn)企業(yè)運營管理綜述30一、房地產(chǎn)企業(yè)運營管理的現(xiàn)狀與特點很多房地產(chǎn)企業(yè)中普通存的現(xiàn)象：部門職能不清，相互推諉，交叉工作難協(xié)調(diào)崗位職責(zé)不明，干好干壞說不清授權(quán)不清，不知該不該做主單個項目做得很好，但多項目運作問題不斷總有忙不完的事情，但不知道在忙什么，為什么忙？同樣的問題重復(fù)發(fā)生不斷地處理問題但總也處理不完換一個領(lǐng)導(dǎo)換一種做法越級指揮，計劃天天變制度流程一大堆，形同虛設(shè)員工不斷抱怨，雖然收入越來越高滿意度卻越來越低客戶投訴不斷-----出現(xiàn)這種現(xiàn)象的根本原因在于企業(yè)在發(fā)展的過程中并未形成一套規(guī)范化的運營管理體系，這樣的企業(yè)據(jù)統(tǒng)計占行業(yè)的80%。前言

——房地產(chǎn)企業(yè)運營管理綜述31認識誤區(qū)：認為運營管理就是項目計劃管理最新難題：多項目跨區(qū)域開發(fā)的企業(yè)計劃和目標(biāo)如何保證前言

——房地產(chǎn)企業(yè)運營管理綜述32二、房地產(chǎn)企業(yè)運營管理與項目計劃管理的關(guān)系（一）運營與項目（二）項目管理簡介（三）運營管理與項目管理的區(qū)別（四）運營管理與項目計劃的關(guān)系前言

——房地產(chǎn)企業(yè)運營管理綜述33（一）運營與項目工作性質(zhì)與內(nèi)容的不同工作環(huán)境與方式的不同組織與管理上的不同前言

——房地產(chǎn)企業(yè)運營管理綜述34（二）項目管理簡介項目的定義：對確定性對象按限定時間，費用和質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)完成的一次性任務(wù)?！绊椖抗芾砭褪侵赴迅鞣N系統(tǒng)、方法和人員結(jié)合在一起，在規(guī)定的時間、預(yù)算和質(zhì)量目標(biāo)范圍內(nèi)完成項目的各項工作，有效的項目管理是指在規(guī)定用來實現(xiàn)具體目標(biāo)和指標(biāo)的時間內(nèi)，對組織機構(gòu)資源進行計劃、引導(dǎo)和控制工作?！?---美國項目管理學(xué)會<項目管理知識體系綱要>前言

——房地產(chǎn)企業(yè)運營管理綜述35項目管理框架圖項目干系人的需要和期望9大知識領(lǐng)域核心功能范圍管理時間管理成本管理質(zhì)量管理人力資源管理溝通管理風(fēng)險管理采購管理項目管理工具項目管理技術(shù)9大知識領(lǐng)域輔助功能前言

——房地產(chǎn)企業(yè)運營管理綜述36項目管理簡介：項目與項目管理知識概念階段一般機會研究特定項目機會研究方案策劃初步可行性研究詳細可行性研究項目評估商業(yè)計劃書的編定規(guī)劃階段項目背景描述質(zhì)量何證目標(biāo)確定進度安排范圍規(guī)劃資源計劃范圍定義費用估計工作分解費用預(yù)算工作排序質(zhì)量計劃工作延續(xù)時間估計實施階段采購規(guī)劃進度控制招標(biāo)采購的實施費用控制合同管理基礎(chǔ)質(zhì)量控制合同履行和收尾安全控制實施計劃范圍變更控制安全計劃生產(chǎn)要素管理項目進展報告現(xiàn)場管理與環(huán)境保護收尾階段范圍確認質(zhì)量驗收費用決算與審計項目資料與驗收項目交接與清算項目審計項目后評價共性知識項目管理組織形式企業(yè)項目管理訊息分發(fā)風(fēng)險監(jiān)控績效評價與人員激勵沖突管理項目辦公室企業(yè)項目管理組織設(shè)計風(fēng)險管理規(guī)劃信息管理溝通規(guī)劃新經(jīng)濟項目管理風(fēng)險量化項目經(jīng)理組織規(guī)劃風(fēng)險識別項目監(jiān)理風(fēng)險應(yīng)對計劃多項目管理團隊建設(shè)風(fēng)險評估行政監(jiān)督法律法規(guī)目標(biāo)管理與業(yè)務(wù)過程方法和工具要素分層法不確定性分析責(zé)任矩陣質(zhì)量控制的數(shù)理項目財務(wù)評價方案比較法環(huán)境影響評估網(wǎng)絡(luò)計劃技術(shù)設(shè)計方法里程碑計劃并行工程資金的時間價值項目融資甘特圖掙值法質(zhì)量技術(shù)文件工作分解結(jié)構(gòu)評價指標(biāo)體系模擬技術(shù)有無比較法國民經(jīng)濟評價方法中國項目管理知識體系框架前言

——房地產(chǎn)企業(yè)運營管理綜述37（三）運營管理與項目管理的區(qū)別運營管理項目管理是企業(yè)價值鏈各個系統(tǒng)的設(shè)計、運行和改進，以實現(xiàn)產(chǎn)品和服務(wù)的增值是為實現(xiàn)項目目標(biāo)而完成項目的各項工作面對的是公司的運營管理，包括多項目公司的管理（如多項目開發(fā)的房地產(chǎn)公司）面對的是單個項目具有長期、連續(xù)、循環(huán)往復(fù)的特點具有項目臨時、單次的特點范圍更廣（包括營銷等其他活動）范圍相對較窄前言

——房地產(chǎn)企業(yè)運營管理綜述38（四）運營管理與項目計劃的區(qū)別運營管理項目計劃公司經(jīng)營計劃，包括公司除戰(zhàn)略規(guī)劃外的所有計劃工作的管理項目開發(fā)進度及相配合的各項計劃工作重要的還有運營體系的設(shè)計和改進只是項目管理的一種工具更全面的監(jiān)控和考核監(jiān)控進度，調(diào)整計劃目標(biāo)是最大限度利用資源，滿足客戶不斷增長的需要，提高企業(yè)競爭力目標(biāo)是項目開發(fā)進度的保證，成本控制和實現(xiàn)質(zhì)量要求前言

——房地產(chǎn)企業(yè)運營管理綜述39多項目公司企業(yè)管理的三個層次發(fā)展目標(biāo)項目開發(fā)運營體系戰(zhàn)略管理項目管理運營管理前言

——房地產(chǎn)企業(yè)運營管理綜述40確定需要項目選擇項目計劃項目執(zhí)行項目控制項目評估項目結(jié)束定義計劃實施收尾項目的生命周期前言

——房地產(chǎn)企業(yè)運營管理綜述41房地產(chǎn)企來產(chǎn)品開發(fā)與銷售價值鏈的主要系統(tǒng)和支持、保證、控制價值鏈的支持系統(tǒng)

主要系統(tǒng)：立項、策劃、設(shè)計、施工、竣工、銷售

支持系統(tǒng)：人力資源、財務(wù)、行政、成本、采購、技術(shù)、報建

房地產(chǎn)企業(yè)運營管理就是對以上各個系統(tǒng)進行設(shè)計、運行和改進、以實現(xiàn)項目開發(fā)的增值，提高效率、降低成本，提升企業(yè)的核心競爭力。前言

——房地產(chǎn)企業(yè)運營管理綜述42三、房地產(chǎn)企業(yè)運營管理的原理（一）房地產(chǎn)企業(yè)價值鏈（二）房地產(chǎn)運營管理體系中的各項活動/子系統(tǒng)前言

——房地產(chǎn)企業(yè)運營管理綜述43（一）房地產(chǎn)企業(yè)價值鏈支持活動主要活動公司基礎(chǔ)建設(shè)（一般管理、會計、財務(wù)、成本、戰(zhàn)略計劃）人力資源管理（招聘、培訓(xùn)、發(fā)展）技術(shù)開發(fā)（研究和發(fā)展產(chǎn)品和流程的改進，新技術(shù)研究）采購、報建（原材料采購、設(shè)備供應(yīng)、手續(xù)提供）立項策劃設(shè)計施工竣工銷售服務(wù)利潤前言

——房地產(chǎn)企業(yè)運營管理綜述44（二）房地產(chǎn)運營管理體系中的各項活動/子系統(tǒng)房地產(chǎn)企業(yè)產(chǎn)品開發(fā)與銷售價值鏈的主要系統(tǒng)和支持、保證、控制價值鏈的支持系統(tǒng)：主要系統(tǒng)：立項、策劃、設(shè)計、施工、竣工、銷售。支持系統(tǒng)：人力資源、財務(wù)、行政、成本、技術(shù)、采購、報建。房地產(chǎn)開發(fā)價值鏈（ValueChain）業(yè)務(wù)規(guī)范運營組織運營管理公司的運營組織、業(yè)管規(guī)范和運營流程均圍繞房地產(chǎn)開發(fā)價值鏈建立并用作于房地產(chǎn)開發(fā)價值鏈前言

——房地產(chǎn)企業(yè)運營管理綜述45第一講：房地產(chǎn)企業(yè)運營管理的體系設(shè)計房地產(chǎn)企業(yè)運營管理體系模型房地產(chǎn)企業(yè)運營組織系統(tǒng)的設(shè)計房地產(chǎn)企業(yè)業(yè)務(wù)規(guī)范系統(tǒng)的設(shè)計房地產(chǎn)企業(yè)運營流程系統(tǒng)的設(shè)計房地產(chǎn)企業(yè)運營管理體系的設(shè)計常見問題46公司發(fā)展戰(zhàn)略價值觀使命愿景Vision希望未來成為什么樣的企業(yè)Mission明確企業(yè)的客戶是誰？將為客戶提供什么樣的服務(wù)Values公司在追求目標(biāo)時使用的準(zhǔn)則Strategy公司的發(fā)展規(guī)劃房地產(chǎn)企業(yè)的戰(zhàn)徊金字塔房地產(chǎn)企業(yè)運營管理的體系設(shè)計

——房地產(chǎn)企業(yè)運營管理體系模型47企業(yè)組織架構(gòu)運營組織系統(tǒng)業(yè)務(wù)規(guī)范系統(tǒng)運營流程系統(tǒng)企業(yè)戰(zhàn)略企業(yè)運營戰(zhàn)略企業(yè)運營管理體系房地產(chǎn)企業(yè)運營管理的體系設(shè)計

——房地產(chǎn)企業(yè)運營管理體系模型48運營戰(zhàn)略運營組織系統(tǒng)部門職能崗位崗位職能業(yè)務(wù)規(guī)范系統(tǒng)開發(fā)設(shè)計成本工程營銷物業(yè)行政人事財務(wù)運營流程系統(tǒng)項目論證項目策劃設(shè)計管理招標(biāo)采購工程管理企業(yè)發(fā)展的戰(zhàn)略運營管理戰(zhàn)略房地產(chǎn)企業(yè)運營管理的體系設(shè)計

——房地產(chǎn)企業(yè)運營管理體系模型49一、房地產(chǎn)企業(yè)戰(zhàn)略指引下的組織架構(gòu)二、設(shè)計組織架構(gòu)下的部門職能三、合理設(shè)計各部門崗位崗位職責(zé)及權(quán)責(zé)劃分四、組織系統(tǒng)文件的設(shè)計方法和設(shè)計要求房地產(chǎn)企業(yè)運營管理的體系設(shè)計

——房地產(chǎn)企業(yè)運營組織系統(tǒng)的設(shè)計50一、房地產(chǎn)企業(yè)戰(zhàn)略指引下的組織架構(gòu)按照現(xiàn)代管理理論企業(yè)管理一般按職能分工，其中最其本的也是最主要的職能是財務(wù)會計、技術(shù)、生產(chǎn)運營、市場營銷和人力資源管理。分工的職能既是獨立的又是相互依賴的，正是這種相互依賴和配合才能實現(xiàn)企業(yè)的經(jīng)營目標(biāo)。企業(yè)的經(jīng)營活動是這些職能有機聯(lián)系的一個循環(huán)往復(fù)的過程。房地產(chǎn)企業(yè)運營管理的體系設(shè)計

——房地產(chǎn)企業(yè)運營管理體系模型51四種架構(gòu)圖職能式項目式弱矩陣式強矩陣式房地產(chǎn)企業(yè)運營管理的體系設(shè)計

——房地產(chǎn)企業(yè)運營管理體系模型52職能式執(zhí)行主管職能主管職能主管職能主管職員職員職員職員職員職員職員職員職員適用于規(guī)模較小的，以技術(shù)為主的項目。不適用于時間限制性強或?qū)Ρ茸兓焖傧鄳?yīng)的項目項目協(xié)調(diào)房地產(chǎn)企業(yè)運營管理的體系設(shè)計

——房地產(chǎn)企業(yè)運營管理體系模型53項目式執(zhí)行主管職能主管職能主管職能主管職員職員職員職員職員職員職員職員職員項目協(xié)調(diào)適用于包括多個相似單個項目的單位或組織以及長期的大型的重要的和復(fù)雜的項目。房地產(chǎn)企業(yè)運營管理的體系設(shè)計

——房地產(chǎn)企業(yè)運營管理體系模型54矩陣式—弱矩陣執(zhí)行主管職能主管職能主管職能主管職員職員職員職員職員職員職員職員職員項目協(xié)調(diào)房地產(chǎn)企業(yè)運營管理的體系設(shè)計

——房地產(chǎn)企業(yè)運營管理體系模型55矩陣式-平衡式執(zhí)行主管職能主管職能主管職能主管職員職員職員職員職員職員職員職員項目經(jīng)理項目協(xié)調(diào)房地產(chǎn)企業(yè)運營管理的體系設(shè)計

——房地產(chǎn)企業(yè)運營管理體系模型56強矩陣式執(zhí)行主管職能主管職能主管職能主管職員職員職員職員職員職員職員職員項目經(jīng)理項目經(jīng)理主管項目經(jīng)理項目經(jīng)理項目經(jīng)理項目協(xié)調(diào)房地產(chǎn)企業(yè)運營管理的體系設(shè)計

——房地產(chǎn)企業(yè)運營管理體系模型57矩陣型-復(fù)合式執(zhí)行主管職能主管職能主管職能主管職員職員職員職員職員職員職員職員項目經(jīng)理項目經(jīng)理主管項目經(jīng)理項目經(jīng)理項目經(jīng)理項目A協(xié)調(diào)項目協(xié)調(diào)房地產(chǎn)企業(yè)運營管理的體系設(shè)計

——房地產(chǎn)企業(yè)運營管理體系模型58股東大會董事會總裁監(jiān)事會董事會秘書公司投資、財務(wù)委員會和外部行業(yè)專家顧問等行政管理部人力資源部經(jīng)營管理部企業(yè)發(fā)展部技術(shù)管理部財務(wù)管理部北京金地房地產(chǎn)開發(fā)有限公司深圳市金地物業(yè)管理有限公司上海金地房地產(chǎn)開發(fā)有限公司深圳市金地置業(yè)顧問有限公司深圳金地房地產(chǎn)開發(fā)有限公司

武漢金地房地產(chǎn)開發(fā)有限公司

金地集團組織架構(gòu)圖房地產(chǎn)企業(yè)運營管理的體系設(shè)計

——房地產(chǎn)企業(yè)運營管理體系模型59董事長總經(jīng)理技術(shù)發(fā)展委員會公司投資地產(chǎn)項目以項目經(jīng)理制執(zhí)行總經(jīng)辦計劃部行政部檔案室公關(guān)部見下頁華潤集團組織架構(gòu)圖房地產(chǎn)企業(yè)運營管理的體系設(shè)計

——房地產(chǎn)企業(yè)運營管理體系模型60華潤集團組織架構(gòu)圖接上頁財務(wù)部資金管理中心研發(fā)部經(jīng)營部工程管理部招標(biāo)采購中心合同預(yù)算部網(wǎng)絡(luò)部人力資源部法務(wù)部客服中心市場研究、土地談判、前期策劃規(guī)劃局、立項、證照辦理總建筑師負責(zé)，每個項目實行責(zé)任建筑師制總工負責(zé)制設(shè)計管理部合同起草、審核、執(zhí)行、監(jiān)約，做工程預(yù)算信息化平臺建立維護鳳凰城華亭嘉園優(yōu)仕園翡翠城成都翡翠城華潤俱樂部華潤特點：1、公司所有項目影響由華潤置地經(jīng)濟公司承擔(dān)。專業(yè)化與職業(yè)化，形成內(nèi)部市場化運作2、實行項目經(jīng)理制、總工負責(zé)制、建筑師責(zé)任制3、市場反應(yīng)較慢，管理隊伍年輕化4、華遠分流人才，內(nèi)傷較大5、資金、品牌、規(guī)劃有優(yōu)勢6、逐漸形成自己開發(fā)模式，如鳳凰城項目和翡翠城項目房地產(chǎn)企業(yè)運營管理的體系設(shè)計

——房地產(chǎn)企業(yè)運營管理體系模型61董事長總經(jīng)理總經(jīng)辦萬科周刊秘書處檔案室行政部財務(wù)管理中心資金結(jié)算中心建筑研究中心工程管理部企劃部管理總部物業(yè)管理部人力資源部審計法務(wù)部監(jiān)事長投資決策中心區(qū)域項目利潤中心成本費用中心大連萬科天津萬科北京萬科深圳萬科武漢萬科南京萬科沈陽萬科財務(wù)部營銷部工程管理部綜合部分管成本財務(wù)分管營銷分管工程、規(guī)劃設(shè)計、采購。預(yù)算人力資源、行政、信息等功能集合萬科集團房地產(chǎn)企業(yè)運營管理的體系設(shè)計

——房地產(chǎn)企業(yè)運營管理體系模型62萬科組織架構(gòu)特點：最早提出職業(yè)經(jīng)理人理念的企業(yè)，倡導(dǎo)職業(yè)化管理管理較規(guī)范集團本部為投資決策中心，從事戰(zhàn)略高度事宜各地區(qū)為法人治理機制企業(yè)，通過產(chǎn)權(quán)控制分公司授權(quán)較大，機構(gòu)盡量簡單，總部提供支持和監(jiān)約功能人力資源管理非常重視，強調(diào)人員的輪崗和晉升，職業(yè)生源較好，薪酬較低，強調(diào)職業(yè)生涯的發(fā)展房地產(chǎn)企業(yè)運營管理的體系設(shè)計

——房地產(chǎn)企業(yè)運營管理體系模型63運營組織系統(tǒng)的設(shè)計原則合理處理好集中和分散的關(guān)系明確各部門之間的定位和權(quán)責(zé)界定及劃分分析各部門在運營流程中發(fā)揮的職能確定各部門與其它部門溝通協(xié)調(diào)關(guān)系確定各部門權(quán)利與行編寫各部門的部門職能分析各崗位工作飽滿程度因崗設(shè)人與因人設(shè)崗相結(jié)合確定部門各崗位名稱及基本工作內(nèi)容部門定崗定編時需要對公司短其與長期戰(zhàn)略綜合考慮公司織織架構(gòu)公司發(fā)展戰(zhàn)略各部門權(quán)力與責(zé)任各部門崗位定編部門各崗位職責(zé)確定房地產(chǎn)企業(yè)運營管理的體系設(shè)計

——房地產(chǎn)企業(yè)運營管理體系模型64責(zé)權(quán)明確原則兼顧發(fā)展原則精干高效原則戰(zhàn)略導(dǎo)向原則以戰(zhàn)略為核心的運營組織系統(tǒng)設(shè)計基于公司戰(zhàn)略，自上而下進行設(shè)計力求機構(gòu)簡練，人員精干，從簡單到專業(yè)管理效率高，保持競爭力。基于現(xiàn)狀的管理成熟度、組織的發(fā)展階段及管理能力，同時兼顧未來的發(fā)展需要。每一管理層次、部門、崗位的責(zé)任權(quán)利都明確和對應(yīng)。房地產(chǎn)企業(yè)運營管理的體系設(shè)計

——房地產(chǎn)企業(yè)運營管理體系模型運營組織系統(tǒng)的設(shè)計原則65部門職能----例：成本部、采購部成本管理職能采購管理職能1、成本目標(biāo)管理：成本的前期測算、目標(biāo)制定、成本動態(tài)監(jiān)控、成本分析與后評估；2、工程預(yù)結(jié)算管理：自行編制、審核工程量及造價文件，對咨詢公司服務(wù)進行跟蹤管理；3、現(xiàn)場成本控制：變更的造價計算、現(xiàn)場工程量測定、零星工程或材料采購的委托和簽證。1、供方管理：考察、評估、建庫并選用項目所需的合作單位及材料設(shè)備；2、采購及招標(biāo)管理：工程、材料設(shè)備、設(shè)計、營銷方面的招標(biāo)，定標(biāo)的、定單位、定價格；3、合同管理：合同的簽訂、變更及追加、付款及結(jié)算手續(xù)辦理。

各企業(yè)部門的名稱和職責(zé)劃分往往不同，但基本管理與業(yè)務(wù)工作內(nèi)容必須齊全，才能達到運營管理要求。房地產(chǎn)企業(yè)運營管理的體系設(shè)計

——房地產(chǎn)企業(yè)運營管理體系模型二、設(shè)計組織架構(gòu)下的部門職能66崗位職責(zé)----例：成本部、采購部成本部經(jīng)理崗位職責(zé)預(yù)算工程師崗位職責(zé)采購部經(jīng)理崗位職責(zé)合約工程主管崗位職責(zé)合約物資主管崗位職責(zé)合約營銷主管崗位職責(zé)成本管理事務(wù)員崗位職責(zé)三、合理設(shè)計各部門崗位職責(zé)及權(quán)責(zé)劃分房地產(chǎn)企業(yè)運營管理的體系設(shè)計

——房地產(chǎn)企業(yè)運營管理體系模型671、市場調(diào)查和供方管理工作：1.1負責(zé)了解各施工單位的資質(zhì)狀況、施工業(yè)績、報價水平及任務(wù)飽和情況;1.2負責(zé)組織對供方（施工隊伍、設(shè)計單位、廣告商等）的資質(zhì)進行考察，建立合格供方名錄；1.3負責(zé)定期對材料設(shè)備市場進行考察，動態(tài)掌握材料設(shè)備的市場信息；1.4負責(zé)編制或匯總供方市場考察報告評分表和材料市場考察報告；1.5負責(zé)建立材料市場信息庫，為相關(guān)部門提供最新的市場價格信息。2、招投標(biāo)及合同管理2.1負責(zé)編制項目整體施工招標(biāo)方案及計劃；2.2負責(zé)組織設(shè)計招投標(biāo)工作；2.3負責(zé)組織工程招投標(biāo)工作；2.4負責(zé)組織工程監(jiān)理的分判；2.5負責(zé)組織營銷廣告包裝業(yè)務(wù)的分判工作；2.6負責(zé)對投標(biāo)單位資格審核；2.7負責(zé)對部門起草的合同文件進行解釋，建立和完善招投標(biāo)及合同文件的標(biāo)準(zhǔn)版本。3、甲供材料和裝飾材料的管理3.1負責(zé)編制公司甲供材料的進度計劃；3.2負責(zé)物資采購；3.3負責(zé)協(xié)助設(shè)計部提供裝飾材料和其它需送樣報審物資的樣品。范例：采購部部門管理職能房地產(chǎn)企業(yè)運營管理的體系設(shè)計

——房地產(chǎn)企業(yè)運營管理體系模型68范例：成本部經(jīng)理崗位職責(zé)1、全面負責(zé)成本部工作，直接對主管副總經(jīng)理或總經(jīng)理負責(zé)，承擔(dān)本部門領(lǐng)導(dǎo)責(zé)任；2、制定本部門的工作計劃和目標(biāo)，負責(zé)本部門工作職責(zé)的落實和各項工作計劃的執(zhí)行，保證部門高效、有序的進行；3、組織部門預(yù)算專業(yè)人員開展項目各建設(shè)階段的成本控制工作，合理確定和有效控制工程造價，通過動態(tài)控制實現(xiàn)成本控制目的；4、組織部門開展市場調(diào)查和研究，收集各類材料與工程造價信息，進行技術(shù)經(jīng)驗分析，堅持數(shù)據(jù)積累；5、確認和簽署部門發(fā)出的重要造價文件，如結(jié)算等，配合公司完成三算單辦理等重大事項；6、負責(zé)組織部門管理制度與業(yè)務(wù)規(guī)范的建立，并與公司及相關(guān)部門的有關(guān)制度銜接，保證部門制度合理有效。房地產(chǎn)企業(yè)運營管理的體系設(shè)計

——房地產(chǎn)企業(yè)運營管理體系模型69范例：預(yù)算工程師崗位職責(zé)1、在部門經(jīng)理的領(lǐng)導(dǎo)下，完成項目在各階段：方案建議階段、初步設(shè)計階段、施工圖設(shè)計階段、招投標(biāo)階段、合同實施階段、以及竣工等階段所相應(yīng)的投資估算書、預(yù)算書、概算書、工程量清單、結(jié)算書等的編制。2、接受參加專業(yè)培訓(xùn)、更新知識、提高業(yè)務(wù)水平。3、及時掌握項目工程進展的狀況，對承包商報送的工程形象進度進行審核，提出付款額的建議。（僅限項目部的預(yù)算工程師）4、對不同的設(shè)計及材料進行成本研究，并向現(xiàn)場工程師或設(shè)計單位提出成本建議，協(xié)助他們在投資限額范圍內(nèi)進行設(shè)計或設(shè)計變更。5、工程進行期間，定期制定成本估算報告書，反映施工中存在的問題及支付的情況，就工程變更的大約費用，向公司有關(guān)領(lǐng)導(dǎo)及相關(guān)部門提出建議。6、審核工程變更清單，與承包商達成費用上的增減協(xié)議。審核合同以外的新增材料單價。房地產(chǎn)企業(yè)運營管理的體系設(shè)計

——房地產(chǎn)企業(yè)運營管理體系模型70范例：成本管理中心總監(jiān)職位說明書職務(wù)名稱成本管理中心所在部門成本管理中心直接上級總經(jīng)理管理幅度直接下屬成本部經(jīng)理/采購部經(jīng)理管理層次1、職位職責(zé)1.1負責(zé)建設(shè)項目的全過程成本控制工作；1.2負責(zé)建設(shè)項目招標(biāo)管理；1.3負責(zé)項目的合同管理；1.4負責(zé)公司的供方管理，包括考察、評審1.5負責(zé)建立有關(guān)制度與工作標(biāo)準(zhǔn)，包括標(biāo)準(zhǔn)合同文件、成本標(biāo)準(zhǔn)；1.6負責(zé)公司戌本管理方面業(yè)務(wù)基礎(chǔ)的建設(shè)，人才梯隊建設(shè)和業(yè)務(wù)培訓(xùn)；1.7負責(zé)中心日常工作，完成各項計劃與目標(biāo)，做必要的總結(jié)與匯報；1.8負責(zé)與其化管理中心的工作配合與協(xié)調(diào)。2、任職資格2.1學(xué)歷：本科以上2.2專業(yè)：工程經(jīng)濟與管理、工程類2.3經(jīng)驗：有竣工結(jié)算經(jīng)驗，以及3年以上房地產(chǎn)公司成本控制，招標(biāo)及合同管理經(jīng)驗2.4年齡：不限2.5資格：中級職稱/造價工程師房地產(chǎn)企業(yè)運營管理的體系設(shè)計

——房地產(chǎn)企業(yè)運營管理體系模型71范例：成本部、采購部權(quán)限劃分成本管理權(quán)限劃分招標(biāo)采購事務(wù)權(quán)限劃分

1、規(guī)劃設(shè)計招標(biāo)與合約權(quán)限劃分2、營銷事務(wù)招標(biāo)與合約權(quán)限劃分3、工程合約與招標(biāo)權(quán)限劃分房地產(chǎn)企業(yè)運營管理的體系設(shè)計

——房地產(chǎn)企業(yè)運營管理體系模型72范例：規(guī)劃設(shè)計招標(biāo)與合約權(quán)限劃分事項董事長總經(jīng)理副總經(jīng)理成本部采購部設(shè)計部備注1招標(biāo)計劃批準(zhǔn)批準(zhǔn)備案備案經(jīng)辦2設(shè)計供方資質(zhì)預(yù)審批準(zhǔn)經(jīng)辦3招標(biāo)文件的發(fā)放批準(zhǔn)審核審核審核經(jīng)辦4中標(biāo)單位確定批準(zhǔn)審核審核審核經(jīng)辦5設(shè)計合同簽置100萬以下（含）批準(zhǔn)批準(zhǔn)審核審核審核經(jīng)辦由招標(biāo)小組確定，經(jīng)合同評審流程，100萬元以上設(shè)計合同及單位報董事長審批100萬以上批準(zhǔn)審核審核審核審核經(jīng)辦合格供方名冊備案批準(zhǔn)備案備案經(jīng)辦房地產(chǎn)企業(yè)運營管理的體系設(shè)計

——房地產(chǎn)企業(yè)運營管理體系模型73范例：營銷事務(wù)招標(biāo)與合約權(quán)限劃分事項董事長總經(jīng)理成本部采購部營銷部備注1招標(biāo)計劃批準(zhǔn)備案備案經(jīng)辦2供方資質(zhì)預(yù)審批準(zhǔn)備案備案經(jīng)辦3招標(biāo)文件的發(fā)放批準(zhǔn)審核備案經(jīng)辦4中標(biāo)單位確定批準(zhǔn)審核審核備案經(jīng)辦由招標(biāo)小組確定，合同評審流程5合同簽署（500萬元）批準(zhǔn)審核備案經(jīng)辦合同供方名冊備案備案備案經(jīng)辦房地產(chǎn)企業(yè)運營管理的體系設(shè)計

——房地產(chǎn)企業(yè)運營管理體系模型74范例：工程合約與招標(biāo)權(quán)限劃分事項董事長總經(jīng)理副總經(jīng)理采購部工程部成本部其他部門備注1招標(biāo)計劃批準(zhǔn)審核經(jīng)辦參與經(jīng)周例會討論批準(zhǔn)2招標(biāo)文件審核經(jīng)辦參與參與參與按招標(biāo)流程3招標(biāo)資格預(yù)審審核經(jīng)辦參與參與參與同上4中標(biāo)單位確定備案批準(zhǔn)審核經(jīng)辦參與參與參與同上5合同500萬以下批準(zhǔn)審核經(jīng)辦審核審核審核按合同管理流程500萬以上批準(zhǔn)審核審核經(jīng)辦審核審核審核按合同管理流程6合格供方名冊備案審核經(jīng)辦審核審核審核按資質(zhì)預(yù)審流程7計劃內(nèi)甲供材料設(shè)備采購材料設(shè)備5萬元以下，零星工程10萬元以下備案備案批準(zhǔn)備案零星工程和材料材米設(shè)備5萬元以上房地產(chǎn)企業(yè)運營管理的體系設(shè)計

——房地產(chǎn)企業(yè)運營管理體系模型75四、組織系統(tǒng)文件的設(shè)計方法和設(shè)計要求組織規(guī)范系統(tǒng)的設(shè)計方法明確戰(zhàn)略定位：開發(fā)地區(qū)范圍、預(yù)期規(guī)模、經(jīng)營思想（求快、求大、求精）設(shè)置管理模式：管理層級劃分（二級OR三級）設(shè)計組織架構(gòu)：包括部門及職能、崗位及職責(zé)劃分管理權(quán)限：即各項業(yè)務(wù)的審批授權(quán)組織規(guī)范系統(tǒng)的設(shè)計要求管理層級與部門職責(zé)配置可支持高效運營適度授權(quán)、防范風(fēng)險總之：尋求風(fēng)險與效率的最佳平衡點房地產(chǎn)企業(yè)運營管理的體系設(shè)計

——房地產(chǎn)企業(yè)運營管理體系模型76組織系統(tǒng)規(guī)范體系的設(shè)計原則以組織系統(tǒng)為基礎(chǔ)廣與深原則制度導(dǎo)向原則實現(xiàn)經(jīng)營目標(biāo)為原則共享互補原則分與合原則管理制度的制定必須能夠體現(xiàn)“分”與“合”原則，對管理權(quán)限有收有放，既集中于集中的管理，又兼顧橫向的管理創(chuàng)造綜合效應(yīng)，達到資源共享，優(yōu)勢互補，互相推動，有效提高效率，降低管理成本管理制度、管理規(guī)定和管理辦法，必須確保各核心業(yè)務(wù)實現(xiàn)經(jīng)營目標(biāo)，為實現(xiàn)公司戰(zhàn)略發(fā)展目標(biāo)做出貢獻，隨著組織的重大戰(zhàn)略調(diào)整而調(diào)整管理制度的要體現(xiàn)“廣”的原則，即制度應(yīng)該最大限度的覆蓋全公司所有部分，也要體現(xiàn)“深”的原則，即必須明確和詳細以制度為導(dǎo)向，建立一套完整的、規(guī)范化的系統(tǒng)，淡化管理者個人的因素，加強制度的約束力房地產(chǎn)企業(yè)運營管理的體系設(shè)計

——房地產(chǎn)企業(yè)運營管理體系模型77組織系統(tǒng)文件的建立過程

現(xiàn)狀診斷（WHY）制定目標(biāo)（WHERE）組織人員（WHO）明確計劃（WHEN）文件架構(gòu)與關(guān)鍵內(nèi)容確定（WHAT）編制與評審/培訓(xùn)與應(yīng)用（HOW）房地產(chǎn)企業(yè)運營管理的體系設(shè)計

——房地產(chǎn)企業(yè)運營管理體系模型78與其他部門的交叉內(nèi)容必須有效銜接，共同確定系統(tǒng)文件的詳細程度與技能及培訓(xùn)程度相適應(yīng)并非越細越好，關(guān)鍵能明確要求，發(fā)揮作用能夠自我完善，即文件自身有完善機制需要持續(xù)改進房地產(chǎn)企業(yè)運營管理的體系設(shè)計

——房地產(chǎn)企業(yè)運營管理體系模型79統(tǒng)一規(guī)劃文件的格式：

手冊封面文件目錄文件編號文件版號紙張字體字號LOGO房地產(chǎn)企業(yè)運營管理的體系設(shè)計

——房地產(chǎn)企業(yè)運營管理體系模型80三、房地產(chǎn)企業(yè)業(yè)務(wù)規(guī)范系統(tǒng)的設(shè)計（一）業(yè)務(wù)規(guī)范系統(tǒng)的內(nèi)容（二）業(yè)務(wù)規(guī)范系統(tǒng)的設(shè)計過程與工作協(xié)調(diào)（三）業(yè)務(wù)規(guī)范系統(tǒng)文件手冊的建立要求

其中，第（二）、（三）項內(nèi)容同運營組織系統(tǒng)，不再重復(fù)房地產(chǎn)企業(yè)運營管理的體系設(shè)計

——房地產(chǎn)業(yè)務(wù)規(guī)范系統(tǒng)的設(shè)計81（一）業(yè)務(wù)規(guī)范系統(tǒng)的內(nèi)容業(yè)務(wù)管理體系的設(shè)計原則公司發(fā)展戰(zhàn)略公司組織架構(gòu)各部門管理制度各部門管理規(guī)定各部門管理辦法管理制度是公司總體的管理要求，全面和概括性地說明各部門對所管理內(nèi)容的基本規(guī)范要求；管理規(guī)定用于規(guī)范有關(guān)部門各項具體業(yè)務(wù)內(nèi)容，是對管理制度的要求的落實；部門的管理辦法是對比較復(fù)雜的某項業(yè)務(wù)的操作過程、方式方法等的詳細說明，并體現(xiàn)對具體業(yè)務(wù)工作的深度要求與成果標(biāo)準(zhǔn)，是對管理規(guī)定的補充和細化房地產(chǎn)企業(yè)運營管理的體系設(shè)計

——房地產(chǎn)業(yè)務(wù)規(guī)范系統(tǒng)的設(shè)計82一、管理制度管理制度是公司總體的管理要求，全面和概括性地說明對所管理內(nèi)容的基本管理要求二、管理規(guī)定管理規(guī)定用于規(guī)范公司有關(guān)部門或項目各項具體業(yè)務(wù)內(nèi)容，如招標(biāo)、預(yù)結(jié)算，是對管理制度的要求的落實三、管理辦法管理辦法是對比較復(fù)雜的某項業(yè)務(wù)的操作過程、方式方法等的詳細說明，并體現(xiàn)對具體業(yè)務(wù)工作的深度要求與成果標(biāo)準(zhǔn)，是對管理規(guī)定的補充和細化房地產(chǎn)企業(yè)運營管理的體系設(shè)計

——房地產(chǎn)業(yè)務(wù)規(guī)范系統(tǒng)的設(shè)計83關(guān)于業(yè)務(wù)規(guī)范系統(tǒng)分類的說明制度也可稱為：條例、規(guī)章規(guī)定也可稱為：規(guī)則、準(zhǔn)則、原則、規(guī)范、規(guī)程辦法也可稱為：方法、細則、指引（指引與程序一般質(zhì)量管理體系中專指描述流程的企業(yè)公文）房地產(chǎn)企業(yè)運營管理的體系設(shè)計

——房地產(chǎn)業(yè)務(wù)規(guī)范系統(tǒng)的設(shè)計84四、房地產(chǎn)運營流程系統(tǒng)的設(shè)計

（一）運營流程系統(tǒng)的內(nèi)容（二）系統(tǒng)的設(shè)計過程與工作協(xié)調(diào)（三）運營流程系統(tǒng)文件手冊的建立房地產(chǎn)企業(yè)運營管理的體系設(shè)計

——房地產(chǎn)運營流程系統(tǒng)系統(tǒng)的設(shè)計85對流程負責(zé)而不是部門職能負責(zé)，減少不增值的活動及內(nèi)部的重復(fù)流轉(zhuǎn)，減少報告層級流程的接口，適當(dāng)采取集中評審方式進行決策，減少過程環(huán)節(jié)，對員工進行充分的操作技能培訓(xùn)高效性原則有效性原則明確流程關(guān)鍵點及關(guān)鍵控制點的作業(yè)方法及要求，對薄弱環(huán)節(jié)進行有效管控，并監(jiān)控流程的執(zhí)行戰(zhàn)略導(dǎo)向原則根據(jù)公司戰(zhàn)略確定及組織目標(biāo)，將組織目標(biāo)與相關(guān)流程對應(yīng)以提升公司核心競爭力充分考慮內(nèi)外部可能存在的不確定因素以及可能的變化，流程設(shè)計既要考慮現(xiàn)狀的實用性又具有適度的超前性持續(xù)性原則基于房地產(chǎn)開發(fā)價值鏈房地產(chǎn)企業(yè)運營管理的體系設(shè)計

——房地產(chǎn)運營流程系統(tǒng)系統(tǒng)的設(shè)計

（一）運營流程系統(tǒng)的內(nèi)容86階段1階段2開發(fā)設(shè)計工程營銷部門職能驅(qū)動的運營認同流程、但部門職能占據(jù)主導(dǎo)的運營開發(fā)設(shè)計工程營銷階段3以流程驅(qū)動的運營設(shè)計管理工程管理項目論證項目論證工程管理設(shè)計管理房地產(chǎn)企業(yè)運營管理的體系設(shè)計

——房地產(chǎn)運營流程系統(tǒng)系統(tǒng)的設(shè)計87案例——流程清單流程模塊流程名稱流程狀態(tài)主流程子流程新增修改流程說明可行性研究（2）項目論證流程■■明確項目可行性研究調(diào)研過程中各部門的參與土地獲得流程■■明確土地獲取過程管理新項目策劃（1）產(chǎn)品定位策劃流程■■明確項目開發(fā)定位的過程設(shè)計管理（14）設(shè)計管理流程■■明確項目設(shè)計全過程所有階段設(shè)計前期階段作業(yè)流程■■項目設(shè)計前期階段管理實施方案設(shè)計作業(yè)流程■■項目設(shè)計實施方案階段管理施工圖設(shè)計階段作業(yè)流程■■項目設(shè)計施工圖階段管理景觀設(shè)計作業(yè)流程■■項目景觀管理景觀施工現(xiàn)場配合作業(yè)流程■■明確設(shè)計部與項目的配合房地產(chǎn)企業(yè)運營管理的體系設(shè)計

——房地產(chǎn)運營流程系統(tǒng)系統(tǒng)的設(shè)計88案例——流程清單流程模塊流程名稱流程狀態(tài)主流程子流程新增修改流程說明設(shè)計管理（14）賣場室內(nèi)裝修作業(yè)流程■■明確設(shè)計部與項目的配合全裝修設(shè)計作業(yè)流程■■涉及項目全裝修的設(shè)計管理交樓標(biāo)準(zhǔn)室內(nèi)裝修作業(yè)流程■■明確設(shè)計部與項目的配合顧客變更管理流程■■顧客提出變更后的設(shè)計管理設(shè)計變更管理流程■■其他設(shè)計變更引起的設(shè)計管理房屋測繪報告管理流程■■明確房屋測繪過程圖紙管理作業(yè)流程■■明確圖紙的管理房地產(chǎn)企業(yè)運營管理的體系設(shè)計

——房地產(chǎn)運營流程系統(tǒng)系統(tǒng)的設(shè)計89案例——流程清單流程模塊流程名稱流程狀態(tài)主流程子流程新增修改流程說明工程建設(shè)（24）工程管理策劃流程■■明確工程策劃流程項目工程管理流程■■明確工程管理所有階段工程采購管理流程■■明確工程采購過程工程供方資格管理流程■■針對供方評價選擇工程供方資質(zhì)預(yù)審作業(yè)流程■■針對供方評價選擇采購方式選擇作業(yè)流程■■針對如何選擇采購方式工程戰(zhàn)略采購作業(yè)流程■■針對戰(zhàn)略采購工程直接采購作業(yè)流程■■針對直接采購工程招標(biāo)采購作業(yè)流程■■針對招標(biāo)采購工程合同交底作業(yè)流程■■針對工程合同交底工程合約履行情況檢查作業(yè)流程■■明確合同履約檢查流程房地產(chǎn)企業(yè)運營管理的體系設(shè)計

——房地產(chǎn)運營流程系統(tǒng)系統(tǒng)的設(shè)計90案例——流程清單流程模塊流程名稱流程狀態(tài)主流程子流程新增修改流程說明營銷服務(wù)（10）售前管理流程■■銷售前事項銷售進程管理流程■■銷售中事項售后管理流程■■銷售后事項初始備案登記作業(yè)流程■■明確初始備案過程商品房預(yù)售許可證辦理作業(yè)流程■■明確預(yù)售證辦理過程售中事務(wù)辦理作業(yè)流程■■明確銷售過程中管理對外廣告發(fā)布審批作業(yè)流程■■針對廣告審批銷售手續(xù)完善作業(yè)流程■■明確銷售手續(xù)的管理折扣審批作業(yè)流程■針對折扣審批價格審批作業(yè)流程■針對價格審批營銷計劃編制作業(yè)指引銷售手冊編寫作業(yè)指引房地產(chǎn)企業(yè)運營管理的體系設(shè)計

——房地產(chǎn)運營流程系統(tǒng)系統(tǒng)的設(shè)計91案例——流程清單流程模塊流程名稱流程狀態(tài)主流程子流程新增修改流程說明客戶服務(wù)（5）顧客投訴處理流程■■明確投訴處理流程顧客滿意度測量流程■■明確滿意度測量流程入伙后退換房作業(yè)流程■明確退房手續(xù)工程維修作業(yè)流程■■明確工程維修流程工程質(zhì)量保證金支付作業(yè)流程■■明確支付手續(xù)成本管理（6）工程成本管理流程■■針對全過程成本管理的概念工程預(yù)決算編制及審核作業(yè)流程■■針對預(yù)算成本管理軟件操作流程■■針對軟件操作責(zé)任成本管理體系操作流程■■針對成本管理體系的管理區(qū)域成本信息共享管理維護操作流程■■針對全區(qū)域成本信息目標(biāo)成本調(diào)整作業(yè)流程■■明確如何調(diào)整成本目標(biāo)房地產(chǎn)企業(yè)運營管理的體系設(shè)計

——房地產(chǎn)運營流程系統(tǒng)系統(tǒng)的設(shè)計92案例——流程清單流程模塊流程名稱流程狀態(tài)主流程子流程新增修改流程說明監(jiān)控（1）工作及服務(wù)質(zhì)量控制流程■■明確如何檢查工作服務(wù)質(zhì)量人力資源管理（9）人力資源管理流程■■明確人力資源管理事項人力資源規(guī)劃作業(yè)流程■■針對規(guī)劃的過程招聘管理作業(yè)流程■■明確招聘手續(xù)適用與轉(zhuǎn)正作業(yè)流程■■明確使用、轉(zhuǎn)正手續(xù)績效考核流程■■明確考核過程培訓(xùn)計劃作業(yè)流程■■明確培訓(xùn)的制定過程培訓(xùn)實施作業(yè)流程■■明確培訓(xùn)實施過程培訓(xùn)評估作業(yè)流程■■明確培訓(xùn)評估過程離職審批及手續(xù)辦理作業(yè)流程■■明確離職手續(xù)房地產(chǎn)企業(yè)運營管理的體系設(shè)計

——房地產(chǎn)運營流程系統(tǒng)系統(tǒng)的設(shè)計93案例——流程清單流程模塊流程名稱流程狀態(tài)主流程子流程新增修改流程說明資產(chǎn)管理（5）資產(chǎn)管理流程■■明確資產(chǎn)管理的事項固定資產(chǎn)管理作業(yè)流程■■針對固定資產(chǎn)低值易耗品管理作業(yè)流程■■針對低值易耗品樣板間物品管理作業(yè)流程■■針對樣板間物品工作資源配置作業(yè)流程■■針對工作資源配置的管理房地產(chǎn)企業(yè)運營管理的體系設(shè)計

——房地產(chǎn)運營流程系統(tǒng)系統(tǒng)的設(shè)計94案例——流程清單流程模塊流程名稱流程狀態(tài)主流程子流程新增修改流程說明資產(chǎn)管理（5）資產(chǎn)管理流程■■明確資產(chǎn)管理的事項固定資產(chǎn)管理作業(yè)流程■■針對固定資產(chǎn)低值易耗品管理作業(yè)流程■■針對低值易耗品樣板間物品管理作業(yè)流程■■針對樣板間物品工作資源配置作業(yè)流程■■針對工作資源配置的管理房地產(chǎn)企業(yè)運營管理的體系設(shè)計

——房地產(chǎn)運營流程系統(tǒng)系統(tǒng)的設(shè)計95基于房地產(chǎn)開發(fā)價值鏈運營流程系統(tǒng)業(yè)務(wù)流程業(yè)務(wù)流程是指產(chǎn)品實現(xiàn)流程，例如：市場調(diào)研流程產(chǎn)品開發(fā)流程施工管理流程銷售流程包括房地產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)生受益的核心作業(yè)管理支持流程支持流程為其它流程提供基本的框架和底層基礎(chǔ)沒有這些管理支持流程，核心流程不可能有效運作客戶立項階段流程策劃階段流程設(shè)計階段流程發(fā)包階段流程施工階段流程竣工階段流程成本管理流程人力資源管理流程財務(wù)預(yù)算流程……房地產(chǎn)企業(yè)運營管理的體系設(shè)計

——房地產(chǎn)運營流程系統(tǒng)系統(tǒng)的設(shè)計96***地產(chǎn)流程項目流程文件清單73個部門名稱文件編號文件名稱表格編號表格名稱項目發(fā)展部項目論證流程可行性研究報告框架舊城改造方案流程地塊市場分析報告可研報告初步規(guī)劃方案綜合匯報材料改造協(xié)議書產(chǎn)品定位策劃管理流程樓盤市場調(diào)查表初步產(chǎn)品建議書產(chǎn)品建議建議書開發(fā)部項目報批報建管理流程房地產(chǎn)企業(yè)運營管理的體系設(shè)計

——房地產(chǎn)運營流程系統(tǒng)系統(tǒng)的設(shè)計97***地產(chǎn)流程項目流程文件清單73個部門名稱文件編號文件名稱表格編號表格名稱方案設(shè)計部產(chǎn)品規(guī)劃概念設(shè)計管理流程建筑規(guī)劃設(shè)計供應(yīng)商信息記錄表建筑規(guī)劃設(shè)計供應(yīng)商審批表項目整體設(shè)計計劃書概念性方案設(shè)計任務(wù)書概念性方案設(shè)計邀請函方案設(shè)計管理流程（規(guī)劃設(shè)計）方案設(shè)計管理流程（單體）方案設(shè)計任務(wù)書（規(guī)劃設(shè)計）設(shè)計業(yè)務(wù)聯(lián)系單設(shè)計評審表圖紙文件發(fā)放登記表圖紙存檔登記表房地產(chǎn)企業(yè)運營管理的體系設(shè)計

——房地產(chǎn)運營流程系統(tǒng)系統(tǒng)的設(shè)計98***地產(chǎn)流程項目流程文件清單73個部門名稱文件編號文件名稱表格編號表格名稱室內(nèi)設(shè)計部設(shè)計招標(biāo)邀請函室內(nèi)設(shè)計合同設(shè)計工作聯(lián)系函設(shè)計方案評審意見圖紙文件發(fā)放登記表圖紙存檔登記表設(shè)計變更單材料選樣管理流程建筑材料選樣報告項目部項目籌劃管理流程項目節(jié)點計劃項目計劃各部門計劃項目進度總控計劃施工組織設(shè)計房地產(chǎn)企業(yè)運營管理的體系設(shè)計

——房地產(chǎn)運營流程系統(tǒng)系統(tǒng)的設(shè)計99***地產(chǎn)流程項目流程文件清單73個部門名稱文件編號文件名稱表格編號表格名稱項目部項目工程管理流程物業(yè)移交單分戶質(zhì)量檢測表項目工程驗收管理流程工程竣工驗收報告驗收報告設(shè)備材料驗收管理流程設(shè)備材料驗收移交單項目工程進度管理流程項目進度總控制計劃月工程進度統(tǒng)計表工程月進度申報表工作聯(lián)系單房地產(chǎn)企業(yè)運營管理的體系設(shè)計

——房地產(chǎn)運營流程系統(tǒng)系統(tǒng)的設(shè)計100***地產(chǎn)流程項目流程文件清單73個部門名稱文件編號文件名稱表格編號表格名稱項目部項目工程質(zhì)量管理流程工程質(zhì)量月報表質(zhì)量檢查分析報告工程質(zhì)量事故報告項目工程質(zhì)量總結(jié)項目工程安全管理流程安全文明檢查記錄表安全文明施工評價表調(diào)查報告事故報告工程審計部工程稽查管理流程工程稽查整改通知單月度工程安全形象檢查評分表月度工程質(zhì)量控制檢查評分表房地產(chǎn)企業(yè)運營管理的體系設(shè)計

——房地產(chǎn)運營流程系統(tǒng)系統(tǒng)的設(shè)計101***地產(chǎn)流程項目流程文件清單73個部門名稱文件編號文件名稱表格編號表格名稱《新項目成本估算》無表格《新項目成本測算》無表格《新項目成本預(yù)算》無表格《工程造價控制的后評估報告》無表格財務(wù)部預(yù)售管理流程部門資金預(yù)算表銷售回籠資金預(yù)算表銷售部門月度銷售和回籠資金情況表財務(wù)預(yù)算執(zhí)行反饋月報公司預(yù)算年度分析報告銷售收款管理保證書承諾書1房地產(chǎn)企業(yè)運營管理的體系設(shè)計

——房地產(chǎn)運營流程系統(tǒng)系統(tǒng)的設(shè)計102***地產(chǎn)流程項目流程文件清單73個部門名稱文件編號文件名稱表格編號表格名稱財務(wù)部銷售收款管理承諾書2承諾書3發(fā)票（收據(jù)）遺失聲明委托書工程扣款管理流程扣款通知單付款管理流程人力資源部年度人力資源規(guī)劃員工招聘管理流程人員增補計劃申請表應(yīng)聘人員基本情況表應(yīng)聘人員初試意見表應(yīng)聘人員復(fù)試意見表人員薪酬通知書房地產(chǎn)企業(yè)運營管理的體系設(shè)計

——房地產(chǎn)運營流程系統(tǒng)系統(tǒng)的設(shè)計103***地產(chǎn)流程項目流程文件清單73個部門名稱文件編號文件名稱表格編號表格名稱人力資源部培訓(xùn)計劃管理流程培訓(xùn)資源建議書培訓(xùn)需求調(diào)查表部門培訓(xùn)需求匯總表公司培訓(xùn)需求匯總表培訓(xùn)實施管理流程培訓(xùn)課程報名表培訓(xùn)課程通知書培訓(xùn)積分記錄匯總表計劃外培訓(xùn)申請表培訓(xùn)評估管理流程培訓(xùn)評估調(diào)查表房地產(chǎn)企業(yè)運營管理的體系設(shè)計

——房地產(chǎn)運營流程系統(tǒng)系統(tǒng)的設(shè)計104（二）系統(tǒng)的設(shè)計過程與工作協(xié)調(diào)運營流程系統(tǒng)的設(shè)計原則有效性(Effective)高效性(Efficient)適應(yīng)性(Adaptable)有效性強調(diào)的是結(jié)果即結(jié)果有效，是指達成高績效的流程目標(biāo)的程度，卓越的流程應(yīng)該能夠?qū)崿F(xiàn)預(yù)期的績效目標(biāo)，這就要求“做正確的事情”高效性強調(diào)的是過程即過程效率，是指以最低的成本或的有效的結(jié)果，這就要求“正確地做事情”適應(yīng)性強調(diào)的是持續(xù)即持續(xù)適應(yīng)，是指在不同的環(huán)境下（內(nèi)外部環(huán)境）能夠保持有效和高效（一定的流程寬度和靈活性）房地產(chǎn)企業(yè)運營管理的體系設(shè)計

——房地產(chǎn)運營流程系統(tǒng)系統(tǒng)的設(shè)計105第一階段，業(yè)務(wù)關(guān)系的清晰化第二階段，實現(xiàn)流程運營的規(guī)范化第三階段，過程及結(jié)果的標(biāo)準(zhǔn)化，量化衡量指標(biāo)第四階段，正式形成流程文件房地產(chǎn)企業(yè)運營管理的體系設(shè)計

——房地產(chǎn)運營流程系統(tǒng)系統(tǒng)的設(shè)計106——運營流程系統(tǒng)文件不能覆蓋所有的業(yè)務(wù)要求——必要時需要業(yè)務(wù)規(guī)范文件的支持——規(guī)范文件強調(diào)的是能做什么，不能做什么，流程文件關(guān)注的是如何做房地產(chǎn)企業(yè)運營管理的體系設(shè)計

——房地產(chǎn)運營流程系統(tǒng)系統(tǒng)的設(shè)計107案例1——集團公司成本管理的職能管理職能：經(jīng)營層面：立項與資金審批，經(jīng)營目標(biāo)確定（集團確定收益要求及時間）管理層面：人力資源與考核（針對下派人員，包括總經(jīng)理、總監(jiān)、建筑、財務(wù)、成本部經(jīng)理、學(xué)生招聘與培養(yǎng)）；統(tǒng)一架構(gòu)、管理制度與流程、作業(yè)指導(dǎo)業(yè)務(wù)層面：管理、監(jiān)控與服務(wù)房地產(chǎn)企業(yè)運營管理的體系設(shè)計

——房地產(chǎn)運營流程系統(tǒng)系統(tǒng)的設(shè)計108案例1——集團公司成本管理的職能具體操作：目標(biāo)評審（立項及方案階段——審批）動態(tài)監(jiān)控（集團成本月報）參與重大招標(biāo)（鋁合金、總包、電梯）戰(zhàn)略采購（與技術(shù)部協(xié)作）地區(qū)成本基準(zhǔn)（考察分析，與地方一起）標(biāo)準(zhǔn)合同、招標(biāo)文件成本控制研究（設(shè)計階段、含鋼量）信息化平臺建設(shè)與推廣項目年度月度檢查評分（評分表）房地產(chǎn)企業(yè)運營管理的體系設(shè)計

——房地產(chǎn)運營流程系統(tǒng)系統(tǒng)的設(shè)計109

五、房地產(chǎn)集團企業(yè)運營管理的特殊性

房地產(chǎn)企業(yè)運營管理的體系設(shè)計

——房地產(chǎn)企業(yè)集團運營管理的特殊性110集團公司的組織架構(gòu)公司性質(zhì)：項目——公司——區(qū)域——集團管理定位：運行管理、戰(zhàn)略管理、財務(wù)管理公司規(guī)模：從小到大，機構(gòu)從簡單到復(fù)雜發(fā)展階段：初識——擴張——穩(wěn)定——提升房地產(chǎn)企業(yè)運營管理的體系設(shè)計

——房地產(chǎn)企業(yè)集團運營管理的特殊性111三種形式：運營管控：組織與項目運營相關(guān)的環(huán)節(jié)戰(zhàn)略管控：主要資源：人、財、項目財務(wù)管控：投資與財務(wù)如何確立：形成過程：項目——公司——區(qū)域——集團授權(quán)程度：先集權(quán)、后放權(quán)取決因素：區(qū)域性與管理能力，效率與控制力房地產(chǎn)企業(yè)運營管理的體系設(shè)計

——房地產(chǎn)企業(yè)集團運營管理的特殊性112

六、房地產(chǎn)企業(yè)運營管理體系的設(shè)計常見問題

房地產(chǎn)企業(yè)運營管理的體系設(shè)計

——房地產(chǎn)企業(yè)運營管理體系的設(shè)計常見問題113脫離實際，追求大而全沒有及時清理歸集沒有及時培訓(xùn)導(dǎo)入，導(dǎo)致無法完全利用沒有及時補充與升級沿襲以人為法的做法，人不同規(guī)范、流程就不同房地產(chǎn)企業(yè)運營管理的體系設(shè)計

——房地產(chǎn)企業(yè)運營管理體系的設(shè)計常見問題114運營管理體系設(shè)計總結(jié)完整的運營管體系要具備適用性、針對性、可操作性和持續(xù)性預(yù)期目標(biāo)適用性針對性可操作性持續(xù)性適用于企業(yè)情況基于內(nèi)外部環(huán)境基于現(xiàn)狀管理能力基于現(xiàn)狀專業(yè)能力針對企業(yè)薄弱環(huán)節(jié)針對現(xiàn)狀問題對現(xiàn)狀充分了解研究有效的改進建議能夠得到執(zhí)行詳細的文件目錄可操作的表格設(shè)計簡單高效的流程以企業(yè)戰(zhàn)略為導(dǎo)向借鑒先進企業(yè)經(jīng)驗適度前瞻設(shè)計監(jiān)控保障體系房地產(chǎn)企業(yè)運營管理的體系設(shè)計

——房地產(chǎn)企業(yè)運營管理體系的設(shè)計常見問題115房地產(chǎn)企業(yè)運營管理的體系設(shè)計

體系運行的基本原理運營的計劃管理運營的目標(biāo)管理第二講：房地產(chǎn)企業(yè)運營管理的系統(tǒng)進行116一、體系運行的驅(qū)動方式二、體系運行的一般過程房地產(chǎn)企業(yè)運營管理的系統(tǒng)進行

——體系運行的基本原理117一、體系運行的驅(qū)運方式（一）目標(biāo)管理：引導(dǎo)一系列經(jīng)營、管理活動（二）計劃管理：落實和協(xié)調(diào)各項經(jīng)營、管理活動房地產(chǎn)企業(yè)運營管理的系統(tǒng)進行

——體系運行的基本原理118二、體系運行的一般過程環(huán)境條件目標(biāo)與計劃實際進度與狀況建立目標(biāo)與計劃PLAN項目實施DO檢查對比CHECK做出調(diào)整ADJUST各層級子系統(tǒng)的PDCA循環(huán)房地產(chǎn)企業(yè)運營管理的系統(tǒng)進行

——體系運行的基本原理119一、房地產(chǎn)企業(yè)計劃管理體系的構(gòu)成二、計劃的形成三、計劃的跟蹤與監(jiān)控四、計劃的調(diào)整房地產(chǎn)企業(yè)運營管理的系統(tǒng)進行

——運營的計劃管理120一、房地產(chǎn)企業(yè)計劃管理體系的構(gòu)成公司經(jīng)營計劃業(yè)務(wù)管理計劃項目開發(fā)相關(guān)計劃各業(yè)務(wù)部門工作計劃專項業(yè)務(wù)開展計劃項目關(guān)鍵節(jié)點計劃項目建設(shè)計劃項目廣告推廣計劃項目營銷計劃工程及費用開支計劃銷售回款計劃融資計劃房地產(chǎn)企業(yè)運營管理的系統(tǒng)進行

——運營的計劃管理121二、計劃的形成計劃形成的一般過程：自上而下與自下而上計劃的編制、評審、決策與下達計劃管理的責(zé)任部門計劃編制的依據(jù)各類計劃編制的時間各項計劃編制的深度要求房地產(chǎn)企業(yè)運營管理的系統(tǒng)進行

——運營的計劃管理122計劃形成的一般過程：1、每一級計劃自上而下提出節(jié)點要求（由上級或上游計劃控制）2、自下而上編制計劃滿足節(jié)點要求3、反反復(fù)復(fù)多個來回的磨合計劃的編制、評審、決策與下達1、編制：責(zé)任部門牽頭，相關(guān)部門配合2、評審方式：由集團業(yè)務(wù)部門、上級主管領(lǐng)導(dǎo)以會議或會簽方式3、達不成一致意見時，授權(quán)的決策人確定，但不應(yīng)違反責(zé)權(quán)對等原則4、正式審批與下達計劃管理的責(zé)任部門：圍繞計劃工作有多種責(zé)任:不同類型和深度的計劃責(zé)任部門不同1、組織與協(xié)調(diào)部門，如運營部、總經(jīng)辦等2、編制：主導(dǎo)與配合編寫：審核與評估部門3、信息管理部門：發(fā)布下達計劃4、決策機構(gòu)：管理者或委員會房地產(chǎn)企業(yè)運營管理的系統(tǒng)進行

——運營的計劃管理123范例：**年項目開發(fā)計劃匯總表房地產(chǎn)企業(yè)運營管理的系統(tǒng)進行

——運營的計劃管理城市項目期別建筑面積（平方米）項目啟動時間（取得設(shè)計要點）方案圖設(shè)計完成擴實圖設(shè)計完成主體施工圖完成主體施工圖設(shè)計完成樁基開工主體開工開盤竣工

124范例：**項目分期開發(fā)計劃房地產(chǎn)企業(yè)運營管理的系統(tǒng)進行

——運營的計劃管理序號節(jié)點名稱初始計劃備注開始完成

1概念設(shè)計

2規(guī)劃設(shè)計

3取得（建設(shè)用地規(guī)劃許可證）

4實施方案

5土方施工圖

6樁基招標(biāo)圖

7樁基施工圖

8詳細藍圖和方案報建圖

9全套施工圖完成

10完成用地使用年限及（建設(shè)用地規(guī)劃許可證）調(diào)整

11詳細藍圖和方案審批通過

12取得《建設(shè)工和規(guī)劃許可證》

13節(jié)能審批通過

14景觀施工圖完成

15總包單位確定

16獲得《施工許可證》

17土方施工（含基坑支護）

18學(xué)校、幼兒園、TH樁基施工、檢測

19高層樁基施工

20基礎(chǔ)施工幼兒園、小學(xué)、垃圾站（獨立配套用房）

TH

高層30F（兩層地下室）（市政配套用房）

21主體施工幼兒園、小學(xué)、垃圾站

TH

高層30F（兩層地下室）

125范例：多項目管理的工程計劃管理體系圖（一）名稱計劃等級計劃級次一級計劃二級計劃三級計劃四級計劃五級計劃季度計劃名稱公司領(lǐng)導(dǎo)對要開發(fā)項目的工作打算公司年度工作計劃公司領(lǐng)導(dǎo)對業(yè)務(wù)發(fā)展的工作目標(biāo)設(shè)想工程部年度工作計劃項目公司年度工作總進度計劃（分布工程深度）項目材料設(shè)備供應(yīng)計劃項目施工總進度計劃（分項工程深度）項目施工月度計劃項目實施月度計劃項目工作月度計劃月度材料設(shè)備供應(yīng)計劃項目工程師月工作計劃項目竣工報建項目工程質(zhì)量進度房地產(chǎn)企業(yè)運營管理的系統(tǒng)進行

——運營的計劃管理126名稱計劃等級計劃級次一級計劃二級計劃三級計劃四級計劃五級計劃計劃編制責(zé)任人公司計劃財務(wù)總監(jiān)公司工程副總行政秘書公司工程副總、工程總監(jiān)、項目經(jīng)理總包施工方項目經(jīng)理總包施工方項目經(jīng)理、建設(shè)放項目經(jīng)理總包施工方項目經(jīng)理計劃編制參與人公司各部門經(jīng)