解讀中海項目管理

解讀中海項目管理——中海項目管理分析9/21/20231序

中海和萬科都是國內(nèi)一流房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，近幾年全國綜合排名一直在第一、第二之間輪換。在長春，中海的綜合排名更是連續(xù)四年居于長春地產(chǎn)行業(yè)的首位。兩家公司都具備成熟的管理方法、先進的管理理念及完善的管理平臺，也都是致力于住宅產(chǎn)品的開發(fā)，但是由于各自企業(yè)的背景不同，企業(yè)文化的不同，企業(yè)發(fā)展歷史不同、企業(yè)宗旨不同、造成了管理手段上的一些差異，管理側(cè)重點有所不同，形成了不同風(fēng)格的產(chǎn)品。本人服務(wù)長春中海四年時間，體會到項目管理上一些可以借鑒的方法和理念，今天與大家一起分享一下。9/21/20232目錄項目管理目標(biāo)、愿景項目管理理念、側(cè)重點項目管理思路和方法裝修房管理預(yù)控項目管理評析、總結(jié)

9/21/20233項目管理目標(biāo)、愿景中海地產(chǎn)項目工程愿景中海地產(chǎn)的使命與愿景：致力于長遠發(fā)展而且有專業(yè)抱負的房地產(chǎn)開發(fā)商。公司的目標(biāo)有三個維度：即市場占有率、利潤率以及客戶滿意度。對我們而言，已經(jīng)形成了為核心城市中高端客戶提供精品住宅的戰(zhàn)略定位。中海地產(chǎn)工程業(yè)務(wù)線的愿景：致力于工程管理的行業(yè)領(lǐng)先?？梢哉f這是中海地產(chǎn)愿景在專業(yè)業(yè)務(wù)線上的延續(xù)。作為中海一份子，我們必須與公司愿景與價值觀，個體的體現(xiàn)與公司的榮譽息息相關(guān)。

9/21/20234項目管理理念以營銷為主導(dǎo)，設(shè)計、成本優(yōu)先，項目牽頭進行工程管理

中海地產(chǎn)始終以營銷為龍頭老大，設(shè)計、合約、工程建設(shè)、發(fā)展管理均圍繞營銷活動展開；營銷組織的開盤公司全員參加；產(chǎn)品發(fā)布會、促銷活動大部分員工要參加；設(shè)計、合約、工程上所有業(yè)務(wù)營銷都要介入，在示范區(qū)開放、樣板間開放、工程進度營銷有絕對決定權(quán)；設(shè)計、工程人員定期對營銷銷售人員進行培訓(xùn)交流，確保營銷人員對產(chǎn)品的全面了解；營銷擁有直接與高層直接溝通的權(quán)利。9/21/20235項目管理理念項目對大規(guī)模多項目快節(jié)奏開發(fā)對質(zhì)量的影響的認識大規(guī)模、多項目、快節(jié)奏的開發(fā)，以確保公司的經(jīng)營指標(biāo)，是我們現(xiàn)階段必須面對的現(xiàn)實，無視成本、不顧工期以換取優(yōu)異的質(zhì)量效果，對我們而言是不切實際的、不可取的。我們不能“無視工期及成本”，一味的追求品質(zhì)，隨著規(guī)模的擴大，快速開發(fā)以提升資金周轉(zhuǎn)的問題將會成為所有規(guī)模開發(fā)商面臨的巨大挑戰(zhàn)。9/21/20236項目管理理念、側(cè)重點按時入伙，備案結(jié)利成本管控，品質(zhì)監(jiān)管樣板先行，質(zhì)量把控杜絕事故，維護形象服從營銷，主導(dǎo)拆遷9/21/20237項目管理思路與方法加強項目管理，提升產(chǎn)品品質(zhì)，構(gòu)建精品保障體系加強安全文明管理，提升項目整體形象

9/21/20238項目管理思路與方法

中海集團質(zhì)量目標(biāo)一、2010年基本消除質(zhì)量通病，顯著減少質(zhì)量投訴；二、2011年基本實現(xiàn)精品工程；三、2012年實現(xiàn)樓樓精品，使精品工程成為中海標(biāo)識。中海集團質(zhì)量管理建議優(yōu)化管理流程。改變開工節(jié)奏。爭取更多施工周期，消除搶工對質(zhì)量管理帶來的負面影響。質(zhì)量管理無小事。在質(zhì)量管理上小處著手，周期滾動。9/21/20239項目管理思路與方法

公司內(nèi)檢查。地區(qū)公司每月、或至多間隔2個月，必須組織一次工程質(zhì)量檢查區(qū)域檢查。區(qū)域公司全年安排2—3次質(zhì)量檢查，并作地區(qū)公司之間、項目之間評比。集團檢查?？偛堪l(fā)展管理部力爭組織1次各區(qū)域之間的交叉檢查。入伙前檢查。在項目竣工或入伙前，由區(qū)域公司組織人員進行逐戶檢查。推行中海地產(chǎn)工程規(guī)范，從管理方法上解決質(zhì)量問題。建立責(zé)任追溯機制。建立問責(zé)機制。啟動工程管理人員資格認證工作。

9/21/202310項目管理思路與方法

項目部對提升質(zhì)量的管理思路工程精品的最終落實還是在于產(chǎn)品的建造過程，項目部是產(chǎn)品實現(xiàn)的落實部門，在整個項目運營過程中，項目部應(yīng)起到下面的作用：項目部牽頭作用。在公司內(nèi)部應(yīng)起到全面的協(xié)調(diào)和推動作用，施工過程中項目應(yīng)與設(shè)計及合約等部門形成有效的溝通機制。項目科學(xué)的管控手段。在項目管理過程中，負責(zé)對監(jiān)理公司和施工單位等外部資源的管理和監(jiān)督，承擔(dān)起對于質(zhì)量、進度、安全等方面的管控職能。這些職能主要體現(xiàn)在現(xiàn)場施工過程的管理上，因為管理不科學(xué)，容易發(fā)生以下兩方面問題：

1、導(dǎo)致過程質(zhì)量控制的缺失，隱蔽工程質(zhì)量差。

2、進度管理失控，因正常工期損失而造成趕工。安全文明施工也是精品工程實現(xiàn)的一部分。施工項目安全文明管理是項目部應(yīng)盡的責(zé)任。9/21/202311項目管理思路與方法

項目部及時的對合約、設(shè)計計劃的跟蹤。結(jié)合《項目發(fā)展進度計劃》，項目部應(yīng)積極推進設(shè)計部和合約部分別制定《設(shè)計出圖及圖紙交付計劃》、《分判及甲供材進場計劃》。定期組織召開項目發(fā)展計劃協(xié)調(diào)會。在項目開發(fā)過程中，項目部應(yīng)牽頭召集設(shè)計、合約、營銷等部門定期舉行項目發(fā)展協(xié)調(diào)例會（兩周一次的項目發(fā)展計劃協(xié)調(diào)會，項目、設(shè)計、合約主管領(lǐng)導(dǎo)要參加，生產(chǎn)調(diào)度會每周一次）。項目發(fā)展計劃的動態(tài)評價。項目部應(yīng)定期編制進度計劃的月評價和動態(tài)調(diào)整措施。項目部加強甲供材計劃的管理和跟蹤。在項目材料供應(yīng)方面，項目部不應(yīng)一味強調(diào)甲供材料供應(yīng)緩慢，一方面根據(jù)材料供貨期的要求提前向合約部提出供貨需求；另一方面避免因材料用量計算失準(zhǔn)而導(dǎo)致多次供貨。9/21/202312項目管理思路與方法

項目部管理職責(zé)的細分完善項目管理制度，細化工程管理要求。在公司制度框架體系下，結(jié)合項目具體情況完善項目管理制度，細化工程管理要求。熟悉項目管理制度和工作流程。要求項目部每位員工加強熟悉項目管理制度和工作流程。形成質(zhì)量管理體系。項目經(jīng)理、高級業(yè)務(wù)主管、標(biāo)段工程師、監(jiān)理工程師、施工單位技術(shù)負責(zé)人的質(zhì)量管理體系。考核機制的量化。對主管標(biāo)段的工程師進行量化指標(biāo)考核，一方面是進度完成情況，另一方面是質(zhì)量控制的量化考核。強化過程檢查機制。關(guān)鍵部位的過程檢查，主管工程師在簽字前必須進行現(xiàn)場檢查后才能簽字。項目經(jīng)理要進行抽查。合同、圖紙的要細致掌握。從工程師開始對合同、圖紙的要細致掌握。施工工藝的熟悉掌握。從工程師開始對施工工藝的熟悉掌握。9/21/202313項目管理思路與方法

改變開工節(jié)奏，爭取更多的施工周期，消除趕工對質(zhì)量管理帶來的負面影響調(diào)整開工節(jié)奏。針對北方的工期特點，開工時間最好定在8月份，多層和高層的竣工備案時間定在12月份，入伙定在第二年的6月份。合約、設(shè)計的計劃要按發(fā)展計劃及時完成。加強設(shè)計、合約的計劃，確保工程能按計劃開工。減少趕工現(xiàn)象。除示范區(qū)外，其他標(biāo)段的施工不要出現(xiàn)趕工現(xiàn)象。制定合理工期。針對集團的各項指標(biāo)的完成，盡量制定合理工期。9/21/202314項目管理思路與方法

工期對比物業(yè)類型開工-竣工（月）竣工-入伙（月）開工-入伙（月）標(biāo)準(zhǔn)工期長春公司工期標(biāo)準(zhǔn)工期長春公司工期標(biāo)準(zhǔn)工期長春公司工期高層（30層）無地下室18.61.219.8有地下室20.71621.916小高層（12層）無地下室14.5115.5有地下室1791810多層（6層）無地下室13.97114.98有地下室15.6816.69別墅、聯(lián)排（3層）無地下室13.17114.18有地下室14.3815.399/21/202315項目管理思路與方法

供應(yīng)商管理方面：建立長期的合作伙伴關(guān)系把握合作共贏的原則項目部要起到幫扶引導(dǎo)的作用強調(diào)過程風(fēng)險評估項目部要加強對供應(yīng)商的管控力度針對合同條款，對總包單位和甲委工程進行嚴格管理。對其項目管理人員的能力和勞務(wù)隊伍的資質(zhì)進行嚴格的審核。要求施工單位必須設(shè)置專職質(zhì)檢員（包括任何的專業(yè)隊伍）。建立周、月度質(zhì)量檢查制度。9/21/202316項目管理思路與方法

加強各項目工程樣板區(qū)和樣板先行的管理加強樣板的檢查。樣板先行要深入的貫徹執(zhí)行，分項工程的樣板最后需項目經(jīng)理、主管項目領(lǐng)導(dǎo)及設(shè)計主管領(lǐng)導(dǎo)確認后方可進行全面施工。工程樣板區(qū)的建立。復(fù)雜的分項工程需要進行工程樣板區(qū)的施工。建立材料樣板庫。建立項目部的材料樣板庫，加強材料品質(zhì)的檢查、驗收和管理。9/21/202317項目管理思路與方法內(nèi)墻樣板、外墻保溫樣板9/21/202318項目管理思路與方法斜屋面樣板、衛(wèi)生間防水樣板9/21/202319項目管理思路與方法

發(fā)揮好監(jiān)理的作用，切實起到對質(zhì)量的管理的作用與監(jiān)理單位的協(xié)作，具體體現(xiàn)在以下幾點：履行監(jiān)督業(yè)務(wù)指導(dǎo)對等合作互補協(xié)作對監(jiān)理公司人員的選擇。監(jiān)理公司的總監(jiān)和監(jiān)理工程師必須經(jīng)過項目部的面試確認后才能上崗。加強月度監(jiān)理考核。月度的監(jiān)理考核機制要嚴格執(zhí)行。監(jiān)理工程師須做好質(zhì)量檢查工作。監(jiān)理工程師就是現(xiàn)場配合項目部標(biāo)段工程師的質(zhì)量檢查、驗收工程師。9/21/202320項目管理思路與方法

公司及項目部實行質(zhì)量月度質(zhì)量檢查檢查由發(fā)展管理部組織，由公司主管領(lǐng)導(dǎo)擔(dān)任檢查組組長。每個項目的檢查時間至少為一個工作日，項目檢查的內(nèi)容較區(qū)域檢查應(yīng)更為全面和細致。每個項目檢查范圍必須包括該項目的所有在建區(qū)域、棟號和施工內(nèi)容，不應(yīng)遺漏。實體質(zhì)量記錄應(yīng)做到按棟號建立質(zhì)量檔案。初次檢查的項目，行為檢查應(yīng)作為重點檢查內(nèi)容予以關(guān)注。通過檢查，應(yīng)建立質(zhì)量、進度、安全的預(yù)警機制。9/21/202321項目管理思路與方法

設(shè)計方面設(shè)計管理工作對精品工程的間接影響因素在于設(shè)計圖紙的出圖進度和質(zhì)量。設(shè)計進度：定位到規(guī)劃審批的時間過長，導(dǎo)致施工圖的設(shè)計時間過短。設(shè)計如果沒有按計劃出圖，直接影響到項目以及各施工節(jié)點的開工，而公司制定的項目發(fā)展周期是固定的，因此不得不壓縮工期，影響工程質(zhì)量。設(shè)計質(zhì)量：

－－設(shè)計變更過多，施工過程中不斷明確圖紙要求，容易造成工程返工或反復(fù)溝通延誤工期，造成趕工而有損產(chǎn)品質(zhì)量

－－設(shè)計上一味強調(diào)設(shè)計效果，在使用功能方面考慮不足，于此相關(guān)的使用功能投訴，將成為無法彌補的產(chǎn)品缺陷。要從根本上解決這樣的問題，設(shè)計部門應(yīng)加強設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)化工作，以縮短設(shè)計周期，徹底改變出圖質(zhì)量，避免設(shè)計造成的使用功能問題，提升公司的快速開發(fā)能力。9/21/202322項目管理思路與方法

合約分判方面必須控制好大額分判的時間和計劃，確保施工單位按時進場。施工單位的選擇尤為重要，錯選施工單位將直接影響到項目的施工質(zhì)量和進度控制，影響精品工程的實現(xiàn)。對施工招標(biāo)單位的確定必須慎重，考察過程中，對在建項目實體、現(xiàn)場安全文明、施工單位管理能力、項目經(jīng)理個人能力企業(yè)信息充分了解，確保施工單位選擇的正確。合同條款中，調(diào)價體系必須合理，必須設(shè)定因市場價格變化過大而調(diào)價的機制，否則將直接影響項目施工，給項目部的管理帶來難度（集團的要求）甲供材料的供貨進度滯后，影響施工進度，進而造成趕工影響質(zhì)量。9/21/202323項目管理思路與方法

-----安全文明管理嚴格按著地產(chǎn)集團和區(qū)域的要求，對現(xiàn)場安全文明施工嚴格管控。針對合同約定的開辦費范圍的安全文明管理的內(nèi)容現(xiàn)場要嚴格按著要求進行實施。長春公司的安全文明管理要上一個臺階。安全文明施工管理要成為日常項目管理的常態(tài)。形成長春公司安全文明實施的標(biāo)準(zhǔn)化管理。安全文明項目部要周檢查制度，公司建立月度檢查制度。9/21/202324項目管理思路與方法

-----安全文明管理招標(biāo)前項目部提供安全文明標(biāo)準(zhǔn)，施工單位按著項目部提供的標(biāo)準(zhǔn)報價。項目部經(jīng)理參加開辦費的議標(biāo)，對施工單位的一些問題進行澄清。提高施工標(biāo)準(zhǔn)，逐項落實檢查，做到不達標(biāo)不開工。加強開辦費管理，按照實施步驟分階段分批支付，做到?？顚Ｓ茫绻┕挝粵]有按者標(biāo)準(zhǔn)去做，可以在結(jié)算中扣除此項費用。9/21/202325項目管理思路與方法

-----安全文明管理安全文明施工管理要成為日常項目管理的常態(tài)安全文明管理作為項目管理的重要工作，安全文明是日積月累，貫穿項目始終的工作，把它作為項目管理常態(tài)顯得尤為重要。制定日常安全文明施工行為管理細則和日常檢查評比制度，作為現(xiàn)場工程師和監(jiān)理的日常工作內(nèi)容，并形成工作記錄。參建各單位在日常工作中堅持不懈、不斷完善，把日常安全文明管理措施編入計劃，形成日常工作行為并形成報告，接受日常檢查。項目部每周聯(lián)合檢查評比，記錄項目執(zhí)行細則情況并發(fā)現(xiàn)安全文明潛在問題、系統(tǒng)偏差，一方面可以及時、有效地防范安全事故的發(fā)生，另一方面也是對各項目部工程管理總體成效的內(nèi)部考核與對比交流。項目部每月組織安全文明施工總結(jié)會，表彰先進，鼓勵后進。9/21/202326項目管理思路與方法

-----安全文明管理形成長春公司安全文明實施的標(biāo)準(zhǔn)化管理形成安全文明管理三級組織體系，即項目發(fā)展部是項目安全生產(chǎn)的直接管理部門，負責(zé)現(xiàn)場施工安全管理體系的建立和日常管理工作，項目部提出對監(jiān)理單位和施工單位安全管理人員資格及崗位人數(shù)配置的具體要求，形成項目部、監(jiān)理公司、施工單位的項目三級安全管理組織架構(gòu)。編制專項安全文明管理標(biāo)準(zhǔn)化細則，多工序交叉搶工的安全管理細則、示范區(qū)工程安全管理細則、季節(jié)性安全施工策劃細則及重要部位、關(guān)鍵施工的安全技術(shù)管理。制定安全文明管理流程，使安全文明管理程序化、規(guī)范化、科學(xué)化。9/21/202327項目管理思路與方法

-----安全文明管理安全文明項目部要周檢查制度，公司建立月度檢查制度周安全聯(lián)合檢查由項目發(fā)展部每周定期組織，監(jiān)理及所有施工單位的施工負責(zé)人和相關(guān)人員必須參加。安全月度檢查由公司組織項目部、各監(jiān)理單位、各施工單位每月一次檢查，并召開現(xiàn)場總結(jié)會。9/21/202328安全文明管理安全文明形象—基坑、腳手架、水平防護9/21/202329安全文明管理安全文明形象—四口防護、道路圍擋、吊車標(biāo)識9/21/202330安全文明管理安全文明形象—樓梯口防護、懸挑腳手架9/21/202331裝修房管理與預(yù)控長春公司精裝修實施的一些建議（深圳、廣州精裝修項目考察）精裝修設(shè)計階段的管理精裝修合約分判階段的管理精裝修現(xiàn)場管理要點9/21/202332裝修房管理與預(yù)控集團精裝修計劃在數(shù)量上應(yīng)有地區(qū)差異化，2010年盡量減少精裝修的數(shù)量，隨著精裝修經(jīng)驗的成熟，再數(shù)量逐年的遞增。公司層面成立精裝修工作小組，設(shè)計、合約、項目、營銷組成專職工作小組。項目部設(shè)專職的精裝修專業(yè)管理人員。設(shè)計階段，精裝修工作小組應(yīng)全程參與。9/21/202333裝修房管理與預(yù)控廣、深項目部工程師平均每人負責(zé)200~300套左右，水電工程師每人負責(zé)400~600套左右。廣州公司璟暉項目根據(jù)面積和戶型的不同樣板房主要分為高低兩個檔次，低檔次造價為900-1000元/米，較高檔次為1200-1300元/米，整體裝修風(fēng)格一致，觀感差異不大，僅在地面材質(zhì)、木門材質(zhì)、油煙潔具上有所區(qū)分，開放展示后供不同層次消費者選擇，豐富了產(chǎn)品結(jié)構(gòu)，同時控制了成本。9/21/202334裝修房管理與預(yù)控規(guī)模大實力強并多年合作的精裝修隊伍一般合理承包范圍為300-500戶，一般精裝修隊伍的為200-300戶。施工工期，6個月比較合適。根據(jù)工程量的大小和工期要求，一般大面積精裝修工期應(yīng)控制在6-8月以內(nèi)，對于定位低端、戶型較小的也可以控制在3-4月以內(nèi)。9/21/202335裝修房管理與預(yù)控提高毛坯的交屋標(biāo)準(zhǔn)總包單位的毛坯質(zhì)量如墻面的垂直度、平整度、天花的水平高差、是否順平對精裝的質(zhì)量影響非常大。這點上要高度重視，在總包合同中要將毛坯的交樓標(biāo)準(zhǔn)提高到高級抹灰標(biāo)準(zhǔn)，同時在施工階段要有針對性的制定質(zhì)量保證措施，如果條件允許的話可以考慮讓精裝單位參與對毛坯交工樣板的驗收。總包單位配合的好壞直接影響到精裝修工程的質(zhì)量與進度。最重要的是兩個方面：腳手架與毛坯交樓的質(zhì)量。9/21/202336裝修房管理與預(yù)控精裝修進場時間樣板層應(yīng)在主體結(jié)構(gòu)進行到8層進場施工，多層項目相應(yīng)更為提前，為樣板調(diào)整預(yù)留充足時間。大堂裝修如果由總包施工可按計劃進行，否則可與廚衛(wèi)墻地磚在室內(nèi)裝飾工作面足夠滿足施工要求即可入場，一般在室內(nèi)抹灰和地面完成10層左右進場。9/21/202337裝修房管理與預(yù)控毛坯竣工驗收前，完成電梯前室和廚衛(wèi)的墻磚的施工將精裝修濕作業(yè)全部完成后將施工電梯、腳手架全部拆除后報竣工驗收，然后再做安裝工程。這樣精裝修單位可以提前進場與總包穿插進行施工，并充分利用總包的垂直運輸工具。否則精裝修濕作業(yè)需要用到大量的水泥、砂子、瓷磚等只靠正式電梯根本滿足不了進度要求。尤其是后期甲委門、窗、消防、弱電等單位穿插的話垂直運輸問題更為嚴重。如想達到目前的要求，與政府相關(guān)部門的溝通要提前。

9/21/202338裝修房管理與預(yù)控土建總包單位、精裝修主包單位、精裝修甲委工程單位的關(guān)系精裝修甲委工程納入精裝修主包的管理范疇中兩家公司都沒有將甲委分包納入精裝修單位的管理范疇內(nèi)，而是納入了總包的合同內(nèi)，其實是為了適應(yīng)當(dāng)?shù)氐恼咭蟆６偘鼏挝恢粚Π踩撠?zé)。首先還是要將甲委分包納入到精裝修管理范圍內(nèi)，這樣一些工作面移交、進場的工序穿插等瑣碎的工作將減少很多，這樣項目部工程師能夠騰出精力應(yīng)對質(zhì)量、進度的管理，但項目工程師不能完全依靠精裝修單位的管理；9/21/202339裝修房管理與預(yù)控深圳大山地項目把甲委分包項目也在合約形式上納入主包單位管理范疇，剔除掉經(jīng)濟關(guān)系，但精裝主包單位不能很到位管理約束分包單位，實際效果不明顯，此模式可操作性不強。又如廣州璟暉項目把成品保護納入主包管理內(nèi)容給予一定經(jīng)濟補償，但此種模式僅能在成品保護方面有一定成效，大量的協(xié)調(diào)管理還需項目負責(zé)，如何從根本上解決問題，還需進一步實踐和探討衛(wèi)生間防水廣州納入總包，深圳公司單獨甲委，個人認為都不適合長春公司，建議納入精裝單位的施工范疇。9/21/202340裝修房管理與預(yù)控公共部位應(yīng)由總包來施工總包單位合理安排工序穿插，在一個流水段內(nèi)室內(nèi)抹灰完畢即可開始裝修，這樣大大節(jié)省施工時間。