惠州景億鳳凰谷項目定位報告

江南·嶺南(與蘇東坡對話〕景億.鳳凰谷Lake＆park命題如何規(guī)避并跳出項目在交通、生活配套和價值認知的限制，締造突破性的生活方式和隨之而來的突破性銷售量。項目如何在惠州如此巨大的別墅供應量中跳出競爭而全面超越競爭泥潭，從而形成自己獨有的競爭力？項目獨有的、唯一性、排他性的核心價值在哪里？隆塬認為工程不可替代的獨有價值就是在于其厚重的文化內(nèi)涵對這種厚重文化價值的深度挖掘并將其融入到與其相匹配的產(chǎn)品中最終將這種不可替代的價值傳播、展示給我們的目標客戶群答復隆塬認為Ｑ１：土地創(chuàng)造論：地段，地段，還是地段．工程首要把握和挖掘并非產(chǎn)品價值，而是挖掘土地附加值－－山水是真正的不動產(chǎn)，文化融于土地就是珍寶?。眩玻簝r格標桿論：一個別墅樓盤的推廣就是一個旅游風景區(qū)的價值再造－－西湖的支撐很重要，豐山的綠色更重要．工程將擺脫重復的賣山，賣水的低級競爭，而是要掀起販賣惠州生活方式的文化革命！Ｑ３：雙重價值論：土地，生活兩重奏；土地運營和土地開發(fā)交叉運作是工程兩條主線，－－資本家需要實現(xiàn)的是土地的附加值，生活大師們要的就是生活的剩余價值．答復綱要破局冰與火并存的市場眾多同質(zhì)工程萎縮中的中高端市場立勢天賦美地顛覆、創(chuàng)新、共生區(qū)域市場品牌領(lǐng)導者局惠城區(qū)每周住宅實時成交均價走勢數(shù)據(jù)來源：惠州房產(chǎn)交易管理中心數(shù)據(jù)公示上周惠城區(qū)實時成交住宅實現(xiàn)均價5450元/平方，環(huán)比上周，上升36.5%,主要是跟近期豪宅集中出貨有關(guān)局惠城區(qū)每周實時成交量〔套數(shù)〕走勢數(shù)據(jù)來源：惠州房產(chǎn)交易管理中心數(shù)據(jù)公示上周惠城區(qū)實時成交住宅124套，環(huán)比上周，下降16.78%局市場在售工程數(shù)據(jù)來源：惠州市房產(chǎn)交易中心08年5-6月份新批預售工程住宅，從供給結(jié)構(gòu)上看:60平米以下戶型占8.12%，60-89平米的戶型占19.25%，90-120平米的戶型占20.42%，120-144平米的戶型占18.45%，144平米以上的戶型占33.76%。144平方米以上的大戶型仍占供給結(jié)構(gòu)的三分之一。局市場供求惠城區(qū)08年5月至今新批預售工程11個，共向市場供給商品房2248套，環(huán)比上月下降36.46%，同比上升84.26%；合面積26.13萬平方米，環(huán)比上月下降41.63%，同比去年上升49.42%局數(shù)據(jù)來源：惠州市房產(chǎn)交易中心惠城區(qū)各片區(qū)商品住宅套數(shù)存量比例，以江北、東平、龍豐上排、演達三個片區(qū)存量比例最多，三個片區(qū)合計占總體存量的60%市場供求局08年5-6月底龍豐上排紅花湖片區(qū)商品住宅存量2138套，占惠城區(qū)存量的15%，存量面積合29.3萬平方米，占惠城區(qū)總存量面積的16%；從存量結(jié)構(gòu)上看，144㎡以上的大戶型占片區(qū)總存量的五分之二；其他面積段的戶型，依次占片區(qū)總存量的比例為：60㎡以下戶型占14%，60-89㎡的戶型占11%，90-120㎡的戶型占17%，120-144㎡

的戶型占18%市場供求局市場競爭所在片區(qū)項目名稱總建面容積率類型價值點龍豐上排湖畔新城二期30萬，二期約20萬2.49聯(lián)排、小高層大盤+湖景潤園二期19.6萬，二期約5萬0.78獨棟、聯(lián)排大盤+山景鵬基城28萬，一期約5萬0.67聯(lián)排大盤+山景山水江南約13萬，一期約7萬1.4聯(lián)排、不帶電梯洋房山景+產(chǎn)品南山公館約13萬，一期約5萬2.2小高層山景+產(chǎn)品東平-水口東方威尼斯二期32萬，二期約7萬2聯(lián)排、洋房江景+產(chǎn)品合生國際新城三期占地64萬，三期約5萬《1聯(lián)排大盤+產(chǎn)品江北奧園一期126萬，一期約7萬1.45一期合院聯(lián)排/雙拼大盤+產(chǎn)品合生帝景灣四期24萬，四期約5萬1.2小高層地段+江景水云居約7萬2.2寫字樓、小高層地段+產(chǎn)品盈超項目約5萬2.6洋房江景+地段金山湖山水華府二期20萬，二期約《1聯(lián)排大盤+產(chǎn)品麥地新時代花園2期17萬2.2小高層山景+產(chǎn)品可預見中高端市場推出量在90萬平米以上“破局”動創(chuàng)個性、極化體驗美國第一任總統(tǒng)是喬治·華盛頓，第二任總統(tǒng)是誰？世界最頂峰是珠穆朗瑪峰，第二頂峰是哪座？在眼球經(jīng)濟時代的今天，在群雄并起的競爭環(huán)境里，只有首先在人們頭腦中樹立“極化〞的形象，才是本工程作為唯一純居領(lǐng)地存在的王者之道市場價格惠州中高檔住宅市場整體價格較低，這與市場主要供給區(qū)域：江北板塊和老城區(qū)板塊供給以花園洋房、聯(lián)排別墅為主有直接關(guān)系，而龍豐上排的中高檔住宅工程多散布于紅花湖風景區(qū)周邊，距離老城區(qū)有段距離，適合作為第一居所，工程均價較高；隆塬認為，惠州中高檔住宅市場并不缺乏高端客戶需求〔外鄉(xiāng)高端客戶+珠三角高端度假物業(yè)客戶+高端商務度假物業(yè)客戶〕，而是缺乏能全方面滿足客戶對環(huán)境、建筑、配套、形象、個性化等多層次高端需求的工程局市場價格破局成為區(qū)域市場領(lǐng)導者在現(xiàn)已存在的市場環(huán)境下，要成就片區(qū)第一居所，就必須突破市場的價格心理瓶頸，而要突破市場價格心理瓶頸，就必須成為市場領(lǐng)導者，以前所未有的姿態(tài)君臨，從產(chǎn)品到推廣歸結(jié)為價格都成為眾人仰望的目標，從而透支未來的升值力，實現(xiàn)未來的價值市場客戶局核心客戶老城區(qū)公務員企事業(yè)單位、片區(qū)私營業(yè)主、本地居民、自由投資者重要客戶深圳異地隆塬群體、江北、東平新區(qū)的高級白領(lǐng)游離客戶投資客局市場客戶低端客戶中端客戶高端客戶核心客戶重要客戶偶得客戶目前惠州中高檔物業(yè)市場客戶以私營企業(yè)主、公務員、政府官員、職業(yè)經(jīng)理人、老師醫(yī)生、電子制造業(yè)等惠州優(yōu)勢產(chǎn)業(yè)中高層管理人員為主，由于現(xiàn)有市場產(chǎn)品供給結(jié)構(gòu)呈金字塔型，對應的市場客戶構(gòu)成也呈現(xiàn)金字塔型，中高端客戶數(shù)量多，同時其需求也遠未被充分滿足私企業(yè)主：惠州本地、惠東私企老板公務員：市、區(qū)政府工作人員、移動、供電局、鐵路局等工作人員企事業(yè)單位：高管、醫(yī)生、老師、部隊干部、企業(yè)高級白領(lǐng)、專家、工程師輔助客戶群：深圳、廣州、東莞投資及自用客戶：與惠州有三緣關(guān)系偶得客戶群：泛珠三角及臺商、外籍投資及自用客戶局市場客戶破局成為客戶第一選擇一方面要專注于滿足外鄉(xiāng)中高端客戶的居住需求，以量身定制式的產(chǎn)品和效勞追求在中高端市場的壟斷地位；另一方面，開拓目前為惠州市場所無視的高端度假型客戶和中高端商務型客戶的需求局板塊產(chǎn)品比照惠州物業(yè)類型的容積率指標可實現(xiàn)度建筑形式高品質(zhì)，低容積率中品質(zhì)，中容積率低品質(zhì)，高容積率聯(lián)排0.4—0.50.5—0.60.6—0.84、5層疊加0.7—0.80.8—0.90.9—1.15層退臺0.8—1.01.0—1.21.2—1.46層多層1.1—1.21.2—1.41.4—1.611層小高層1.5—1.71.7—1.91.9—2.218—25高層2.0—2.42.4—2.82.8—3.5板塊工程容積率相差無幾，根本都保持在2上下浮動，而御山郡略高；從實際樓盤中可以看到既便容積率僅0.78的潤園，也因視線遮擋等園林環(huán)境方面處理不當，而缺乏低容積率帶來的領(lǐng)域感和尊貴感局“破局”片區(qū)最優(yōu)容積率的中高檔社區(qū)本工程容積率僅1.88，除潤園及山水江南外為片區(qū)最低，對工程整體而言，真正做到低容積率帶來的舒適度、領(lǐng)域感和尊貴感及讓更多的人享受高品質(zhì)的生活局片區(qū)概括紅花湖板塊是惠州“傳統(tǒng)富人居住區(qū)〞，以高榜山城市森林公園和紅花湖風景區(qū)為主要稀缺景觀資源，且距離主城區(qū)交通便捷，是富人階層第一居所的理想選擇;從潤園到山水江南的低密度工程為紅花湖板塊奠定了良好的市場根底；泰富御山郡、南山公館等片區(qū)中高檔工程擴展了開展空間局片區(qū)定位龍豐上排片區(qū)功能定位：以生態(tài)保護、文化休閑、高級居住、功能為主的中國——市區(qū)的風景名勝區(qū)和生態(tài)社區(qū)。高端居住、原生態(tài)、家國情

破局引領(lǐng)區(qū)域經(jīng)濟走向新的高度擔當著惠州高尚人文居住中心的重要角色;承載區(qū)域山水人文使命成為追求高品位生活的現(xiàn)代人心目中的理想家園。

人文心、中國情、世界觀

片區(qū)暢想局政策之局2021年3月5日(星期一)上午9時，第十屆全國人民代表大會第五次會議在人民大會堂開幕。吳邦國主持大會。溫家寶總理作政府工作報告。溫家寶說，一要認真執(zhí)行土地利用總體規(guī)劃和年度方案。堅決控制建設占地規(guī)模，加強耕地特別是根本農(nóng)田保護，禁止擅自將農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設用地。認真落實新修訂的禁止類和限制類工程用地的規(guī)定，特別要禁止別墅類房地產(chǎn)開發(fā)、高爾夫球場、黨政機關(guān)和國有企事業(yè)單位新建培訓中心等工程用地。別墅交易稅費1、獨棟別墅：土地增值稅：(賣出價-原購入價-原購房契稅-本次轉(zhuǎn)讓的營業(yè)稅)×(30%—60%)。個人所得稅：(賣出價-原購入價-原購房契稅-本次轉(zhuǎn)讓的營業(yè)稅)×(30%—60%)-買賣本錢-裝修本錢-貸款利率×20%。2、聯(lián)排、疊加、雙拼別墅：土地增值稅：(賣出價-原購入價-原購房契稅-本次轉(zhuǎn)讓的營業(yè)稅)×(30%-60%)。個人所得稅：(賣出價-原購入價-原購房契稅-本次轉(zhuǎn)讓的營業(yè)稅)×(30%-60%)-買賣本錢-裝修本錢-貸款利率×20%或可以選擇征收全額的1%或2%。

局破局升值前景與產(chǎn)品優(yōu)勢通過打造片區(qū)首席純居美地，對投資客戶以短期、長期結(jié)合的升值空間預期，盡量抵消政策帶來的交易本錢；而對自住型客戶，以高端個性的產(chǎn)品降低其價格敏感度局總結(jié)市場之局競爭之局產(chǎn)品之局板塊之局政策之局價格之局客戶之局破局：第一時間、第一形象、第一品質(zhì)局本工程市場領(lǐng)導者地位的建立，將為紅花湖板塊后續(xù)工程的精彩呈現(xiàn)揭開序幕可以預計，本工程將在以后數(shù)年內(nèi)深遠的影響著片區(qū)中高檔市場......紅花湖板塊將代言新惠州中高端自住市場，而本工程將代言紅花湖板塊中高端住宅局已破，勢預立……綱要破局整體市場價格走低眾多同質(zhì)工程萎縮中的中高端市場立勢天賦美地顛覆、創(chuàng)新、共生區(qū)域市場品牌領(lǐng)導者立勢根底漫谷位于龍豐上排老城區(qū)的紅花湖風景區(qū)內(nèi),地勢西南緊接高榜山,體驗山體公園，并可遠望鱷湖的湖景,北面為規(guī)劃中的市十一小,配套完善,生活氣氛濃厚;占地26500m2規(guī)劃設計亮點:別墅布局在最里面,擁有一線山景資源,視野開闊,小高層與農(nóng)民房相擁,地塊價值低,用高端產(chǎn)品彌補低價值地塊;純居美域立勢根底樓棟戶型面積（㎡）套數(shù)已售套數(shù)剩余套數(shù)23房2廳1474673933房2廳1473612244別墅350101954房2廳1921813564房3廳（空中復式）2441661073房2廳165～1923503584房2廳2207207293房2廳165～169352015合計26859209總平面圖北3棟1474棟6棟2445棟1929棟165～1692棟1477棟165～1928棟220第一批單位：剩余39套，51％第二批單位：剩余63套，23％第二批單位：7、8號推售量：107套，未推立勢根底產(chǎn)品亮點：南北通透大花園、內(nèi)庭院送面積、三面采光大雙廳、270度入戶花園立勢根底立勢根底賣點聚集優(yōu)勢地段—老區(qū)龍豐資源—山湖熟地配套—出那么入市交通—一環(huán)九線私密性—面山望湖、曲幽寧靜地形—上下錯落劣勢規(guī)模—5萬建面產(chǎn)品—140-330m2景觀—北鄰農(nóng)民房項目特征“立勢”挖掘工程黃金點從競爭和客戶的角度出發(fā)，挖掘工程地塊最具差異、最具價值的黃金點：“因勢治形〞的規(guī)劃設計和高端客戶人群最關(guān)注的私密性立勢根底客戶分類享受使用型看中產(chǎn)品本身及未來溢價空間

Eg:偶住型客戶長線投資者資產(chǎn)持有型享受型因素敏感愉悅點在舒適度Eg:第一居所客戶享受型購置者對升值潛力最敏感愉悅點在利潤時間價值Eg:短線炒家交易獲利型

立勢：利用客戶達致各階段目標根據(jù)客戶特征區(qū)分不同產(chǎn)品要素對價格的邊際奉獻，使不同類型客戶保持合理及動態(tài)的比例，保障不同銷售期與入住期的分階段目標：交易獲利型客戶有利于銷售前期引發(fā)市場高度關(guān)注，并在整個銷售周期里實現(xiàn)溢價，但比例應嚴格控制；資產(chǎn)持有型能保證工程整體的銷售價格，未來預期是其重點關(guān)注因素；而享受使用型客戶是本工程的最終使用者，是其他類型客戶的最終轉(zhuǎn)化形態(tài)，決定要素在于產(chǎn)品藍海戰(zhàn)略1、2005年轟動全世界的哈佛商戰(zhàn)理論，該理論歷時15年完成，廣泛運用于各大企業(yè)。2、藍海戰(zhàn)略要求企業(yè)突破傳統(tǒng)的血腥競爭所形成的“紅海〞，拓展新的非競爭性的市場空間，即“藍海〞，創(chuàng)造需求，突破競爭，系統(tǒng)性地應對挑戰(zhàn)。3、利用“藍海戰(zhàn)略〞的方法，打破傳統(tǒng)價值定律，保證差異化和低本錢，突破性的創(chuàng)造核心價值，并整合為一個價值體系破局立勢尋找我們的藍海建立我們的價值體系創(chuàng)造我們的核心競爭力面對競爭，核心競爭力在那？是“豐山公園、菱湖〞的環(huán)境資源嗎？是“大尺度、大規(guī)模、大空間、大環(huán)境〞的產(chǎn)品嗎？說山嗎，山太多！以惠州的地理環(huán)境，并不缺乏“山〞的概念，龍豐上排多數(shù)工程都擁有山景資源在目前片區(qū)中高檔住宅市場中，許多工程單純以“山居〞為賣點的，原因就在于“山〞對于惠州而言成了公共資源

顯然,“山〞并不能形成我們的核心競爭力！說“西湖〞嗎，

地段不能成為獨特銷售主張！以傳統(tǒng)惠州人對“西湖〞的理解來看，西湖僅僅只是一個老人晨練及外地人慕名一游的大鬧市，單純的說西湖并不能喚起外鄉(xiāng)高端客戶的依戀而對于外鄉(xiāng)中高端客戶而言，西湖不是客戶最為關(guān)注的工程要素“西湖〞也不能形成我們的核心競爭力！說“大〞嗎，

大并不是最核心的支撐點！山水江南——占地面積70000㎡，總建筑面積120000㎡，主力戶型是120-200㎡的四房和五房。泰富御山郡——占地面積20623㎡，總建筑面積61383㎡，主力戶型是75-88㎡的兩房和106-134㎡的三房。江南御都——總占地面積60785.87㎡，總建筑面積178676㎡，主力戶型是110㎡的三房和150的四房。潤園——占地面積303230㎡，總建筑面積216660㎡，主力戶型是面積在260-340㎡的疊加別墅和260-300㎡的空中別墅以及160-200㎡的平層戶型。南山公館——總用地面積47150㎡，總建筑面積137595㎡，主力戶型是130-150㎡的三房和40-70㎡的公寓。佳兆業(yè)錦城——占地面積約9萬㎡，總建筑面積約225000㎡，主力戶型是60～120㎡的2房到4房。德賽工程——舊海關(guān)東側(cè)，建面30萬㎡?！退鼈兿啾?，我們不具備大的可比價值而大尺度、大空間、大環(huán)境僅僅是一種規(guī)劃手法，它給居住者帶來的是一種舒適的生活狀態(tài)因此，說“大〞并不夠!單工程優(yōu)勢資源難以建立勢如何立？核心競爭力立勢藍海戰(zhàn)略地段產(chǎn)品價格符號品牌服務客戶立勢：核心競爭力——符號！在藍海戰(zhàn)略中，要求突破性地創(chuàng)造核心價值，并整合為一個價值體系，而價值體系的終極表現(xiàn)那么是一個符號；符號不僅要包涵工程的利益訴求，更重要的是符號所賦予的情感訴求立勢符號內(nèi)容符號產(chǎn)品：因勢利導地段：純粹私密資源：私享領(lǐng)域升值：未來預期效勞：金質(zhì)效勞客戶：細化分層利益訴求情感訴求品質(zhì)筑家生態(tài)文化立勢訴求詳解西湖：與蘇東坡對話立勢訴求詳解別墅群特點拍賣其中2套，以政治地位抬高物業(yè)售價，提高稀缺性品位拿出2套位置佳,景觀好的別墅,半價認購別墅稀缺性以傳統(tǒng)廣告營銷的手法推廣，并不附合經(jīng)濟成本原則。總成本低山水江南，萬林湖,白鷺湖規(guī)模大，均價只是在5000元左右，已有市場阻力（部分單位賣4700元/㎡）競爭對手強[隆塬]突圍營銷手法{拍賣}拍賣結(jié)果有形資產(chǎn)及無形資產(chǎn)雙豐收‘達觀’——開創(chuàng)了中國地產(chǎn)拍賣史上的第一次拿出2套別墅做特價出貨定制作私家行館擴大功能返回案例分析……產(chǎn)品:引勢利導立勢訴求詳解我們給出“私家行館〞的描述性定義可被企業(yè)或個人單獨擁有;同時具備休閑居住功能交際應籌功能空間的;用于朋友之間的聚會或各種形式的交流場所;通過內(nèi)設“私房菜館〞吸引客戶入駐,到達符號效應;立勢訴求詳解地段：純粹私密從地塊特征來看，工程可建設用地面山背水，外界視線難以穿透，且與周邊自然村落存在天然屏障，有利于營造高尚私密居住的氣氛隆塬建議在此點上繼續(xù)加強，如工程地界的安保措施、訪客的假設干重門禁系統(tǒng)、工程內(nèi)部各建筑單位間的防止視線干擾措施、設置騎兵巡邏隊等等，營造出獨居山間、旁騖無人的感覺立勢訴求詳解效勞：金質(zhì)效勞建立大宅效勞體系，從客戶積累延續(xù)到管家效勞、從銷售人員的意識到銷售工具的創(chuàng)新、從看樓路徑的設置到公關(guān)活動的組織，效勞表達于細節(jié)隆塬金質(zhì)效勞體系標準式上門效勞定制式行程信息sales分級制度晉