房地產(chǎn)企業(yè)投融資培訓(xùn)方案

不破不立，多路并舉——面對史上最嚴(yán)厲房地產(chǎn)調(diào)控政策下融資業(yè)務(wù)的思考劉楓個(gè)人簡介劉楓，湖北黃岡人，畢業(yè)于清華大學(xué)，曾在斯坦福大學(xué)交流學(xué)習(xí)，現(xiàn)任某大型地產(chǎn)公司融資中心負(fù)責(zé)人具有十二年金融和地產(chǎn)行業(yè)從業(yè)經(jīng)歷，具有股權(quán)、債權(quán)及結(jié)構(gòu)化融資運(yùn)作的豐富經(jīng)驗(yàn)，曾任職于農(nóng)總行、國泰君安證券、蘇格蘭皇家銀行（RBS）、國海證券、海航集團(tuán)、華夏幸福等多家機(jī)構(gòu)；從事商業(yè)銀行傳統(tǒng)信貸、銀團(tuán)貸款、債券（債務(wù)融資工具、公司債券、企業(yè)債券、中小企業(yè)私募債券等）承銷、資產(chǎn)證券化（ABS、ABN、Reits、CMBS）發(fā)行、股票保薦與承銷（IPO、定增等）、投資并購財(cái)務(wù)顧問、產(chǎn)業(yè)基金融資、互聯(lián)網(wǎng)金融融資、資本市場融資私募股權(quán)與證券基金融資等業(yè)務(wù)，融資渠道涵蓋貨幣、信貸、金融、資本等四個(gè)市場對宏觀經(jīng)濟(jì)、資本市場、資產(chǎn)管理及互聯(lián)網(wǎng)金融有比較深入獨(dú)到的見解，對房地產(chǎn)傳統(tǒng)融資、創(chuàng)新融資、資本市場融資、境內(nèi)外上市以及房地產(chǎn)行業(yè)輕資產(chǎn)轉(zhuǎn)型、資產(chǎn)出表等方面有深刻的理解，對基于經(jīng)濟(jì)新常態(tài)下特色小鎮(zhèn)建設(shè)PPP模式有獨(dú)到的分析，并在國內(nèi)頂級期刊、雜志、網(wǎng)站、報(bào)紙等發(fā)表宏觀金融、地產(chǎn)融資等有關(guān)章超過200

篇；先后為國家發(fā)改委培訓(xùn)中心、國務(wù)院中國企業(yè)家調(diào)查系統(tǒng)培訓(xùn)部、首屆中國債券市場民間交易員大會、中國水生態(tài)安全與合作大會、云南信托、高頓財(cái)經(jīng)、麻省理工《科技創(chuàng)業(yè)》、清華大學(xué)、北京大學(xué)、人民大學(xué)、上海財(cái)經(jīng)大學(xué)、《中國金融》、《金融市場研究》、《清華金融評論》、《中國經(jīng)濟(jì)周刊》、《國家財(cái)經(jīng)周刊》、《債券》、《財(cái)經(jīng)》、《財(cái)新》、《第一財(cái)經(jīng)》、《21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道》、《每日經(jīng)濟(jì)新聞》、《經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)》、《證券市場周刊》、《英才》、和訊網(wǎng)、騰訊網(wǎng)、新浪財(cái)經(jīng)等百余多家頂級金融機(jī)構(gòu)、會議及雜志提供培訓(xùn)、講座或作為特約撰稿人目前是央視財(cái)經(jīng)資訊頻道特約專家、鳳凰衛(wèi)視特約嘉賓、美國格理集團(tuán)GLG、英國高臨咨詢Third

Bridge和凱盛融英咨詢專家團(tuán)成員序言：

如何看待中國房地產(chǎn)市場發(fā)展一般來說，房地產(chǎn)發(fā)展與宏觀經(jīng)濟(jì)周期相對應(yīng)，呈現(xiàn)出較強(qiáng)周期相關(guān)性。當(dāng)該地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展處于上升周期時(shí)，往往其房地產(chǎn)市場比較景氣，房價(jià)處于上升區(qū)間，地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展迅猛；當(dāng)該地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展處于衰退周期時(shí)，其房

地產(chǎn)市場發(fā)展形勢比較嚴(yán)峻，房價(jià)呈現(xiàn)下滑狀態(tài)，地產(chǎn)行業(yè)不景氣。關(guān)于中國房地產(chǎn)市場的發(fā)展趨勢，短期看金融政策，中期看土地供應(yīng)，遠(yuǎn)期看人口紅利。

在短期，看金融政策。包括貨幣政策和信貸政策。通過政策，可以分析背后隱含的當(dāng)前國內(nèi)外經(jīng)濟(jì)金融形勢，從而調(diào)整房企自身的發(fā)展戰(zhàn)略。

在中期，看土地供應(yīng)。大部分城市的政府都采取土地財(cái)政政策，即政府通過出讓土地獲取出讓金，從而增加財(cái)政收入。反之，少部分城市的政府則限制新增土地供給規(guī)模，以致城市的房價(jià)高企不下，例如：香港。

在遠(yuǎn)期，看人口紅利。首先，人口流動(dòng)使城市化進(jìn)程加快，從而房價(jià)上漲。其次，在存量上，常住人口決定一個(gè)城市的規(guī)模，房價(jià)也受此影響。再者，在增量上，人口凈流入和凈流出直接關(guān)系到房屋需求量。例如：內(nèi)地。經(jīng)過近20年高速發(fā)展，中國房地產(chǎn)市場新增住宅與商業(yè)地產(chǎn)供應(yīng)面積、一級市場銷售價(jià)格都已經(jīng)創(chuàng)下歷史新高，房地產(chǎn)發(fā)展黃金時(shí)代已經(jīng)宣告結(jié)束，白銀時(shí)代甚至青銅時(shí)代開始來臨，房企正在面臨市場轉(zhuǎn)型的巨大挑戰(zhàn)。第一部分：宏觀經(jīng)濟(jì)與房地產(chǎn)市場回顧近期全國房地產(chǎn)市場形勢回顧2018年上半年宏觀經(jīng)濟(jì)形勢分析2018年兩會出臺的行業(yè)與金融政策2018年熱點(diǎn)城市最新政策中央房地產(chǎn)調(diào)控政策解讀未來房價(jià)趨勢分析房地產(chǎn)行業(yè)策略建議與戰(zhàn)略思考未來房企轉(zhuǎn)型之路1.1 近期全國房地產(chǎn)市場形勢回顧投資政策土地市場堅(jiān)持“房子是用來住企業(yè)加大土地投資，2018年1-7月份，全國2018年上半年，全的，不是用來炒的”城市圈及其周邊三四商品房銷售面積為國300個(gè)城市各類基調(diào)，地方以城市群線城市拿地規(guī)模增長89990萬平方米，同比用地共成交8.8億為調(diào)控場，限購限貸顯著。大型房企在三增長4.2%，增速比1-6平方米，同比增長限售疊加土拍收緊，四線城市拿地占比為月份提高0.9%。其中，29.3%，增幅較同時(shí)大力發(fā)展住房租25.7%。2018年上半住宅銷售面積增長2017年上升了18.3賃市場、深化發(fā)展共年，20家代表企業(yè)累4.2%。價(jià)格方面，三個(gè)百分點(diǎn)，成交方有產(chǎn)權(quán)住房試點(diǎn)，在計(jì)拿地13,503萬平方四線城市在寬松的政面，各類土地成交控制房價(jià)水平的同時(shí)，米，同比增長13.8%；策環(huán)境下，樓市回暖，量開始回升，2018構(gòu)建租購并舉的房地累計(jì)拿地金額6,101重點(diǎn)城市在嚴(yán)厲政策年上半年共成交產(chǎn)制度。億元，同比下降調(diào)控下，市場趨于穩(wěn)110,864萬平方米，12.4%。定，一線城市降溫最為顯著。同比增長27.4%。1.1 近期全國房地產(chǎn)市場形勢回顧（續(xù)）2018年1-9月份，政策面“房住不炒”已成共識，房地產(chǎn)稅改革將穩(wěn)步推進(jìn)，金融去杠桿大局已定，然而行業(yè)銷售依舊“開門紅”，全國商品房銷售面積、金額同比分別繼續(xù)增長。開發(fā)企業(yè)業(yè)績喜人，18強(qiáng)房企銷售過千億元，百強(qiáng)房企各檔次門檻同比提升50%以上。從結(jié)構(gòu)來看，前三季度，三四線城市房地產(chǎn)市場火爆形勢延續(xù)，依舊占據(jù)近60%的市場份額，一、二線城市隨著供應(yīng)增加而銷量回升，預(yù)示著上半年城市市場格局有望延續(xù)。從下半年開始，特別是從8月份開始，不少房企拿地開發(fā)節(jié)奏開始放緩，融資難度不斷加大，投資增速下滑，銷售回款減速，全國房地產(chǎn)開始出現(xiàn)轉(zhuǎn)折點(diǎn)，降溫趨勢明顯由于調(diào)控不斷加碼，整體上，房企四季度銷售明顯放緩，特別是三、四線城市量價(jià)齊跌的現(xiàn)象開始出現(xiàn)，全國樓市開始正式步入寒冬。資料來源：易居企業(yè)集團(tuán)

克爾瑞2018年1-9月份中國房企銷售排行榜1.2 2018年前三季度宏觀經(jīng)濟(jì)形勢分析經(jīng)濟(jì)方面國際政治經(jīng)濟(jì)環(huán)境的錯(cuò)綜復(fù)雜對中國的外貿(mào)經(jīng)濟(jì)產(chǎn)生直接影響，而國內(nèi)消費(fèi)、投資需求的穩(wěn)定保障經(jīng)濟(jì)實(shí)現(xiàn)較為穩(wěn)健的增長，前三季度GDP同比增長6.7%，9月份官方和財(cái)新制造業(yè)PMI分別為50.8%和50%，前三季度我國進(jìn)出口總額22.28萬億元人民幣，同比增長9.9%，其中出口同比增長6.5%；進(jìn)口同比增長14.1%；順差1.44萬億元，收窄28.3%，經(jīng)濟(jì)下滑趨勢明顯貨幣信貸在堅(jiān)守穩(wěn)健的同時(shí)，注重增強(qiáng)靈活性和預(yù)見性，強(qiáng)化與市場的溝通，加強(qiáng)對預(yù)期的引導(dǎo)，2018年前三季度社會融資規(guī)模增量累計(jì)為15.37萬億元，比上年同期減少2.32萬億元，9月末對實(shí)體經(jīng)濟(jì)發(fā)放的人民幣貸款余額占同期社會融資規(guī)模存量的66.8%，同比高1.4個(gè)百分點(diǎn)；9月份社會融資規(guī)模增量為2.21萬億元，比上月多2768億元，比上年同期少397億元，融資形勢較為嚴(yán)峻房地產(chǎn)政策落實(shí)地方主體責(zé)任，繼續(xù)實(shí)行差別化調(diào)控，建立健全長效機(jī)制，促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。支持居民自住購房需求，培育住房租賃市場，發(fā)展共有產(chǎn)權(quán)住房。加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度。穩(wěn)妥推進(jìn)房地產(chǎn)稅立法，降低個(gè)人所得稅，房地產(chǎn)行業(yè)調(diào)控持續(xù)1.3 2018年兩會出臺的行業(yè)與金融政策棚改區(qū)改造兩會棚改攻堅(jiān)計(jì)劃啟動(dòng)新的三年計(jì)劃，今年開工580萬套，2018年-2020年將改造各類棚戶區(qū)1500萬套，并進(jìn)一步提高部分區(qū)域貨幣安置比例調(diào)控政策房地產(chǎn)調(diào)控影響市場發(fā)展趨勢，兩會表示堅(jiān)持房子是用來住的，不是用來炒的定位，體現(xiàn)了政策的穩(wěn)定性和連續(xù)性，預(yù)計(jì)2018年仍是調(diào)控年租購并舉加快租購并舉制度建立。作為解決“住有所居”的重要途徑，租賃市場今年將得到進(jìn)一步發(fā)展，同時(shí)公租房、共有產(chǎn)權(quán)房供應(yīng)將繼續(xù)加大房地產(chǎn)稅目前全國人大常委會預(yù)算工作委員會、財(cái)政部以及其他有關(guān)方面正在抓緊起草和完善房地產(chǎn)稅法律草案，由于立法的復(fù)雜性，預(yù)計(jì)正式出臺還需一定時(shí)日農(nóng)村宅基地土地探索宅基地三權(quán)分置改革。未來將全面深化農(nóng)村改革，落實(shí)第二輪土地承包到期后再延長30年的政策，探索宅基地所有權(quán)、資格權(quán)、使用權(quán)分置改革1.4 2018年熱點(diǎn)城市最新政策《關(guān)于持續(xù)促進(jìn)我市房地產(chǎn)市場平穩(wěn)有序運(yùn)行的通知》對已擁有1套住房的本市戶籍居民家庭能夠提供從購房申請之日起前2年內(nèi)在本市連續(xù)繳納12個(gè)月及以上個(gè)人所得稅納稅證明或社會保險(xiǎn)繳納證明的非本市戶籍居民家庭，限購1套住房《天津市人民政府辦公廳關(guān)于進(jìn)一步做好我市房地產(chǎn)市場調(diào)控工作的通知》嚴(yán)格執(zhí)行房地產(chǎn)市場調(diào)控政策、加強(qiáng)土地出讓管理、做好新建商品住房供應(yīng)、強(qiáng)化房地產(chǎn)市場監(jiān)管、加強(qiáng)輿論引導(dǎo)和預(yù)期管理、落實(shí)區(qū)政府主體責(zé)任等《關(guān)于商品住房開盤銷售采用公證搖號排序選房有關(guān)事宜的補(bǔ)充通知》成都市商品住房將按照“棚改貨幣化安置住戶、剛需家庭、普通登記購房人”的順序搖號排序、依序選房，并保持登記購房人、搖號選房人、合同簽訂人一致《南京市人才落戶辦法的實(shí)施細(xì)則》提出高層次人才在南京買首套房可不受戶籍限制，40歲以下本科可以直接落戶南京，先落戶后就業(yè)。研究生落戶南京不受年齡限制青島天津南京成都1.4 2018年熱點(diǎn)城市最新政策（續(xù)）1武漢完善商品房、共有產(chǎn)權(quán)房、政府保障性住房以及租賃住房等多元化住房供應(yīng)格局，滿足首套剛需、支持改善需求、遏制投機(jī)炒房，全力推動(dòng)住房居住屬性的回歸2重慶主城區(qū)新購買新建商品住房和二手住房限售政策，

取得《不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書》滿兩年后才能上市交易3西安在限購區(qū)域內(nèi)暫停向企事業(yè)單位及其它機(jī)構(gòu)銷售住房，13日起進(jìn)一步放寬部分戶籍準(zhǔn)入條件，進(jìn)一步放寬本科及以上學(xué)歷人員落戶的年齡限制5杭州住建委發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)市場調(diào)控有關(guān)工作的通知，在城區(qū)(含臨安)范圍內(nèi)購買商品住房的，自簽訂商品住房網(wǎng)簽合同之日起，3年內(nèi)不得上市交易4寧波奉化區(qū)和杭州灣新區(qū)實(shí)施限售政策，

新購住房須取得不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書滿2年方可轉(zhuǎn)讓1.5 中央房地產(chǎn)調(diào)控政策解讀進(jìn)展：

此輪房地產(chǎn)調(diào)控政策，力度之大，范圍之廣、措施之嚴(yán)，史上最嚴(yán)厲，沒有之一從2016年9月30日至2018年9月30日，全國100多個(gè)城市累計(jì)出臺600多次調(diào)控本質(zhì)：中央政府與地產(chǎn)政府、房地產(chǎn)開發(fā)商以及金融機(jī)構(gòu)之間博弈中央政府——全國房價(jià)普遍過快上漲、普通百姓難以承受、扭曲樸實(shí)勤勞致富的社會價(jià)值觀遏制房價(jià)上漲、逐步擺脫宏觀經(jīng)濟(jì)對房地產(chǎn)行業(yè)的依賴、建立健康可持續(xù)發(fā)展房地產(chǎn)行業(yè)體系地方政府——土地財(cái)政與稅收的依賴，包括土地出讓金與房地產(chǎn)交易有關(guān)稅收土地出讓金占據(jù)地方財(cái)政半變天，同時(shí)與地方GDP增長密切相關(guān)，必須保房價(jià)、拉經(jīng)濟(jì)房地產(chǎn)開發(fā)商——房地產(chǎn)行業(yè)高速發(fā)展二十年，已經(jīng)掙得盆滿缽滿，諸多房企老板成為大富豪好日子不會長久，多掙一年是一年，快進(jìn)快出，保持高周轉(zhuǎn)，低庫存金融機(jī)構(gòu)——

實(shí)體經(jīng)濟(jì)蕭條，普通生產(chǎn)企業(yè)不僅很難接受較高的資金成本，而且實(shí)質(zhì)違約不斷，放貸風(fēng)險(xiǎn)加大金融去杠桿下，要生存，必須和房企合作，創(chuàng)新融資方案，規(guī)避監(jiān)管，玩“貓和老鼠”的游戲目標(biāo)：咬定青山不放松，不達(dá)目標(biāo)不罷休至少到達(dá)一線城市漲無可漲，二線城市不再過快上漲，三四線城市穩(wěn)中有跌1.6 未來房價(jià)趨勢分析住房定義為商品房，應(yīng)該符合商品的基本屬性，一是由供求關(guān)系決定價(jià)格走勢，二是世界上沒有只漲不跌的商品，在近期嚴(yán)厲調(diào)控下，應(yīng)該是見頂回落的過程，未來看會出現(xiàn)分化走勢一線城市：近期預(yù)期微跌10%左右，長期看還是有一定上漲空間北京、上海、廣州、深圳、香港等城市，目前北上深均價(jià)約6萬，廣州約4萬，香港20萬，北上廣深經(jīng)濟(jì)總量和人口已經(jīng)全面超過香港，未來10-

20年之內(nèi)前面超越香港，上海、深圳、北京、廣州依次突圍，未來3-5年內(nèi)，北上深房價(jià)均價(jià)至少10萬（即漲幅至少50%），廣州至少6萬（即漲幅至少50%）強(qiáng)二線城市：

近期預(yù)期保持相對穩(wěn)定，長期看先跌后漲，漲幅不小，幅度不會低于50%看好杭州、武漢、成都和南京率先突圍，目前杭州房價(jià)均價(jià)逼近5萬，接近上海，武漢、成都和南京超過兩萬，三者是副省級城市、省會中心城市、人口超級城市（常住人口超過或接近1000萬）、GDP均超1萬億、教育重鎮(zhèn)、人口持續(xù)凈流入，未來看好四大城市率先加入一線城市陣營，

房價(jià)超過4萬，漲幅接近100%弱二線城市：近期預(yù)期會滯漲，未來漲幅不會太大，但是增幅有限佛山、東莞、重慶、天津、青島、寧波、蘇州、無錫等，人口聚集地，未來房價(jià)預(yù)計(jì)穩(wěn)定在2萬左右強(qiáng)三線城市：近期有一定幅度下跌，未來還是有一定上漲空間珠海、中山、惠州、南通、濟(jì)南、紹興、廈門、泉州、常州等弱三線城市：區(qū)域分化嚴(yán)重，環(huán)北京區(qū)域預(yù)計(jì)有明顯回落，長三角、珠三角區(qū)域還是有較大上漲空間江門、肇慶、廊坊、承德、張家口、鎮(zhèn)江、金華等1.7 房地產(chǎn)行業(yè)策略建議與戰(zhàn)略思考策略建議現(xiàn)有項(xiàng)目快速去化，提高項(xiàng)目周轉(zhuǎn)效率，減輕資金占用壓力多元化融資（發(fā)債、ABS、基金、并購、海外、金主等）手段，降低融資成本，優(yōu)化負(fù)債結(jié)構(gòu)輕資產(chǎn)業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)型（有錢沒地、有錢有地、小股東操盤、合作代建等合作模式），多元化模式發(fā)展戰(zhàn)略思考高負(fù)債、高周轉(zhuǎn)、高增長的運(yùn)作模式要警惕政策與市場風(fēng)險(xiǎn)市場競爭愈發(fā)激烈，中小房企發(fā)展空間受限，規(guī)?；l(fā)展是出路也是風(fēng)險(xiǎn)市場“五限”（限購、限價(jià)、限貸、限售、限商）下，流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)1.8 未來房企轉(zhuǎn)型之路品牌輸出與輕資產(chǎn)運(yùn)營，做一手房差異化，做有品質(zhì)的開發(fā)商，提升品牌溢價(jià)從一級增量市場轉(zhuǎn)向二級存量市場，著眼租賃住房和長租公寓市場傳統(tǒng)的住宅和商業(yè)地產(chǎn)，轉(zhuǎn)向文旅地產(chǎn)，特色小鎮(zhèn)，健康養(yǎng)老地產(chǎn)以及生態(tài)農(nóng)業(yè)地產(chǎn)等從單一住宅開發(fā)，轉(zhuǎn)向多元定制化需求，包括特色別墅，高端公寓，滿足高端人群不同需求地產(chǎn)與科技結(jié)合，開發(fā)智慧家居，科技物業(yè)，物聯(lián)網(wǎng)等科技地產(chǎn)第二部分：房地產(chǎn)行業(yè)融資分析2018年上半年房地產(chǎn)融資市場回顧分析房地產(chǎn)融資現(xiàn)狀及新規(guī)影響房地產(chǎn)企業(yè)的常用融資渠道各種融資渠道的比較與分析當(dāng)前形勢下房地產(chǎn)企業(yè)創(chuàng)新融資方案設(shè)計(jì)前期融資、項(xiàng)目融資與后期回款要點(diǎn)房企對外融資渠道風(fēng)險(xiǎn)防控2.1 2018年上半年地產(chǎn)融資市場回顧分析2018年1-8月份，房企到位資金為106682億，同比增長4.6%，增速比1-7月份回落0.5個(gè)百分點(diǎn)；其中，國內(nèi)貸款為15783億，同比下降6.6%；利用外資35億元，大幅下降68.3%；自籌資金為34959億元，同比增長11.2％，房企更多依靠自身造血能力；

另外，其他資金來源中，定金及預(yù)收款為35447億，增速最快，達(dá)15.1%；個(gè)人按揭貸款為15605億，同比下降1.0%，表明銀行對住房按揭貸款政策仍舊從緊。截止

2018年，房企主要有息負(fù)債余額19.2萬億，規(guī)模從大到小依次是房地產(chǎn)開發(fā)貸款、委托貸款、信托融資、信用債券、并購貸款、海外融資和資產(chǎn)支持證券，余額分別為9.6萬億、2.8萬億、2.4萬億、2.4萬億、2.2萬億、0.6萬億和0.3萬億。2018年下半年-2021年是房企有息負(fù)債集中到期高峰，規(guī)模分別為2.9萬億、6.1

萬億、5.9萬億和3.4萬億。2018年，房地產(chǎn)市場金融監(jiān)管明顯加強(qiáng)，信貸政策收緊，企業(yè)融資難度也將升級，房企資金面壓力加劇。國內(nèi)貸款15.50%境外融資0.04%自籌資金32.20%定金及預(yù)收款32.90%個(gè)人按揭貸款14.50%其他4.86%2018年上半年各項(xiàng)資金來源同比增速-80.00%-70.00%-60.00%-50.00%-40.00%-30.00%-20.00%-10.00%0.00%10.00%20.00%國內(nèi)貸款境外融資自籌資金定金及預(yù)收款個(gè)人按揭貸款其他資金2.2 房地產(chǎn)融資現(xiàn)狀及新規(guī)影響房地產(chǎn)屬于資金密集型的行業(yè)，投資規(guī)模大、周期長等特點(diǎn)使房地產(chǎn)開發(fā)、投資需要大量的資金，故融資為房地產(chǎn)的核心。房企融資渠道主要包括：銀行貸款、非標(biāo)融資、證券市場融資（股權(quán)、信用債、ABS）、海外融資（海外股權(quán)、海外債券）、私募股權(quán)基金、銷售回款（個(gè)人住房金融）、供應(yīng)鏈金融（票據(jù)、應(yīng)付款）等2016年9月以來，一行三會一局及發(fā)改委、上交所、深交所、證券基金業(yè)協(xié)會等頻頻發(fā)文，房企外部融資遭到監(jiān)管機(jī)構(gòu)的聯(lián)合圍堵。

從嚴(yán)監(jiān)管政策，尤其是對銀行交叉金融業(yè)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)要求“看得見、管得了、控得住”，

對非銀機(jī)構(gòu)交叉金融業(yè)務(wù)要求“通道業(yè)務(wù)承壓，業(yè)務(wù)回歸本源”整體來看，2018年以來，銀行委托貸款管理辦法和金融機(jī)構(gòu)資產(chǎn)管理業(yè)務(wù)指導(dǎo)意見的相繼出臺，銀行對外放款尤其是表外、通道類的產(chǎn)品將馬上面臨大限，部分中小地產(chǎn)公司可能因收貸或已有貸款余額難以通過各種方式騰挪或存續(xù)面臨倒下風(fēng)險(xiǎn)；本輪監(jiān)管后，地產(chǎn)資管類融資產(chǎn)品將正式進(jìn)入負(fù)增長，地產(chǎn)項(xiàng)目后續(xù)融資也將面臨較大障礙；通道類業(yè)務(wù)將大量減少，信托貸款融資受阻除此之外，地產(chǎn)私募基金融資亦將面臨巨大的挑戰(zhàn)，銀行、券商、信托等渠道資金來源收縮后，地產(chǎn)基金的后市存在不確定性互聯(lián)網(wǎng)金融平臺、第三方理財(cái)爆雷不斷，行業(yè)監(jiān)管愈加嚴(yán)格，市場準(zhǔn)入門檻進(jìn)一步提升，互金渠道募資難度越來越大2.3 房企常用融資渠道國內(nèi)貸款

國內(nèi)貸款主要包括銀行貸款和非銀金融機(jī)構(gòu)貸款。銀行貸款方面政策：一方面銀行貸款的系列政策堵住銀行信貸通過信托等方式繞道流向房地產(chǎn)企業(yè)使得銀行貸款逐步收緊，運(yùn)作更加規(guī)范；另一方面，銀行對房企信貸投放的門檻和監(jiān)管進(jìn)一步收緊，主要是為了規(guī)范房企信用擴(kuò)張，限制資信不足的中小房企和風(fēng)格激進(jìn)的高負(fù)債房企獲取銀行信貸。未來房地產(chǎn)多頭融資和過度融資不可持續(xù)，銀行信貸將逐步轉(zhuǎn)向資質(zhì)較好的國有或上市房企銀行貸款為房地產(chǎn)最傳統(tǒng)的融資方式之一，主要包括開發(fā)貸和個(gè)人住房貸款。國內(nèi)貸款融資規(guī)模：從國內(nèi)貸款近期數(shù)據(jù)來看，2017年6月份開始銀行貸款增速下降，隨著2018年2月《上海銀監(jiān)局關(guān)于規(guī)范開展并購貸款業(yè)務(wù)的通知》及2018年5月《銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)聯(lián)合授信管理辦法（試行）》的頒布，

2018年4月國內(nèi)貸款累計(jì)同比增長為負(fù)，其中開發(fā)貸占比由2011年第三季度末的32.8%下降至2018年第二季度末的26.9%，居民加杠桿明顯2.3 房企常用融資渠道（續(xù)）信用債融資

債券融資方面政策：對房企發(fā)行公司債實(shí)行“基礎(chǔ)范圍+綜合指標(biāo)評價(jià)”的分類監(jiān)管，提高房企發(fā)行公司債標(biāo)準(zhǔn)，并限制資金用于償還債務(wù)、項(xiàng)目建設(shè)和補(bǔ)充流動(dòng)資金，要求詳細(xì)披露項(xiàng)目情況、定期披露資金使用情況，嚴(yán)格限制房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)行企業(yè)債券融資，用于商業(yè)性房地產(chǎn)項(xiàng)目信用債融資規(guī)模：2015年1月證監(jiān)會發(fā)布《公司債發(fā)行與交易管理辦法》，2016、2017年房企發(fā)債出現(xiàn)井噴，但隨著2016年《關(guān)于試行房地產(chǎn)、產(chǎn)能過剩行業(yè)公司債券分類監(jiān)管的函》的發(fā)布，房地產(chǎn)融資額度從2016年10月份開始下跌，債市調(diào)整以及地產(chǎn)公司債分類監(jiān)管下，2017年地產(chǎn)企業(yè)債券融資量較15-16年銳減，2018年上半年在緊信用及房地產(chǎn)調(diào)控的大背景下，房地產(chǎn)企業(yè)債券融資規(guī)模依舊較低

2.3 房企常用融資渠道（續(xù)）資產(chǎn)支持證券（ABS、ABN）融資

資產(chǎn)支持證券融資方面政策：鼓勵(lì)專業(yè)化、機(jī)構(gòu)化住房租賃企業(yè)開展資產(chǎn)證券化，優(yōu)先支持國家政策鼓勵(lì)租賃項(xiàng)目開展資產(chǎn)證券化資產(chǎn)支持證券融資規(guī)模：從房地產(chǎn)ABS發(fā)行規(guī)模數(shù)據(jù)來看，2017年3季度和2018年2季度發(fā)行規(guī)模顯著增加，隨著2018年4月份《關(guān)于推進(jìn)住房租賃資產(chǎn)證券化相關(guān)工作的通知》頒布以來，2季度發(fā)行規(guī)模達(dá)302.8億元，同比增長324.03%2.3 房企常用融資渠道（續(xù)）非標(biāo)融資

非標(biāo)融資方面的政策：非標(biāo)政策的重點(diǎn)在于加強(qiáng)跨行業(yè)監(jiān)管，封堵非標(biāo)投資通道、禁止多層嵌套、設(shè)置非標(biāo)期限匹配，促使銀行非標(biāo)資產(chǎn)轉(zhuǎn)投標(biāo)準(zhǔn)化債權(quán)非標(biāo)信托融資規(guī)模：從房地產(chǎn)非標(biāo)新增信托項(xiàng)目金額近期數(shù)據(jù)來看，2016年3月份開始增長，2017年12月份開始下降，近期有所回升。新增信托融資規(guī)模于2017年12月份開始逐步下降，且房地產(chǎn)信托融資成本不斷攀升。隨著貿(mào)易戰(zhàn)升級及經(jīng)濟(jì)基本面的壓力，在逐步寬信用的背景下新增信托資金近期略有回升

2.3 房企常用融資渠道（續(xù)）股權(quán)融資

股權(quán)融資方面政策:通過暫停批準(zhǔn)違規(guī)企業(yè)上市、再融資和重大資產(chǎn)重組、遏制房企土地閑置及炒地行為，同時(shí)2017年關(guān)于修改《上市公司非公開發(fā)行股票實(shí)施細(xì)則》的決定目的在于抑制目前市場存在的過度融資、募集資金脫實(shí)向虛等現(xiàn)象股權(quán)融資規(guī)模：隨著2014年房地產(chǎn)政策的松動(dòng)及2015年A股牛市的助力，上市房企在2015年和2016年通過增發(fā)募資迅速增長，而隨著2017年4月證監(jiān)會公告《關(guān)于修改<上市公司非公開發(fā)行股票實(shí)施細(xì)則>的決

定》及權(quán)益市場的持續(xù)低迷，2017年及2018年房企股權(quán)融資規(guī)?？s減明顯

2.3 房企常用融資渠道（續(xù)）總結(jié)：未來融資趨勢

未來房地產(chǎn)融資在銀行信貸方面將逐步轉(zhuǎn)向資質(zhì)較好的國企或上市房企同時(shí)非標(biāo)轉(zhuǎn)標(biāo)趨勢明顯，未來更加依賴于信貸、股權(quán)、標(biāo)準(zhǔn)化債券及資產(chǎn)支持證券等方面的融資而海外融資規(guī)模的步伐也將進(jìn)一步趨大但短期隨著貿(mào)易戰(zhàn)升級及經(jīng)濟(jì)基本面的壓力，在逐步寬信用的背景下非標(biāo)融資或繼續(xù)回暖2.4 房企常用融資渠道對比（2017年vs2018年三季度）融資渠道融資形式融資方式描述2017年原有2018年三季度更新券商投行股本包括股本方式的境內(nèi)外首發(fā)上市（IPO）、配股、定增（非公開發(fā)行）以及可轉(zhuǎn)債等除國內(nèi)A股IPO暫停外，其他業(yè)務(wù)均可以正常開展境外IPO和再融資活躍；除定增外，其他國內(nèi)資本市場業(yè)務(wù)幾乎全部暫停債務(wù)債務(wù)方式的公司債券（大小公募、私募）、可交換債、海外發(fā)債（外資投行通道）等國內(nèi)公司債暫停，海外發(fā)債活躍重新放開公司債（只能用于借新還舊），新增租賃住房專項(xiàng)債，海外債審批備案有所收緊商業(yè)銀行債權(quán)開發(fā)貸款、流動(dòng)資金貸款、過橋資金、并購貸款、委托貸款、銀團(tuán)貸款、承兌匯票以及債務(wù)融資工具（超短融、短融、中期票據(jù)、定向工具等）除流動(dòng)資金、過橋資金、委托貸款等方式外均可并購貸表外資金禁止操作，表內(nèi)資金受限放款，開發(fā)貸要求項(xiàng)目區(qū)位要求一線、強(qiáng)二線城市核心區(qū)域及國家政策支持區(qū)域(大灣區(qū)和雄安新區(qū)等)，規(guī)?？s緊，成本大幅上升信托公司債權(quán)信托貸款、委托貸款委托貸款暫停準(zhǔn)入門檻縮小到50強(qiáng)甚至30強(qiáng)，絕大部分信托公司都需借助自身財(cái)富中心和第三方平臺募資，成本大幅度提高，甚至有部分機(jī)構(gòu)提出帶資金上會股權(quán)夾層融資：股權(quán)投資（明股實(shí)債）部分信托可行極少數(shù)信托可以操作券商基金子公司資管計(jì)劃資產(chǎn)證券化（類REITs、CMBS、運(yùn)營收益權(quán)、物業(yè)費(fèi)和購房尾款A(yù)BS等類型）可以可以，發(fā)行數(shù)量、規(guī)模有所增加租賃公司債權(quán)融資租賃（售后回租）可以目前甚少資產(chǎn)管理公司混合通過債權(quán)轉(zhuǎn)讓、債務(wù)重組融資，夾層資管計(jì)劃等實(shí)施明股實(shí)債，以及直接一級市場項(xiàng)目的股權(quán)投資可以繼續(xù)可行，對融資主體、項(xiàng)目區(qū)位和收益率等增加要求，同時(shí)大幅提高資金使用成本2.4 房企常用融資渠道對比（2017年vs2018年三季度）（續(xù)）保險(xiǎn)公司股權(quán)在一級半（定增）、二級市場（大宗交易、協(xié)議轉(zhuǎn)讓）等方式購入上市房企股票進(jìn)行財(cái)務(wù)投資可以不能收購商業(yè)辦公項(xiàng)目、直接參與開發(fā)可以甚少債權(quán)通過資管計(jì)劃、債權(quán)計(jì)劃，不動(dòng)產(chǎn)投資計(jì)劃和信托計(jì)劃進(jìn)行債務(wù)融資可以審批更加嚴(yán)格，對融資主體大幅提高準(zhǔn)入門檻，同時(shí)提高項(xiàng)目入選標(biāo)準(zhǔn)私募基金股權(quán)包括投資未上市的房地產(chǎn)公司的股權(quán)的戰(zhàn)略投資以及房地產(chǎn)公司下屬項(xiàng)目公司股權(quán)的財(cái)務(wù)投資可以可以，但是大部分企業(yè)開始謹(jǐn)慎決策產(chǎn)業(yè)基金夾層通過明股實(shí)債方式進(jìn)入，實(shí)現(xiàn)房企的杠桿融資可以顯著減少，銀行、保險(xiǎn)、集合信托等通過資管通道的資金幾乎絕跡并購基金股權(quán)通過與商業(yè)銀行、地產(chǎn)基金、私募基金等金融機(jī)構(gòu)合作，設(shè)立基金為整合并購項(xiàng)目提供融資可以大幅提高融資主體和項(xiàng)目準(zhǔn)入門檻股票交易所質(zhì)押通過股票質(zhì)押給第三人或者金融機(jī)構(gòu)進(jìn)行融資可以可以，降低質(zhì)押比例和質(zhì)押率金融產(chǎn)權(quán)交易所債權(quán)計(jì)劃通過設(shè)立債權(quán)融資計(jì)劃銷售給銀行等金融機(jī)構(gòu)進(jìn)行融資可以可以，但是資金方局限性大，募資周期變長第三方理財(cái)債權(quán)通過第三方理財(cái)機(jī)構(gòu)募集資金對接房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目可以發(fā)行數(shù)量顯著減少，成本上升顯著，準(zhǔn)入房企基本在前10強(qiáng)互聯(lián)網(wǎng)平臺P2P眾籌，募集個(gè)人客戶資金對接房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目可以幾乎沒有金融控股平臺股權(quán)通過收購傳統(tǒng)金融牌照，設(shè)立金控平臺可以監(jiān)管部門嚴(yán)格控制政府產(chǎn)業(yè)基金或國企自有資金債權(quán)通過設(shè)立基金或者信托方式借給房企可以可以，但是成本較高，對交易對手、項(xiàng)目城市、區(qū)域、業(yè)態(tài)等有要求2.5 房企各種融資渠道的比較與分析股本融資優(yōu)先、債務(wù)融資其次對于房地產(chǎn)企業(yè)來說，上市及再融資是最佳融資渠道國內(nèi)A股的4家典型上市房企——“招保萬金”（招商、保利、萬科、金地）香港H股上市的后來居上七小龍——“碧桂園、恒大地產(chǎn)、萬達(dá)商業(yè)、中海地產(chǎn)、融創(chuàng)中國、華潤置地、龍湖地產(chǎn)”借殼上市的后起之秀——“綠地控股、華夏幸福”在監(jiān)管寬松的情況，往往成為主流融資方式信用方式優(yōu)先、擔(dān)保抵押質(zhì)押其次房地產(chǎn)企業(yè)是“重資產(chǎn)”的行業(yè)，但是房企資產(chǎn)負(fù)債率一般都很高（絕大多數(shù)都在75%以上）運(yùn)用高杠桿之后，可供抵押的資產(chǎn)不多，信用方式借款成為優(yōu)先對于上市房企來說擔(dān)保次之（畢竟涉及信息披露問題），實(shí)在不行才考慮抵押質(zhì)押融資銀行通道優(yōu)先、非銀渠道其次特別是債務(wù)性融資來說，銀行渠道的資金成本往往是最低的整個(gè)金融市場，銀行擁有最大資產(chǎn)體量，市場最大資金提供者，名副其實(shí)“大金主”其他渠道融資的最終資金來源“穿透”下來絕大多是銀行（除保險(xiǎn)自有資金、信托集合理財(cái)、第三方理財(cái)?shù)惹劳猓?，其他渠道都要在銀行基礎(chǔ)上加收一定的“通道”費(fèi)用，銀行渠道融資成為最優(yōu)方式次之在銀行間市場或者交易所渠道發(fā)行債券或者資產(chǎn)證券化產(chǎn)品，再次信托融資、租賃融資等，最后考慮互聯(lián)網(wǎng)金融平臺或者民間借貸等股債混合融資模式是大勢所趨無論是過去的明股實(shí)債模式，還是中間級加浮動(dòng)收益模式，還是固定收益?zhèn)鶛?quán)加實(shí)際股權(quán)投資模式，股債混合模式已經(jīng)是大勢所趨房企通過尋找合適戰(zhàn)略或者財(cái)務(wù)投資者進(jìn)入，引入小股東，釋放公司部分股權(quán)；減輕財(cái)務(wù)支出壓力，及時(shí)回籠資金，投入新建設(shè)項(xiàng)目，加快資金周轉(zhuǎn)，提高杠桿比率；實(shí)現(xiàn)財(cái)務(wù)會計(jì)并表和銷售收入合并，提升行業(yè)排名，改善資產(chǎn)負(fù)債表金融機(jī)構(gòu)通過股權(quán)投資方式加強(qiáng)對房企資金和經(jīng)營權(quán)的實(shí)際管控，在房地產(chǎn)行業(yè)上行時(shí)，分享項(xiàng)目后端溢價(jià)收益分紅，做大其投資產(chǎn)出利潤，增加收入；在房地產(chǎn)行業(yè)下行時(shí)，及時(shí)處置，化解潛在風(fēng)險(xiǎn)，保證所投入資金安全2.6

當(dāng)前形勢下房地產(chǎn)行業(yè)創(chuàng)新融資2.6 當(dāng)前形勢下房地產(chǎn)行業(yè)創(chuàng)新融資（續(xù)）橫向與縱向并購重組成為主流，并購融資是關(guān)鍵隨著混合制改革的逐步深入，國企與國企，國企與民企等之間兼并重組將會屢見不鮮，房地產(chǎn)行業(yè)也不例外，行業(yè)集中度將會進(jìn)一步提升2017年整個(gè)行業(yè)環(huán)境變化使得一些房企面臨生存困境不得已斷臂求生，同時(shí)在規(guī)?；蕾嚾找鎳?yán)重的行業(yè)競爭格局下，不少企業(yè)為提升競爭力也在謀求戰(zhàn)略調(diào)整，這些都推動(dòng)了房地產(chǎn)并購重組案例的增加通過“大魚吃小魚”，房企之間資源重組整合以實(shí)現(xiàn)戰(zhàn)略調(diào)整的方式，將會成為常態(tài)；而并購重組將成為行業(yè)趨勢，相關(guān)并購基金未來成為主流方式大型房企和地產(chǎn)并購基金迎來發(fā)展機(jī)會，他們在經(jīng)營上的壓力相對小，優(yōu)秀的現(xiàn)金流和低的資金成本將使得他們在行業(yè)整合中成為并購者，伺機(jī)獲取優(yōu)質(zhì)的土地和資產(chǎn)或向上下游延伸以完善產(chǎn)業(yè)鏈，比如平安不動(dòng)產(chǎn)、華潤置地基金進(jìn)行縱向收購，完善從募資、投資開發(fā)、工程施工、管理運(yùn)營、退出等環(huán)節(jié)，打造黑石、鐵獅門、凱德置地、豐樹等一樣的全鏈條一體化運(yùn)作模式輕資產(chǎn)模式受到推崇，資產(chǎn)出表是目的輕資產(chǎn)模式是房企未來發(fā)展模式之一，品牌輸出、委托代建、運(yùn)營管理是核心競爭力ABS/ABN是房企金融創(chuàng)新的重要方向，對于重資產(chǎn)運(yùn)營的商業(yè)、養(yǎng)老、產(chǎn)業(yè)、文旅、農(nóng)業(yè)等地產(chǎn)業(yè)態(tài)，回收期長，資金沉淀壓力較大，將是緩解資產(chǎn)壓力和撬動(dòng)發(fā)展的重要方式。豐富的底層資產(chǎn)種類，為房地產(chǎn)企業(yè)通過ABS融資帶來廣闊的發(fā)展空間。以類REITs、CMBS（商業(yè)房地產(chǎn)抵押貸款支持證券）為代表的資產(chǎn)證券化產(chǎn)品成為共識通過“類REITs”、CMBS、運(yùn)營收益權(quán)ABS（如酒店、工業(yè)廠房、園區(qū)等收入）、物業(yè)費(fèi)ABS和購房尾款A(yù)BS等類型，覆蓋證券化的權(quán)益和債務(wù)兩個(gè)方向，給房地產(chǎn)企業(yè)多樣化選擇。目前私募版REITs已經(jīng)試點(diǎn)，未來隨著政策的逐漸放寬，公募版的REITs將是房企重要的創(chuàng)新方向。由于國內(nèi)銀行已經(jīng)發(fā)行了多種對公信貸產(chǎn)品，法律環(huán)境和稅收環(huán)境相對來說比較成熟，同時(shí)CMBS資產(chǎn)并不需要出表，更加方便快捷，并能夠?qū)崿F(xiàn)較大額度的融資通過資產(chǎn)證券化ABS進(jìn)行創(chuàng)新融資，由此提高企業(yè)流動(dòng)性和財(cái)務(wù)的靈活性，優(yōu)化企業(yè)的財(cái)務(wù)報(bào)表，并實(shí)現(xiàn)重資產(chǎn)的出表，減低企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債率，達(dá)到商業(yè)地產(chǎn)存量盤活、去庫存、輕資產(chǎn)的目的2.6 當(dāng)前形勢下房地產(chǎn)行業(yè)創(chuàng)新融資（續(xù)）出海發(fā)展成為選擇，境外融資有助于資金回流近年來，隨著一帶一路政策的推進(jìn)，加之國家層面對海外投資的一定性政策鼓勵(lì)支持，大量房地產(chǎn)企業(yè)走出去開始去海外拓展新的藍(lán)海，借此完成全球化商業(yè)版圖布局成為潮流，因此聚焦于海外市場的外幣融資也成為訴求2016年以來，較為寬松的融資環(huán)境和公司債政策的放寬使更多房企選擇境內(nèi)融資，房企前3季度公司債占比顯著上升，房企融資規(guī)模同比增幅較大。在2013、2014年時(shí)，國內(nèi)房企呈現(xiàn)境外融資的高峰時(shí)期，2015年后隨人民幣貶值、國內(nèi)融資渠道的多元化后，房地產(chǎn)企業(yè)海外融資規(guī)模持續(xù)萎縮。隨著2017年末國內(nèi)新一輪宏觀調(diào)控深入，國內(nèi)融資難度的上升，房企又開始加快了境外融資，以補(bǔ)充境內(nèi)融資收緊的困境未來幾年，隨著融資調(diào)控的收緊和國家對資金回流的鼓勵(lì)支持，房企的通過海外發(fā)債、再融資、海外銀團(tuán)貸款等渠道進(jìn)行資本回流會成為常態(tài)2.6 當(dāng)前形勢下房地產(chǎn)行業(yè)創(chuàng)新融資（續(xù)）私募房地產(chǎn)基金撬動(dòng)杠桿，成為發(fā)展重點(diǎn)隨著房地產(chǎn)行業(yè)轉(zhuǎn)型的逐步轉(zhuǎn)型，大型城市綜合體項(xiàng)目成為房企在大中城市開發(fā)的主要商業(yè)模式，對于綜合體項(xiàng)目巨量資金需求，私募房地產(chǎn)基金的杠桿融資模式成為首要選擇，目前對于資金需求量大（一般超過10億元）的項(xiàng)目，基金方式往往能夠分擔(dān)融資壓力，解決資金困難房地產(chǎn)企業(yè)作為發(fā)起人設(shè)立私募產(chǎn)業(yè)基金，借助私募基金“分層架構(gòu)”的運(yùn)作模式，作為一般合

伙人（GP），并通過關(guān)聯(lián)企業(yè)出資通合伙人（LP）中劣后級，通過采用差額補(bǔ)足、溢價(jià)回購、全額擔(dān)保等增信措施，保證收益與差額收益結(jié)合的機(jī)制，吸引銀行、保險(xiǎn)、信托等金融機(jī)構(gòu)資金作

為普通合伙人（LP）中優(yōu)先級或者中間級參與房地產(chǎn)企業(yè)旗下項(xiàng)目股權(quán)投資，實(shí)現(xiàn)“小股東操盤”的經(jīng)營模式私募房地產(chǎn)基金使得房企運(yùn)作更加靈活，在拓寬融資渠道的同時(shí)，還可以獲取管理費(fèi)、項(xiàng)目增值、超額收益等多元化的收入，相信未來將是一片亟待開發(fā)的“藍(lán)?！?.6 當(dāng)前形勢下房地產(chǎn)行業(yè)創(chuàng)新融資（續(xù)）互聯(lián)網(wǎng)金融平臺，開啟房地產(chǎn)融資新模式互聯(lián)網(wǎng)支付平臺的興起則進(jìn)一步推動(dòng)金融體系的“技術(shù)性脫媒”。各種第三方支付平臺、P2P網(wǎng)站等沖擊著商業(yè)銀行傳統(tǒng)的資金中介和支付平臺功能，從技術(shù)層面不斷削弱商業(yè)銀行的傳統(tǒng)媒介功能，也推動(dòng)了互聯(lián)網(wǎng)金融與房地產(chǎn)的結(jié)合，使得房企直接融資更加便利、快捷近年來，各種基于各類互聯(lián)網(wǎng)金融平臺的產(chǎn)品紛紛推出，通過互聯(lián)網(wǎng)眾籌，投資者通過間接方式投資房產(chǎn)獲取收益，房企根據(jù)投資者需求量身定制產(chǎn)品，或通過眾籌資金代建和運(yùn)營自身項(xiàng)目，融資建設(shè)棚戶區(qū)改造、保障房等項(xiàng)目，或?yàn)橹行》科蠡蛘呱袭a(chǎn)業(yè)上下游企業(yè)提供融資服務(wù)，甄選優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目投資對于房地產(chǎn)企業(yè)本身而言，互聯(lián)網(wǎng)金融平臺將為房地產(chǎn)全產(chǎn)業(yè)鏈提供新的融資模式，提高了融資效率2.6 當(dāng)前形勢下房地產(chǎn)行業(yè)創(chuàng)新融資（續(xù)）2.7 前期融資（拿地配資）——拿地決策之前需要考慮的因素土地是否可以抵押與評估是否可以引入戰(zhàn)略、財(cái)務(wù)投資者（金主）土地出讓金是否可以分期付款內(nèi)部收益率IRR是否滿足要求關(guān)系到是否利用土地進(jìn)行抵押融資，土地證是否可以分割為幾個(gè)了解當(dāng)?shù)亟鹑跈C(jī)構(gòu)抵押融資政策（比例、規(guī)模、權(quán)限、時(shí)間等）土地評估價(jià)格，是否可以第二、第三順位抵押緩解融資壓力，避免項(xiàng)目峰值投資過大降低融資成本，拿地后投入新項(xiàng)目，加快周轉(zhuǎn)尋找合適戰(zhàn)略或者財(cái)務(wù)投資者進(jìn)入，引入小股東，釋放公司部分股權(quán)減輕財(cái)務(wù)支出壓力，回籠資金，投入新項(xiàng)目，加快周轉(zhuǎn)或者我方小股東操盤，實(shí)現(xiàn)會計(jì)并表和銷售收入合并IRR高低決定融資渠道和融資可接受成本上限，決定融資效率與進(jìn)度投入新項(xiàng)目，加快周轉(zhuǎn)一般一線城市IRR不低于10%，二線城市不低于12%，三線城市20%左右，四線城市超過20%2.8 項(xiàng)目融資——施工建設(shè)期的資金方案設(shè)計(jì)總包商選擇遴選合適機(jī)構(gòu)，配合開發(fā)商融資走款工程款支付付款進(jìn)度盡量延后，用商票支付工程款，減輕資金占用成本抵押物調(diào)整根據(jù)項(xiàng)目去化特點(diǎn)調(diào)整抵押物范圍，資金需求壓力預(yù)收款利用好預(yù)售資金監(jiān)管戶，盤活受限資金，獲取銀行貸款2.8 后期回款——銷售期的資金管理與平衡資金管理支出收入盤活成本、費(fèi)用、稅投資（取得項(xiàng)目）銷售回款融資錯(cuò)配融資受限資金其他受限資金資金平衡2.9 房企對外融資渠道風(fēng)險(xiǎn)防控現(xiàn)金為王在成本可控的前提下，盡量擴(kuò)大融資規(guī)模，確?，F(xiàn)金流安全投資與融資匹配公司投資計(jì)劃與融資進(jìn)度相匹配，保證資金使用效率的同時(shí)，根據(jù)融資情況動(dòng)態(tài)調(diào)整投資拿地節(jié)奏短期與長期資金錯(cuò)配融資兼顧短期流動(dòng)資金與長期投資資金的組合，避免集中兌付的壓力，同時(shí)提升資金使用效率拓展渠道，不過分依賴某些資源廣泛拓展融資渠道，包括期限長短搭配、股權(quán)債權(quán)組合、高低成本使用等等第三部分：債務(wù)融資實(shí)操案例解析商業(yè)銀行渠道的債務(wù)融資信托通道的債務(wù)融資與夾層融資私募基金的混合融資公司（企業(yè)）債券/債務(wù)融資工具融資資產(chǎn)證券化融資供應(yīng)鏈融資保理/商票融資債權(quán)融資計(jì)劃融資債權(quán)/收益權(quán)、特定收益權(quán)轉(zhuǎn)讓融資互聯(lián)網(wǎng)金融平臺、第三方理財(cái)平臺項(xiàng)目融資租賃公司的債務(wù)融資海外融資其他3.1 商業(yè)銀行渠道的債務(wù)融資開發(fā)貸款整體布局+方案談判抵押政策+預(yù)售政策資本金落實(shí)融資置換融資方案中的核心要素：融資額度利率（結(jié)合當(dāng)時(shí)市場環(huán)境）期限（開發(fā)貸款一般3年）擔(dān)保條件放款條件還款計(jì)劃3.1 商業(yè)銀行渠道的債務(wù)融資房地產(chǎn)開發(fā)貸款銀行審批流程3.1 商業(yè)銀行渠道的債務(wù)融資案例：廣州實(shí)地常春藤項(xiàng)目YH-K1-2地塊開發(fā)貸融資7億元項(xiàng)目公司獲取土地工行華南支行受理四證齊全資金本、資質(zhì)落實(shí)項(xiàng)目評估上報(bào)審批方案談判條件落實(shí)合同簽訂貸款發(fā)放抵押物已落實(shí)達(dá)到放款節(jié)點(diǎn)貸后管理銷售進(jìn)度工程進(jìn)度貸款清償?shù)盅何镏脫Q節(jié)點(diǎn)還款（銷售20%開始還款，50%還款50%，銷售75%全額歸還）（發(fā)放貸款7億元）(3年期限，利率下浮5%)達(dá)到進(jìn)度

或提前申請3.1 商業(yè)銀行渠道的債務(wù)融資（續(xù)）并購貸款并購類型：受讓現(xiàn)有股權(quán)、承接債務(wù)、認(rèn)購新增股權(quán)與收購資產(chǎn)政策指引：抵押政策+預(yù)售政策關(guān)注的風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)：戰(zhàn)略風(fēng)險(xiǎn)、法律與合規(guī)風(fēng)險(xiǎn)、經(jīng)營及財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)、整合風(fēng)險(xiǎn)、國別與財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)審批權(quán)限：貸審會、分權(quán)限審批并購貸款不得投向未足額繳付土地出讓金的項(xiàng)目，不得變相置換土地出讓金防范關(guān)聯(lián)企業(yè)借助虛假并購行為套取貸款資金，確保短款資金不被挪用應(yīng)按照穿透原則，擬并購?fù)恋仨?xiàng)目應(yīng)該完成在建工程開發(fā)投資總額的25%以上投資人（委托人）金融機(jī)構(gòu)（受托人）項(xiàng)目公司（標(biāo)的公司）簽訂協(xié)議、受托支付進(jìn)度監(jiān)控、資金監(jiān)控還款來源股權(quán)收購部分銀行要求滿足432條件或其他自有資金條款融資流程：股權(quán)質(zhì)押、第三方擔(dān)保3.1 商業(yè)銀行渠道的債務(wù)融資（續(xù)）廣州實(shí)地華南工行廣東譽(yù)豐質(zhì)押譽(yù)豐100%股權(quán)，第三方擔(dān)保受托支付60%股權(quán)貸款自有資金支付40%股權(quán)款開立監(jiān)管賬戶廣州實(shí)地資金回籠、股東分紅并購、100%控股案例：廣州實(shí)地16億元收購廣東譽(yù)豐100%股權(quán)并購融資介紹3.1 商業(yè)銀行渠道的債務(wù)融資（續(xù)）銀行承兌匯票公司（業(yè)主方）以所擁有的物業(yè)進(jìn)行抵押融資，其物業(yè)用于對外出租并以所收取的租金作為還款來源的的貸款。資金使用用途靈活信用證、保函工程性保函：相對少，主要因?yàn)閷?shí)際中房企或者地方政府等地主相對強(qiáng)勢，主要以資金為主，保函用處不大融資性保函：大多用于跨境融資，有些房企可能用到履約保函經(jīng)營性物業(yè)貸款主要用于公司（業(yè)主方）支付上游項(xiàng)目原材料采購費(fèi)用等和下游施工企業(yè)工程款等委托貸款指由政府部門、企事業(yè)單位及個(gè)人等委托人提供資金，由商業(yè)銀行（即受托人）根據(jù)委托人確定的貸款對象、用途、金額、期限、利率等代為發(fā)放、監(jiān)督使用并協(xié)助收回的貸款。3.2 信托通道的債務(wù)融資與夾層融資信托資金用于向項(xiàng)目公司發(fā)放房地產(chǎn)開發(fā)貸資金用于標(biāo)的公司項(xiàng)目建設(shè)放款條件為取得施工許可證，滿足四三二條件開發(fā)貸款3.2 信托通道的債務(wù)融資與夾層融資資金用于收購項(xiàng)目公司股權(quán)信托資金將于繳納完項(xiàng)目土地出讓金后發(fā)放項(xiàng)目公司為新成立的項(xiàng)目公司新成立項(xiàng)目公司股權(quán)和開發(fā)方?jīng)]有關(guān)聯(lián)關(guān)系或追溯不到同一個(gè)實(shí)際控制人土地出讓金已經(jīng)繳納完畢信托貸款將于繳納完土地出讓金后發(fā)放，放款后1個(gè)月內(nèi)辦理土地抵押案例：青島項(xiàng)目-粵財(cái)信托并購貸款融資粵財(cái)信托擬發(fā)起設(shè)立“粵財(cái)信托·實(shí)粵1號集合資金信托計(jì)劃信托規(guī)模不超過并購總價(jià)款的60%且不超過10億元，信托資金用于向?qū)嵉氐禺a(chǎn)及關(guān)聯(lián)公司（簡稱“收購方”）發(fā)放并購貸款，資金用于收購青島市北區(qū)河西項(xiàng)目公司股權(quán)，信托資金將于繳納完項(xiàng)目土地出讓金后發(fā)放。并購貸款3.2 信托通道的債務(wù)融資與夾層融資（續(xù)）用于受讓集團(tuán)下屬項(xiàng)目公司開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目（已滿足432要求）的特定資產(chǎn)收益權(quán)融資人將款項(xiàng)用于本項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)異地住宅土地抵押，抵押率不超過60%，集團(tuán)提供連帶責(zé)任擔(dān)保案例：華澳—實(shí)地集團(tuán)張家口項(xiàng)目特定資產(chǎn)收益權(quán)集合資金信托計(jì)劃資金用途：用于受讓實(shí)地集團(tuán)下屬無錫項(xiàng)目公司開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目（已滿足四三二要求）的特定資產(chǎn)收益權(quán)，融資人將款項(xiàng)用于本項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)。抵押物：異地住宅土地張家口項(xiàng)目土地抵押，抵押率不超過60%還款來源：房地產(chǎn)項(xiàng)目銷售收入、保證人實(shí)地集團(tuán)經(jīng)營收入；抵押物變現(xiàn)收入，抵押率不超過60%；項(xiàng)目特定資產(chǎn)收益權(quán)3.2 信托通道的債務(wù)融資與夾層融資（續(xù)）案例：國投泰康信托-實(shí)地集團(tuán)—信天翁1號集合資金信托計(jì)劃信托規(guī)模：3.5億，約為土地總價(jià)款的60%信托期限：總期限不超過24個(gè)月，滿12個(gè)月可提前還款。信托成本：年化14%。資金運(yùn)用：信托資金用于歸還項(xiàng)目公司股東借款及標(biāo)的項(xiàng)目的開發(fā)建設(shè)。信?；穑河身?xiàng)目公司于各期信托計(jì)劃成立前按成立規(guī)模的1%繳納。信托資金中，部分用于受讓項(xiàng)目公司20%的股權(quán)；信托資金剩余3.46億元，受讓項(xiàng)目公司享有的標(biāo)的項(xiàng)目100%的特定資產(chǎn)收益權(quán)；還款來源：標(biāo)的項(xiàng)目的項(xiàng)目銷售回款；擔(dān)保方的保證擔(dān)保；抵押物處置收入。項(xiàng)目特定資產(chǎn)收益成立結(jié)構(gòu)化集合資金信托計(jì)劃，其中優(yōu)先級部分由信托對外募集以現(xiàn)金形式認(rèn)購，劣后級部分由集團(tuán)以其對項(xiàng)目公司等額債權(quán)認(rèn)購信托計(jì)劃資金一部分用于增資擴(kuò)股（或股權(quán)受讓），從而使得信托成為項(xiàng)目公司控股股東，剩余部分補(bǔ)充項(xiàng)目公司資本公積，信托資金進(jìn)入項(xiàng)目公司后可用于本項(xiàng)目的開發(fā)建設(shè)，也可用于置換前期集團(tuán)的拿地資金投入項(xiàng)目公司取得銷售回款后，按合同約定的方式償還債務(wù)及資金占用費(fèi)至信托計(jì)劃項(xiàng)下，實(shí)現(xiàn)信托優(yōu)先級資金的退出，待優(yōu)先級資金退出完畢后，信托計(jì)劃以其持有的項(xiàng)目公司股權(quán)對劣后級受益人進(jìn)行分配（即將所持項(xiàng)目公司股權(quán)轉(zhuǎn)回給集團(tuán)），本信托計(jì)劃結(jié)束信托期限根據(jù)項(xiàng)目開發(fā)節(jié)奏設(shè)計(jì)，增信方式包括項(xiàng)目土地抵押，集團(tuán)和實(shí)控人連帶責(zé)任擔(dān)保案例：平安信托——知合地產(chǎn)并購基金

基金規(guī)模：以股權(quán)投資方式（增資/股轉(zhuǎn)+資本公積/股東借款）進(jìn)入項(xiàng)目公司，基金整體規(guī)模為31+X億，久期10年，全部資金以認(rèn)購有限合伙L(fēng)P份額形式進(jìn)入基金，分為優(yōu)先劣后兩個(gè)部分，其中：優(yōu)先部分，即為向平安實(shí)際融資，規(guī)模為不超過26億，劣后部分，主要為1）外部銀行A認(rèn)購份額不超過5億，2）華夏幸福控股實(shí)繳補(bǔ)足份額不超過26億，即26*（優(yōu)先LP1\LP2利率+GP1/GP2固定管理費(fèi)率），為優(yōu)先LP1\LP2利息及GP期間固定管理費(fèi)差額補(bǔ)足的通道基金入股項(xiàng)目公司的定價(jià)：基金募集的各期資金X擬以增資/股轉(zhuǎn)+資本公積/股東借款形式進(jìn)入，占各種子項(xiàng)目不超過49%股權(quán)，

剩余以股東借款形式進(jìn)入項(xiàng)目公司。付息及退出：項(xiàng)目層面，

種子項(xiàng)目滿足條件后按照約定價(jià)格轉(zhuǎn)讓給華夏幸福股份（體系內(nèi)），項(xiàng)目公司價(jià)值即總對價(jià)的49%支付給基金，種子項(xiàng)目完成退出?；饘用妫?/p>

平安信托持有的優(yōu)先各期退出后，即優(yōu)先LP1\LP2散伙，剩余劣后退出及基金清算退伙屆時(shí)由各方協(xié)商決定。3.2 信托通道的債務(wù)融資與夾層融資（續(xù)）明股實(shí)債模式信托擬成立集合信托計(jì)劃對外募集資金用于支付項(xiàng)目土地款、稅費(fèi)或?qū)嵉胤揭蚯捌趬|付項(xiàng)目土地款及相關(guān)稅費(fèi)而形成的關(guān)聯(lián)方借款其中部分資金用于向集團(tuán)平價(jià)收購其持有的項(xiàng)目公司49%的股權(quán)，剩余資金進(jìn)入項(xiàng)目公司資本公積項(xiàng)目土地抵押為本次交易提供抵押擔(dān)保，集團(tuán)將其持有的項(xiàng)目公司51%股權(quán)質(zhì)押給信托機(jī)構(gòu)，集團(tuán)提供保證擔(dān)保案例：長安信托—實(shí)地集團(tuán)股權(quán)投資集合資金信托計(jì)劃股權(quán)+債權(quán)模式3.2 信托通道的債務(wù)融資與夾層融資（續(xù)）信托以自有資金或其他募集資金對項(xiàng)目公司股權(quán)進(jìn)行投資集團(tuán)和信托對項(xiàng)目公司同股同權(quán)，按照持有項(xiàng)目公司股權(quán)比例承擔(dān)有關(guān)債務(wù)，并分享公司分紅與投資收益案例：華夏幸?！熇确粶钟畡e墅項(xiàng)目融資方案純股權(quán)模式3.2 信托通道的債務(wù)融資與夾層融資（續(xù)）3.3 私募基金融資債權(quán)+股權(quán)模式

合凡股權(quán)發(fā)起設(shè)立“合凡資產(chǎn)-實(shí)地安陽項(xiàng)目私募投資基金”通過增資擴(kuò)股形式持有安陽太極置業(yè)有限公司49%股權(quán)（暫定），投資規(guī)模1.3333億元（其中4803.9萬元用于增資擴(kuò)股，8529.1萬元列為資本公積），最終用于安陽項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)等費(fèi)用，到期由實(shí)地房地產(chǎn)開發(fā)有限公司回購49%股權(quán)，基金分享固定收益和股權(quán)收益。

固定收益部分：投資期限為9個(gè)月，半年付息，到期還本付息。

股權(quán)收益部分：當(dāng)項(xiàng)目銷售總面積達(dá)85%時(shí)或基金第一筆放款日后的第18個(gè)月進(jìn)行模擬清算。

基金還款來源：安陽項(xiàng)目項(xiàng)目銷售回款和集團(tuán)流動(dòng)性資金支持

基金的保障措施

為保障本基金的本金和收益安全，貴公司需要確認(rèn)并同意下列還款保障措施：1.擔(dān)保：廣州實(shí)地地產(chǎn)為股權(quán)回購提供無限連帶責(zé)任擔(dān)保并公司。2.質(zhì)押：基金持有安陽太富置業(yè)有限公司49%的股權(quán)，余下安陽太極持有的51%的股權(quán)為本次融資提供質(zhì)押。3.抵押：項(xiàng)目地塊抵押給基金管理人。4.委派董事：管理人對安陽太富置業(yè)有限公司委派一名董事，對影響基金事宜有一票否決權(quán)。5.項(xiàng)目共管：管理人對安陽太極置業(yè)有限公司的銀行賬戶和證照印鑒進(jìn)行共管，簽署《監(jiān)管協(xié)議》，賬戶大額支出應(yīng)該符合預(yù)算或者預(yù)先獲得管理人的批準(zhǔn)。案例：實(shí)地集團(tuán)—合凡資產(chǎn)安陽項(xiàng)目融資方案3.4 公司債券/債務(wù)融資工具融資審批機(jī)關(guān)：中國證監(jiān)會與交易所（上交所、深交所）適用企業(yè)：所有公司制法人（平臺公司除外）品種：公募公司債券（大公募、小公募）、私募公司債券基礎(chǔ)要求：公開發(fā)行公司債券需滿足“最近三個(gè)會計(jì)年度實(shí)現(xiàn)的年均可分配利潤不少于公司債券一年的利息”；發(fā)行后“累計(jì)債券余額不超過公司凈資產(chǎn)的百分之四十”；近三十六個(gè)月內(nèi)公司財(cái)務(wù)會計(jì)文件不存在虛假記載，或公司不存在其他重大違法行為；已發(fā)行的公司債券或者其他債務(wù)不存在有違約或者遲延支付本息的事實(shí)且該事實(shí)仍處于繼續(xù)狀態(tài)；不存在嚴(yán)重?fù)p害投資者合法權(quán)益和社會公共利益的其他情形。評級要求：公募債券要求評級；私募債券不強(qiáng)制要求評級，但一般要求主體評級在AA及以上現(xiàn)在對房企融資整體收緊的背景下，交易所就住房租賃專項(xiàng)公司債、購房尾款A(yù)BS、核心采購商的反向保理供應(yīng)鏈ABS相對容易批。一般普通公司債一般都難批。公司債券3.4 公司債券/債務(wù)融資工具融資債務(wù)融資工具審批機(jī)關(guān)：銀行間市場交易商協(xié)會品種：超短融（SCP）、短融（CP）、中期票據(jù)（MTN）、定向工具（PPN）等適用企業(yè)：非金融企業(yè)評級要求：超短融、短融、中期票據(jù)等公開發(fā)行產(chǎn)品要求評級；定向工具等非公開發(fā)行產(chǎn)品不強(qiáng)制要求評級，但一般要求主體評級在AA及以上3.5 資產(chǎn)證券化融資類REITs產(chǎn)品（儲架式REITs）CMBS（商業(yè)地產(chǎn)抵押貸款支持證券）物業(yè)費(fèi)ABS（持有性物業(yè)）租金收益權(quán)ABS銷售、購房尾款A(yù)BS購房尾款是指購房者在支付完定金和首付款后，開發(fā)商享有的對購房者的剩余房款債權(quán)，一般可分為按揭型購房尾款和非按揭型購房尾款供應(yīng)鏈應(yīng)收賬款A(yù)BS運(yùn)營收益權(quán)ABS運(yùn)營收益權(quán)是指獲取寫字樓、商場、酒店及物流倉庫等物業(yè)在特定期間的運(yùn)營收入的權(quán)利，運(yùn)營收入包括租金收入、管理費(fèi)收入等。資產(chǎn)證券化（ABS）&

資產(chǎn)支持票據(jù)（ABN）3.5 資產(chǎn)證券化融資（續(xù)）華夏幸福購房尾款A(yù)BS案例核心要點(diǎn)：1、基礎(chǔ)資產(chǎn)確認(rèn)

2、資產(chǎn)評級

3、循環(huán)購買

4、增信措施3.6 保理/商票融資企業(yè)與保理服務(wù)商合作，通過在保理商整合供應(yīng)商與銀行，由銀行切割企業(yè)的授信額度給保理商（保理商可成為企業(yè)的服務(wù)供應(yīng)商）由保理商與銀行合作，對企業(yè)的供應(yīng)商敘做保理融資業(yè)務(wù)保理商主要負(fù)責(zé)對分散各地的供應(yīng)商營銷、收集資料、與企業(yè)對接確認(rèn)企業(yè)確認(rèn)后直接向銀行發(fā)函，保理公司把相應(yīng)的合同、單證、發(fā)票等資料整理好提交給銀行銀行見單放款至供應(yīng)商（過保理公司賬戶），到期企業(yè)直接回款給銀行案例：保理融資3.6 保理/商票融資商票融資地產(chǎn)公司為例，其與上游原材料供應(yīng)商原先的結(jié)算周期為180天，該地產(chǎn)公司通過商票支付的方式將結(jié)算周期延長至360天，并按年化6%左右貼息給其上游原材料供應(yīng)商在有資金方同意承辦該公司開具的商票的情況下，雙方須履行以下手續(xù)：提供資金方所需資料（貿(mào)易合同、發(fā)票、送貨單、驗(yàn)收單、詢價(jià)單等）并配合盡調(diào)；與資金方簽訂借款協(xié)議，實(shí)際控制人提供連帶責(zé)任擔(dān)保；商票現(xiàn)場背書；資金方持票到開票企業(yè)核驗(yàn)底聯(lián)，并在現(xiàn)場出具查詢查復(fù)書3.7 債權(quán)融資計(jì)劃融資交易平臺：北京金融產(chǎn)權(quán)交易所債權(quán)融資計(jì)劃：指融資人向具備相應(yīng)風(fēng)險(xiǎn)識別和承擔(dān)能力的合格投資者，以非公開方式掛牌募集資金的債權(quán)性固定收益類產(chǎn)品，是一種新興推行的非公開定向債務(wù)融資工具（PPN）主體評級：不要求強(qiáng)制外部評級融資規(guī)模：發(fā)行企業(yè)可以根據(jù)自身融資實(shí)際需求，自行確定發(fā)債額度，更具自主性資金用途：募集到的資金用途靈活，不僅可用于長期項(xiàng)目資金與短期流動(dòng)資金，還可以用于歸還借款等主體評級：對于信用主體不要求強(qiáng)制外部評級，發(fā)行人、投資人以及中介機(jī)構(gòu)自行判斷風(fēng)險(xiǎn)行業(yè)：在符合國家政策方針的前提下，放寬項(xiàng)目準(zhǔn)入標(biāo)準(zhǔn)，可靈活調(diào)整信息披露：強(qiáng)化信息披露，保障投資者的信息知情權(quán)業(yè)務(wù)流程：債權(quán)融資計(jì)劃3.8 債權(quán)/收益權(quán)轉(zhuǎn)讓融資一種較為常見的融資形式，很多處于快速擴(kuò)張期的公司都會傾向于采取這種融資方式將自己享有的債權(quán)以一定現(xiàn)金作價(jià)賣給第三方，相當(dāng)于以一定的成本提前回收這部分現(xiàn)金加快債權(quán)盤活和資金周轉(zhuǎn)速度案例：華夏幸福-信達(dá)資產(chǎn)、天方資產(chǎn)之間債權(quán)轉(zhuǎn)讓2014年3月8日，同屬華夏幸福旗下的京御地產(chǎn)和大廠華夏之間的債務(wù)協(xié)議就被做了這樣的文章。由于京御地產(chǎn)還欠大廠華夏19.78億元，大廠華夏以其中到期的18.85億元作價(jià)15億元賣給信達(dá)資產(chǎn)。這樣一來，其中的3.85億元就相當(dāng)于大廠華夏提前收回現(xiàn)金的成本。2018年3月14日，發(fā)生另一次債權(quán)融資。京御地產(chǎn)擬將其持有的對天津幸福100180萬元的債權(quán)轉(zhuǎn)讓給天方資產(chǎn)，天方資產(chǎn)向京御地產(chǎn)支付債權(quán)轉(zhuǎn)讓價(jià)款10億元。債權(quán)轉(zhuǎn)讓后，債務(wù)重組期限為2年。天津幸福將債務(wù)本金中的10億萬元于債務(wù)重組期限屆滿時(shí)一次性支付給天方資產(chǎn)；資金占用費(fèi)由天津幸福自債務(wù)重組開始之日起按季支付至天方資產(chǎn)指定賬戶，資金占用費(fèi)費(fèi)率為債務(wù)重組金額的9.8%/年。這與上一筆融資除了在還債期限和方式上有別之外，基本大同小異。債權(quán)轉(zhuǎn)讓融資3.8 債權(quán)/收益權(quán)轉(zhuǎn)讓融資（續(xù)）待付購房款對地方政府享有的應(yīng)收賬款收益權(quán)轉(zhuǎn)讓案例：華夏幸?！獏R添富資本大廠應(yīng)收賬款轉(zhuǎn)讓2015年7月30日，華夏幸福子公司九通投資將其合法持有的大廠鼎鴻對大廠回族自治縣財(cái)政局享有的應(yīng)收賬款人民幣8億元，以及嘉興鼎泰對長三角嘉善科技商務(wù)服務(wù)區(qū)管理委員會享有的應(yīng)收賬款人民幣7億，共計(jì)15億元的應(yīng)收賬款收益權(quán)轉(zhuǎn)讓給匯添富資本。九通投資擬于目標(biāo)應(yīng)收賬款收益權(quán)轉(zhuǎn)讓期滿12個(gè)月后，向匯添富資本回購目標(biāo)應(yīng)收賬款收益權(quán)。應(yīng)收賬款收益權(quán)轉(zhuǎn)讓3.8 債權(quán)/收益權(quán)轉(zhuǎn)讓融資特定收益權(quán)轉(zhuǎn)讓公司與資產(chǎn)管理公司或者投資管理公司簽署《特定資產(chǎn)收益權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議》約定公司向轉(zhuǎn)讓方轉(zhuǎn)讓特定資產(chǎn)收益權(quán)，特定資產(chǎn)為轉(zhuǎn)讓方與付款人已簽訂的《商品房買賣合同》項(xiàng)下除首付款外的購房款項(xiàng)等案例：華夏幸?！棚L(fēng)投資管理有限公司特定資產(chǎn)收益權(quán)轉(zhuǎn)讓2014年6月19日，大廠華夏、大廠京御地產(chǎn)、京御幸福、京御地產(chǎn)、香河京御、固安京御幸福分別與信風(fēng)投資管理有限公司簽署《特定資產(chǎn)收益權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議》，約定轉(zhuǎn)讓方向信風(fēng)投資轉(zhuǎn)讓特定資產(chǎn)收益權(quán)，特定資產(chǎn)為轉(zhuǎn)讓方與付款人已簽訂的《商品房買賣合同》項(xiàng)下除首付款外的購房款項(xiàng)，轉(zhuǎn)讓價(jià)款分別為6300萬元、1300萬元、5200萬元、8400萬元、2200萬元、8600萬元。3.9 第三方理財(cái)與互聯(lián)網(wǎng)金融平臺項(xiàng)目融資第三方理財(cái)機(jī)構(gòu)多數(shù)以代銷金融機(jī)構(gòu)投資產(chǎn)品為主，部分機(jī)構(gòu)在具備自身投資管理能力后逐步發(fā)己開發(fā)產(chǎn)品類固定收益產(chǎn)品在第三方理財(cái)機(jī)構(gòu)分銷的產(chǎn)品總價(jià)值中長期占據(jù)主要位置，鉅派和諾亞的類固定收益產(chǎn)品在2017年分別占比84%和61%房地產(chǎn)類產(chǎn)品是的投資大熱，占部分機(jī)構(gòu)固定收益產(chǎn)品總價(jià)值的70%左右通過第三方理財(cái)機(jī)構(gòu)發(fā)行固定收益產(chǎn)品進(jìn)行融資成為房企積極探索的主要模式，隨著融資大環(huán)境逐漸緊張，資金籌集能力強(qiáng)的第三方理財(cái)機(jī)構(gòu)渠道進(jìn)入房企的視野，恒大、陽光城、泰禾等房企均有通過第三方理財(cái)機(jī)構(gòu)募集資金對接房地產(chǎn)項(xiàng)目第三方理財(cái)機(jī)構(gòu)能夠配合房地產(chǎn)項(xiàng)目各個(gè)節(jié)點(diǎn)的資金缺口募集資金案例：實(shí)地集團(tuán)——鉅安長江實(shí)地集團(tuán)專項(xiàng)私募基金第三方理財(cái)平臺3.9 第三方理財(cái)與互聯(lián)網(wǎng)金融平臺項(xiàng)目融資房企通過互聯(lián)網(wǎng)金融平臺融資除了自建平臺以外，也有大部分通過第三方平臺發(fā)行產(chǎn)品進(jìn)行融資地產(chǎn)互聯(lián)網(wǎng)理財(cái)平臺中的產(chǎn)品模式大同小異，其中最常見的為供應(yīng)鏈金融產(chǎn)品和金交所產(chǎn)品案例：碧桂園英德公司工程施工應(yīng)收賬款債權(quán)轉(zhuǎn)讓項(xiàng)目互聯(lián)網(wǎng)金融平臺3.10 融資租賃主要是房企開發(fā)商把旗下?lián)碛械墓┧?、供暖、供熱等管網(wǎng)設(shè)備，以售后回租方式向金融租賃有限公司融資也就是說，公司把管網(wǎng)設(shè)備賣給融資租賃公司，該公司再把管線回租給公司，公司每年付給該公司租金，并在每隔半年不等額的償還本金最后，一般會約定回購案例：華夏幸?！赓Q(mào)金融租賃大廠潮白河地下管網(wǎng)融資2014年3月，大廠回族自治縣鼎鴻投資開發(fā)有限公司以其所擁有的大廠潮白河工業(yè)園區(qū)地下管網(wǎng)，以售后回租方式向中國外貿(mào)金融租賃有限公司融資3億元，年租息率7.0725%，為期兩年。也就是說，華夏幸福把工業(yè)園區(qū)的地下管線賣給融資租賃公司，該公司再把管線回租給華夏幸福，華夏幸福每年付給該公司租金（3億元*7.0725%），并在每隔半年不等額的償還本金，直到2年后等于實(shí)際上以3億元的總價(jià)格回購這些管線。售后回租式融資租賃3.11 海外融資內(nèi)保外貸：企業(yè)以存放在商業(yè)銀行的保證金或者定期存單質(zhì)押，為境外關(guān)聯(lián)企業(yè)申請貸款額度提供擔(dān)保。銀行境內(nèi)分行向境外分行申請為企業(yè)開具信用證或者保函，由銀行境外分行向境外借款人發(fā)放貸款，資金用于投入境外項(xiàng)目開發(fā)、資產(chǎn)收購或股權(quán)投資等。案例：富力地產(chǎn)——澳門國際銀行內(nèi)保外貸資產(chǎn)收購融資案例：雅居樂——澳門國際銀行內(nèi)銀團(tuán)貸款融資銀團(tuán)貸款：銀行牽頭依據(jù)以貸款合同按照約定時(shí)間和比例通過代理行向境外上市房企、國有企業(yè)、大型企業(yè)集團(tuán)等借款人提供港澳二級市場的美元或港幣等貸款境外銀行貸款境外發(fā)債在境內(nèi)注冊成立的企業(yè)，依托在境外注冊全資子公司作為發(fā)行主體去香港等境外市場發(fā)行美元債券，進(jìn)行境外融資3.12 其他這也是華夏幸福一種巧妙的玩法，債務(wù)快到期了，就來個(gè)乾坤大挪移，將這筆債務(wù)轉(zhuǎn)讓給別家，相當(dāng)于延長了還款日期，或者說就是又借到一筆新的融資。2014年8月28日，恒豐銀行對華夏幸福子公司三浦威特享有8億元債權(quán)即將到期，經(jīng)過幾方商量，恒豐銀行將標(biāo)的債權(quán)轉(zhuǎn)讓給長城資管，三浦威特接受該項(xiàng)債務(wù)重組。債務(wù)重組期限為30個(gè)月。相當(dāng)于延長了對銀行的還款期限，將融資期限延長了30個(gè)月。債務(wù)重組期限為30個(gè)月，長城資產(chǎn)對三浦威特的重組收益為：從2014年9月至2015年9月按照未償還重組債務(wù)本金的8%/年計(jì)算，日利率=8%÷360；從2015年9月至2017年3月按照未償還重組債務(wù)本金的12%/年計(jì)算，日利率=12%÷360。逾期還款的，逾期罰息利率按重組利率上浮30%計(jì)算。不能按時(shí)支付的利息，按罰息利率計(jì)收復(fù)利。債務(wù)重組股權(quán)收益權(quán)轉(zhuǎn)讓2015年7月16日，建行廊坊分行以

5.5億元的價(jià)格受讓九通投資持有的三浦威特

30.9%股權(quán)的股權(quán)收益權(quán)，九通投資擬于該股權(quán)收益權(quán)轉(zhuǎn)讓期滿

24個(gè)月后，向建行廊坊分行回購標(biāo)的股權(quán)的股權(quán)收益權(quán)。這種融資本質(zhì)上與上面的債權(quán)轉(zhuǎn)讓、特定資產(chǎn)收益權(quán)轉(zhuǎn)讓等等都是一樣的，是一種預(yù)期收益權(quán)的抵押借款，無非是標(biāo)的物的區(qū)別而已。第四部分：股權(quán)融資實(shí)操案例解析基金信托方式融資項(xiàng)目合作的股權(quán)融資金主方式股權(quán)融資4.1 基金信托方式融資案例：陸家嘴集團(tuán)—前灘國際—陸家嘴信托—戟亭投資地塊項(xiàng)目陸金前灘基金融資融資機(jī)構(gòu)（LP）：前攤國際、戟亭投資、陸家嘴信托融資方式：明股實(shí)債融資額度：6億元融資成本：利率10%（優(yōu)先級）+后端收益分成4.2 項(xiàng)目合作股權(quán)融資案例：國投泰康信托?富力地產(chǎn)石家莊項(xiàng)目股+債夾層融資方案交易要素信托計(jì)劃：國投泰康信托-信天翁1號集合資金信托計(jì)劃信托規(guī)模：3.5億，約為土地總價(jià)款的60%信托期限：總期限不超過24個(gè)月，滿12個(gè)月可提前還款。每次還款金額至少1億元，按5000萬元的整數(shù)倍遞增，每兩次還款間隔不少于3個(gè)月信托成本：年化14%資金運(yùn)用：信托資金用于歸還項(xiàng)目公司股東借款及標(biāo)的項(xiàng)目的開發(fā)建設(shè)信?；穑河身?xiàng)目公司于各期信托計(jì)劃成立前按成立規(guī)模的1%繳納4.2 項(xiàng)目合作股權(quán)融資（續(xù)）案例：廣州實(shí)地—融創(chuàng)●宏泰聯(lián)合體—襄陽項(xiàng)目股權(quán)合作開發(fā)融資融資申請人：

融創(chuàng)武漢項(xiàng)目公司借款金額

XX萬元借款用途：

表面用于開發(fā)貸實(shí)際用于合資公司歸還雙方股東前期投入期限：30個(gè)月，滿6個(gè)月可提前還款利率：13%（不含稅）還款方式：按季付息，根據(jù)武漢項(xiàng)目銷售進(jìn)度還本融資方式：浙金信托發(fā)行融創(chuàng)武漢項(xiàng)目信托計(jì)劃，向融創(chuàng)武漢公司發(fā)放信托開發(fā)貸款，浙金信托不監(jiān)管貸款資金真實(shí)流向，該筆資金最終按股比返回雙方集團(tuán)增信措施：融創(chuàng)集團(tuán)全額擔(dān)保；襄陽地塊前置抵押；融創(chuàng)集團(tuán)持有武漢項(xiàng)目公司股份質(zhì)押；浙金信托對融創(chuàng)武漢項(xiàng)目公司銷售資金進(jìn)行監(jiān)管資金退出方式：實(shí)際用款項(xiàng)目——實(shí)地融創(chuàng)襄陽項(xiàng)目公司銷售收入4.3 金主方式前期融資案例：實(shí)地集團(tuán)——青島某項(xiàng)目金主方式融資融資機(jī)構(gòu)：青島某平臺公司融資方式：明股實(shí)債融資額度：8億元融資成本：利率15%融資期限：前融12個(gè)月放款節(jié)點(diǎn)：土地后置抵押（開發(fā)建設(shè)資金辦理在建工程抵押）、集團(tuán)保證、實(shí)際控制人保證、實(shí)地集團(tuán)持有股權(quán)質(zhì)押4.3 金主方式前期融資（續(xù)）案例：富力集團(tuán)——武漢某項(xiàng)目金主方式融資融資機(jī)構(gòu)：南昌某金控平臺融資方式：明股實(shí)債融資需求：實(shí)地與南昌金投以4：6配資，南昌金投總出資3.24億，支付保證金融資額度：5.4億（保證金款）融資成本：28%/年化融資期限：2+1月（其中第2個(gè)月利息前置）增信條件：土地后置抵押，富力集團(tuán)擔(dān)保富力地產(chǎn)南昌金控SPV項(xiàng)目公司40%60%4.3 金主方式前期融資（續(xù)）案例：實(shí)地集團(tuán)——南昌某項(xiàng)目金主方式融資融資申請人：

廣州實(shí)地集團(tuán)借款金額：

XX萬元，

約為土地款50%借款用途：

用于支付土地保證金期限：

12個(gè)月，滿6個(gè)月可提前還款利率：

18%-20%還款方式：

按季付息，到期一次還本融資方式：

金主與申請人廣州實(shí)地共同成立合資公司參與目標(biāo)地塊的競拍，金主認(rèn)繳項(xiàng)目公司90%股份（不參與利潤分配），廣州實(shí)地實(shí)繳出資土地款50%，占項(xiàng)目公司10%股份。再由金主對項(xiàng)目公司發(fā)放股東借款，股東借款金額約為土地款50%；增信措施：由金主對合資公司進(jìn)行財(cái)務(wù)和行政監(jiān)管，實(shí)質(zhì)控制項(xiàng)目公司；目標(biāo)地塊辦理后置抵押；實(shí)際控制人提供無限連帶責(zé)任保證；申請人廣州實(shí)地提供無限連帶責(zé)任保證；廣州實(shí)地所持項(xiàng)目公司10%股份辦理質(zhì)

押；借款未結(jié)清前，對項(xiàng)目公司預(yù)售資金監(jiān)管戶進(jìn)行財(cái)務(wù)監(jiān)管，指定用于償還貸款資金退出方式：集團(tuán)內(nèi)部調(diào)撥資金；信托前端融資或地方性AMC融資4.3 金主方式前期融資（續(xù)）

案例：實(shí)地集團(tuán)——南寧某項(xiàng)目金主方式融資融資申請人：

廣州實(shí)地集團(tuán)借款金額：

XX萬元，

約為土地款50%借款用途：

用于支付土地保證金期限：

12個(gè)月，滿6個(gè)月可提前還款利率：

18%-20%還款方式：

按季付息，到期一次還本融資方式：

金主與申請人廣州實(shí)地共同成立合資公司參與目標(biāo)地塊的競拍，金主實(shí)繳土地款60%，占項(xiàng)目公司90%股份（明股實(shí)債），廣州實(shí)地實(shí)繳出資土地款400%，占項(xiàng)目公司10%股份，由合資公司參與競拍土地增信措施：由金主對合資公司進(jìn)行財(cái)務(wù)和行政監(jiān)管，實(shí)質(zhì)控制項(xiàng)目公司；實(shí)際控制人為金主資金的收益提供差額補(bǔ)足責(zé)任；3.申請人廣州實(shí)地為金主資金的收益提供差額補(bǔ)足責(zé)任；借款未結(jié)清前，對項(xiàng)目公司預(yù)售資金監(jiān)管戶進(jìn)行財(cái)務(wù)監(jiān)管，指定用于償還貸款資金退出方式：集團(tuán)內(nèi)部調(diào)撥資金；信托前端融資或地方性AMC融資第五部分：其他融資實(shí)操案例解析案例：融創(chuàng)地產(chǎn)對廣弘集團(tuán)不良債權(quán)的收購項(xiàng)