從制度變遷看深圳寶安區(qū)農(nóng)村集體土地整治

從制度變遷看深圳寶安區(qū)農(nóng)村集體土地整治

一、龍川市集體經(jīng)濟(jì)發(fā)展特點(diǎn)(一)社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展,促進(jìn)了制度變遷的實(shí)現(xiàn)深圳龍川經(jīng)濟(jì)帶的發(fā)展和轉(zhuǎn)型主要是自上而下的制度變革，即強(qiáng)制性改革。政府充分考慮了該地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展、地理優(yōu)勢(shì)、資本市場(chǎng)、城市化進(jìn)程以及國(guó)內(nèi)外經(jīng)驗(yàn)，積極推動(dòng)農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展，實(shí)現(xiàn)規(guī)模經(jīng)濟(jì)，縮短了制度變革的時(shí)間，降低了制度改革的成本，并限制了“衛(wèi)生間乘客”的現(xiàn)象。如此大的成就離不開產(chǎn)生于民眾間的制度變遷模式,也就是誘致性制度變遷。居民自治、居民自發(fā)組成的協(xié)會(huì)等組織都在集體經(jīng)濟(jì)發(fā)展中發(fā)揮了積極的作用。(二)整合社區(qū)商業(yè)資源,推動(dòng)土地集約利用龍崗區(qū)政府通過積極引導(dǎo)社區(qū)參與土地整備,有效推進(jìn)社區(qū)集體用地集約化利用;引導(dǎo)社區(qū)按照城市區(qū)域規(guī)劃,通過置換、土地物業(yè)入股等方式,整合社區(qū)內(nèi)非農(nóng)建設(shè)用地資源和物業(yè)資源,形成連片可開發(fā)土地,進(jìn)行整體規(guī)劃、開發(fā)和經(jīng)營(yíng);支持社區(qū)參與由政府主導(dǎo)的土地整備,采取回購(gòu)、合作、租賃、入股等方式,高效、集約利用社區(qū)土地特別是重點(diǎn)產(chǎn)業(yè)園區(qū)內(nèi)的土地。通過政府、企業(yè)、社區(qū)合作,將舊廠房轉(zhuǎn)化為優(yōu)質(zhì)物業(yè),以穩(wěn)定的租金收益替代異地安置,持續(xù)增加社區(qū)經(jīng)濟(jì)收入,同時(shí)保障產(chǎn)業(yè)規(guī)劃項(xiàng)目及時(shí)落地。(三)國(guó)有資本與集體資本合作改造舊工業(yè)園區(qū)、舊屋村資本的積累和運(yùn)用是非常重要的,如果資金投入不足,資產(chǎn)儲(chǔ)備不夠,勢(shì)必會(huì)影響集體經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。龍崗區(qū)采取了國(guó)有資本與集體資本聯(lián)合、港資不斷投入的方式處理資金投資和使用的問題,并且根據(jù)自身實(shí)際提出了國(guó)有資本與集體資本合作改造舊工業(yè)園區(qū)、舊屋村的發(fā)展模式,其中包括為轄區(qū)大企業(yè)提供配套服務(wù)、管理人員交叉掛職鍛煉等16種合作方式,并在政策上向社區(qū)股份合作公司傾斜,鼓勵(lì)社區(qū)股份合作公司參與地鐵三號(hào)線等項(xiàng)目的融資及購(gòu)買街屬企業(yè)改制后退出的物業(yè),壯大了集體資產(chǎn)。(四)美國(guó)社區(qū)物業(yè)管理公司的做法搞好社區(qū)物業(yè)管理,不僅能優(yōu)化社區(qū)環(huán)境,還能給原居民帶來就業(yè)機(jī)會(huì)。社區(qū)的環(huán)境、治安等交由專門的物業(yè)管理公司來負(fù)責(zé),可理順社區(qū)工作站、股份合作公司、居委會(huì)的關(guān)系,進(jìn)而減輕股份合作公司的社會(huì)負(fù)擔(dān)。龍崗區(qū)結(jié)合實(shí)際創(chuàng)新模式,在全區(qū)推進(jìn)“物業(yè)管理進(jìn)社區(qū)”,主要采取政府扶持與股份合作公司投入相結(jié)合的辦法搞好社區(qū)物業(yè)管理。目前,龍崗區(qū)“物業(yè)管理進(jìn)社區(qū)”已實(shí)現(xiàn)“全覆蓋”。二、龍川市集體經(jīng)濟(jì)問題城市化過程中,社區(qū)股份合作公司為推動(dòng)龍崗區(qū)社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展,改善社區(qū)公共服務(wù)水平做出了突出貢獻(xiàn),但也存在一些亟待解決的問題。(一)思想修養(yǎng)1.社區(qū)集體企業(yè),也受引進(jìn)“外員”、“分享”、“分享”、“分享”、“外員”的引進(jìn)”造成了“管理人才”的不足在小農(nóng)經(jīng)濟(jì)意識(shí)作用下,為增加原籍居民就業(yè),同時(shí)防止因引進(jìn)“外員”而被“分享”了經(jīng)濟(jì)成果,社區(qū)集體企業(yè)往往堵塞了人才進(jìn)入渠道,最終造成了現(xiàn)代企業(yè)管理人才短缺、經(jīng)營(yíng)管理乏力的被動(dòng)局面。2.治理架構(gòu)流于形式許多社區(qū)集體企業(yè)實(shí)行的股東會(huì)、董事會(huì)、監(jiān)事會(huì)和集體資產(chǎn)管理委員會(huì)的治理架構(gòu)流于形式,沒能真正形成民主決策、相互制約、互相促進(jìn)的科學(xué)治理機(jī)制。3.加強(qiáng)綜合管理,增強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)防范的動(dòng)力社區(qū)集體企業(yè)的管理層缺少對(duì)法人治理民主性、組織形式合理性、投資經(jīng)營(yíng)多元性、內(nèi)部管理科學(xué)性等狀況的審視評(píng)估,加強(qiáng)綜合管理、增強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)防范的動(dòng)力不足。4.社區(qū)矯正缺乏政策意識(shí)一是沒有長(zhǎng)期發(fā)展規(guī)劃意識(shí)。不愿意嘗試非租賃經(jīng)濟(jì)的發(fā)展模式,錯(cuò)失許多發(fā)展的大好機(jī)遇。二是持有錯(cuò)誤的分紅觀念。不關(guān)心集體經(jīng)濟(jì)的長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展,并且只能增加不能減少,影響社區(qū)集體企業(yè)的積累和發(fā)展。三是缺乏政策意識(shí)。對(duì)現(xiàn)有政策研究不透,沒有充分用好已有的政策資源。(二)管理體制1.社區(qū)集體企業(yè),影響社會(huì)公共管理事務(wù)社區(qū)工作站、居委會(huì)與社區(qū)集體企業(yè)不脫鉤,政企、居企不分,造成大部分社區(qū)集體企業(yè)人員的主要時(shí)間和精力用于社會(huì)公共管理事務(wù),使得企業(yè)的經(jīng)營(yíng)帶有濃厚的行政干預(yù)因素,嚴(yán)重影響了其市場(chǎng)化、效益化運(yùn)作。2.缺乏激勵(lì)約束機(jī)制一是沒有形成完善的現(xiàn)代企業(yè)管理制度,缺乏民主決策、相互制約、互相促進(jìn)的科學(xué)治理機(jī)制。二是沒有適當(dāng)?shù)目?jī)效激勵(lì)與約束機(jī)制。三是缺少對(duì)組織形式和股權(quán)分配的改革動(dòng)力。(三)在政策和制度方面1.土地和物業(yè)產(chǎn)權(quán)問題交織面對(duì)眾多社區(qū)集體土地和物業(yè)產(chǎn)權(quán)不明的狀況,在發(fā)展的壓力下,許多社區(qū)為尋求“出路”,干起了“違建”勾當(dāng),不僅加大了政府管理和執(zhí)法成本,還使得新老產(chǎn)權(quán)問題交錯(cuò),讓明晰社區(qū)土地和物業(yè)產(chǎn)權(quán)的探索陷入困境。2.土地利用被動(dòng)局面在土地功能規(guī)劃定位上,通常政府部門處于主導(dǎo)地位,而社區(qū)集體企業(yè)則是弱勢(shì)的,加上管理層缺乏熟知土地功能規(guī)劃政策的專門人才,造成了社區(qū)集體企業(yè)在土地利用上的被動(dòng)局面。三、龍川市集體經(jīng)濟(jì)發(fā)展戰(zhàn)略龍崗區(qū)社區(qū)集體經(jīng)濟(jì)的進(jìn)一步發(fā)展,必須突破管理體制、政策制度等瓶頸,而這同樣也是其他城市社區(qū)集體經(jīng)濟(jì)發(fā)展所共同面臨的問題。(一)公共服務(wù)供給方式改革地方政府逐步將基層公共服務(wù)支出納入財(cái)政預(yù)算,切實(shí)讓社區(qū)基層公共服務(wù)機(jī)構(gòu)在經(jīng)濟(jì)上與社區(qū)集體企業(yè)相脫離,徹底實(shí)現(xiàn)社區(qū)集體企業(yè)與社區(qū)工作站、居委會(huì)經(jīng)濟(jì)脫鉤、機(jī)構(gòu)分設(shè)、人員分離,確保社區(qū)集體經(jīng)濟(jì)走上獨(dú)立發(fā)展的市場(chǎng)化道路。(二)深化社區(qū)企業(yè)管理體制改革1.推動(dòng)社區(qū)企業(yè)的組織形式改革由現(xiàn)行的“總分公司制”改革為“母子公司制”。子公司是獨(dú)立的企業(yè)法人,有利于整合資源做大做強(qiáng),也有利于母公司規(guī)避防范經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。2.集體企業(yè)由現(xiàn)行的以單個(gè)社區(qū)為單元的社區(qū)集體企業(yè)轉(zhuǎn)變?yōu)橛啥鄠€(gè)社區(qū)聯(lián)合組建的股份合作制集體企業(yè)。這種打破村界地界,實(shí)現(xiàn)跨區(qū)域、社區(qū)、居民小組的聯(lián)合股份合作制,有利于實(shí)現(xiàn)土地、資金、人才、管理等資源整合,增補(bǔ)優(yōu)勢(shì)、取長(zhǎng)補(bǔ)短。3.促進(jìn)社區(qū)集體經(jīng)濟(jì)的發(fā)展在條件成熟時(shí),對(duì)社會(huì)開放一定比例的股權(quán),通過股權(quán)的流通來實(shí)現(xiàn)人、財(cái)、物等資源的流轉(zhuǎn),讓外部的人才、資本能參與到社區(qū)集體經(jīng)濟(jì)的經(jīng)營(yíng)運(yùn)作,為社區(qū)集體經(jīng)濟(jì)走向社會(huì)化、市場(chǎng)化、現(xiàn)代化奠定堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)。(三)加大政策支持,提供政策平臺(tái)一是針對(duì)社區(qū)土地、物業(yè)產(chǎn)權(quán)問題,探索出臺(tái)階段性的疏導(dǎo)政策,為社區(qū)明晰土地、物業(yè)產(chǎn)權(quán),進(jìn)而發(fā)展融資、開發(fā)利用提供出路。二是針對(duì)政府征轉(zhuǎn)社區(qū)土地補(bǔ)償機(jī)制不足問題,探索建立有效補(bǔ)償政策,做到既落實(shí)政府總體規(guī)劃,又不損害社區(qū)集體利益。三是針對(duì)社區(qū)集體經(jīng)濟(jì)發(fā)展模式單一問題,建立社區(qū)多元投資平臺(tái),如引導(dǎo)社區(qū)集體資金參與政府重大項(xiàng)目融資、參股村鎮(zhèn)銀行、在附近城郊地區(qū)投建面向本地外轉(zhuǎn)產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)業(yè)園區(qū),等等。四是繼續(xù)深化規(guī)劃設(shè)計(jì)師