401物業(yè)經(jīng)營管理2013版版第41講

物業(yè)經(jīng)營管理強(qiáng)調(diào)為業(yè)主提供（）服務(wù)，滿足其物業(yè)投資收益或企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略及主營業(yè)務(wù)發(fā)展解析：P1頁下面。這句話一是要注意提供價值管理服務(wù)，二是要注意滿足什么需求，即滿足企業(yè)物業(yè) 解析：P2頁下面。我國尚無統(tǒng)一的寫字樓分類標(biāo)準(zhǔn)，專業(yè)人員主要依照其所處的位置、樓宇設(shè)計裝修 前三個選項都是為了達(dá)到最后一個選項的結(jié)果，所以只有第4個選項是最合理的，所以選D。 B．年營業(yè)額在5億元人民幣以上 10萬m23萬m2以上，地區(qū)購1～3m23000～10000m2之間，特色商店以下關(guān)于物業(yè)經(jīng)營管理服務(wù)目標(biāo)的說法錯誤的是（ 解析：C不正確，原因在于這句話不全，正確的應(yīng)該是理性的投資者應(yīng)該選擇在一定收益水平上的風(fēng)投資者進(jìn)行房地產(chǎn)投資的主要目的是（現(xiàn)了房地產(chǎn)投資的（）分析：B適應(yīng)性是指為了適應(yīng)市場環(huán)境的變化，投資者調(diào)整房地產(chǎn)使用功能的方便程度；A各異性是指房地產(chǎn)市場上不可能有兩宗完全相同的房地產(chǎn)；C相互影響性是指房地產(chǎn)價值受其周邊物業(yè)、城市基礎(chǔ)下列關(guān)于房地產(chǎn)投資信托基金（REITs）特征的表達(dá)中，不正確的是（（解析：P28-32頁。房地產(chǎn)投資首先面臨的是系統(tǒng)風(fēng)險，投資者對這些風(fēng)險不易判斷和無法控制。系統(tǒng)6種：收益現(xiàn)金流風(fēng)險、未來運(yùn)營費(fèi)用風(fēng)險、資本價值風(fēng)險、比房地產(chǎn)購置投資在物業(yè)投入出租經(jīng)營后，其價值逐漸以折舊的形式計入（，并通過出租經(jīng)營額年費(fèi)用各為（）萬元。 解析：P82，C50以下關(guān)于物業(yè)稅收的描述錯誤的是（P91（（ 針對某一物業(yè)類型，分析其市場內(nèi)部不同檔次物業(yè)的供求關(guān)系，是把握房地產(chǎn)市場（）的主要工建立（） 下列關(guān)于房屋租賃特點的說法中不正確的是（ 解析：P157頁。定期租賃不因業(yè)主或租戶的死亡而失去法律效力，即所有權(quán)益的歸屬形式不變。自動成。下列針對物業(yè)租金形式的說法正確的是（答案：A下列對于基礎(chǔ)租金和附加租金的說法不正確的是（A說法是正確的。對于寫字樓物業(yè)，建筑內(nèi)某一具體出租單元的租金依其在整棟建筑內(nèi)所處的位置有一B說法也是的。那么，不正確的就是最后一個選項D。實際上，基礎(chǔ)租金中也隱含著利潤，因為在確定基礎(chǔ)租金水平 下列哪項不是物業(yè)管理營業(yè)成本中包括的費(fèi)用（按照（） 2%計算。（3）1.5%計算。 A．0.26B．1.3C．3.12折舊年限一般為5（100+1+50+5+1）/5/12/100000×10000=0.26元/月?平方米。編制管理費(fèi)用預(yù)算的最佳方法是（解析：P200頁上面。編制管理費(fèi)用預(yù)算的最佳方法為零基預(yù)算，但為了簡便起見，物業(yè)管理企業(yè)仍可下列關(guān)于成本控制分類的說法中，正確的是（A．B．- 解析：28209，首先要明確這里的物業(yè)管理合同不只是指物業(yè)服務(wù)合同，凡是在物業(yè)經(jīng)營管理活動（1）（2）3457D物業(yè)服務(wù)合同是勞務(wù)合同 的損失，均由承包商承擔(dān)，對于物業(yè)管理企業(yè)來說，這屬于（）解析：P230中間。A風(fēng)險回避的例子有在游泳池里不設(shè)跳臺(板)就可以避免跳臺(板)的風(fēng)險。B風(fēng)險保部替換費(fèi)用。C風(fēng)險抑制的例子有建筑火災(zāi)的危險可以用安裝滅火器、自動防火門、防火織物來控制。 解析：P236頁中間。保險的種類很多，但物業(yè)管理工作中經(jīng)常涉及的主要有以下三類：財產(chǎn)保險、雇 解析：P237，按賬面原值投保的財產(chǎn)保險金額等于或高于保險價值時，其賠償金額按實際損失計算，保險金額低于保險價值時，其賠償金額按保險金額與保險價值比例乘以實際損失計算；如果是按賬面原值加成數(shù)，或按重建重置價值投保的財產(chǎn)，則按實際損失計算賠償金額。關(guān)于部分損 基本保證。（2）正確處理企業(yè)同其債權(quán)人之間的財務(wù)關(guān)系，能夠保持物業(yè)管理企業(yè)的良好信譽(yù)，有利于企企業(yè)資金運(yùn)動的動態(tài)形式表現(xiàn)為經(jīng)營性現(xiàn)金流動、投資性現(xiàn)金流動和（）解析：21242，企業(yè)的資金運(yùn)動有靜態(tài)和動態(tài)兩種表現(xiàn)形式。靜態(tài)形式是資金占用和資金來源的統(tǒng)一，即資產(chǎn)=負(fù)債+ 解析：P309頁。從管理的角度，確保物業(yè)資產(chǎn)保值率和升值率最大化的關(guān)鍵措施，是做好房屋與設(shè)備維護(hù)工作。A選項是房地產(chǎn)資產(chǎn)管理的一項工作職責(zé)，在P111-1中有。CD屬于房地產(chǎn)組合投資管理的寫字樓物業(yè)服務(wù)企業(yè)在選擇租戶時，不太注重考察租戶的()。解析：P314頁，物業(yè)服務(wù)企業(yè)或業(yè)主選擇租戶時考慮的主要準(zhǔn)則，是潛在租戶所經(jīng)營業(yè)務(wù)的類型及其 解析：P312頁中間。在制定租金收取辦法的過程中，物業(yè)管理師通常對按時支付租金的租戶實行一定出租單元內(nèi)建筑面積是（）萬m2。解得：出租單元內(nèi)建筑面積=5.2萬m2。 53．在零售商業(yè)物業(yè)內(nèi)同時會聚集著很多出售同種或者類似商品的零售店，其理論依據(jù)是（A．中解析：P335頁，中心地理論解釋了為什么不同種類零售店能夠聚集在一起，即它們能夠聚集在一起的54（D.財務(wù)管理解析：P337頁下面。制定租賃方案和租賃策略是零售商業(yè)物業(yè)策略與運(yùn)行管理的核心內(nèi)容，其目的是 15萬元/解析：P343頁中上部。公用面積的維護(hù)費(fèi)用通常按租戶獨(dú)立承租的面積與購物中心可出租總面積的比解析：P359-360頁。組合投資管理包含三個要素：管理對象、管理者與管理方法。在三要素中，管理60（ 以下屬于資產(chǎn)管理職責(zé)的有（分析：P11，A控制運(yùn)營成本、E資本性支出計劃兩者屬于物業(yè)管理，B客戶報告與現(xiàn)金管理屬于組合物業(yè)管理和設(shè)施管理的主要作用是（AB選擇零售商業(yè)物業(yè)的投資區(qū)位時要進(jìn)行（下列屬于設(shè)備有形磨損的是（解析：P52-53，A屬于第二類有形磨損；B屬于第一類無形磨損；C、E屬于第二類無形磨損；E屬于關(guān)于房地產(chǎn)置業(yè)投資過程中投資回報率的表述，正確的有（CP61EP下列物業(yè)項目中適用收益法進(jìn)行估價的有（ 解析：P145-147ABDE中提到的區(qū)域宏觀市場環(huán)境分析、房在租賃方案的制定過程中，定位目標(biāo)市場主要考慮（營銷人員通常會從物業(yè)本身的素質(zhì)方面來宣傳其所推廣的物業(yè)，物業(yè)本身的素質(zhì)包括（租約簽訂前，租賃管理的工作內(nèi)容包括（解析：P162頁中間。租賃管理是針對包括寫字樓、零售商業(yè)物業(yè)、出租公寓等在內(nèi)的收益性物業(yè)租賃按照經(jīng)濟(jì)性質(zhì)分，物業(yè)管理成本可劃分為（利息支出、稅金、其他支出。AB兩選項是按照經(jīng)濟(jì)用途劃分的。 解析：P200頁中間，物業(yè)管理成本控制具有三層含義：一是對目標(biāo)成本本身的控制；二是對目標(biāo)成本 以下屬于物業(yè)服務(wù)合同必不可少的內(nèi)容的是（解析：P215-2165個層次：委托項目、各委托項目的具體內(nèi) 解析：26276，財務(wù)效益狀況基本指標(biāo)包括凈資產(chǎn)收益率、總資產(chǎn)報酬率、財務(wù)內(nèi)部收益率；財務(wù)效益狀況修正指標(biāo)包括主營業(yè)務(wù)利潤率、盈余現(xiàn)金保障倍