初步營(yíng)銷提案

我司在與貴司就［博雅居生態(tài)園］項(xiàng)目進(jìn)行了初步接洽后，對(duì)項(xiàng)目 概進(jìn)行了深入的分析、研究，并對(duì)項(xiàng)目所在地進(jìn)行了一系列的調(diào)查摸 底，對(duì)［博雅居生態(tài)園］的后期營(yíng)銷推廣及項(xiàng)目發(fā)展提出了初步思路。就［博雅居生態(tài)園］而言，貴司如專門為此項(xiàng)目組建一個(gè)項(xiàng)目營(yíng)銷 班子已不大現(xiàn)實(shí)，況且房地產(chǎn)營(yíng)銷推廣是一項(xiàng)系統(tǒng)性工程， 其中包含相當(dāng)多的分項(xiàng)工程，每一個(gè)分項(xiàng)工程都環(huán)環(huán)相扣，任何一個(gè)環(huán)節(jié)的疏 忽都可能導(dǎo)致整個(gè)項(xiàng)目的運(yùn)做失敗。我司可以憑借多年來(lái)項(xiàng)目的運(yùn)做經(jīng)驗(yàn)為貴司保駕護(hù)航， 力求以最 少的投入產(chǎn)生最大的效益，保證項(xiàng)目成功銷售的同時(shí)，力圖樹(shù)立起開(kāi) 發(fā)商的品牌形象。預(yù)祝［博雅居生態(tài)園］項(xiàng)目開(kāi)發(fā)成功！一、區(qū)域的房地產(chǎn)環(huán)境分析北碚區(qū)是重慶的近郊區(qū)之一，受地理?xiàng)l件和交通的制約，該區(qū)域內(nèi)的經(jīng)濟(jì)狀況與重慶主城區(qū)還有相當(dāng)?shù)木嚯x。而房地產(chǎn)的發(fā)展?fàn)顩r與經(jīng)濟(jì)水平息息相關(guān)， 表現(xiàn)在該區(qū)域的房屋銷售價(jià)格在整體水平上仍與主城區(qū)房屋價(jià)格還有較大的差 異。受重慶市房地產(chǎn)價(jià)格持續(xù)上揚(yáng)的影響，該區(qū)域的房地產(chǎn)價(jià)格也有了較大幅度 的提升，從前段時(shí)間的 1200——1400元/平方米到如今的1800——2000元/平方米，而且價(jià)格正以前所未有的增長(zhǎng)速度逐漸攀升，由于原有房地產(chǎn)價(jià)格較低，故整體增長(zhǎng)速度還高于重慶主城區(qū)的價(jià)格增長(zhǎng)幅度。北碚區(qū)的房地產(chǎn)市場(chǎng)主要有以下幾個(gè)特征：?房地產(chǎn)價(jià)格相對(duì)較低。?房地產(chǎn)價(jià)格持續(xù)上漲，且上升幅度略高于主城區(qū)的增長(zhǎng)幅度。郊區(qū)化、大盤化已成為該區(qū)域地產(chǎn)市場(chǎng)的一大發(fā)展趨勢(shì)。區(qū)域房地產(chǎn)發(fā)展前景廣闊。、未來(lái)規(guī)劃對(duì)該區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響按照重慶市遠(yuǎn)景規(guī)劃，距本項(xiàng)目距離不遠(yuǎn)的蔡家組團(tuán)將成為重慶外圍十一組 團(tuán)之一，該組團(tuán)將是發(fā)展無(wú)污染的輕工業(yè)、機(jī)械電子工業(yè)、旅游產(chǎn)品加工業(yè)和大 型批發(fā)市場(chǎng)，發(fā)展規(guī)模為10平方公里，發(fā)展人口 12萬(wàn)人。該規(guī)劃對(duì)于本項(xiàng)目而言，無(wú)疑是一個(gè)極大的利好消息。有政府的大力規(guī)劃支 持、將更多的臵業(yè)者往項(xiàng)目所屬的區(qū)域聚集， 將會(huì)使居住的氛圍更加濃厚。同時(shí) 本項(xiàng)目得天獨(dú)厚的景觀優(yōu)勢(shì)必定會(huì)吸引更多消費(fèi)者的眼球， 使本項(xiàng)目的消費(fèi)群體 得到更大層面的挖掘，屆時(shí)，本案所在區(qū)域?qū)⒊蔀橐粋€(gè)成熟的休閑社區(qū)， 并將以 此社區(qū)為中心向四周輻射，從而帶動(dòng)該區(qū)域房地產(chǎn)價(jià)格的上揚(yáng)。三、競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境分析從項(xiàng)目自身的特點(diǎn)及目前項(xiàng)目所在區(qū)域的房地產(chǎn)市場(chǎng)統(tǒng)計(jì)分析，本案所在區(qū)域的房地產(chǎn)市場(chǎng)規(guī)模較大的有 ［中安翡翠湖］和［水天花園］。其中［中安翡翠湖］屬于別墅項(xiàng)目，且其規(guī)模較大，分流了相當(dāng)部分住宅市場(chǎng)的高端客戶。而 ［水天花園］屬于休閑度假居住項(xiàng)目，與本案的定位極為相似，是本案面臨的最大的市 場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手。相對(duì)于本案而言， ［水天花園］更具規(guī)模，有更多的賣點(diǎn)，如湖景、 溫泉以及出自名家之手的景觀規(guī)劃，目前 ［水天花園］已形成一個(gè)成熟的社區(qū)。雖 然目前在項(xiàng)目推廣上未大做文章，但是在前期推廣上已樹(shù)立起了良好的形象， 加上項(xiàng)目的自身品質(zhì)上已做足了功夫， 所以目前仍保持持續(xù)旺銷的態(tài)勢(shì)，價(jià)格也在 不斷上漲，其一期剛推出時(shí)的價(jià)格僅為1600――1700元/平方米，至今已基本 售磬，二期的銷售價(jià)格上漲到 2100元/平方米，三期推出的的精裝修房銷售價(jià) 格已達(dá)到2700――2800元/平方米，到目前只余少數(shù)單位尚未銷售，年底即將 推出的冰天花園？鷺坯一個(gè)湖畔休閑型社區(qū)，預(yù)計(jì)銷售價(jià)格將突破3000元/平方米的價(jià)格大關(guān)。水天花園技術(shù)指標(biāo)：總占地面積：550畝［鷺島］技術(shù)指標(biāo)：??

占地面積：133283平方米?平方米綠地面積：82768總建筑面積：119185.9平方米?容積率：0.89?綠地率：62.1%四、項(xiàng)目分析（一）優(yōu)勢(shì)分析（S因素）1、交通優(yōu)勢(shì)緊鄰212國(guó)道，距北碚城區(qū)約 8分鐘車程，距重慶主城區(qū)約 30分鐘車程, 交通便捷2、景觀優(yōu)勢(shì)本案所處位臵三面環(huán)山，林木蔥郁，是不可多得的天然“氧吧” ，區(qū)域內(nèi)有 兩個(gè)小湖泊，山泉終年不斷注入湖內(nèi)，保證湖水為“活水” 。加上兩個(gè)湖泊之間 有一定的落差，可以采用“疊水”的處理手法使水景更顯靈性。（二）劣勢(shì)分析（W因素）1、目前本案所在地人氣不旺，居住氛圍不濃。由于本案所在區(qū)域?yàn)樾麻_(kāi)發(fā) 的農(nóng)田，不具備成熟社區(qū)的居住氛圍，這是本案推廣的最大抗性。2、景觀方面的不足。就目前的景觀處理上看來(lái)，前期的景觀處理還顯得較 為粗糙，在小區(qū)內(nèi)部的景觀布局、小品設(shè)計(jì)、水景處理等方面還需要加大力度， 使小區(qū)內(nèi)部景觀成為本案的一大核心賣點(diǎn)。（三）機(jī)會(huì)分析（0因素）1、宏觀房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行良好。從國(guó)內(nèi)市場(chǎng)和重慶房地產(chǎn)市場(chǎng)看來(lái)，整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)呈現(xiàn)供需兩旺的局面，這對(duì)本案的后期推廣無(wú)疑是一大良機(jī)。2、郊居化生活模式已越演越烈。在厲以寧教授提出的“第二套房”的理論 引導(dǎo)下，以“5+2”生活模式和“1+1”生活模式已成為郊居生活的典范。（四）威脅分析（T因素）1、如前所言，本案目前的人氣冷清，居住氛圍不濃，加上現(xiàn)階段這一目標(biāo) 市場(chǎng)還處于隱性狀態(tài)，加大了推廣難度。如何實(shí)現(xiàn)一期的成功銷售將依賴于系統(tǒng) 性的營(yíng)銷推廣。2、競(jìng)爭(zhēng)威脅。與本案相鄰的 ［水天花園］是本案的直接競(jìng)爭(zhēng)威脅，而且就整 體水平而言，［水天花園］較本案更具競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，如何營(yíng)造差異化策略以形成本案 的核心