淮安寫(xiě)字樓市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告

淮安市寫(xiě)字樓市場(chǎng)調(diào)研匯報(bào)目錄第一章淮安都市概況 1第一節(jié)基本概述 1第二節(jié)行政區(qū)劃 1第三節(jié)地理區(qū)位 1第四節(jié)歷史沿革 2第五節(jié)風(fēng)土名人 2第六節(jié)產(chǎn)業(yè)特性 2第七節(jié)交通運(yùn)送 3第八節(jié)美食文化 3第二章都市宏觀(guān)經(jīng)濟(jì) 5第一節(jié)綜述 5第二節(jié)農(nóng)林牧漁業(yè) 5第三節(jié)工業(yè) 5第四節(jié)第三產(chǎn)業(yè) 6第五節(jié)固定資產(chǎn)投資 6第六節(jié)財(cái)政金融保險(xiǎn) 6第七節(jié)居民收入 7第八節(jié)交通郵電 7第三章未來(lái)都市規(guī)劃 7第一節(jié)都市遠(yuǎn)景 7第二節(jié)都市圈規(guī)劃 8第三節(jié)旅游規(guī)劃 9第四章專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)需求分析 11第一節(jié)房地產(chǎn)市場(chǎng)供求分析 11第二節(jié)寫(xiě)字樓客戶(hù)市場(chǎng)分析 12第五章寫(xiě)字樓市場(chǎng)分析 15第一節(jié)寫(xiě)字樓演變歷程 15第二節(jié)寫(xiě)字樓區(qū)域分布 16第三節(jié)寫(xiě)字樓市場(chǎng)供求及分析 17第四節(jié)寫(xiě)字樓市場(chǎng)產(chǎn)品特性分析 18第五節(jié)寫(xiě)字樓市場(chǎng)租金和售價(jià)分析 19第六節(jié)寫(xiě)字樓市場(chǎng)出租率和銷(xiāo)售率分析 20第七節(jié)新建在售寫(xiě)字樓分析 21第八節(jié)存量寫(xiě)字樓分析 23第九節(jié)寫(xiě)字樓市場(chǎng)未來(lái)趨勢(shì) 26第六章寫(xiě)字樓定位淺析 26第一節(jié)淮安市寫(xiě)字樓市場(chǎng)存在的問(wèn)題分析 26第二節(jié)寫(xiě)字樓市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)度分析 28第三節(jié)我們的觀(guān)點(diǎn) 29第一章淮安都市概況第一節(jié)基本概述市名淮安（英語(yǔ)：Huai'an)，簡(jiǎn)稱(chēng)淮國(guó)家中華人民共和國(guó)（thePeople'sRepublicofChina）省份江蘇?。↗iangsuProvince）區(qū)號(hào)：0517郵編：223000市區(qū)：清河區(qū)：223001，清浦區(qū)：223002，楚州區(qū)：223200，淮陰區(qū)：223300轄縣：金湖縣：211600，盱眙縣：211700，漣水縣：223400，洪澤縣：223100牌照：蘇H市花：月季市樹(shù)：雪松古名：淮陰、楚州、清江浦、清河方言：江淮方言（淮東方言區(qū)揚(yáng)淮片）人口：截至底淮安市常住人口527萬(wàn)。面積：市境總面積10072平方公里,總?cè)丝?24.06萬(wàn),現(xiàn)轄4區(qū)4縣。第二節(jié)行政區(qū)劃市區(qū)：清河區(qū)、清浦區(qū)、楚州區(qū)（原縣級(jí)淮安市）、淮陰區(qū)（原淮陰縣）、淮安經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)；轄縣：金湖縣、盱眙縣、漣水縣、洪澤縣。第三節(jié)地理區(qū)位淮安市位于江淮平原東部，江蘇省中部偏北，地處以上海為龍頭的長(zhǎng)江三角洲地區(qū)?；窗彩袕膶儆谖覈?guó)東部沿海經(jīng)濟(jì)帶，市區(qū)東距黃海海岸線(xiàn)僅100多公里，通達(dá)億噸大港--連云港港和鹽城大豐港兩個(gè)沿海開(kāi)放港口均僅需1.5小時(shí)。京杭大運(yùn)河與古淮河在淮安交匯，市境內(nèi)有全國(guó)五大淡水湖之一的洪澤湖?；窗彩斜苯舆B云港，東北接鹽都市,東南接揚(yáng)州市,南鄰省會(huì)南京市,西北連宿遷市。地處江蘇省長(zhǎng)江以北的關(guān)鍵地區(qū)，鄰江近海,是南下北上的交通要道，區(qū)位優(yōu)勢(shì)獨(dú)特?；窗彩墙K省的重要交通樞紐，也是長(zhǎng)三角北部地區(qū)的區(qū)域交通樞紐和中心都市。市境總面積10072平方公里,總?cè)丝?24.06萬(wàn),現(xiàn)轄4區(qū)4縣。第四節(jié)歷史沿革淮安是首批全國(guó)歷史文化名城，其市轄區(qū)楚州區(qū)（即原縣級(jí)淮安市)是該市歷史文化名城關(guān)鍵區(qū)，楚州區(qū)秦時(shí)置縣,至今已經(jīng)有2200數(shù)年的歷史,境內(nèi)有著名的“下草灣文化”和“青蓮崗文化”遺跡。歷史上曾是漕運(yùn)樞紐、鹽運(yùn)要沖，駐有漕運(yùn)總督府，明清鼎盛時(shí)與蘇州、杭州、揚(yáng)州并稱(chēng)為運(yùn)河沿線(xiàn)的“四大都市”，有“運(yùn)河之都”之稱(chēng)。第五節(jié)風(fēng)土名人淮安人文薈萃,歷史上誕生過(guò)大軍事家韓信、漢賦大家枚乘、巾幗英雄梁紅玉、《西游記》作者吳承恩、民族英雄關(guān)天培、《老殘游記》作者劉鶚等?；窗彩且淮鷤ト酥芏鱽?lái)的家鄉(xiāng)，劉少奇、陳毅等許多老一輩革命家也曾在淮安留下光輝的足跡。1986年原縣級(jí)淮安市（現(xiàn)楚州區(qū)）被國(guó)務(wù)院評(píng)為首批全國(guó)歷史文化名城?；窗彩俏锂a(chǎn)富饒的魚(yú)米之鄉(xiāng)。西有"日出斗金"的洪澤湖,東有盛產(chǎn)魚(yú)蝦鱉蟹的高郵湖、白馬湖。全境平原廣袤,土地肥沃,糧豐林茂,水域廣闊,盛產(chǎn)水產(chǎn)、蔬菜、林果、各類(lèi)禽畜及優(yōu)質(zhì)糧油等農(nóng)副土特產(chǎn)品,形成了蔬菜、畜禽、生豬、水產(chǎn)、林木等五大主導(dǎo)產(chǎn)業(yè),是全國(guó)聞名的綠色農(nóng)副產(chǎn)品產(chǎn)加銷(xiāo)基地。礦產(chǎn)資源豐富,地下蘊(yùn)藏有巖鹽、芒硝、凹凸棒土、石油、天然氣等非金屬礦產(chǎn),已經(jīng)探明的巖鹽儲(chǔ)量1300億噸,居世界首位。第六節(jié)產(chǎn)業(yè)特性淮安是新興的工業(yè)都市，有各類(lèi)工業(yè)企業(yè)近3萬(wàn)家,其中包括淮陰卷煙廠(chǎng)等10戶(hù)大型企業(yè)集團(tuán)和江蘇清印集團(tuán)等50戶(hù)重點(diǎn)企業(yè)，近年來(lái)外向型經(jīng)濟(jì)發(fā)展迅猛，尤其是臺(tái)資集聚，臺(tái)灣富士康集團(tuán)淮安科技城、明基達(dá)方電子、臺(tái)玻、康師傅、旺旺、膳魔師等“大個(gè)頭”臺(tái)資企業(yè)紛紛來(lái)淮投資，正在逐漸形成繼深圳、東莞、昆山之后的國(guó)內(nèi)第四大臺(tái)資高地。初步形成了以特鋼、電子信息和化工新材料三大千億產(chǎn)業(yè)為主體的工業(yè)體系，同步化工、機(jī)械、冶金、紡織、煙草等有一定基礎(chǔ)，豐富了整個(gè)工業(yè)體系。企業(yè)規(guī)模不停擴(kuò)大,技術(shù)不停升級(jí),生物工程、節(jié)能環(huán)境保護(hù)、新興材料等高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)正在興起。第七節(jié)交通運(yùn)送淮安是迅速崛起的交通樞紐都市。境內(nèi)公路、鐵路、水路四通八達(dá),已經(jīng)建成和即將建成的京滬、寧宿徐、淮鹽、宿淮、寧淮等五條高速公路在境內(nèi)交匯,新長(zhǎng)鐵路縱貫全境,已經(jīng)動(dòng)工建設(shè)的宿淮鐵路連接安徽皖北的能源基地，該鐵路作為西煤東運(yùn)的重要能源出海戰(zhàn)略通道，對(duì)江蘇乃至長(zhǎng)三角的能源保障具有重要意義；已建好的新長(zhǎng)鐵路，將淮安與鹽城、南通這兩個(gè)沿海新興都市緊密連接起來(lái)，伴隨蘇通長(zhǎng)江大橋、滬通鐵路的建設(shè)，淮安到上海的時(shí)空距離大大縮短，從而更直接的接受上海的輻射，使淮安更緊密的融入長(zhǎng)三角經(jīng)濟(jì)圈，加緊實(shí)現(xiàn)區(qū)域經(jīng)濟(jì)一體化；正在建設(shè)的連鹽淮鐵路是一條區(qū)域間城際鐵路，將加強(qiáng)淮安、鹽城、連云港這三個(gè)長(zhǎng)三角北部都市之間的區(qū)域聯(lián)絡(luò)，使淮安更深的融入到沿海大開(kāi)發(fā)中，為淮安的外向型經(jīng)濟(jì)的發(fā)展注入了更強(qiáng)的活力，即將規(guī)劃建設(shè)的尚有寧淮城際鐵路、淮揚(yáng)鎮(zhèn)鐵路、徐（淮）滬鐵路，將使淮安接軌省內(nèi)的南京、揚(yáng)州、鎮(zhèn)江、徐州等都市，同步又多了一條鐵路直達(dá)上海，使淮安人民的出行又多了一種選擇，愈加緊了長(zhǎng)三角同城化的進(jìn)程。同步境內(nèi)水運(yùn)河道縱橫交錯(cuò)，京杭大運(yùn)河貫穿市境南北，同步輔以鹽河航道、淮河入海水道、入江水道等航道，使淮安的水運(yùn)網(wǎng)絡(luò)通江達(dá)海，實(shí)現(xiàn)了淮安由老式的“運(yùn)河經(jīng)濟(jì)”向“海河經(jīng)濟(jì)”的轉(zhuǎn)變。正在興建的淮安漣水機(jī)場(chǎng)將深入鞏固淮安的交通樞紐地位?；窗渤醪叫纬闪艘环N以高等級(jí)公路為主骨架，公路、鐵路、航空并舉的立體化大交通網(wǎng)絡(luò),凸顯了淮安在江蘇乃至長(zhǎng)三角地區(qū)的交通樞紐地位。第八節(jié)美食文化一、淮揚(yáng)菜淮安與揚(yáng)州為淮揚(yáng)菜的重要發(fā)源地，淮揚(yáng)菜與魯菜、川菜、粵菜并稱(chēng)為中國(guó)四大菜系，淮揚(yáng)菜，始于春秋，興于隋唐，盛于明清，素有“東南第一佳味，天下之至美”之美譽(yù)。許多標(biāo)志性事件的宴會(huì)都是淮揚(yáng)菜唱主角：1949年中華人民共和國(guó)開(kāi)國(guó)大典初次盛宴、1999年中華人民共和國(guó)50周年大慶宴會(huì)、江總書(shū)記宴請(qǐng)美國(guó)總統(tǒng)喬治·布什等，都是以淮揚(yáng)菜為主?；磽P(yáng)菜系是淮安、揚(yáng)州、鎮(zhèn)江三地風(fēng)味菜的總稱(chēng)；“淮”是以淮菜為代表，淮揚(yáng)菜系中又以揚(yáng)州菜為代表?；磽P(yáng)菜系形成于明清，而尤以清時(shí)為盛。在明清此前，淮安、揚(yáng)州都是全國(guó)有名的大都市，均有各自的飲食文化老式。而淮菜在隋唐之際便已是馳譽(yù)神州的中國(guó)四大古典菜系之一。明清后來(lái)，淮菜和揚(yáng)菜開(kāi)始互相滲透、逐漸融合，并糅合南北風(fēng)味于一爐，從而形成了統(tǒng)一的菜系?；窗?、揚(yáng)州、鎮(zhèn)江三地位于長(zhǎng)江南北，淮揚(yáng)緊挨京杭大運(yùn)河，從地理上看是連接南北西東的重要交通樞紐，且自古以來(lái)就是富庶的魚(yú)米之鄉(xiāng)?；窗?、揚(yáng)州早在隋、唐時(shí)期就已經(jīng)相稱(chēng)繁華，當(dāng)時(shí)的淮安地區(qū)(即淮安府)、揚(yáng)州地區(qū)不僅僅是文化交流上的發(fā)達(dá)，更可以理解為淮安、揚(yáng)州在那個(gè)時(shí)候便已是消費(fèi)集中地帶！從文獻(xiàn)記載中淮揚(yáng)菜的聞名可以追溯到一千數(shù)年此前；和淮安以及揚(yáng)州的文化交流發(fā)展、鼎盛過(guò)程同樣，歷唐、清兩個(gè)時(shí)期，且也是在清代康熙、乾隆年間到達(dá)顛峰，借勢(shì)于兩代皇帝的頻頻南巡期間頻頻逗留淮安、揚(yáng)州。到乾隆年間，淮揚(yáng)菜系已經(jīng)成為全國(guó)四大菜系之一。二、淮安菜明清時(shí)期，淮揚(yáng)宴席的發(fā)展形成一種高潮。明萬(wàn)歷年間《淮安府志》記載：“淮安飲食華侈，制度精致，市肆百品，夸視江表。”這“制度”之中，就包括飲宴規(guī)格、規(guī)矩。清代康熙年間的《淮安府志》中則記載：“涉江以北，宴會(huì)珍錯(cuò)之盛，淮安（即當(dāng)時(shí)淮安府治山陽(yáng)縣，今楚州）為最。民間或延貴客，陳設(shè)方丈，伎樂(lè)雜陳，珍氏百味，一筵費(fèi)數(shù)金?！鼻?、嘉慶年間，有關(guān)淮揚(yáng)宴席的記載更多。西漢辭賦大家枚乘(現(xiàn)江蘇淮安楚州)。他的代表作《七發(fā)》中有一段勸楚太子品嘗美食的文字，盛贊家鄉(xiāng)江淮一帶的食饌為“天下之至美”：雛牛之腴，菜以筍蒲。肥狗之和，冒以山膚。楚苗之食，安胡之飯。摶之不解，一啜而散。于是使伊伊煎熬，易牙調(diào)和。熊蹯之膈，芍藥之醬。薄耆之炙，鮮鯉之膾。秋黃之蘇，白露之茹。蘭英之酒，酌以滌口。山梁之餐，豢豹之胎。小飯大啜，如湯沃雪。此亦天下之至美也……中華人民共和國(guó)開(kāi)國(guó)總理周恩來(lái)畢生喜食家鄉(xiāng)淮揚(yáng)菜，時(shí)刻關(guān)懷淮揚(yáng)菜飲食文化的發(fā)展。解放后，周恩來(lái)住進(jìn)中南海西花廳，仍然保持戰(zhàn)爭(zhēng)年代簡(jiǎn)樸的飲食習(xí)慣：菜肴多是淮揚(yáng)菜，一般以素菜為主。葷菜原料重要是魚(yú)、肉、蝦，雞吃得很少，聽(tīng)說(shuō)輕易“上火”。曾在周恩來(lái)家中執(zhí)廚的安振常師傅簡(jiǎn)介說(shuō)，周恩來(lái)喜歡吃的淮揚(yáng)菜肴、面點(diǎn)有：平橋豆腐、青菜炒香菇、拌脆鱔(相稱(chēng)于軟兜長(zhǎng)魚(yú))、番茄魚(yú)片、鯉魚(yú)蘿卜湯、紅燒獅子頭、芥菜春卷、淮安文樓湯包等。第二章都市宏觀(guān)經(jīng)濟(jì)第一節(jié)綜述改革開(kāi)放以來(lái)，尤其是近幾年來(lái)，淮安的經(jīng)濟(jì)建設(shè)和各項(xiàng)社會(huì)事業(yè)獲得了長(zhǎng)足發(fā)展，綜合實(shí)力逐漸增強(qiáng)。淮安市重要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)GDP為915.83億元，名義增長(zhǎng)19.7%，可比增長(zhǎng)13.4%，增幅列全省第三，蘇北第二（僅低于徐州），人均GDP約1.9萬(wàn)元（常住人口）。從三大產(chǎn)業(yè)來(lái)看，第一產(chǎn)業(yè)增長(zhǎng)值142.01億元，增長(zhǎng)5.0%；第二產(chǎn)業(yè)增長(zhǎng)值453.25億元，增長(zhǎng)15.0%，其中工業(yè)增長(zhǎng)值381.75億元，增長(zhǎng)17.3%；第三產(chǎn)業(yè)增長(zhǎng)值320.57億元，增長(zhǎng)15.6%。受工業(yè)、第三產(chǎn)業(yè)迅速增長(zhǎng)的拉動(dòng)，產(chǎn)業(yè)構(gòu)造深入優(yōu)化，三次產(chǎn)業(yè)構(gòu)造從上年的17.1：48.1：34.8調(diào)整為15.5：49.5：35.0。第二節(jié)農(nóng)林牧漁業(yè)淮安整年農(nóng)林牧漁業(yè)實(shí)現(xiàn)總產(chǎn)值265.83億元，同比增長(zhǎng)9.7%。糧食產(chǎn)量創(chuàng)歷史新高，整年糧食種植面積951.25萬(wàn)畝，畝產(chǎn)446.5公斤，總產(chǎn)424.74萬(wàn)噸，分別比上年增長(zhǎng)2.3%、2.2%和4.6%。第三節(jié)工業(yè)工業(yè)方面，淮安整年規(guī)模以上工業(yè)合計(jì)實(shí)現(xiàn)總產(chǎn)值1254.67億元，同比增長(zhǎng)35.8％；實(shí)現(xiàn)增長(zhǎng)值324.15億元，可比價(jià)增長(zhǎng)18.3%，增幅高于全省平均4.1個(gè)百分點(diǎn)。工業(yè)用電量68.47億千瓦時(shí)，同比增長(zhǎng)15.9%，增幅高于全省平均12.3個(gè)百分點(diǎn)。重點(diǎn)企業(yè)支撐帶動(dòng)作用明顯。百戶(hù)重點(diǎn)工業(yè)企業(yè)共實(shí)現(xiàn)產(chǎn)值725.75億元，占全市規(guī)模以上工業(yè)產(chǎn)值的57.8%，同比增長(zhǎng)37.0%，快于規(guī)模以上工業(yè)增幅1.2個(gè)百分點(diǎn)。淮安超10億元企業(yè)有15家，其中產(chǎn)值超百億元企業(yè)有1家，超50億元企業(yè)1家，超20億元企業(yè)有5家。規(guī)模以上工業(yè)重要效益指標(biāo)迅速增長(zhǎng)，銷(xiāo)售收入、利稅、利潤(rùn)增幅都高于增長(zhǎng)值增幅。整年規(guī)模以上工業(yè)企業(yè)實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售收入、利稅和利潤(rùn)分別為1233.18億元、134.63億元和57.27億元，同比分別增長(zhǎng)31.2%、23.0%和22.1%。第四節(jié)第三產(chǎn)業(yè)整年實(shí)現(xiàn)社會(huì)消費(fèi)品零售總額335.90億元，同比增長(zhǎng)24.7%，增幅比上年高7.6個(gè)百分點(diǎn)，比全省平均高1.4個(gè)百分點(diǎn)。批發(fā)零售穩(wěn)居主體，住宿餐飲經(jīng)營(yíng)紅火。批發(fā)和零售業(yè)實(shí)現(xiàn)消費(fèi)品零售額286.08億元，同比增長(zhǎng)23.8%;住宿餐飲業(yè)實(shí)現(xiàn)零售額45.66億元，同比增長(zhǎng)30.0%。進(jìn)出口貿(mào)易穩(wěn)步增長(zhǎng)。整年完畢進(jìn)出口總額17.81億美元，同比增長(zhǎng)23.0％，增幅高于全省平均10.1個(gè)百分點(diǎn)。其中出口11.94億美元，增長(zhǎng)29.7%。完畢實(shí)際到賬注冊(cè)外資4.55億美元，增長(zhǎng)37.1%。第五節(jié)固定資產(chǎn)投資整年完畢規(guī)模以上固定資產(chǎn)投資563.25億元，同比增長(zhǎng)31.8%，增幅比上年提高3.4個(gè)百分點(diǎn)。其中：城鎮(zhèn)投資379.81億元，增長(zhǎng)29.7%；農(nóng)村投資45.05億元，增長(zhǎng)39.4%;房地產(chǎn)投資138.40億元，增長(zhǎng)35.5%。第六節(jié)財(cái)政金融保險(xiǎn)整年合計(jì)完畢財(cái)政收入170.51億元，同比增長(zhǎng)38.2％。分部門(mén)看，國(guó)稅部門(mén)收入84.09億元，增長(zhǎng)29.0%；地稅部門(mén)收入37.08億元，增長(zhǎng)32.0%；財(cái)政部門(mén)收入49.34億元，增長(zhǎng)63.8%。分項(xiàng)目看，一般預(yù)算收入71.36億元，增長(zhǎng)38.8%，增幅高于全省平均16.7個(gè)百分點(diǎn)；上劃中央收入75.57億元，增長(zhǎng)30.2%；基金收入23.58億元，增長(zhǎng)68.8%。年末金融機(jī)構(gòu)各項(xiàng)存款余額為694.53億元，比年初增長(zhǎng)104.56億元，同比增長(zhǎng)17.7%，其中居民儲(chǔ)蓄存款余額為400.71億元，比年初增長(zhǎng)82.23億元，同比增長(zhǎng)25.8%。各項(xiàng)貸款余額451.74億元，比年初增長(zhǎng)55.42億元，同比增長(zhǎng)14.0%。保險(xiǎn)行業(yè)發(fā)展迅速。實(shí)現(xiàn)業(yè)務(wù)收入21.46億元，同比增長(zhǎng)32.2％，其中保費(fèi)收入21.04億元，增長(zhǎng)31.5％；營(yíng)業(yè)支出合計(jì)24.65億元，同比增長(zhǎng)44.8％。第七節(jié)居民收入，城鎮(zhèn)居民人均可支配收入14007元，同比增長(zhǎng)15.2%，增幅高于全省平均1.1個(gè)百分點(diǎn)；農(nóng)民人均純收入5657元，同比增長(zhǎng)12.9%；城鎮(zhèn)居民儲(chǔ)蓄存款余額達(dá)400.71億元，同比增長(zhǎng)25.8%；在崗職工平均工資估計(jì)可到達(dá)23800元，同比增長(zhǎng)20%。第八節(jié)交通郵電交通樞紐地位基本確立。京滬高速公路、淮連高速公路、寧宿高速公路已經(jīng)建成，寧淮高速公路、徐淮鹽高速公路已動(dòng)工建設(shè)；新長(zhǎng)鐵路全線(xiàn)貫穿并投入營(yíng)運(yùn)；京杭大運(yùn)河、蘇北澆灌總渠、淮河及其入江、入海水道等航道，在境內(nèi)縱橫交錯(cuò)?；窗驳缴虾：鐦驒C(jī)場(chǎng)僅3個(gè)半小時(shí)的旅程，到南京祿口機(jī)場(chǎng)、徐州觀(guān)音機(jī)場(chǎng)、連云港港口和機(jī)場(chǎng)分別只有2個(gè)半小時(shí)、1個(gè)半小時(shí)、1小時(shí)的旅程，正在建設(shè)淮安機(jī)場(chǎng)。初步形成了一種以高等級(jí)公路為主骨架、水陸空并舉的交通網(wǎng)絡(luò)，凸現(xiàn)了淮安在江蘇乃至全國(guó)的交通樞紐地位。社會(huì)合計(jì)完畢貨運(yùn)量5260萬(wàn)噸，客運(yùn)量4866.5萬(wàn)人，同比分別增長(zhǎng)11.1％和13.4%；貨運(yùn)周轉(zhuǎn)量74.85億噸公里，同比增長(zhǎng)11.6％，客運(yùn)周轉(zhuǎn)量41.70億人公里，同比增長(zhǎng)14.8％。完畢郵電業(yè)務(wù)收入18.53億元，同比增長(zhǎng)6.2％。其中，郵政業(yè)務(wù)收入1.90億元，增長(zhǎng)9.2％；電信業(yè)務(wù)收入16.64億元，增長(zhǎng)5.9％。第三章未來(lái)都市規(guī)劃第一節(jié)都市遠(yuǎn)景都市性質(zhì)：國(guó)家歷史文化名城，江蘇省重要的交通樞紐，蘇北腹地可以輻射萬(wàn)人口的中心都市。都市規(guī)模：中期（）100萬(wàn)人，遠(yuǎn)期（）120萬(wàn)人。都市建設(shè)用地規(guī)模：規(guī)劃遠(yuǎn)期（）都市建設(shè)用地約120平方公里，都市化水平為55%。遠(yuǎn)景都市人口180萬(wàn)人，都市建設(shè)用地規(guī)模為200平方公里?；窗捕际械奶攸c(diǎn)可概括為“一種高速圈、兩大組團(tuán)、三條軸線(xiàn)、四水穿城”。一種高速圈：由圍繞淮安城的京滬、寧連及徐淮鹽高速公路構(gòu)成的一種高速公路圈。兩大組團(tuán)：指中心城區(qū)包括主城區(qū)組團(tuán)和古城組團(tuán)兩個(gè)組團(tuán)，兩組團(tuán)以生態(tài)綠地相連。三條軸線(xiàn)：工業(yè)產(chǎn)業(yè)軸、文化商務(wù)軸、生活休閑軸。四水穿城：指貫穿都市的鹽河、古黃河、里運(yùn)河、大運(yùn)河。第二節(jié)都市圈規(guī)劃淮安市未來(lái)發(fā)展規(guī)劃,定位為江蘇省長(zhǎng)江以北地區(qū)的重要中心都市，長(zhǎng)三角北部地區(qū)的重要交通樞紐、區(qū)域商貿(mào)中心、制造業(yè)基地和重要節(jié)點(diǎn)都市,南京都市圈組員都市。人口方面：主城區(qū)人口120萬(wàn)，高教園區(qū)30萬(wàn),新城區(qū)90萬(wàn),開(kāi)發(fā)區(qū)60萬(wàn),市區(qū)人口總計(jì)將到達(dá)300萬(wàn)人，都市化率到達(dá)80%，建成特大型都市,總量爭(zhēng)取進(jìn)入江蘇省第五、六位。交通方面：近期動(dòng)工建設(shè)淮揚(yáng)鎮(zhèn)城際鐵路、連鹽淮城際鐵路、宿淮鐵路，并對(duì)既有的新長(zhǎng)鐵路進(jìn)行電氣化改造；中期規(guī)劃建設(shè)寧淮城際鐵路，進(jìn)行滬徐鐵路（淮安段）的前期準(zhǔn)備工作。同步，在中期規(guī)劃中還包括建設(shè)都市迅速公交系統(tǒng)(BRT)、都市迅速通道以及軌道交通。高等教育方面：對(duì)既有高校資源進(jìn)行優(yōu)化配制，籌劃組建綜合性淮安大學(xué)?？h域規(guī)劃方面(-)：漣水縣規(guī)劃城區(qū)人口40萬(wàn)人，城鎮(zhèn)化80%，建成中等都市；洪澤縣規(guī)劃城區(qū)人口25萬(wàn)人。都市建設(shè)用地規(guī)劃：從用地規(guī)劃來(lái)看，本項(xiàng)目附近區(qū)域以住宅用地為主，開(kāi)發(fā)區(qū)以工業(yè)用地為主，城西邊緣同樣是工業(yè)用地，城南為大學(xué)城教育用地，城區(qū)中心以商業(yè)和住宅用地為主。第三節(jié)旅游規(guī)劃位于蘇北腹地的淮安歷史悠久，人文薈萃，擁有“中國(guó)歷史文化名城”、“周恩來(lái)總理家鄉(xiāng)”、“中國(guó)淮揚(yáng)菜之鄉(xiāng)”三大都市品牌，具有國(guó)家級(jí)、省級(jí)文物保護(hù)單位22處，可供開(kāi)發(fā)的景區(qū)景點(diǎn)60多處，旅游資源非常豐富，旅游業(yè)發(fā)展?jié)摿薮蟆Ｒ?、提高發(fā)展旅游業(yè)重要性的認(rèn)識(shí)旅游業(yè)是新興的“無(wú)煙工業(yè)”和“朝陽(yáng)產(chǎn)業(yè)”，也是一種綜合帶動(dòng)效應(yīng)很強(qiáng)的產(chǎn)業(yè)?；窗猜糜伟l(fā)展的現(xiàn)實(shí)狀況和在全省大旅游發(fā)展中的位置與淮安豐富的旅游資源極不相稱(chēng)。因此，充足認(rèn)識(shí)旅游業(yè)的重要地位和作用，對(duì)的認(rèn)識(shí)淮安旅游工作所面臨的新形勢(shì)，切實(shí)增強(qiáng)發(fā)展旅游業(yè)的自覺(jué)性和緊迫感。二、重視旅游規(guī)劃在旅游發(fā)展中的先導(dǎo)作用《淮安市旅游業(yè)發(fā)展總體規(guī)劃》已經(jīng)編制完畢并以政府文獻(xiàn)的形式下發(fā)。對(duì)旅游規(guī)劃的權(quán)威性深入加強(qiáng)宣傳，切實(shí)增強(qiáng)全社會(huì)按照規(guī)劃進(jìn)行旅游開(kāi)發(fā)的積極性和自覺(jué)性。同步加緊編制縣（區(qū)）旅游規(guī)劃和景區(qū)景點(diǎn)單體規(guī)劃，盡快提上議事日程。三、以項(xiàng)目為中心打造一批富有地方文化特色的旅游精品豐富獨(dú)特的歷史文化人文景觀(guān)、旖旎的自然風(fēng)光奠定了今日淮安在蘇北旅游業(yè)中的重要地位，歷史文化名城的特色主題也自然成為淮安市旅游業(yè)此后發(fā)展的主線(xiàn)立足點(diǎn)?；窗彩新糜螛I(yè)的發(fā)展應(yīng)運(yùn)用既有的旅游產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)，圍繞歷史文化名城的發(fā)展主題，加大名人文化、名城文化、漕運(yùn)文化、美食文化等系列旅游品牌產(chǎn)品的開(kāi)發(fā)力度，重視和加強(qiáng)對(duì)淮安文化旅游整體氣氛的營(yíng)造以及有關(guān)的文化旅游商品研發(fā)，做大、做強(qiáng)、做響文化旅游的文章。圍繞淮安20個(gè)旅游重點(diǎn)項(xiàng)目加緊旅游新產(chǎn)品開(kāi)發(fā)，努力形成一批上規(guī)模、有品位、影響大的景區(qū)景點(diǎn)和特色線(xiàn)路，盡快形成以市區(qū)為一級(jí)旅游發(fā)展關(guān)鍵，以盱眙為次級(jí)發(fā)展關(guān)鍵，以洪澤湖沿湖風(fēng)景帶為重點(diǎn)發(fā)展軸，以金湖、漣水為新的旅游增長(zhǎng)點(diǎn)的淮安大旅游發(fā)展格局。四、加大旅游投入，探索多元化融資途徑淮安屬于經(jīng)濟(jì)欠發(fā)達(dá)地區(qū)，資金瓶頸更為突出，搞旅游開(kāi)發(fā)更要積極探索多元化融資途徑。融資途徑有三條，一是制定優(yōu)惠政策，減少市場(chǎng)準(zhǔn)入門(mén)檻，加大招商引資力度，吸引民間資本和外來(lái)資本投入；二是抓住國(guó)家加大基礎(chǔ)設(shè)施投入、加緊旅游開(kāi)發(fā)的機(jī)遇，積極尋求上級(jí)的支持；三是加大地方財(cái)政金融支持力度。從近年?duì)顩r看，在政府財(cái)力局限性的狀況下，由政府出面，擠出錢(qián)來(lái)抓某些重點(diǎn)項(xiàng)目建設(shè)，通過(guò)項(xiàng)目選題、籌劃、包裝和建設(shè)，然后再以市場(chǎng)化手段進(jìn)行公開(kāi)轉(zhuǎn)讓或拍賣(mài)，收回前期投資，這是一種有效的旅游開(kāi)發(fā)方式，值得嘗試和推廣。五、立足長(zhǎng)江三角洲及華東市場(chǎng)，加強(qiáng)淮安旅游宣傳促銷(xiāo)政府和旅游部門(mén)通過(guò)媒體廣告公布、參與旅交會(huì)、辦好旅游網(wǎng)站、組織外出促銷(xiāo)等多種形式，提高宣傳促銷(xiāo)的時(shí)效性和針對(duì)性，加強(qiáng)對(duì)旅游整體形象和旅游產(chǎn)品的宣傳和促銷(xiāo)。從淮安近幾年的客源市場(chǎng)地區(qū)分布構(gòu)成來(lái)看，以京滬高速和寧連一級(jí)公路、寧徐一級(jí)公路所構(gòu)成的以淮安為節(jié)點(diǎn)“Y”型旅游交通骨架，形成了淮安旅游市場(chǎng)地區(qū)分布構(gòu)造的基本框架。作為蘇北南部的重要旅游都市，淮安旅游業(yè)發(fā)展面對(duì)的長(zhǎng)江三角洲及整個(gè)華東中短程旅游客源市場(chǎng)的開(kāi)拓潛力非常巨大，將之作為近幾年淮安旅游宣傳促銷(xiāo)的重點(diǎn)和突破口。六、通過(guò)舉行節(jié)慶會(huì)展活動(dòng)推進(jìn)假日經(jīng)濟(jì)和商務(wù)旅游發(fā)展近年來(lái)，“中國(guó)淮安·淮揚(yáng)菜美食文化節(jié)”、“金湖荷花藝術(shù)節(jié)”、盱眙“中國(guó)龍蝦節(jié)”、“中國(guó)優(yōu)質(zhì)稻米博覽會(huì)”等一系列節(jié)慶會(huì)展活動(dòng)的陸續(xù)開(kāi)展，吸引了游客、集聚了人氣，有力推進(jìn)了淮安旅游經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。實(shí)踐證明，政府組織籌劃大型節(jié)慶活動(dòng)，打造節(jié)慶品牌，可以形成轟動(dòng)效應(yīng)，吸引外地客源，有力推進(jìn)一種地區(qū)旅游經(jīng)濟(jì)、社會(huì)、文化各項(xiàng)事業(yè)發(fā)展，深入擴(kuò)大既有節(jié)慶會(huì)展活動(dòng)的影響，同步發(fā)明條件籌辦舉行更多具有地方特色的旅游節(jié)慶會(huì)展活動(dòng)，大力發(fā)展假日經(jīng)濟(jì)和商務(wù)旅游，從而將淮安的旅游經(jīng)濟(jì)發(fā)展推向一種新的高度。第四章專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)需求分析第一節(jié)房地產(chǎn)市場(chǎng)供求分析1月，淮安樓市延續(xù)去年終走勢(shì)，成交量持續(xù)放大，共完畢商品房銷(xiāo)售32.88萬(wàn)平方米，環(huán)比增長(zhǎng)35%。但受季節(jié)等原因的影響，商品房上市量大幅度減少，而可售量壓力仍然很大，截至1月31日，商品房可售量達(dá)353.64萬(wàn)平方米。受此原因的影響，樓市將“繼續(xù)調(diào)整”成為當(dāng)時(shí)普遍的論調(diào)。不過(guò)春節(jié)七天長(zhǎng)假，淮安樓市成交商品房44套，記錄數(shù)據(jù)顯示，增長(zhǎng)率處在全省前列。市場(chǎng)意外的“春光乍現(xiàn)”，在給不少開(kāi)發(fā)企業(yè)帶來(lái)但愿的同步，目前來(lái)看，或多或少也為市場(chǎng)的回暖埋下了伏筆。2月，在各項(xiàng)樓市暖風(fēng)的吹拂下，加上房企促銷(xiāo)力度的加大，商品房銷(xiāo)售忽然開(kāi)始發(fā)力，在延續(xù)著第四個(gè)月持續(xù)增長(zhǎng)的同步，最終三天忽然呈“井噴”之勢(shì)。據(jù)淮安市網(wǎng)上樓市記錄顯示，當(dāng)月淮安市共完畢商品房銷(xiāo)售36.52萬(wàn)平方米。最終三天實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售987套，成交量占到當(dāng)月比例的30%。與此同步，由于1~2月商品房上市量較少，可售量出現(xiàn)了初次減少。3月，淮安市共完畢商品房銷(xiāo)售37.48萬(wàn)平方米，記錄數(shù)據(jù)顯示，截至3月份，淮安市可售商品房變?yōu)?00.7萬(wàn)平方米，比去年減少40.1萬(wàn)平方米，除開(kāi)發(fā)區(qū)供不小于求，楚州區(qū)供不不小于求外，市場(chǎng)已經(jīng)趨于平衡。4月份，受暖市政策以及春季房博會(huì)的順利舉行，各房企推出了目前來(lái)看“最終的優(yōu)惠大餐”等原因的影響，商品房成交量創(chuàng)了去年以來(lái)的月度新高——42.05萬(wàn)平方米。3月，雖然市場(chǎng)銷(xiāo)售增長(zhǎng)，但從記錄的狀況來(lái)看，不一樣區(qū)域、不一樣樓盤(pán)的銷(xiāo)量出現(xiàn)了冷熱不均的現(xiàn)象，有些樓盤(pán)仍然持續(xù)低迷，而有些樓盤(pán)則開(kāi)始減少了優(yōu)惠的力度，到了4月，中心城區(qū)樓盤(pán)出現(xiàn)了價(jià)格上漲現(xiàn)象。進(jìn)入5月，伴隨市場(chǎng)回暖跡象日益明顯，樓市失去的信心終于完全找回。從而催生出市場(chǎng)一派忙碌的景象。房企忙拿地、動(dòng)工、開(kāi)盤(pán)和招人，購(gòu)房者則忙著看房、選房、買(mǎi)房。據(jù)淮安網(wǎng)上樓市記錄顯示，淮安市共完畢商品住房46.64萬(wàn)平方米，銷(xiāo)售商品住房套數(shù)4216套，成為今年以來(lái)最高成交量。6月，網(wǎng)上樓市數(shù)據(jù)顯示，淮安市共成交商品住房34.30萬(wàn)平方米。資料顯示，1-3月份，淮安房地產(chǎn)市場(chǎng)商品房可售量逐月遞減，而銷(xiāo)售量則逐月創(chuàng)新高，初顯房地產(chǎn)市場(chǎng)復(fù)蘇跡象。到4月份，開(kāi)發(fā)商開(kāi)始提價(jià)，5月份，市場(chǎng)答復(fù)日甚，開(kāi)發(fā)商拿地、動(dòng)工、開(kāi)盤(pán)和成交量均突破前期高點(diǎn)。分析人士認(rèn)為去年樓市失去的信心已完全找回。第二節(jié)寫(xiě)字樓客戶(hù)市場(chǎng)分析一、客戶(hù)類(lèi)型分析伴隨淮安市社會(huì)經(jīng)濟(jì)的迅猛發(fā)展，眾多外來(lái)企業(yè)的涌入、當(dāng)?shù)匾慌髽I(yè)的成長(zhǎng)壯大，為專(zhuān)業(yè)寫(xiě)字樓的發(fā)展發(fā)明了廣闊的發(fā)展空間。據(jù)調(diào)查分析，目前支撐淮安市寫(xiě)字樓市場(chǎng)發(fā)展的三大主力是：一是具有雄厚實(shí)力和長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展歷史的大中型企業(yè)。此類(lèi)企業(yè)通過(guò)數(shù)年的發(fā)展，實(shí)力雄厚，能承受得起高檔寫(xiě)字樓不菲的售價(jià)或租金，此類(lèi)企業(yè)已經(jīng)在市場(chǎng)中樹(shù)立起良好的信譽(yù)和形象，選擇形象高檔的寫(xiě)字樓作為實(shí)力的見(jiàn)證；二是發(fā)展中的中小型企業(yè)。此類(lèi)企業(yè)起步較晚，但處在發(fā)展的前期，對(duì)樹(shù)立自身形象作為重要目的。他們樂(lè)意盡量的選擇形象好、品質(zhì)高的寫(xiě)字樓物業(yè)；三是剛剛起步的小型企業(yè)。由于起步艱難，為求企業(yè)立足生存，限于財(cái)力，會(huì)選擇價(jià)廉實(shí)惠的中低級(jí)物業(yè)。二、客戶(hù)基本需求分析與否符合企業(yè)發(fā)展及形象的規(guī)定；商務(wù)辦公物業(yè)的租金和售價(jià)；進(jìn)出辦公地點(diǎn)的交通順暢、以便；商務(wù)辦公物業(yè)所處的位置，與否是商業(yè)繁華地段；商務(wù)和辦公配套與否完善及以便程度；辦公環(huán)境的舒適性、健康性(如就餐與否以便，通風(fēng)、采光條件與否良好等)；辦公環(huán)境安靜、整潔；停車(chē)便利、有充足的停車(chē)位；提供餐廳或餐飲配套，處理上班的工作餐；網(wǎng)絡(luò)和寬帶、中央空調(diào)的配置；對(duì)入駐企業(yè)的整體素質(zhì)進(jìn)行選擇，事前控件有助于提高物業(yè)自身檔次；建立整個(gè)物業(yè)內(nèi)各租戶(hù)的通訊錄，以便業(yè)務(wù)聯(lián)絡(luò)。三、客戶(hù)需求發(fā)展趨勢(shì)分析大型企業(yè)客戶(hù)群。該類(lèi)客戶(hù)群重要包括各類(lèi)大型的金融企業(yè)、工商企業(yè)、制造企業(yè)、房地產(chǎn)企業(yè)。此類(lèi)客戶(hù)群的寫(xiě)字樓重要集中在淮海路段與中山路段。該類(lèi)客戶(hù)是未來(lái)淮安高檔寫(xiě)字樓的重要消費(fèi)群體，且具有較大的增長(zhǎng)潛力。逐漸壯大的中小企業(yè)、外資企業(yè)、跨國(guó)企業(yè)駐淮安分企業(yè)、迅速發(fā)展壯大的高新企業(yè)等，都是此類(lèi)客戶(hù)群體需求擴(kuò)大的基礎(chǔ)。中小型企業(yè)客戶(hù)群?；窗步?jīng)濟(jì)的發(fā)展過(guò)程也是大量民營(yíng)企業(yè)迅速成長(zhǎng)的過(guò)程。他們創(chuàng)業(yè)之初資金實(shí)力有限，并且企業(yè)作風(fēng)低調(diào)務(wù)實(shí)，因此“宜居宜辦公”的商住樓成為最佳的選擇。但伴隨企業(yè)的逐漸成長(zhǎng)，形像宣傳和品牌塑造會(huì)促使此類(lèi)客戶(hù)群體產(chǎn)生較大的高檔商辦寫(xiě)字樓需求。未來(lái)該類(lèi)客戶(hù)群體的需求將重要分布在老式市中心區(qū)域和西部商圈。投資性需求的客戶(hù)群體。伴隨淮安樓市物業(yè)價(jià)值的上漲，寫(xiě)字樓相對(duì)很好的發(fā)展前景及較穩(wěn)定的投資回報(bào)率，將會(huì)吸引一定數(shù)量的純粹投資型客戶(hù)群體。他們將成為未來(lái)淮安寫(xiě)字樓市場(chǎng)的“助燃劑”與“潤(rùn)滑劑”。四、客戶(hù)詳細(xì)需求分析1、套型設(shè)計(jì)及消費(fèi)特性淮安市寫(xiě)字樓的套型建筑面積區(qū)間差距很大，從50平米到平米的套型均有。如中鑫上城、金馬廣場(chǎng)等，以小面積為主。這些寫(xiě)字樓一般以中小民營(yíng)企業(yè)、個(gè)人投資等購(gòu)置為主。民營(yíng)小企業(yè)、外來(lái)集團(tuán)企業(yè)駐淮安辦事處、擔(dān)保企業(yè)等一般都選擇小面積戶(hù)型辦公物業(yè)，以減少經(jīng)營(yíng)成本；而投資行業(yè)、地產(chǎn)行業(yè)及流通行業(yè)的企業(yè)在選擇寫(xiě)字樓的時(shí)候，一般都是以高品質(zhì)專(zhuān)業(yè)寫(xiě)字樓為目的，戶(hù)型面積在200平米以上。某些著名寫(xiě)字樓，如聯(lián)通大廈、創(chuàng)業(yè)大廈等則是當(dāng)?shù)仄笫聵I(yè)單位、地產(chǎn)、裝飾行業(yè)為主。中小企業(yè)或民營(yíng)企業(yè)，在選擇寫(xiě)字樓時(shí)，首選中小面積的中低級(jí)寫(xiě)字樓作為過(guò)渡，在市場(chǎng)上扎穩(wěn)腳跟之后，逐漸向中高檔寫(xiě)字樓遷移。超級(jí)大型企業(yè)或國(guó)有企業(yè)則一般會(huì)選擇整層買(mǎi)斷、出租或自建商務(wù)樓來(lái)滿(mǎn)足辦公的需求。2、硬件配套特性在調(diào)查中，我們可以發(fā)現(xiàn)，淮安市既有專(zhuān)業(yè)寫(xiě)字樓中的硬件配套普遍存在如下缺陷：電梯、車(chē)位配置局限性，上下班時(shí)間辦公人員等待時(shí)間過(guò)長(zhǎng)，停車(chē)?yán)щy；樓層層高過(guò)矮，使用中有壓抑感；公共洗手間配置局限性等。在客戶(hù)使用狀況中我們理解到，客戶(hù)對(duì)于寫(xiě)字樓空間、層高設(shè)計(jì)的規(guī)定，普遍都但愿樓層最佳無(wú)強(qiáng)制分隔，有助于消費(fèi)者根據(jù)自己的實(shí)際需要進(jìn)行空間間隔，層高一般不適宜低于3米，防止辦公人員有壓抑感。生態(tài)型寫(xiě)字樓備受市場(chǎng)重視，諸多客戶(hù)都但愿寫(xiě)字樓有一定面積的廣場(chǎng)和綠地，通風(fēng)、對(duì)流成為寫(xiě)字樓的重要賣(mài)點(diǎn)。此外，寫(xiě)字樓的外立面整體形象越來(lái)越成為影響客戶(hù)決策的重要原因。對(duì)于寫(xiě)字樓的停車(chē)位調(diào)查發(fā)現(xiàn)，在后來(lái)推出的寫(xiě)字樓，基本能滿(mǎn)足停車(chē)的需求，而此前開(kāi)發(fā)的寫(xiě)字樓則普遍停車(chē)位局限性，大部份占用寫(xiě)字樓外圍的路面停車(chē)，影響寫(xiě)字樓的檔次和大廈的美觀(guān)。一般而言，以辦公戶(hù)數(shù)：停車(chē)位按照1：0.9的比例設(shè)置停車(chē)位，基本能滿(mǎn)足寫(xiě)字樓停車(chē)的需要。后推出的寫(xiě)字樓中，普遍采用進(jìn)口電梯，電梯數(shù)量也增多，按照層規(guī)劃戶(hù)數(shù)計(jì)算，一般到達(dá)了平均每2-3戶(hù)配置一臺(tái)電梯的原則，更好的滿(mǎn)足了辦公人員上下班的需要。伴隨房地產(chǎn)行業(yè)的逐漸成熟，寫(xiě)字樓的品質(zhì)和配套規(guī)定也在不停的提高。專(zhuān)業(yè)寫(xiě)字樓普遍配置商務(wù)中心、酒店、茶座、咖啡吧等，為寫(xiě)字樓消費(fèi)者服務(wù)。日益成熟的商業(yè)環(huán)境和商務(wù)氣氛吸引著大批中介企業(yè)、服務(wù)型企業(yè)、金融機(jī)構(gòu)甚至傳媒、房地產(chǎn)機(jī)構(gòu)的目光。人性化與智能化將是未來(lái)專(zhuān)業(yè)寫(xiě)字樓發(fā)展的必然趨勢(shì)。3、軟件服務(wù)特性目前，淮安市市場(chǎng)上的寫(xiě)字樓只能提供辦公場(chǎng)地清潔和保安的基本物管服務(wù)，沒(méi)有提供軟件服務(wù)，如商務(wù)中心、代取物品、代辦剪報(bào)、定餐、代辦票務(wù)、設(shè)備維修養(yǎng)護(hù)、行李寄存、代訂報(bào)紙，淮安寫(xiě)字樓市場(chǎng)從單純的硬件配套時(shí)代進(jìn)入到綜合服務(wù)配套時(shí)代的特性尚未出現(xiàn)。新一代的寫(xiě)字樓將更為重視軟件，強(qiáng)調(diào)以客戶(hù)需求為導(dǎo)向，提供低成本、高效率的商務(wù)平臺(tái)，倡導(dǎo)人性化的溝通與交流，對(duì)那些高檔專(zhuān)業(yè)寫(xiě)字樓物業(yè)來(lái)說(shuō)，人性化服務(wù)是提高寫(xiě)字樓綜合素質(zhì)不可或缺的重要原因。伴隨中國(guó)加入世貿(mào)組織，某些金融、保險(xiǎn)、電信服務(wù)、商務(wù)運(yùn)送等行業(yè)的市場(chǎng)限制逐漸取消。外資增長(zhǎng)速度已明顯快于其他行業(yè)，為都市發(fā)展提供了對(duì)應(yīng)的機(jī)會(huì)，也為淮安寫(xiě)字樓的發(fā)展提供了巨大空間。伴隨網(wǎng)絡(luò)經(jīng)濟(jì)時(shí)代的來(lái)臨，某些新興行業(yè)如網(wǎng)絡(luò)業(yè)、律師業(yè)、廣告業(yè)、征詢(xún)業(yè)等也逐漸成為寫(xiě)字樓的重要消費(fèi)群體。越來(lái)越多的開(kāi)發(fā)商強(qiáng)調(diào)寫(xiě)字樓的專(zhuān)業(yè)性、商務(wù)交流性以及工作高效性。無(wú)論是產(chǎn)品設(shè)計(jì)方面，還是物業(yè)管理方面都越來(lái)越偏重人性化服務(wù)。對(duì)于寫(xiě)字樓而言，拼硬件、拼價(jià)格僅是初級(jí)階段的競(jìng)爭(zhēng)模式，而最終的競(jìng)爭(zhēng)還是要取決于軟件服務(wù)的質(zhì)量。第五章寫(xiě)字樓市場(chǎng)分析第一節(jié)寫(xiě)字樓演變歷程淮安寫(xiě)字樓演變歷程重要分為下面四個(gè)階段：第一階段中等以上的賓館飯店由于賓館的服務(wù)配套，形象都相對(duì)很好，它們會(huì)成為外地企業(yè)初入淮安所青睞的對(duì)象，這些企業(yè)會(huì)與賓館約定幾間長(zhǎng)包房，安頓自己的辦事處或分支機(jī)構(gòu)。如郵電賓館、東湖賓館、梅園賓館等。第二階段年代稍久的寫(xiě)字樓年代較久的寫(xiě)字樓一般地處市中心或商業(yè)密集區(qū)，適合對(duì)地段有所規(guī)定，需要濃厚商業(yè)氣氛的企業(yè)作為營(yíng)業(yè)性用房，如：九龍大廈、淮汽大廈、國(guó)貿(mào)大廈等。第三階段政府機(jī)關(guān)、金融行業(yè)、大型企業(yè)的辦公樓政府機(jī)關(guān)、金融行業(yè)、大型企業(yè)都會(huì)有自己獨(dú)立的辦公樓，并且一般都處在顯要的位置，多出的辦公面積一般會(huì)用來(lái)出租。當(dāng)?shù)剌^有實(shí)力的服務(wù)性行業(yè)企業(yè)，例如裝飾企業(yè)、設(shè)計(jì)企業(yè)、商貿(mào)行業(yè)，它們需要一定的辦公面積，并且關(guān)注企業(yè)形象，它們會(huì)成為這些企業(yè)自建辦公樓的重要租客來(lái)源。如創(chuàng)業(yè)大廈、聯(lián)通大廈、水利大廈、淮安市經(jīng)濟(jì)貿(mào)易委等。但也有一部分自建的辦公樓不對(duì)外租售，如電信大廈、人壽保險(xiǎn)大廈、建設(shè)銀行、中國(guó)銀行。第四階段商務(wù)公寓和住宅公寓近年來(lái)，伴隨全國(guó)公寓市場(chǎng)的逐漸繁華，越來(lái)越多類(lèi)型各異的公寓成為商務(wù)型辦公市場(chǎng)的主流房源。由于租用辦公樓的支出相對(duì)較高，剛剛起步的小企業(yè)、外地企業(yè)等會(huì)選擇在住宅或商住兩用房?jī)?nèi)辦公，以較低的成本投入，滿(mǎn)足企業(yè)辦公場(chǎng)所的需求。住宅和商務(wù)公寓成為寫(xiě)字樓市場(chǎng)的基本構(gòu)成之一。例如：樂(lè)園大廈、天山大廈、曙光大廈、財(cái)富廣場(chǎng)等。第五階段現(xiàn)代化純寫(xiě)字樓伴隨都市的不停發(fā)展，優(yōu)質(zhì)企業(yè)已不能僅僅接受基本辦公場(chǎng)所的服務(wù)需求，也更不愿每天同拎著菜籃子的住戶(hù)為伍。近來(lái)新推寫(xiě)字樓和即將推出的寫(xiě)字樓都以純寫(xiě)字樓的形象和訴求出現(xiàn)，雖然它們?cè)谟布O(shè)備上已具有一定的純寫(xiě)字樓特性，而在軟件服務(wù)和物管水平的創(chuàng)新思維上尚待完善。第二節(jié)寫(xiě)字樓區(qū)域分布淮安的寫(xiě)字樓數(shù)量不多，大多數(shù)還是以商務(wù)公寓和住宅為主?；窗驳闹行膮^(qū)寫(xiě)字樓物業(yè)相對(duì)較集中；開(kāi)發(fā)區(qū)是淮安政府近幾年來(lái)重點(diǎn)發(fā)展的區(qū)域，因此辦公物業(yè)也紛至沓來(lái)。所屬區(qū)域重要寫(xiě)字樓清河區(qū)淮海第一城（在建）、金馬廣場(chǎng)、淮海購(gòu)物廣場(chǎng)、中鑫上城、聯(lián)通大廈、淮汽大廈、創(chuàng)業(yè)大廈、新華書(shū)店大廈、樂(lè)園大廈、九龍大廈、九龍廣場(chǎng)、曙光大廈、清中電子商城、康城明珠、工商銀行大樓、人壽保險(xiǎn)大廈、萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)（在建）、電信大廈清浦區(qū)聯(lián)盛國(guó)際廣場(chǎng)（在建）、國(guó)貿(mào)大廈、財(cái)富廣場(chǎng)、天山大廈、天龍御城（在建）、金樽國(guó)際開(kāi)發(fā)區(qū)東方曼哈頓大廈、弘康興旺角（在建）、金太陽(yáng)環(huán)宇廣場(chǎng)、硅谷國(guó)際、河畔花城第三節(jié)寫(xiě)字樓市場(chǎng)供求及分析調(diào)研資料顯示，淮安寫(xiě)字樓與商務(wù)公寓的供應(yīng)量差異不大，雖然是寫(xiě)字樓，也不是真正意義上的純寫(xiě)字樓，市場(chǎng)認(rèn)知度還重要以商務(wù)公寓為主，因此淮安市民對(duì)于寫(xiě)字樓的投資明顯相對(duì)陌生。寫(xiě)字樓是在經(jīng)濟(jì)發(fā)展之后隱性出現(xiàn)的，跟市民的生活關(guān)聯(lián)不是太大，自然市民的關(guān)注度就小。老式意義上的寫(xiě)字樓，多是租賃經(jīng)營(yíng)，少有發(fā)售產(chǎn)權(quán)的，市民老式觀(guān)念上認(rèn)為寫(xiě)字樓就是給企業(yè)來(lái)辦公的，尤其是在房地產(chǎn)剛剛發(fā)展的都市，市民沒(méi)故意識(shí)到寫(xiě)字樓巨大的投資價(jià)值。第四節(jié)寫(xiě)字樓市場(chǎng)產(chǎn)品特性分析一、中心為王，新區(qū)初興淮安市寫(xiě)字樓物業(yè)重要分布在淮海廣場(chǎng)商業(yè)圈（淮海廣場(chǎng)－健康東路和承德路沿線(xiàn)）和新興起的開(kāi)發(fā)區(qū)企業(yè)辦公區(qū)。而中心區(qū)的寫(xiě)字樓占到整體的60％以上。中心區(qū)的商業(yè)、文化設(shè)施都較為集中，多種配套設(shè)施比較完善，交通位置的優(yōu)越使此間距離都市任何地帶的直線(xiàn)距離都比較靠近，從而為中心區(qū)寫(xiě)字樓的存在與發(fā)展提供了基本環(huán)境條件。中心區(qū)的商務(wù)集中區(qū)位于都市的黃金地段，因淮海廣場(chǎng)、健康東路和承德路等均為市區(qū)主干道，故商務(wù)集中區(qū)擁有最發(fā)達(dá)的交通網(wǎng)絡(luò)，分布在其周?chē)膶?xiě)字樓較多，同步也造就了此間可觀(guān)的投資價(jià)值與升值潛力。伴隨都市招商引資渠道的拓展和經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，某些外企尤其是臺(tái)商紛紛進(jìn)駐開(kāi)發(fā)區(qū)，催生了開(kāi)發(fā)區(qū)寫(xiě)字樓的興起，如弘康興旺角、金太陽(yáng)環(huán)宇廣場(chǎng)、硅谷國(guó)際等，重要為該地區(qū)的企事業(yè)和政府機(jī)構(gòu)提供辦公服務(wù)。二、類(lèi)型簡(jiǎn)樸，商住混雜目前淮安市辦公物業(yè)數(shù)量在30棟左右，重要由寫(xiě)字樓和商務(wù)公寓構(gòu)成：寫(xiě)字樓大多處在交通以便、商業(yè)氣氛濃厚的區(qū)域內(nèi)，擁有成熟的辦公環(huán)境，優(yōu)良的硬件設(shè)施、完善的配套。如創(chuàng)業(yè)大廈、聯(lián)通大廈。商務(wù)公寓大多位于都市中心或都市交通要道，交通便利，周?chē)涮自O(shè)施完善，商住混雜，商務(wù)配置高于一般住宅，入住企業(yè)大多為成長(zhǎng)型中小企業(yè)，如金馬廣場(chǎng)、財(cái)富廣場(chǎng)、曙光大廈、中鑫上城。三、檔次偏低，功能單一淮安市辦公物業(yè)檔次以中低級(jí)產(chǎn)品為主，占到總體供應(yīng)量的67%以上；中高檔及最低級(jí)辦公物業(yè)的比例對(duì)應(yīng)要很小，其比例占總量的33％。結(jié)合目前中高檔物業(yè)較高的入住率來(lái)看，中高檔乃至高檔的供應(yīng)量明顯局限性?；窗布扔袑?xiě)字樓檔次劃分級(jí)別寫(xiě)字樓名稱(chēng)評(píng)價(jià)★★★★★淮海第一城、創(chuàng)業(yè)大廈、新華書(shū)店大樓、電信大廈、工商銀行大樓、人壽保險(xiǎn)大廈、硅谷國(guó)際物業(yè)檔次較高、服務(wù)很好、業(yè)態(tài)比較靠近純粹的寫(xiě)字樓★★★★金馬廣場(chǎng)、中鑫上城、淮海購(gòu)物廣場(chǎng)、新世紀(jì)豪園壹號(hào)-高巢、金太陽(yáng)環(huán)宇廣場(chǎng)物業(yè)檔次較高、服務(wù)很好、業(yè)態(tài)不純粹的寫(xiě)字樓★★★新世紀(jì)大廈、水利大廈、新淮海大廈、九龍廣場(chǎng)物業(yè)檔次不高，業(yè)態(tài)比較純粹的寫(xiě)字樓★★清中電子商城、樂(lè)園大廈、東方曼哈頓大廈、曙光大廈、財(cái)富廣場(chǎng)、天龍御城、聯(lián)盛國(guó)際廣場(chǎng)、金樽國(guó)際物業(yè)檔次不高，業(yè)態(tài)不純粹的寫(xiě)字樓★九龍大廈、淮汽大廈、國(guó)貿(mào)大廈業(yè)態(tài)混雜、物業(yè)管理差四、近期開(kāi)發(fā)的\o"成都寫(xiě)字樓"寫(xiě)字樓重要特性新開(kāi)發(fā)\o"成都寫(xiě)字樓"寫(xiě)字樓以中高檔為主，并且多集中在商業(yè)環(huán)境發(fā)達(dá)、交通便利的市中心和政府大力建設(shè)的開(kāi)發(fā)區(qū)，并且外形比較現(xiàn)代，配套設(shè)施齊全，戶(hù)型可自由分割，面積從幾十米到一千多米不等，智能化、健康、生態(tài)、人性化已經(jīng)成為共有的主題。如在建的淮海第一城和硅谷國(guó)際等。第五節(jié)寫(xiě)字樓市場(chǎng)租金和售價(jià)分析淮安目前的寫(xiě)字樓重要分布在淮海廣場(chǎng)商圈和經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)內(nèi)部，其他區(qū)域的寫(xiě)字樓分布較為零碎。從位置分布來(lái)看，市中心寫(xiě)字樓的租金和售價(jià)高于其他區(qū)域，即離市中心越近，租金價(jià)格越高；從項(xiàng)目屬性來(lái)看，純寫(xiě)字樓的租金和售價(jià)高于商務(wù)公寓和住宅；從硬件和軟件設(shè)施看，硬件和軟件設(shè)施較完善的寫(xiě)字樓租金和售價(jià)較高。租金范圍在0.5—1.5元/㎡/天之間，售價(jià)范圍在3600—7000元/平方米之間。第六節(jié)寫(xiě)字樓市場(chǎng)出租率和銷(xiāo)售率分析淮安已建和在建寫(xiě)字樓的出租率和銷(xiāo)售率比較理想。體現(xiàn)一，市區(qū)寫(xiě)字樓的出租和銷(xiāo)售要高于開(kāi)發(fā)區(qū)。市區(qū)出租率基本在90%以上，如創(chuàng)業(yè)大廈、聯(lián)通大廈、九龍大廈和清江電子城的出租率都到達(dá)了100%；同步銷(xiāo)售率也較高，伴隨淮安中小企業(yè)的不停發(fā)展壯大，寫(xiě)字樓市場(chǎng)的剛性需求凸顯，如金馬廣場(chǎng)已所有售出，中鑫上城也已轉(zhuǎn)入尾盤(pán)銷(xiāo)售。開(kāi)發(fā)區(qū)寫(xiě)字樓的出租和銷(xiāo)售總體來(lái)看不是非常理想，重要是由于郊區(qū)交通不便，總體辦公環(huán)境較為落后，各項(xiàng)硬件設(shè)施也不是很完整，沒(méi)有形成整體辦公市場(chǎng)的氣氛，因此，開(kāi)發(fā)區(qū)寫(xiě)字樓的出租率和銷(xiāo)售率低于市區(qū)。如硅谷國(guó)際，盡管硬件設(shè)施比較完善，并且對(duì)“海歸”尚有優(yōu)惠政策，但該樓盤(pán)的產(chǎn)權(quán)比較混亂，目前已經(jīng)有弘康集團(tuán)入駐辦公。體現(xiàn)二，老寫(xiě)字樓的出租率高于新建寫(xiě)字樓。老寫(xiě)字樓的位置一般都比較優(yōu)越，靠近市中心，交通以便，辦公環(huán)境較為成熟，著名度較高；新建的寫(xiě)字樓辦公環(huán)境不完善，沒(méi)有形成一定的氣氛，尚有部分投資的房源仍然空置，因此出租率比較低。第七節(jié)新建在售寫(xiě)字樓分析淮海第一城開(kāi)發(fā)商：淮安華立曙光置業(yè)有限企業(yè)地址：開(kāi)發(fā)商：淮安華立曙光置業(yè)有限企業(yè)地址：淮海東路126號(hào)商業(yè)面積：138642平方米項(xiàng)目屬性：純寫(xiě)字樓交付時(shí)間：層數(shù)：19層每層面積：1300平方米電梯數(shù)：停車(chē)位：181個(gè)掛水牌：可以物管費(fèi)：未定產(chǎn)權(quán)：50年租售狀況：尚未開(kāi)盤(pán)，租售價(jià)格未定，估計(jì)售價(jià)7000元/㎡開(kāi)發(fā)商簡(jiǎn)介：由華立地產(chǎn)集團(tuán)與曙光控股集團(tuán)合資組建，其中華立地產(chǎn)是浙江省房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)30強(qiáng)和中國(guó)（杭州）十大都市運(yùn)行商之一，“開(kāi)發(fā)商簡(jiǎn)介：由華立地產(chǎn)集團(tuán)與曙光控股集團(tuán)合資組建，其中華立地產(chǎn)是浙江省房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)30強(qiáng)和中國(guó)（杭州）十大都市運(yùn)行商之一，“中國(guó)（浙江）房地產(chǎn)著名商號(hào)”，其在浙江、上海、重慶、四川、湖北、海南等地?fù)碛写笮烷_(kāi)發(fā)項(xiàng)目，總開(kāi)發(fā)規(guī)模逾350萬(wàn)平方米。曙光控股集團(tuán)是浙江省建筑業(yè)重點(diǎn)骨干企業(yè)，具有國(guó)家房屋建筑工程施工總承包一級(jí)資質(zhì)，多次獲得“楊子杯”“白玉蘭杯”“錢(qián)江杯”和國(guó)家建筑工程質(zhì)量最高獎(jiǎng)——“魯班獎(jiǎng)”，是集建筑業(yè)、房產(chǎn)業(yè)、服務(wù)業(yè)等為一體的綜合性大型經(jīng)濟(jì)實(shí)體。第八節(jié)存量寫(xiě)字樓分析中鑫上城開(kāi)發(fā)商：開(kāi)發(fā)商：淮安市中鑫置業(yè)有限企業(yè)地址：承德北路和健康東路交叉口建筑面積：68840項(xiàng)目屬性：商務(wù)公寓產(chǎn)權(quán)：50年交付時(shí)間：底層數(shù)：15層面積范圍：55－260平方米層高：水電原則：民用每層戶(hù)數(shù)：36戶(hù)電梯數(shù)：6部建筑類(lèi)別：挑高停車(chē)位：150個(gè)掛水牌：暫不可停車(chē)費(fèi)：地下100元/月，地上200元/月煤氣管道：有均價(jià)：5200元/㎡租售狀況：售出90%以上其他：1層為商鋪，2層為國(guó)美。開(kāi)發(fā)商簡(jiǎn)介：開(kāi)發(fā)商簡(jiǎn)介：淮安市中鑫置業(yè)有限企業(yè)業(yè)務(wù)范圍：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)、物業(yè)管理；房地產(chǎn)征詢(xún)服務(wù)；建筑材料銷(xiāo)售注冊(cè)時(shí)間：07.07.03注冊(cè)資金：800萬(wàn)人員數(shù)量：36人上城總建筑面積近6平米，由上城LOFT、上城商務(wù)公寓、上城精英商業(yè)街區(qū)、上城住宅構(gòu)成上城A區(qū)辦公公寓，由東西南北四大板塊構(gòu)成，中間有800㎡闊大陽(yáng)光景觀(guān)中庭，將外景內(nèi)置，兩部觀(guān)光電梯，四部高速電梯。新華書(shū)店大廈開(kāi)開(kāi)發(fā)商：淮安新華書(shū)店地點(diǎn)：淮海北路建筑面積：31600層數(shù)：22層每層面積：1000平方米交付時(shí)間：底項(xiàng)目屬性：1—9層新華書(shū)店自己經(jīng)營(yíng)使用10—22層所有權(quán)歸淮安都市經(jīng)營(yíng)管理有限企業(yè)租售方式：9-15層為一起出租，租金為0.62元/天/平方；17、18層為單層出租，租金為1.17元/天/平方產(chǎn)權(quán)：50年物業(yè)：3.5元/月/平方米車(chē)位：50個(gè)金馬廣場(chǎng)開(kāi)發(fā)商：淮安金馬置業(yè)有限企業(yè)開(kāi)發(fā)商：淮安金馬置業(yè)有限企業(yè)地址：淮海北路43號(hào)商業(yè)面積：7.5萬(wàn)項(xiàng)目屬性：酒店式公寓交付時(shí)間：09月層數(shù)：28層每層面積：約1100平方米每層戶(hù)數(shù)：16戶(hù)面積范圍：40-100平方米電梯數(shù)：5部層高：3.2米得房率：65%停車(chē)位：280個(gè)掛水牌：可以物管費(fèi)：0.6元/平方米/月（第一年優(yōu)惠）產(chǎn)權(quán)：50年租售狀況：已售完物業(yè)維修基金：100元/平方米其他：雙塔樓，北塔樓有供應(yīng)熱水管道，南塔樓沒(méi)有；商業(yè)一共5層，1-2層為商場(chǎng)，3-5層為沃爾瑪開(kāi)發(fā)商簡(jiǎn)介：開(kāi)發(fā)商簡(jiǎn)介：淮安金馬置業(yè)有限企業(yè)成立于9月，是一家專(zhuān)業(yè)從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的民營(yíng)企業(yè)，二級(jí)開(kāi)發(fā)資質(zhì)，注冊(cè)資金貳千萬(wàn)人民幣。其母體為浙江宏業(yè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)集團(tuán)，該集團(tuán)近在浙江開(kāi)發(fā)的10個(gè)樓盤(pán)均被評(píng)為優(yōu)秀人居工程和綠化環(huán)境保護(hù)工程。企業(yè)既有員工26人，其中專(zhuān)業(yè)軍人6人，中共黨員11人，工程師16人，本科以上學(xué)歷的18人。第九節(jié)寫(xiě)字樓市場(chǎng)未來(lái)趨勢(shì)淮安寫(xiě)字樓市場(chǎng)還處在剛起步并逐漸發(fā)展的階段，市場(chǎng)發(fā)展前景相稱(chēng)廣闊。淮安未來(lái)寫(xiě)字樓的發(fā)展趨勢(shì)可以概括為如下幾種方面：（1）供應(yīng)區(qū)域化，重要集中在商業(yè)密集區(qū)寫(xiě)字樓重要提供商業(yè)辦公，伴隨淮安經(jīng)濟(jì)發(fā)展，大量外來(lái)企業(yè)和本土企業(yè)的發(fā)展，必然會(huì)形成不一樣的商業(yè)圈，寫(xiě)字樓供應(yīng)的區(qū)域化勢(shì)必成為一種趨勢(shì)。（2）未來(lái)寫(xiě)字樓將愈加重視形象與品質(zhì)為了吸引大中企業(yè)入住，除了交通便捷外，品質(zhì)將是投資商們的關(guān)重視點(diǎn)。這包括建筑物外立面、內(nèi)部布局風(fēng)格、電梯配置狀況與質(zhì)量、停車(chē)位數(shù)量等等。形象與品質(zhì)提高，將直接影響租戶(hù)的構(gòu)造。有一定背景的租戶(hù)，就會(huì)像磁石同樣，不停吸引相似等級(jí)的租戶(hù)入住。（3）高端物業(yè)，租售結(jié)合高端物業(yè)的進(jìn)入，良好的管理服務(wù)品質(zhì)對(duì)某些外來(lái)的大型企業(yè)來(lái)說(shuō)是一種質(zhì)量上的保證，而租售結(jié)合的模式以便了不一樣資金層次企業(yè)的需求，將大大提高寫(xiě)字樓的入住率。（4）純寫(xiě)字樓的發(fā)展途徑——從景觀(guān)、綠化到健康現(xiàn)代人們對(duì)自己的健康越來(lái)越重視，對(duì)于十分重視人才的企業(yè)來(lái)說(shuō)，員工的健康是不容忽視的。未來(lái)寫(xiě)字樓應(yīng)體現(xiàn)人文關(guān)懷，無(wú)論是樓層里的空中花園，還是建筑外的景觀(guān)布局，都是為員工的良好工作狀態(tài)提供條件。（5）物業(yè)管理影響保值和增值寫(xiě)字樓保值與持續(xù)增值有賴(lài)于物業(yè)管理?；窗材壳暗膶?xiě)字樓物業(yè)管理較為混亂，無(wú)物業(yè)或物業(yè)管理層次不高的寫(xiě)字樓占大部分，開(kāi)發(fā)商對(duì)物業(yè)管理的觀(guān)念尚有待改善?？蛻?hù)的組合決定了物業(yè)服務(wù)，人性化的管理團(tuán)體決定項(xiàng)目的檔次，后期物業(yè)管理將有效彌補(bǔ)產(chǎn)品的缺憾。總的說(shuō)來(lái)，物業(yè)企業(yè)管理水平也是決定寫(xiě)字樓等級(jí)的一種參數(shù)，高端寫(xiě)字樓重視物業(yè)管理已成為一種趨勢(shì)。第六章寫(xiě)字樓定位淺析第一節(jié)淮安市寫(xiě)字樓市場(chǎng)存在的問(wèn)題分析一、起步較晚，發(fā)展較快淮安真正的寫(xiě)字樓市場(chǎng)是從開(kāi)始，此前，除了某些經(jīng)濟(jì)效益好的單位自建的寫(xiě)字樓外，淮安沒(méi)有純粹的寫(xiě)字樓，市場(chǎng)上的辦公物業(yè)大都是由其他功能物業(yè)轉(zhuǎn)變而成，寫(xiě)字樓的功能處在非常原始的狀態(tài)。伴隨金馬廣場(chǎng)和中鑫上城的交付使用，給淮安的寫(xiě)字樓市場(chǎng)注入了活力，但他們只能算是商務(wù)公寓，并非純粹寫(xiě)字樓。而真正符合純寫(xiě)字樓的項(xiàng)目是淮海第一城和萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)，也就是說(shuō)估計(jì)后，淮安才會(huì)出現(xiàn)純粹的甲級(jí)寫(xiě)字樓。二、分布集中，兩片一線(xiàn)淮安的寫(xiě)字樓數(shù)量不多，大多數(shù)還是以商務(wù)公寓和住宅辦公為主。中心區(qū)寫(xiě)字樓物業(yè)相對(duì)較集中，開(kāi)發(fā)區(qū)是淮安政府近幾年來(lái)重點(diǎn)發(fā)展的區(qū)域，因此辦公物業(yè)也相對(duì)具有一定規(guī)模。三、檔次不高，物管簡(jiǎn)易目前淮安市場(chǎng)上的辦公物業(yè)，無(wú)論是建筑設(shè)計(jì)、樓宇配套等“硬件”，還是商務(wù)服務(wù)、物業(yè)管理等“軟件”都很落后，絕大部分物業(yè)管理還是停留在保安和保潔兩塊，沒(méi)有其他物業(yè)服務(wù)的衍生，這樣使得淮安整體寫(xiě)字樓市場(chǎng)檔次不高。四、客戶(hù)分散，商住混雜目前已建好或在售的寫(xiě)字樓仍存在功能雜亂的弊病，既可以辦公也可以居住，這就對(duì)后來(lái)物業(yè)管理帶來(lái)了很大的問(wèn)題。五、構(gòu)造死板，條件苛刻淮安的寫(xiě)字樓租賃條件比較苛刻，如新華書(shū)店大廈整層（約1000平方米）起租，因此諸多中小企業(yè)有心購(gòu)置寫(xiě)字樓但力局限性。另一方面自身建筑構(gòu)造死板，既有寫(xiě)字樓的房間的大小較為固定，無(wú)法應(yīng)對(duì)靈活的租賃規(guī)定，如淮汽大廈等已經(jīng)有的寫(xiě)字樓，房間大小固定，墻壁在設(shè)計(jì)的時(shí)候就是無(wú)法打通的，這樣必然不能滿(mǎn)足各類(lèi)企業(yè)的不一樣需求。最終，整體的裝修環(huán)境也存在諸多局限性，多半已建寫(xiě)字樓的提供的是毛坯房，當(dāng)整個(gè)樓層有已租，有未租的時(shí)候，勢(shì)必會(huì)影響已租企業(yè)的企業(yè)形象。六、理念缺失，形象局限性淮安真正的寫(xiě)字樓剛剛興起，雖然已經(jīng)具有了初步的寫(xiě)字樓硬件，但寫(xiě)字樓消費(fèi)理念缺失，沒(méi)有把企業(yè)的辦公環(huán)境上升到展示企業(yè)形象和實(shí)力的高度，因此必須營(yíng)造良好的寫(xiě)字樓消費(fèi)環(huán)境，建立企業(yè)消費(fèi)寫(xiě)字樓的現(xiàn)代化理念，否則寫(xiě)字樓的發(fā)展后勁有