2020年資產(chǎn)評(píng)估師-資產(chǎn)評(píng)估基礎(chǔ)-0410第10講-資產(chǎn)評(píng)估假設(shè)

第10講資產(chǎn)評(píng)估假設(shè)

第六節(jié)資產(chǎn)評(píng)估假設(shè)知識(shí)點(diǎn)：一、資產(chǎn)評(píng)估假設(shè)的概念與作用二、主要資產(chǎn)評(píng)估假設(shè)一、資產(chǎn)評(píng)估假設(shè)的概念與作用（一）資產(chǎn)評(píng)估假設(shè)的概念對(duì)資產(chǎn)評(píng)估所依托的事實(shí)或前提條件作出的合乎情理的推斷或假定。是評(píng)估結(jié)論成立的前提條件。評(píng)估業(yè)務(wù)實(shí)際上是模擬市場(chǎng)交易以判斷資產(chǎn)價(jià)值的行為。面對(duì)不斷變化的市場(chǎng)環(huán)境，為了進(jìn)行資產(chǎn)評(píng)估，評(píng)估專業(yè)人員就需要把市場(chǎng)條件及影響資產(chǎn)價(jià)值的各種因素設(shè)定在某種狀態(tài)下,以便對(duì)標(biāo)的資產(chǎn)進(jìn)行價(jià)值分析和判斷。（二）資產(chǎn)評(píng)估假設(shè)的作用資產(chǎn)評(píng)估學(xué)科理論體系和方法體系的確立是建立在一系列假設(shè)基礎(chǔ)上的。評(píng)估假設(shè)實(shí)際發(fā)揮的是“化繁為簡(jiǎn)”抓主要矛盾的作用,研究主要因素對(duì)交易價(jià)格的影響,忽略一些不必要的因素，提高評(píng)估的效率。二、主要資產(chǎn)評(píng)估假設(shè)資產(chǎn)評(píng)估所使用的評(píng)估假設(shè)涉及不同的方面。主要包括評(píng)估前提性假設(shè)、評(píng)估外部環(huán)境假設(shè)、評(píng)估具體假設(shè)。評(píng)估前提性假設(shè)評(píng)估交易及市場(chǎng)條件假設(shè)主要有交易假設(shè)、公開(kāi)市場(chǎng)假設(shè)等。評(píng)估對(duì)象存續(xù)及使用狀態(tài)方面假設(shè)針對(duì)企業(yè)等經(jīng)營(yíng)主體:持續(xù)經(jīng)營(yíng)假設(shè)、清算假設(shè)等;針對(duì)單項(xiàng)資產(chǎn):原地使用假設(shè)、移地使用假設(shè)、最佳使用假設(shè)和現(xiàn)狀利用假設(shè)等。評(píng)估外部環(huán)境假設(shè)國(guó)家宏觀環(huán)境假設(shè)主要包括有關(guān)宏觀政治、經(jīng)濟(jì)、社會(huì)、法律、文化等環(huán)境條件變化趨勢(shì)、穩(wěn)定性，以及不口］抗力影響等條件的假設(shè)，通常會(huì)涉及對(duì)匯率、利率、稅賦、物價(jià)或通貨膨脹等因素影響的判斷。行業(yè)及地區(qū)環(huán)境假設(shè)主要包括有關(guān)產(chǎn)業(yè)政策、行業(yè)準(zhǔn)入及競(jìng)爭(zhēng)、行業(yè)規(guī)劃等行業(yè)條件，以及受國(guó)家和行業(yè)條件影響的地區(qū)相關(guān)環(huán)境條件的假設(shè)。評(píng)估具體假設(shè)是按照評(píng)估目的及評(píng)估操作要求針對(duì)評(píng)估對(duì)象的特點(diǎn)所具體使用的評(píng)估假設(shè)。評(píng)估具體假設(shè)對(duì)于企業(yè)等經(jīng)營(yíng)主體可能涉及經(jīng)營(yíng)范圍及方式、經(jīng)營(yíng)管理水平、會(huì)計(jì)政策、稅賦基準(zhǔn)及稅率、補(bǔ)貼及優(yōu)惠政策、企業(yè)守法合規(guī)、管理團(tuán)隊(duì)的穩(wěn)定性及盡責(zé)履職、關(guān)聯(lián)交易定價(jià)等方面的假設(shè)。對(duì)于單項(xiàng)資產(chǎn)可能涉及評(píng)估對(duì)象的物理、法律、經(jīng)濟(jì)狀況，未來(lái)的管理及運(yùn)營(yíng)等方面的假設(shè)。評(píng)估前提性假設(shè)（9項(xiàng)）+特別假設(shè)、非真實(shí)性假設(shè)交易假設(shè)公開(kāi)市場(chǎng)假設(shè)持續(xù)經(jīng)營(yíng)假設(shè)有序清算假設(shè)強(qiáng)制清算假設(shè)原地使用假設(shè)移地使用假設(shè)最佳使用假設(shè)現(xiàn)狀利用假設(shè)（一）主要資產(chǎn)評(píng)估假設(shè)的內(nèi)含L交易假設(shè)交易假設(shè)是資產(chǎn)評(píng)估得以進(jìn)行的一個(gè)最基本的前提假設(shè)。假定所有評(píng)估標(biāo)的所經(jīng)處在交易過(guò)程中,評(píng)估專業(yè)人員根據(jù)被評(píng)估資產(chǎn)的交易條件等模擬市場(chǎng)進(jìn)行評(píng)估。.公開(kāi)市場(chǎng)假設(shè)假設(shè)資產(chǎn)可以在充分競(jìng)爭(zhēng)的市場(chǎng)上自由買賣,價(jià)格高低取決于一定市場(chǎng)的供給狀況下獨(dú)立的買賣雙方對(duì)資產(chǎn)的價(jià)值判斷。公開(kāi)市場(chǎng)特點(diǎn)：充分競(jìng)爭(zhēng)、買賣雙方地位平等、自愿、理性、能夠獲取足夠的市場(chǎng)信息、都能對(duì)資產(chǎn)的功能、用途及其交易價(jià)格等作出理智的判斷。現(xiàn)實(shí)中的市場(chǎng)條件未必真能達(dá)到上述公開(kāi)市場(chǎng)的完善程度。假設(shè)資產(chǎn)在市場(chǎng)上可以公開(kāi)買賣,資產(chǎn)的交換價(jià)值受市場(chǎng)機(jī)制的制約并由市場(chǎng)行情決定,而不是由個(gè)別交易案例決定。.持續(xù)經(jīng)營(yíng)假設(shè)針對(duì)經(jīng)營(yíng)主體（企業(yè)或業(yè)務(wù)資產(chǎn)組）的假設(shè)。經(jīng)營(yíng)主體由部分資產(chǎn)和負(fù)債按照特定目的組成,需要完成特定功能。假設(shè)一個(gè)經(jīng)營(yíng)主體的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)可以連續(xù)下去,在未來(lái)可預(yù)測(cè)的時(shí)間內(nèi)該主體的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)不會(huì)中止或終止。在未來(lái)可預(yù)測(cè)的時(shí)間內(nèi)繼續(xù)按照這個(gè)特定目的，完成該特定功能。該假設(shè)是采用收益法評(píng)估企業(yè)等經(jīng)營(yíng)主體價(jià)值的基礎(chǔ)。持續(xù)經(jīng)營(yíng)假設(shè)也是一項(xiàng)會(huì)計(jì)假設(shè)。①如果缺乏這項(xiàng)假設(shè)，會(huì)計(jì)核算的許多原則，如權(quán)責(zé)發(fā)生制、劃分收益性支出與資本性支出等將不能夠應(yīng)用。②企業(yè)在持續(xù)經(jīng)營(yíng)狀態(tài)下和處于清算狀態(tài)時(shí)所采取的會(huì)計(jì)處理方式是不同的，如對(duì)固定資產(chǎn)在持續(xù)經(jīng)營(yíng)下可以采用實(shí)際成本法，在清算狀態(tài)下則只能采取公允價(jià)值或可變現(xiàn)價(jià)值等。.有序清算假設(shè)與持續(xù)經(jīng)營(yíng)假設(shè)相對(duì)應(yīng)的假設(shè)就是不能持續(xù)經(jīng)營(yíng)。一個(gè)經(jīng)營(yíng)主體不能持續(xù)經(jīng)營(yíng)就需要清算這個(gè)經(jīng)營(yíng)主體,需要使用清算假設(shè)。包括有序清算假設(shè)和強(qiáng)制清算假設(shè)。有序清算假設(shè)：經(jīng)營(yíng)主體在其所有者有序控制下實(shí)施清算,即清算在一個(gè)有計(jì)?劃、有秩序的前提下進(jìn)行。.強(qiáng)制清算假設(shè)假設(shè)經(jīng)營(yíng)主體在外部力量控制下進(jìn)行清算,按照法定的或者由控制人自主設(shè)定的程序進(jìn)行,該清算經(jīng)營(yíng)主體的所有者無(wú)法干預(yù)。.原地使用假設(shè)一項(xiàng)資產(chǎn)在原來(lái)的安裝地繼續(xù)被使用,其使用方式和目的可能不變，也可能會(huì)改變。例如：一臺(tái)機(jī)床是用來(lái)加工汽車零部件的，但是現(xiàn)在該機(jī)床仍在原地繼續(xù)被使用，但是已經(jīng)改為加工摩托車零部件了。原地使用的價(jià)值構(gòu)成要素一般包括：設(shè)備的購(gòu)置價(jià)格、設(shè)備運(yùn)輸費(fèi)、安裝調(diào)試費(fèi)等。如果涉及使用方式及目的變化，還要根據(jù)委托條件確定是否考慮變更使用方式而發(fā)生的成本費(fèi)用。.移地使用假設(shè)一項(xiàng)資產(chǎn)不在原來(lái)的安裝地繼續(xù)被使用，而是被轉(zhuǎn)移到另外一個(gè)地方繼續(xù)使用,當(dāng)然使用方式和目的可能會(huì)改變，也可能不改變。例如：一臺(tái)二手機(jī)床要出售，購(gòu)買方要將其移至另外一個(gè)地方重新安裝使用。移地續(xù)用涉及設(shè)備的拆除、遷移和重新安裝調(diào)試等環(huán)節(jié)。除了設(shè)備本體價(jià)值,還需要根據(jù)買賣雙方約定的資產(chǎn)交割及費(fèi)用承擔(dān)條件,確定其價(jià)值要素是否還包括設(shè)備的拆除費(fèi)用、運(yùn)輸?shù)叫碌刂返馁M(fèi)用和重新安裝調(diào)試的費(fèi)用等。&最佳使用假設(shè)一項(xiàng)資產(chǎn)在法律上允許、技術(shù)上可能、經(jīng)濟(jì)上可行的前提下,經(jīng)過(guò)充分合理的論證，實(shí)現(xiàn)其最高價(jià)值的使用。最佳使用通常是對(duì)一項(xiàng)存在多種不同用途或利用方式的資產(chǎn)進(jìn)行評(píng)估時(shí),選擇最佳的用途或利用方式。.現(xiàn)狀利用假設(shè)對(duì)一項(xiàng)資產(chǎn)按照其目前的利用狀態(tài)及利用方式進(jìn)行價(jià)值評(píng)估?，F(xiàn)狀利用方式可能不是最佳使用方式。.非真實(shí)性假設(shè)為進(jìn)行分析所作出的與現(xiàn)實(shí)情況相反的假設(shè)條件。假定評(píng)估對(duì)象的物理、法律和經(jīng)濟(jì)特征、市場(chǎng)條件或趨勢(shì)等資產(chǎn)外部條件以及分析中使用的數(shù)據(jù)與已知的實(shí)際情況相反。我國(guó)《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》中使用的“背離事實(shí)假設(shè)”屬于非真實(shí)性假設(shè)。我國(guó)的資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則中目前并沒(méi)有引入非真實(shí)性假設(shè)。1L特別假設(shè)特別假設(shè)是指直接與某項(xiàng)特定業(yè)務(wù)相關(guān)、如果不成立將會(huì)改變?cè)u(píng)估結(jié)論的假設(shè)。特別假設(shè)是就評(píng)估對(duì)象的物理、法律和經(jīng)濟(jì)特征、市場(chǎng)條件或趨勢(shì)等資產(chǎn)外部條件以及分析中所使用數(shù)據(jù)的真實(shí)性等不確定性事項(xiàng)予以假定。對(duì)某項(xiàng)條件所做出的假設(shè)究竟屬于特別假設(shè)還是非真實(shí)性假設(shè)，取決于評(píng)估師對(duì)這個(gè)條件的了解程度