房地產市場及其運行規(guī)律課件

第三章房地產市場

及其運行規(guī)律房地產市場及其運行規(guī)律第三章房地產市場及其運行規(guī)律第一節(jié)房地產市場概述第二節(jié)房地產市場的供求關系第三節(jié)房地產市場指標第四節(jié)房地產市場的特性與功能第五節(jié)房地產市場的運行規(guī)律第六節(jié)政府對房地產市場的干預房地產市場及其運行規(guī)律本章要求了解房地產市場的概念、分類及總體結構；熟悉房地產市場的特征、影響因素和市場指標以及政府對房地產市場的干預；掌握房地產市場運行規(guī)律。房地產市場及其運行規(guī)律第一節(jié)房地產市場概述一、房地產市場的概念二、房地產市場的構成三、房地產市場細分四、房地產市場的結構五、房地產市場的運行環(huán)境房地產市場及其運行規(guī)律一、房地產市場的概念狹義的房地產市場是指房地產商品流通的場所，如房地產交易所和交易市場等。廣義的房地產市場是指房地產交易雙方經濟關系的總和，是指從事房地產買賣、租賃、抵押、典當?shù)冉灰椎幕顒訄鏊耙磺薪灰淄緩胶托问健Ｒ粋€完整的房地產市場是由市場主體、客體、價格、資金、運行機制等因素構成的系統(tǒng)。房地產市場及其運行規(guī)律除此之外房地產市場還有其他的含義：房地產市場是指房地產商品流通環(huán)節(jié)的狀況，包括供給和需求狀況及其相互關系；房地產市場是指房地產經濟內在的調節(jié)機制，即房地產經濟的價值規(guī)律。房地產市場及其運行規(guī)律在我國由于土地的國家所有制的特點，房地產商品的流通就表現(xiàn)為地塊上的建筑物的所有權和地塊的使用權的轉移。房地產市場是房地產權益的交易市場，房地產市場交易的對象實際上是附著在每一宗房地產上的權益或權利。房地產市場及其運行規(guī)律二、房地產市場的構成房地產市場土地所有權買賣市場房地產綜合服務市場房產市場地產市場土地使用權出讓、轉讓市場土地開發(fā)市場房屋買賣市場房屋租賃市場房屋抵押、典當、置換市場房地產勞務市場房地產資金市場房地產技術信息服務市場圖3-1房地產市場的構成房地產市場及其運行規(guī)律三、房地產市場細分按地域范圍細分：城市鬧市區(qū)、城市邊緣區(qū)、城市郊區(qū)等按房地產用途細分：居住、商業(yè)、工業(yè)等按存量增量細分：一級、二級市場（一級土地市場、二級土地市場、一級房屋市場、二級房屋市場）按交易形式細分：買賣、租賃、抵押按目標市場細分：高、中、低檔房地產市場及其運行規(guī)律例題1：“某城市別墅銷售市場”這一市場細分的方式包括（

）。A．按地域范圍細分B．按房地產用途細分C．按增量存量細分D．按交易形式細分E．按目標市場細分10房地產市場及其運行規(guī)律例題2：在對某市房地產市場進行細分時，劃分出“某市甲級寫字樓租賃市場”，這種劃分所采用的市場細分標準有（）。A．按存量增量細分B．按交易形式細分C．按目標市場細分D．按房地產用途細分E．按地域細分11房地產市場及其運行規(guī)律四、房地產市場的結構要實現(xiàn)房地產市場總量基本平衡、結構基本合理、價格基本穩(wěn)定的市場目標，必須準確把握房地產市場上的主要結構關系。房地產市場及其運行規(guī)律房地產市場結構包括：總量結構：分析開發(fā)和銷售之間的數(shù)量關系，考察房地產供求之間的總量差距區(qū)域結構：分析不同地區(qū)之間房地產市場發(fā)育情況的差異和特點產品結構：考察房地產中不同物業(yè)類型之間的投資比例關系供求結構：針對某一物業(yè)類型，分析市場內部不同檔次物業(yè)的供求關系投資結構：分析投資者參與市場的不同投資目的和投資方式房地產市場及其運行規(guī)律五、房地產市場的運行環(huán)境房地產市場的運行環(huán)境，是指把房地產市場作為一個中心體時，它周圍各種影響因素的總和。按照影響因素的性質，大致分為8類：社會環(huán)境政治環(huán)境經濟環(huán)境金融環(huán)境房地產法律制度環(huán)境技術環(huán)境資源環(huán)境國際環(huán)境房地產市場及其運行規(guī)律課后作業(yè)：2014年北京大興區(qū)住宅市場運行環(huán)境分析每位學生獨立完成：社會環(huán)境（學號尾號：0）政治環(huán)境（學號尾號：1）經濟環(huán)境（學號尾號：2，3）金融環(huán)境（學號尾號：4，5）房地產法律制度環(huán)境（學號尾號：6）技術環(huán)境（學號尾號：7）資源環(huán)境（學號尾號：8）國際環(huán)境（學號尾號：9）作業(yè)形式：每位學生提交各自的分析報告（A4紙，至少600字）下次課隨機抽取學生在講臺上介紹各自的分析報告（不少于2分鐘），共16人，每類2名學生15房地產市場及其運行規(guī)律第二節(jié)房地產市場的供求關系一、房地產市場的需求二、房地產市場的供給三、房地產市場的價格機制房地產市場及其運行規(guī)律一、房地產市場的需求需求：是有支付愿望和支付能力的希望或需要。除價格以外，影響房地產市場需求的因素有：收入的變化：收入增加會導致對需求的增加；其他商品的價格變化：替代品的價格變化，會影響對原商品的需求；對未來的預期：對未來收入、利率、產品價格跌漲等；政府政策的變化：稅收政策、住房政策、金融政策等。房地產市場及其運行規(guī)律例題3：如果同一地區(qū)的某一類型物業(yè)的售價持續(xù)大幅度上漲，那么該類型物業(yè)的出租需求就會（）。A．減少B．增加C．不變D．同步遞減18房地產市場及其運行規(guī)律二、房地產市場的供給供給：是出售方愿意在某特定時間以特定價格出售的總體數(shù)量。除價格以外，影響房地產市場供給的因素有：房地產開發(fā)成本：直接影響到開發(fā)商的利潤水平，直接影響到開發(fā)量；政府政策的變化：影響到開發(fā)成本，進而影響到供給量；對未來的預期：對未來房地產市場價格變化的預期會影響到當前的投資。房地產市場及其運行規(guī)律三、房地產市場的價格機制在我國社會主義市場經濟體制下，作為市場經濟核心的價格機制對市場起著主要的調節(jié)作用，但作為計劃經濟特征的國家宏觀調控仍然對市場產生重要影響。隨著我國房地產市場的發(fā)展，價格機制的作用在逐漸增強。房地產市場及其運行規(guī)律圖3-2簡化的供求曲線圖3-3房地產市場均衡供給曲線單位價格單位時間內的供求數(shù)量需求曲線EPQ0供給曲線單位價格單位時間內的供求數(shù)量需求曲線E均衡價格0超額供給（過剩）hHFf超額需求（短缺）100020003000255075房地產市場及其運行規(guī)律D1S價格數(shù)量D2PP1Q2Q1Q圖3-4市場條件變化形成新的市場均衡價格

當市場條件發(fā)生變化時，供求關系曲線就會發(fā)生變化。如當住房抵押貸款利率上升時，如果其他因素保持不變，商品住宅需求就會減少。如右圖所示。E1E2房地產市場及其運行規(guī)律第三節(jié)房地產市場指標一、供給指標二、需求指標三、市場交易指標房地產市場及其運行規(guī)律一、供給指標存量新竣工量滅失量空置量空置率可供租售量房屋施工面積房屋新開工面積平均建設周期竣工房屋價值房地產市場及其運行規(guī)律二、需求指標國內生產總值人口數(shù)城市家庭人口就業(yè)人員數(shù)量城鎮(zhèn)登記失業(yè)率城市家庭可支配收入城市家庭總支出房屋空間使用數(shù)量商品零售價格指數(shù)城市居民消費價格指數(shù)房地產市場及其運行規(guī)律三、市場交易指標銷售量出租量吸納量吸納率吸納周期預售面積房地產價格指數(shù)房地產價格房地產租金房地產市場及其運行規(guī)律例題4：關于房地產市場吸納周期的說法，錯誤的是（）。A．吸納周期是指房屋從準備租售到租售完成所需的時間B．吸納周期反映可供租售量全部被市場吸納所需的時間C．在新建商品房銷售市場中，吸納周期又稱為銷售周期D．吸納周期在數(shù)值上等于吸納率的倒數(shù)27房地產市場及其運行規(guī)律例題5：某市2008年存量商品住宅的吸納率為50%，該市同期存量商品住宅的吸納周期為：（）。A.半個月B.兩個月C.半年D.兩年28房地產市場及其運行規(guī)律例題6：某銷售型住房市場年初的住房存量為100萬套，其中空置待售住房5萬套，本年新竣工住房13萬套，銷售住房8萬套，則吸納周期為（）年。A．0.63B．1.63C．2.25D．12.5029房地產市場及其運行規(guī)律例題7：2013年，某市可供租售的房屋面積為3000萬平方米，其中可供銷售的住宅面積為1800萬平方米，可供出租的住宅面積為450萬平方米；當年銷售和出租的房屋總面積為2750萬平方米，其中銷售的住宅面積為1680萬平方米，出租的住宅面積為320萬平方米。該市2013年住宅市場吸納率為（）。A．71.11%B．88.89%C．91.67%D．93.33%30房地產市場及其運行規(guī)律例題8：2013年末，某市住房總量為5000萬㎡，其中經濟適用住房400萬㎡，商品住房3750萬㎡；同期住房空置量為750萬㎡，其中經濟適用住房為50萬㎡，商品住房為450萬㎡，則該市2013年末的商品住房空置率是（）。A．9%B．12%C．12.5%D．15%31房地產市場及其運行規(guī)律例題9：某市2013年新開工的房屋建筑面積為90萬㎡，2012年末完工轉入2013年繼續(xù)施工的房屋建筑面積為30萬㎡，2013年竣工的房屋建筑面積為80萬㎡。那么，該市房屋的平均建設周期為（）年。A．0.5B．l.5C．2D．332房地產市場及其運行規(guī)律例題10：在下列房地產市場指標中，屬于市場交易指標的有（）。A．空置量B．房地產價格指數(shù)C．平均建設周期D．吸納率E．失業(yè)率33房地產市場及其運行規(guī)律第四節(jié)房地產市場的特性與功能一、房地產市場的特性二、房地產市場的功能房地產市場及其運行規(guī)律一、房地產市場的特性房地產市場作為市場體系的組成部分，具有市場的一般規(guī)律性，如受價值規(guī)律、競爭規(guī)律、供求規(guī)律等的制約。但由于房地產商品的特殊性，以及房地產業(yè)在國民經濟中的特殊重要地位，使得房地產市場具有不同于一般市場的特性，主要表現(xiàn)在以下幾個方面：房地產市場及其運行規(guī)律（一）市場供給的特點市場供給缺乏彈性市場供給具有非同質性高度壟斷性、競爭不充分（二）市場需求的特點需求的廣泛性和穩(wěn)定性需求的多樣性需要借助金融機構進行融資房地產市場及其運行規(guī)律（三）市場交易的特點交易是房地產產權的流轉及再界定需要復雜和嚴密的法律程序，交易費用比較多需要估價師或物業(yè)代理等提供專業(yè)服務（四）市場價格的特點與地理位置的相關性呈向上波動的趨勢房地產市場及其運行規(guī)律房地產市場與一般商品市場的區(qū)別特征一般商品市場（完全競爭）典型的房地產市場買賣參與人數(shù)參與者眾多，沒有壟斷、沒有寡頭或壟斷競爭參與者少、買賣雙方分別在買方市場、賣方市場中掌握控制權專業(yè)知識和交易方式買賣雙方對產品了解較多，容易達成交易買賣雙方缺乏專業(yè)知識、交易牽涉較多的法律手續(xù)和較高的費用產品的標準性產品具有同一性、可互相替換；不同廠商的產品差異性較小產品具有異質性，每宗各不相同產品的移動性產品可以運輸至熱銷市場產品固定，區(qū)域性市場投資量和購買頻度投資量小，購買頻度高對于一般家庭來說是大宗投資，不會經常購買政府的作用政府極少干預，任其自然政府通過各種政策調控價格由供給雙方順利交互作用達成交互作用并不通暢房地產市場及其運行規(guī)律二、房地產市場的功能從社會再生產過程分析，房地產市場屬于流通環(huán)節(jié)，處于中介地位，不僅起著溝通生產和消費的重要作用，而且發(fā)揮著促進房地產開發(fā)建設、提高資源配置效率、更好地滿足生產性需求和消費性需求的重要功能。房地產市場及其運行規(guī)律具體來說，房地產市場的功能可總結如下：（一）配置存量房地產資源和利益（二）顯示房地產市場需求的變化（三）指導供給以適應需求的變化（四）指導政府制定科學的土地供給計劃（五）引導需求適應供給條件的變化房地產市場及其運行規(guī)律在適當?shù)臈l件和外力推動之下，房地產市場對于國民經濟將產生諸多的現(xiàn)實效用：可以促進房屋生產的產業(yè)化和住宅消費的商品化；可以促進居民消費結構的優(yōu)化；可以促進我國產業(yè)結構的合理化；可以調節(jié)城鎮(zhèn)住房的供求關系；可以促進城鎮(zhèn)土地的合理利用。房地產市場及其運行規(guī)律第五節(jié)房地產市場的運行規(guī)律一、房地產空間市場與房地產資產市場二、房地產市場的周期循環(huán)三、房地產市場中的泡沫和過熱房地產市場及其運行規(guī)律一、房地產空間市場與房地產資產市場房地產具有消費品和投資品二重性。因此，房地產市場存在空間市場和資產市場兩個層面。房地產市場及其運行規(guī)律空間市場：房地產作為消費品的市場。房地產為家庭和企業(yè)提供了生活和生產的空間。既可以通過擁有房地產也可以通過租賃房地產來獲得空間帶來的效用。資產市場：房地產作為投資品的市場，目的是獲取投資收益。為獲得房地產所帶來的投資收益，必須擁有房地產。房地產市場及其運行規(guī)律空間市場和資產市場的關系：空間市場的供求關系決定了房地產租金的水平，該租金水平同時決定了房地產資產的收益率，從而影響資產市場中的需求；同時，空間市場的供給又是由資產市場決定的。房地產市場及其運行規(guī)律二、房地產市場的周期循環(huán)（一）房地產周期循環(huán)的定義（二）房地產周期循環(huán)的原因（三）傳統(tǒng)房地產周期理論的主要內容（四）房地產市場的自然周期（五）房地產市場的投資周期（六）房地產市場自然周期和投資周期之間的關系房地產市場及其運行規(guī)律房地產周期循環(huán)是指房地產業(yè)活動或其投入與產出有相當?shù)牟▌蝇F(xiàn)象，且此現(xiàn)象重復發(fā)生。（一）房地產周期循環(huán)的定義房地產市場及其運行規(guī)律（二）房地產周期循環(huán)的原因供需因素的影響市場信息不充分生產者和消費者心理因素的影響：追漲不追跌政策因素制度因素生產時間落差、季節(jié)性調整、總體經濟形勢等房地產市場及其運行規(guī)律（三）傳統(tǒng)房地產周期理論的主要內容

房地產市場的發(fā)展呈現(xiàn)一種自我修正的模式。經濟增長對物業(yè)的需求刺激房地產業(yè)發(fā)展經濟繁榮進一步刺激物業(yè)需求新建物業(yè)超過實際需求產生過剩物業(yè)積壓物業(yè)需求迅速減退進入調整期物業(yè)需求逐步消化現(xiàn)存量進入恢復期物業(yè)供求關系達到平衡階段房地產市場及其運行規(guī)律房地產經濟周期可以分為兩個過程，即擴張過程和收縮過程。在這兩個過程中又可分為四個階段：復蘇與增長階段、繁榮階段、危機與衰退階段和蕭條階段。前兩個階段構成了房地產擴張過程，后兩個階段構成了房地產收縮過程。當擴張過程轉為收縮過程時，房地產經濟達到繁榮階段的最高點，即波峰；當收縮過程轉為擴張階段過程時，房地產經濟達到蕭條階段的最低點，即谷底。房地產市場及其運行規(guī)律（四）房地產市場的自然周期A-B市場周期谷底，供給停止，需求有增長B-C需求增加、供不應求C-D供求轉折點，供給增長過快D-E供給高增長、需求停止增長AEDCB長期平均空置率水平下降上升房地產市場及其運行規(guī)律（五）房地產市場的投資周期

1.當房地產市場自然周期處于谷底并開始向第一階段運動時，資本很少有投入；

2.自然周期通過第一階段，投資者開始回到市場；

3.當自然周期達到峰值并進入第三階段時，投資者繼續(xù)投入，直到意識到市場下滑的趨勢。房地產市場及其運行規(guī)律（六）房地產市場自然周期和投資周期之間的關系二者相互聯(lián)系和相互影響，投資周期在第一階段和第二階段初期滯后于市場自然周期的變化，在其他階段則超前于市場自然周期的變化。房地產市場及其運行規(guī)律三、房地產市場中的泡沫和過熱泡沫是由投機導致的資產價格脫離市場基礎價值的持續(xù)上漲。投機是泡沫出現(xiàn)的主要原因。最早發(fā)生的泡沫經濟事件，是1636年在荷蘭發(fā)生的“郁金香狂”?？駸岬娜藗兘涍^各種哄抬手段，使得郁金香這種花卉的價格發(fā)瘋似的狂漲幾十倍。房地產市場及其運行規(guī)律歐洲早期三大經濟泡沫郁金香泡沫事件（郁金香市場，荷蘭，1637年）南海泡沫事件（南海公司股票大受追捧，英國，1720年）密西西比泡沫事件（股票市場，法國，1719-1720年）55房地產市場及其運行規(guī)律日本的泡沫經濟，1990年3月開始破滅。56房地產市場及其運行規(guī)律（一）房地產泡沫及成因1.房地產泡沫的定義房地產泡沫是指由于房地產投機引起的房地產市場價格與使用價值嚴重背離，脫離了實際使用者支撐而持續(xù)上漲的過程及狀態(tài)。房地產泡沫是一種價格現(xiàn)象，是房地產行業(yè)內外因素，特別是投機性因素作用的結果。房地產市場及其運行規(guī)律2.房地產泡沫產生的原因：房地產泡沫的產生是出于投機目的的虛假需求的膨脹，由于房地產價值量大，這種需求的實現(xiàn)必須借助金融機構的支持。一般來說，房地產泡沫的產生主要有以下三個原因：土地的有限性和稀缺性是房地產泡沫產生的基礎；投機需求膨脹是房地產泡沫產生的誘因；金融機構過度放貸是房地產泡沫產生的助燃劑。房地產市場及其運行規(guī)律3.房地產泡沫破滅的危害

使社會生產力受損，造成社會資源的浪費；對金融業(yè)造成重大沖擊，易引發(fā)金融危機；使投資環(huán)境惡化，經濟陷入衰退。房地產市場及其運行規(guī)律（二）房地產過熱及其誘因

1.房地產過熱：也稱為過度開發(fā)，是指當市場上的需求增長趕不上新增供給增長的速度時，所出現(xiàn)的空置率上升、物業(yè)價格和租金下降的情況。房地產市場及其運行規(guī)律2.房地產過熱的原因：開發(fā)商對市場預測的偏差；開發(fā)商之間的博弈和非理性行為；開發(fā)資金的易得性。房地產市場及其運行規(guī)律（3）房地產泡沫與房地產過熱的區(qū)別：不同層面的市場指標：過熱反映市場供求關系，泡沫反映價格和價值的關系；嚴重程度和危害性不同：泡沫危害更大；在周期循環(huán)中所處階段不同：泡沫出現(xiàn)在上升階段，過熱出現(xiàn)在下降階段；動機不同：過熱表現(xiàn)為投資者基于土地開發(fā)而獲得長期收益；泡沫表現(xiàn)為市場參與者追逐短期利益。房地產市場及其運行規(guī)律第六節(jié)政府對房地產市場的干預一、政府制定干預房地產市場政策的原則二、房地產市場的宏觀調控三、房地產市場行為規(guī)范房地產市場及其運行規(guī)律一、政府制定干預房地產市場政策的原則（一）目標的確定性實現(xiàn)房地產市場持續(xù)健康發(fā)展使存量房地產資源得到最有效的使用保證為各類生產生活需要提供適當?shù)娜胱】臻g引導新建項目的位置選擇滿足特殊群體的需要房地產市場及其運行規(guī)律（二）政策的連續(xù)性與協(xié)調性要體現(xiàn)新舊政策的銜接要體現(xiàn)與相關政策的銜接配套應體現(xiàn)多元性與系統(tǒng)性的統(tǒng)一房地產市場及其運行規(guī)律（三）政策的針對性和導向性應針對不同類型物業(yè)的供給、分配和消費途徑，制定具有針對性的具體政策。同時這種政策還要有明確的導向性，以幫助市場的參與者準確把握自己的行為取向。房地產市場及其運行規(guī)律（四）政策的公平性和效率既要通過資源和