房地產(chǎn)項(xiàng)目盡職調(diào)查報(bào)告寫作指導(dǎo)書

房地產(chǎn)項(xiàng)目盡職調(diào)查報(bào)告作業(yè)指導(dǎo)書1.目的本文件規(guī)定了美益投資公司房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)類貸款盡職調(diào)查的基本流程和操作要求，旨在加強(qiáng)房地產(chǎn)貸款管理，規(guī)范房地產(chǎn)貸款評(píng)估工作，防范和化解信貸風(fēng)險(xiǎn)。2.適用范圍本文件適用于美益投資公司房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)流動(dòng)資金貸款的盡職調(diào)查業(yè)務(wù)。3.定義、縮寫和分類房地產(chǎn)貸款盡職調(diào)查（以下簡(jiǎn)稱“盡職調(diào)查”）是指在房地產(chǎn)貸款決策之前，在借款人取得《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》，完成項(xiàng)目立項(xiàng)、策劃、項(xiàng)目可行性研究的基礎(chǔ)上，對(duì)借款人的盈利水平、償債能力和擬開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的建設(shè)條件、市場(chǎng)銷售等各種因素進(jìn)行調(diào)查、預(yù)測(cè)、評(píng)價(jià)的工作過(guò)程。4.職責(zé)與權(quán)限部門/崗位職責(zé)不相容職責(zé)直接評(píng)估人房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)流動(dòng)資金貸款盡職調(diào)查上午材料收集、評(píng)估、撰寫評(píng)估報(bào)告盡職調(diào)查審查、審定人審核評(píng)估報(bào)告風(fēng)險(xiǎn)部業(yè)務(wù)總體規(guī)劃、檢查、管理。5.政策1)房地產(chǎn)盡職調(diào)查應(yīng)當(dāng)審慎調(diào)查、材料完整、核實(shí)清晰，分析透徹、判斷合理。2)房地產(chǎn)盡職調(diào)查應(yīng)當(dāng)遵循操作與審核分開(kāi)的原則。3)盡職調(diào)查應(yīng)當(dāng)遵循客觀、公正、科學(xué)的原則。6.流程描述與控制要求流程包括收集組織材料、評(píng)估、撰寫和審核評(píng)估報(bào)告三個(gè)階段。流程的輸入為經(jīng)辦行項(xiàng)目人員收集材料，流程的輸出為房地產(chǎn)盡職調(diào)查的審核，流程的主要風(fēng)險(xiǎn)是不真實(shí)的客戶基本資料；調(diào)查評(píng)估失誤。關(guān)鍵控制環(huán)節(jié)為收集組織材料、評(píng)估。具體流程、控制要求如下：環(huán)節(jié)流程描述控制要點(diǎn)6.1收集組織材料客戶應(yīng)按照《借款人應(yīng)提交的材料清單》記錄的要求提供材料，經(jīng)辦行直接評(píng)估人員應(yīng)核實(shí)收集的具體材料：客戶評(píng)價(jià)報(bào)告、項(xiàng)目的立項(xiàng)批復(fù)、可行性研究報(bào)告及批復(fù)、下達(dá)規(guī)劃任務(wù)、征地拆遷、規(guī)劃設(shè)計(jì)及批復(fù)、項(xiàng)目的動(dòng)遷安置計(jì)劃，施工期間原材料、動(dòng)力、水等條件的保障程度，項(xiàng)目建設(shè)及投入使用后所需的水、電、燃?xì)?、供熱等條件的材料，政府有關(guān)優(yōu)惠政策?？偼顿Y和資金來(lái)源、計(jì)劃開(kāi)工和竣工時(shí)間、開(kāi)發(fā)期限以及項(xiàng)目所在地區(qū)有關(guān)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的政策環(huán)境、發(fā)展規(guī)劃、發(fā)展?fàn)顩r和環(huán)保政策等材料；2）如果是經(jīng)濟(jì)適用住房項(xiàng)目，項(xiàng)目列入國(guó)家建設(shè)計(jì)劃和信貸指導(dǎo)計(jì)劃等材料；3）項(xiàng)目地理位置、四至、用途、主要建設(shè)指標(biāo)（占地面積、建筑總面積、建筑密度、建筑高度、容積率、物業(yè)類型、綠化率、土地使用年限等）、《國(guó)有土地使用證》、《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程施工許可證》；企業(yè)自有資金達(dá)到項(xiàng)目總投資的30%的證明材料；設(shè)計(jì)、施工企業(yè)和建設(shè)監(jiān)理企業(yè)的資質(zhì)等級(jí)、資信業(yè)績(jī)；要求的其他有關(guān)材料。對(duì)材料的真實(shí)性、齊全性核實(shí)，對(duì)有虛假、不齊全的材料要求客戶重新提交。風(fēng)險(xiǎn)因素1：偽造—不真實(shí)的客戶基本資料事件類型：外部欺詐風(fēng)險(xiǎn)級(jí)別：高風(fēng)險(xiǎn)控制目標(biāo)：保證客戶基本資信情況真實(shí)準(zhǔn)確控制措施：落實(shí)貸款第一責(zé)任人制度，實(shí)行雙人、實(shí)地調(diào)查控制部門/崗位：經(jīng)辦人、經(jīng)營(yíng)主責(zé)任人6.2評(píng)估1）評(píng)估內(nèi)容：風(fēng)險(xiǎn)因素2：未能針對(duì)指導(dǎo)原則對(duì)客戶進(jìn)行—借款人及項(xiàng)目主要關(guān)系人資信評(píng)估、項(xiàng)目概況和建設(shè)情況評(píng)估、項(xiàng)目市場(chǎng)情況評(píng)估、項(xiàng)目投資估算與融資方案評(píng)估、財(cái)務(wù)基礎(chǔ)數(shù)據(jù)的確定、財(cái)務(wù)效益評(píng)估、不確定性分析以及銀行效益與風(fēng)險(xiǎn)防范措施評(píng)估。項(xiàng)目主要關(guān)系人資信評(píng)估a)借款人及項(xiàng)目主要關(guān)系人資信評(píng)估要通過(guò)對(duì)借款人及項(xiàng)目主要關(guān)系人（如其母公司、主要投資人）的經(jīng)營(yíng)情況、財(cái)務(wù)狀況、信用情況的考察，對(duì)其資信狀況進(jìn)行綜合分析。b)對(duì)借款人及項(xiàng)目主要關(guān)系人的資信評(píng)估，應(yīng)在對(duì)借款人、項(xiàng)目主要關(guān)系人進(jìn)行客戶評(píng)價(jià)的基礎(chǔ)上，從客戶評(píng)價(jià)報(bào)告中摘錄有關(guān)內(nèi)容，列表綜合反映企業(yè)名稱、企業(yè)經(jīng)營(yíng)情況、財(cái)務(wù)情況、評(píng)信狀況等。c)對(duì)所評(píng)估的貸款項(xiàng)目，須針對(duì)項(xiàng)目各關(guān)系人之間的產(chǎn)權(quán)及其他控制關(guān)系，繪制項(xiàng)目有關(guān)各方關(guān)系樹(shù)形圖，并作文字說(shuō)明。項(xiàng)目概況和建設(shè)情況評(píng)估a)項(xiàng)目概況和建設(shè)情況評(píng)估要對(duì)項(xiàng)目建設(shè)的基本情況、建設(shè)條件、實(shí)施進(jìn)程、設(shè)計(jì)施工監(jiān)理情況、環(huán)境保護(hù)條件等進(jìn)行綜合論證分析。b)項(xiàng)目建設(shè)的基本情況評(píng)估要調(diào)查項(xiàng)目的地理位置、四至、用途、主要建設(shè)指標(biāo)（占地面積、建筑總面積、建筑密度、建筑高度、容積率、物業(yè)類型、綠化率、土地使用年限等）、總投資和資金來(lái)源、計(jì)劃開(kāi)工和竣工時(shí)間、開(kāi)發(fā)期限以及項(xiàng)目所在地區(qū)有關(guān)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的政策環(huán)境、發(fā)展規(guī)劃、發(fā)展?fàn)顩r和環(huán)保政策等，并分析投資該項(xiàng)目是否符合國(guó)家產(chǎn)業(yè)政策、區(qū)域發(fā)展戰(zhàn)略等；調(diào)查評(píng)估失誤事件類型：客戶關(guān)系、產(chǎn)品及業(yè)務(wù)實(shí)踐風(fēng)險(xiǎn)級(jí)別：高風(fēng)險(xiǎn)控制目標(biāo)：評(píng)估真實(shí)、合理控制措施：評(píng)估報(bào)告經(jīng)審核、審定，重大項(xiàng)目組織項(xiàng)目小組評(píng)估控制部門/崗位：項(xiàng)目直接評(píng)估人、評(píng)估審查、審定人c)項(xiàng)目建設(shè)條件評(píng)估要調(diào)查項(xiàng)目是否得到政府有關(guān)部門的立項(xiàng)批復(fù)，明確土地使用權(quán)獲取的方式、使用年限，核查房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)相關(guān)證件：包括《國(guó)有土地使用證》、《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程施工許可證》等。審核企業(yè)自有資金是否達(dá)到項(xiàng)目總投資的30%，考察項(xiàng)目的動(dòng)遷安置計(jì)劃，施工期間原材料、動(dòng)力、水等條件的保障程度，項(xiàng)目建設(shè)及投入使用后所需的水、電、燃?xì)?、供熱等條件是否落實(shí)，是否享有政府有關(guān)優(yōu)惠政策。d)如果是經(jīng)濟(jì)適用住房項(xiàng)目，還要審核項(xiàng)目是否列入國(guó)家建設(shè)計(jì)劃和信貸指導(dǎo)計(jì)劃。e)項(xiàng)目建設(shè)實(shí)施進(jìn)程評(píng)估。要對(duì)申請(qǐng)貸款項(xiàng)目從立項(xiàng)、可行性研究報(bào)告及批復(fù)、下達(dá)規(guī)劃任務(wù)、征地拆遷、規(guī)劃設(shè)計(jì)及批復(fù)、取得《建設(shè)工程施工許可證》直至開(kāi)工、竣工、銷售的進(jìn)展情況評(píng)估。對(duì)未開(kāi)工項(xiàng)目要掌握其開(kāi)、竣工時(shí)間及進(jìn)度安排,對(duì)已開(kāi)工項(xiàng)目要說(shuō)明工程建設(shè)的形象進(jìn)度、投資完成情況、各項(xiàng)資金到位情況，未到位資金及原因，項(xiàng)目預(yù)計(jì)竣工時(shí)間，取得《商品房預(yù)（銷）售許可證》的要說(shuō)明預(yù)（銷）售情況。對(duì)調(diào)整投資的項(xiàng)目要著重說(shuō)明設(shè)計(jì)變更、概預(yù)算調(diào)整等文件的批復(fù)情況，調(diào)整概預(yù)算后資金缺口和相應(yīng)的資金落實(shí)方案以及調(diào)整可能對(duì)施工進(jìn)度、成本、銷售情況的影響。f)項(xiàng)目建設(shè)的設(shè)計(jì)、施工、監(jiān)理情況評(píng)估要調(diào)查項(xiàng)目工程建設(shè)的招投標(biāo)方式是否符合有關(guān)部門的規(guī)定；調(diào)查分析設(shè)計(jì)、施工企業(yè)和建設(shè)監(jiān)理企業(yè)的資質(zhì)等級(jí)、資信業(yè)績(jī)。g)項(xiàng)目建設(shè)的環(huán)境保護(hù)條件評(píng)估要調(diào)查項(xiàng)目建設(shè)地區(qū)的環(huán)境狀況，分析項(xiàng)目是否可能引起周邊生態(tài)環(huán)境的變化，審查項(xiàng)目為環(huán)保所采取的措施、環(huán)境影響評(píng)價(jià)報(bào)告的批復(fù)情況及當(dāng)?shù)丨h(huán)保主管部門對(duì)該項(xiàng)目的環(huán)保要求。項(xiàng)目市場(chǎng)情況評(píng)估a)項(xiàng)目市場(chǎng)情況評(píng)估要求貸款調(diào)查評(píng)估人員通過(guò)對(duì)房地產(chǎn)投資環(huán)境、項(xiàng)目市場(chǎng)定位、房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)方式的分析，通過(guò)市場(chǎng)調(diào)查與預(yù)測(cè)，對(duì)房地產(chǎn)貸款項(xiàng)目的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)能力、銷售前景作出判斷。b)房地產(chǎn)投資環(huán)境評(píng)估要了解項(xiàng)目所在地區(qū)政治、經(jīng)濟(jì)、文化、自然資源等方面的情況，調(diào)查項(xiàng)目所在區(qū)域的自然條件、城市規(guī)劃、基礎(chǔ)設(shè)施、交通便利程度、文化教育條件、醫(yī)療衛(wèi)生條件、金融保險(xiǎn)條件、民風(fēng)民俗條件及社區(qū)服務(wù)條件等方面情況,預(yù)測(cè)國(guó)家及地方的經(jīng)濟(jì)政策和產(chǎn)業(yè)政策、已經(jīng)發(fā)生或?qū)⒁l(fā)生的重大事件及當(dāng)?shù)氐刭|(zhì)、水文、噪聲、空氣污染等因素對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的影響程度以及本項(xiàng)目對(duì)周邊環(huán)境的影響。c)項(xiàng)目市場(chǎng)定位評(píng)估要根據(jù)房地產(chǎn)項(xiàng)目的用途、未來(lái)獲取收益的方式及所在地區(qū)的具體情況評(píng)價(jià)項(xiàng)目的市場(chǎng)定位的準(zhǔn)確性；針對(duì)項(xiàng)目物業(yè)類型（如居住、商業(yè)、辦公和其他等物業(yè)類型）及其特點(diǎn)進(jìn)行分析，以判斷評(píng)估項(xiàng)目所具有的檔次及其面向的主要消費(fèi)群體。d)房地產(chǎn)產(chǎn)品經(jīng)營(yíng)方式評(píng)估：要通過(guò)對(duì)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的資金壓力、開(kāi)發(fā)商自身的經(jīng)營(yíng)能力以及房地產(chǎn)產(chǎn)品的市場(chǎng)接受程度等內(nèi)容的了解，分析房地產(chǎn)項(xiàng)目采取出售(包括預(yù)售)、出租(包括預(yù)租、短租或長(zhǎng)租)、自營(yíng)（指出售、出租以外的經(jīng)營(yíng)方式）等不同的經(jīng)營(yíng)方式的市場(chǎng)情況。e)房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況評(píng)估應(yīng)在房地產(chǎn)投資環(huán)境調(diào)查與預(yù)測(cè)的基礎(chǔ)上進(jìn)行，具體內(nèi)容包括：供求狀況分析.要分析項(xiàng)目所在地的社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平和房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)育程度，項(xiàng)目主要消費(fèi)或使用群體的收入水平、居住水平以及對(duì)同類項(xiàng)目的需求情況及變化趨勢(shì)；周邊地段具有相似用途、規(guī)模、檔次、價(jià)格、設(shè)計(jì)的房地產(chǎn)項(xiàng)目（包括已完成的項(xiàng)目、在建的項(xiàng)目、已審批立項(xiàng)的項(xiàng)目、潛在的競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目）的供給狀況，如供給量、有效需求量、空置量和空置率等。價(jià)格分析.要對(duì)周邊地段同類房地產(chǎn)商品的售價(jià)、租金和租售情況進(jìn)行分析。成本分析.要分析同類房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和經(jīng)營(yíng)的成本、費(fèi)用、稅金的種類及其支付的標(biāo)準(zhǔn)和時(shí)間等。項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)能力分析.要分析和評(píng)價(jià)項(xiàng)目在地段、設(shè)計(jì)、質(zhì)量、環(huán)境、配套設(shè)施、建設(shè)進(jìn)度、營(yíng)銷策略、物業(yè)管理、企業(yè)品牌等方面與周邊區(qū)域同類項(xiàng)目的比較優(yōu)勢(shì)，綜合得出項(xiàng)目在市場(chǎng)上的競(jìng)爭(zhēng)能力。項(xiàng)目銷售前景分析.要調(diào)查項(xiàng)目的銷售策略、銷售方案、銷售渠道等銷售措施的制定和落實(shí)情況，分析和評(píng)價(jià)其可行性，估算出項(xiàng)目未來(lái)各時(shí)段內(nèi)的租售進(jìn)度安排、租售面積及租售價(jià)格水平。項(xiàng)目投資估算與融資方案評(píng)估：房地產(chǎn)項(xiàng)目總投資主要包括開(kāi)發(fā)建設(shè)投資，出租、自營(yíng)的房地產(chǎn)項(xiàng)目還要包括經(jīng)營(yíng)資金。開(kāi)發(fā)建設(shè)投資是指在開(kāi)發(fā)期內(nèi)完成房地產(chǎn)產(chǎn)品開(kāi)發(fā)建設(shè)所需投入的各項(xiàng)費(fèi)用，主要包括：土地費(fèi)用、前期工程費(fèi)用、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)用、公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)、開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用、管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用、銷售費(fèi)用、開(kāi)發(fā)期稅費(fèi)、其他費(fèi)用以及不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)等。經(jīng)營(yíng)資金是指開(kāi)發(fā)企業(yè)用于該項(xiàng)目日常經(jīng)營(yíng)的周轉(zhuǎn)資金，是企業(yè)流動(dòng)資產(chǎn)和流動(dòng)負(fù)債的差額分?jǐn)偟皆擁?xiàng)目的部分。房地產(chǎn)項(xiàng)目土地費(fèi)用應(yīng)該包括為取得房地產(chǎn)項(xiàng)目用地而發(fā)生的費(fèi)用，主要有下列幾種：劃撥或征用土地的土地征用拆遷費(fèi)、出讓土地的土地出讓地價(jià)款、轉(zhuǎn)讓土地的土地轉(zhuǎn)讓費(fèi)、租用土地的土地租用費(fèi)、股東投資入股土地的投資折價(jià)。房地產(chǎn)項(xiàng)目前期工程費(fèi)用應(yīng)包括項(xiàng)目前期規(guī)劃、設(shè)計(jì)、可行性研究、水文、地質(zhì)勘測(cè)，以及“三通一平”等階段的費(fèi)用支出?；A(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)應(yīng)包括進(jìn)行項(xiàng)目基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)所發(fā)生的費(fèi)用，具體包括建筑物2米以外和項(xiàng)目用地規(guī)劃紅線以內(nèi)的各種管線和道路工程、供水、供電、通訊、供氣、供暖、排污、綠化、道路、路燈、環(huán)衛(wèi)設(shè)施等建設(shè)費(fèi)用，以及各項(xiàng)設(shè)施與市政設(shè)施干線、干管、干道的接口費(fèi)用。建筑安裝工程費(fèi)應(yīng)包括建造房屋建筑物所發(fā)生的建筑工程費(fèi)用、設(shè)備采購(gòu)費(fèi)用和安裝工程費(fèi)用等。在盡職調(diào)查階段，建筑安裝工程費(fèi)用估算可以采用單元估算法、單位指標(biāo)估算法、工程量近似框算法、概算指標(biāo)估算法、概預(yù)算定額法，也可以根據(jù)類似工程經(jīng)驗(yàn)進(jìn)行估算。公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)應(yīng)包括居住小區(qū)內(nèi)為居民服務(wù)配套建設(shè)的各種非盈利性的公共配套設(shè)施(又稱公建設(shè)施)的建設(shè)費(fèi)用，主要包括：居委會(huì)、派出所、托兒所、幼兒園、公共廁所、停車場(chǎng)等。開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用應(yīng)包括房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)所屬獨(dú)立核算單位在開(kāi)發(fā)現(xiàn)場(chǎng)組織管理所發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用。管理費(fèi)用應(yīng)包括房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的管理部門為組織和管理房地產(chǎn)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)而發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用。財(cái)務(wù)費(fèi)用應(yīng)包括房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)為籌集資金而發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用。主要包括借款和債券的利息、金融機(jī)構(gòu)手續(xù)費(fèi)、代理費(fèi)、外匯匯兌凈損失以及其他財(cái)務(wù)費(fèi)用。銷售費(fèi)用應(yīng)包括房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在銷售房地產(chǎn)產(chǎn)品過(guò)程中發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用，以及專設(shè)銷售機(jī)構(gòu)的各項(xiàng)費(fèi)用。主要包括銷售人員工資、獎(jiǎng)金、福利費(fèi)、差旅費(fèi)、銷售機(jī)構(gòu)的折舊費(fèi)、修理費(fèi)、物料消耗、廣告費(fèi)、宣傳費(fèi)、代銷手續(xù)費(fèi)、銷售服務(wù)費(fèi)及預(yù)售許可證申領(lǐng)費(fèi)等。開(kāi)發(fā)期稅費(fèi)應(yīng)包括項(xiàng)目所負(fù)擔(dān)的與房地產(chǎn)投資有關(guān)的各種稅金和地方政府或有關(guān)部門征收的費(fèi)用，主要包括：土地使用稅、市政支管線分?jǐn)傎M(fèi)、供電貼費(fèi)、用電權(quán)費(fèi)、綠化建設(shè)費(fèi)、電話初裝費(fèi)、分散建設(shè)市政公用設(shè)施建設(shè)費(fèi)等。各項(xiàng)稅費(fèi)應(yīng)根據(jù)當(dāng)?shù)赜嘘P(guān)法規(guī)標(biāo)準(zhǔn)估算。其他費(fèi)用應(yīng)包括：臨時(shí)用地費(fèi)和臨時(shí)建設(shè)費(fèi)、工程造價(jià)咨詢費(fèi)、總承包管理費(fèi)、合同公證費(fèi)、施工執(zhí)照費(fèi)、工程質(zhì)量監(jiān)督費(fèi)、工程監(jiān)理費(fèi)、竣工圖編制費(fèi)、工程保險(xiǎn)費(fèi)等。不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)應(yīng)根據(jù)項(xiàng)目的復(fù)雜程度和前述各項(xiàng)費(fèi)用估算的準(zhǔn)確程度，以上述各項(xiàng)費(fèi)用的3％一7％估算。進(jìn)行項(xiàng)目投資估算分析和審查要分析項(xiàng)目工程內(nèi)容和成本費(fèi)用是否齊全，有無(wú)任意擴(kuò)大取費(fèi)范圍和提高標(biāo)準(zhǔn)，擴(kuò)大投資規(guī)模；分析投資估算中有無(wú)漏項(xiàng)、少算或人為壓低造價(jià)等情況；分析投資構(gòu)成比例合理與否。在此基礎(chǔ)上，調(diào)整項(xiàng)目成本費(fèi)用，填列《項(xiàng)目總投資估算表》（記錄二）和《開(kāi)發(fā)產(chǎn)品成本估算歸集表》（記錄二）。對(duì)項(xiàng)目資金來(lái)源的評(píng)估，應(yīng)對(duì)項(xiàng)目資金來(lái)源的合理性、可靠性進(jìn)行分析論證。房地產(chǎn)項(xiàng)目的資金來(lái)源通常包括自有資金、預(yù)租售收入及銀行貸款和其他資金來(lái)源四種渠道。對(duì)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目資金來(lái)源的評(píng)估主要側(cè)重于對(duì)我司貸款以外的其他資金來(lái)源的合理性、可靠性進(jìn)行評(píng)估。項(xiàng)目自有資金為借款人/項(xiàng)目發(fā)起人、其他關(guān)系人對(duì)項(xiàng)目投入的資本金。評(píng)估自有資金，對(duì)已到位資金，須審查驗(yàn)資情況；對(duì)未到位資金，結(jié)合各投資者提供的財(cái)務(wù)報(bào)表和分年度資金安排承諾函，分析近三年財(cái)務(wù)變動(dòng)，了解投資者債務(wù)及其在建或擬建項(xiàng)目資金運(yùn)用，確定投資者可用于本項(xiàng)目的資金數(shù)額及分年度計(jì)劃。對(duì)以實(shí)物、工業(yè)產(chǎn)權(quán)、非專利技術(shù)或土地使用權(quán)作價(jià)出資的非債務(wù)類資金進(jìn)行評(píng)估，主要審查是否經(jīng)過(guò)有資格的資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)進(jìn)行評(píng)估，估價(jià)方法是否符合法律、法規(guī)的要求，所占比例是否符合有關(guān)規(guī)定。預(yù)租售收入應(yīng)包括房地產(chǎn)產(chǎn)品的預(yù)期銷售收入、租金收入和土地轉(zhuǎn)讓收入等。評(píng)估預(yù)租售收入，要根據(jù)項(xiàng)目的工程進(jìn)度計(jì)劃以及項(xiàng)目租售計(jì)劃，在對(duì)附近區(qū)域同物業(yè)類型的租售情況（包括價(jià)格、租售率）進(jìn)行調(diào)查的基礎(chǔ)上進(jìn)行。銀行貸款是指借款人/項(xiàng)目發(fā)起人的銀行貸款和發(fā)行債券、融資租賃及其他需要付息還本的資金。評(píng)估銀行貸款，重點(diǎn)考察借款人獲得除我司貸款以外的其他金融機(jī)構(gòu)貸款的數(shù)額、融資條件及資金到位安排，分析結(jié)構(gòu)比例是否符合國(guó)家和我司有關(guān)規(guī)定。在對(duì)項(xiàng)目各項(xiàng)資金來(lái)源進(jìn)行調(diào)查分析的基礎(chǔ)上，確定項(xiàng)目切實(shí)可行的融資計(jì)劃，填列《投資計(jì)劃與資金籌措表》（表5）記錄。財(cái)務(wù)基礎(chǔ)數(shù)據(jù)的確定：基礎(chǔ)財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)包括項(xiàng)目總投資、計(jì)算期、成本與費(fèi)用、租售價(jià)格、租售率、經(jīng)營(yíng)收入、經(jīng)營(yíng)稅金及附加、利潤(rùn)總額與利潤(rùn)分配等。盡職調(diào)查時(shí)應(yīng)對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)方案、各項(xiàng)基礎(chǔ)財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)的確定進(jìn)行認(rèn)真、細(xì)致、科學(xué)的預(yù)測(cè)和審查，并說(shuō)明確定的理由和依據(jù)。房地產(chǎn)項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)方案的審查，審查的內(nèi)容應(yīng)包括：借款人的出售、出租、自營(yíng)等計(jì)劃(以下簡(jiǎn)稱經(jīng)營(yíng)計(jì)劃)是否符合政府有關(guān)房地產(chǎn)租售和經(jīng)營(yíng)的規(guī)定，并與開(kāi)發(fā)商的投資策略相結(jié)合；房地產(chǎn)項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)計(jì)劃中是否包括擬租售的房地產(chǎn)類型、時(shí)間和相應(yīng)的數(shù)量、租售價(jià)格、租售收入及收款方式等內(nèi)容；經(jīng)營(yíng)房地產(chǎn)的類型和相應(yīng)的數(shù)量，是否在房地產(chǎn)項(xiàng)目可供經(jīng)營(yíng)的房地產(chǎn)類型、數(shù)量的基礎(chǔ)上確定，并考慮了經(jīng)營(yíng)期內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)可能發(fā)生的變化對(duì)租售數(shù)量的影響；租售價(jià)格的測(cè)算是否考慮了政治、經(jīng)濟(jì)、社會(huì)等宏觀環(huán)境、市場(chǎng)供求狀況，以及已建成的、正在建設(shè)的和潛在的競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目租售價(jià)格的影響，并與位置、規(guī)模、功能和檔次等方面可比的交易實(shí)例相比較。通過(guò)對(duì)租售方案的審查，確定其是否客觀合理，并進(jìn)一步對(duì)其進(jìn)行修正。項(xiàng)目計(jì)算期包括項(xiàng)目建設(shè)期和經(jīng)營(yíng)期，確定項(xiàng)目計(jì)算期應(yīng)充分考慮開(kāi)發(fā)商的經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)和實(shí)力，考核承擔(dān)項(xiàng)目策劃、設(shè)計(jì)、施工企業(yè)的實(shí)力，考慮市場(chǎng)供求狀況、資金供應(yīng)以及項(xiàng)目的房屋、土地使用權(quán)年限等因素。經(jīng)營(yíng)成本與費(fèi)用估算應(yīng)在對(duì)經(jīng)營(yíng)成本與費(fèi)用各細(xì)項(xiàng)進(jìn)行調(diào)查分析的基礎(chǔ)上，確定合理的項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)成本與經(jīng)營(yíng)費(fèi)用。開(kāi)發(fā)產(chǎn)品成本是指房地產(chǎn)項(xiàng)目產(chǎn)品建成時(shí)，投放于某項(xiàng)房地產(chǎn)產(chǎn)品的開(kāi)發(fā)建設(shè)投資。當(dāng)房地產(chǎn)項(xiàng)目有多種產(chǎn)品時(shí)，可分別估算每種產(chǎn)品的成本費(fèi)用，但應(yīng)注意開(kāi)發(fā)建設(shè)投資在不同開(kāi)發(fā)產(chǎn)品之間的合理分?jǐn)偂＝?jīng)營(yíng)成本是指經(jīng)營(yíng)（包括出售、出租、自營(yíng)）房地產(chǎn)產(chǎn)品時(shí)，由開(kāi)發(fā)產(chǎn)品成本分?jǐn)傊廉?dāng)期的開(kāi)發(fā)產(chǎn)品成本及當(dāng)期經(jīng)營(yíng)所需的運(yùn)營(yíng)費(fèi)、管理費(fèi)等。對(duì)于分期收款的房地產(chǎn)項(xiàng)目，房地產(chǎn)銷售成本和出租經(jīng)營(yíng)成本可按其當(dāng)期收入占全部銷售收入和租金收入的比率，計(jì)算本期應(yīng)結(jié)轉(zhuǎn)的經(jīng)營(yíng)成本。運(yùn)營(yíng)費(fèi)用應(yīng)包括以出租或自營(yíng)方式獲得收益的房地產(chǎn)項(xiàng)目在項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)期間發(fā)生的各種運(yùn)營(yíng)費(fèi)用。主要包括：管理費(fèi)用、銷售費(fèi)用等。修理費(fèi)用應(yīng)包括以出租或自營(yíng)方式獲得收益的房地產(chǎn)項(xiàng)目在項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)期間發(fā)生的物料消耗和維修費(fèi)等。房地產(chǎn)項(xiàng)目收入估算。房地產(chǎn)項(xiàng)目的收入應(yīng)包括房地產(chǎn)產(chǎn)品的銷售收入、租金收入和自營(yíng)收入。在對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目各項(xiàng)收入進(jìn)行審查、調(diào)整的基礎(chǔ)上，填列《經(jīng)營(yíng)收入與經(jīng)營(yíng)稅金及附加估算表》（表8）。租售收入等于可供租售的房地產(chǎn)數(shù)量乘以單位租售價(jià)格。應(yīng)注意可租售面積比例的變化對(duì)租售收入的影響；空置期(項(xiàng)目竣工后暫時(shí)找不到客戶的時(shí)間)和租售率對(duì)租售收入的影響；規(guī)劃設(shè)計(jì)的原因?qū)е虏荒茏馐勖娣e比例增大對(duì)租售收入的影響。自營(yíng)收入是指開(kāi)發(fā)企業(yè)以開(kāi)發(fā)完成后的房地產(chǎn)為其進(jìn)行商業(yè)和服務(wù)業(yè)等經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的載體，通過(guò)綜合性的自營(yíng)方式得到的收入。在進(jìn)行自營(yíng)收入估算審查時(shí)，應(yīng)充分考慮目前已有的商業(yè)和服務(wù)業(yè)設(shè)施對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目建成后產(chǎn)生的影響，以及未來(lái)商業(yè)、服務(wù)業(yè)市場(chǎng)可能發(fā)生的變化對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目產(chǎn)生的影響。分析審查確定收款方式是否應(yīng)考慮了房地產(chǎn)交易的付款習(xí)慣和慣例，以及分期付款的期數(shù)和各期付款的比例。財(cái)務(wù)效益評(píng)估財(cái)務(wù)效益評(píng)估應(yīng)在進(jìn)行基礎(chǔ)財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)測(cè)算與分析的基礎(chǔ)上，根據(jù)國(guó)家現(xiàn)行財(cái)稅制度及有關(guān)規(guī)定，測(cè)算財(cái)務(wù)效益評(píng)估指標(biāo)，考核項(xiàng)目的盈利能力。應(yīng)根據(jù)項(xiàng)目投資計(jì)劃、資金籌措計(jì)劃及經(jīng)營(yíng)收入與支出計(jì)劃，編制《全部投資現(xiàn)金流量表》（表10）和《損益表》（表9）?！俄?xiàng)目全部投資現(xiàn)金流量表》應(yīng)反映房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)期的現(xiàn)金流入和現(xiàn)金流出，按期編制，用以計(jì)算各項(xiàng)評(píng)價(jià)指標(biāo)，進(jìn)行房地產(chǎn)項(xiàng)目財(cái)務(wù)盈利能力分析。該表不分投資資金來(lái)源，以全部投資作為計(jì)算基礎(chǔ)，用以計(jì)算全部投資財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率、財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值及投資回收期等評(píng)價(jià)指標(biāo)，考察房地產(chǎn)項(xiàng)目全部投資的盈利能力。《損益表》應(yīng)反映房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)期內(nèi)各期的利潤(rùn)總額、所得稅及各期稅后利潤(rùn)的分配情況，用以計(jì)算投資利潤(rùn)率等評(píng)價(jià)指標(biāo)。利潤(rùn)總額的計(jì)算公式如下：利潤(rùn)總額＝經(jīng)營(yíng)收入一經(jīng)營(yíng)成本一管理費(fèi)用一銷售費(fèi)用一財(cái)務(wù)費(fèi)用一經(jīng)營(yíng)稅金及附加一土地增值稅經(jīng)營(yíng)收入＝銷售收入+租金收入+自營(yíng)收入銷售收入＝土地轉(zhuǎn)讓收入+商品房銷售收入+配套設(shè)施銷售收入租金收入＝出租房租金收入+出租土地租金收入經(jīng)營(yíng)稅金及附加＝營(yíng)業(yè)稅+城市維護(hù)建設(shè)稅+教育費(fèi)附加經(jīng)營(yíng)成本＝土地轉(zhuǎn)讓成本+商品房銷售成本+配套設(shè)施銷售成本+出租房經(jīng)營(yíng)成本盈利能力分析，應(yīng)計(jì)算投資利潤(rùn)率、財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值及財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率等指標(biāo)，并與行業(yè)的基準(zhǔn)水平相比較，分析判斷項(xiàng)目的盈利能力。投資利潤(rùn)率，是指項(xiàng)目年平均利潤(rùn)總額與項(xiàng)目總投資的比率，計(jì)算公式為：投資利潤(rùn)率＝建設(shè)經(jīng)營(yíng)期年平均利潤(rùn)總額/項(xiàng)目總投資×100％銷售利潤(rùn)率，是指項(xiàng)目年平均利潤(rùn)總額與項(xiàng)目年均銷售收入的比率，計(jì)算公式為：銷售利潤(rùn)率＝建設(shè)經(jīng)營(yíng)期年平均利潤(rùn)總額/建設(shè)經(jīng)營(yíng)期年平均銷售收入×100％財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值，指將項(xiàng)目方案各年凈現(xiàn)金流量折現(xiàn)到同一時(shí)點(diǎn)的凈效益累加現(xiàn)值。計(jì)算公式為：ｎNPV＝∑（CI－CO）t（１＋r）＿tｔ＝１ｎ――計(jì)算期；r――折現(xiàn)率，取規(guī)定的五年期貸款利率加一個(gè)百分點(diǎn)；（CI－CO）t――第ｔ年的凈現(xiàn)金流量；CI指現(xiàn)金流入量，包括：項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)（包括租售和自營(yíng)）收入、回收固定資產(chǎn)余值、回收流動(dòng)資金等部分；CO指現(xiàn)金流出量，包括固定資產(chǎn)投資、流動(dòng)資金投入、經(jīng)營(yíng)成本、銷售稅金及附加、所得稅等部分；根據(jù)需要可在現(xiàn)金流入和現(xiàn)金流出兩類中增減內(nèi)容。財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率是指項(xiàng)目在計(jì)算期內(nèi)各年凈現(xiàn)金流量差額現(xiàn)值累計(jì)等于零的折現(xiàn)率，它反映項(xiàng)目所占用資金的盈利水平，計(jì)算公式為：ｎ∑（CI－CO）ｔ（１＋I(xiàn)RR）＿t＝０ｔ＝１IRR----財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率貸款償還能力分析，應(yīng)計(jì)算貸款償還期、利息保障倍數(shù)、本息保障倍數(shù)等等指標(biāo)，分析判斷項(xiàng)目的貸款償還能力貸款償還期指從借款人支用第一筆借款之日起到還清全部借款本息之日止的時(shí)間，即：貸款償還期（年）＝貸款償還完畢的年份－貸款開(kāi)始支用的年份＋當(dāng)年償還貸款數(shù)額/當(dāng)年可用于還款的資金。對(duì)于除本貸款項(xiàng)目外無(wú)其他在建項(xiàng)目的借款人，單純以本貸款項(xiàng)目投產(chǎn)后自身效益中的可用部分用于還貸，填列《項(xiàng)目貸款償還期計(jì)算表》（表11），測(cè)算項(xiàng)目貸款償還期作為貸款償還期指標(biāo)；對(duì)新建項(xiàng)目外借款人有在建項(xiàng)目，除了測(cè)算項(xiàng)目貸款償還期外，還應(yīng)綜合考察借款人各類還貸資金來(lái)源和各類債務(wù)負(fù)擔(dān)，填列《企業(yè)綜合貸款償還期計(jì)算表》（表12），計(jì)算企業(yè)綜合貸款償還期，作為貸款償還期的另外一個(gè)指標(biāo)。項(xiàng)目貸款償還期，應(yīng)以新建項(xiàng)目投產(chǎn)后自身效益中可用于還貸的資金償還項(xiàng)目自身全部貸款本息所需要的時(shí)間。亦即以項(xiàng)目建成投產(chǎn)后可用于還款的利潤(rùn)、無(wú)形資產(chǎn)及遞延資產(chǎn)等攤銷費(fèi)及其他還款資金償還貸款本金和利息所需要的時(shí)間。企業(yè)綜合貸款償還期，應(yīng)以在測(cè)算貸款償還期時(shí)，將借款人各類還貸資金和各類債務(wù)負(fù)擔(dān)綜合考察，分析所需還款時(shí)間。各類還貸資金包括借款人已有現(xiàn)金流量、未來(lái)可具備的現(xiàn)金流量，及項(xiàng)目建成后可新增的現(xiàn)金流量。各類債務(wù)負(fù)擔(dān)包括此筆貸款本息、原有債務(wù)本息或其他可能承擔(dān)的債務(wù)本息負(fù)擔(dān)。采用企業(yè)綜合貸款償還期法測(cè)算時(shí)，須關(guān)注借款人償還目前已有負(fù)債的能力；充分考慮信貸項(xiàng)目新增效益是否可能部分或全部用于償還借款人原有或可能發(fā)生的其他負(fù)債。分析在項(xiàng)目自身不盈利或盈利能力不足的情況下，借款人用整體效益償還債務(wù)的能力；及在借款人效益欠佳，但項(xiàng)目盈利能力較好情況下，項(xiàng)目效益用于償還借款人其他負(fù)債的能力。利息保障倍數(shù)，應(yīng)作為考核借款人償還銀行貸款利息能力的重要指標(biāo)，通過(guò)逐年計(jì)算借款人在項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)期的利息保障倍數(shù)，對(duì)借款人償還貸款利息的能力作出判斷。利息保障倍數(shù)的計(jì)算公式為：若做了客戶現(xiàn)金流量預(yù)測(cè)，則，利息保障倍數(shù)=經(jīng)營(yíng)活動(dòng)現(xiàn)金流量?jī)纛~/（當(dāng)年財(cái)務(wù)費(fèi)用+當(dāng)年未記入財(cái)務(wù)費(fèi)用的借款利息支出）若沒(méi)有做現(xiàn)金流量預(yù)測(cè)，則，利息保障倍數(shù)=〔凈利潤(rùn)+折舊+攤銷+財(cái)務(wù)費(fèi)用-（應(yīng)收及預(yù)付款項(xiàng)增加+存貨增加-應(yīng)付及預(yù)收款項(xiàng)增加）〕/（當(dāng)年財(cái)務(wù)費(fèi)用+當(dāng)年未記入財(cái)務(wù)費(fèi)用的借款利息支出）本息保障倍數(shù)，應(yīng)作為考核借款人償還銀行貸款本息能力的重要指標(biāo)，通過(guò)逐年計(jì)算借款人在項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)期的本息保障倍數(shù)，對(duì)借款人償還貸款本息的能力作出判斷。本息保障倍數(shù)的計(jì)算公式為：若做了客戶現(xiàn)金流量預(yù)測(cè)，則，本息保障倍數(shù)=經(jīng)營(yíng)活動(dòng)現(xiàn)金流量?jī)纛~/（當(dāng)年到期的貸款本金+當(dāng)年財(cái)務(wù)費(fèi)用+當(dāng)年未記入財(cái)務(wù)費(fèi)用的借款利息支出）若沒(méi)有做現(xiàn)金流量預(yù)測(cè)，則，本息保障倍數(shù)=〔凈利潤(rùn)+折舊+攤銷+財(cái)務(wù)費(fèi)用-（應(yīng)收及預(yù)付款項(xiàng)增加+存貨增加-應(yīng)付及預(yù)收款項(xiàng)增加）〕/（當(dāng)年到期的貸款本金+財(cái)務(wù)費(fèi)用+當(dāng)年未記入財(cái)務(wù)費(fèi)用的借款利息支出）不確定性分析：房地產(chǎn)項(xiàng)目不確定性分析應(yīng)分析不確定性因素對(duì)項(xiàng)目可能造成的影響，并進(jìn)而分析可能對(duì)貸款償還帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)項(xiàng)目不確定性分析主要包括盈虧平衡點(diǎn)分析、敏感性分析?？蛇M(jìn)行不確定性分析的因素主要有：租售量、租售價(jià)格、出租率、開(kāi)發(fā)周期、項(xiàng)目總投資等。盈虧平衡點(diǎn)分析。盈虧平衡點(diǎn)（BEP）是指項(xiàng)目在利潤(rùn)為零，保持不盈不虧時(shí)的臨界點(diǎn)，可用銷售量、銷售價(jià)格、銷售額表示，一般用銷售率表示，其盈虧平衡點(diǎn)的計(jì)算公式為：CBEP（銷售率）=-----------（P－T）S式中：C總成本費(fèi)用P單位銷售價(jià)格T單位經(jīng)營(yíng)稅金及附加S總可售面積敏感性分析應(yīng)列圖表分析各種變化因素對(duì)投資利潤(rùn)率、內(nèi)部收益率、貸款償還期等各主要評(píng)估指標(biāo)波動(dòng)的影響程度，確定項(xiàng)目的抗風(fēng)險(xiǎn)能力。評(píng)估中須根據(jù)項(xiàng)目具體情況，對(duì)敏感性因素如租售價(jià)格、出租銷售量、工期、總投資等進(jìn)行單因素、多因素敏感性分析，以了解影響項(xiàng)目財(cái)務(wù)效益的最敏感因素，預(yù)測(cè)項(xiàng)目的潛在風(fēng)險(xiǎn)和抗風(fēng)險(xiǎn)能力。敏感性分析中，影響項(xiàng)目?jī)?nèi)部收益率、貸款償還期的主要因素波動(dòng)幅度可取該因素當(dāng)前值或未來(lái)最可能值的正負(fù)向變動(dòng)5％、10％和20％計(jì)算。對(duì)利用外資達(dá)投資總額30％以上的項(xiàng)目應(yīng)將匯率作為敏感性因素進(jìn)行敏感性分析。在對(duì)項(xiàng)目不確定性進(jìn)行分析的基礎(chǔ)上，須對(duì)項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)作出判斷并盡可能提出防范風(fēng)險(xiǎn)，控制項(xiàng)目不確定性的措施。風(fēng)險(xiǎn)防范措施評(píng)估：應(yīng)對(duì)借款人提供的保證、抵押、質(zhì)押等貸款擔(dān)保措施的可行性進(jìn)行分析，并分析項(xiàng)目貸款具有哪些主要風(fēng)險(xiǎn)，采取什么措施降低、規(guī)避、分散風(fēng)險(xiǎn)。保證措施評(píng)估，主要對(duì)保證人的主體資格和償債能力進(jìn)行分析。對(duì)保證人的主體資格進(jìn)行評(píng)估。主要審查保證人是否符合擔(dān)保法的有關(guān)規(guī)定，是否經(jīng)國(guó)家工商行政管理機(jī)關(guān)核準(zhǔn)登記并辦理年檢手續(xù)，信用良好，經(jīng)營(yíng)活動(dòng)是否正常，有無(wú)重大債權(quán)、債務(wù)糾紛等。對(duì)保證人的償債能力進(jìn)行評(píng)估。主要分析保證人的資信、財(cái)務(wù)狀況，進(jìn)行代償能力現(xiàn)實(shí)狀況評(píng)估和代償能力變動(dòng)趨勢(shì)分析，計(jì)算和分析保證限額、保證率指標(biāo)?？疾毂ＷC人現(xiàn)金流量和盈利能力，判斷保證人是否具備代償債務(wù)的能力。抵押措施評(píng)估，應(yīng)對(duì)抵押人、抵押物、抵押物價(jià)值等進(jìn)行評(píng)估審查。對(duì)抵押人的主體資格進(jìn)行評(píng)估。主要審查提供抵押物的借款人或第三人是否是依法對(duì)抵押物享有所有權(quán)或處分權(quán)的法人、其他組織或個(gè)人，產(chǎn)權(quán)證明文件上的產(chǎn)權(quán)所有權(quán)人或處分權(quán)人是否與抵押人一致，抵押是否經(jīng)有權(quán)機(jī)構(gòu)批準(zhǔn)，以共有財(cái)產(chǎn)為抵押物的，應(yīng)有抵押人對(duì)該財(cái)產(chǎn)共同占有的證明及其他共有人同意以該財(cái)產(chǎn)設(shè)定抵押的證明。對(duì)抵押物的審查。主要審查抵押物是否符合《擔(dān)保法》的規(guī)定，是否具有堅(jiān)固耐用、容易變現(xiàn)、價(jià)值穩(wěn)定的特點(diǎn)，以及抵押人是否將已設(shè)定抵押的價(jià)值部分再作抵押。對(duì)抵押物進(jìn)行評(píng)估。主要審查抵押物的評(píng)估機(jī)構(gòu)是否具有評(píng)估資格，是否經(jīng)認(rèn)可；評(píng)估報(bào)告是否合法、真實(shí)、科學(xué)；評(píng)估物與抵押物的品種、數(shù)量是否相符；抵押的時(shí)間是否接近評(píng)估基準(zhǔn)日，是否在評(píng)估有效期內(nèi)。在此基礎(chǔ)上，計(jì)算抵押率，并判斷其是否合理：抵押率一般不能超過(guò)70%，對(duì)通用性差、變現(xiàn)能力差、容易貶值的抵押物，其抵押率是否偏高。抵押率的計(jì)算公式為：本次貸款本息總額本次貸款抵押率=----------------------×100%抵押物評(píng)估價(jià)值額以本抵押物為抵押的貸款本息總額抵押物評(píng)估價(jià)值額本次貸款本息總額優(yōu)先受償?shù)盅郝?------------------------×100%抵押物優(yōu)先受償價(jià)值額質(zhì)押措施評(píng)估，應(yīng)對(duì)出質(zhì)人、質(zhì)押財(cái)產(chǎn)、質(zhì)押財(cái)產(chǎn)價(jià)值進(jìn)行評(píng)估。.對(duì)出質(zhì)人的主體資格進(jìn)行評(píng)估。主要審查出質(zhì)人是否是依法對(duì)質(zhì)押財(cái)產(chǎn)享有所有權(quán)或處分權(quán)的法人、其他組織或個(gè)人，質(zhì)押財(cái)產(chǎn)權(quán)利證明文件上的權(quán)利所有權(quán)人或處分權(quán)人是否與出質(zhì)人一致，質(zhì)押是否經(jīng)國(guó)有資產(chǎn)管理部門、公司董事會(huì)等有權(quán)機(jī)構(gòu)批準(zhǔn)，以共有財(cái)產(chǎn)為質(zhì)押財(cái)產(chǎn)的，應(yīng)有出質(zhì)人對(duì)該質(zhì)押財(cái)產(chǎn)共同占有的證明及其他共有人同意以該財(cái)產(chǎn)設(shè)定質(zhì)押的證明。對(duì)質(zhì)押財(cái)產(chǎn)的審查。主要審查質(zhì)押財(cái)產(chǎn)是否符合《擔(dān)保法》的規(guī)定，是否屬于可質(zhì)押的范圍，是否具有易估價(jià)、易變現(xiàn)、易保管的特點(diǎn)，權(quán)利證明文件是否真實(shí)、合法、有效。對(duì)質(zhì)押財(cái)產(chǎn)價(jià)值進(jìn)行評(píng)估。主要審查質(zhì)押財(cái)產(chǎn)的評(píng)估機(jī)構(gòu)是否具有評(píng)估資格，是否經(jīng)認(rèn)可；評(píng)估報(bào)告是否合法、真實(shí)、科學(xué)；評(píng)估物與質(zhì)押財(cái)產(chǎn)的品種、數(shù)量是否相符；質(zhì)押的時(shí)間是否接近評(píng)估基準(zhǔn)日，是否在評(píng)估有效期內(nèi)。在此基礎(chǔ)上，計(jì)算質(zhì)押率，并判斷其是否合理，審查質(zhì)押率是否考慮了各類質(zhì)押擔(dān)保的不同情況，對(duì)通用性差、變現(xiàn)能力差、容易貶值的質(zhì)押財(cái)產(chǎn)，其質(zhì)押率是否偏高?？傇u(píng)估：應(yīng)對(duì)借款人基本情況、項(xiàng)目建設(shè)情況、市場(chǎng)狀況、項(xiàng)目投資估算及資金來(lái)源籌措、項(xiàng)目財(cái)務(wù)效益、項(xiàng)目建設(shè)的環(huán)保情況、銀行效益與風(fēng)險(xiǎn)防范措施及項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)、社會(huì)經(jīng)濟(jì)效益等方面做綜合性論述。應(yīng)對(duì)貸款項(xiàng)目當(dāng)前存在的有關(guān)問(wèn)題進(jìn)行闡述，并提出建議及解決措施。應(yīng)對(duì)貸款項(xiàng)目提出最終評(píng)估結(jié)論，就是否發(fā)放貸款、貸款的金額、條件、期限、利率等提出明確的意見(jiàn)。2）.特別要求：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款及貸款額超過(guò)3000萬(wàn)元（含）人民幣的房地產(chǎn)業(yè)流動(dòng)資金貸款，必須進(jìn)行盡職調(diào)查，評(píng)估格式見(jiàn)記錄二（表一~十三）；貸款額在3000萬(wàn)元人民幣以下的房地產(chǎn)業(yè)流動(dòng)資金貸款，各行可根據(jù)具體情況對(duì)貸款項(xiàng)目進(jìn)行簡(jiǎn)要盡職調(diào)查，評(píng)估格式見(jiàn)記錄三（表1~5）。6.3撰寫、審核評(píng)估報(bào)告直接評(píng)估人撰寫評(píng)估報(bào)告后送盡職調(diào)查審查人和審定人審核，審查人、審定人同意則出具評(píng)估報(bào)告，若審查人或?qū)彾ㄈ瞬煌鈩t須重新進(jìn)行評(píng)估。7、記錄記錄一：《借款人應(yīng)提交的材料清單》記錄二：《房地產(chǎn)貸款盡職調(diào)查報(bào)告》記錄二表1《項(xiàng)目總投資估算表》記錄二表2《土地費(fèi)用估算表》記錄二表3《建筑安裝工程費(fèi)用估算表》記錄二表4《其他費(fèi)用估算表》記錄二表5《投資計(jì)劃與資金籌措表》記錄二表6《開(kāi)發(fā)產(chǎn)品成本歸集估算表》記錄二表7《開(kāi)發(fā)產(chǎn)品成本分?jǐn)偣浪惚怼酚涗浂?《項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)收入與經(jīng)營(yíng)稅金及附加估算表》記錄二表9《項(xiàng)目損益表》記錄二表10《項(xiàng)目全部投資現(xiàn)金流量表》記錄二表11《項(xiàng)目貸款償還期計(jì)算表》記錄二表12《企業(yè)綜合貸款償還期計(jì)算表》記錄二表13《項(xiàng)目敏感性分析表》記錄三：《房地產(chǎn)貸款項(xiàng)目簡(jiǎn)要評(píng)估參考格式》記錄三附表1《借款人財(cái)務(wù)情況表》記錄三附表2《項(xiàng)目租售預(yù)測(cè)表》記錄三附表3《項(xiàng)目租售預(yù)測(cè)表》記錄三附表4《項(xiàng)目損益表》記錄三附表5《項(xiàng)目資金來(lái)源及運(yùn)用表》記錄一《借款人應(yīng)提交的材料清單》借款人應(yīng)提交的材料清單材料名稱有或無(wú)證書號(hào)一、企業(yè)基本資料公司章程及公司成立批復(fù)文件公司成立驗(yàn)資報(bào)告企業(yè)法人營(yíng)業(yè)執(zhí)照事業(yè)法人登記證法人代碼證貸款證（卡）法定代表人身份證借款人近三年經(jīng)審計(jì)的財(cái)務(wù)報(bào)表及審計(jì)報(bào)告資質(zhì)等級(jí)證書二、項(xiàng)目資料項(xiàng)目立項(xiàng)文件項(xiàng)目可行性報(bào)告建設(shè)工程規(guī)劃許可證建設(shè)用地規(guī)劃許可證國(guó)有土地出讓合同國(guó)有土地使用證商品房預(yù)（銷）售許可證投資估算調(diào)整表投資計(jì)劃與資金籌措表貸款申請(qǐng)書還款計(jì)劃表貸款行認(rèn)為需要的其他項(xiàng)目建設(shè)文件三、擔(dān)保資料抵押人同意抵押證明（附抵押物清單）抵押物權(quán)屬證明抵押物資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告出質(zhì)人同意質(zhì)押證明（附質(zhì)押財(cái)產(chǎn)清單）質(zhì)押財(cái)產(chǎn)權(quán)屬證明質(zhì)押財(cái)產(chǎn)評(píng)估報(bào)告保證人同意擔(dān)保證明保證人營(yíng)業(yè)執(zhí)照保證人法人代碼證保證人法定代表人身份證保證人近三年經(jīng)審計(jì)的財(cái)務(wù)報(bào)表及審計(jì)報(bào)告保證人公司章程、合同及公司成立批復(fù)文件擔(dān)保人貸款證（卡）記錄二房地產(chǎn)貸款盡職調(diào)查報(bào)告》評(píng)估報(bào)告編號(hào)：項(xiàng)目代碼： 借款人代碼： （項(xiàng)目名稱）房地產(chǎn)貸款盡職調(diào)查報(bào)告參考格式（評(píng)估報(bào)告完成日期：年月日）直接評(píng)估人(評(píng)估小組成員)姓名:所在單位：職稱:姓名:所在單位：職稱:姓名:所在單位：職稱:…評(píng)估審查人姓名:所在單位：職務(wù):職稱:姓名:所在單位：職務(wù):職稱:……評(píng)估審定人姓名:所在單位：職務(wù):職稱:……(本頁(yè)姓名打印)聲明與保證我們?cè)诖寺暶髋c保證：此報(bào)告是按照《美益投資公司房地產(chǎn)貸款盡職調(diào)查暫行辦法》和有關(guān)規(guī)定，根據(jù)貸款申請(qǐng)人提供的和本人收集的資料，經(jīng)我們審慎調(diào)查、核實(shí)、分析和整理后完成的。報(bào)告全面反映了客戶及項(xiàng)目最主要、最基本的信息，我們對(duì)報(bào)告內(nèi)容的真實(shí)性、準(zhǔn)確性、完整性及所作判斷的合理性負(fù)責(zé)。直接評(píng)估人簽字：年月日評(píng)估審查人簽字：年月日評(píng)估審定人簽字：年月日目錄TOC\o"1-3"一、盡職調(diào)查結(jié)論 31二、借款人及項(xiàng)目主要關(guān)系人資信評(píng)估 33三、項(xiàng)目概況和建設(shè)情況評(píng)估 36四、項(xiàng)目市場(chǎng)情況評(píng)估 37五、投資估算與融資方案評(píng)估 39六、財(cái)務(wù)基礎(chǔ)數(shù)據(jù)的確定 42七、財(cái)務(wù)效益評(píng)估 43八、不確定性分析 45九、銀行效益與風(fēng)險(xiǎn)防范措施評(píng)估 48十、附表及附件 51一、盡職調(diào)查結(jié)論（一）項(xiàng)目受理情況（簡(jiǎn)要介紹項(xiàng)目的由來(lái)，客戶提出貸款申請(qǐng)的時(shí)間、金額、期限、利率，受理并開(kāi)始評(píng)估項(xiàng)目的時(shí)間、過(guò)程）（二）貸款盡職調(diào)查結(jié)論1.建議的貸款金額、期限、利率及貸款條件（如評(píng)估結(jié)果為不同意為項(xiàng)目提供貸款，說(shuō)明不同意的理由）2.概括項(xiàng)目的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)和劣勢(shì)1）競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)：2）競(jìng)爭(zhēng)劣勢(shì)：3.該項(xiàng)目貸款給銀行帶來(lái)的收益1）直接收益2）間接收益4.銀行貸款的潛在風(fēng)險(xiǎn)及建議采取的風(fēng)險(xiǎn)防范措施1）潛在風(fēng)險(xiǎn)：2）風(fēng)險(xiǎn)防范措施：5.有關(guān)數(shù)據(jù)摘要項(xiàng)目指標(biāo)說(shuō)明借款人名稱借款人客戶評(píng)價(jià)得分信用等級(jí)及評(píng)定時(shí)間借款人額度授信總控制量(注明是否經(jīng)過(guò)審批)此次擬發(fā)放貸款種類擬發(fā)放貸款金額期限及利率項(xiàng)目名稱評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)估起止日期項(xiàng)目投資利潤(rùn)率項(xiàng)目財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值項(xiàng)目財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率項(xiàng)目貸款償還期企業(yè)綜合貸款償還期二、項(xiàng)目主要關(guān)系人資信評(píng)估（一）借款人評(píng)價(jià)1．借款人為_(kāi)____________________2．借款人資信情況評(píng)價(jià)附：借款人基本情況表借款人名稱經(jīng)營(yíng)情況資質(zhì)等級(jí)年開(kāi)發(fā)規(guī)模年竣工量年銷售量竣工產(chǎn)品合格率竣工產(chǎn)品優(yōu)良率財(cái)務(wù)情況注冊(cè)資本實(shí)收資本總資產(chǎn)所有者權(quán)益資產(chǎn)負(fù)債率流動(dòng)比率存貨周轉(zhuǎn)率利潤(rùn)總額資產(chǎn)報(bào)酬率應(yīng)收帳款周轉(zhuǎn)率利息保障倍數(shù)資本積累率信用情況貸款利息實(shí)收率貸款不良率客戶信用評(píng)級(jí)得分信用等級(jí)授信控制量已提供信用量貸款記錄貸款行起止時(shí)間金額余額利率貸款形態(tài)擔(dān)保方式保證記錄被保證人起止時(shí)間金額余額利率貸款形態(tài)擔(dān)保方式（二）項(xiàng)目其他主要關(guān)系人評(píng)價(jià)（若借款人沒(méi)有經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)，應(yīng)對(duì)借款人母公司或其他主要投資人進(jìn)行客戶評(píng)價(jià)，并在此列表反映有關(guān)單位的基本情況）附主要關(guān)系人基本情況表（有多個(gè)主要關(guān)系人的，應(yīng)分別填列）：企業(yè)名稱經(jīng)營(yíng)情況資質(zhì)等級(jí)年開(kāi)發(fā)規(guī)模年竣工量年銷售量竣工產(chǎn)品合格率竣工產(chǎn)品優(yōu)良率財(cái)務(wù)情況注冊(cè)資本實(shí)收資本總資產(chǎn)所有者權(quán)益資產(chǎn)負(fù)債率流動(dòng)比率存貨周轉(zhuǎn)率利潤(rùn)總額資產(chǎn)報(bào)酬率應(yīng)收帳款周轉(zhuǎn)率利息保障倍數(shù)資本積累率信用情況貸款利息實(shí)收率貸款不良率客戶信用評(píng)級(jí)得分信用等級(jí)授信控制量已提供信用量貸款記錄貸款行起止時(shí)間金額余額利率貸款形態(tài)擔(dān)保方式保證記錄被保證人起止時(shí)間金額余額利率貸款形態(tài)擔(dān)保方式項(xiàng)目相關(guān)人家族樹(shù)圖（根據(jù)項(xiàng)目各關(guān)系人之間的產(chǎn)權(quán)及其他控制關(guān)系，繪出項(xiàng)目各方關(guān)系樹(shù)形圖）：文字說(shuō)明：三、項(xiàng)目概況和建設(shè)情況評(píng)估1.項(xiàng)目基本情況(說(shuō)明項(xiàng)目的地理位置、用途、主要建設(shè)指標(biāo)、總投資和開(kāi)發(fā)期及項(xiàng)目所在地區(qū)有關(guān)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的政策、發(fā)展規(guī)劃和發(fā)展?fàn)顩r)2.項(xiàng)目建設(shè)條件（調(diào)查項(xiàng)目建設(shè)是否已經(jīng)取得政府有關(guān)部門的批準(zhǔn)文件）3.項(xiàng)目建設(shè)實(shí)施進(jìn)程評(píng)估（調(diào)查項(xiàng)目的實(shí)際進(jìn)展情況并對(duì)預(yù)計(jì)工程進(jìn)度、銷售計(jì)劃進(jìn)行分析）4.項(xiàng)目的設(shè)計(jì)、施工、監(jiān)理情況評(píng)估（主要分析上述單位的資質(zhì)、業(yè)績(jī)及參與本項(xiàng)目有關(guān)人員的技術(shù)水平）5.環(huán)境評(píng)估（調(diào)查項(xiàng)目的環(huán)境狀況，并分析項(xiàng)目建設(shè)對(duì)周邊環(huán)境的影響）四、項(xiàng)目市場(chǎng)情況評(píng)估1.房地產(chǎn)投資環(huán)境評(píng)估（主要分析國(guó)家、區(qū)域、經(jīng)濟(jì)、文化教育條件、城市基礎(chǔ)設(shè)施等情況進(jìn)行分析）2.項(xiàng)目市場(chǎng)定位評(píng)估（根據(jù)房地產(chǎn)項(xiàng)目的用途、未來(lái)獲取收益的方式及所在地區(qū)的具體情況評(píng)價(jià)項(xiàng)目市場(chǎng)定位的準(zhǔn)確性，判斷項(xiàng)目的檔次及其面向的主要消費(fèi)群體）3.房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)方式評(píng)估（主要分析項(xiàng)目采取租售、自營(yíng)等不同經(jīng)營(yíng)方式的市場(chǎng)情況）4.市場(chǎng)情況評(píng)估（1）供求情況（2）價(jià)格分析（3）成本分析（4）項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)能力分析（5）銷售前景分析五、投資估算與融資方案評(píng)估1.房地產(chǎn)項(xiàng)目資金需求預(yù)測(cè)（分析投資估算有無(wú)漏項(xiàng)，投資構(gòu)成是否合理。并測(cè)算各項(xiàng)費(fèi)用）（1）土地費(fèi)用（2）前期工程費(fèi)（3）基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)（4）建筑安裝工程費(fèi)（5）公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)（6）開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用（7）管理費(fèi)用（8）財(cái)務(wù)費(fèi)用（9）銷售費(fèi)用（10）開(kāi)發(fā)期稅費(fèi)（11）其他費(fèi)用（12）不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)（13）經(jīng)營(yíng)資金經(jīng)評(píng)估，調(diào)整房地產(chǎn)項(xiàng)目總投資為_(kāi)_萬(wàn)元，其中：開(kāi)發(fā)建設(shè)投資__萬(wàn)元，經(jīng)營(yíng)資金__萬(wàn)元。（并據(jù)此填列《項(xiàng)目總投資估算表》）2.融資方案評(píng)估簡(jiǎn)述項(xiàng)目的資金籌措方案：該項(xiàng)目總投資__萬(wàn)元，其中自有資金萬(wàn)元，預(yù)租售收入__萬(wàn)元，銀行貸款__萬(wàn)元，其它資金來(lái)源萬(wàn)元，此次申請(qǐng)貸款__萬(wàn)元，：自有資金（指項(xiàng)目發(fā)起人或其他相關(guān)人對(duì)項(xiàng)目投入的資本金，具體）包括：預(yù)租售收入包括：銀行貸款包括：其他資金來(lái)源包括（外部投資者投入的有償資金以及其它渠道籌集的有償資金）利用外資情況和方式投資估算及融資方案尚存的主要問(wèn)題：（根據(jù)項(xiàng)目所需資金總量、分年度用款計(jì)劃、資金籌措方式及所確定的到位時(shí)間安排，對(duì)項(xiàng)目建設(shè)所需資金來(lái)源中的各類資金來(lái)源進(jìn)行綜合評(píng)估，并填列《投資計(jì)劃與資金籌措表》）六、財(cái)務(wù)基礎(chǔ)數(shù)據(jù)的確定1.項(xiàng)目建設(shè)期__年，經(jīng)營(yíng)期__年。2.開(kāi)發(fā)產(chǎn)品成本估算（根據(jù)物業(yè)租售計(jì)劃，將開(kāi)發(fā)建設(shè)投資歸集到不同類型的物業(yè)中，填列《開(kāi)發(fā)產(chǎn)品成本歸集估算表》）（1）住宅成本（2）寫字樓成本（3）商鋪成本（4）………..3.開(kāi)發(fā)產(chǎn)品成本分?jǐn)偣浪悖ǜ鶕?jù)物業(yè)各年經(jīng)營(yíng)計(jì)劃，計(jì)算開(kāi)發(fā)產(chǎn)品成本各期分?jǐn)偝杀?，填列《開(kāi)發(fā)產(chǎn)品成本分?jǐn)偣浪惚怼罚?.租售價(jià)格測(cè)算（利用市場(chǎng)比較法）（1）出售價(jià)格（測(cè)算的依據(jù)及結(jié)果）（1）出租價(jià)格（測(cè)算的依據(jù)及結(jié)果）5.項(xiàng)目收入測(cè)算（根據(jù)物業(yè)經(jīng)營(yíng)計(jì)劃，計(jì)算各類物業(yè)收入，并填列《經(jīng)營(yíng)收入與經(jīng)營(yíng)稅金及附加估算表》）（1）銷售收入（2）出租收入（3）自營(yíng)收入七、財(cái)務(wù)效益評(píng)估1.盈利能力分析（綜合企業(yè)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)期現(xiàn)金流入流出情況，填列《項(xiàng)目全部投資現(xiàn)金流量表》。計(jì)算生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)期內(nèi)企業(yè)各年盈利情況，并據(jù)此填列《損益表》。根據(jù)上述結(jié)果，計(jì)算得出）（1）項(xiàng)目投資利潤(rùn)率（2）項(xiàng)目銷售利潤(rùn)率（3）財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（4）財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率分析上述指標(biāo)2.貸款償還期計(jì)算（1）獨(dú)立項(xiàng)目（對(duì)于除貸款項(xiàng)目外無(wú)其他在建項(xiàng)目，僅以貸款項(xiàng)目投產(chǎn)后自身效益中的可用部分用于還貸，填列《項(xiàng)目貸款償還期計(jì)算表》，測(cè)算項(xiàng)目貸款償還期作為貸款償還期指標(biāo)）該項(xiàng)目申請(qǐng)貸款__萬(wàn)元，以__（如未分配利潤(rùn)、可還款折舊、全部攤銷等）作為還款來(lái)源測(cè)算，計(jì)算得出項(xiàng)目貸款償還期為_(kāi)_年。（2）多個(gè)項(xiàng)目（除貸款項(xiàng)目外客戶還有其他在建項(xiàng)目或擬開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，除了測(cè)算項(xiàng)目貸款償還期外，還應(yīng)綜合考察借款人各類還貸資金來(lái)源和各類債務(wù)負(fù)擔(dān)，填列《企業(yè)綜合貸款償還期計(jì)算表》，計(jì)算綜合貸款償還期，作為貸款償還期的另外一個(gè)指標(biāo)）項(xiàng)目貸款償還期企業(yè)綜合貸款償還期測(cè)算信貸項(xiàng)目新增效益是否可部分或全部用于償還借款人原有或可能的其他負(fù)債：項(xiàng)目自身不盈利或盈利能力不足的情況下，借款人用整體效益償還債務(wù)的能力：在借款人整體效益欠佳，但項(xiàng)目盈利能力較好情況下，項(xiàng)目效益用于償還借款人其他負(fù)債的能力：3.利息保障倍數(shù)（計(jì)算利息保障倍數(shù)并對(duì)計(jì)算結(jié)果進(jìn)行分析）4.本息保障倍數(shù)（計(jì)算本息保障倍數(shù)并對(duì)計(jì)算結(jié)果進(jìn)行分析）八、不確定性分析1.盈虧平衡分析：銷售率盈虧平衡點(diǎn)：2.敏感性分析（敏感性分析中，影響項(xiàng)目?jī)?nèi)部收益率、貸款償還期的主要因素波動(dòng)幅度可取該因素當(dāng)前值或未來(lái)最可能值的正負(fù)向變動(dòng)5％、10％和20％計(jì)算）（1）敏感性因素的選擇及依據(jù)（對(duì)利用外資達(dá)投資總額30％以上的項(xiàng)目應(yīng)將匯率作為敏感性因素進(jìn)行敏感性分析）敏感性因素一敏感性因素二……………選擇財(cái)務(wù)指標(biāo)和因素量如下：（2）進(jìn)行單因素敏感性分析指標(biāo)A指標(biāo)B……因素X上升__%因素X下降__%因素Y上升__%因素Y下降__%……分析：指標(biāo)A：指標(biāo)B：指標(biāo)__：分析:（2）多因素敏感性分析對(duì)項(xiàng)目有重要影響，并可能發(fā)生足以影響項(xiàng)目財(cái)務(wù)情況的因素有__。（在基本方案的基礎(chǔ)上，根據(jù)預(yù)測(cè)，選定各敏感性因素的變化值，計(jì)算新的各項(xiàng)指標(biāo)值的結(jié)果，并填列《項(xiàng)目敏感性分析表》）由上表可知：九、銀行效益與風(fēng)險(xiǎn)防范措施評(píng)估1.銀行效益進(jìn)行盡職調(diào)查時(shí)，提出如下業(yè)務(wù)合作要求：對(duì)方答復(fù)：根據(jù)推算，我們認(rèn)為:另外，其他未與客戶協(xié)商的相關(guān)情況有：綜上，銀行效益水平：2.風(fēng)險(xiǎn)防范措施評(píng)估項(xiàng)目的擔(dān)保方式為：（信貸評(píng)估人員須對(duì)保證人的主體資格和償債意愿、能力進(jìn)行分析，對(duì)抵押、質(zhì)押財(cái)產(chǎn)及其權(quán)屬按規(guī)定進(jìn)行評(píng)價(jià)）抵押物描述：抵押物基本情況表：抵押物名稱抵押人種類位置面積估價(jià)評(píng)估機(jī)構(gòu)基準(zhǔn)日抵押率質(zhì)押財(cái)產(chǎn)描述：質(zhì)押財(cái)產(chǎn)情況表：質(zhì)押財(cái)產(chǎn)名稱出質(zhì)人種類估價(jià)評(píng)估機(jī)構(gòu)基準(zhǔn)日質(zhì)押率保證人情況（保證方式）：保證人財(cái)務(wù)狀況及指標(biāo)單位：萬(wàn)元科目/年份資產(chǎn)總額流動(dòng)資產(chǎn)負(fù)債總額流動(dòng)負(fù)債所有者權(quán)益銷售收入銷售利潤(rùn)投資收益利潤(rùn)總額凈利潤(rùn)資產(chǎn)負(fù)債率流動(dòng)比率速動(dòng)比率資產(chǎn)報(bào)酬率負(fù)債與有形凈資產(chǎn)比率銷售毛利率銷售利潤(rùn)率現(xiàn)金凈流量分析：3.客戶以往的信用情況（須詳細(xì)列出客戶與重要關(guān)系人銀行貸款記錄，包括合同號(hào)、發(fā)放日期、期限、回收日期、回收方式、備注。）4.風(fēng)險(xiǎn)防范措施（評(píng)估人員在對(duì)項(xiàng)目不確定性進(jìn)行分析的基礎(chǔ)上，須對(duì)項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)作出判斷并盡可能提出防范風(fēng)險(xiǎn)，控制項(xiàng)目不確定性的措施）表1《項(xiàng)目總投資估算表》表1：項(xiàng)目總投資估算表單位：萬(wàn)元序號(hào)項(xiàng)目名稱總投資估算說(shuō)明1開(kāi)發(fā)建設(shè)投資1.1土地費(fèi)用1.2前期工程費(fèi)用1.3基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)1.4建筑安裝工程費(fèi)1.5公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)1.6開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用1.7管理費(fèi)用1.8財(cái)務(wù)費(fèi)用1.9銷售費(fèi)用1.10開(kāi)發(fā)期稅費(fèi)1.11其他費(fèi)用1.12不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)2經(jīng)營(yíng)資金3項(xiàng)目總投資表2《土地費(fèi)用估算表》土地費(fèi)用估算表單位：萬(wàn)元序號(hào)項(xiàng)目金額估算說(shuō)明1土地出讓金2征地費(fèi)3拆遷安置補(bǔ)償費(fèi)4土地轉(zhuǎn)讓費(fèi)5土地租用費(fèi)6土地投資折價(jià)7其他合計(jì)前期工程費(fèi)估算表單位：萬(wàn)元序號(hào)項(xiàng)目金額估算說(shuō)明1規(guī)劃、設(shè)計(jì)、可研費(fèi)可研費(fèi)按建安工程總造價(jià)的0.15%~0.2%計(jì)，住宅設(shè)計(jì)費(fèi)按工程概算投資額的2.2%~3.5%計(jì)2水文、地質(zhì)勘察費(fèi)按工程概算投資額的0.3%~0.8%計(jì)3道路費(fèi)4供水費(fèi)5供電費(fèi)6土地平整費(fèi)7其他合計(jì)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)估算表單位：萬(wàn)元序號(hào)項(xiàng)目建設(shè)費(fèi)用接口費(fèi)用合計(jì)1供電工程2供水工程3供氣工程4供暖工程5排污工程6小區(qū)道路工程7路燈工程8小區(qū)綠化工程9環(huán)衛(wèi)設(shè)施10其他合計(jì)表3《建筑安裝工程費(fèi)用估算表》建筑安裝工程費(fèi)用估算表單位：萬(wàn)元項(xiàng)目建筑面積建筑工程費(fèi)設(shè)備采購(gòu)費(fèi)用安裝工程費(fèi)金額合計(jì)單價(jià)金額單價(jià)金額單項(xiàng)工程1單項(xiàng)工程2……合計(jì)公共配套設(shè)施建設(shè)估算表單位：萬(wàn)元序號(hào)項(xiàng)目金額估算說(shuō)明1居委會(huì)2派出所3托兒所4幼兒園5公共廁所6停車場(chǎng)7其他合計(jì)開(kāi)發(fā)期稅費(fèi)估算表單位：萬(wàn)元序號(hào)項(xiàng)目金額估算說(shuō)明1土地使用稅2市政支管線分?jǐn)傎M(fèi)3供電貼費(fèi)4用電權(quán)費(fèi)5分散建設(shè)市政公用設(shè)施建設(shè)費(fèi)6綠化建設(shè)費(fèi)7電話初裝費(fèi)合計(jì)表4《其他費(fèi)用估算表》其他費(fèi)用估算表單位：萬(wàn)元序號(hào)項(xiàng)目金額估算說(shuō)明1臨時(shí)用地2臨建費(fèi)3施工圖預(yù)算或標(biāo)底編制費(fèi)1000萬(wàn)元以上按0.1%4工程合同預(yù)算或標(biāo)底審查費(fèi)按合同預(yù)算造價(jià)的0.05%5招標(biāo)管理費(fèi)按中標(biāo)價(jià)格的0.06%6總承包管理費(fèi)7合同公證費(fèi)按合同價(jià)款的0.02%8施工執(zhí)照費(fèi)按建設(shè)工程設(shè)計(jì)概算總金額計(jì)收，1000萬(wàn)元以上按0.1%9工程質(zhì)量監(jiān)督費(fèi)建安工程為預(yù)算造價(jià)的0.25%10工程監(jiān)理費(fèi)按工程概算的0.6%~2.5%11竣工圖編制費(fèi)設(shè)計(jì)費(fèi)的7%12工程保險(xiǎn)費(fèi)按工程概算總額或工程概算加成的0.2%~0.3%合計(jì)表5《投資計(jì)劃與資金籌措表》投資計(jì)劃與資金籌措表單位：萬(wàn)元序號(hào)項(xiàng)目合計(jì)123·········N1項(xiàng)目總投資1.1開(kāi)發(fā)建設(shè)投資1.2經(jīng)營(yíng)資金2資金籌措2.1資本金2.2預(yù)售收入2.3預(yù)租收入2.4其他收入2.5借貸資金表6《開(kāi)發(fā)產(chǎn)品成本歸集估算表》開(kāi)發(fā)產(chǎn)品成本歸集估算表單位：萬(wàn)元序號(hào)項(xiàng)目名稱住宅寫字樓商鋪其他合計(jì)出售出租自營(yíng)出售出租自營(yíng)出售出租自營(yíng)出售出租自營(yíng)1土地費(fèi)用2前期工程費(fèi)用3基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)4建筑安裝工程費(fèi)5公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)6開(kāi)發(fā)間接費(fèi)7管理費(fèi)用8財(cái)務(wù)費(fèi)用9銷售費(fèi)用10開(kāi)發(fā)期稅費(fèi)11其他費(fèi)用12不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)合計(jì)表7《開(kāi)發(fā)產(chǎn)品成本分?jǐn)偣浪惚怼烽_(kāi)發(fā)產(chǎn)品成本分?jǐn)偣浪惚韱挝唬喝f(wàn)元序號(hào)產(chǎn)品名稱開(kāi)發(fā)產(chǎn)

品成本12….N分?jǐn)?/p>

比例分?jǐn)?/p>

成本分?jǐn)?/p>

比例分?jǐn)?/p>

成本….分?jǐn)?/p>

比例分?jǐn)?/p>

成本一出售產(chǎn)品1住宅2寫字樓3商鋪4其他二出租產(chǎn)品1住宅2寫字樓3商鋪4其他三自營(yíng)產(chǎn)品1住宅2寫字樓3商鋪4其他產(chǎn)品分?jǐn)偝杀竞嫌?jì)表8《項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)收入與經(jīng)營(yíng)稅金及附加估算表》項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)收入與經(jīng)營(yíng)稅金及附加估算表單位：萬(wàn)元序號(hào)項(xiàng)目合計(jì)123·········N一經(jīng)營(yíng)收入1銷售收入1.1住宅1.2寫字樓1.3商鋪1.4其他2租金收入2.1住宅2.2寫字樓2.3商鋪2.4其他3自營(yíng)收入3.1住宅3.2寫字樓3.3商鋪3.4其他二經(jīng)營(yíng)稅金及附加1營(yíng)業(yè)稅2城市建設(shè)維護(hù)稅3教育費(fèi)附加表9《項(xiàng)目損益表》項(xiàng)目損益表單位：萬(wàn)元序號(hào)項(xiàng)目名稱123·········N1經(jīng)營(yíng)收入1.1銷售收入1.2出租收入1.3自營(yíng)收入2經(jīng)營(yíng)成本2.1產(chǎn)品分?jǐn)偝杀?.2運(yùn)營(yíng)費(fèi)用2.3修理費(fèi)用3經(jīng)營(yíng)稅金及附加4土地增值稅5利潤(rùn)總額6稅前彌補(bǔ)虧損7所得稅8稅后利潤(rùn)8.1稅后彌補(bǔ)虧損8.2盈余公積金8.3公益金8.4應(yīng)付利潤(rùn)8.5未分配利潤(rùn)注：本表適用于獨(dú)立法人的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目（項(xiàng)目公司）。非獨(dú)立法人的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目可參照本表使用，同時(shí)應(yīng)注意開(kāi)發(fā)企業(yè)開(kāi)發(fā)建設(shè)投資、經(jīng)營(yíng)資金、運(yùn)營(yíng)費(fèi)用、所得稅和債務(wù)等的合理分?jǐn)?。?0《項(xiàng)目全部投資現(xiàn)金流量表》項(xiàng)目全部投資現(xiàn)金流量表單位：萬(wàn)元序號(hào)項(xiàng)目合計(jì)123·········合計(jì)1現(xiàn)金流入1.1銷售收入1.2出租收入1.3自營(yíng)收入1.4其他收入1.5回收固定資產(chǎn)余值1.6回收經(jīng)營(yíng)資金2現(xiàn)金流出2.1開(kāi)發(fā)建設(shè)投資2.2經(jīng)營(yíng)資金2.3運(yùn)營(yíng)費(fèi)用2.4修理費(fèi)用2.5經(jīng)營(yíng)稅金及附加2.6土地增值稅2.7所得稅3凈現(xiàn)金流量4折現(xiàn)凈現(xiàn)金流量財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率：折現(xiàn)率：財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值：注：1、本表適用于獨(dú)立法人的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目（項(xiàng)目公司）。非獨(dú)立法人的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目可參照本表使用，同時(shí)應(yīng)注意開(kāi)發(fā)企業(yè)開(kāi)發(fā)建設(shè)投資、經(jīng)營(yíng)資金、運(yùn)營(yíng)費(fèi)用、所得稅和債務(wù)等的合理分?jǐn)偅?、開(kāi)發(fā)建設(shè)投資中應(yīng)注意不含財(cái)務(wù)費(fèi)用。表11《項(xiàng)目貸款償還期計(jì)算表》項(xiàng)目貸款償還期計(jì)算表單位：萬(wàn)元序號(hào)項(xiàng)目建設(shè)期經(jīng)營(yíng)期12345·········一借款償還1年初借款累計(jì)2本年借款增加3本年應(yīng)計(jì)利息4本年還本5本年付息6年末借款累計(jì)二還款資金來(lái)源1利潤(rùn)2折舊費(fèi)3攤銷費(fèi)4其它還款資金項(xiàng)目貸款償還期表12《企業(yè)綜合貸款償還期計(jì)算表》企業(yè)綜合貸款償還期計(jì)算表單位：萬(wàn)元序號(hào)項(xiàng)目建設(shè)期經(jīng)營(yíng)期合計(jì)12345·········一借款償還1年初企業(yè)全部借款累計(jì)2本年借款增加3本年應(yīng)計(jì)利息4本年還本5本年付息6年末企業(yè)全部借款累計(jì)二還款資金來(lái)源1利潤(rùn)2折舊費(fèi)3攤銷費(fèi)4其它還款資金企業(yè)綜合貸款償還期表13《項(xiàng)目敏感性分析表》項(xiàng)目敏感性分析表序號(hào)方案敏感因素變化幅度（%）敏感因素分析結(jié)果因素一·········投資利潤(rùn)率財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值內(nèi)部收益率貸款償還期1基本方案2變動(dòng)方案13變動(dòng)方案2《房地產(chǎn)貸款項(xiàng)目簡(jiǎn)要評(píng)估參考格式》房地產(chǎn)貸款項(xiàng)目簡(jiǎn)要評(píng)估參考格式目錄一、借款人資信評(píng)估 51.借款人基本情況2.借款人經(jīng)營(yíng)情況3.借款人財(cái)務(wù)狀況二、項(xiàng)目概況和建設(shè)情況評(píng)估 61.項(xiàng)目基本情況2.項(xiàng)目建設(shè)條件3.項(xiàng)目建設(shè)實(shí)施進(jìn)程4.項(xiàng)目設(shè)計(jì)、施工、監(jiān)理情況三、項(xiàng)目市場(chǎng)情況評(píng)估 71.項(xiàng)目投資環(huán)境2.項(xiàng)目市場(chǎng)定位3.項(xiàng)目租售情況四、項(xiàng)目財(cái)務(wù)效益評(píng)估 91.項(xiàng)目總投資預(yù)測(cè)分析2.項(xiàng)目資金來(lái)源評(píng)估3.項(xiàng)目損益預(yù)測(cè)4.項(xiàng)目投融資計(jì)劃評(píng)估5.項(xiàng)目財(cái)務(wù)效益指標(biāo)測(cè)算五、銀行效益與風(fēng)險(xiǎn)防范措施評(píng)估 11銀行效益評(píng)估風(fēng)險(xiǎn)防范措施評(píng)估六、評(píng)估結(jié)論及貸款建議 11一、借款人資信評(píng)估1.借款人基本情況（借款人名稱、法定代表人、經(jīng)營(yíng)范圍、開(kāi)發(fā)資質(zhì)、信用等級(jí)、注冊(cè)資本及各股東單位投資等有關(guān)情況）：2.借款人經(jīng)營(yíng)情況（1）借款人近三年來(lái)主要開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的運(yùn)作情況（介紹借款人開(kāi)發(fā)的主要業(yè)績(jī)及主要開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目情況）：表一：借款人開(kāi)發(fā)建設(shè)項(xiàng)目情況表單位：萬(wàn)元、平方米項(xiàng)目名稱總投資建筑面積開(kāi)發(fā)時(shí)間工程進(jìn)度可銷售面積已銷售面積回籠資金1.2.3.…（2）逐個(gè)分析項(xiàng)目銷售及資金回籠情況及項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)的經(jīng)驗(yàn)和教訓(xùn)：3.借款人財(cái)務(wù)狀況（1）借款人近三年的財(cái)務(wù)狀況如附表1所示。（2）對(duì)借款人的財(cái)務(wù)報(bào)表進(jìn)行分析資產(chǎn)：（說(shuō)明借款人資產(chǎn)負(fù)債表中資產(chǎn)方主要科目的情況，特別是存貨、應(yīng)收帳款、預(yù)付帳款、其他應(yīng)收款的情況，重點(diǎn)是這些資產(chǎn)的質(zhì)量和變現(xiàn)能力）：負(fù)債：（負(fù)債方主要科目的情況，特別是預(yù)收帳款、應(yīng)付帳款、其他應(yīng)付款的情況，重點(diǎn)是這些商業(yè)負(fù)債的支付壓力）：有關(guān)財(cái)務(wù)指標(biāo)：（分析有關(guān)財(cái)務(wù)指標(biāo)，對(duì)借款人長(zhǎng)期償債能力、短期償債能力和盈利能力做出分析判斷）：（4）銀行貸款（分析借款人在銀行間的融資記錄，說(shuō)明借款人融資能力、條件和信譽(yù)）包括：表三：借款人銀行貸款情況表單位：萬(wàn)元貸款行起止時(shí)間金額余額利率貸款形態(tài)擔(dān)保方式二、項(xiàng)目概況和建設(shè)情況評(píng)估1.項(xiàng)目基本情況(說(shuō)明項(xiàng)目的地理位置、用途、主要建設(shè)指標(biāo)、總投資和開(kāi)發(fā)期)：2.項(xiàng)目建設(shè)條件（調(diào)查項(xiàng)目建設(shè)是取得政府有關(guān)部門的批準(zhǔn)文件的名稱和時(shí)間及主要內(nèi)容，明確土地使用權(quán)的獲取方式（如協(xié)議轉(zhuǎn)讓、竟拍、與其他客戶合作等）及土地款的支付情況和資金來(lái)源：）：3.項(xiàng)目建設(shè)實(shí)施進(jìn)程評(píng)估（調(diào)查項(xiàng)目的實(shí)際進(jìn)展情況，并對(duì)工程資金進(jìn)度、形象進(jìn)度、時(shí)間進(jìn)度計(jì)劃和實(shí)際進(jìn)展情況，并進(jìn)行分析）：4.項(xiàng)目的設(shè)計(jì)、施工、監(jiān)理情況評(píng)估（主要分析上述單位的資質(zhì)、業(yè)績(jī)，并對(duì)本項(xiàng)目設(shè)計(jì)水平、施工質(zhì)量等做出分析預(yù)測(cè)）：三、項(xiàng)目市場(chǎng)情況評(píng)估1.項(xiàng)目投資環(huán)境評(píng)估（主要對(duì)項(xiàng)目所在地區(qū)有關(guān)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的政策、發(fā)展規(guī)劃和發(fā)展?fàn)顩r，以及項(xiàng)目周邊自然和人文環(huán)境、教育條件、城市基礎(chǔ)設(shè)施及物業(yè)配套的計(jì)劃和進(jìn)度等情況進(jìn)行分析）：2.項(xiàng)目市場(chǎng)定位評(píng)估（根據(jù)房地產(chǎn)項(xiàng)目的用途、未來(lái)獲取收益的方式及所在地區(qū)的具體情況評(píng)價(jià)項(xiàng)目市場(chǎng)定位的準(zhǔn)確性，判斷項(xiàng)目的檔次及其面向的主要消費(fèi)群體）3.項(xiàng)目租售情況評(píng)估（1）總體供求情況(分析項(xiàng)目所在區(qū)域同類物業(yè)的總體供求情況)：（2）周邊主要競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目情況(對(duì)周邊地段同類房地產(chǎn)的規(guī)模、檔次、設(shè)計(jì)、環(huán)境、配套、建設(shè)進(jìn)度、物業(yè)管理、租售情況、成本等情況進(jìn)行分析，并選擇至少三個(gè)同類物業(yè)，列表綜合反映其租售情況)表二：項(xiàng)目周邊物業(yè)情況表單位：平方米、元/平方米樓盤

名稱地址建設(shè)

規(guī)?？勺馐?/p>

面積結(jié)構(gòu)交易

時(shí)間住宅

均價(jià)其他物

業(yè)均價(jià)租售率項(xiàng)目A項(xiàng)目B項(xiàng)目C（3）項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)能力分析（與本區(qū)域同類項(xiàng)目做比較）本項(xiàng)目的優(yōu)勢(shì):本項(xiàng)目的劣勢(shì):（4）銷售方式分析（開(kāi)發(fā)商自己銷售，還是委托銷售代理公司銷售，開(kāi)發(fā)商以往的銷售經(jīng)驗(yàn)及代理公司主要銷售的樓盤和業(yè)績(jī)）：（5）銷售前景分析（說(shuō)明意向定購(gòu)情況及滾動(dòng)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目前一期開(kāi)發(fā)和銷售以及資金回籠情況，并根據(jù)上述情況和對(duì)周邊項(xiàng)目情況的分析，對(duì)項(xiàng)目的租售計(jì)劃，包括租售時(shí)間、租售價(jià)格、租售率等做出科學(xué)合理的判斷（要致意經(jīng)濟(jì)適用房項(xiàng)目要注意考慮價(jià)格上限限制的因素），并在此基礎(chǔ)上列表逐年測(cè)算項(xiàng)目租售收入，詳見(jiàn)附表2）：四、項(xiàng)目財(cái)務(wù)效益評(píng)估1.房地產(chǎn)項(xiàng)目總投資預(yù)測(cè)分析（分析項(xiàng)目總投資及構(gòu)成投資估算有無(wú)漏項(xiàng)，投資構(gòu)成是否合理。并測(cè)算各項(xiàng)費(fèi)用,列表說(shuō)明估算依據(jù)，詳見(jiàn)附表3）：2.項(xiàng)目資金來(lái)源評(píng)估（分