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文檔簡介

-/物業(yè)寫字樓工程管理方案目錄TOC\o"1-5"\h\z第一部份: 管理架構(gòu)及崗位職責(zé) 1工程管理架構(gòu) 1崗位職責(zé)及任職資格 2設(shè)備運(yùn)行部職責(zé): 2強(qiáng)電維修部職責(zé) 3弱電維修部職責(zé) 4空調(diào)曖通、給排水維修部職責(zé) 5第一者B份: 管理制度71.值班室管理制度72.值班制度 163.交接班制度 164.裝修管理制度175.操作間管理制度206.周巡檢制度 217.調(diào)設(shè)備房管理制度228.熱力站管理制度229.發(fā)機(jī)電房管理制度2310.水泵房管理制度2411.配電房管理制度2412.用水供水管理制度25不當(dāng)事宜并定期向上級(jí)領(lǐng)導(dǎo)述職;「 負(fù)責(zé)公司設(shè)備設(shè)施的維修改造、更新、大修、報(bào)價(jià)方案的初審并對(duì)設(shè)備的長效管理機(jī)制進(jìn)行研究??照{(diào)曖通維修主任任職資格:「 中?;蛘咭陨蠈W(xué)歷且有良好的組織和溝通協(xié)調(diào)才干,具有三年以上物業(yè)工程管理經(jīng)驗(yàn);-1熟悉公司樓宇機(jī)電設(shè)備的功能及運(yùn)行管理模式,具有全面的空調(diào)曖通專業(yè)知識(shí);熟知公司企業(yè)文化及質(zhì)量管理體系和各項(xiàng)規(guī)章制度,具有判斷和處理突發(fā)事件的能力;「 性格開朗、生活作風(fēng)優(yōu)良,工作勤奮、嚴(yán)格苛求、潔身自律,有《空調(diào)操作證》。243 空調(diào)曖通維修工職責(zé):「 負(fù)責(zé)對(duì)空調(diào)制冷系統(tǒng)設(shè)備、熱力系統(tǒng)設(shè)備、給排水系統(tǒng)設(shè)備的維修和技術(shù)改造;「 每天對(duì)空調(diào)曖通系統(tǒng)設(shè)備、給排水系統(tǒng)設(shè)備運(yùn)行部職責(zé)以外的設(shè)備設(shè)施進(jìn)行一次全面巡查;「 負(fù)責(zé)租戶室內(nèi)空調(diào)曖通系統(tǒng)設(shè)備、給排水系統(tǒng)設(shè)備的報(bào)修;力 每周對(duì)空置房空調(diào)設(shè)備設(shè)施進(jìn)行一次全面巡查,詳細(xì)記錄各種狀態(tài)?!?空調(diào)維修巡查流程圖空調(diào)曖通維修工任職資格:「 技?;蛘咭陨蠈W(xué)歷且有良好的溝通才干,具有二年以上物業(yè)工程維修經(jīng)驗(yàn);「 熟悉本公司樓宇機(jī)電設(shè)備的功能及運(yùn)行管理模式,具有全面的空調(diào)專業(yè)知識(shí);「 熟知公司企業(yè)文化及質(zhì)量管理體系和各項(xiàng)規(guī)章制度,具有判斷和處理突發(fā)事件的能力;性格開朗、生活作風(fēng)優(yōu)良、工作勤奮、有《空調(diào)操作證》。第二部份: 管理制度值班室管理制度1.0 值班室管理要點(diǎn)資料管理保養(yǎng)與巡視巡查的記錄表格、公司的下發(fā)文件以及上墻資料的管理。設(shè)備房巡查記錄、設(shè)備、設(shè)施的保養(yǎng)記錄和各類計(jì)劃的填寫、擺放、保管存檔方式的管理。資料、記錄表格的使用及版本管理。1.2 設(shè)施、環(huán)境、形象、標(biāo)識(shí)管理值班室及周邊區(qū)域環(huán)境衛(wèi)生的管理。值班室設(shè)施擺放及整體布局要求的管理。員工素質(zhì)、形象、精神面貌的管理。各專業(yè)班組種類標(biāo)示與標(biāo)牌的管理。2.0 管理職責(zé)工程管理部經(jīng)理負(fù)責(zé)協(xié)調(diào)指導(dǎo)工程主任對(duì)所有設(shè)備運(yùn)行人員及設(shè)備維保人員形象、員工素質(zhì)、環(huán)境衛(wèi)生情況監(jiān)督檢查,并按本方案的具體標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行檢查。對(duì)不符合要求的及時(shí)催促整改,并檢查其整改結(jié)果情況。工程管理部設(shè)備專業(yè)工程師(工程主任兼)負(fù)責(zé)對(duì)運(yùn)行專業(yè)及維保專業(yè)班組的設(shè)備、設(shè)施、相關(guān)記錄資料進(jìn)行監(jiān)督檢查,全面按照本方案中的資料管理標(biāo)準(zhǔn)及環(huán)境與形象管理標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行檢蟄,對(duì)不符合要求的及時(shí)催促整改,并檢查其整改結(jié)果。運(yùn)行領(lǐng)班既是本方案的實(shí)施者,又是主要負(fù)責(zé)及檢查人,主要負(fù)責(zé)班組中各項(xiàng)工作的具體實(shí)施與分工。根據(jù)公司的要求對(duì)所有的設(shè)備、設(shè)施、環(huán)境衛(wèi)生、人員形象每日進(jìn)行監(jiān)督檢查及催促整改,了解班組員工的思想狀態(tài)和基本情況,并將結(jié)果上報(bào)工程管理部。各專業(yè)班組所有員工是使本方案達(dá)到標(biāo)準(zhǔn)、符合公司要求的主要執(zhí)行者,在領(lǐng)班的帶領(lǐng)下完成各項(xiàng)工作任務(wù),積極提出合理化建議并不定期對(duì)自己的工作進(jìn)行自檢。3.0 資料管理資料管理的范圍公司下發(fā)的各種文件、手冊(cè)、制度。各專業(yè)班組填寫的各種資料及相關(guān)計(jì)劃、記錄。各專業(yè)班組月工作計(jì)劃、培訓(xùn)計(jì)劃。專業(yè)維保班維修記錄。設(shè)備房巡查記錄及上墻制度資料。各專業(yè)班組內(nèi)部使用資料。資料管理的分類公司下發(fā)的各種文件、手冊(cè)、制度。各專業(yè)班組和外委維修保養(yǎng)單位填寫的各種記錄、表格。各專業(yè)班組文件與資料的分類及歸檔標(biāo)識(shí)見附錄一。資料管理的方法所有資料都應(yīng)放在有統(tǒng)一編號(hào)的文件夾內(nèi),資料的填寫采用公司規(guī)定的統(tǒng)一表格,存放地點(diǎn)要干燥通風(fēng)。專業(yè)維保班組按計(jì)劃對(duì)設(shè)備保養(yǎng)完后及時(shí)填寫相關(guān)記錄,由運(yùn)行領(lǐng)班按保養(yǎng)內(nèi)容檢查后及時(shí)送部門審核并按順序放回原位,確保保養(yǎng)內(nèi)容的真實(shí)性和記錄填寫的及時(shí)性。對(duì)于專業(yè)維保維修的內(nèi)容及填寫的記錄要及時(shí)檢查其可靠性和真實(shí)性。做到維修有記錄,記錄無漏填項(xiàng),無涂改。年終對(duì)當(dāng)年的資料進(jìn)行歸檔。資料管理的檢查及考核資料管理按照資料管理的標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行檢查,并參照《檢查及績效考核操作指導(dǎo)書》相應(yīng)的內(nèi)容進(jìn)行考核。各專業(yè)班組資料填寫的檢查情況與相應(yīng)責(zé)任人的績效考核掛鉤。設(shè)備各專業(yè)班組上墻資料及制度詳見表lo表1設(shè)備各專業(yè)班組上墻資料及制度一覽表位置序號(hào)內(nèi)容相關(guān)手冊(cè)備注設(shè)備各專業(yè)班組值班室1 部門職責(zé) 工程管理部工作手冊(cè)主任職責(zé)技術(shù)人員職責(zé)值班制度交接班制度緊急事故處理流程圖設(shè)備管理規(guī)程人員、值班情況一覽表 根據(jù)實(shí)際繪制用電、用水圖低壓配電房1 配電房管理制度 工程管理部工作手冊(cè)低壓配電柜安全運(yùn)行操作規(guī)程設(shè)備房消防管理制度低壓配電系統(tǒng)圖 根據(jù)實(shí)際繪制水泵房水泵房管理制度工程管理部工作手冊(cè)水泵房水泵房管理制度工程管理部工作手冊(cè)用水、供水管理制度變頻供水系統(tǒng)運(yùn)行操作規(guī)程管網(wǎng)系統(tǒng)圖 根據(jù)實(shí)際繪制變壓器房 1 變壓器安全運(yùn)行操作規(guī)程 工程管理部工作手冊(cè)發(fā)機(jī)電房 1 發(fā)機(jī)電房管理制度 工程管理部工作手冊(cè)柴油發(fā)機(jī)電安全運(yùn)行操作規(guī)程熱力站房 2 熱力供應(yīng)設(shè)備操作規(guī)程熱力站管理制度 工程管理部工作手冊(cè)中央空調(diào)機(jī)房 1 空調(diào)制冷設(shè)備房管理制度 工程管理部工作手冊(cè)中央空調(diào)安全操作規(guī)程操作間1 操作間管理制度 工程管理部工作手冊(cè)物料庫房 1 物料庫房管理制度 工程管理部工作手冊(cè)設(shè)施、環(huán)境、形象、標(biāo)識(shí)管理設(shè)施、環(huán)境、形象、標(biāo)識(shí)管理的范圍設(shè)施包括:各專業(yè)班組使用的桌、椅、板凳、文件柜、工具柜、操作臺(tái)等。512 環(huán)境包括:值班室、操作間和周邊環(huán)境。形象包括:各員工的精神狀態(tài)、儀容、儀表、儀態(tài)、言行、著裝、工作牌的佩iWo標(biāo)識(shí)包括:員工一覽表、各類標(biāo)示和標(biāo)牌等。設(shè)施、環(huán)境、形象、標(biāo)識(shí)管理的方法「 通過對(duì)員工的素質(zhì)培訓(xùn),加強(qiáng)對(duì)班組值班室內(nèi)的桌、椅、板凳、文件柜等設(shè)施的管理。嚴(yán)禁在辦公桌、椅等班組設(shè)施上進(jìn)行敲、打等維修工作,保持原有設(shè)施的基本狀態(tài);「 對(duì)已存在的外觀脫漆、脫皮、表面損壞等要限期整改,保證設(shè)施的完好;「 作為檢查項(xiàng)目,通過班組自檢,部門互檢、公司抽檢、樓檢和安檢,并以領(lǐng)班為主要責(zé)任人等多方監(jiān)督的方式進(jìn)行管理。環(huán)境的管理方法「 由各專業(yè)班組領(lǐng)班負(fù)責(zé),制定各衛(wèi)生區(qū)域的值班責(zé)任人,各值班責(zé)任人每日對(duì)所管區(qū)域的衛(wèi)生進(jìn)行巡視并實(shí)施保潔;;「 對(duì)于責(zé)任不到位的值班人,根據(jù)情況對(duì)其實(shí)行增加衛(wèi)生值日時(shí)偶爾根據(jù)公司規(guī)定進(jìn)行處罰;- 工程管理部經(jīng)理(或者專業(yè)工程師)隨時(shí)進(jìn)行檢查,并對(duì)不符合要求的進(jìn)行及時(shí)指正,或者對(duì)責(zé)任人進(jìn)行相應(yīng)處罰。形象的管理方法「 每日由運(yùn)行領(lǐng)班對(duì)員工的形象進(jìn)行監(jiān)督檢查與管理,對(duì)不符合要求的員工及時(shí)指正,工程管理部經(jīng)理隨時(shí)對(duì)各專業(yè)班組所有員工進(jìn)行檢查;「 對(duì)精神狀態(tài)不佳的員工應(yīng)從其身體和思想動(dòng)態(tài)以及造成的原因等方面了解情況,根據(jù)不同的現(xiàn)象采取不同的處理方法;「 對(duì)無故不按公司規(guī)定著裝、配戴工作牌、亂擺亂放以及影響公司形象的各種行為,將對(duì)責(zé)任人進(jìn)行批評(píng)教育、記過、罰款等處理。標(biāo)識(shí)的管理方法各專業(yè)班組值班室門上貼有''***值班室"牌。牌底邊距地面1.6米,并粘貼在門的中間位置。5.242 進(jìn)入設(shè)備區(qū)的第一個(gè)門前貼有:''機(jī)房重地,非請(qǐng)勿入〃的警示牌以及''嚴(yán)禁煙火"標(biāo)識(shí)。524.3 設(shè)備區(qū)公共通道貼有:''袖手旁觀,風(fēng)度偏偏〃的提示牌,距地面1.5米。所有設(shè)備房門上應(yīng)有對(duì)應(yīng)的房間標(biāo)識(shí)(有特殊要求單位的除外)如:高壓配電室、低壓配電室、發(fā)機(jī)電室、變壓器室、水泵房、空調(diào)機(jī)房、風(fēng)機(jī)房、C02氣體房、電梯機(jī)房、操作間、物料庫房等標(biāo)識(shí)牌。粘貼在門的中間位置,距地面L6米。低壓配電室內(nèi)應(yīng)配備至少4塊''有人工作,嚴(yán)禁合閘〃警示牌,以便路線或者設(shè)備檢修時(shí)使用。不使用此牌時(shí),將其懸掛在低壓配電室內(nèi)的墻壁上,檢修使用時(shí)將其懸掛在相應(yīng)的開關(guān)上。水泵房和空調(diào)機(jī)房的各閥門應(yīng)掛有開關(guān)狀態(tài)標(biāo)識(shí)''此閥關(guān)〃或者''此閥開"(自制),標(biāo)準(zhǔn)為:8x16cm。發(fā)機(jī)電油庫房門上應(yīng)有''嚴(yán)禁煙火"標(biāo)識(shí)。所有機(jī)電設(shè)備上應(yīng)有相應(yīng)的''設(shè)備標(biāo)牌〃。設(shè)備房應(yīng)掛有相應(yīng)的巡視記錄。處于維修狀態(tài)的設(shè)備,應(yīng)在維修設(shè)備位置掛''設(shè)備故障,正在維修中”標(biāo)示牌。各專業(yè)班組值班室統(tǒng)一設(shè)置''各專業(yè)班組員工一覽表「 該一覽表反映:I) 所有員工的姓名及工種;U 當(dāng)班員工的基本情況及班次;U 非當(dāng)班員工的基本情況及原因?!?各專業(yè)班組值班室設(shè)置''用電、用水情況一覽表〃詳見本方案第7.2和7.3節(jié)。各專業(yè)班組值班室管理制度各專業(yè)班組資料管理制度為提高各專業(yè)班組文件與資料管理的質(zhì)量,符合本公司專業(yè)化、標(biāo)準(zhǔn)化和規(guī)范化管理的要求,特制定各專業(yè)班組文件與資料管理制度。設(shè)備、設(shè)施的保養(yǎng)實(shí)施責(zé)任人負(fù)責(zé)填寫各相關(guān)的保養(yǎng)記錄,運(yùn)行值班員負(fù)責(zé)填寫巡視巡查記錄。專業(yè)領(lǐng)班負(fù)責(zé)各資料的全面檢查、整理、存檔并報(bào)送相關(guān)單位。各種文件與資料使用的文件夾,在班組內(nèi)要統(tǒng)一。對(duì)文件夾統(tǒng)一編號(hào),并整齊地?cái)[放在文件柜中。各種記錄,表格中嚴(yán)禁亂涂亂畫,保持其內(nèi)容清潔、齊全、完整。所有文件與資料應(yīng)及時(shí)整理、裝訂并存檔,不可隨意丟放。所有記錄表格、上墻資料、職責(zé)按公司要求使用最新版本。當(dāng)年記錄資料按順序擺放在文件柜內(nèi),以便于查找與檢查,年后應(yīng)將各種記錄資料裝訂成冊(cè)存檔,需送部門存檔的及時(shí)送部門存檔。記錄表格按公司要求規(guī)范填寫,領(lǐng)班要檢查其填寫內(nèi)容的真實(shí)性和完整性,并及時(shí)送相關(guān)部門簽字確認(rèn),無誤后存檔保管。設(shè)備房巡杳記錄應(yīng)掛在設(shè)備房內(nèi),值班人員要按公司的規(guī)定及時(shí)對(duì)設(shè)備進(jìn)行巡查并做好相應(yīng)巡查記錄,運(yùn)行領(lǐng)班要不定期進(jìn)行檢查其記錄填寫的真實(shí)性和及時(shí)性。存檔資料不得涂改和借閱無關(guān)人員。資料存檔時(shí)限超過2年的由領(lǐng)班報(bào)公司領(lǐng)導(dǎo)確認(rèn)集中處理。各專業(yè)班組環(huán)境管理制度無關(guān)人員嚴(yán)禁在值班室逗遛閑聊,值班室內(nèi)不可大聲喧嘩、吵鬧、言行舉止要文明禮貌。值班室內(nèi)不可隨便擺放工器具、維修用品、等雜物。地面應(yīng)保持干凈、整潔無污物等。值班員不得在值班室內(nèi)會(huì)友聊天,看書、報(bào)、小說、雜志等,不能做與工作無關(guān)的事。彳副建內(nèi)嚴(yán)禁焊、修、敲打等維修工作,一切維修工作應(yīng)礴作間內(nèi)進(jìn)行操作。值班員應(yīng)保持值班室內(nèi)良好的衛(wèi)生、清潔、通風(fēng)、照明等。桌、椅等辦公用品擺放要整齊,桌面應(yīng)清潔干凈無雜物,擺放的物品整潔有序。值班室門、窗等應(yīng)保持干凈無灰塵,表面油漆要完整。墻面不能有污漬,腳印,墻皮不能有脫落現(xiàn)象。所有的記錄、表格、文件應(yīng)整潔有序地?cái)[放在指定的文件柜中或者文件臺(tái)上,不得隨意擺放。值班室內(nèi)的水杯,水壺,飲水器等要整齊地?cái)[放在指定位置,所有的器具應(yīng)干凈衛(wèi)生。值班室內(nèi)嚴(yán)禁煙火,并應(yīng)配有合格有效的滅火器。值班室應(yīng)掛有公司所規(guī)定的各項(xiàng)上墻資料,各種管理制度健全,懸掛整齊美觀。各專業(yè)班組標(biāo)識(shí)管理制度各專業(yè)班組值班室所掛標(biāo)識(shí)與標(biāo)牌以及上墻制度按公司統(tǒng)一規(guī)定懸掛。標(biāo)識(shí)、標(biāo)牌的大小及上墻制度的鏡框尺寸由公司統(tǒng)一設(shè)計(jì)制作,專業(yè)班組負(fù)責(zé)現(xiàn)場標(biāo)識(shí)的懸掛上墻。標(biāo)示與標(biāo)牌以及上墻制度應(yīng)懸掛在明顯,易于看到的位置。需要引起客戶注意的某些地方或者事項(xiàng),一定要懸掛標(biāo)識(shí)牌等。懸掛要堅(jiān)固、端正。對(duì)于標(biāo)識(shí)損壞或者遺漏的地方,各專業(yè)班組要及時(shí)修復(fù)或者補(bǔ)上暫時(shí)的標(biāo)識(shí),并做好記錄,上報(bào)給相關(guān)部門。各專業(yè)班組需在有危(wei)險(xiǎn)或者應(yīng)引人注意的地方,懸掛標(biāo)識(shí)牌,如''正在維修,禁止合閘"''設(shè)備故障,正在維修中",''高壓危(wei)險(xiǎn),嚴(yán)禁入內(nèi)〃等。設(shè)備設(shè)施的顏色一律按公司規(guī)定的要求,統(tǒng)一刷油漆。各專業(yè)班組值班室管理標(biāo)準(zhǔn)各專業(yè)班組文件與資料管理標(biāo)準(zhǔn)班組內(nèi)使用的文件資料夾的規(guī)格要統(tǒng)一,顏色要一致,文件夾應(yīng)完好、無破損。所填寫的記錄等資料,內(nèi)容應(yīng)齊全、無缺少,并整齊擺放在文件柜中。保養(yǎng)記錄按規(guī)定的時(shí)間填寫,填寫內(nèi)容應(yīng)完整。各種記錄填寫應(yīng)及時(shí)、準(zhǔn)確、規(guī)范、無涂改、漏缺記錄等現(xiàn)象。值班、巡查記錄要反映出當(dāng)班情況,以及巡查項(xiàng)目,巡查時(shí)間,巡查人和設(shè)備運(yùn)行相關(guān)參數(shù)等。值班記錄、巡查記錄應(yīng)保證封面整潔干凈,無涂畫,破損等現(xiàn)象。對(duì)應(yīng)裝訂存檔的資料要及時(shí)裝訂成冊(cè)存放在專用資料柜內(nèi),需送交部門存檔的要及時(shí)交相關(guān)人員存檔。設(shè)備房巡查記錄本在左上角打孔或者用夾具夾夾好后整齊掛在設(shè)備房進(jìn)門處顯眼位置。設(shè)備房相應(yīng)管理制度、操作規(guī)程應(yīng)掛在設(shè)備房內(nèi)顯眼位置。制度、操作規(guī)程框架要統(tǒng)一,資料內(nèi)容須使用公司最新版本。(具體見上墻制度規(guī)定)相應(yīng)設(shè)備房的系統(tǒng)圖由本公司統(tǒng)一制作與懸掛,系統(tǒng)圖要求與實(shí)際設(shè)備系統(tǒng)相符,整體慷慨、美觀、線條清晰、思路明確、標(biāo)識(shí)規(guī)范。13.用電管理制度2613.用電管理制度26TOC\o"1-5"\h\z14. 設(shè)備房管理制度 26第三部份: 設(shè)備管理規(guī)程 27第四部份: 設(shè)備報(bào)修流程 41第五部份:設(shè)備保養(yǎng)及檢修規(guī)程 44水泵保養(yǎng)及檢修規(guī)程檢修規(guī)程 44排污泵保養(yǎng)及檢修規(guī)程 45冷卻塔保養(yǎng)及檢修規(guī)程 47電控柜保養(yǎng)及檢修規(guī)程 48變頻控制柜保養(yǎng)及檢修規(guī)程 50低壓配電柜保養(yǎng)及檢修規(guī)程 51空調(diào)末端保養(yǎng)及檢修規(guī)程 53風(fēng)機(jī)保養(yǎng)及檢修規(guī)程 54風(fēng)機(jī)、消防泵控制柜保養(yǎng)規(guī)程 55自動(dòng)噴淋系統(tǒng)保養(yǎng)規(guī)程 56防盜監(jiān)視系統(tǒng)保養(yǎng)規(guī)程 57周界防范系統(tǒng)保養(yǎng)規(guī)程 58公用天線保養(yǎng)規(guī)程 59停車場系統(tǒng)保養(yǎng)規(guī)程 60疏散出口指示燈保養(yǎng)規(guī)程 61消火栓保養(yǎng)規(guī)程 62氣體滅火控制系統(tǒng)保養(yǎng)規(guī)程 63所有記錄資料的填寫字跡要清晰、規(guī)范、工整,無亂涂亂畫現(xiàn)象。設(shè)備房巡杳記錄每用完一本,應(yīng)及時(shí)歸檔存放在資料柜內(nèi),不可亂丟亂放。各專業(yè)班組環(huán)境管理標(biāo)準(zhǔn)值班室內(nèi)應(yīng)保持整潔干凈,通風(fēng)、照明應(yīng)良好,燈具、桌椅臺(tái)面應(yīng)無灰塵。地面應(yīng)無水跡、無煙頭、紙屑、無亂擺亂放的物品,無污物、油、油漆等。墻體、墻面噴涂應(yīng)均勻,飾面板(磚)安裝(砌貼)應(yīng)堅(jiān)固,表面應(yīng)平整,潔凈,色澤應(yīng)協(xié)調(diào)一致,無手印,無腳印。頂棚抹灰層應(yīng)堅(jiān)固,無層面脫落和明顯裂縫,無蜘蛛網(wǎng)。樓板、地面應(yīng)無裂縫、起皮、空鼓、下陷等現(xiàn)象,表面應(yīng)平整,樓板、地磚應(yīng)無破損。各種上墻制度懸掛應(yīng)整齊,堅(jiān)固,表面應(yīng)無污物、花斑痕跡,鏡框玻璃透明度要高,無浮塵。操作間的地面應(yīng)清潔,室內(nèi)要有足夠的照明,并配有足夠的滅火器。滅火器應(yīng)合格有效,表面清潔要無灰塵,懸掛擺放位置應(yīng)便于取用。各種電動(dòng)工具擺放要有序,表面清潔。操作臺(tái)應(yīng)無雜物,易于安全操作。周邊環(huán)境應(yīng)保持良好的衛(wèi)生狀態(tài),無衛(wèi)生死角,無亂堆放的雜物。水溝要完好無損,暢通無阻,地面無積水。各專業(yè)班組形象管理標(biāo)準(zhǔn)員工要精神飽滿,有高尚的工作熱情,具有良好的職業(yè)道德,嚴(yán)格遵守公司的各種規(guī)章制度。工作期間統(tǒng)一穿公司規(guī)定的工作裝,并佩戴工作牌。著裝應(yīng)整潔、干凈,上衣拉鏈的位置不得低于第二個(gè)鈕扣,不得穿拖鞋上下班。員工的工作牌統(tǒng)一佩戴在左胸前上衣工裝口袋的上方,公司標(biāo)志下方的中間位置。員工不得留長發(fā)及奇妙的發(fā)型,不留長指甲,堅(jiān)持每日刮胡子,工作期間不可佩戴手飾等裝飾品。言行舉止慷慨,態(tài)度要和諧,語言要親切,聲調(diào)要自然、清晰,應(yīng)答要誠懇明確。上班期間不可通過電話等方式閑聊。公共場所和租戶面前嚴(yán)禁掏耳朵,挖鼻孔等不文明的舉止。坐、立、行要端莊穩(wěn)重。坐:不可前俯后仰,搖手蹺腳,將腿腳跨在桌子或者沙發(fā)扶手上。立:要自然莊重,不可扭捏作態(tài)。行:禮讓三先,不可爭先恐后。桌、椅、文件柜等油漆不得有脫落、脫皮現(xiàn)象,安放應(yīng)穩(wěn)固牢靠,不可搖晃。擺放整齊有序,臺(tái)面上不得亂擺亂放。辦公用品與各種記錄擺放整齊,記錄表面清潔,無亂涂亂畫等現(xiàn)象,工器具干凈清潔,并擺放在指定位置。各專業(yè)班組的電話屬工作需要而設(shè)置的,任何人不得私自無故占用,不得用之與工作無關(guān)的事情。各專業(yè)班組標(biāo)識(shí)管理標(biāo)準(zhǔn)班組(或者相同的位置)使用鏡框架的尺寸、外觀要一致,顏色要統(tǒng)一。值班室內(nèi)所掛標(biāo)識(shí)、標(biāo)牌與上墻制度的懸掛高度,底邊于地面垂直距離為1.5米。(因值班室結(jié)構(gòu)和環(huán)境無法按規(guī)定懸掛的,可根據(jù)實(shí)際情況合理懸掛,但要報(bào)部門批準(zhǔn))。上墻資料的內(nèi)容為公司現(xiàn)行使用的統(tǒng)一管理資料,并應(yīng)及時(shí)按公司的規(guī)定將版本更新。標(biāo)示、標(biāo)牌以及上墻制度的安放位置要明顯醒目,擺放整齊、有序、對(duì)稱,以達(dá)美觀、規(guī)范和統(tǒng)一。鏡框玻璃透明度要高,整體外觀清潔,不能有污垢和破損現(xiàn)象。每月至少兩次對(duì)其進(jìn)行保潔。警示牌懸掛安裝要及時(shí),堅(jiān)固,顯眼,簡單明了,能起到警示防范作用。新接管物品,及時(shí)安放暫時(shí)標(biāo)識(shí),記錄要準(zhǔn)確,并及時(shí)上報(bào)相關(guān)部門。2. 值班制度1.0 值班人員不得遲到、早退、不得擅自調(diào)換,有事須提前向領(lǐng)班請(qǐng)假,并得到允許;值班時(shí)段不得串崗、離崗。2.0 設(shè)備運(yùn)行部實(shí)行24小時(shí)值班制度,要求對(duì)設(shè)備房每4小時(shí)巡查一次{空調(diào)主機(jī)房(制冷期)2小時(shí)巡查一次}。3.0 設(shè)備維保部值班人員實(shí)行聽班制,每日中午12:00時(shí)至13:30時(shí),18:00時(shí)后至24:00時(shí)按主任安排進(jìn)行值班(可在宿舍,但必須保證通訊暢通),以協(xié)助設(shè)備運(yùn)行部值班員處理相關(guān)事件。4.0 維保部值班人員負(fù)責(zé)對(duì)所轄專業(yè)設(shè)備設(shè)施進(jìn)行巡查,每日至少巡查1~2次(上午和下午),做好巡杳記錄,發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)處理,并在值班記錄和巡蟄記錄中注明,對(duì)不能解決的問題應(yīng)及時(shí)上報(bào)部門主管領(lǐng)導(dǎo)。5.0 維保部值班員次日上午可歇息半天。6.0 與設(shè)備運(yùn)行無關(guān)人員不得進(jìn)入設(shè)備房,若有事須經(jīng)許可后方可進(jìn)入。7.0 大廈景觀設(shè)備、公共照明系統(tǒng)、中央空調(diào)機(jī)組等應(yīng)按照公司規(guī)定的時(shí)間定時(shí)開停,若有特殊開停要求應(yīng)得到部門通知或者允許。8.0 緊急事故未排除不進(jìn)行交接班,應(yīng)上、下兩班協(xié)同排除,并詳細(xì)記錄處理情況。9.0上、下兩班交接時(shí)應(yīng)手續(xù)清晰,工器具、公共鑰匙等齊全,做好交接班記錄。10.0 對(duì)值班室內(nèi)外的環(huán)境每班必須打掃一遍,交班時(shí)值班室必須整潔、干凈。3. 交接班制度交接班工作的主要內(nèi)容:檢查上班各種記錄是否按規(guī)定填寫齊備;交班有無對(duì)新發(fā)現(xiàn)的設(shè)備缺陷、設(shè)施缺陷和異常運(yùn)行的記錄和處理經(jīng)過;計(jì)劃性工作進(jìn)度,以及工作中新發(fā)現(xiàn)問題的交接;上個(gè)值班時(shí)間段接到的上級(jí)命令、指示的內(nèi)容和執(zhí)行情況;各種工器具、鑰匙、記錄和資料應(yīng)齊全、整潔地進(jìn)行交接;值班室室內(nèi)外環(huán)境應(yīng)打掃干凈后方可交接;交班人員提醒接班人員應(yīng)注意的事項(xiàng)及其他問題。2.0 交班人在下班前必須將本班設(shè)備運(yùn)轉(zhuǎn)情況、運(yùn)行中發(fā)現(xiàn)的問題、故障維修情況等詳細(xì)記錄在“值班記錄"上;并應(yīng)主動(dòng)向接班人口頭介紹設(shè)備運(yùn)行情況。3.0 接班人員提前10分鐘進(jìn)入交接地點(diǎn),靜心聽取交班人員交待全部運(yùn)行、維護(hù)情況和注意事項(xiàng)。有疑問時(shí)應(yīng)問詢清晰,然后由交班人員陪同,對(duì)設(shè)備進(jìn)行檢查,確認(rèn)無問題后簽字接班。接班人員重點(diǎn)檢查以下內(nèi)容:查閱值班記錄和設(shè)備運(yùn)行的有關(guān)記錄;檢查設(shè)備狀況和變更情況;檢查設(shè)備是否清潔和室內(nèi)外衛(wèi)生情況;檢查各共用器具、資料、鑰匙和安全用具及消防設(shè)施是否齊全完整。交班人員工作任務(wù)未完成不得交班,必須與接班人員一起處理后開始交接班手續(xù)。6.0 如交接班時(shí)間已到而接班人員未到,交班人員應(yīng)迅速報(bào)告領(lǐng)班,并堅(jiān)守崗位,等到接班人員或者領(lǐng)班指派的代理人員到現(xiàn)場辦理交接手續(xù)后,方可下班。7.0 交班時(shí)間以正點(diǎn)為準(zhǔn),一切交接班手續(xù)務(wù)必辦理妥當(dāng)。如因事前準(zhǔn)備不好而遲延交接時(shí)偶爾遺漏交接項(xiàng)目,應(yīng)由交班者負(fù)責(zé)。8.0 不得無故遲延或者提前交接班。如需進(jìn)行事故處理或者重要的維修,經(jīng)領(lǐng)班允許后,可適當(dāng)變更交接班時(shí)間。9.0 在交接班時(shí)發(fā)生事故或者異常現(xiàn)象,仍由交班人員處理,接班人員應(yīng)予以必要的協(xié)助。10.0接班后,值班人應(yīng)即將對(duì)工作區(qū)域設(shè)備設(shè)施進(jìn)行巡蟄、記錄,并根據(jù)當(dāng)日已接工作等,報(bào)告領(lǐng)班,領(lǐng)班應(yīng)當(dāng)做出工作安排。11.0 發(fā)現(xiàn)接班人員喝酒或者精神異常時(shí),應(yīng)拒絕其接班并向領(lǐng)班或者部門報(bào)告。4. 裝修管理制度為做好大廈房屋裝修的管理和監(jiān)督,有效制止違章裝修行為,工程管理部需對(duì)裝修戶給排水、供配電、供冷采暖系統(tǒng)、智能化系統(tǒng)、消防系統(tǒng)和房屋主體等方面進(jìn)行專業(yè)監(jiān)管,參照《住宅室內(nèi)裝飾裝修管理辦法》和《住宅裝飾裝修工程施工規(guī)范》等相關(guān)規(guī)定,特制定出裝修監(jiān)管制度。裝修現(xiàn)場施工管理租戶和裝修施工單位在施工前,必須到公司相關(guān)部門辦理裝修的相關(guān)手續(xù),獲取《裝解F可證》,方可施工。在施工單位動(dòng)工前,裝修巡查人必須協(xié)同裝修單位負(fù)責(zé)人或者租戶對(duì)廚衛(wèi)防水、暗藏水管、暗藏電線進(jìn)行檢查。若有問題,及時(shí)報(bào)告公司相關(guān)部門,由公司相關(guān)部門負(fù)責(zé)與置業(yè)公司聯(lián)系解決。各施工單位必須禮聘有資格證或者操作上崗證的電工、焊工,負(fù)責(zé)用電施工、電焊業(yè)。各類裝修施工,必須遵守安全操作規(guī)程,保證作業(yè)人員及相鄰商家、公司辦公人員的生命和財(cái)產(chǎn)安全。裝修施工暫時(shí)動(dòng)火、用電,應(yīng)提前向工程管理部申報(bào),說明動(dòng)火、用電部位,使用工具的品種、負(fù)荷,動(dòng)火、用電作業(yè)起止時(shí)間,動(dòng)火、用電作業(yè)安全措施等等。動(dòng)火作業(yè)的人員必須嚴(yán)格遵守有關(guān)的操作程序和安全規(guī)定。裝修現(xiàn)場施工用電管理施工現(xiàn)場用電必須配備暫時(shí)開關(guān)箱,開關(guān)箱內(nèi)必須設(shè)有漏電保護(hù)器,漏電動(dòng)作電流必須小于30毫安,開關(guān)箱電源電線須采用橡膠電纜,根據(jù)用電負(fù)荷,合理選擇導(dǎo)線及開關(guān)容量,在施工完成后及時(shí)拆除。施工使用的電動(dòng)工具等必須符合國家現(xiàn)行的相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)。工作場地內(nèi)嚴(yán)禁使用電爐、電炊具、電熱水棒等電熱設(shè)施,不許使用高瓦數(shù)燈照明,照明燈泡瓦數(shù)普通限制在100W以下。因施工需要使用碘鋁燈、電炊具、電爐(只限于電纜接頭湯錫用)的,應(yīng)先征得工程管理部的書面允許,并要做好安全措施,人離燈滅。裝修工人使用電器設(shè)備時(shí),務(wù)必采取一切安全措施,包括采用適當(dāng)絕緣護(hù)套電線。暫時(shí)接駁電線必須安放于地面上,在施工完成后必須拆除?,F(xiàn)場嚴(yán)禁亂掛亂接用電,臨時(shí)電線不得纏繞于金屬支架或者管道上。裝修現(xiàn)場消防管理裝修現(xiàn)場應(yīng)根據(jù)相關(guān)消防規(guī)定,按50平方米應(yīng)至少配備一個(gè)合格的滅火器,并放置于顯眼易取的位置。裝修現(xiàn)場嚴(yán)禁煙火,不許使用罐裝燃?xì)?。裝修現(xiàn)場嚴(yán)禁煙火,不許使用罐裝燃?xì)?。裝修現(xiàn)場物品應(yīng)歸類、擺放整齊,對(duì)易燃易爆物品的堆放、使用應(yīng)采取相應(yīng)的安全措施。裝修單位不得擅自改動(dòng)智能化系統(tǒng)、消防系統(tǒng),如需改動(dòng),必須向工程管理部門申請(qǐng),獲得批準(zhǔn)方可施工。住戶不得私自在戶外接駁水、電,違者按照像關(guān)規(guī)定處理。因裝修施工造成的管道阻塞、滲漏水、停電、損毀他人物品等,應(yīng)由裝修戶負(fù)責(zé)修復(fù)和賠償。所有裝修活動(dòng)必須保證使用安全,禁止下列行為:未經(jīng)穿管直接埋設(shè)電線或者改線;破壞或者拆改廚房、廁所的地面和墻面防水層;禁止擅自拆改供電、通訊、智能化消防及燃?xì)夤艿缆肪€;禁止將雨水管道用于生活污水的排放;禁止改動(dòng)房屋主體結(jié)構(gòu),毗鄰墻體及屋面的防水、隔熱層。其他違章裝修活動(dòng)。2.0 違章裝修處理工程管理部裝修巡杳員有權(quán)檢查裝修情況,裝修人員應(yīng)自覺接受裝修巡杳員的檢查、監(jiān)督、指導(dǎo),對(duì)違規(guī)裝修單位,裝修巡查員須現(xiàn)場糾正,對(duì)不整改的裝修單位,裝修巡查員按規(guī)定填寫《裝修監(jiān)管聯(lián)系單》,交公司主管裝修負(fù)責(zé)人。3.0裝修監(jiān)管流程(見下圖)3.0裝修監(jiān)管流程(見下圖)18.防火卷簾門系統(tǒng)保養(yǎng)規(guī)程6418.防火卷簾門系統(tǒng)保養(yǎng)規(guī)程64TOC\o"1-5"\h\z19. 中央空調(diào)系統(tǒng)接管驗(yàn)收規(guī)程 65第六部份: 設(shè)備管理標(biāo)準(zhǔn) 67門禁系統(tǒng)管理標(biāo)準(zhǔn)67監(jiān)控錄相系統(tǒng)管理標(biāo)準(zhǔn) 68防火卷簾門管理標(biāo)準(zhǔn) 70干粉滅火器管理標(biāo)準(zhǔn) 71火災(zāi)報(bào)警聯(lián)動(dòng)控制系統(tǒng)管理標(biāo)準(zhǔn) 72氣體自動(dòng)滅火控制系統(tǒng)管理標(biāo)準(zhǔn) 75疏散出口指示燈管理標(biāo)準(zhǔn) 76停車場管理系統(tǒng)管理標(biāo)準(zhǔn) 76巡更系統(tǒng)管理標(biāo)準(zhǔn) 78變壓器管理標(biāo)準(zhǔn) 78低壓電氣柜管理標(biāo)準(zhǔn) 79變頻器管理標(biāo)準(zhǔn) 82柴油發(fā)機(jī)電管理標(biāo)準(zhǔn) 86水泵管理標(biāo)準(zhǔn) 87中央空調(diào)管理標(biāo)準(zhǔn)88第一部份: 管理架構(gòu)及崗位職責(zé)工程管理崗位職責(zé)及任職資格設(shè)備運(yùn)行部職責(zé):「 設(shè)備運(yùn)行操作「 24小時(shí)巡查值班「 設(shè)備運(yùn)行數(shù)據(jù)記錄、分析「 能源統(tǒng)計(jì)分析運(yùn)行主任職責(zé)「 全面負(fù)責(zé)設(shè)備運(yùn)行部的日常管理、安全生產(chǎn)及專業(yè)技術(shù)指導(dǎo)工作;「 接收由客服中心提交的租戶室內(nèi)或者公共設(shè)施的報(bào)修工作,并分專業(yè)安排相應(yīng)維修部門落實(shí)處理;「 負(fù)責(zé)工程管理部維修材料庫房及操作間的管理,實(shí)時(shí)填寫維修材料出入庫單據(jù),每月定期編制維修材料盤存表;- 負(fù)責(zé)審核各維修部門月維修材料采購計(jì)劃,匯總后編制《采購計(jì)劃審批表》報(bào)公司領(lǐng)導(dǎo)審批;「 每日須對(duì)主要設(shè)備機(jī)房至少進(jìn)行一次巡視,檢查部門員工履職情況,對(duì)違章情況及時(shí)加以糾正;「 嚴(yán)格周例會(huì)制度與培訓(xùn)制度,定期總結(jié)運(yùn)行部工作情況,及時(shí)糾正部門內(nèi)不當(dāng)事宜并定期向上級(jí)領(lǐng)導(dǎo)述職;「 負(fù)責(zé)公司設(shè)備設(shè)施的維修改造、更新、大修、報(bào)價(jià)方案的初審并對(duì)設(shè)備的長效管理機(jī)制進(jìn)行研究。運(yùn)行主任任職資格:「 中專或者以上學(xué)歷且有良好的組織和溝通協(xié)調(diào)才干,具有三年以上物業(yè)工程管理經(jīng)驗(yàn);熟悉公司樓宇機(jī)電設(shè)備的功能及運(yùn)行管理模式,具有全面的機(jī)電專業(yè)知識(shí);熟知公司企業(yè)文化及質(zhì)量管理體系和各項(xiàng)規(guī)章制度,具有判斷和處理突發(fā)事件的能「 性格開朗、生活作風(fēng)優(yōu)良,工作勤奮、嚴(yán)格苛求、潔身自律。設(shè)備運(yùn)行工職責(zé):「 負(fù)責(zé)每4個(gè)小時(shí)對(duì)高低壓配電房、生活ZK泵房、中水泵房、消防水泵房、發(fā)機(jī)電房、熱力機(jī)房及中樓設(shè)備層設(shè)備設(shè)施進(jìn)行一次全面巡查;每2個(gè)小時(shí)對(duì)空調(diào)主機(jī)房設(shè)備設(shè)施進(jìn)行一次全面巡查?!赴啻危涸绨?:00-16:00中班16:00?24:00晚班24:00?次日8:00「 設(shè)備運(yùn)行巡查流程圖設(shè)備運(yùn)行工任職資格:「 技校或者以上學(xué)歷且有良好的溝通才干,具有二年以上物業(yè)工程維修經(jīng)驗(yàn);「 熟悉本公司樓宇機(jī)電設(shè)備的功能及運(yùn)行管理模式,具有全面的機(jī)電專業(yè)知識(shí);「 熟知公司企業(yè)文化及質(zhì)量管理體系和各項(xiàng)規(guī)章制度,具有判斷和處理突發(fā)事件的能力;「 性格開朗、生活作風(fēng)優(yōu)良,工作勤奮、有《高壓電工進(jìn)網(wǎng)作業(yè)許可證》或者《電工操但正》。強(qiáng)電維修部職責(zé)-I供配電系統(tǒng)設(shè)備、公共設(shè)施(土建部份)維修*"I租戶室內(nèi)強(qiáng)電設(shè)備及土建設(shè)施維修高低壓配電系統(tǒng)設(shè)備及路線月度保養(yǎng)、季度保養(yǎng)、半年保養(yǎng)、年度保養(yǎng)供配電系統(tǒng)設(shè)備改造供配電系統(tǒng)末端及公共設(shè)施巡視「 電梯分包質(zhì)量的監(jiān)督和管理強(qiáng)電維修主任職責(zé):「 全面負(fù)責(zé)強(qiáng)電維修部的日常管理安全生產(chǎn)及專業(yè)技術(shù)指導(dǎo)工作;「 接收由運(yùn)行主任提交的租戶室內(nèi)或者公共設(shè)施的報(bào)修工作,安排相應(yīng)維修人員落實(shí)處理;- 根據(jù)機(jī)電設(shè)備保養(yǎng)計(jì)劃及公共設(shè)施保養(yǎng)計(jì)劃,組織人員對(duì)供配電系統(tǒng)及公共設(shè)施進(jìn)行必要的月度保養(yǎng)、季度保養(yǎng)、半年保養(yǎng)及年度保養(yǎng);「 每周須對(duì)供配電系統(tǒng)設(shè)備及公共設(shè)施至少進(jìn)行一次巡視,填寫分析巡視記錄;「 不定期檢查部門員工履職情況,對(duì)違章情況及時(shí)加以糾正;「 嚴(yán)格周例會(huì)制度與培訓(xùn)制度,定期總結(jié)強(qiáng)電維修部工作情況,及時(shí)糾正部門內(nèi)不當(dāng)事宜并定期向上級(jí)領(lǐng)導(dǎo)述職;「 負(fù)責(zé)公司設(shè)備設(shè)施的維修改造、更新、大修、報(bào)價(jià)方案的初審并對(duì)設(shè)備的長效管理機(jī)制進(jìn)行研究。強(qiáng)電維修主任任職資格:「 中?;蛘咭陨蠈W(xué)歷且有良好的組織和溝通協(xié)調(diào)才干,具有三年以上物業(yè)工程管理經(jīng)驗(yàn);「 熟悉公司樓宇機(jī)電設(shè)備的功能及運(yùn)行管理模式,具有全面的機(jī)電專業(yè)知識(shí);「 熟知公司企業(yè)文化及質(zhì)量管理體系和各項(xiàng)規(guī)章制度,具有判斷和處理突發(fā)事件的能力;「性格開朗、生活作風(fēng)優(yōu)良,工作勤奮、嚴(yán)格苛求、潔身自律。強(qiáng)電維修工職責(zé):「 負(fù)責(zé)對(duì)高低壓配電設(shè)備、公共土建設(shè)施、發(fā)機(jī)電的維修和技術(shù)改造;J 每天對(duì)公共土建設(shè)施及供配電系統(tǒng)運(yùn)行部職責(zé)以外的設(shè)備設(shè)施進(jìn)行一次全面巡查;「 負(fù)責(zé)租戶室內(nèi)強(qiáng)電設(shè)備及土建設(shè)施的報(bào)修;「 每周對(duì)空置房配套設(shè)備設(shè)施進(jìn)行一次全面巡查,詳細(xì)記錄各種狀態(tài)。「 強(qiáng)電巡查流程圖強(qiáng)電維修工任職資格:「 技?;蛘咭陨蠈W(xué)歷且有良好的溝通才干,具有二年以上物業(yè)工程維修經(jīng)驗(yàn);「 熟悉本公司樓宇機(jī)電設(shè)備的功能及運(yùn)行管理模式,具有全面的機(jī)電專業(yè)知識(shí);「 熟知公司企業(yè)文化及質(zhì)量管理體系和各項(xiàng)規(guī)章制度,具有判斷

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