房地產(chǎn)投資與房地產(chǎn)價格之關(guān)系理論與實證

房地產(chǎn)投資與房地產(chǎn)價格之關(guān)系理論與實證研究【摘要】文章從理論和實證的角度，分析研究了房地產(chǎn)投資與GDP協(xié)調(diào)發(fā)展的關(guān)系、房地產(chǎn)價格與居民可支配收入的合理比例問題以及房地產(chǎn)投資與房地產(chǎn)價格之間互為影響的關(guān)系，得出房地產(chǎn)投資與房地產(chǎn)價格呈正相關(guān)關(guān)系?！娟P(guān)鍵詞】房地產(chǎn)價格；房地產(chǎn)投資；房價收入比近幾年來我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展迅速，特別是2003年以來GDP以高于9%的年增長率增長，作為國民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)———房地產(chǎn)業(yè)對經(jīng)濟(jì)增長的拉動功不可沒。同時，房地產(chǎn)價格也以年均20%的增長率快速增長，增長勢頭快于房地產(chǎn)投資。目前來看，單獨(dú)研究房地產(chǎn)投資對經(jīng)濟(jì)增長作用或者房地產(chǎn)價格的研究文獻(xiàn)較為豐富，但研究房地產(chǎn)投資對房地產(chǎn)價格影響的文獻(xiàn)較少，僅見于王太翌（2005）的“關(guān)于調(diào)整房地產(chǎn)價格與投資的理性思考”，[1]吳老二、祝平衡（2006）“房地產(chǎn)價格與房地產(chǎn)投資來源結(jié)構(gòu)”。[2]王太翌主要從理論和實證兩方面分析了房地產(chǎn)價格對房地產(chǎn)投資的影響，而吳老二等主要分析了房地產(chǎn)投資來源結(jié)構(gòu)對房地產(chǎn)價格的影響，這二篇論文對我們所要進(jìn)行的研究有一定的啟發(fā)意義。本文研究的創(chuàng)新點在于論證房地產(chǎn)投資開發(fā)與房地產(chǎn)價格互為影響的關(guān)系，對房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展具有重要的理論和實踐意義。房地產(chǎn)投資增長速度高于國民經(jīng)濟(jì)增長速度，房地產(chǎn)價格增長速度也大大高于國民收入增長速度，房地產(chǎn)開發(fā)投資和房價同時脫離正常增長，長期的不協(xié)調(diào)勢必影響經(jīng)濟(jì)的快速穩(wěn)定發(fā)展。從長期來看，房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展速度應(yīng)與國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展、居民收入水平相適應(yīng)，GDP與居民收入水平的增長要在區(qū)域間保持一致，短期增長與可持續(xù)長期增長保持一致，即達(dá)到經(jīng)濟(jì)增長和社會全面持續(xù)發(fā)展保持一致。一、房地產(chǎn)開發(fā)投資與房地產(chǎn)價格理論（一）房地產(chǎn)投資與國民經(jīng)濟(jì)增長協(xié)調(diào)發(fā)展喘著墳名圈經(jīng)搶濟(jì)絡(luò)學(xué)壩家稠凱崖恩野斯膚認(rèn)堆為至通字過制擴(kuò)莫大級政漲府草投憂資陸可徒以敞彌鎮(zhèn)補(bǔ)汪私卷人泄投業(yè)資父和痕消舅費(fèi)蠻的蘿不當(dāng)足澇，易從狼而鋒達(dá)穴到普提依高出國獸民家收扁入鋪、饅促肥進(jìn)條經(jīng)客濟(jì)劣增旦長夕。幟哈迫羅儀德延-摸多疫馬拘模狗型破發(fā)爆展茫了釣凱鮮恩鑰斯左的挨投唐資擴(kuò)理頃論章強(qiáng)磚調(diào)海了描投移資醋在稅供銷給彩方踐面諒對片于池國財民彈經(jīng)齊濟(jì)貢持勞續(xù)籍增敢長喬的窗作究用匹，紫認(rèn)相為積高暢投造資漲率污可熊帶桃來苦高直經(jīng)提濟(jì)憲增烈長拍率伍，鉛有通保似證授的健經(jīng)硬濟(jì)璃增凝長泛率鳥與夠合琴意桐的累儲絹蓄古率杠成異正卵比水，尼儲詳蓄嘩全腹部響轉(zhuǎn)宋化善為匆投村資介，況經(jīng)慧濟(jì)攀得真以耍穩(wěn)濕定嘉增差長卻。正新種古斜典葛綜斥合誦派調(diào)發(fā)求展怕了妹凱班恩策斯御學(xué)恒說青，粗提龍出脈總占需進(jìn)求隙是鼓由炊消匙費(fèi)擊、論投凍資終、傍出鞏口寧共衰同介決子定筐的齒，瑞投復(fù)資臂仍遵然萌在軌經(jīng)堆濟(jì)俘增歉長司中覽起抖重妹要鬧的逗作漫用祝，捕索呈洛蜂和謙斯逝旺角建史立獎的忠新版古冊典鼻增鬼長蜘模完型頸認(rèn)獸為此，宰較按高息的惹投仗資毫率困對床短杰期飯的賞經(jīng)輝濟(jì)論增墳長切確列有潮促忍進(jìn)埋作瓜用蹦；伍但封長破期皆看蒼，定經(jīng)情濟(jì)抄增某長漁主己要拋依套賴短于燕技掀術(shù)恒進(jìn)退步草。漂2盞0練世帝紀(jì)必8就0暈?zāi)昙贝y，第羅例默內(nèi)和期盧稼卡癢斯是的視內(nèi)勁生青增疼長并理汗論粥用博包喊括滾人倡力賞資癢本蛇投鼓資刺、礦研轉(zhuǎn)究憶與彩開胳發(fā)攤費(fèi)源用椅等碎在鴨內(nèi)辣的予投扮資突新榨概割念肢，突替捧代恒了置傳觸統(tǒng)跑意翻義良的予投爬資山概犧念戰(zhàn)，召再造次董得唇出耽高萍投喝資動率尸帶冬來強(qiáng)高迅經(jīng)洪濟(jì)壁增齊長邁率糞的冰結(jié)靜論蘇。你從隙上押述逢西豪方顆經(jīng)片濟(jì)搞理屢論閱的踢主混要膨觀廢點檔看召，她擴(kuò)月大偷投裝資節(jié)對烘于昏促露進(jìn)創(chuàng)G稅D篩P寒增緩長軌能野夠杯發(fā)寇揮栗重碎要桶作鴿用凝。疼這君種瘋作鑒用趨在爐經(jīng)處濟(jì)子增巾長奮中禽，歷通床過洋乘狠數(shù)賓—奧—機(jī)—冠加反速秤數(shù)鹽機(jī)墳制繞來脫實秧現(xiàn)勿經(jīng)斗濟(jì)續(xù)增鞠長淋，河投塵資螞支橋出材是鑰總愈需葬求辣的爪構(gòu)森成受部中分育，恐通寇過禍乘魚數(shù)饒來損增犧加汁生碎產(chǎn)柿，扭這剃又山回續(xù)過扁頭述來尖在跑加魚速徑數(shù)志的賊作牙用宏下粱引爭發(fā)飼進(jìn)著一兼步嘉的可投最資驚，匪如卸此伏反肥復(fù)收循驕環(huán)僑，圾產(chǎn)胸生滲連獨(dú)鎖跳反頁應(yīng)請。閑但哀由惡于暴投鼓資亦能惠力遵受巧經(jīng)撇濟(jì)劣實哥力龍限鞋制痕，毫在透一慰定務(wù)時扇期懇會爪導(dǎo)雙致需投外入海與栽產(chǎn)后出軍下劇跌蜜，經(jīng)以看類聽似賣方顯式所產(chǎn)送生化反韻面定效殲應(yīng)洞。墳在純實初證扯研凳究憂方御面該，茫王縱勉艙、摘唐般嘯燥峰箱得罵出糧，右國羽民弄經(jīng)曬濟(jì)西每繭增鋸長沒一解個專百娃分岡點居，泥房快地橋產(chǎn)談投文資錦增恭長退1站2物.廢7龜個石百毀分侄點津；豆國順民瘦經(jīng)給濟(jì)砍下妙降晚一臘個歡百刪分軍點暗，綿房格地悟產(chǎn)孝投菌資送也陽下蠢降草1獻(xiàn)2鋼.糧7仍個呼百征分靜點車。喉[爐3部]隆從烏國蝦際捷上援看腳，聰許鉆多懷國貝家洪都覺是董通臭過靜房鄉(xiāng)地狀產(chǎn)姓投石資界拉炸動壓經(jīng)配濟(jì)梨增交長啦的溝，性如境日壤本藍(lán)、廊美策國額、貸新屑加圓坡旗、益香替港寸等腳，協(xié)盡什管撿在祥拉哨動若過摟程宏中福存微在洲一扮定租的亂泡船沫只，值但誕是牲畢醋竟茅讓該經(jīng)東濟(jì)讓走形向所了醋快排速紙繁問榮攏。特?zé)o檢論師從朋理驢論踐上喇還場是蔥實圖際郵上定，竭都窗證井明叔二革者果之榜間幼存艘在僑互爽動雷關(guān)跡系賢，偵房砍地脫產(chǎn)永投邪資恢可者以脾作欣為來經(jīng)篇濟(jì)眼發(fā)帥展干的鹿指貪示碑器酒。竿但夕是旗如間果察房閉地鬧產(chǎn)你投偵資讓增鼻長雞速寒度對過么快簡，惠與栗G慚D盜P凳增婆長向明念顯滿不曠協(xié)膽調(diào)塞，青也改會簡導(dǎo)炮致劍積并累沒性潑經(jīng)異濟(jì)符擴(kuò)宣張口。薯因粱此釘，哈城早鎮(zhèn)項房裹地佛產(chǎn)預(yù)投率資松增殊長求率矩是胡否椒高屆，西要露看咱與守G供D血P翁增辱長左率深是搜否舍協(xié)基調(diào)艙。鞏按闖照繳哈花羅廢德洪－速多獎馬滿的臉經(jīng)梯濟(jì)言增螞長鮮模趴型蚊理帳論瞎，冤G主=循S割/盒C臂（階G尾—棕經(jīng)術(shù)濟(jì)家增構(gòu)長悔率稼，醉S孝—坐儲本蓄滋率淋，瀉C?！钯Y醋本割產(chǎn)壽量次比趕率耍）憐，宴根減據(jù)兄C線不賣變站，謝并兔按針投懲資劈=鋒儲繳蓄遼的戰(zhàn)基旋本瘦原跪理疏，撕投奇資死率茅和構(gòu)經(jīng)肺濟(jì)夕增添長讀率蘇二衡者稍應(yīng)合成議正揭比闖關(guān)權(quán)系卡，套但愧并遺不偽應(yīng)秤該形同傘比叮例量增砍長余。值G節(jié)D關(guān)P臂的率增損長并需謠要禁房傷地元產(chǎn)決投政資千的才拉歪動臂，鳳房喚地挪產(chǎn)往投叨資鋒增幼長碰率校應(yīng)瘡該煉高澡于異G促D泡P諷的關(guān)增弱長極率項。留按圣照館經(jīng)副濟(jì)梯增挑長亂理慧論質(zhì)，鴉房疑地恩產(chǎn)匹業(yè)孩增綠長挨一躁方封面決靠屬技基術(shù)暑進(jìn)脾步五，帶另殊一圍方選面釘靠份消帖費(fèi)約。波消笨費(fèi)臂需嗎求沈是漏經(jīng)漢濟(jì)躁增疊長澆的縫持派久挎拉哲動陵力碼，飲沒腰有眠消哲費(fèi)他需款求坦支息持佛，鄉(xiāng)投癥資喝增赴長伙與貴經(jīng)汪濟(jì)士回佳升亦是常不意會長持戰(zhàn)久致的亡。刪在特理千想衫狀禾態(tài)今下禾，店G據(jù)D潤P館增揮長敗要換快翅于衫居毀民興可彈支洋配幼收肚入跡和舉消幸費(fèi)躬的骨增案長去，屯而裹居臭民乏收演入調(diào)增果長族要狹快茫于葬價負(fù)格酸總銅水捷平女的租增艙長勤。窗但搜是管價燕格們總旁水醋平譜的膝上淘升魄還室是脾有你一環(huán)個閘度構(gòu)，惜一以般糟在駝2組％宅~筑3優(yōu)%絮以交下本，拒如咳果汪滿我足自上駁述舞條爸件細(xì)，鄰而佳經(jīng)禮濟(jì)貌增蘭長惑又管能拘保秤持般一賢定糟的鍛速似度陸（碰在殖歐殺美越國先家典能連達(dá)研到惕4錫％介~慘5弱%吼，朱在甚新筆興阿工拉業(yè)俊化文國鼻家敬能蚊達(dá)陰到碼7雜%放以綱上鮮）橡就每是更一囑個食比拔較嬸理覺想接的彈經(jīng)裁濟(jì)屈增岡長距。瞇[擦4腸]膚（崖二翠）袖房傲地玉產(chǎn)裙價召格崖與憐居擴(kuò)民旦可犯支棵配席收毒入壞合催理尚比啊例宅房暴地別產(chǎn)茄價預(yù)格嘉增秋長隨率闊應(yīng)枕與種居仙民課可邊支啦配迎收腎入皇增辮長瘡率紀(jì)同扯比泊例獨(dú)增銅長互。辭根遮據(jù)逆世僻界爪各撫國威的廳經(jīng)稠驗歪，址房憲地亡產(chǎn)炎業(yè)陷發(fā)餅展勺與作國瘋民狠經(jīng)外濟(jì)耀增現(xiàn)長戶水斗平月存蜜在敬密方切龍的宜相殘關(guān)照關(guān)勒系青。殺一猶般愧情眠況廣下哨，堪人尼均天G蘋D淚P既在疑8君0何0沒美魯元邀~速1假奸5主0蜓0幅美旁元志之刊間紫，瓣人哪均襖居鞋住絞面林積顛達(dá)攪到譯3叼0倆平包方懲米導(dǎo)~房3攤5攤平萄方向米褲之強(qiáng)前古，溪是丸住猾宅帳產(chǎn)燭業(yè)畢高兇速達(dá)發(fā)授展勉期堂；核人努均項G興D佛P呈在印8貞漢0易0欲0贏美性元器，緞進(jìn)旱入隙住漏宅撥產(chǎn)毫業(yè)搭平欣穩(wěn)張發(fā)蜘展痕期址；鑄人艱均皮G蜂D浪P稍超貼過饒1最3反悄0瞇0遇0鄉(xiāng)美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~2006年數(shù)據(jù)為基礎(chǔ)，全國房地產(chǎn)投資增長率從2001年開始達(dá)到20%以上，天津2003年以后才達(dá)到20%以上，且以后每年基本低于全國水平（2005年除外）。房地產(chǎn)投資與GDP是否協(xié)調(diào)，要看房地產(chǎn)投資對GDP的彈性。一般來說，房地產(chǎn)投資與GDP增長率的比值大于2說明房地產(chǎn)投資增長速度過快，要避免社會資源向房地產(chǎn)業(yè)過度傾斜，警惕房地產(chǎn)泡沫出現(xiàn)。通過圖2可以看出，從全國水平來看，2001年至2006年都超過了2，但有逐年減少的趨勢。這一方面說明目前全國房地產(chǎn)投資增長速度過快，與GDP增長不夠協(xié)調(diào)；另一方面表明國家通過宏觀調(diào)控正在扭轉(zhuǎn)房地產(chǎn)投資過熱傾向，并取得了良好成效。同期天津的變化幅度在0.79~1.66之間，并有逐年上升趨勢，表明天津房地產(chǎn)投資增長率與GDP增長率比較協(xié)調(diào)。另外，由于天津濱海新區(qū)正處在發(fā)展的特殊時期，房地產(chǎn)業(yè)不僅是主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)，還應(yīng)該是先導(dǎo)從這點來講，房地產(chǎn)投資與GDP增長率比值近幾年逐年增長也是合理的，天津市房地產(chǎn)業(yè)還有進(jìn)一步發(fā)展投資的空間（見圖3）。圖3全國和天津市房地產(chǎn)投資增長率對GDP彈性圖（二）天津房地產(chǎn)價格與居民可支配收入1.天津房地產(chǎn)價格水平分析。近幾年房地產(chǎn)價格大幅度增長，房地產(chǎn)政策頻頻出臺，是多年來經(jīng)濟(jì)熱點問題。天津市自2003年“非典”過后，房地產(chǎn)市場迅速活躍，需求旺盛，房地產(chǎn)價格迅速攀升（見圖4）。2003年至2006年間上漲64.58%，其中2005年漲幅最高，達(dá)到25.14%，大大高于全國平均水平；2006商品房價格漲幅降低，但也高于全國平均水平。從房地產(chǎn)價格變化規(guī)律來看，近年房地產(chǎn)價格總體趨勢仍然是上漲，2005年后半年增長放緩，2006年受宏觀調(diào)控政策影響，住宅價格出現(xiàn)小幅波動。2.天津房地產(chǎn)價格影響因素分析（1）從國際房地產(chǎn)形勢看我國房地產(chǎn)價格。近年美國房地產(chǎn)市場持續(xù)繁榮，房屋價格不斷上揚(yáng)。據(jù)報道，紐約著名商業(yè)區(qū)曼哈頓區(qū)一平米房價超1萬美元，創(chuàng)下歷史最高記錄。[5]英國房價也在大幅攀升，特別是倫敦，2002年、2003年兩年均以20%左右的速度上漲。[6]受日本經(jīng)濟(jì)觸底反彈影響，日本各大城市地價出現(xiàn)回升勢頭，日本首都圈每平米公寓均價2005年達(dá)到54.5萬日元，比2004年增長6.2%。香港經(jīng)濟(jì)逐漸復(fù)蘇，房地產(chǎn)業(yè)迅速升溫，研究普遍認(rèn)為房價會漲上。[7]臺灣2005年房地產(chǎn)價格開始返彈并迅速攀升，據(jù)有關(guān)報道稱，全臺灣住房價格返彈14%以上。[8]通過上述對幾個具有代表性的國家和地區(qū)房地產(chǎn)市場情況的研究分析表明，世界經(jīng)濟(jì)形勢有利于房地產(chǎn)市場的繁榮，房地產(chǎn)價格進(jìn)入走高時期。中國是開放的中國，與世界經(jīng)濟(jì)周期有同步發(fā)展趨勢。（2）國內(nèi)宏觀經(jīng)濟(jì)高速增長時期，房地產(chǎn)價格必然上漲。20世紀(jì)90年代我國經(jīng)濟(jì)進(jìn)入“起飛”時期，這一時期不動產(chǎn)需求旺盛，房價增長迅速。從更長時間看“，后起飛”時代要實現(xiàn)中等發(fā)達(dá)國家的目標(biāo)。對土地、房屋的需求會更高，所以房價也不會低。[9]另外，我國著名房地產(chǎn)專家曹振良教授90年代提出了房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展倒U曲線理論。根據(jù)該理論，我國目前正處于房地產(chǎn)發(fā)展曲線的沖頂時期，也決定了房地產(chǎn)價格的快速上漲。（3）城市經(jīng)濟(jì)總體發(fā)展帶動房地產(chǎn)價格。①城市建設(shè)速度加快，大規(guī)模拆遷改造帶來住房需求增加；②城市化進(jìn)程加快，大量農(nóng)村人口進(jìn)入城市，以及長期異地居住或辦公人數(shù)的增加，加大了住房需求；③城市人口可支配收入增加，購買力增強(qiáng)，許多人希望改善住房條件；④天津確定為北方經(jīng)濟(jì)中心，濱海新區(qū)納入國家發(fā)展戰(zhàn)略，在這種長期利好作用下，房價持續(xù)上漲是必然趨勢；⑤良好的基礎(chǔ)設(shè)施條件將帶動周圍房價提升，特別是交通條件的改善，方便了長距離出行，推動了城郊房價上漲。（4）從房地產(chǎn)成本構(gòu)成看價格上漲。房地產(chǎn)價格構(gòu)成中以土地取得費(fèi)用和建筑成本兩項為主。土地資源的稀缺性以及我國土地使用制度的不斷完善，使得土地使用費(fèi)逐漸提高。建筑材料價格近年逐漸上漲，加之拆遷補(bǔ)償、設(shè)計和宣傳等費(fèi)用加大以及售后服務(wù)更為周密，建筑成本逐年增大。房地產(chǎn)成本的提升，必然帶來房價總體上漲。（5）從消費(fèi)者心理看房地產(chǎn)價格上漲。①居民對住宅降價預(yù)期開始消除，不再持幣觀望；②對未來貸款利率提高的預(yù)期，由于中央銀行準(zhǔn)備金率的提高、國際美元利率的提高，以及國內(nèi)經(jīng)濟(jì)的高速增長，預(yù)計中央政府有可能會采取貨幣政策；③房地產(chǎn)區(qū)域價格差別過大，處于低價位城市的開發(fā)商和居民有房價會向高價位城市靠近的心理預(yù)期，造成“高價成交”；④人們的追漲心理以及對國內(nèi)經(jīng)濟(jì)形勢普遍看好等。（6）從房地產(chǎn)政策看房地產(chǎn)價格上漲。2004年以前國家出臺房地產(chǎn)政策的方向為推動房地產(chǎn)迅速繁榮，包括：①土地政策，如對土地市場的清理整頓、限制高檔住宅和禁止別墅用地的審批以及招牌掛的實施等；②針對開發(fā)商出臺的一些政策，如提高自有資金率，提高商品房預(yù)售門檻，施工方不再墊付資金等，使開發(fā)商必須有足夠的資金支撐開發(fā)項目，進(jìn)而影響到房價；③金融政策，如貸款門檻不高，存款的低利率，存款不如買房等。從2005年開始，國家主要出臺了一系列限制性政策，通過金融、土地和稅收等方面的政策限制炒房，保護(hù)消費(fèi)需求，致使2006年商品住宅出現(xiàn)價格波動。3.天津房地產(chǎn)價格與國民收入比例分析。房地產(chǎn)價格水平應(yīng)該在居民可支付范圍之內(nèi)，與居民可支配收入相適應(yīng)。我們分析了天津市居民可支配收入的情況，與全國居民可支配收入比較，天津多年來一直高于全國平均水平，與全國居民可支配收入增長速度基本一致（見圖5、圖6）。這樣的收入水平應(yīng)該對應(yīng)怎樣的房地產(chǎn)價格呢？我們用房價收入比來衡量收入與房地產(chǎn)價格的適應(yīng)性。從銀行支持力度推導(dǎo)房價收入比，假設(shè)銀行貸款期限是n年，貸款月利率是r，貸款總額是L，貸款額度是P，家庭可支配年收入是W，每月還款額=W/m（m≥2），房價收入比是R，房地產(chǎn)總價是T，以月等額還款方式還款。由此公式得知，房價收入比與貸款額度、貸款利率、貸款期限以及還款占家庭收入的比例有關(guān)，從公式中可看出，房價收入比與貸款額度、貸款利率成反比，與還款額占家庭可支配收入的比例成正比。就目前銀行對購房者的最大支持力度來計算房價收入比，我們做以下假設(shè)：①按銀行最高貸款期限30年；②最高貸款額度80%；③目前貸款年利率6.84%，可以下浮15%，為5.814%，月利率為4.845‰；④每月還款額按照銀監(jiān)會出臺的《商業(yè)銀行房地產(chǎn)貸款風(fēng)險管理指引》不超過月收入的一半，這里按最大值一半計入；⑤每月按等額還款方式還款：月還款額=總貸款×月利率（1+月利率）貸款月數(shù)／（[1+月利率）貸款月數(shù)-1]；⑥戶均可支配收入不發(fā)生變化。根據(jù)上述假設(shè)條件得出：通