房屋買賣合同爭議

篇一：房屋買賣協(xié)議糾紛起訴書起訴書原告：陳瑤瑤女漢族1988年01月24日出生身份證號：1101045住址：聯(lián)絡(luò)電話：被告：張春鵬男漢族1969年08月10日出生身份證號：8103430住址：聯(lián)絡(luò)電話：案由：房屋買賣協(xié)議糾紛訴訟祈求：1、祈求法院依法判決被告履行《房屋買賣協(xié)議》義務(wù)，將北京市朝陽區(qū)廣渠路28號210號樓16層1908a的房屋所有權(quán)過戶給原告；2、祈求法院依法判決被告支付原告逾期辦理房屋過戶事宜的違約賠償人民幣00元；3、本案訴訟費(fèi)及其他有關(guān)費(fèi)用由被告承擔(dān)。事實與理由：7月25日，原告經(jīng)北京市嘉禾家美房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限企業(yè)簡介，與被告簽訂了有關(guān)北京市朝陽區(qū)廣渠路28號210號樓16層1908a的《房屋買賣協(xié)議》，并于當(dāng)日交付了購房定金人民幣50000元。雙方同意，被告應(yīng)配合原告在協(xié)議簽訂后一種月內(nèi)（即8月25日前）辦理完畢該房屋過戶事宜，原告亦多次催促被告履行協(xié)議義務(wù)，進(jìn)行網(wǎng)簽及后續(xù)房屋過戶事宜，被告均以多種借口予以遲延，導(dǎo)致該房屋至今未辦理任何過戶手續(xù)。按照約定，被告遲延逾期辦理過戶手續(xù)視為違約，被告應(yīng)支付原告逾期辦理房屋過戶事宜的違約賠償人民幣00元.原告購置本房屋是為年終結(jié)婚作為婚房使用，被告遲遲不履行房屋過戶義務(wù)已經(jīng)給原告導(dǎo)致了諸多損失，無奈之下訴至法院，祈求法庭依法判決被告按照協(xié)議履行義務(wù)，將房屋過戶給原告，并賠償原告損失，以維護(hù)原告的合法權(quán)益。此致北京市朝陽區(qū)人民法院原告：日期：1篇二：房屋買賣協(xié)議糾紛案例分析房屋買賣協(xié)議糾紛案例分析房屋買賣協(xié)議糾紛分為商品房買賣協(xié)議糾紛和二手房買賣協(xié)議糾紛。一、商品房買賣協(xié)議糾紛商品房買賣協(xié)議，是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將尚未建成或者已經(jīng)竣工的房屋向社會銷售，轉(zhuǎn)移房屋所有權(quán)于買受人，買受人支付價款的協(xié)議。此類協(xié)議也就是常說的“一手房買賣協(xié)議”，房地產(chǎn)開發(fā)商為協(xié)議一方當(dāng)事人，此類協(xié)議簽訂、履行過程中的糾紛重要有如下幾類：（一）售房廣告引起的糾紛眾所周知，開發(fā)商在售樓過程中為了推銷房屋，大幅度的制作售樓廣告，銷售人員在銷售過程中為了追求業(yè)績，也對購房人進(jìn)行諸多闡明及允諾，重要情形有：（1）向購房人提供某些購房優(yōu)惠或附帶贈送禮品的闡明；（2）對商品房美觀性的陳說；（3）對商品房使用功能的陳說；（4）對商品房環(huán)境性的陳說；（5）售后承諾，例如“售后包租”、“代租”等售后回報，為外地購房者辦理當(dāng)?shù)囟际械膽艨谥笜?biāo)等等。而這些往往在購房人簽訂協(xié)議后或入往后統(tǒng)統(tǒng)不見蹤影。案例一，天津某開發(fā)商在對外預(yù)售房屋時，宣傳廣告稱小區(qū)樓房前后間距有60米，小區(qū)綠化率為50%，并在預(yù)售房屋協(xié)議中約定，“開發(fā)商不得私自變更已經(jīng)與業(yè)主約定的小區(qū)平面圖，若確需變更的應(yīng)當(dāng)征得業(yè)主書面同意；開發(fā)商未征得業(yè)主同意變更小區(qū)的平面布局，業(yè)主有權(quán)規(guī)定開發(fā)商恢復(fù)，不能恢復(fù)的，開發(fā)商應(yīng)當(dāng)向業(yè)主支付總房價款的3%違約金”。該小區(qū)業(yè)主收房時才發(fā)現(xiàn)樓房前后的間距由本來的60縮小成了40.2平米，明顯違反了小區(qū)規(guī)劃，開發(fā)商違約。通過法院審理查明，開發(fā)商是自行提出變更規(guī)劃的，并未征得業(yè)主同意，政府有關(guān)部門也沒有強(qiáng)制規(guī)定變更，據(jù)此法院一審判決開發(fā)商向維權(quán)業(yè)主承擔(dān)總房價款3%的違約金。案例二，北京某高檔小區(qū)在售樓時在宣傳資料中承諾，”小區(qū)內(nèi)綜合綠化面積達(dá)總占地面積的31%，擁有6800的綠地和中心花園，環(huán)境宜人，5000平米的地下超大停車庫，原裝高檔現(xiàn)代電梯，小區(qū)實行封閉式管理，24小時保安，房屋共用部分精美裝修等等”。同樣業(yè)主入住以上承諾紛紛不能兌現(xiàn)，規(guī)定開發(fā)商承擔(dān)違約責(zé)任。一審法院認(rèn)為，開發(fā)商對于綠地、花園面積、車庫、原裝現(xiàn)代電梯以及對商品房各構(gòu)成部分裝飾裝修原則的闡明和允諾，影響到了商品房的檔次及居住質(zhì)量，也會對買受人購房，簽訂購房協(xié)議及房屋價格確實定產(chǎn)生重要影響，因此對上述幾項開發(fā)企業(yè)闡明和允諾的內(nèi)容應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為協(xié)議內(nèi)容。最終調(diào)解結(jié)案，開發(fā)商予以一定經(jīng)濟(jì)賠償。不過，同樣案例，假如規(guī)定解除協(xié)議，法院駁回訴訟祈求。案例三，貽成尚北新風(fēng)系統(tǒng)案例。案例四，貽成綜合大廈土地使用年限案例。土地變性后，使用年限未變。法律分析：適使用方法律：實踐當(dāng)中處理此案件的重要根據(jù)是《最高人民法院有關(guān)審理商品房買賣協(xié)議糾紛案件適使用方法律若干問題的解釋》第三條，“商品房的銷售廣告和宣傳資料為要約邀請，不過出賣人就商品房開發(fā)規(guī)劃范圍內(nèi)的房屋及有關(guān)設(shè)施所作的闡明和允諾詳細(xì)確定，并對商品房買賣協(xié)議的簽訂以及房屋價格確實定有重大影響的，應(yīng)當(dāng)視為要約。該闡明和允諾雖然未載入商品房買賣協(xié)議，亦應(yīng)當(dāng)視為協(xié)議內(nèi)容，當(dāng)事人違反的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任”。通過上面案例，購房者基本售房廣告糾紛一般有兩種訴求：一是規(guī)定開發(fā)商承擔(dān)違約責(zé)任和賠償有關(guān)損失；二是規(guī)定解除商品房買賣協(xié)議，并賠償有關(guān)損失，損失重要為購房款的利息損失及房屋升值帶來的差價損失。在第一種訴訟祈求中，若商品房買賣協(xié)議中對違約責(zé)任有規(guī)定，則購房者直接根據(jù)協(xié)議約定之?dāng)?shù)額祈求違約賠償金，案例一。但大部分時候，協(xié)議中并未約定開發(fā)商的詳細(xì)違約責(zé)任，天津市房管局的版本僅對開發(fā)商延期交房、辦證、面積差異、設(shè)計變更等進(jìn)行了違約責(zé)任約定，補(bǔ)充條款是開發(fā)商自行確定，僅對購房者進(jìn)行了諸多約定，很少約定自身違約責(zé)任，這種狀況下，估算損失大小存在困難，法官一般傾向于調(diào)解結(jié)案；在第二種訴訟祈求中，購房者重要是根據(jù)協(xié)議法第94條之規(guī)定祈求解除協(xié)議。從法理上來講，購房者能否行使解除權(quán)的根據(jù)是違約方的違約行為與否構(gòu)成主線性違約，只有在違約方的違約行為構(gòu)成主線性違約的情形下，才賦予守約方解除協(xié)議的權(quán)利。協(xié)議法第94條規(guī)定的幾種情形，則是法律上對主線性違約的行為做列舉，在列舉的五種情形中，銷售廣告不實可套用的重要是該條第4款之規(guī)定“當(dāng)事人一方遲延履行債務(wù)或者有其他違約行為致使不能實現(xiàn)協(xié)議目的”因此，需要法院對案件進(jìn)行審查，判斷廣告不實的違約行為與否導(dǎo)致協(xié)議目的不能實現(xiàn)，根據(jù)商品房買賣的一般目的而言，應(yīng)從一般人的一般生活經(jīng)驗及交易習(xí)慣的角度考察，對于商品房銷售廣告中開發(fā)商許諾不過最終沒有訂入?yún)f(xié)議而成為協(xié)議條款的事項及內(nèi)容，雖然事后在客觀上對購房人買受該商品房目的產(chǎn)生了不良影響，但雙方尤其是買受人在簽訂協(xié)議步竟沒有主意該內(nèi)容，至少闡明該內(nèi)容并非是買受人在簽訂協(xié)議步首先考慮的問題，從這一角度看，因商品房銷售廣告許諾沒有訂入?yún)f(xié)議致使該內(nèi)容的法律地位不穩(wěn)定而引起的糾紛，買受人也有一定的可責(zé)性，如上述案例中，開發(fā)商對周圍環(huán)境、配套設(shè)施問題上的許諾沒有到位，法院認(rèn)定為一般違約，協(xié)議繼續(xù)履行，賠償酌定裁量。售樓員的許諾，有無證據(jù)是關(guān)鍵。（二）認(rèn)購糾紛認(rèn)購是指在商品房買賣協(xié)議過程中，雙方當(dāng)事人在簽訂商品房預(yù)售協(xié)議或商品房現(xiàn)房買賣協(xié)議前簽訂文書的行為，是對雙方交易房屋有關(guān)事宜的初步確認(rèn)。簽訂的文書名稱五花八門，有叫“認(rèn)購書”，有叫“訂購協(xié)議”，尚有叫“房號保留協(xié)議”的。這方面的案例：案例一，周某應(yīng)房產(chǎn)企業(yè)規(guī)定與其簽訂《房產(chǎn)認(rèn)購協(xié)議書》，并交付了定金2萬元，約定購置該企業(yè)開發(fā)的一處房屋。當(dāng)時該企業(yè)聲稱該房屋的絕對不存在抵押等狀況。簽訂協(xié)議后，周某遂于約定日期攜帶購房款到房產(chǎn)企業(yè)準(zhǔn)備正式簽訂商品房買賣協(xié)議，簽訂協(xié)議前，周某經(jīng)向產(chǎn)權(quán)機(jī)關(guān)查詢得知他預(yù)訂的該套住宅已于認(rèn)購協(xié)議簽訂前抵押給銀行。周某遂拒絕簽訂商品房買賣協(xié)議，并規(guī)定房產(chǎn)企業(yè)返還定金2萬元;并提出在房產(chǎn)企業(yè)解除對該房屋的抵押后，雙方再簽訂商品房買賣協(xié)議。但房產(chǎn)企業(yè)不愿退還已收取的定金。周某遂將房產(chǎn)企業(yè)告上法庭，規(guī)定法院判令該企業(yè)撤銷《房產(chǎn)認(rèn)購協(xié)議書》，返還已交的2萬元定金并加倍賠償2萬元。開庭后，房產(chǎn)企業(yè)辯稱：該房產(chǎn)確實已抵押給銀行，但企業(yè)在與周某簽訂協(xié)議之前，已告知周某房產(chǎn)被抵押的事實，銀行也同意企業(yè)銷售被抵押的房產(chǎn)，何況目前周某沒有遭受任何損失。由于周某沒有準(zhǔn)時簽訂商品房買賣協(xié)議，已經(jīng)違約，故企業(yè)不退還購房定金的行為并無不妥，祈求法院駁回其訴訟祈求。法院審理后認(rèn)為，由于房產(chǎn)企業(yè)在簽訂《房產(chǎn)認(rèn)購協(xié)議書》時，沒有如實向購房者闡明房產(chǎn)已被抵押，根據(jù)《最高人民法院有關(guān)審理商品房買賣協(xié)議糾紛案件適使用方法律若干問題的解釋》作出判決：撤銷雙方簽訂的《房產(chǎn)認(rèn)購協(xié)議書》，房產(chǎn)企業(yè)返還周某已付購房定金2萬元，并支付賠償金2萬元。案例二，陳某與某地產(chǎn)企業(yè)簽訂《房產(chǎn)定購協(xié)議書》，約定陳定購一套商品房，并支付定金1萬元。協(xié)議另載明：陳在簽訂定購協(xié)議時已詳細(xì)閱讀和理解星星企業(yè)在銷售現(xiàn)場公告的《商品房買賣協(xié)議》范本、補(bǔ)充協(xié)議等購房文本的內(nèi)容。同年4月19日，陳簽訂《商品房買賣協(xié)議》時，認(rèn)為該協(xié)議的補(bǔ)充協(xié)議有許多不公平條款，兩次發(fā)函規(guī)定修改不公平條款。最終雙方扯皮起訴到法院。法院審理后認(rèn)為：該協(xié)議明確載明：陳已詳細(xì)閱讀和理解該《商品房買賣協(xié)議》范本、補(bǔ)充協(xié)議等購房文本的內(nèi)容，故陳應(yīng)按定購協(xié)議約定的協(xié)議基本條件與星星企業(yè)簽訂正式的《商品房買賣協(xié)議》，星星企業(yè)有權(quán)拒退定金，駁回陳的訴訟祈求。實踐中，開發(fā)商確定的《訂購協(xié)議》往往把自身的責(zé)任推的一干二凈，工作時出具的《訂購協(xié)議》，換簽《商品房買賣協(xié)議》的時間無法確定，開發(fā)商將在建工程抵押給銀行，在未撤抵押前無法網(wǎng)簽正式《商品房買賣協(xié)議》，這時簽訂正式協(xié)議的時間會約定為：自開發(fā)商告知之日起幾日內(nèi)換簽《商品房買賣協(xié)議》。究竟什么時候告知沒有約定，有時長達(dá)幾種月，使購房者錯過貸款優(yōu)惠政策或趕上不利政策，審查協(xié)議步注意此方面。法律分析：適使用方法律：《最高人民法院有關(guān)審理商品房買賣協(xié)議糾紛案件適使用方法律若干問題的解釋》第四條“出賣人通過認(rèn)購、訂購、預(yù)訂等方式向買受人收受定金作為簽訂商品房買賣協(xié)議擔(dān)保的，假如因當(dāng)事人一方原因未能簽訂商品房買賣協(xié)議，應(yīng)當(dāng)按照法律有關(guān)定金的規(guī)定處理；因不可歸責(zé)于當(dāng)事人雙方的事由，導(dǎo)致商品房買賣協(xié)議未能簽訂的，出賣人應(yīng)當(dāng)將定金返還買受人?！钡谖鍡l商品房的認(rèn)購、訂購、預(yù)訂等協(xié)議具有《商品房銷售管理措施》第十六條規(guī)定的商品房買賣協(xié)議的重要內(nèi)容，并且出賣人已經(jīng)按照約定收受購房款的，該協(xié)議應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為商品房買賣協(xié)議。《有關(guān)合用<中華人民共和國擔(dān)保法>若干問題的解釋》第115條：“當(dāng)事人約定以交付定金作為簽訂主協(xié)議擔(dān)保的，給付定金的一方拒絕訂主協(xié)議的，無權(quán)規(guī)定返還定金；收受定金的一方拒絕簽訂協(xié)議的，應(yīng)當(dāng)雙倍返還定金?！贝祟惣m紛重要集中在兩方面：第一，訂購協(xié)議的效力問題；第二，定金罰則問題。1、根據(jù)我國法律以及有關(guān)司法解釋，效力問題可以分兩種種狀況分別分析。首先，假如雙方簽訂的商品房訂購協(xié)議不具有《商品房銷售管理措施》第十六條規(guī)定的商品房買賣協(xié)議十三項（下稱“十三項”）重要內(nèi)容，（附：《商品房銷售管理措施》第十六條商品房銷售時，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和買受人應(yīng)當(dāng)簽訂書面商品房買賣協(xié)議。商品房買賣協(xié)議應(yīng)當(dāng)明確如下重要內(nèi)容：（一）當(dāng)事人名稱或者姓名和住所；（二）商品房基本狀況；（三）商品房的銷售方式；（四）商品房價款確實定方式及總價款、付款方式、付款時間；（五）交付使用條件及日期；（六）裝飾、設(shè)備原則承諾；篇三：房屋買賣協(xié)議糾紛中的問題房屋買賣協(xié)議糾紛中的問題近年來，伴隨我國房地產(chǎn)業(yè)的不停發(fā)展，由此而產(chǎn)生的房屋買賣糾紛案件也不停增多，此類案件爭執(zhí)的標(biāo)的一般較大，案情又復(fù)雜多樣，處理不妥，很也許導(dǎo)致矛盾激化，影響社會穩(wěn)定，現(xiàn)就此類案件處理中出現(xiàn)的部分問題論述一下處理的措施和法律觀點(diǎn)：一、有關(guān)私有房屋買賣協(xié)議效力確實認(rèn)這個問題是處理和處理房屋買賣糾紛首先應(yīng)當(dāng)處理的問題，私有房屋買賣是私有房屋所有權(quán)產(chǎn)生轉(zhuǎn)移、變動的重要原因，然而房屋是重要的不動產(chǎn)，房屋的買賣與一般動產(chǎn)的買賣有著不一樣的規(guī)定：1、房屋買賣協(xié)議為要件協(xié)議，根據(jù)《中華人民共和國都市房地產(chǎn)管理法》第四十條規(guī)定“房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓，應(yīng)當(dāng)簽訂書面轉(zhuǎn)讓協(xié)議”由此可以看出房屋買賣協(xié)議應(yīng)以書面形式，從而排除了口頭形式到達(dá)房屋買賣協(xié)議。2、對房屋買賣協(xié)議主體的限制。根據(jù)《都市私有房屋管理條例》規(guī)定“機(jī)關(guān)、團(tuán)體、部隊、企業(yè)、事業(yè)單位不得購置或變相購置都市私有房屋，如因特殊需要必須購置，須經(jīng)縣以上人民政府同意”。此條規(guī)定明確了機(jī)關(guān)、團(tuán)體、部隊、企業(yè)、事業(yè)單位購置都市私有房屋尚需一定的程序。私有房屋分為農(nóng)村和城鎮(zhèn)兩方面，其中農(nóng)村私有房屋的買賣，國家并未明確規(guī)定需經(jīng)有關(guān)部門同意和辦理任何手續(xù)，但國家對于宅基地的轉(zhuǎn)讓是有規(guī)定的，例如：1985年國務(wù)院《有關(guān)制止農(nóng)村建房侵占耕地的緊急告知》中規(guī)定：分派給社員的宅基地等，社員只有使用權(quán)，即不準(zhǔn)出租、買賣和私自轉(zhuǎn)讓，也不準(zhǔn)在承包地、自留地上建房。1982年2月13日國務(wù)院公布的《村鎮(zhèn)建房用地管理條例》中規(guī)定：由于買賣房屋轉(zhuǎn)讓宅基地使用權(quán)的，必需辦理土地權(quán)屬變更登記手續(xù)，更換證書?！锻恋毓芾矸ā分幸惨?guī)定：依法變化土地的所有權(quán)和使用權(quán)的，必需辦理土地權(quán)屬變更登記手續(xù)、更換證書。這首先不再多述。3、房屋買賣協(xié)議的效力問題。在司法界對辦理產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)與否為私有房屋買賣協(xié)議生效的必要條件呢？未辦理登記手續(xù)的買賣協(xié)議與否就無效呢？有兩種不一樣的觀點(diǎn)：一種觀點(diǎn)認(rèn)為，未辦理登記手續(xù)的應(yīng)認(rèn)定為無效，由于這違反了有關(guān)法律法規(guī)。筆者贊成下面一種觀點(diǎn)：《中華人民共和國協(xié)議法》第四十四條規(guī)定：依法成立的協(xié)議，自成立時生效。法律、法規(guī)規(guī)定應(yīng)當(dāng)辦理同意、登記等手續(xù)才生效的，根據(jù)其規(guī)定。由此可以看出，協(xié)議生效有兩種情形：一是須辦理同意、登記等手續(xù)才生效，這種同意、登記指的是雙方當(dāng)事人簽訂協(xié)議后，將協(xié)議在規(guī)定的部門辦理同意或登記才生效。二是協(xié)議一經(jīng)簽訂，協(xié)議即具有法律效力，協(xié)議自身無需同意或登記。房屋買賣協(xié)議的效力問題，屬于第二種情形，他調(diào)整的是當(dāng)事人之間的一種債權(quán)債務(wù)關(guān)系，買賣后的產(chǎn)權(quán)登記不是協(xié)議生效的規(guī)定，而是協(xié)議一方當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)履行的義務(wù)，是物權(quán)變動的規(guī)定，因此，與否辦理房屋過戶手續(xù)，影響的是標(biāo)的物的所有權(quán)與否依法轉(zhuǎn)移，而對買賣協(xié)議及其效力并無影響。此外從《都市私有房屋管理條例》第六條“??房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移或房屋現(xiàn)實狀況變更時，須到房屋所在地房管機(jī)關(guān)辦理所有權(quán)轉(zhuǎn)移或房屋現(xiàn)實狀況變更登記手續(xù)”的規(guī)定中也可以看出，所有權(quán)登記手續(xù)僅是房屋產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移的必經(jīng)程序，而不是買賣協(xié)議的有效條件，當(dāng)事人未辦理登記手續(xù)不能認(rèn)定房屋所有權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移，但不能以此來認(rèn)定買賣協(xié)議無效；另首先，買賣協(xié)議是辦理所有權(quán)登記的必須證件之一，而無效協(xié)議是不能作為產(chǎn)權(quán)登記證件的。因此最高人民法院在有關(guān)的文獻(xiàn)中所指的“買賣無效”應(yīng)當(dāng)理解為不發(fā)生所有權(quán)轉(zhuǎn)移的效力，在實踐中，假如將登記要件絕對化，不辨別詳細(xì)狀況，則不利于保護(hù)善意一方當(dāng)事人的利益，維護(hù)交易秩序和財產(chǎn)秩序。二、房屋買賣中房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移時間的認(rèn)定這是一種處理房屋買賣糾紛中的又一重要環(huán)節(jié)。《中華人民共和國民法通則》第72條規(guī)定，按照協(xié)議或其他合法方式獲得財產(chǎn)的，財產(chǎn)所有權(quán)從財產(chǎn)交付時起轉(zhuǎn)移，法律另有規(guī)定和當(dāng)事人另有約定的除外。這一條是一般原則性的規(guī)定。一般認(rèn)為，這里規(guī)定的當(dāng)事人另有約定，只能是對于特定物買賣的約定，法律另有規(guī)定一般是指對于不動產(chǎn)買賣的規(guī)定。詳細(xì)到私有房屋買賣上，農(nóng)村私房買賣協(xié)議，因這首先國家目前還沒有專門的管理部門負(fù)責(zé)產(chǎn)權(quán)登記，一般的處理原則是：但凡買賣協(xié)議有效成立的，買賣發(fā)生在《土地管理法》生效之前的，應(yīng)自交付時起轉(zhuǎn)移，反之，應(yīng)自辦理完土地使用權(quán)屬變更登記手續(xù)，獲得宅基地使用權(quán)證書之日起轉(zhuǎn)移，而都市私有房屋買賣的所有權(quán)轉(zhuǎn)移則從房管部門變更登記之日起轉(zhuǎn)移。但在近幾年的司法實踐中，碰到了某些新的狀況值得我們討論、研究。例如：某些房地產(chǎn)開發(fā)商（或公民個人）把自建的房屋售給公民個人，因管理制度上尚不夠完善，一直不組織辦理產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)，也有某些狀況是銷售方也收取了辦理過戶手續(xù)的有關(guān)費(fèi)用，但遲遲不予辦理有關(guān)手續(xù)，而銷售方又將房屋賣給另一方，或購置方又將房屋賣給其他公民，該類房屋所有權(quán)從何時轉(zhuǎn)移呢？象此類狀況，房屋未辦理產(chǎn)權(quán)登記的原因完全在銷售方或政府部門，而購房方毫無過錯和違約行為，故不能讓購房一方來承擔(dān)不利的法律后果，并且對于此類房屋的買賣如一律以未辦理登記而不承認(rèn)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移，既違反民法原理中的公平原則，也不利于經(jīng)濟(jì)關(guān)系的穩(wěn)定。故在處理此類糾紛時，應(yīng)當(dāng)根據(jù)《民法通則》第72條的一般性規(guī)定處理，自交付之日起所有權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移，按照地方通例和市場交易習(xí)慣，如賣房一方將自己一方的原有房產(chǎn)權(quán)證書或住房鑰匙等可以控制、管理、居住、使用房屋的手續(xù)交付給了買房一方，就應(yīng)當(dāng)認(rèn)定已經(jīng)交付，房屋所有權(quán)已發(fā)生了轉(zhuǎn)移。三、怎樣處理城鎮(zhèn)私有房屋中雙重買賣糾紛中存在的問題某商品房銷售中心或公民個人將自己的房屋首先銷售給了一方，之后又反復(fù)將該房賣給另一方，法律應(yīng)當(dāng)支持哪一方購房戶，此類糾紛在現(xiàn)實生活中也并不少見，這里要詳細(xì)狀況詳細(xì)分析：1、假如先購房一方已進(jìn)行了產(chǎn)權(quán)登記，后購房方未予登記，則可依法支持前者，認(rèn)定后者的購房協(xié)議有效，由賣方承擔(dān)違約責(zé)任。2、如前、后兩方都進(jìn)行產(chǎn)權(quán)登記，則應(yīng)根據(jù)雙方產(chǎn)權(quán)登記的合法性進(jìn)行審查或登記先后次序來認(rèn)定各自的效力問題。3、假如前、后兩方均未辦理產(chǎn)權(quán)登記，前方的購房協(xié)議意思表達(dá)真實，買賣協(xié)議依法有效成立，雖未進(jìn)行登記，但根據(jù)現(xiàn)實中分房、買賣房屋的交易通例，交付了鑰匙、產(chǎn)權(quán)證書等，即購方就可對住房進(jìn)行居住使用和控制，也并未有違反嚴(yán)禁性的法律規(guī)定，就應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為已經(jīng)交付，所有權(quán)已經(jīng)轉(zhuǎn)移。后者的購房協(xié)議也應(yīng)認(rèn)定為有效，但由于賣方已經(jīng)將協(xié)議約定的標(biāo)的物轉(zhuǎn)移給他人，從而導(dǎo)致協(xié)議無法履行，賣方對其違約行為應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任。4、假如前者未辦理過戶手續(xù)，后者卻辦理了過戶手續(xù)，那么就要看后者與否具有侵害前者債權(quán)的惡意，或具有與銷售方惡意串通的行為，或故意采用違法的、違反善良風(fēng)俗的措施侵害前者的利益，即所謂的善意獲得。如具有這些原因，也應(yīng)認(rèn)定后者的房屋買賣協(xié)議和產(chǎn)權(quán)登記有效，由賣方承擔(dān)違約責(zé)任。如不具有這些原因，則后者的產(chǎn)權(quán)變更登記的效力應(yīng)當(dāng)受到法律的維護(hù)，即不能否認(rèn)已通過登記對房屋所享有的所有權(quán)，也只有這樣才能確認(rèn)并保護(hù)因登記獲得的權(quán)利，否則的話，產(chǎn)權(quán)登記的公信力難以維護(hù)。在司法實踐中，尚有一種問題就是在保護(hù)后者對房屋的所有權(quán)時，會碰到一種矛盾，即前者也許對房屋進(jìn)行裝修、修繕，這樣當(dāng)后者規(guī)定交付房款時，前者雖然已交付，也不能恢復(fù)原狀，或恢復(fù)原狀在經(jīng)濟(jì)利益上是極不合理的，如不恢復(fù)原狀，則前者對房屋所作的裝修不一定符合后者的需要，但在現(xiàn)實生活中往往是后者一定規(guī)定前者必須搬出，這里我們應(yīng)當(dāng)考慮到，前者也是有責(zé)任的，由于前者應(yīng)當(dāng)懂得在自己辦理房屋產(chǎn)權(quán)登記前，自己還沒有在法律上獲得對房屋的所有權(quán)，在此狀況下，他冒然對房屋進(jìn)行裝修，則應(yīng)承擔(dān)這種不利的風(fēng)險后果，但又要考慮到在前者的購房協(xié)議未被確認(rèn)無效前，不能不說前者對房屋的占有是無法律根據(jù)，筆者認(rèn)為，除各方當(dāng)事人依法祈求返還財產(chǎn)或支付多種損失及多種費(fèi)用外，裝修、修繕的有關(guān)費(fèi)用前者也應(yīng)當(dāng)有權(quán)獲得賠償，在必要時前者還可獲得搬出房屋的搬遷費(fèi)用。篇四：房屋買賣協(xié)議糾紛案件房屋買賣協(xié)議糾紛案件近日，洛陽市老城區(qū)人民法院宣判一起房屋買賣協(xié)議糾紛案件，判決駁回原告訴訟祈求，維持房屋買賣協(xié)議。原告安某起訴至法院，稱被告王甲（原告安某之妻）私自將他二人共有的一套房屋賣給了被告王乙，祈求法院判決被告王甲與被告王乙簽訂的《買賣住房協(xié)議》無效，王乙返還已居住了近六個月的房屋。審理過程中，被告王甲稱其將房屋轉(zhuǎn)讓給王乙的事實原告不懂得，買賣協(xié)議應(yīng)為無效。被告王乙稱其懂得原告安某與被告王甲系夫妻關(guān)系，在購置房屋過程中，協(xié)商過多次，原告安某與被告王甲均在場，原告安某曾親自拿出該房屋的產(chǎn)權(quán)證書給被告看，還親手收取了被告王乙交付的部分購房款并與被告王乙一同存入銀行。原告對該房屋的買賣是清晰的。且該房屋產(chǎn)權(quán)證上只登記被告王甲一人，無其他共有人，被告王甲在買賣協(xié)議上的簽字的行為構(gòu)成表見代理，被告王乙是善意獲得，該《買賣住房協(xié)議》是原、被告雙方當(dāng)事人的真實意思表達(dá)，合法有效，應(yīng)依法繼續(xù)履行。法院審理后確認(rèn)，原告安某與被告王甲系夫妻，準(zhǔn)備將其二套房屋中的一套賣掉，制發(fā)了售房小廣告，后通過熟人簡介認(rèn)識了意欲購房的王乙，原告安某、被告王甲與被告王乙曾協(xié)商，后被告王甲與被告王乙簽訂《買賣住房協(xié)議》，將房屋以市場價轉(zhuǎn)讓給王乙，原告收取了被告王乙最終一次付款并存入銀行后，被告王甲才將房屋鑰匙交給王乙，隨即王乙一直居住。法院據(jù)查明的事實，確認(rèn)原告作為具有完全民事行為能力人完全懂得并實際參與了該住房買賣的整個交易活動，應(yīng)視為默示同意轉(zhuǎn)讓住房，因此，被告王甲與被告王乙簽訂《買賣住房協(xié)議》出賣住房的行為并未侵犯原告的合法權(quán)益，該《買賣住房協(xié)議》合法有效。[法官說法]夫妻共有住房經(jīng)雙方同意即可轉(zhuǎn)讓，賣房后反悔法不容宣判后，承接該案的法官范新生就該案的判決理由進(jìn)行了判后釋法。范新生認(rèn)為，我國《婚姻法》第十七條規(guī)定，夫妻關(guān)系存續(xù)期間所的財產(chǎn)為夫妻共有，夫妻對共同所有的財產(chǎn)，有平等的處理權(quán)。該處所說共有是指法定共有，這就是說，夫妻婚后共有的財產(chǎn)，包括房屋，不管其權(quán)屬證明上登記的是一方所有還是共有，都認(rèn)定為夫妻共有。根據(jù)我國《協(xié)議法》有關(guān)規(guī)定，處分共有財產(chǎn)須經(jīng)共有人同意。部分共有人私自處分共有財產(chǎn)，一般認(rèn)定為無效。本案被告王乙在買房過程中，懂得原告安某和被告王甲系夫妻關(guān)系，并多次與二人共同協(xié)商，闡明原告安某與被告王甲對該房屋買賣一事均知曉，原告安某還收取了被告王乙的部分購房款，被告王甲在原告收到該部分購房款后將房屋鑰匙交與王乙，充足闡明原告安某和被告王甲對房屋買賣一事都是持同意態(tài)度的，故應(yīng)認(rèn)定該房屋買賣行為有效。原告安某與被告王甲在房屋轉(zhuǎn)讓近六個月后又反悔，法律不會支持。[法官提醒]新法律法規(guī)出臺，“隱形共有人”須浮出水面在實踐中，我們把沒有登記在權(quán)屬證明上的共有人稱為“隱形共有人”。我國一般老式習(xí)慣于將房屋權(quán)屬登記在一方名下，夫妻婚后購房也一般只將一方作為權(quán)利主體加以登記，在發(fā)生家庭糾紛，尤其是離婚的時候，雙方輕易在房屋等價值較大的家庭財產(chǎn)上產(chǎn)生所有權(quán)爭議，“隱形共有人”的權(quán)益往往會受到侵害。10月開始生效的《物權(quán)法》規(guī)定，配偶不是當(dāng)然的房屋共有權(quán)人，房屋產(chǎn)權(quán)要以機(jī)關(guān)登記為準(zhǔn)，登記為一人的，產(chǎn)權(quán)人就是一人。7月開始施行的《房屋登記措施》對“隱形共有人”提出了更明確的規(guī)定，《措施》第十三條規(guī)定：“共有房屋，應(yīng)當(dāng)由共有人共同申請登記。共有房屋所有權(quán)變更登記，可以由有關(guān)的共有人申請，但因共有性質(zhì)或者共有人份額變更申請房屋登記的，應(yīng)當(dāng)由共有人共同申請?！庇绕涫窃诜课莸盅旱怯洉r，規(guī)定問詢房屋與否屬于夫妻共同財產(chǎn)，共有人與否同意辦理抵押登記等。種種措施就是要迫使“隱形共有人”浮出水面，及時登記其共有財產(chǎn)，明確其權(quán)利，以規(guī)避產(chǎn)權(quán)不明引起的房產(chǎn)糾紛。篇五：房屋買賣協(xié)議糾紛與否屬于不動