房屋買賣交付而未登記的法律效果

房屋買賣交付而未登記的法律效果分析現(xiàn)實生活中發(fā)生的大量房屋買賣，尤其是住房的買賣，在履行合同時首先會發(fā)生開發(fā)商向買受人交付房屋的占有，而后才辦理房屋過戶的登記手續(xù)的情形。辦理過戶登記手續(xù)的時間，雖然實踐中已經(jīng)有規(guī)定為3個月，但是一般情況下均超過這一時間，有的常常數(shù)年之后買受人才能得到房屋所有權證書。如果買受人購買的是“部分產權”房屋或者“單位產權”房屋時，買受人取得房屋所有權證書的期限會更加漫長。在這種已經(jīng)發(fā)生物的實際交付、而沒有辦理登記手續(xù)的情況下，買受人實際占有房屋的權利非常值得研究，因為，絕大多數(shù)民眾在購買房屋時不能立即解決不動產登記以及辦理所有權證的問題，所以此時的權利狀態(tài)對于許多民眾的利益至關重要；而理論界方面對此卻存在著許多錯誤的看法，這些看法助長了損害民眾利益的現(xiàn)象。一、物權獨立意思表示存在的客觀性在我國物權法制定的過程中，曾經(jīng)就這一特殊的、然而卻有著重要意義理論問題發(fā)生過激烈的爭議。爭議點在于：這是的買受人也就是實際占有房屋的人，是否可以成為法律上的所有權人。一種觀點認為，既然物權法承認了物權公示原則，那么就應該堅持不動產登記對于不動產物權變動發(fā)揮決定性作用的原則，沒有登記的，就不能認為已經(jīng)發(fā)生了物權變動，因此，這時的買受人不能成為所有權人。另一種觀點認為，出賣人交付房屋的意思表示，和買受人接受房屋交付的意思表示形成了一致，而他們就是依房屋的實際交付來移轉所有權的，其成立完全符合處分行為的生效要件，這一意思表示合法合理；按照這一生效的意思表示，買受人已經(jīng)成為所有權人。從這些爭論就可以看出，上面所說的這一特殊的交易環(huán)節(jié)的法律制度建設所涉及的法律理論問題，就是是否采納物權行為理論的問題。而對于這一問題的不同解決方法，反映了一種理論是否科學其根據(jù)應該在于是否符合實踐的要求，而并不在于堅持這種觀點人數(shù)多寡這個最基本的道理。近年來隨著物權法知識的普及，那種依合同是否成立生效作為物權變動的更具的觀點，已經(jīng)被歷史淘汰。但是，由于我國民法學界大多數(shù)學者沒有經(jīng)受過潘德克頓法學的訓練，因此在我國，很夠確切解釋物權變動與債權變動的法學原理以及法學律制度的觀點，雖然已經(jīng)開始為很多人理解，但還是有相當?shù)囊恍┤瞬荒苷_的理解其中的道理。現(xiàn)在否定物權行為理論的學者的一般觀點是，債權合同加公示方法就可以發(fā)生物權變動，物權獨立意思表示是不存在的，或者說，有沒有獨立物權意思表示也可以不必要考慮。這種觀點就是許多人所說的“債權形式主義”。這種觀點來源于日本，曾經(jīng)在我國泛濫一時。我曾經(jīng)在《再論物權行為理論》、《從幾個典型案例看民法基本理論更新》這篇論文中對這種觀點的起源、理論缺陷和實踐錯誤做過細致的分析?？紤]本文篇幅的限制，今天無法就此完全展開討論。但是我們必須看到，否定物權行為理論的作用，在房屋買賣已經(jīng)發(fā)生交付而買有辦理不動產登記的這種例子終究出現(xiàn)了嚴重的“故障”。1.主張在不動產物權變動的時候，依據(jù)債權法意義上的合同和行政管理意義上的不動產登記兩個因素確認不動產物權變動的效果的觀點，最清晰的弊端就是不能徹底地堅持意思自治理論，不把物權變動從根本上當做當事人意思自治的結果，而當做行政行為的結果。行政行為真的是當事人交易發(fā)生的物權變動的原因嗎？當然不是。因為任何交易，本質上都是當事人法律行為的結果，而不是行政確定的結果。事實上現(xiàn)在很多不動產登記機構都認為，自己的登記是當事人權利合法性正當性的來源，因此他們一再依據(jù)“確權”的方式侵害當事人權利。行政登記怎么能是民事權利的來源！堅持這種觀點，就是為這種做法提供根據(jù)。虜曲泡2繩.復這遠種櫻觀塊點兵嚴豐重灶損勾害赴買困受艇人毒的哲利概益蠅。水因寺為絹老沾百地姓娘買銀房慨子孕，碧都并是舉先蜜獲立得坐房董屋乘的狹實劫際知占傘有仁，戴之焦后仿很資長萌時扔間憶才肅能詳辦聾理際登免記噴獲乖得協(xié)權彈利釀證穗書楚（彼這鞭個戒期卡限羊短舞的添幾勉個陸月助，勤長島的會好盡幾港年缸）短。自如斤果案只換承均認寫不幼動伸產船登碰記屬機惹構電的鼓作牧為信，洽而圖不睬承顯認爹當坡事授人旺以旅實卵物總交恢付鎮(zhèn)所廳體軌現(xiàn)唐的曲所拒有乘權汽轉鉤移劑的漁物樓權捷意常思獅表特示匆，朱那壺么煮，底在楊登尋記茅之哄前衰，開這期些若買肉受醒人德的燕地蛛位僵是楊什貴么蜜人疑呢悅？航按替照康債夠權襲形態(tài)式訊主煩義半的弓觀劍點借，還因儉為枕沒蜻有伶登筍記框，北不睡能辰承鳳認扭他耳們墊的違所輩有些權秩人般地恩位插，傲法龜院鹿也乒無藥法橫按訂照圈所痰有亡權斧人佩的鳥地瀉位衣對礎他青們絮予蘭以語保輛護昨。慈在信一騰點并對遞房鬧屋循購憲買對人郊構錘成符了煩實理際疑的勵威訊脅償。芒如葛果頃開頁發(fā)除商孕這駁個樂時特間租里廉對豬房元屋峽有鐘處面分槽的袍行享為耗，諒那問么拜，盯賣因房竭子怎的瀉人敘就暫倒纖霉遠了壺。迅拌蜓不尺承愛認風物輔權洽行蝶為托理搖論欺的杜學撈者饅主叼要計來白自費于付某補大尿學賊，麗他獻們汗這栽些碑教拖授召購姓買蔬的紅房米屋魔，同已仰經(jīng)吐居量住長數(shù)哭年聚了取也溜沒轉有蜜登膜記購?；夷球溍幢芩輦兤浆F(xiàn)媽在慨是訪房眨屋躺的羽什屆么仗人阿呢甚？溝按元照紅這敏些傷學腐者扒的瓶觀長點旦，般他快們頁當種然且不好是示所缺有悄權傘人喜，券而茶只先是裳一態(tài)個豪占址有銳人關或暗者讀還解是氏債臘權辯法誦意萬義恒上專的努買若受貧人垮。芳有老一燈個場自控己援也腫買譯了謊房陣子修但民是下沒慣有盤登爽記蹤學侄者鏡提弦出瘡，塌他怖們抽的俱占搭有顛是帶債嫁權怖法知意谷義貿上標的殿占畜有介。愈但哥是棉我鉛要變問瘡的妖是乖，擋如液果親是枯債墊權玻法陶意黨義慈上意的而占塔有勞，己那迎么勇是瓣基萄于卵什追么碎債娃權懼意角思齊的吐占京有乏呢哲？頂是怪租繁賃次呢屋，漿還片是爛借掙用眠呢控？雹你頁所正主馳張劉的臘占宅有判，衰能咐不疑能短足盆夠罰地酷保舊護廚你勻們?yōu)I的父權擴利竊呢癢？躺如市果紐開辱發(fā)誕商層將璃房榜子算設信置棒了穗抵棚押貍或濃者勢再叮次安出跡賣唇，純那汪么將你局們揭作懂為竭債槽權挖意使義饑上戰(zhàn)的勤占愿有副人淋還追能謹保彼住喉你劫的誰房攻子垃嗎短？我因傻為廣按望照修債迎權曲形套式券主海義賓的謙觀箏點重，遺這閃時灰候格房尖屋然的辱所助有陵權畜還飲保番留國在析開尼發(fā)蹦商箱手播里鳴，糾開皂發(fā)堤商午對四于互房餅屋算的巴處市分烈行雨為習可垃以伶滌笛除摘債搶權臟意偽義掏上穩(wěn)的瘋占漲有欠。然由剃此裂可厲見浙，追這足種下觀榆點至對逮于將老弓百具姓壩的努利獨益將損綿害苦極營大市。慶聾孫3授.恰這如種仿觀撒點套不弓符偽合獻交慕易秤的喂實耐際掃。至其溫實軍，滾交梅付擠房籃屋丹占島有荷乃妨是像基既于格開蜂發(fā)蒜商西和持買宋受鋤人括之瘡間喇的峰轉駱移淚所鞠有漿權扔的眉合水意屯，寨這源就肺是碰一勁個傘物債權臂行才為芝。丑這耀種超行膽為三，三在跌主膊觀殃上煩以湖當淺事云人迷之輔間保獨左特紡的玻意辯思亦表直示熱為平要府件既，格在絹客廚觀緊上生已擴交壞付鴉房今屋修的汁實槳際偶行錄為透為呀要稠件秧。它無板論甚是薯從語法令理提上晨看孕還抄是頓從頭事科實睛上塵看偷，隸這怕個色行肯為低完滴全獸符顯合修獨圍立逐而竄且子生除效導的攪物玻權可行趟為恰的鄰特千征儀。篇因鞋此軟交玉付霉住察房客就淹是梯轉星移盜了蹄所剩有鄉(xiāng)權拍。授在文接跨受悠交磨付高之心后做，方買劉受企人洲的烤占勵有撈是倚基標于劑所聲有導權屑的趣占翼有倚。農如胃果鑼只煙承壘認古買猛賣敗合縱同兄中紗的餅債傳權悉合沫意責，伍不倦承初認斗交捏付百中王的艙物壟權少合銷意懸，爭那若么泄開翻發(fā)盞商互仍拴然貪保櫻有壩所喪有軟權杏，粒那誼么調開槐發(fā)慕商澇就傭可蘭以刻行送使歸這漏種綁所煙有席權蒙，湖因酬此煌他視既僻可它以糖進窯行雜一艱物鋒二霞賣膽，笨也授可盛以更將秧房抖子博抵錘押查出壞去敲。聲由談此序可紙見延，似不嚼承富認艱獨騰立袍物濾權長行株為疏存僵在垮的晝觀拍點芒，桐不貼但援不描符慌合否事穴實架，矩而巧且寇也侮會款對漂購才買剩方甘造詳成陳非種常盈有狗害盼的應后廟果帝。漫反臥之企，銅如渡果槳承踩認邀物雹權芬合雖意到，湊并砌且悔依姨據(jù)材占粱有肌交書付錄的膨客鍛觀己事通實飯，米以況確漢認榮所甜有崗權車已振經(jīng)虛有斑效司轉盤移潛的蜘事給實湯（模這鼻就饞是漸物梳權卸獨搜立宴意屢思污表濁示降加白上唐物寧權應公春示黑行柔為庭發(fā)向生惠物喬權努變叢動姐的醋法線理壩）舊，丘就晨能鉤夠饒對倒于匹開初發(fā)出商目形添成喇有岔效來的雹法絨律掃約嚼束浮。寬崇恢二涌、也交凍易枯安悉全鳳與到第蛛三繁人革保氣護瞧景骨考粘慮霸到齊我茫國藝市表場兆經(jīng)周濟注已蓮經(jīng)墨比嘩較翅發(fā)釀達徐的份事鼻實扁，貪我謎國不物亂權槽法濤的膛制饅定宇必繭須表考達慮末到局交縣易堵安喇全算這艇個老十刑分業(yè)重鉤大控的掀問脂題諷。匆而甲交科易陳安斧全永的捏制沒度仆，舟主洲要穩(wěn)體于現(xiàn)逝在當物飼權燙變卡動乎的戒制肉度耽之剝中性，貌原客因手非糾常屑簡遇單尋：紫債路權浙意宣義軋上真的議合飾同蘇只刪能蕩發(fā)番生肯債運的擺請購求件的麗效慚果弟，錯所趴以劍交謠易病安偉全北的怖目揉標畫，屢主剪要槐依度據(jù)淡物辜權圖法鹿來舍實尖現(xiàn)翠。踩這載一移點壤應赤該裝沒拜有刺大擔的征爭篇議怕。道燈喬交領易廊安色全夸問訪題秧，張在掉法杏理傲上陣涉戀及舌相執(zhí)互峰聯(lián)交系答但靠是豆又價有藝所出不覽同拋的陡兩攏個猴方嚇面端：繁一喊，慘對息第期三慮人野的僻安因全碎。憤關譜于販什具么圓是目實犁體護法蝦上絨的掘第浙三繼人桂以銳及裹為拘什挎么邁要悶保以護巷第里三公人哥的肅問言題斬，的我晌曾血經(jīng)碰在牽多疾篇儲論慰文踢和奏著墻作咐中滑談欣到系。周簡懶而挽言孝之區(qū)，薪實網(wǎng)體陰法督所曾謂稱第敘三浪人誓，者就雄是將指項不退參晃加謊當聰事懇人芹之慈間造的朝法只律施關紛系薪但煤是素和寫當傳事稈人質之漆間笛法煤律邀關昆系召的恒結菠果洋有參直懼接什利蹤害坊關蘋系毫的騾人爸，祖比虜如瞞與偉合漸同霧債臣權姨人戴或和者勁債仇務另人宰的岸一梁方商有揪直棄接語法列律重關元系充的火人昆，煙對扯合占同初的刺另紀一鈴方農面奧當餡事場人娛而鐘言交就施是香第鈴三絡人歇，辱或棕者閘說告他中們亭和陵合漂同險的哲另販一史方目面道第材三氏人消互公為逐第裹三閉人逢。鑒因玉為筍債植權告意拾義投的冊合圈同幕對讓第伶三籌人哥不爽發(fā)碎生掃效像果刪，朋所堅以刊債錦權頃意縫義膊上裹的刻合倡同約生背效調或奪者昨效侄力鳥變扣化伐，法一趣般拉來賞說疾不郵會練損穗害績第偽三某人猶，帳因予此曉依拔據(jù)訓合園同華為商第蜜三家人魚設襖定腥義叔務讓的恒行員為拳是慘無吃效邪的質（蕉但鄙是眼為斬第驅三反人兄設騙定翅利頂益慧的獨合怒同逝是壽有貧效扣的揚）足。作因渾此味，奧債巨權師法趟意牢義將上惰的叔合賤同飼法椅律銳行準為鋤一堂般蘆來和說泡不嚷涉蟻及已交違易換安切全診的放問火題四。壤但辰是宣因蜻為汗物核權理具泊有挨排驗斥榮第田三抬人圓的灑效親果竊，摸而嘴這伯種盼對母第帖三廈人闖的銜效蜜果侮，持總偷是艙發(fā)漁生黨在舟物影權女變蔽動招之宵中造，扒因爭此轟應毫該陣在決物戲權蹤變略動弓的寇制嗽度早中消建釘立飄保亂護標第聽三隔人陣的深制檔度鍛。沸保遞護身第剃三統(tǒng)人步制洋度社的揉核式心摘就領是節(jié)依倚據(jù)助物終權載公軌示呀原天則閱，內將廟物楚權救變瘋動兵對帶第躬三春人獵公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在不特指時，一般提到不動產的法律規(guī)則時同時適用與準不動產。同時，在動產物權的設立、轉移、變更和廢止的情形，當事人之間常常是以動產占有的交付來作為這些物權變動的意思表示，所以，一般情況下以動產占有的交付作為動產物權變動的有效根據(jù)也是正確的。當代德國民法科學對交付有十分深刻的分析。德國民法學的通說認為，一項交付必須具備如下因素：（1）“受讓人方面”取得了對物的占有，而讓與人方面徹底地脫離了對物的任何關系；（2）出讓人已經(jīng)將占有取得的處分權（或者支配權Disposition）移轉給了取得人；（3）該項占有以及支配權的移轉當事人之間的“故意”的結果，即當事人的出讓和受讓的動機相結合形成的結果。

在這三項表示交付有效成立的要素中，第一項說明的是對物的事實上的控制的移轉；第二項說明的是占有的受讓人獲得的，是有權占有；第三項說明交付中包括著明確的轉移物的支配權給受讓人的意思表示。因此，交付是一個十分典型的法律行為，

即物權變動的“合意”。合意就是當事人之間就物權的設立、轉移、變更與廢止的法律行為，它由意思表示而生，由意思表示的法定生效條件判斷其是否生效，在民法學上，“合意”是廣義合同的一種類型，所以這種合意也被稱為“物權合同”、“物權契約”，它的成立與生效，要遵守法律行為中關于合同的一般法定生效條件。當然，因為要發(fā)生物權這種獨特性的排他性后果，所以這種法律行為還必須遵守“公示”這一特殊的法律條件。從日本民法學引進我國的一種觀點，認為交付是事實行為，不是法律行為。這種觀點為我國一些學者采納，但是不用仔細分析就知道這是一種錯誤的觀點。因為事實行為是不以當事人的意思表示為要素的行為，即當事人沒有意思表示或者意思表示不發(fā)揮作用的行為；但是誰都應該理解，在當事人之間發(fā)生物權交易時，他們怎么能沒有意思表示？他們的意思表示怎么能沒有作用？顯然，即使是根據(jù)合同，如果出賣人沒有交付的意思表示，買受人也不能到出賣人家里將出賣物拿走！如果出賣人交付行為有法律上的瑕疵時（比如精神病人將自己的房子交付），這種行為還是可以撤銷的。而可以撤銷時法律行為的特征，事實行為就不可以撤銷。從這種將交付當作事實行為的看法，可見日本民法學研究粗泛不精深之一癍。動產交付上所體現(xiàn)的法學原理，即當事人的意思表示或者法律行為推動他們之間的物權變動的情形，在不動產登記方面照樣可以清晰地看出來。對此本文不必贅述，讀者自己稍加推理就可以理解。在著其他物權意思表示方式。比如，如下這些可以表達當事人關于不動產物權變動的內心真意的方式是很常見的：1.交付房屋。當事人訂立買賣合同或者其他轉移不動產所有權的合同之后，出賣人將房屋交付給買受人，比如交付房屋的占有使用、交付房門的鑰匙等，買受人也予以接受，這就表明了當事人之間的“合意”產生。在不違背法律的情況下，它當然應該按照法律行為的生效條件產生效果。所以當事人之間以實物交付的方式，當然可以證明表明他們之間的不動產所有權以及其他物權的轉移的意思表示。依據(jù)民法規(guī)則，這一行為的正當性毫無疑義。既然動產的占有交付表明物權變動的效果都是正當?shù)模粍赢a的實物交付證明這種效果也是正當?shù)摹?.交付不動產權屬文書。在我國由于建立了房地產發(fā)證制度，不動產的權利人會獲得權屬證書，以證明自己的不動產物權。這些權屬證書，有國有土地使用權證、房屋所有權證、房地產產權證、房地產所有權證等。

不論是從一般民眾的認識來看，還是從立法的目的來看，這些權屬文書當然對于交易的民事權利具有證明的作用。因此，如果當事人之間發(fā)生了不動產權屬文書的交付，比如出賣人將其房屋的產權證交付給買受人、而買受人也予以接受時，當然可以表明他們之間就房屋所有權的轉移形成了“合意”，已經(jīng)發(fā)生了房屋所有權轉移的行為。3.公證。如上案例4所述，當事人之間就是依據(jù)公證來表達他們之間的所有權轉移的意思表示的，這種公證在任何意義上都能夠證明當事人之間的物權“合意”，而這種合意沒有任何違背法律的情形，所以依據(jù)這種公證來確認當事人之間物權變動的有效性在法理上沒有問題，在實踐中也不會產消極的后果。事實上，如果當事人之間在訂立以物權變動為目的合同之后，又對該合同進行公證，那么可以說明當事人之間在債權法意義的合同之外，又產生了新的“合意”。在不妨害第三人的情況下，根據(jù)這種合意，也可以作為確定物權轉移的根據(jù)。4.當事人雙方向不動產登記機關提交的登記申請書，或者登記機關在登記之前向當事人雙方做出的收到其登記申請的法律文件。這些申請書或者法律文件，同樣可以證明當事人之間物權合意的存在，所以也可以用來證明當事人之間物權變動的真實性。5.當事人雙方向公證機關提交的、目的在于發(fā)生物權變動的公證申請書。這種申請書同樣可以證明當事人之間的物權合意存在。6.動產交易，發(fā)生權利證書交付的情形，也可以證明其物權變動的效果。比如存折、票據(jù)的交付等。從上面這些可以確定物權歸屬的意思表示或者法律行為可以看出，以這種物權合意作為基本要素的法律行為具有一個共同的特征，就是他們必須具備某種可以在客觀上得到證明的方式。這就是物權法律行為的“形式主義原則”，具備可以從客觀上可以認定的形式，而且形式成為法律行為生效的必備條件。

因為物權具有排他性效力，即排斥第三人的效力，所以當事人關于物權變動的意思表示，應該可以被社會從外在的形式上得以認定，以保護交易的安全。根據(jù)這一原則建立的物權公示原則，得到了世界上大多數(shù)國家的承認。世界各國普遍建立不動產登記制度，都是符合物權公示原則的。但是必須指出的，是我國一些學者采納日本學者提出的“債權形式主義”，以“合同加公示”作為物權變動的有效條件的觀點。但是這種觀點具有嚴重的缺陷：（1）它不能解釋物權變動不成就時的合同的效力問題，因此他們得出了不動產合同不登記不生效、動產和同步交付占有不生效的規(guī)則，從而在根本上違背了物權與債權相區(qū)分的民法法理。（2）它把登記理解為行政管理和行政授權，違背了民法原理。（3）它只認可不動產登記一種物權交易方式，不承認不動產登記之外符合當事人內心真意的物權交易方式，從上述案例3和案例4的分析看，其實踐的結果完全是削足適履?，F(xiàn)行立法受其影響，結果十分消極。因為這一問題的探討不屬于本文的范圍，所以對此本文不再展開。但是必須指出的是，由于物權法律行為具備的形式不同，其公示的效果也就不一樣。不動產登記作為一種公示方式，是由國家建立的，而且是以國家信譽作為擔保的，所以以這種方式作為確權依據(jù)時，其效力最強；不動產登記之外，其他這些可以作為物權確權依據(jù)的方式，因為其形式條件差異，不一定都能達到不動產登記所具有的強烈的排斥第三人的效果，有些甚至不能產生排斥第三人的效果；但是在不涉及第三人時，它們至少可以在當事人之間確定物權的變動，有些甚至可以對當事人發(fā)生法律效果（比如不動產交付）?，F(xiàn)在否定物權行為理論的學者的一般觀點是，債權合同加公示方法就可以發(fā)生物權變動，物權移轉的意思表示是不存在的，有沒有物權移轉的意思表示也可以不必要考慮。這種觀點就是許多人所說的“債權形式主義”。這種觀點來源于日本，曾經(jīng)在我國泛濫一時。我曾經(jīng)在《再論物權行為理論》、《從幾個典型案例看民法基本理論更新》這篇論文中對這種觀點的起源、理論缺陷和實踐錯誤做過細致的分析。考慮時間的關系，我今天無法就此完全展開討論。我只想表達的是，這種觀點無論在法理上還是在實踐上的缺陷都是無法彌補的。因為，這種觀點主張，在不動產物權變動的時候，依據(jù)債權法意義上的合同和行政管理意義上的不動產登記兩個因素，確認不動產物權變動的效果。對這種觀點法理上的缺陷稍稍分析一下就可以看出其弊端：這種理論不能徹底地堅持法律行為理論，不把物權變動從根本上當做當事人意思自治的結果，而當做行政行為的結果。那么行政行為真的是當