成都某項(xiàng)目可行性報(bào)告

四川**發(fā)展有限公司**花園項(xiàng)目可研報(bào)告二ＯＯ七年八月“**花園”項(xiàng)目可行性研究報(bào)告第一章項(xiàng)目概況.........................................................................3杠第妖二項(xiàng)章腿射項(xiàng)侮目斧投溫資蝦環(huán)知境劃及鏡市拌場(chǎng)攝分側(cè)析倆.餓.喚.哄.痕.伸.窗.綢.明.假.抄.勞.躁.經(jīng).雜.墓.延.群.畝.振.悄.幅.肢.敏.腫.勸.珍.簽.傍.局.腳.窗.只.騎.時(shí).沙.芝.煎.孩.漢.蜓.德.時(shí).床.畫(huà).簽6拴開(kāi)第百三劃章胖格項(xiàng)為目燙區(qū)紹域紋房導(dǎo)地薯產(chǎn)聾市嚷場(chǎng)氧及職競(jìng)疫爭(zhēng)林分盜析四.終.犧.查.歌.羨.原.猛.透.鴨.營(yíng).選.鄉(xiāng).膜.橡.敏.悶.妨.寄.皮.摔.披.冰.爪.訂.騾.丈.拿.鼓.替.鋒.皮.含.竟1料4裝峽第櫻四膨章配佛項(xiàng)任目柴S觸W嬸O射T暑分頃析彎與障定豬位泊.策.摔.干.梨.眾.晶.讀.盟.欄.品.務(wù).怠.叉.稈.怠.句.春.棍.黃.由.嚇.驕.熊.但.衣.腔.蝶.崗.偶.陪.倚.村.敬.莊.堅(jiān).淹.駐.慮.支.多.日.圾.帆.形.詢(xún).散.第.敏1暗7蝕辰第緊五岡章鞋百項(xiàng)征目攪開(kāi)勝發(fā)吩建翠設(shè)臉及朗經(jīng)孩營(yíng)僚的紙組銀織糧實(shí)督施貢計(jì)演劃稿.芒.特.端.改.失.含.椅.賢.商.淡.匹.體.殘.浮.價(jià).索.屬.址.列.有.坊.休.齡.汗.松2份2呈勁第貢六狹章滲傷項(xiàng)三目裂投相資蓮估困算孝及捷資胃金脂籌界措瞞計(jì)氧劃圣.浮.犬.糕.午.道.微.夕.濾.虜.瞞.腰.個(gè).屬.鐘.賭.張.轎.蔽.臉.編.暖.鞋.碼.弊.尋.作.牙.伶.嗚.岡.龍.醒.輛.監(jiān).旱.裕.更2滾5臣夜第飼七招章騰限項(xiàng)篩目綿財(cái)霜?jiǎng)?wù)租效若益瞎評(píng)燭價(jià)住.遷.罰.榨.讓.棗.敬.竟.勝.炒.懸.啞.亭.屆.傍.占.終.場(chǎng).趣.易.鑒.歌.帖.滔.辮.倉(cāng).獵.筆.往.位.望.虎.自.駐.參.桌.妥.考.猴.膛.珍.摟.步.隆.啟.現(xiàn).慢.傳.駕.師.員.齒.掉.扛.田.萄.寄.密2氣9膏鑰第放八糞章考褲不洗確打定灰性鍋分振析擇.茅.竊.完.久.攪.跟.呈.江.炊.預(yù).捧.祥.興.膨.亂.橫.氣.衡.吉.桿.凍.掀.近.麻.利.的.證.芳.淚.拆.襲.滑.州.巾.紋.同.般.壤.丈.玩.拼.怨.笑.卷.坊.流.弄.寶.可.賽.股.游.剖.禍.柜.粉.萌.模.口.葡.許.基.襲.叉.且3滾0拆賀第匯九蠻章夠賓風(fēng)特險(xiǎn)封分軟析節(jié).裝.農(nóng).搬.館.黎.岔.挖.咬.篇.吩.樹(shù).胃.蟻.兵.繳.燈.嗓.姨.溝.惡.學(xué).從.先.芹.眼.搞.紐.團(tuán).奴.涉.烏.勉.于.酒.筍.六.婆.教.五.橫.是.恨.論.妥.昂.塘.治.房.醒.窗.玩.宴.撤.非.假.擋.曠.哭.定.瞧.墳.釀.元.舌.跡.傍.莖.腹.娛.踩.廳.諷.貢.兩3裹2列玻第尖十腸章睬襪分您析階結(jié)吹論纖和誓建討議速.迷.策.悟.敬.管.年.婚.莊.宵.以.芝.鳥(niǎo).薄.短.脅.猴.塑.背.執(zhí).災(zāi).穩(wěn).缸.賄.賀.典.牌.夸.其.攔.蜻.丟.傳.枯.抓.縮.緞.材.奮.均.稼.供.餐.意.斤.爽.胸.著.喝.勿.閣.旬.昂.世.駱.鏈.削.宰.腰.掃.曲.邊協(xié)3剛2樹(shù)第沾一挪章惕愧項(xiàng)歸目公概法況恭一遙、懶項(xiàng)趕目因主傭辦叢單尤位暢概曠況夸茂（壯一環(huán)）堵、過(guò)開(kāi)我發(fā)躬商鞠名童稱(chēng)務(wù)：劣四調(diào)川爹*料*身發(fā)撫展池有構(gòu)限篇公輝司煌堆（帆二風(fēng)）辮、司法矮定惜代賣(mài)表忽：尚*吧*骨（頌三騰）患、挺法畜定呆地菌址懶：招（型四顫）鹽、持注益冊(cè)吵資甜本誰(shuí)：愈人刃民小幣省陸斤仟總貳蟲(chóng)佰覆萬(wàn)輩元蔥整喘放（駱五是）炸、著經(jīng)培營(yíng)雁范誕圍稅：磨房粒地列產(chǎn)糾開(kāi)欄發(fā)瘡、恐經(jīng)涌營(yíng)先羽（早六直）遲、故房移地睡產(chǎn)約開(kāi)慮發(fā)挺企含業(yè)弓資伸質(zhì)比：激二效級(jí)割資抗質(zhì)陽(yáng)桑四責(zé)川賤*污*魄發(fā)轎展幟有衛(wèi)限裂公機(jī)司糖是蟻經(jīng)漠四維川宿省收工憂(yōu)商利行洲政箭管灰理殼局尊批享準(zhǔn)望成漲立粘的誠(chéng)有薦限罵責(zé)三任簽公劑司令。妖注猴冊(cè)斬資破本眼人每民酬幣炕6休2印0頭0匪襯萬(wàn)浸元搏，醒現(xiàn)言有雕股特東橋?yàn)楦簯?至*溫投董資皺有攝限嚴(yán)責(zé)詳任撞公把司叼投分資規(guī)比話(huà)例錢(qián)占創(chuàng)8素0楊.團(tuán)6誤0盛%紀(jì)；薪四嚴(yán)川哀*快*套有粉限齡公駕司把，劈投拾資波比鴿例駛占瘡1休0漏%炎；澤X頭X幟，功投茄資央比略例串占俗9謠.懸4紅0獲%尤。贈(zèng)公距司捆成賢立歉于捉2禿0涼0美0紛究年視3西藝月誰(shuí)2寫(xiě)1尸狂日掛，臉主換要通從境事扁房真地茫產(chǎn)槐開(kāi)緞發(fā)泛，夜房粘地亮產(chǎn)周開(kāi)撿發(fā)珍資飾質(zhì)恰為洗二艱級(jí)質(zhì)，西經(jīng)繁營(yíng)蔥住言所租位蔑于濃成捎都外市廈人來(lái)民掙南停路慰四唉段潑，包法遼定舅代釣表橫人股為胸*阻*索。福茅公調(diào)司柴自搭成廉立告以做來(lái)優(yōu)，救主衣要生開(kāi)亡發(fā)燙項(xiàng)點(diǎn)目?jī)?chǔ)有策邛麗崍榜市盛東披森隸花斜園里、瓦雙優(yōu)流終縣硬棠吃湖渾帝善景合、碎成懷都岔*貧*國(guó)酒膚店枝管睜理慢有攪限光公營(yíng)司嫂的挑“何西扁蜀娘人蝕家鐘”折、景“朵錦路繡多城偶”扎三澡星主級(jí)黨園那林選式際酒忽店歷等澆，猶狀*互*插公爸司代目汁前禮聚懲集鄰了條一存大助批杯年稠輕蟻有暖活樹(shù)力慚、擺銳樓意龜進(jìn)燭取成的疏專(zhuān)規(guī)業(yè)陪團(tuán)重隊(duì)凍和稀企揉業(yè)被管襖理彎團(tuán)纏隊(duì)孩，夠公蟲(chóng)司火核終心菜骨齡干謹(jǐn)3遭8導(dǎo)穿人厲，回其張中甚高停級(jí)灘職希稱(chēng)端5佛唱人羨，緒中模級(jí)幫職閥稱(chēng)最2雕0鴿湯人臨。免（烈七堆）憤項(xiàng)口目皺公含司尺母梯公謎司趴四鍋川危省靜*朽*鴨集周團(tuán)慚介蜓紹皂四傅川袖*顏*宵集阿團(tuán)分是唱一蜜家鐘以脊房里產(chǎn)維開(kāi)抵發(fā)熱、蟲(chóng)酒慶店地餐去飲鑄為須核冰心蹄，棉涉犁足唇工熊程忍建傭設(shè)活、供園腿林華綠煎化橡、俯物艇業(yè)腿管宗理才、歌商射品麥砼衡材貴的花同氧心植多促元雁化河、返產(chǎn)主業(yè)池縱于深貢一玻體鐘化藍(lán)發(fā)占展努的艘民英營(yíng)嶼企耐業(yè)發(fā)集省團(tuán)供，它目東前辣集橋團(tuán)狐注企冊(cè)鞭資敘金飽2潑.狂5捐億課元聽(tīng)，盾集固團(tuán)確在蝶總蒼體群上障實(shí)紹施計(jì)成湯本別集倒中畝化震和鑼差膏別圈集嫂中?；┑闹{聯(lián)逢合縫戰(zhàn)跡略樹(shù)，點(diǎn)努共力賽挺夏進(jìn)醋藍(lán)衣海蠅戰(zhàn)救略場(chǎng)市昆場(chǎng)疏。途集陜團(tuán)敵整住體宿機(jī)瑞動(dòng)棚靈免活那，浙集吧中默優(yōu)鴿勢(shì)史資鼠源緒，慢以均差鹿異墓化馳、學(xué)專(zhuān)乳業(yè)割化合和寬規(guī)燦模竄化柿為拼指岔導(dǎo)煉，膜找賄準(zhǔn)已目曬標(biāo)缺市旁場(chǎng)愿，莫做選強(qiáng)皮做遮大謝。紗目評(píng)前晃集跳團(tuán)掌正疲全季力毅進(jìn)浮行灶產(chǎn)茫品競(jìng)、藝項(xiàng)抗目辟優(yōu)陵化練升凍級(jí)膚，芝以重凝繞聚肚更攔大鎮(zhèn)的描產(chǎn)閘業(yè)駁發(fā)污展魚(yú)優(yōu)當(dāng)勢(shì)悔，尺把泡建允設(shè)平產(chǎn)茄業(yè)笛集母群屬作都為斑調(diào)付整奸產(chǎn)敲品贈(zèng)結(jié)冷構(gòu)個(gè)、霉項(xiàng)寫(xiě)目慰結(jié)高構(gòu)裁、燥提帳高稈經(jīng)刮濟(jì)瘦效原益摧的哪重縮要館戰(zhàn)淹略哪，貧對(duì)傾產(chǎn)妙業(yè)蘇鏈蓬和落產(chǎn)鄭業(yè)境布伍局絲進(jìn)婆行膀戰(zhàn)效略伸整孩合原，愁以我增遭強(qiáng)存產(chǎn)翁品斤之通間梨、宋項(xiàng)辣目加之糾間車(chē)的才關(guān)菊聯(lián)狠、習(xí)配慨套論與前協(xié)睬同廉效戒應(yīng)藝。頭要集昆團(tuán)悠自桿成銹立嗎以恩來(lái)違，饑先斷后遞成修功盈開(kāi)掛發(fā)尋了楊多插個(gè)友優(yōu)獎(jiǎng)質(zhì)品項(xiàng)踩目肯，委有潔以膜“伶東棋森錯(cuò)花個(gè)園凝”小、菌“奴蜀則郡蜜”裙、國(guó)“鋸棠齒湖拔帝純景守”得為董代促表桶的伸房斥地凳產(chǎn)未項(xiàng)報(bào)目脂，最有蔬以鋒“卷西防蜀平人邊家伏”輕、摧“盲錦禽繡瘋城嶼”盡為牌代洪表死的靈旅壤游悔餐紛飲線(xiàn)項(xiàng)替目宿，振這圓些僅項(xiàng)誕目串都紫為沿集喉團(tuán)送公富司驅(qū)的潛發(fā)眨展糖帶流來(lái)置了勺巨脂大率的瞞社昨會(huì)轉(zhuǎn)和漢經(jīng)粗濟(jì)球效刺益鹿，哄為犬集遷團(tuán)衰的估發(fā)聯(lián)展暗做次出豬了警巨合大樂(lè)的濤貢腎獻(xiàn)君。碗未針來(lái)精，段在鄙政愚府援的專(zhuān)大篩力趟支基持宣下翁，慚集杯團(tuán)午將速爭(zhēng)奇取挺用續(xù)鄉(xiāng)主村變酒令店里連面鎖歐經(jīng)鼓營(yíng)妹資灘產(chǎn)腔來(lái)?yè)焐瞎檬懈停瑓R募犯集挎的葛資坐金接全齊部求投機(jī)入退鄉(xiāng)獵村鬼酒堅(jiān)店抗建日設(shè)乒，塑把蹦鄉(xiāng)展村歸酒嫂店單打膝造營(yíng)成甜為綠雙結(jié)流文的口一網(wǎng)個(gè)幟品難牌講，棋成緩都棵的適一辣張獲名子片帝。氧超二蠢、紛項(xiàng)玉目憶概圍況射及汁背憤景浪奴1者、喘項(xiàng)痛目材位佳置油：糊市“睜*磁*然花旺園雪”搞項(xiàng)速目合位經(jīng)于尺*勸*選縣譜*射*益鎮(zhèn)號(hào)，扯地虎理寺位絞置月優(yōu)府越披。嘉北散臨滾*臂*曾城把與元*算*旨城習(xí)聯(lián)駕系礙的毛重斑要萄城誘市央干滴道怎，挨西備臨悶城駛市攻規(guī)陜劃匙的杰中木央晉森忙林浩綠潔地起，蝴南唇臨今城吵市賽規(guī)前劃害次廣級(jí)革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與斥資替金求籌剝措插情鐵況仰請(qǐng)車(chē)參址見(jiàn)辯本具可石研完第涉六乖章謹(jǐn)。嗽2至．燒關(guān)煩于耀售鐮價(jià)次估品算甩，吹利夢(mèng)潤(rùn)差測(cè)鉗算夠，毒財(cái)鼓務(wù)倘評(píng)厭價(jià)披指揉標(biāo)腸等璃，敵請(qǐng)逝參瞞見(jiàn)伍第霜六猴章晚分營(yíng)析悼結(jié)惰論號(hào)與耍建丑議批。屈槳（描二沉）靠項(xiàng)竭目葡分注析僻結(jié)北論勤和垃建撤議惜滲本紋項(xiàng)衫目躁具存有鄙良豬好微的難市誕場(chǎng)環(huán)環(huán)駱境利和類(lèi)自竭身箏發(fā)降展榨條擱件盒，鈔開(kāi)征發(fā)片建算設(shè)閉條卸件擠，洗經(jīng)殘測(cè)吸算駁項(xiàng)株目勢(shì)可趕行梢，央預(yù)沙期貢經(jīng)咬濟(jì)前效宗益莖良志好接。要吼在匯目獎(jiǎng)前器日史益商激轟烈往的畫(huà)房姓地括產(chǎn)廟市瞇場(chǎng)拒競(jìng)借爭(zhēng)育環(huán)蟲(chóng)境殼中源，討建斯議策隨咐時(shí)仍關(guān)碧注源政偽策佛動(dòng)肉向末，蔑發(fā)舒揮玻自腦身店優(yōu)討勢(shì)疏，理充著分倉(cāng)把定握固市成場(chǎng)膀動(dòng)族態(tài)攀，汗采彼取梁切球?qū)嶋m可聽(tīng)行父的鞏工仔程料措運(yùn)施帖和浴方擱案棕，綠根旋據(jù)虹市典場(chǎng)充承昏接腥能套力敗，旦準(zhǔn)航確盼把慧握蘆市碎場(chǎng)要需振求法變耗化屑，蕉采區(qū)取腰有憲效卵的才營(yíng)裝銷(xiāo)帝手穗段省，算保妙證份項(xiàng)翻目拳順劫利黨進(jìn)儉行劣，柔實(shí)鵲現(xiàn)其預(yù)欺定振經(jīng)天濟(jì)差目倉(cāng)標(biāo)蔬。秩密四菜、疏項(xiàng)屬目瓶可派行世性秘分古析撓報(bào)值告逗編午制暑前已提鵲道1握、落本香次涼項(xiàng)棟目種可陰行慌性罩分膨析躍是翁基胳于猜提勝供州的味資捆料賠及恐情盼況腰真肝實(shí)騎無(wú)環(huán)偽合為嶼前省提裂。班陵2崇、潤(rùn)本猶報(bào)橡告掠對(duì)期項(xiàng)繳目搶定抄位模及支技矮術(shù)何經(jīng)便濟(jì)脊指什標(biāo)臺(tái)進(jìn)團(tuán)行美分釘析冠研蓮究華，撞內(nèi)弄容匪包刑括手：幣血項(xiàng)軟目殘建福設(shè)嘗的幣可鑒行敘性映、匹市中場(chǎng)藏前鑒景碌分逃析通及我預(yù)錦測(cè)廁、為建腔設(shè)笑條勤件窯、氧建斧設(shè)稻內(nèi)搞容休、偏經(jīng)癢濟(jì)榮效榮益央、風(fēng)主頑要繞風(fēng)雕險(xiǎn)廈及故防搭范派措涼施臺(tái)等看。妥筒3研、繳本困次粱項(xiàng)勸目弊可懶行沈性晉分妄析素是敲基伐于最該甚項(xiàng)搜目詞能招夠荷按糾計(jì)晚劃繪合扎法鮮地夫、養(yǎng)正黃常帶地胞進(jìn)沃行瞇工墻程遭建擦設(shè)酒，噸完匙工話(huà)后背工找程閉質(zhì)以量愁符船合福國(guó)司家崇標(biāo)唯準(zhǔn)木的體前竟提悔條完件驚下遺進(jìn)邊行蘇的橡分者析爛。存婦4判、腿本處次什項(xiàng)排目動(dòng)可磚行堤性背分投析野力聞求廁在霜專(zhuān)猴業(yè)攤知喊識(shí)豪和扣業(yè)貞務(wù)逢范未圍賢內(nèi)勢(shì)努爽力蹄做失到湯報(bào)豐告哲的悼準(zhǔn)革確瞞性徑。湖怎5漢、賽分偽析型依灘據(jù)種為搏四制川杰*憲*品發(fā)晝展灶有甚限仁公寇司師已搏取號(hào)得蠟該撇項(xiàng)刪目堤國(guó)駛有辜土咸地報(bào)使悄用究證潛、悉建吧設(shè)討用爛地淋規(guī)組劃內(nèi)許疏可贏證峰，江建現(xiàn)設(shè)葵工愿程沈規(guī)歌劃端許私可哈證礎(chǔ)及謠施薪工揉許歇可井證嫂。使剩6誠(chéng)、貢項(xiàng)蕩目返投錢(qián)資綁經(jīng)舌營(yíng)誕各合項(xiàng)痛參谷數(shù)賣(mài)確柔定湊系鑄依穩(wěn)據(jù)臟市闖場(chǎng)揪調(diào)架查圍及啟分狐析悶預(yù)睜測(cè)奪的閥結(jié)身果沫并勝結(jié)剛合塘該列項(xiàng)啞目屯的腔實(shí)即際照情噸況閥。超版五曠、刊項(xiàng)寇目擾可圍行剩性既分罩析麻報(bào)趁告慰主翅要箱編普制兔依息據(jù)怖緞1奉、后本脈報(bào)夫告濕根駝?chuàng)赌酗椚A剝?nèi)藫Q民猶共羽和睬國(guó)嶺土弦地譽(yù)管松理武法除》謎、康《蹈中納華悉人奶民差共覺(jué)和隱國(guó)雕建懼筑房法鞠》乒、全《稍中糕華父人媽民米共地和津國(guó)賠城注市指房龜?shù)亓T產(chǎn)古管剩理腐法側(cè)》風(fēng)、補(bǔ)《否中小華品人贊民矩共扒和岡國(guó)倒城新市幼規(guī)陣劃目法井》竊、鋤《譜城各市昂房況地朋產(chǎn)氧開(kāi)雅發(fā)騎經(jīng)抄營(yíng)僻管蛛理輝條吊例尖》奏和跪國(guó)爭(zhēng)家糞、掛地?zé)挿狡У挠浻芯详P(guān)喪法抵規(guī)逗、暑政模策層。叉堂2庫(kù)、仙建揪設(shè)劉部校頒目布竄的鏟《暴房啟地挖產(chǎn)盈開(kāi)此發(fā)樓項(xiàng)輸目埋經(jīng)植濟(jì)世評(píng)隸價(jià)夸方神法適》襖（岔第多二廟版層）蛾。帳拋3午、恨國(guó)痰家習(xí)計(jì)悠委醋、錯(cuò)建懂設(shè)統(tǒng)部陽(yáng)發(fā)景《抵建吵設(shè)城項(xiàng)領(lǐng)目唱經(jīng)坡濟(jì)叢評(píng)聽(tīng)價(jià)膽方牛法珍與層參辟數(shù)建》艇。蛛圍4顏、賢四忍川餓*裝*駝發(fā)角展跨有烤限晃公杯司裙?fàn)I批業(yè)南執(zhí)促照壤。鵝娘5兼、穴四鍵川便*睡*頓發(fā)針展救有集限放公嬸司么房卷地蘭產(chǎn)隙開(kāi)舒發(fā)納企迷業(yè)損資舍質(zhì)你證曾書(shū)育。瞧鋼6井、譽(yù)項(xiàng)魄目鍬規(guī)筆劃說(shuō)總股平座面院圖烘及勾初購(gòu)步拳設(shè)郵計(jì)尖說(shuō)過(guò)明賺。嗽根7關(guān)、評(píng)現(xiàn)頭場(chǎng)慚實(shí)令勘蛋及六市精場(chǎng)川調(diào)中查急資槐料呀。修泥8巴．駕雙嶼流值縣蒸政原府騾與剝四疾川帆*艱*繩發(fā)巡展凱有非限商公戲司哲投行資劑協(xié)燭議柱。拼第族二洪章迎偉項(xiàng)黎目紅投雨資某環(huán)漠境蹤及鉆市套場(chǎng)紙分而析用張一殲、育宏休觀中政絹策吳環(huán)乓境回及四雙怪流惠房耽地角產(chǎn)忍市侮場(chǎng)糧分績(jī)析沙咱（守一劫）詢(xún)區(qū)彈域耍經(jīng)飾濟(jì)過(guò)環(huán)缺境位分互析慶1叛.怒1番成匯都結(jié)區(qū)洗域服經(jīng)蘋(píng)濟(jì)怪環(huán)鼓境怖分廟析少1追.膠1預(yù)1并懸成嚴(yán)都內(nèi)宏敢觀幅經(jīng)兆濟(jì)諸基巡本剪面鋤分疤析娃1蘋(píng)9弄9扶5補(bǔ)年犯以魔來(lái)駁，榜成井都曠市掙國(guó)嚴(yán)內(nèi)情生滔產(chǎn)?？傹R值閥（揀G質(zhì)D封P世）善一曠直貌保歡持懂強(qiáng)姥勁送的巨增蛋長(zhǎng)浴勢(shì)蘇頭嗎，關(guān)年咐平欲均肢增心速禍達(dá)陡到船1校4缺.組3族3趴％雖。匠（寒?dāng)?shù)徒據(jù)拳來(lái)壟源童：際成族都菌市膏統(tǒng)柴計(jì)虜年填鑒既）朝成污都智G刪D獨(dú)P晉增環(huán)長(zhǎng)逐幅傻度菜分慮析先：證單盾純討從咳總碼量糊指勻標(biāo)郊來(lái)艙看唐，笨成同都扶近貓1安6銀年段經(jīng)非濟(jì)因呈德較收大劃規(guī)麥模健增漠長(zhǎng)剩。飽用露相干對(duì)閑指吸標(biāo)們進(jìn)購(gòu)一效步五分外析思成剛都閑G筐D李P幼總睬量郊和才人緒均宵G猾D木P閘的堅(jiān)增巴長(zhǎng)座幅瞎度辰情押況蚊，?？蓾{進(jìn)途一朝步燦得彎出順成手都袋在疊何鑒時(shí)怒處貢于皮高竟速泡、棉穩(wěn)愿定奏、柱緩毯慢麥發(fā)活展玻的旨態(tài)灶勢(shì)哀。映增芝長(zhǎng)京幅尿度心趨橡勢(shì)陵圖運(yùn)所遷示暴，營(yíng)成避都于近隱1勇6蘋(píng)年棟的狗經(jīng)辨濟(jì)蹦增筆長(zhǎng)顫率太呈介波詳動(dòng)扣性磨趨煎勢(shì)蠟，敲即足經(jīng)拉濟(jì)檔發(fā)鳥(niǎo)展李速剖度扔波布動(dòng)漂性獅較貓大棗，瓣穩(wěn)贈(zèng)定漁性繩較把差珠。蹲無(wú)盒論鄙從?？偼傲坷銰誼D略P喜和研人偵均瓣G磚D炊P眉來(lái)豈說(shuō)鮮，持1漁9報(bào)9抱3眉年計(jì)達(dá)苦到父了桑近猶1汪5匙年喊來(lái)盆的暑最矛高赴峰尿，映增由幅冰分斑別抬為垃3柔9尋.圾2炎3避％忙和才3頌7爽.裁8崗0賀％刺；巾之啟后防從影1尊9歪9缺4顫年余到僻1校9葛9雕9遞年泄增交長(zhǎng)編幅常度菜呈張下蠶降蘋(píng)趨粥勢(shì)告，沙且跨G軌D錘P序總慰量騎增斥幅捉在印1他9啦9浴9膏年罩達(dá)枯到腦了腹最愈低什點(diǎn)征為萌7幕.幸9愁3纏％冤，活則態(tài)該權(quán)時(shí)玻間鳥(niǎo)區(qū)干域填內(nèi)躲成崖都歌經(jīng)步濟(jì)毀緩偉慢大發(fā)德展戰(zhàn)；愧2籃0宋0禾0庭年辰到午2組0寸0練4隔年訓(xùn)增爭(zhēng)幅根略認(rèn)有托回會(huì)升共，搭但尺幅仆度瘦不世大嚼，清說(shuō)繭明母這香5幻年韻中拖成催都貼經(jīng)感濟(jì)擠的采發(fā)巾展北趨量勢(shì)尿相炒當(dāng)傘穩(wěn)委定兆；魔2斃0畫(huà)0童5泥年際增葵幅貴又騰跌巷到茅了燦底呼點(diǎn)譯，向其環(huán)人津均垮G蚊D側(cè)P眠增強(qiáng)幅晨為彎近寶1輕5孟年聰來(lái)喚的涌最膽低僑點(diǎn)孝為駕5初.疊4堪7流％膏，諸經(jīng)岔濟(jì)需發(fā)麻展字速金度獻(xiàn)相騙比駛之木前放已蝶相墻當(dāng)祖緩翅慢監(jiān)。領(lǐng)歷于年撞成盛都事市汁人核均犯G喝D察P沾及供增梯長(zhǎng)鹽率巡人主均繪G蠟D趙P掩的品年倉(cāng)平欠均墳增升速綁為盟1禾1自.孕5粒5匆％是，露2幣0涌0掉6獨(dú)年建人端均咳G舌D巾P警2剖4塑9旬3柿2剃元將，鞠人鉆均初國(guó)反內(nèi)疤生濾產(chǎn)濤總吉值末按太目扭前鏟匯散率宏計(jì)腦算曉超冬過(guò)映3叼0章0借0祖美潔元旋。蘿計(jì)縣議靠軍認(rèn)植賤醋校藍(lán)突尊汁邪肝救宜繭真蔬保秒喉陪墨騾錄勤稱(chēng)桃赴齒輸碎防捉姿攤（鐮數(shù)型據(jù)院來(lái)賊源沒(méi)：蘆成健都判市脊統(tǒng)蹤計(jì)戲年張鑒航）恭較塊高鞋的辦人嚴(yán)均輸G膝D園P附水嚇平服說(shuō)鬧明戒成斜都偵的澆人都均碑生挽產(chǎn)盟能潔力字較辨高山。選據(jù)瞎統(tǒng)武計(jì)擱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g)|皂升索鎮(zhèn)勁項(xiàng)伸目矮以誘往篇只諷對(duì)烘本階地旁客但戶(hù)再產(chǎn)轎生太吸醬引俯的耀局誓限外。東升的交通條件相對(duì)其它城鎮(zhèn)優(yōu)勢(shì)明顯。雙楠大道的通車(chē)把東升鎮(zhèn)到中心城區(qū)的距離縮短到15分鐘，自駕車(chē)由川藏路經(jīng)金花鎮(zhèn)到市區(qū)，一般開(kāi)車(chē)20分鐘左右可以到市區(qū)二環(huán)，如果走廣都大道經(jīng)過(guò)航空港上機(jī)場(chǎng)大件路，一般開(kāi)車(chē)在200分鐘左右可到市區(qū)神仙樹(shù)。從客運(yùn)總站或三強(qiáng)北路坐公交車(chē)，到市區(qū)紅牌樓、鹽市口等地，需要30-40減分志鐘卡。亭這壞樣之的耗時(shí)頌間激對(duì)蓋于幣住樓在拌雙悉流襲到柏市嚇區(qū)就上端班榆的賺人歌來(lái)土說(shuō)遲，哀完嚷全盲沒(méi)承有遍壓紫力奔。晶住拜在株?yáng)|季升麥，茶1炒0彩分父鐘兄之都內(nèi)疼可陳到猶國(guó)則際健機(jī)墻場(chǎng)育。述大型件雪路猛、它川貍藏半路線(xiàn)、逆成愿雅漂高隊(duì)速燒路羽等倍，爪把青東已升撞和高華務(wù)陽(yáng)喇、桂新總津袖、額溫怒江王、終郫善縣玻乃精至柳更布廣反泛性區(qū)肥域民緊劍密澆相小連勁連吵。霜現(xiàn)告在嶄地為鐵過(guò)一害號(hào)商線(xiàn)立已逗經(jīng)怠開(kāi)刮工顯，采未瑞來(lái)丘東窗升敵將伙有訊5族條散軌殿道農(nóng)交揪通常線(xiàn)英路序（葵地宜鐵唉或敘輕丈軌捐）交穿駝過(guò)值，膽這晉將偶使臣東創(chuàng)升賊鎮(zhèn)賣(mài)航朽空勞港惹未依來(lái)夢(mèng)的眾城首市司軌牛道凡比錯(cuò)中姐心詢(xún)城睛的均任高何緞一雄個(gè)疊區(qū)躍都饅密掠集黨，嗚生嬸活襖出體行稈非假常媽快扛捷倒。1．22雙流房地產(chǎn)投資狀況2005年，雙流開(kāi)發(fā)商品房面積246萬(wàn)平米，銷(xiāo)售面積200余成平米，銷(xiāo)售額達(dá)52億元；開(kāi)發(fā)商品房面積占全市總量的1/6，占區(qū)（市）縣總量的1/3。近兩年，雙流房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展異常迅猛。2006年，雙流共批準(zhǔn)預(yù)售面積282.24萬(wàn)平米，與2005年同比增長(zhǎng)15%；商品房銷(xiāo)售面積257.5萬(wàn)平米，比上年增長(zhǎng)30%；商品房銷(xiāo)售額達(dá)87.37億元，同比增長(zhǎng)68%。2006年雙流土地成交量達(dá)到了3290.66畝。作為成都近郊區(qū)縣中最具房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)優(yōu)勢(shì)的地區(qū)，雙流憑借優(yōu)越的地理位置、便利的交通、巨大的土地儲(chǔ)備和相對(duì)成都市區(qū)較低的地價(jià)，吸引了眾多開(kāi)發(fā)商的眼光，而隨著主城區(qū)可供開(kāi)發(fā)土地的日益稀少，近郊土地將在成都的土地市場(chǎng)中占據(jù)更為重要的位置，將成為未來(lái)成都房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的重心所在。作為“西部第一強(qiáng)縣”的雙流，其居家市場(chǎng)一直都非常巨大，以雙楠大道為樞紐的紅牌樓—武侯大道—金花經(jīng)濟(jì)帶已基本形成，并初具規(guī)模。目前該區(qū)域的經(jīng)濟(jì)總量已接近百億元。如此強(qiáng)勢(shì)迅猛的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)帶在帶動(dòng)大量就業(yè)的同時(shí)，必須面臨一個(gè)關(guān)于居住的問(wèn)題，在紅牌樓做生意，在什么地方安家?雙流是無(wú)可爭(zhēng)論的首選之地。特別是隨著成都向東向南發(fā)展戰(zhàn)略的實(shí)施，雙流的居住價(jià)值日益明顯，與其他區(qū)域比，基礎(chǔ)設(shè)施完善，交通便利，幾條大道都沒(méi)有過(guò)路費(fèi)，這就為本縣和外地的居住者降低了居住成本。據(jù)調(diào)查顯示，目前雙流（以華陽(yáng)與東升為主）在售樓盤(pán)房?jī)r(jià)均價(jià)在3400元/㎡左右，老城區(qū)在3000元/㎡左右。從目前銷(xiāo)售情況來(lái)看，房?jī)r(jià)在未來(lái)數(shù)年內(nèi)仍將繼續(xù)保持較快漲勢(shì)和較大漲輻。雙流區(qū)域房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展中，歷來(lái)注重“健康居家、自然和諧”理念，講究共性和個(gè)性的辯證統(tǒng)一，經(jīng)過(guò)10余年的精心培育，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)達(dá)60余家，已形成較為健康、穩(wěn)定、成熟的房地產(chǎn)市場(chǎng)。2005年──2006年，在雙流城區(qū)代表性樓盤(pán)包括錦繡華都、水木華夏、緯度18、富豪時(shí)代等，2006-2007年，代表性樓盤(pán)有蜀郡，陽(yáng)光華苑，遠(yuǎn)大都市風(fēng)景，棠湖帝景，大成天府景秀、久居福等。各樓盤(pán)銷(xiāo)售情況良好，市場(chǎng)需求旺盛。目前，雙流的房產(chǎn)開(kāi)發(fā)正如火如荼。雙流必將以其誘人的發(fā)展前景、獨(dú)特的繞大都市的區(qū)位優(yōu)勢(shì)、方便快捷的交通網(wǎng)絡(luò)、高品質(zhì)的居住環(huán)境、完善的生活配套設(shè)施以及優(yōu)良的文化教育資源吸引著來(lái)自四面八方的開(kāi)發(fā)商、購(gòu)房戶(hù)和置業(yè)投資者。（二）、成都房地產(chǎn)行業(yè)的SWOT分析和發(fā)展趨勢(shì)預(yù)測(cè)1．SWOT分析優(yōu)勢(shì)：·成都是中國(guó)西部的文化、商業(yè)、金融、經(jīng)濟(jì)中心，也是重要的交通與物流樞鈕，未來(lái)發(fā)展?jié)摿薮??！と丝诒姸啵F(xiàn)有人口1060萬(wàn)，人均GDP較高，購(gòu)買(mǎi)力強(qiáng)勁?！夂驕睾?，物產(chǎn)豐富，地勢(shì)平坦，交通便捷，旅游與人文資源豐富，是整個(gè)西部最適合居住的城市。這也吸引了西部其它省份的人口來(lái)成都購(gòu)房和定居。外來(lái)人口購(gòu)房比例近幾年均穩(wěn)定在51%左右。同時(shí)，由于成都的宜居指數(shù)較高，物業(yè)增值潛力大，許多外地投資客紛紛選擇來(lái)成都置業(yè)。近幾年在成都購(gòu)房的沿海城市（如上海，北京，深圳等）居民明顯增多?！こ啥紖R聚了川內(nèi)絕大多數(shù)的高校，每年畢業(yè)生選擇留成都就業(yè)的占了大多數(shù)比例，這部分學(xué)生踏入社會(huì)幾年后也加入到購(gòu)房大軍中，形成了一股數(shù)量不可小視的購(gòu)買(mǎi)力量?！そ陙?lái)外資企業(yè)和國(guó)內(nèi)的知名企業(yè)紛紛搶灘成都，將成都作為其西部擴(kuò)張戰(zhàn)略的重要橋頭堡，成都“總部經(jīng)濟(jì)”的格局已初步形成并將繼續(xù)得到發(fā)展。這些企業(yè)的員工和中高層管理者的住宅消費(fèi)（包括企業(yè)團(tuán)購(gòu)）對(duì)拉動(dòng)成都房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的作用也不可忽視?！こ啥际莻€(gè)典型的消費(fèi)城市，商業(yè)氛圍濃厚，各類(lèi)型的專(zhuān)業(yè)性商場(chǎng)眾多，社區(qū)消費(fèi)力較強(qiáng)，因此許多外地個(gè)體工商業(yè)者紛紛選擇在成都經(jīng)商和定居。這部分人往往具有較強(qiáng)的經(jīng)濟(jì)實(shí)力，對(duì)成都商鋪和住宅的發(fā)展會(huì)起到較強(qiáng)的推動(dòng)作用。劣勢(shì)：·成都目前城市化程度還較低，城區(qū)人口不足四百萬(wàn)，農(nóng)業(yè)人口占了六百多萬(wàn)。而后者的購(gòu)買(mǎi)力明顯較低，短期內(nèi)對(duì)樓市增長(zhǎng)尚不能形成較大推動(dòng)力。機(jī)會(huì)：·成都已成為國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)的試驗(yàn)區(qū)，除可享受?chē)?guó)家優(yōu)惠政策的傾斜外，還可樹(shù)立城市品牌，利于對(duì)外對(duì)內(nèi)招商引資，從而為城市發(fā)展帶來(lái)空前巨大和長(zhǎng)期看好的機(jī)會(huì)。·成都近兩年作為統(tǒng)籌城鄉(xiāng)綜合配套改革試驗(yàn)區(qū)，大力推進(jìn)城鄉(xiāng)一體化進(jìn)程，城市拆遷和舊城改造工作力度不斷加大，這會(huì)產(chǎn)生大量的被動(dòng)性住房需求，同時(shí)，由于農(nóng)村、鄉(xiāng)鎮(zhèn)的居民收入及經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平與城市及主城區(qū)之間的差距逐漸縮小，前者對(duì)區(qū)域房地產(chǎn)的消費(fèi)力也將大幅度提升。?成都實(shí)行城市經(jīng)營(yíng)戰(zhàn)略，土地出讓收入是其重要資金來(lái)源，而土地公開(kāi)招拍掛導(dǎo)致地價(jià)飛速上升。今年成都南三環(huán)已現(xiàn)出每畝1336萬(wàn)元的天價(jià)地塊。同時(shí)，由于二環(huán)內(nèi)的開(kāi)發(fā)已基本飽和，基本已無(wú)地可供，開(kāi)發(fā)方向已集中在三環(huán)內(nèi)外，直接導(dǎo)致三環(huán)和遠(yuǎn)郊的地價(jià)也一路飆升，與主城區(qū)的地價(jià)差距逐漸縮小。這種趨勢(shì)拉動(dòng)了作為成都“客廳”的雙流的地價(jià)也快速攀升，同時(shí)，成都房市旺盛的市場(chǎng)行情對(duì)雙流也有強(qiáng)大的輻射作用，由于主城區(qū)房?jī)r(jià)較高，以及開(kāi)發(fā)用地越來(lái)越少，房產(chǎn)開(kāi)發(fā)的“遠(yuǎn)郊化”趨勢(shì)將會(huì)逐年強(qiáng)化，雙流正在成為或者說(shuō)將很快成為各房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的主戰(zhàn)場(chǎng)，而這里相對(duì)較主城區(qū)低的房?jī)r(jià)也同時(shí)意味著較大的升幅空間。因而，可以預(yù)見(jiàn)雙流的房?jī)r(jià)在未來(lái)幾年內(nèi)都仍將維持較快漲勢(shì)。這對(duì)雙流房產(chǎn)開(kāi)發(fā)而言機(jī)會(huì)不言而喻。?成都幾年后將建成的地鐵對(duì)經(jīng)濟(jì)拉動(dòng)作用巨大，雙流臨近地鐵線(xiàn)終點(diǎn)，與成都的聯(lián)系將進(jìn)一步加強(qiáng)，這也會(huì)促進(jìn)雙流的物業(yè)升值，雙流房產(chǎn)開(kāi)發(fā)向好的基本格局在未來(lái)數(shù)年內(nèi)不會(huì)改變。威脅：?近兩年成都和雙流新開(kāi)樓盤(pán)體量不斷擴(kuò)大，市場(chǎng)供應(yīng)難以在較快時(shí)間內(nèi)消化，導(dǎo)致樓盤(pán)銷(xiāo)售速度普遍有所放緩。?國(guó)家房產(chǎn)新政使投機(jī)炒房之風(fēng)受到抑制，這在一定程度上會(huì)削弱樓市的購(gòu)買(mǎi)力。2005年3月中國(guó)人民銀行出臺(tái)了“61號(hào)”文件,即《中國(guó)人民銀行關(guān)于調(diào)整商業(yè)銀行住房信貸政策和超額準(zhǔn)備金存款利率的通知》。該文件調(diào)整了個(gè)人自營(yíng)性住房貸款政策，上調(diào)個(gè)人住房公積金貸款率0.18％，下調(diào)超額準(zhǔn)備金存款利率。中國(guó)人民銀行2006年4月27日宣布，從4月28日起上調(diào)金融機(jī)構(gòu)貸款基準(zhǔn)利率。金融機(jī)構(gòu)一年期貸款基準(zhǔn)利率上調(diào)0.27個(gè)百分點(diǎn)，由現(xiàn)行的5.58％提高到5.85％。其他各檔次貸款利率也相應(yīng)調(diào)整。該政策很大程度上限制了投機(jī)者資金的來(lái)源，提高了對(duì)投機(jī)者自有資金的要求。?銀行系統(tǒng)很可能會(huì)提高按揭貸款的首付至四成甚至五成，這會(huì)抑制一部分購(gòu)房者的需求。此外，貸款利率可能進(jìn)一步提高，受加息影響，按揭月供提高后，購(gòu)買(mǎi)者成本增加，降低不動(dòng)產(chǎn)投資收益，這對(duì)購(gòu)買(mǎi)需求將起到一定抑制作用。不過(guò)，央行大幅度加息的可能性幾乎為零，其累次加息的累積效應(yīng)也不會(huì)很大，因受人民幣升值壓力影響和國(guó)際壓力，及國(guó)家實(shí)施的拉動(dòng)內(nèi)需擴(kuò)大消費(fèi)的長(zhǎng)期政策，央行不可能出臺(tái)大幅度加息的措施。?國(guó)家可能推出的其它房產(chǎn)新政，如傳聞中的開(kāi)征物業(yè)稅等，將在一定程度上平抑房?jī)r(jià)漲幅，減少市場(chǎng)投機(jī)行為，并可能加重普通自住型購(gòu)房者的觀望心態(tài)。2．成都房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展趨勢(shì)預(yù)測(cè)1)房?jī)r(jià)保持相對(duì)平穩(wěn)二○○六年五月二十四日國(guó)務(wù)院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)建設(shè)部等部門(mén)《關(guān)于調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格的意見(jiàn)》。自2006年6月1日起，凡新審批、新開(kāi)工的商品住房建設(shè)，套型建筑面積90平方米以下住房(含經(jīng)濟(jì)適用住房)面積所占比重，必須達(dá)到開(kāi)發(fā)建設(shè)總面積的70%以上。直轄市、計(jì)劃單列市、省會(huì)城市因特殊情況需要調(diào)整上述比例的，必須報(bào)建設(shè)部批準(zhǔn)。住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)調(diào)整后，中低價(jià)位普通住房和經(jīng)濟(jì)實(shí)用住房供應(yīng)量和市場(chǎng)比重的增加，使城市商品房平均價(jià)格降低。從2006年6月1日起，對(duì)購(gòu)買(mǎi)住房不足5年轉(zhuǎn)手交易的，銷(xiāo)售時(shí)按其取得的售房收入全額征收營(yíng)業(yè)稅；個(gè)人購(gòu)買(mǎi)普通住房超過(guò)5年(含5年)轉(zhuǎn)手交易的，銷(xiāo)售時(shí)免征營(yíng)業(yè)稅；個(gè)人購(gòu)買(mǎi)非普通住房超過(guò)5年(含5年)轉(zhuǎn)手交易的，銷(xiāo)售時(shí)按其售房收入減去購(gòu)買(mǎi)房屋的價(jià)款后的差額征收營(yíng)業(yè)稅。房屋短期交易成本增加，排除了大量的炒房者和因擔(dān)心房?jī)r(jià)上漲的提前入市購(gòu)房者，客觀上降低了市場(chǎng)需求，緩解了供應(yīng)相對(duì)不足的矛盾，一定程度上降低了房?jī)r(jià)上漲的壓力。2)房地產(chǎn)行業(yè)又一輪的優(yōu)勝劣汰那些缺乏對(duì)產(chǎn)品和市場(chǎng)的研究，僅僅依靠概念創(chuàng)新和大量廣告轟炸，希望短期套利的開(kāi)發(fā)商將面臨嚴(yán)峻的考驗(yàn)。相反對(duì)于開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)豐富，經(jīng)濟(jì)實(shí)力雄厚，踏踏實(shí)實(shí)在市場(chǎng)中做產(chǎn)品的開(kāi)發(fā)商，將會(huì)獲得新的發(fā)展機(jī)遇和不斷壯大的機(jī)會(huì)。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司的行業(yè)格局業(yè)已形成，市場(chǎng)領(lǐng)導(dǎo)者、挑戰(zhàn)者、追隨者和補(bǔ)缺者，各占其位。房地產(chǎn)相關(guān)行業(yè)同樣面臨新一輪的優(yōu)勝劣汰。房地產(chǎn)項(xiàng)目操作將更加依賴(lài)房地產(chǎn)市場(chǎng)研究部門(mén)或者市場(chǎng)研究公司的專(zhuān)業(yè)支持，市場(chǎng)信息收集和市場(chǎng)分析研究將在更加激烈競(jìng)爭(zhēng)的房地產(chǎn)市場(chǎng)中有效指導(dǎo)和創(chuàng)造性的服務(wù)于房地產(chǎn)項(xiàng)目。可以斷言，只有針對(duì)目標(biāo)市場(chǎng)進(jìn)行高度細(xì)分、對(duì)產(chǎn)品進(jìn)行準(zhǔn)確、恰當(dāng)?shù)亩ㄎ?、能夠全面充分滿(mǎn)足未滿(mǎn)足需求的項(xiàng)目，才能取得較好的市場(chǎng)地位，獲得滿(mǎn)意的投資回報(bào)。3)市場(chǎng)更加規(guī)范和理性住房?jī)r(jià)格上漲在當(dāng)前得到抑制，炒房行為大幅度降低，以及住房市場(chǎng)供應(yīng)結(jié)構(gòu)和需求結(jié)構(gòu)逐步達(dá)到均衡，供需矛盾獲得相對(duì)緩和。通過(guò)市場(chǎng)監(jiān)管的加強(qiáng)，和違規(guī)違法行為懲處力度的加強(qiáng)，市場(chǎng)交易行為在一定程度上將更加規(guī)范和理性。4)品牌競(jìng)爭(zhēng)日漸成熟，產(chǎn)品向個(gè)性化、精細(xì)化方向發(fā)展。在國(guó)家宏觀調(diào)控下房地產(chǎn)業(yè)將實(shí)現(xiàn)新的整合，一些資金實(shí)力不雄厚、業(yè)績(jī)不夠好的中小型企業(yè)將被淘汰，房地產(chǎn)業(yè)的品牌競(jìng)爭(zhēng)更加激烈。隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的日趨成熟，土地獲得的難度和成本加大，迫使開(kāi)發(fā)企業(yè)更加重視樓盤(pán)品質(zhì)、自身品牌的塑造，產(chǎn)品向著精細(xì)化、個(gè)性化方向發(fā)展。預(yù)計(jì)2008年產(chǎn)品之間的品牌競(jìng)爭(zhēng)會(huì)愈加明朗與激烈，堅(jiān)持樓盤(pán)的品牌化、品質(zhì)化將是成都房地產(chǎn)企業(yè)未來(lái)發(fā)展的必由之路。5)外地企業(yè)與投資者來(lái)蓉置業(yè)持續(xù)升溫。近兩年，越來(lái)越多的外地經(jīng)濟(jì)組織和個(gè)人來(lái)蓉置業(yè)，紛紛看好成都市場(chǎng)的巨大潛在需求和未來(lái)的投資升值前景。近年來(lái)成都房地產(chǎn)吸引外來(lái)投資迅速增長(zhǎng)，成為諸多外來(lái)地產(chǎn)軍團(tuán)強(qiáng)勢(shì)登陸的地產(chǎn)新高地，國(guó)內(nèi)外知名地產(chǎn)商如香港九龍倉(cāng)、菲律賓頂峰集團(tuán)、菲律賓SM、陽(yáng)光100、國(guó)建集團(tuán)、深圳華僑城地產(chǎn)、中航集團(tuán)、重慶龍湖集團(tuán)、新加坡盛邦、吉寶置業(yè)、仁恒等在成都直接或間接地拿下房地產(chǎn)項(xiàng)目。而先期進(jìn)入的萬(wàn)科、中海、深長(zhǎng)城，遠(yuǎn)大、華潤(rùn)置地、和記黃埔、上海綠地、融創(chuàng)、廈門(mén)滕王閣地產(chǎn)等也在擴(kuò)張領(lǐng)地，向縱深發(fā)展，固定品牌地位。外來(lái)企業(yè)的擴(kuò)張戰(zhàn)略，向成都本土開(kāi)發(fā)商提出了挑戰(zhàn)，加劇成都樓市爭(zhēng)。預(yù)計(jì)2008年后的幾年中外地企業(yè)與投資者來(lái)蓉置業(yè)會(huì)持續(xù)升溫。6)房地產(chǎn)市場(chǎng)“外移”日趨顯著，二環(huán)路外區(qū)域成為房地產(chǎn)市場(chǎng)的重點(diǎn)區(qū)域，新的城市區(qū)域?qū)㈦S著“外城市化”與房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展逐步形成。目前，成都二環(huán)路以?xún)?nèi)的土地資源已剩余不多，城市的未來(lái)的經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展必需向外轉(zhuǎn)移。近年成都市區(qū)出讓的國(guó)有土地中，90％以上土地面積分布在二環(huán)路以外區(qū)域，二環(huán)路以?xún)?nèi)僅占不到10％。過(guò)去兩年，隨著向東、向南發(fā)展新規(guī)劃公布，房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)呈現(xiàn)出向外發(fā)展的明顯特征。近兩年，二環(huán)路以外的商品房供應(yīng)面積和交易面積占市區(qū)總量的比例已均上升到70％以上，房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展中心向外轉(zhuǎn)移的趨勢(shì)已經(jīng)相當(dāng)明顯，二環(huán)路以外的房地產(chǎn)市場(chǎng)在市區(qū)的地位進(jìn)一步加強(qiáng)。隨著成都城市圈建設(shè)的步步推進(jìn)，成都房地產(chǎn)面臨重大的發(fā)展契機(jī)，同時(shí)也將進(jìn)一步促進(jìn)和帶動(dòng)成都第三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，形成新的城市區(qū)域。7)機(jī)遇與挑戰(zhàn)并存上文中對(duì)成都房市的不利因素進(jìn)行了分析，在存在未來(lái)國(guó)家會(huì)加強(qiáng)樓市宏觀調(diào)控的預(yù)期的同時(shí)，成都房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展也面臨巨大政策面的機(jī)會(huì)。根據(jù)規(guī)劃，成都市快速軌道交通網(wǎng)由1號(hào)線(xiàn)(南北方向主干線(xiàn))、2號(hào)線(xiàn)(東西方向主干線(xiàn))、3號(hào)線(xiàn)(東北-西南向骨干線(xiàn))、4、5、6、7號(hào)線(xiàn)填充線(xiàn)輔助線(xiàn)，以及6號(hào)線(xiàn)支線(xiàn)等7條線(xiàn)路組成，線(xiàn)路總長(zhǎng)度274.15公里，設(shè)車(chē)站146座。從近期來(lái)看，成都房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展面對(duì)“地鐵效應(yīng)”體現(xiàn)在貫穿南北的地鐵1號(hào)線(xiàn)上，主要對(duì)其沿線(xiàn)現(xiàn)有房地產(chǎn)項(xiàng)目銷(xiāo)售有一定的促進(jìn)作用，以及對(duì)南郊和北郊毗鄰地鐵區(qū)域房地產(chǎn)發(fā)展有帶動(dòng)作用。另外，成都成為國(guó)家新的特區(qū)，也會(huì)促進(jìn)外來(lái)投資增加和外來(lái)人口涌入，這將為成都樓市注入新的強(qiáng)大的購(gòu)買(mǎi)力，同時(shí)物流、商貿(mào)的進(jìn)一步繁榮也會(huì)加強(qiáng)對(duì)商業(yè)地產(chǎn)的需求，總結(jié)：隨著經(jīng)濟(jì)持續(xù)增長(zhǎng)，居民收入不斷提高，住宅需求趨于穩(wěn)定增長(zhǎng)狀態(tài)，一直處于警戒線(xiàn)以下相對(duì)較低的住房空置率水平，代表了四川特別是成都市的市場(chǎng)需求具有較強(qiáng)消化力。住房分配的貨幣化，將有效引導(dǎo)住房消費(fèi)觀念的轉(zhuǎn)變，使部分購(gòu)房潛能轉(zhuǎn)化為現(xiàn)實(shí)市場(chǎng)購(gòu)買(mǎi)力。舊城改造的推進(jìn)也創(chuàng)造出大量住房購(gòu)買(mǎi)需求。值得一提的是成都市穩(wěn)中有升的理性的房?jī)r(jià)水平也促進(jìn)了一個(gè)良性發(fā)展的房地產(chǎn)市場(chǎng)健康成長(zhǎng)。另外隨著成都市“五路一橋”全面建成通車(chē)及貫徹實(shí)施2020年整體規(guī)劃，周邊縣城加快城市化進(jìn)程逐步形成以中心城為核心與周邊衛(wèi)星城串聯(lián)融合為大都市的城市格局，更給成都市周邊區(qū)縣的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)帶來(lái)了無(wú)限商機(jī)。第三章競(jìng)爭(zhēng)分析1.純住宅項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)分析：2007年7月12日針對(duì)雙流一些在售樓盤(pán)進(jìn)行了市場(chǎng)調(diào)查，有關(guān)資料如下。樓盤(pán)調(diào)查表（2007年7月12日）樓盤(pán)名稱(chēng)御苑楓景國(guó)棟南園五星城錦鎮(zhèn)信達(dá)銀泰花園位置雙流東升鎮(zhèn)白河路雙流廣都大道雙流藏衛(wèi)路北一段155號(hào)成都市臨港路三段26號(hào)開(kāi)發(fā)商四川貴通建設(shè)集團(tuán)有限公司四川國(guó)棟建設(shè)集團(tuán)有限公司四川置都房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司成都福地物業(yè)發(fā)展有限公司產(chǎn)品形態(tài)多層(6躍7),洋房15層電梯公寓(兩梯6戶(hù)),國(guó)棟國(guó)際大酒店一座疊拼別墅聯(lián)排別墅戶(hù)型區(qū)間(平米)一期100-190,,洋房150-190,二期90-180(90,120,130,133,134,180等戶(hù)型)50-180220-270320-450總戶(hù)數(shù)一期800多戶(hù)1550戶(hù)一期共316套.二期(400戶(hù))尚未動(dòng)工.合計(jì)700余戶(hù)一期107套,加上二期共240多戶(hù)剩余套數(shù)340套50套左右,可售46套中已售20多套均價(jià)一期多層3400元洋房4500元.二期未定未定一期5000元.二期6200元4600開(kāi)盤(pán)時(shí)間2007年8月中旬2007年8月06年4月起取得預(yù)售證開(kāi)始意向登記,同年10月開(kāi)盤(pán).2007年5月31日容積率1.53.9981.040.698綠化率70%綠地率33.4%68%綠地率45%占地面積110余畝87畝240畝150余畝其它信息2008年3或4月交房公攤15-18%一期220平米戶(hù)型已售完;7月16號(hào)一期擬提價(jià)至5500元/平米公攤3%2。產(chǎn)權(quán)式公寓競(jìng)爭(zhēng)性分析：7月20日針對(duì)在售的小戶(hù)型樓盤(pán)和較大樓盤(pán)中所含的小戶(hù)型進(jìn)行了調(diào)查，在各個(gè)調(diào)查樓盤(pán)中，鴻閣一號(hào)，書(shū)香尚品和羅曼星城代表了雙流目前僅有的極少數(shù)以小戶(hù)型為主的樓盤(pán)，其它樓盤(pán)以90-130平方為主力戶(hù)型，混合有一定比例的小戶(hù)型。樓盤(pán)名稱(chēng)：鴻閣一號(hào)地點(diǎn)：成都市人民南路南延線(xiàn)開(kāi)發(fā)商：四川晉元實(shí)業(yè)有限公司均價(jià)：4600元面積區(qū)間：一期40-80，二期尚未開(kāi)盤(pán)（均為80平米以上）開(kāi)盤(pán)時(shí)間：2006月6月總戶(hù)數(shù)：一期470戶(hù)，共1158戶(hù)容積率：4.89綠地率：33%樓層：24層占地面積：總建筑面積：11.8萬(wàn)平米其它：2009年3月交房。此樓盤(pán)為成都大城南區(qū)域獨(dú)有的以小戶(hù)型為主的高層低密度景觀社區(qū)）。一期只剩7套。樓盤(pán)名稱(chēng)：書(shū)香尚品地點(diǎn)：西南航空港長(zhǎng)城路與臨港路交接處開(kāi)發(fā)商：成都市加貝置業(yè)有限責(zé)任公司均價(jià)：3200面積區(qū)間：一期50-90，二期70-100開(kāi)盤(pán)時(shí)間：2007年3月總戶(hù)數(shù)：581戶(hù)容積率：4.2綠地率：30.4%樓層：14層占地面積：36畝總建筑面積：5萬(wàn)平米其它：50平米的已售完。12層以下已基本售完。12-14層均價(jià)3600元。樓盤(pán)名稱(chēng)：羅曼星城地點(diǎn)：西南航空港川齒路356號(hào)（民大旁）開(kāi)發(fā)商：成都渝佳房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司均價(jià)：未定面積區(qū)間：30-92開(kāi)盤(pán)時(shí)間：2007年8月總戶(hù)數(shù)：581戶(hù)容積率：4.5綠地率：16%樓層：15層占地面積：5畝多總建筑面積：其它：樓盤(pán)名稱(chēng)：東升國(guó)瑞地點(diǎn)：雙流長(zhǎng)冶路二段開(kāi)發(fā)商：成都瑞耀置業(yè)有限公司均價(jià)：3500元面積區(qū)間：89-130開(kāi)盤(pán)時(shí)間：2007年3月總戶(hù)數(shù)：562戶(hù)容積率：2.5綠地率：16%樓層：11層占地面積：6萬(wàn)平米總建筑面積：5.8萬(wàn)平米其它：60平米左右共20套，目前只余一套。89平米的只剩十套樓盤(pán)名稱(chēng)：久居福地點(diǎn)：成都航空港(神仙樹(shù)南路9號(hào))開(kāi)發(fā)商：四川和為貴實(shí)業(yè)有限公司均價(jià)：4000(二樓起價(jià)3600,每上一層加50元)，其中80多平米的戶(hù)型起價(jià)4020元。面積區(qū)間：83-160（主力83-116，除83，88，116外都是大戶(hù)型））開(kāi)盤(pán)時(shí)間：2006年11月總戶(hù)數(shù)：3000多套(其中一期1000余套)容積率：3.98綠地率：45%樓層：17+1高層電梯公寓占地面積：230畝總建筑面積：45萬(wàn)平米其它：83與88平米的戶(hù)型占一期供應(yīng)總量（1000余套）的近70%。一期分為三個(gè)批次銷(xiāo)售，現(xiàn)正在進(jìn)行一期二批次的銷(xiāo)售，剩余房源約100套。在實(shí)地調(diào)查的同時(shí)，還通過(guò)網(wǎng)絡(luò)雜志等媒體了解了其它樓盤(pán)如翰林南城、新航印象、盛世名居、齊盛藝境等的供應(yīng)與銷(xiāo)售情況（06年11月開(kāi)盤(pán)的盛世名居與新航印象已全部售完，06年10月開(kāi)盤(pán)的翰林南城的小戶(hù)型已售完）。由實(shí)地調(diào)查情況及通過(guò)其它渠道對(duì)雙流樓盤(pán)的初步調(diào)研可見(jiàn)，目前雙流小戶(hù)型商品住宅供應(yīng)較少，市場(chǎng)需求旺盛，銷(xiāo)售速度較快，具有較大的開(kāi)發(fā)前景。因此對(duì)本案的產(chǎn)權(quán)式小戶(hù)型公寓，應(yīng)該有較大的市場(chǎng)機(jī)會(huì)。3.酒店與商業(yè)項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)性分析：3.1酒店項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)分析略。3.2商業(yè)項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)分析：雙流集中型商業(yè)項(xiàng)目調(diào)查表項(xiàng)目名稱(chēng)開(kāi)發(fā)商物業(yè)類(lèi)型建成時(shí)間銷(xiāo)售價(jià)格（元/㎡）租賃情況（元/㎡）車(chē)位情況弘民商城四川弘民房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限責(zé)任公司商鋪1996年未售50—90沿街停放弘民締煌城四川弘民房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限責(zé)任公司商鋪2001年未售1F：50—1502F：25地下車(chē)庫(kù)，不賣(mài)只租弘民商業(yè)廣場(chǎng)四川弘民房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限責(zé)任公司商鋪2003年1F：11800—158002F：42803F：27801F：602F：303F：20地下車(chē)庫(kù)，不賣(mài)只租弘民美食城四川弘民房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限責(zé)任公司商鋪2004年1F：5300—71802F：28883F：18881F：252F：153F：10內(nèi)街免費(fèi)停放雙流步行街不詳商鋪1998年當(dāng)時(shí)6000，現(xiàn)8000—1000045—75無(wú)棠湖一號(hào)不詳購(gòu)物廣場(chǎng)2004年均價(jià)15000不詳?shù)叵萝?chē)庫(kù)由上表可見(jiàn)，根據(jù)商鋪總價(jià)等于20年租金的定價(jià)原則（按靜態(tài)回收期計(jì)算），商鋪定價(jià)在6000元/平米的均價(jià)水平是合理的。另對(duì)成都寫(xiě)字樓租金價(jià)格進(jìn)行了抽樣調(diào)查，數(shù)據(jù)如下：成都寫(xiě)字樓租賃價(jià)格抽樣調(diào)查表（2009年8月23日）項(xiàng)目名稱(chēng)物業(yè)形態(tài)樓層面積（單位：平方米）價(jià)格銀谷基業(yè)寫(xiě)字樓·電梯67845城市之心寫(xiě)字樓·電梯17115.52105川信大廈寫(xiě)字樓·電梯2512095國(guó)棟大廈寫(xiě)字樓·電梯2919565由于雙流目前寫(xiě)字樓較少，商務(wù)辦公區(qū)尚不發(fā)達(dá)，有關(guān)調(diào)查數(shù)據(jù)尚不翔實(shí)，故僅抽取部分成都寫(xiě)字樓作為樣本進(jìn)行參照。第四章、項(xiàng)目SWOT分析與定位1、優(yōu)勢(shì)（S）：·項(xiàng)目定位準(zhǔn)確，填補(bǔ)了區(qū)域內(nèi)高端酒店的市場(chǎng)空白，利于打造品牌形象，實(shí)施品牌戰(zhàn)略，從而降低營(yíng)銷(xiāo)費(fèi)用和加快銷(xiāo)售速度；·項(xiàng)目規(guī)劃具有差異化特色及產(chǎn)品創(chuàng)新優(yōu)勢(shì)（如酒店采用傳統(tǒng)建筑風(fēng)格與現(xiàn)代設(shè)計(jì)的結(jié)合；商業(yè)辦公與住宅三部分的景觀共享；酒店式小戶(hù)型公寓的6+1電梯公寓等），增強(qiáng)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力；·項(xiàng)目處于雙流縣極具發(fā)展?jié)摿Φ某菂^(qū)，市政及基礎(chǔ)設(shè)施配套即將完善，道路通達(dá)、交通便利；·項(xiàng)目西、南兩側(cè)均為生態(tài)綠化帶，景觀環(huán)境極佳，這一城市的絕版地塊，有利于提升景觀式住宅和生態(tài)型酒店的居住與商用價(jià)值·區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)連年穩(wěn)步上漲，為地塊帶來(lái)了較大的升值潛力?！さ貕K面積較大，便于規(guī)劃設(shè)計(jì)，并且利于產(chǎn)生大盤(pán)效應(yīng)，減小營(yíng)銷(xiāo)壓力?！ど虡I(yè)、酒店與住宅聯(lián)動(dòng)開(kāi)發(fā)，便于為住宅打造綜合配套設(shè)施，提升樓盤(pán)品質(zhì)。同時(shí)，這種城市廣場(chǎng)型的復(fù)合型項(xiàng)目，具有滿(mǎn)足人們居住、集會(huì)、交往、休閑、娛樂(lè)、餐飲、交通等方面需求的功能，有望成為雙流的地標(biāo)性建筑?！ひ雅c雙流縣政府簽訂投資協(xié)議，縣政府已同意將建成后的酒店作為政府公務(wù)接待酒店和會(huì)議中心。項(xiàng)目地址位于未來(lái)以流縣政府的對(duì)面，這客觀也也有利于項(xiàng)目分享行政中心地段的區(qū)位優(yōu)勢(shì)。2、劣勢(shì)（W）：·項(xiàng)目尚處在動(dòng)工伊始階段，外觀形象無(wú)法完全打造·雙流本地的經(jīng)濟(jì)與商業(yè)尚不發(fā)達(dá)，酒店的品牌與吸引力尚難與成都市區(qū)的高星級(jí)酒店相比。·區(qū)域內(nèi)人居與商業(yè)氣氛尚不成熟，市場(chǎng)承接力有限，商業(yè)區(qū)的繁榮對(duì)該地區(qū)人口增長(zhǎng)的依賴(lài)較大，此外，酒店建成后的入住率和使用率可能受到一定影響，因而為保證酒店經(jīng)營(yíng)效益，公關(guān)與營(yíng)銷(xiāo)成本可能較大，商業(yè)區(qū)的招商費(fèi)用可能也較高?！ぜ冏≌ㄖ娣e為23.6萬(wàn)平米，商業(yè)住宅達(dá)10.5萬(wàn)平米，如果定位不好，二者之間可能互相產(chǎn)生競(jìng)爭(zhēng)，且住宅體量總計(jì)達(dá)34萬(wàn)平米，市場(chǎng)難于在短期內(nèi)消化?！け景赴虡I(yè)與住宅兩類(lèi)物業(yè)，可能部分購(gòu)房者會(huì)認(rèn)為商業(yè)區(qū)會(huì)影響其居家環(huán)境，從而影響其購(gòu)買(mǎi)意愿?！ど虡I(yè)住宅部分，其土地使用年限為40年，比之純住宅項(xiàng)目的土地使用年限70年而言存在一定劣勢(shì)。·寫(xiě)字樓入駐率不僅依賴(lài)于項(xiàng)目品質(zhì)，也依賴(lài)于周邊商業(yè)辦公氣氛和配套設(shè)施的完善。投資者可能出于對(duì)斷租率較高的擔(dān)心而影響項(xiàng)目銷(xiāo)售。對(duì)開(kāi)發(fā)商而言，；寫(xiě)字樓等商業(yè)物業(yè)的利潤(rùn)回報(bào)盡管比商品住宅高出許多，但也存在投資回收期較長(zhǎng)，資金壓力較大的問(wèn)題。應(yīng)對(duì)策略：·實(shí)施企業(yè)品牌戰(zhàn)略和相關(guān)廣告宣傳，以企業(yè)品牌支持項(xiàng)目品牌形成。·加強(qiáng)營(yíng)銷(xiāo)力度，樹(shù)立區(qū)域市場(chǎng)的知名度?！ぜ訌?qiáng)項(xiàng)目招商，引進(jìn)適合本地消費(fèi)與經(jīng)濟(jì)發(fā)展水狀況的商業(yè)業(yè)態(tài)。·做好項(xiàng)產(chǎn)品設(shè)計(jì)與項(xiàng)目定位，優(yōu)化項(xiàng)目策劃方案并保證有效的策劃執(zhí)行，充分把握市場(chǎng)需求，以利項(xiàng)目建成后的快速銷(xiāo)售?！じ鶕?jù)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)的重要時(shí)間節(jié)點(diǎn)嚴(yán)密科學(xué)地安排資金投資計(jì)劃，做好現(xiàn)金流量預(yù)測(cè)。盡快上馬住宅項(xiàng)目如小戶(hù)型公寓，以期快速銷(xiāo)售和快速回籠資金，支持后續(xù)的商業(yè)物業(yè)開(kāi)發(fā)，減輕資金壓力?！ぜ訌?qiáng)招商策劃·宣傳和執(zhí)行工作，爭(zhēng)取吸引成熟的，有品牌號(hào)召力的企業(yè)入駐，從而打開(kāi)后續(xù)市場(chǎng)。·對(duì)寫(xiě)字樓采用靈活的運(yùn)作方式，如租售并舉，帶租約銷(xiāo)售等，化解只售而銷(xiāo)售乏力的風(fēng)險(xiǎn)。3、機(jī)會(huì)（O）：·近期內(nèi)區(qū)域住宅房地產(chǎn)市場(chǎng)供需平衡購(gòu)銷(xiāo)兩旺，價(jià)格平穩(wěn)增長(zhǎng)，市場(chǎng)前景看好?！るS著舊城改造力度的加大及農(nóng)村人口城鎮(zhèn)化進(jìn)程的加速，區(qū)域內(nèi)人口數(shù)量和對(duì)房產(chǎn)的被動(dòng)性需求會(huì)迅速增加，同時(shí)由于區(qū)域市政配套設(shè)施的更新及完善，本案的產(chǎn)品性?xún)r(jià)比會(huì)大幅提高?！ぴ诮】狄司映菂^(qū)打造健康生態(tài)概念的樓盤(pán)，符合現(xiàn)代人的生活觀念?！じ鶕?jù)目前經(jīng)濟(jì)發(fā)展和全球經(jīng)濟(jì)一體化的形勢(shì)，從長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看，越來(lái)越多的外企和合資企業(yè)會(huì)涌入成都這個(gè)西部最大的中心城市，而主城區(qū)高昂的商業(yè)辦公成本，將使其中的不少企業(yè)選擇在不久的將來(lái)成為成都次中心的雙流安家落戶(hù)。另一方面，許多中小企業(yè)尤其是發(fā)展中的民營(yíng)企業(yè)進(jìn)入雙流購(gòu)買(mǎi)辦公用房的數(shù)量會(huì)越來(lái)越多。4、威脅（T）：·國(guó)家宏觀調(diào)控政策形成房地產(chǎn)行業(yè)系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)，特別對(duì)投資類(lèi)客戶(hù)心理因素影響較大?！て瑓^(qū)內(nèi)住宅在售項(xiàng)目較多，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈，可能造成部分客戶(hù)分流。應(yīng)對(duì)策略：加快開(kāi)發(fā)速度與效率，以占領(lǐng)市場(chǎng)先機(jī)，也規(guī)避了未來(lái)時(shí)日久長(zhǎng)后可能加大的政策面風(fēng)險(xiǎn)。不過(guò)，從目前發(fā)展態(tài)勢(shì)來(lái)看，并結(jié)合市場(chǎng)自身規(guī)律，只要不發(fā)生不可抗力因素影響，在未來(lái)三年內(nèi)，房地產(chǎn)業(yè)不會(huì)出現(xiàn)大的波動(dòng)。即使國(guó)家出臺(tái)嚴(yán)厲的打壓措施，由于地價(jià)的堅(jiān)持和不斷走高，房?jī)r(jià)基本無(wú)出現(xiàn)大幅下挫的可能性。五、項(xiàng)目定位分析1．購(gòu)買(mǎi)人群分析據(jù)統(tǒng)計(jì)目前在雙流購(gòu)房人中，50%來(lái)自縣外，而在東升鎮(zhèn)，外地購(gòu)房者比例也在50%。在雙流及其東升鎮(zhèn)居住生活的比較優(yōu)勢(shì)，將會(huì)吸引越來(lái)越多的外地購(gòu)房者。另一方面，在雙流宏觀經(jīng)濟(jì)面不斷向好的前提下，隨著雙流本地人口的增加及其購(gòu)買(mǎi)力的增強(qiáng)，本地人的住房消費(fèi)也必將會(huì)水漲船高。同時(shí)，由于近年來(lái)雙流大力加強(qiáng)舊城改造與拆遷力度，由此產(chǎn)生的被動(dòng)性購(gòu)房需求也將進(jìn)一步推動(dòng)雙流房?jī)r(jià)的上漲。根據(jù)實(shí)地詢(xún)問(wèn)發(fā)現(xiàn)，有相當(dāng)部分的農(nóng)民家庭戶(hù)在獲得數(shù)套政府安置房后，會(huì)選擇留一兩套自住而將多余的房源以較低的價(jià)格賣(mài)掉（因政府安置房屬集體產(chǎn)權(quán)），而在資金流入后，如果沒(méi)有找到更好的投資渠道，也會(huì)考慮選擇購(gòu)買(mǎi)具有公開(kāi)產(chǎn)權(quán)的商品房作為投資，另外，也不乏因?qū)φ陌仓梅康钠焚|(zhì)、配套、地段不滿(mǎn)意而選擇將其賣(mài)掉換買(mǎi)地段更好、品質(zhì)更優(yōu)、配套更完善的商品住宅的。所有這些因素的合力將對(duì)雙流房產(chǎn)開(kāi)發(fā)帶來(lái)巨大的影響。目前以雙流小戶(hù)型樓盤(pán)的購(gòu)買(mǎi)人群主要由三部分人構(gòu)成，一是本地居民，近年來(lái)雙流經(jīng)濟(jì)超常發(fā)展，本地人經(jīng)濟(jì)實(shí)力有較大提高，但相比成都仍有一定距離，而目前雙流較好地段的房?jī)r(jià)與成都郊區(qū)的房?jī)r(jià)差別已不大，多數(shù)本地人還是難以承受，因而選擇購(gòu)買(mǎi)此類(lèi)樓盤(pán)總價(jià)便宜，可以承受。二是外地來(lái)此居住或投資的人。雙流將逐步成為城市副中心，與成都經(jīng)濟(jì)圈融為一休，居住環(huán)境與條件不斷改善，距成都不遠(yuǎn)，交通非常便捷，許多希望在成都安家落戶(hù)但無(wú)力購(gòu)買(mǎi)成都較高房?jī)r(jià)商品房的外地人選擇在雙流買(mǎi)房居住。另外，也有許多看好雙流未來(lái)發(fā)展前景的人在這里投資置業(yè)，一可增值保值，二也可自己居住，而低總價(jià)、低首付、低月供的小戶(hù)型成為其投資的首選。三是因工作關(guān)系租住在雙流的白領(lǐng)階層，兼有投資或自住兩類(lèi)。這部分人多數(shù)年齡比較年輕，雖然收入較高，但積蓄不多，同時(shí)由于年輕，有一定的投資眼光，往往選擇小戶(hù)型作為其過(guò)渡性的居住物業(yè)。除此之外，還包括年老后從外地返鄉(xiāng)的本地人，以及短期投機(jī)的炒房者等。根據(jù)抽樣市調(diào)資料，將有關(guān)購(gòu)房者來(lái)源情況列表如下：雙流東升樓市物業(yè)消費(fèi)者來(lái)源分析主要來(lái)自區(qū)域大概比例主要構(gòu)成主要特征代表樓盤(pán)東升鎮(zhèn)本地60%私營(yíng)業(yè)主、企業(yè)管理人員與白領(lǐng)、公務(wù)員、教師、投資者本地收入較高者，對(duì)居