深圳滿京華寫字樓項(xiàng)目推廣策略提案-76PPT

世界500強(qiáng)企業(yè)寫字樓合肥金地國際城重慶著名寫字樓申基會(huì)展國際深圳財(cái)富廣場，深圳賽格廣場，深圳鵬基商務(wù)時(shí)空等曾是我們主創(chuàng)的戰(zhàn)斗痕跡，革命精神一直延續(xù)到滿京華項(xiàng)目上，更加自信。THESEYEARS曾經(jīng)……MANJINHUAFORTUNE走進(jìn)梟雄商務(wù)時(shí)代滿京華OFFICE圍剿法則BIC(博訊傳意）廣告市場滿京華·MANJINHUAPLAZA什么是冷兵器時(shí)代?所謂冷兵器時(shí)代就是指推廣純粹物理硬性賣點(diǎn)它的確很管用,

但只局限于沒有競爭的年代

大中華交易廣場：商務(wù)聯(lián)合國；全球財(cái)富引擎；國際諾德中心：甲級(jí)寫字樓升級(jí)版；純正商務(wù)；標(biāo)準(zhǔn)安聯(lián)大廈：甲級(jí)寫字樓領(lǐng)跑者；活體建筑；生態(tài)國際商會(huì)中心：新高度，新旗艦；地標(biāo)新世界中心：新經(jīng)濟(jì)，新高度，新世界；尺度金中環(huán)：會(huì)展聯(lián)體，雙地鐵生態(tài)商務(wù)空間；位置■羅湖區(qū)的寫字樓市場已經(jīng)相當(dāng)成熟，開發(fā)量較少；■福田區(qū)，由于中心區(qū)的崛起，特別是CBD商務(wù)中心區(qū)的發(fā)展，使該片區(qū)成為深圳寫字樓市場關(guān)注的熱點(diǎn)，美聯(lián)物業(yè)江少杰預(yù)測2008年寫字樓租金會(huì)回歸到6%左右的理性回報(bào)率。■南山區(qū)由于位置的相對(duì)獨(dú)立性，寫字樓的輻射區(qū)域較小，以片區(qū)消化為主。2008·深圳寫字樓市場掃描“概念”成為寫字樓最大沖擊力武器“中心區(qū)概念”、“CBD概念”、“會(huì)展概念”等雖然出現(xiàn)了一段時(shí)間，但直到今年才真正體現(xiàn)出其魅力、威力。中心區(qū)寫字樓正在利用這股概念熱乘風(fēng)破浪，大象起飛。

“CEPA概念”、“地鐵概念”則是今年才刮起來的另一股熱風(fēng)。“寬體辦公”、“生態(tài)辦公”、“活體建筑”、“健康寫字樓”等概念相繼問世。華潤大廈打出“第四代寫字樓”的概念，提倡寫字樓不僅要多元化，更要精品化、品牌化、人性化、生態(tài)化，與國際商務(wù)辦公環(huán)境接軌，以滿足全球化時(shí)代跨國企業(yè)發(fā)展的需求。1.寫字樓市場供應(yīng)量相繼減少據(jù)權(quán)威部分預(yù)測，中心區(qū)一手樓在26000左右，二手市場的總量才5000萬平米2.競爭格局的過度集中化地鐵地標(biāo)、行業(yè)地標(biāo)、商業(yè)地標(biāo)……健康主題、生態(tài)主題、地鐵主題、金融主題、CBD主題、數(shù)碼主題、國際化主題……3.產(chǎn)品的高度同質(zhì)化5A智能、區(qū)位交通、周邊配套、豪華裝修……外立面：現(xiàn)代風(fēng)格，LOＷ—Ｅ玻璃幕墻寫字樓市場存在的競爭，不能單純理解為新盤與新盤的競爭，二手市場也是一個(gè)間隔性租賃競爭，但是，我們必須知道，市場我們是誰也無法控制的，最聰明的做法就是，挖出我們的“核商務(wù)動(dòng)力”。我們的優(yōu)勢在哪里，如何力挽狂瀾？觀念滿京華·MANJINHUAPLAZAA外在三大隱患大部份企、事業(yè)主較為保守，依舊保持著廠房辦公的傳統(tǒng)概念，市場份額沒有開發(fā)完整。觀念隱患租賃市場的不景氣，會(huì)直接影響投資客市場份額的萎縮投資隱患成本隱患1、大幅度提高寫字樓檔次，會(huì)降低利潤。2、價(jià)格競爭，同樣降低開發(fā)商利潤。B內(nèi)在三大隱患深圳寫字樓開發(fā)以中檔為主，市場缺少類似深圳地王廣場，廣州中信廣場的高級(jí)寫字樓，硬件配置如電梯、大堂，以中檔為主

硬件隱患深圳寫字樓，商務(wù)配套主要以銀行、會(huì)所、西餐廳為主，缺乏視頻會(huì)議室、商務(wù)便利店等配套設(shè)施“國際商務(wù)”徹底變成了一句“空話”配套隱患推廣隱患推廣概念滿天飛，沒有從產(chǎn)品實(shí)際出發(fā)，缺乏核心競爭力，市場中沒有真正象樣的，高品質(zhì)寫字樓形象針對(duì)寫字樓市場存在的6大隱患在本項(xiàng)目的推廣中是否要逐個(gè)規(guī)避？答案是NO！有些隱患在整個(gè)營銷中是無法避免的項(xiàng)目本身的體量并不算大，沒有必要、也沒有義務(wù)去為整個(gè)中心區(qū)寫字樓市場做出貢獻(xiàn)BIC主張有針對(duì)性地有所“取舍”觀念隱患徹底轉(zhuǎn)變所有人的傳統(tǒng)觀念是不可能的。當(dāng)中國商務(wù)已經(jīng)大張旗鼓地宣稱與國際接軌，我們提出“你的思想與你的辦公室有沒有跟上時(shí)代浪潮？”觀念隱患產(chǎn)品的市場認(rèn)可度是投資客的重要保障。提升產(chǎn)品的質(zhì)素與推廣高度是解決投資客的出路。建議在推廣中強(qiáng)化其產(chǎn)品的“功能性”、“多元化”可根據(jù)買家的實(shí)際情況進(jìn)行自由組合與分隔，滿足多元需求。成本隱患不建議犧牲硬件成本來提升產(chǎn)品質(zhì)素我們采取的策略是“產(chǎn)品是一樣的，說法是不同的”硬件隱患ＢＩＣ采取的策略是將本項(xiàng)目具備的優(yōu)勢加以整合，建立“高端商務(wù)獨(dú)特主張”，徹底區(qū)別于其他競爭產(chǎn)品，樹立中心區(qū)高端商務(wù)價(jià)值標(biāo)桿。配套隱患ＢＩＣ主張采用“軟配套”的做法來彌補(bǔ)本身的商務(wù)配套的不足的缺陷。所謂“軟配套”就是“服務(wù)配套”，在以往我們推廣寫字樓經(jīng)驗(yàn)來看，中、小型公司企業(yè)以及創(chuàng)業(yè)者在商服咨詢方面特別有需求。我們的產(chǎn)品可以提供“商服咨詢”來提升整個(gè)產(chǎn)品的競爭優(yōu)勢。我們擬訂了一些服務(wù)內(nèi)容，可根據(jù)實(shí)際情況進(jìn)行增加或刪減一、商業(yè)服務(wù)類：創(chuàng)業(yè)協(xié)助、商業(yè)法律咨詢二、創(chuàng)造性服務(wù)類：空間設(shè)計(jì)、商務(wù)寫作及編輯、各國語言翻譯、遠(yuǎn)程虛擬助理三、法律服務(wù)類：一般商業(yè)法律咨詢、稅務(wù)法律咨詢、涉外事務(wù)法律咨詢四、投資理財(cái)服務(wù)類：股票及債券投資顧問、按揭及其他貸款咨詢、個(gè)人財(cái)務(wù)規(guī)劃、會(huì)計(jì)師事務(wù)所五、教育及進(jìn)修服務(wù)類：學(xué)術(shù)專題合作、學(xué)術(shù)資助、會(huì)議與會(huì)務(wù)服務(wù)、移民及簽證咨詢六、金融服務(wù)類：投資與資產(chǎn)管理服務(wù)、證券經(jīng)紀(jì)及投資銀行的中介代理、保險(xiǎn)咨詢、外匯交易咨訊七、其他綜合服務(wù)類：經(jīng)營與管理能力、人力資源流動(dòng)等綜合實(shí)力的培訓(xùn)。八：其它電腦遠(yuǎn)程維護(hù)……推廣隱患全面塑造寫字樓的形象調(diào)性，加上產(chǎn)品無論在區(qū)位還是本身的優(yōu)良質(zhì)素，配合合理價(jià)格，形成“最具智慧力性價(jià)比”、“小投入、大形象”的產(chǎn)品印象。賣給誰？以最快的速度達(dá)到目的，

從賣點(diǎn)到買點(diǎn)的跨越?？蛯訚M京華·MANJINHUAPLAZA大比例的投資客小比例的自用型買家一、目標(biāo)客戶：從總體上來說，寫字樓的用戶分為三大板塊：一、創(chuàng)業(yè)板塊二、發(fā)展板塊三、層峰板塊根據(jù)市場環(huán)境、項(xiàng)目定位與產(chǎn)品質(zhì)素和上述分析，我司認(rèn)為本案的目標(biāo)客戶定位為：成長型板塊朝陽產(chǎn)業(yè)的中小型公司為主層峰板塊為輔“成長型”新銳公司為代表的一支新的市場需求力量

A、從企業(yè)性質(zhì)來看：成長型中小民營企業(yè)、具有上升發(fā)展力的新興行業(yè)中小公司、新生實(shí)力公司、會(huì)展關(guān)聯(lián)企業(yè)、內(nèi)地企業(yè)駐深辦事處等；B、從行業(yè)分布來看：高科技、貿(mào)易、律師事務(wù)所、咨詢等；C、部分投資型客戶：信托、基金公司。二、板塊特征：A、大批中小型公司完成原始積累，而不愿再躋身于混雜著自住戶的住宅或公寓開始尋找真正意義上的辦公場所；B、企業(yè)有著良好的企業(yè)發(fā)展規(guī)劃和規(guī)范的管理制度；C、進(jìn)入到二次創(chuàng)業(yè)期，隨著企業(yè)規(guī)?？焖贁U(kuò)大，對(duì)辦公面積、企業(yè)形象、辦公環(huán)境、配套設(shè)施將提出更高的要求。三、客戶特點(diǎn)：自用客：作為發(fā)展型企業(yè)，他們考慮什么？配套資源+商務(wù)潛力+社會(huì)認(rèn)同度+運(yùn)營成本投資客：作為職業(yè)買手，他們考慮什么？區(qū)域前景+物業(yè)檔次+配套優(yōu)勢+回報(bào)分析本案不屬于絕對(duì)中心區(qū)，但是我們必須充當(dāng)中心區(qū)版塊一個(gè)核點(diǎn)，萬基大廈，國稅大廈，民生銀行在旁，檔次自然不會(huì)掉價(jià)，關(guān)鍵是給客戶一個(gè)足夠吸引的說法，大家知道在一個(gè)高檔競爭的領(lǐng)域，硬比資源肯定是愚蠢做法，需要高明的技法。廣告形象需要塑造怎樣的？資本運(yùn)營的年代，敢為天下先，這些客戶群或許就是未來的比爾蓋茨，如果能思考到商務(wù)價(jià)值觀上——我們寧愿做市場的黑馬，做這個(gè)時(shí)代的梟雄，做商界的黃浦軍校。定位滿京華·MANJINHUAPLAZA梟雄經(jīng)濟(jì)廣場R推廣名梟雄xiāoxióng

（USP）驍悍雄杰之人,猶言雄長,魁首,多指強(qiáng)橫而有野心之人爭為梟雄。——陳琳《檄吳將校部曲文》備乃世之梟雄。——《三國演義》漢譯英為什么是梟雄？因?yàn)槊總€(gè)企業(yè)都有戰(zhàn)略擴(kuò)張的企圖心因?yàn)槊總€(gè)有上進(jìn)心的人都想成為人上之人因?yàn)槊總€(gè)競爭果實(shí)都屬于那些笑到最后的人實(shí)際上，我們?cè)谒茉煲环N人格化的商務(wù)信仰人人都有一顆梟雄心，人人都向著未來商界梟雄人物選列國美老總黃光裕，摧城拔寨，連營八百里，吞并收購，一路壯歌；奧門賭王何鴻燊，不懂賭術(shù)，卻能讓企業(yè)成為世界聞名；富士康總裁郭臺(tái)銘，一生傳奇，創(chuàng)造了業(yè)界巨大功績；香港佳寧的陳松青,康力的柯俊文,他們都曾被稱作商界梟雄；日本商界和政界的一代梟雄堤康次郎。枉死的都是英雄，在商場，如戰(zhàn)場，兵不厭詐，促銷，上市，重組，投資都是需要策略與戰(zhàn)術(shù)的，而只有梟雄能懂得應(yīng)變自如。時(shí)代賦予了梟雄全新涵義，就是一匹舉世不凡的黑馬，天縱英才。

何鴻燊出生于1921年11月25日，祖籍廣東寶安，生于香港。澳門機(jī)場，電視臺(tái)占有股權(quán)。何鴻燊是澳門博彩史上權(quán)勢最大、獲利最多、名氣最響、在位最長的賭王，一生充滿傳奇色彩。叱咤風(fēng)云的澳門娛樂業(yè)掌門人，94年何鴻燊上京，分別會(huì)見江澤民、楊尚昆、鄒家華等國家領(lǐng)導(dǎo)人。黃光裕公司總部：北京主要行業(yè)：家電零售、房地產(chǎn)行業(yè)地位：中國最大的家電連鎖銷售商。上市公司：中國鵬潤(0493.HK)，2002年4月收購；寧城老窖(600159)，2002年11月收購商業(yè)策略：連鎖經(jīng)營，直接向廠家大量進(jìn)貨的應(yīng)付帳款使鵬潤擁有可向其他領(lǐng)域投資的現(xiàn)金流鵬潤地產(chǎn)目前在北京三、四環(huán)附近儲(chǔ)備了豐富的土地資源。2004年4月，國美電器正式殺入音像連鎖業(yè)。去年5月，黃光裕拋售了“中國鵬潤”11.1%的股份，成功套現(xiàn)7650萬港元。預(yù)計(jì)國美今年內(nèi)能夠在香港上市。“西武”成為與新日本鋼鐵公司、三菱重工業(yè)集團(tuán)并列的日本三大企業(yè)組織。1990年，操縱房地產(chǎn)業(yè)的堤義明以160億美元的身價(jià)赫然成為世界首富。為什么叫經(jīng)濟(jì)？我們認(rèn)為，寫字樓帶來的就是商務(wù)經(jīng)濟(jì)，經(jīng)濟(jì)是一個(gè)很時(shí)尚的名詞，為全球最為關(guān)注的話題，100年不衰，經(jīng)濟(jì)也是GDP的貢獻(xiàn)者之一，經(jīng)濟(jì)涉及時(shí)尚，資訊，財(cái)經(jīng)，產(chǎn)業(yè)，股票，金融，外貿(mào)都成為經(jīng)濟(jì)話題。因此，梟雄經(jīng)濟(jì)廣場，應(yīng)該是一個(gè)以未來商界教父為動(dòng)力出發(fā)的寫字樓。他應(yīng)該是，睿智的（滿京華精誠共進(jìn)理念）獨(dú)立的（24層的建筑姿態(tài)）執(zhí)行的（地段便捷效率高）責(zé)任的（提供優(yōu)質(zhì)物服務(wù)）信仰的（一顆大展宏圖的事業(yè)心）魄力的（WTO，深港一體后的機(jī)會(huì)點(diǎn)）預(yù)見的（能夠預(yù)測未來升值潛力）案名備選：諾亞國際廣場

ROYAL諾亞英文，翻譯為最最頂極的皇家價(jià)值聯(lián)邦1號(hào)廣場

財(cái)富巨頭的風(fēng)云際會(huì)林肯國際中心總統(tǒng)級(jí)的財(cái)富運(yùn)籌基地

全球商務(wù)直轄區(qū)推廣定位生意是超越全球的，也就是我們的商務(wù)空間是無界的，直轄在這里是一種享有獨(dú)特權(quán)利的商務(wù)領(lǐng)地，這種特權(quán)是滿京華在寫字樓附加值方面所精心賦予的比如軟件服務(wù)，硬件完善。直轄其實(shí)也是一種說法，是高級(jí)別的商務(wù)行政區(qū)，依據(jù)南商北政的規(guī)劃，我們?cè)谥行膮^(qū)版圖。直轄也是商務(wù)檔次的象征，中國直轄市四個(gè)都是有經(jīng)濟(jì)發(fā)展?jié)摿Φ膮^(qū)域，在投資政策等方面都有優(yōu)待，我們的寫字樓也可做文章。直轄區(qū)意味著，在中心區(qū)NB商務(wù)群中，有一個(gè)雄心萬丈的寫字樓預(yù)謀上市，雖然體量不大，但智慧非凡，正如一臺(tái)IBM就可以掌控世界。推廣語為世界輸送資本領(lǐng)袖！MANJINHUJHFORTUNEPLAZA競爭是極其殘酷的，既然要立于市場，就需要非常人的膽略與氣魄，我們說要做梟雄，就是要在甲級(jí)寫字樓扎堆中站起來，毛澤東讓中國人站起，梟雄經(jīng)濟(jì)廣場讓商務(wù)精英富起來！只要上升到如此高度，才夠資格叫板于