2022年房地產(chǎn)估價師《房地產(chǎn)估計基礎(chǔ)與實務(wù)》押題密卷1

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問答題（共5題，共5分）

1.指出并改正下列房地產(chǎn)估價文書的錯誤

估價對象現(xiàn)狀為一空置廠房，土地面積4000㎡，總建筑面積6000㎡，分析其所在區(qū)位特點和周邊環(huán)境，適宜裝修改造成純辦公樓出租；裝修改造方案獲得政府主管部門批準(zhǔn)后，補辦了相關(guān)手續(xù)、補交了土地價款，土地使用期限自2022年10月1日起50年，總建筑面積不變。現(xiàn)需評估估價對象在2022年10月1目的市場價格（購買總價和單價）。有關(guān)資料如下：

1.預(yù)計估價對象裝修改造的工期為1年，裝修后即可全部租出，可出租面積為建筑面積的87％。經(jīng)調(diào)查，附近同檔次辦公樓可出租面積平均為建筑面積的85％，可出租面積的平均年租金經(jīng)預(yù)測穩(wěn)定在3000元/㎡，空置和租金損失率為10％，出租成本及稅費為年租金收入的25％。

2.預(yù)計裝修改造費用（含管理費用）為每平方米建筑面積1000元，假設(shè)費用在裝修改造期間均勻投入。

3.折現(xiàn)率為12％，銷售費用及銷售稅費率為7％（與銷售同時發(fā)生），購買現(xiàn)廠房的稅費為3％。

估價測算如下（節(jié)選）：

一、估算凈收益。凈收益＝3000×6000×85％×（1－10％）×（1－25％）＝1032.75（萬元）

二、測算報酬率Y。采用市場提取法，通過調(diào)查類似辦公用途房地產(chǎn)的價格、凈收益等資料，根據(jù)公式

V=A/Y×[1-1/（1+Y）n]

采用試算法推算報酬率（具體計算過程略），計算得到報酬率為8.5％。

三、估算裝修改造后的辦公樓總價值。

辦公樓總價值=1032.75/8.5%×[1-1/（1+8.5%）50]/（1+12%）=11944.37/（1+12%）=10664.61萬元

四、裝修改造費用總額。

裝修改造費用＝1000×6000/（1＋8.5％）0.5＝576.02萬元

五、銷售費用與銷售稅費。

銷售費用與銷售稅費＝11944.37×7％/（1＋12％）＝746.52萬元

六、購買現(xiàn)廠房的稅費。

設(shè)估價對象的市場價格總價為V，則：購買現(xiàn)廠房的稅費總額＝V×3％

七、計算估價對象在價值時點的市場價格。

估價對象的市場價格總價V＝10664.61－746.52－576.02－0.03V

V＝9069.97萬元

單價＝2650.50/6000＝15116.62元/㎡

2.甲公司花4.3億元購買了一幢寫字樓用于出租經(jīng)營。該公司自有資金投入為購買價格的60%，其余為年利率7.5%、期限20年、按年等額還款的抵押貸款。該寫字樓可出租面積為36000m2，前兩年的租金均為150元/（m2·月），以后租金每年遞增5%。另有地下停車位310個，租金為500元/（個·月）。寫字樓與停車位的空置和收租損失為潛在毛租金收入的10%，包括營業(yè)稅和房產(chǎn)稅在內(nèi)的運營費用為潛在毛租金收入的30%。建筑物采用直線折舊，年折舊額為600萬元，土地使用權(quán)等無形資產(chǎn)年攤銷額為800萬元，其他設(shè)備的年折舊額為200萬元。請計算該項目第5年的稅前現(xiàn)金回報率和償債備付率。

3.某一委估房地產(chǎn)，其設(shè)計用途為商業(yè)，結(jié)構(gòu)等級為鋼混結(jié)構(gòu)，水電衛(wèi)齊全，總建筑面積為1632.5m2，該大樓共31層，現(xiàn)一層為甲公司營業(yè)大廳，二層為辦公用房，委估地產(chǎn)位于一、二層，現(xiàn)產(chǎn)權(quán)所有人為乙公司，該房屋欲租給甲公司10年，所有的裝修費用由甲公司獨立承擔(dān)，經(jīng)調(diào)查該地區(qū)房地產(chǎn)交易活躍，而且該房屋位于相當(dāng)繁華的地區(qū)。

請問：

1.該房屋估價的主要技術(shù)路線是什么？

2.乙評估機構(gòu)應(yīng)該搜集哪些估價資料？

4.某房地產(chǎn)估價機構(gòu)接受委托評估一棟于5年前建成的鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)的商場，該商場土地使用權(quán)以出讓方式取得，用途為商業(yè)，估價目的為評估該商場的抵押價值。房地產(chǎn)估價師完成估價報告后，估價委托人發(fā)現(xiàn)估價報告中收益法所采用的年凈收益與估價委托人提供的財務(wù)報表中該商場近三年平均的年凈利潤不同，收益年限也與該商場建筑物的剩余經(jīng)濟壽命不同；成本法所采用的成本也與估價委托人提供的成本數(shù)據(jù)不同。

請你分析說明房地產(chǎn)估價師這樣做的理由。

5.某家庭計劃5年后購買一套120m2的新建住房，該家庭目前及未來5年的財務(wù)狀況如下：

（1）目前已準(zhǔn)備用于購房的積蓄共50萬元；

（2）該家庭月工資收入為12000元，預(yù)計將以每月0.5%的比例遞增，該收入的50%儲蓄用于購房；

（3）該家庭另有一套房產(chǎn)出租，每月凈租金收入為1000元，全部儲蓄用于購房。各項收入均為月末取得。

若5年后該家庭購房時首付款比例為50%，則在不出售目前房產(chǎn)且假設(shè)未來收入能滿足還貸要求的情況下，該家庭可承受的最高住房單價是多少？（假設(shè)銀行存款年利率為3%，按月計息）

單選題（共23題，共23分）

6.甲公司2022年3月以100萬元購買了一宗工業(yè)用地及其廠房，其中，地價占到總價格60%。隨后甲公司辦理了權(quán)屬轉(zhuǎn)讓手續(xù)后，甲公司又花費了10萬元用于構(gòu)建以該公司產(chǎn)品商標(biāo)為原型的雕塑。2022年6月，甲公司欲出售此宗房地產(chǎn)，假設(shè)到2022年6月，該類工業(yè)用地地價已增值10%。設(shè)此時該房地產(chǎn)售價為V，則在正常市場條件下，V最可能取值為（）。

A.106萬元

B.116萬元

C.小于106萬元

D.大于116萬元

7.甲公司2022年3月以100萬元購買了一宗工業(yè)用地及其廠房，其中，地價占到總價格60%。隨后甲公司辦理了權(quán)屬轉(zhuǎn)讓手續(xù)后，甲公司又花費了10萬元用于構(gòu)建以該公司產(chǎn)品商標(biāo)為原型的雕塑。至此為止，正常情況下，甲公司的實際花費為（）。

A.小于100萬元

B.等于100萬元

C.等于110萬元

D.大于110萬元

8.某開發(fā)公司通過拍賣方式獲得一塊土地進(jìn)行住宅開發(fā)建設(shè)，總地價8000萬元，擬建設(shè)高層住宅。該用地土質(zhì)較差，地下水位較高，在住宅建設(shè)時，需采取排水措施，并對地基采取人工加固措施。工程建設(shè)過程中，因資金缺乏，開發(fā)公司以在建工程抵押貸款，銀行為避免貸款風(fēng)險，不僅自己購買了保險，還要求開發(fā)公司購買保險。該住宅建成后，銷售情況良好，其中70%的住宅銷售完畢，剩余30%用作出租用房，并且還清了所有貸款。

按照城市用地的適用性評價，該用地屬于（）。

A.一類用地

B.二類用地

C.三類用地

D.四類用地

9.某開發(fā)公司通過拍賣方式獲得一塊土地進(jìn)行住宅開發(fā)建設(shè)，總地價8000萬元，擬建設(shè)高層住宅。該用地土質(zhì)較差，地下水位較高，在住宅建設(shè)時，需采取排水措施，并對地基采取人工加固措施。工程建設(shè)過程中，因資金缺乏，開發(fā)公司以在建工程抵押貸款，銀行為避免貸款風(fēng)險，不僅自己購買了保險，還要求開發(fā)公司購買保險。該住宅建成后，銷售情況良好，其中70%的住宅銷售完畢，剩余30%用作出租用房，并且還清了所有貸款。

根據(jù)題意，本案例中的基礎(chǔ)采用（）比較適宜。

A.條形基礎(chǔ)

B.獨立基礎(chǔ)

C.整體式筏式基礎(chǔ)

D.箱形基礎(chǔ)

10.某開發(fā)公司通過拍賣方式獲得一塊土地進(jìn)行住宅開發(fā)建設(shè)，總地價8000萬元，擬建設(shè)高層住宅。該用地土質(zhì)較差，地下水位較高，在住宅建設(shè)時，需采取排水措施，并對地基采取人工加固措施。工程建設(shè)過程中，因資金缺乏，開發(fā)公司以在建工程抵押貸款，銀行為避免貸款風(fēng)險，不僅自己購買了保險，還要求開發(fā)公司購買保險。該住宅建成后，銷售情況良好，其中70%的住宅銷售完畢，剩余30%用作出租用房，并且還清了所有貸款。

在會計核算時，70%的住宅銷售過程中發(fā)生的銷售費用，應(yīng)列入（）會計科目。

A.資產(chǎn)類

B.損益類

C.所有者權(quán)益類

D.成本類

11.某開發(fā)公司通過拍賣方式獲得一塊土地進(jìn)行住宅開發(fā)建設(shè)，總地價8000萬元，擬建設(shè)高層住宅。該用地土質(zhì)較差，地下水位較高，在住宅建設(shè)時，需采取排水措施，并對地基采取人工加固措施。工程建設(shè)過程中，因資金缺乏，開發(fā)公司以在建工程抵押貸款，銀行為避免貸款風(fēng)險，不僅自己購買了保險，還要求開發(fā)公司購買保險。該住宅建成后，銷售情況良好，其中70%的住宅銷售完畢，剩余30%用作出租用房，并且還清了所有貸款。

總地價8000萬元屬于（）。

A.建安工程費

B.工程建設(shè)其他費用

C.預(yù)備費

D.直接工程費

12.張某在2022年10月購買了一個剛建成的精裝修店面。同時租出，租客是王某。當(dāng)時市場上類似店面的月租金是200元/m2，張某與王某就該店面達(dá)成的月租金是180元/m2，租期為5年，費用按法規(guī)各自承擔(dān)。

如果張某是通過按揭貸款方式購買的，購買價格為10000元/m2，建筑面積為500m2，首付款比例為20%，則該店面帶債務(wù)轉(zhuǎn)讓的價格應(yīng)為（）。

A.20%的首付款，加上該首付款2年的利息

B.20%的首付款，加上該首付款2年的利息和已償還月供在估價時點的本息值

C.該店面無債務(wù)條件下在估價時點的正常市場價格減去該店面價值時點之后需要繼續(xù)償還的貸款本息值在估價時點的現(xiàn)值之和

D.2022年10月的購買價格，加上20%的首付款的二年利息和已償還月供在價值時點的本息值，減去2022年10月至2022年10月估價對象發(fā)生的物質(zhì)折舊、功能折舊和經(jīng)濟折舊之和，再減去該店面價值時點之后需要繼續(xù)償還的貸款本息值在估價價值時點的現(xiàn)值之和

13.張某在2022年10月購買了一個剛建成的精裝修店面。同時租出，租客是王某。當(dāng)時市場上類似店面的月租金是200元/m2，張某與王某就該店面達(dá)成的月租金是180元/m2，租期為5年，費用按法規(guī)各自承擔(dān)。

在2022年10月時，王某的權(quán)益價格為（）。

A.剩余3年租期、月租金為200元/m2條件下的凈收益于2022年10月的現(xiàn)值之和

B.剩余3年租期、月租金為180元/m2條件下的凈收益于2022年10月的現(xiàn)值之和

C.該店面在2022年10月的正常市場價格按店面剩余使用年限折算成剩余3年租期的價格

D.剩余3年租期、正常市場租金與180元/m2條件下的差額在2022年10月的現(xiàn)值之和

14.張某在2022年10月購買了一個剛建成的精裝修店面。同時租出，租客是王某。當(dāng)時市場上類似店面的月租金是200元/m2，張某與王某就該店面達(dá)成的月租金是180元/m2，租期為5年，費用按法規(guī)各自承擔(dān)。

在2022年10月時，張某的權(quán)益價格為（）。

A.沒有租賃條件下的正常市場價格

B.剩余3年租期的月租金為180元/m2條件下的凈收益于2022年10月的現(xiàn)值之和

C.剩余3年租期的月租金為180元/m2條件下的凈收益于2022年10月的現(xiàn)值之和，再加上租賃期滿后的正常市場價格在2022年10月的現(xiàn)值

D.張某與王某實際達(dá)成的帶租約交易的成交價格

15.2022年8月，A房地產(chǎn)估價有限責(zé)任公司（以下簡稱A公司）與B房地產(chǎn)開發(fā)公司（以下簡稱B公司）達(dá)成協(xié)議，采購買B公司寫字樓5000m2，并分三年三期全部付清房款。2022年10月起，A公司與C保險公司簽訂協(xié)議，按營業(yè)收入的1%購買保險。通過定期購買保險，由C保險公司承擔(dān)A公司評估業(yè)務(wù)中因過失或疏忽造成他人經(jīng)濟損失應(yīng)負(fù)的經(jīng)濟賠償責(zé)任。截至2022年12月底，A公司的資產(chǎn)總額為800萬元，其中流動資產(chǎn)為375萬元，速動資產(chǎn)為250萬元，流動負(fù)債為125萬元，負(fù)債總額為200萬元。

A公司采取分期付款方式向B公司購買寫字樓的信用形式，屬于（）。

A.銀行信用

B.商業(yè)信用

C.國家信用

D.民間信用

16.2022年8月，A房地產(chǎn)估價有限責(zé)任公司（以下簡稱A公司）與B房地產(chǎn)開發(fā)公司（以下簡稱B公司）達(dá)成協(xié)議，采購買B公司寫字樓5000m2，并分三年三期全部付清房款。2022年10月起，A公司與C保險公司簽訂協(xié)議，按營業(yè)收入的1%購買保險。通過定期購買保險，由C保險公司承擔(dān)A公司評估業(yè)務(wù)中因過失或疏忽造成他人經(jīng)濟損失應(yīng)負(fù)的經(jīng)濟賠償責(zé)任。截至2022年12月底，A公司的資產(chǎn)總額為800萬元，其中流動資產(chǎn)為375萬元，速動資產(chǎn)為250萬元，流動負(fù)債為125萬元，負(fù)債總額為200萬元。

A公司按營業(yè)收入的1%購買保險，該1%屬于（）。

A.絕對指標(biāo)

B.相對指標(biāo)

C.平均指標(biāo)

D.變異指標(biāo)

17.2022年8月，A房地產(chǎn)估價有限責(zé)任公司（以下簡稱A公司）與B房地產(chǎn)開發(fā)公司（以下簡稱B公司）達(dá)成協(xié)議，采購買B公司寫字樓5000m2，并分三年三期全部付清房款。2022年10月起，A公司與C保險公司簽訂協(xié)議，按營業(yè)收入的1%購買保險。通過定期購買保險，由C保險公司承擔(dān)A公司評估業(yè)務(wù)中因過失或疏忽造成他人經(jīng)濟損失應(yīng)負(fù)的經(jīng)濟賠償責(zé)任。截至2022年12月底，A公司的資產(chǎn)總額為800萬元，其中流動資產(chǎn)為375萬元，速動資產(chǎn)為250萬元，流動負(fù)債為125萬元，負(fù)債總額為200萬元。

2022年12月底，A公司的流動比率是（）。

A.50%

B.150%

C.200%

D.300%

18.2022年8月，A房地產(chǎn)估價有限責(zé)任公司（以下簡稱A公司）與B房地產(chǎn)開發(fā)公司（以下簡稱B公司）達(dá)成協(xié)議，采購買B公司寫字樓5000m2，并分三年三期全部付清房款。2022年10月起，A公司與C保險公司簽訂協(xié)議，按營業(yè)收入的1%購買保險。通過定期購買保險，由C保險公司承擔(dān)A公司評估業(yè)務(wù)中因過失或疏忽造成他人經(jīng)濟損失應(yīng)負(fù)的經(jīng)濟賠償責(zé)任。截至2022年12月底，A公司的資產(chǎn)總額為800萬元，其中流動資產(chǎn)為375萬元，速動資產(chǎn)為250萬元，流動負(fù)債為125萬元，負(fù)債總額為200萬元。

2022年12月底，A公司的資產(chǎn)負(fù)債率是（）。

A.10%

B.25%

C.50%

D.100%

19.甲方（開發(fā)公司）于2022年7月委托乙方（建筑公司）建造兩幢（分別稱為A座和B座）8層共5000m2的商品房。至2022年12月止，甲方共支付乙方工程款1500萬元，此時A座建至4層，B座建到5層，工程到此停工。此后甲、乙雙方為工程款發(fā)生糾紛，甲方認(rèn)為工程款實際發(fā)生1400萬元，乙方應(yīng)返還100萬元；乙方則認(rèn)為工程款實際發(fā)生1580萬元，甲方尚應(yīng)再付80萬元。雙方爭執(zhí)不下，至2022年7月甲方向法院起訴，法院委托估價機構(gòu)對甲方實際應(yīng)支付給乙方的工程款進(jìn)行評估。

該商品房預(yù)計2022年11月建成，要估測建成時的售價，則估價對象狀況和房地產(chǎn)市場情況應(yīng)是（）。

A.估價對象狀況及房地產(chǎn)市場情況均為2022年12月的狀態(tài)

B.估價對象狀況及房地產(chǎn)市場情況均為2022年11月的狀態(tài)

C.估價對象狀況為2022年11月的狀態(tài)，房地產(chǎn)市場情況為2022年7月的狀態(tài)

D.估價對象狀況為2022年7月的狀態(tài)，房地產(chǎn)市場情況為2022年11月的狀態(tài)

20.甲方（開發(fā)公司）于2022年7月委托乙方（建筑公司）建造兩幢（分別稱為A座和B座）8層共5000m2的商品房。至2022年12月止，甲方共支付乙方工程款1500萬元，此時A座建至4層，B座建到5層，工程到此停工。此后甲、乙雙方為工程款發(fā)生糾紛，甲方認(rèn)為工程款實際發(fā)生1400萬元，乙方應(yīng)返還100萬元；乙方則認(rèn)為工程款實際發(fā)生1580萬元，甲方尚應(yīng)再付80萬元。雙方爭執(zhí)不下，至2022年7月甲方向法院起訴，法院委托估價機構(gòu)對甲方實際應(yīng)支付給乙方的工程款進(jìn)行評估。

確定評估結(jié)論的依據(jù)應(yīng)是（）。

A.以1500萬元作為評估值

B.以（1400＋1580）÷2＝1490萬元作為評估值

C.以2022年7月的預(yù)算定額、材料差價等資料為依據(jù)，按該兩幢商品房到停工之日止實際發(fā)生的工程量計算評估值

D.以2022年7月至2022年12月間的預(yù)算定額、材料差價等資料為依據(jù)，按該兩幢商品房到停工之日止實際發(fā)生的工程量計算評估值

21.甲方（開發(fā)公司）于2022年7月委托乙方（建筑公司）建造兩幢（分別稱為A座和B座）8層共5000m2的商品房。至2022年12月止，甲方共支付乙方工程款1500萬元，此時A座建至4層，B座建到5層，工程到此停工。此后甲、乙雙方為工程款發(fā)生糾紛，甲方認(rèn)為工程款實際發(fā)生1400萬元，乙方應(yīng)返還100萬元；乙方則認(rèn)為工程款實際發(fā)生1580萬元，甲方尚應(yīng)再付80萬元。雙方爭執(zhí)不下，至2022年7月甲方向法院起訴，法院委托估價機構(gòu)對甲方實際應(yīng)支付給乙方的工程款進(jìn)行評估。

如果該開發(fā)公司擁有全部合法開發(fā)手續(xù)，欲將整體項目轉(zhuǎn)讓，則價值時點應(yīng)為（）。

A.2022年12月

B.2022年7月

C.項目轉(zhuǎn)讓日期

D.項目建成日期

22.甲房地產(chǎn)開發(fā)公司擬投資開發(fā)一個大型居住區(qū)，預(yù)計工程全部完工需要三年時間，目前市場對此類房地產(chǎn)的需求較旺，但由于周圍正在規(guī)劃或建設(shè)較多的住宅小區(qū)，預(yù)計未來期限內(nèi)每年平均空置率由現(xiàn)在的15%上升為25%，每月可出租面積租金為70元/m2，可出租面積為10000m2，運營費用率為40%。甲公司擬以其所擁有的該項目的部分土地向銀行申請抵押貸款，以下判斷正確的是（）。

A.因為目前房地產(chǎn)市場需求較旺，采用假設(shè)開發(fā)法（現(xiàn)金流量法）估價時，預(yù)計未來房屋售價，可適當(dāng)比現(xiàn)時同類房屋售價高

B.因為預(yù)計空置率會有較高的升幅，采用假設(shè)開發(fā)法（現(xiàn)金流量法）估價時，預(yù)計未來房屋售價，可適當(dāng)予以調(diào)低

C.該部分土地的價值等于該部分土地占全部土地的份額乘以項目全部土地的價值

D.該土地的價值是甲公司獲取土地時所支付的代價

23.甲房地產(chǎn)開發(fā)公司擬投資開發(fā)一個大型居住區(qū)，預(yù)計工程全部完工需要三年時間，目前市場對此類房地產(chǎn)的需求較旺，但由于周圍正在規(guī)劃或建設(shè)較多的住宅小區(qū)，預(yù)計未來期限內(nèi)每年平均空置率由現(xiàn)在的15%上升為25%，每月可出租面積租金為70元/m2，可出租面積為10000m2，運營費用率為40%。假若該房地產(chǎn)可出租剩余年限為30年，投資報酬率為8%，其他條件保持不變，則該房地產(chǎn)將發(fā)生（）萬元的貶值。

A.548.19

B.558.15

C.567.39

D.675.40

24.某公司擁有一棟舊寫字樓，《房屋所有權(quán)證》記載的建筑面積為460m2。因年久失修，經(jīng)房屋鑒定部門鑒定為危房，由上級總公司批準(zhǔn)翻建，建筑面積可增至600m2，該公司認(rèn)為建600m2經(jīng)濟上不合算，擅自建成建筑面積1000m2的寫字樓。現(xiàn)該公司欲以該新建寫字樓投資入股與外商成立合資企業(yè)，擬請某估價機構(gòu)對該寫字樓進(jìn)行估價。

該公司委托評估應(yīng)選擇（）。

A.房地產(chǎn)管理部門

B.資產(chǎn)管理部門

C.有資格的房地產(chǎn)估價機構(gòu)

D.驗資機構(gòu)

25.某公司擁有一棟舊寫字樓，《房屋所有權(quán)證》記載的建筑面積為460m2。因年久失修，經(jīng)房屋鑒定部門鑒定為危房，由上級總公司批準(zhǔn)翻建，建筑面積可增至600m2，該公司認(rèn)為建600m2經(jīng)濟上不合算，擅自建成建筑面積1000m2的寫字樓。現(xiàn)該公司欲以該新建寫字樓投資入股與外商成立合資企業(yè)，擬請某估價機構(gòu)對該寫字樓進(jìn)行估價。

能否翻建的最終批準(zhǔn)權(quán)在（）。

A.政府房地產(chǎn)管理部門

B.政府規(guī)劃管理部門

C.政府土地管理部門

D.上級總公司

26.某公司擁有一棟舊寫字樓，《房屋所有權(quán)證》記載的建筑面積為460m2。因年久失修，經(jīng)房屋鑒定部門鑒定為危房，由上級總公司批準(zhǔn)翻建，建筑面積可增至600m2，該公司認(rèn)為建600m2經(jīng)濟上不合算，擅自建成建筑面積1000m2的寫字樓?，F(xiàn)該公司欲以該新建寫字樓投資入股與外商成立合資企業(yè)，擬請某估價機構(gòu)對該寫字樓進(jìn)行估價。

評估時依據(jù)的建筑面積應(yīng)為（）。

A.460m2

B.600m2

C.1000m2

D.以上三個面積都不行

27.賣房者甲與購房者乙于2022年4月25日簽訂了一套裝修較陳舊的二手房買賣