北京寫字樓市場運(yùn)營報告

北京寫字樓市場運(yùn)營報告進(jìn)入9月各種于房地產(chǎn)有關(guān)的股票整體走高，反映出大市場對行業(yè)的信心、對行業(yè)未來的看好，同時股票市場的反應(yīng)不排除近期人民幣升值的壓力的加大的因數(shù)。在這種背景下順馳中國傳出大的轉(zhuǎn)讓消息。9月5日，香港上市公司路勁基建有限公司（HK.1098）入資順馳中國控股有限公司的協(xié)議正式簽訂。根據(jù)協(xié)議，路勁基建將向順馳中國注入12.8億元資金,并于入資完成后持有順馳中國55%的股權(quán)。順馳中國原股東孫宏斌持有40%的股權(quán)，高管層持有5%的股權(quán)。入資完成后的順馳中國的管理模式及團(tuán)隊均不會發(fā)生任何變化，所有項(xiàng)目操作仍將延用順馳品牌。此次路勁入資，不涉及孫宏斌旗下另一家從事房地產(chǎn)開發(fā)的融創(chuàng)集團(tuán)和從事房地產(chǎn)中介的順馳（中國）不動產(chǎn)網(wǎng)絡(luò)集團(tuán)。目前順馳中國擁有700多萬平方米土地儲備，16個城市、42個項(xiàng)目的布局。資金是限制其進(jìn)一步發(fā)展的最大因素路。勁基建作為一家多年從事基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的香港上市公司，擁有雄厚的資本實(shí)力和穩(wěn)健的業(yè)績表現(xiàn)。土地、技術(shù)、資金的結(jié)合使得這樁合作成為一種在自然不過的事情。根據(jù)協(xié)議，順馳將旗下資產(chǎn)分為兩部分，分別是順A及順馳B。順馳A及順馳B合共有土地儲備740萬平方米。路勁斥資5億元收購順馳A,資產(chǎn)包括210萬平方米樓面建筑面積，集團(tuán)內(nèi)部已就收購順馳A完成盡職審查，目前正等待會計師再完成其負(fù)責(zé)的盡職審查部分。至于順馳B擁有資產(chǎn)則為250萬平方米樓面建筑面積，及順馳B與其他公司所組的合營項(xiàng)目，包括約280萬平方米樓面建筑面積，由于這部分集團(tuán)并未完成盡職審查，故此只動用約4億元換取一年的期權(quán)，若盡職審查順利完成，一年后才會落實(shí)入股其55%股權(quán)。本月入市項(xiàng)目依然較少，市場需求出現(xiàn)再次放量情況，從而使得主要商務(wù)區(qū)域?qū)懽謽强罩寐史€(wěn)中有降。本月全市的整體空置為16.9%下降最快的區(qū)域?yàn)殚L安街和CBD。甲級寫字樓加權(quán)平均租金為21.88元/平方米/月（含物業(yè)管理費(fèi)），平均租金持續(xù)小幅上漲；政府對商住樓政策的動搖使得乙級及以下級別寫字樓的租金大幅上揚(yáng)的態(tài)勢被阻止，本月乙級寫字樓平均租金為15.92美元/建筑平方米/月（含物業(yè)管理費(fèi)），基本與上月持平。8月全市寫字樓加權(quán)平均售價為2053美金/平方米，價格變化不大。二、2006年9月北京各主要商務(wù)區(qū)域?qū)懽謽鞘袌龈艣rCBD區(qū)域：本月CBD區(qū)域沒有新增寫字樓項(xiàng)目。區(qū)域?qū)懽謽堑目罩寐试诮?jīng)歷了幾個月的持續(xù)增長后，開始趨于穩(wěn)定。CBD寫字樓階段性的放量已經(jīng)進(jìn)入尾聲，隨著交通、區(qū)域產(chǎn)業(yè)的進(jìn)一步完善，將迎來一個新的企業(yè)擴(kuò)張的過程，市場的需求將再次帶動區(qū)域?qū)懽謽鞘袌錾蠐P(yáng)。市場需求的增加使得本月CBD核心區(qū)甲級寫字樓平均租金報價突破了30美金/平方米/月的大關(guān)，成交也隨之逐漸放大。受“商住摟”政策解凍的刺激，本月末CBD區(qū)域?qū)懽謽鞘蹆r市場成交量開始回升，但整體銷售價格沒有出現(xiàn)大的變化，平均銷售價格維持在2280美金/平方米左右。CBD租金走勢圖:金融街金融街核心園區(qū)建設(shè)完成的同時，其整個區(qū)域的服務(wù)職能正在逐步加強(qiáng)、完善。正在建設(shè)中大型的地下三層交通系統(tǒng)，將有效的緩解區(qū)域內(nèi)的交通問題。地下一層的人行通道能夠連通功能區(qū)所有辦公樓座；地下二層車行通道，連通所有的地下停車場；二環(huán)路和太平橋大街分別設(shè)立出入口，車流可以由此迅速從金融街到達(dá)城市的交通主干網(wǎng)。本月，麗茲卡爾頓進(jìn)駐將大大提升整個區(qū)域商務(wù)酒店的品質(zhì)，彌補(bǔ)區(qū)域缺乏頂級酒店的尷尬。2006年中國金融業(yè)務(wù)的對外開發(fā)，寫字樓市場最直接受益的非金融街莫屬。金融市場的活躍直接刺激了其對辦公面積的需求，雖然在這次行業(yè)需求的放量中，CBD、長安街也成為了受益者，但兩者的獲得市場要遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于金融街。本月金融街整體空置率繼續(xù)下降，本月的平均空置率為18.設(shè)，下降幅度較上月有所減緩。本月區(qū)域甲級寫字樓的平均租金報價為28.13美金/平方米/月。金融街租金走勢圖:中關(guān)村區(qū)域：中關(guān)村寫字樓市場可以分為三大區(qū)域板塊：中關(guān)村西區(qū)板塊、中關(guān)村東區(qū)板塊以及泛中關(guān)村板塊。按總體規(guī)劃，中關(guān)村區(qū)域的寫字樓總供應(yīng)量未來將達(dá)到500—600萬平方米，基本于2007年之前全部建成。截至2006年9月，中關(guān)村現(xiàn)有寫字樓面積約512萬平方米。主要集中在中關(guān)村西區(qū)，且多位高品質(zhì)寫字樓物業(yè)。同時隨著中關(guān)村產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，大量新增物業(yè)的出現(xiàn)，中關(guān)村的整體定位較先前也發(fā)生了較大的轉(zhuǎn)變，從單一的高科技企業(yè)園區(qū)逐步向綜合性園區(qū)發(fā)展，現(xiàn)在的中關(guān)村已經(jīng)不單只是發(fā)展IT業(yè)，而是建設(shè)集高科技企業(yè)行政辦公、金融資訊、科技貿(mào)易與科技會展中心于一體，并配有商業(yè)、酒店、文化、康體、娛樂等配套公共服務(wù)設(shè)施的高科技商務(wù)中心區(qū)。9月中關(guān)村無新增寫字樓項(xiàng)目。受大型企業(yè)發(fā)展對辦公面積的需求，區(qū)域空置率繼續(xù)呈現(xiàn)下降態(tài)勢，本月區(qū)域的空置率為29.12%,較上月下降0.18%。區(qū)域甲級寫字樓的平均租金報價也有效的上漲，上漲幅度在0.38%,達(dá)到了21.6美金/平方米/月的租金水平?jīng)_刺的難度很大。中關(guān)村租金走勢圖:其他區(qū)域:除三大商圈外，本月長安街、燕莎等商務(wù)區(qū)、東二環(huán)都有大單成交，其中長安街租金水平有所上漲，其他區(qū)域租金變化不明顯。亞運(yùn)村整體租金市場經(jīng)過持續(xù)的下滑后有止跌的跡象。燕莎商務(wù)區(qū)在無房可出租的情況下，市場將目光投向了區(qū)域在建物業(yè)。鳳凰衛(wèi)視因價格、物業(yè)要求在CBD尋房無果的情況下，降目光轉(zhuǎn)向了燕莎，本月鳳凰衛(wèi)視聯(lián)合格匯集團(tuán)購買瑞城中心97000平米的寫字樓面積。但具體成交價格不詳。這也成為了本年度最大的寫字樓并購案之一。瑞城中心占地32790平方米，建筑總體量達(dá)253934平方米，由一座寫字樓和兩棟公寓組合而成。區(qū)域其他物業(yè)如嘉程、鵬潤、南銀等主要寫字樓的報價基本與上月持平。本月長安街商圈有光彩國際中心入伙，將向市場提供25萬平方米的頂級寫字樓面積，市場租金報價在28美金/每平方米以上。長安街代表建筑一一東方廣場寫字樓本月迎來了，德勤在東方廣場的第四次擴(kuò)租。世界四大會計師事務(wù)所中的三大一一畢馬威、安永華明、德勤華永已入駐東方廣場，同時入住東方廣場的知名會計師事務(wù)所還有英國摩斯倫和法國瑪扎爾會計師事務(wù)所。和德勤相比其競爭對手畢馬威在東方廣場擴(kuò)張了1.5倍；安永在東方廣場擴(kuò)租九次之后仍不能滿足需要，8個月一舉拿下了東三辦公樓中的五層，并將其冠名為"安永大樓"。受各大企業(yè)擴(kuò)張的影響本月長安街寫字樓租金報價在長停一月后在此小幅上揚(yáng)。在區(qū)域交通、環(huán)境諸多不利因素所帶來的副作用全部釋放之后，亞運(yùn)村區(qū)域的租金已經(jīng)接近谷底。通過本月成交的幾宗租賃情況來看，價格雖然沒有大的變化，但各種跡象表現(xiàn)出亞運(yùn)村區(qū)域?qū)懽謽亲饨鸫俚追磸椀嫩E象。本月東二環(huán)、朝外整體市場金走勢還不明朗，雖然今麥郎飲品公司成功購買位于東城東四十條甲22號，東四十條立交橋西南角南新倉國際大廈2000平方米寫字樓，但具體成交價格不詳。由于本次交易的價格并未向社會公布，同時區(qū)域的其他成交樣本很少，且具體成交價格嚴(yán)格保密使的區(qū)域市場的走勢無法作出有效判斷。本月區(qū)域市場租金報價基本與上月相比變化不大。值得一提的是南新倉國際大廈是北京首家采用陶土板干掛幕墻的商務(wù)建筑。租金走勢圖:本月寫字樓部分成交客戶公司名稱物