《資產(chǎn)評(píng)估》（李軍）440-7教案 第5課 資產(chǎn)評(píng)估的成本法

資產(chǎn)評(píng)估的成本法第資產(chǎn)評(píng)估的成本法第課5第課資產(chǎn)評(píng)估的成本法PAGE第課資產(chǎn)評(píng)估的成本法PAGE95PAGE8PAGE8課題資產(chǎn)評(píng)估的成本法課時(shí)2課時(shí)（90min）教學(xué)目標(biāo)知識(shí)技能目標(biāo)：了解重置成本的估算方法理解實(shí)體性貶值的估算方法理解功能性貶值的估算方法和經(jīng)濟(jì)性貶值的估算方法素質(zhì)目標(biāo)：具備強(qiáng)烈的社會(huì)責(zé)任感和行為責(zé)任心教學(xué)重難點(diǎn)教學(xué)重點(diǎn)：資產(chǎn)評(píng)估的原則教學(xué)難點(diǎn)：資產(chǎn)評(píng)估的假設(shè)教學(xué)方法講授法、問(wèn)答法、討論法、教學(xué)用具電腦、投影儀、多媒體課件、教材教學(xué)設(shè)計(jì)第1節(jié)課：復(fù)習(xí)導(dǎo)入（5min）傳授新知（38min）第2節(jié)課：復(fù)習(xí)導(dǎo)入（5min）傳授新知（33min）→課堂小結(jié)（5min）→課后作業(yè)（2min）教學(xué)過(guò)程主要教學(xué)內(nèi)容及步驟設(shè)計(jì)意圖第一節(jié)課考勤

（2min）【教師】清點(diǎn)上課人數(shù)，記錄好考勤【學(xué)生】班干部報(bào)請(qǐng)假人員及原因培養(yǎng)學(xué)生的組織紀(jì)律性，掌握學(xué)生的出勤情況復(fù)習(xí)導(dǎo)入（5min）【教師】請(qǐng)同學(xué)們說(shuō)出：成本法的基本程序是什么？（1）確定被評(píng)估資產(chǎn)并估算其重置成本。（2）確定被評(píng)估資產(chǎn)的使用年限。（3）測(cè)算被評(píng)估資產(chǎn)的實(shí)體性貶值、功能性貶值和經(jīng)濟(jì)性貶值。（4）分析并估算被評(píng)估資產(chǎn)的價(jià)值?！緦W(xué)生】思考、發(fā)言通過(guò)復(fù)習(xí)檢查學(xué)生對(duì)上節(jié)課知識(shí)點(diǎn)的掌握情況傳授新知

（38min）【教師】問(wèn)題導(dǎo)入，并隨機(jī)抽取學(xué)生回答問(wèn)題（1）什么是價(jià)格指數(shù)法？（2）功能價(jià)值類比法是什么？【學(xué)生】思考、討論、回答問(wèn)題【教師】總結(jié)學(xué)生的回答，指出不足，開(kāi)始新課題任務(wù)二掌握資產(chǎn)評(píng)估的成本法四、成本法中的具體評(píng)估方法（一）重置成本的估算方法2．價(jià)格指數(shù)法價(jià)格指數(shù)法是指利用與資產(chǎn)有關(guān)的價(jià)格變動(dòng)指數(shù)，將資產(chǎn)歷史成本（賬面價(jià)值）調(diào)整為重置成本的方法。其計(jì)算公式如下：資產(chǎn)重置成本=資產(chǎn)歷史成本（賬面價(jià)值）× 或資產(chǎn)重置成本=資產(chǎn)歷史成本（賬面價(jià)值）× 式中，t1為資產(chǎn)的購(gòu)置年或建造年；t2為評(píng)估年。價(jià)格指數(shù)是以某個(gè)時(shí)期為基期，將以后各個(gè)時(shí)期的平均價(jià)格同基期價(jià)格相比所計(jì)算出的百分?jǐn)?shù)。根據(jù)基期的不同，價(jià)格指數(shù)可分為定基價(jià)格指數(shù)與環(huán)比價(jià)格指數(shù)。定基價(jià)格指數(shù)是指在一個(gè)價(jià)格指數(shù)數(shù)列中，每個(gè)指數(shù)都以同一時(shí)期為基期所計(jì)算的價(jià)格指數(shù)。環(huán)比價(jià)格指數(shù)是指在一個(gè)價(jià)格指數(shù)數(shù)列中，每個(gè)指數(shù)都以計(jì)算期的前期為基期所計(jì)算的價(jià)格指數(shù)。價(jià)格指數(shù)法只能計(jì)算資產(chǎn)的復(fù)原重置成本。對(duì)于那些受技術(shù)發(fā)展影響較大的資產(chǎn)，評(píng)估時(shí)不宜采用此方法。【學(xué)生】聆聽(tīng)、理解、記憶【教師】講解例題2-2【學(xué)生】閱讀、理解、記憶【教師】提問(wèn)重置核算法和價(jià)格指數(shù)法對(duì)資產(chǎn)而言，哪種影響更大？【學(xué)生】思考、討論、回答問(wèn)題【教師】總結(jié)學(xué)生的回答，指出不足3．功能價(jià)值類比法也稱“類比估計(jì)法”，是指通過(guò)可比資產(chǎn)的重置成本與其功能（生產(chǎn)能力）的關(guān)系來(lái)估測(cè)已知功能（生產(chǎn)能力）的評(píng)估對(duì)象重置成本的方法。使用這種方法的前提是資產(chǎn)功能（生產(chǎn)能力）的變化與其重置成本的變化呈某種指數(shù)關(guān)系或線性關(guān)系。（1）生產(chǎn)能力比例法。先尋找一個(gè)與被評(píng)估資產(chǎn)相同或相似的資產(chǎn)作為可比資產(chǎn)，再根據(jù)可比資產(chǎn)的重置成本與功能的比例，估算已知功能的被評(píng)估資產(chǎn)的重置成本的方法。適用于資產(chǎn)功能與重置成本的變化呈線性關(guān)系的資產(chǎn)。其計(jì)算公式如下：資產(chǎn)重置成本=可比資產(chǎn)重置成本× （2）規(guī)模經(jīng)濟(jì)效益指數(shù)法。資產(chǎn)功能與其重置成本之間的變化并非都呈線性關(guān)系，因受規(guī)模經(jīng)濟(jì)效益作用的影響，有些資產(chǎn)的功能與其重置成本之間的變化會(huì)呈現(xiàn)指數(shù)關(guān)系。公式來(lái)表示：資產(chǎn)重置成本=可比資產(chǎn)重置成本× 這些數(shù)據(jù)會(huì)隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和行業(yè)發(fā)展等發(fā)生變化。【學(xué)生】聆聽(tīng)、理解、記憶【教師】講解例題2-5【學(xué)生】閱讀、理解、記憶【教師】講解新知4．統(tǒng)計(jì)分析法也稱“類比估計(jì)法”“指數(shù)估價(jià)法”，是指根據(jù)某類資產(chǎn)中具有代表性的資產(chǎn)的重置成本和歷史成本來(lái)估算該類資產(chǎn)重置成本的方法。分為以下三個(gè)步驟。（1）在核實(shí)資產(chǎn)數(shù)量的基礎(chǔ)上，把全部資產(chǎn)按照適當(dāng)標(biāo)準(zhǔn)劃分為若干類別。（2）在各類資產(chǎn)中抽樣選擇適量具有代表性的資產(chǎn)，應(yīng)用功能價(jià)值類比法、價(jià)格指數(shù)法或重置核算法等方法估算其重置成本。（3）依據(jù)估算的資產(chǎn)重置成本與賬面歷史成本，計(jì)算出該類資產(chǎn)的重置成本。其計(jì)算公式如下：資產(chǎn)重置成本=【學(xué)生】聆聽(tīng)、理解、記憶【教師】講解例題2-6【學(xué)生】閱讀、理解、記憶【教師】提問(wèn)我們一共學(xué)習(xí)了四種重置成本的估算方法，在實(shí)際運(yùn)用中各自的特點(diǎn)是什么？【學(xué)生】思考、討論、回答問(wèn)題【教師】總結(jié)學(xué)生的回答，指出不足，講解新知（二）實(shí)體性貶值的估算方法資產(chǎn)的實(shí)體性貶值通常用實(shí)體性貶值率來(lái)衡量，用公式表示如下：實(shí)體性貶值率= 資產(chǎn)實(shí)體性貶值的估算方法包括觀察法、使用年限法和修復(fù)費(fèi)用法。1．觀察法也稱“成新率法”，是指由具有專業(yè)知識(shí)和豐富經(jīng)驗(yàn)的工程技術(shù)人員，對(duì)被評(píng)估資產(chǎn)實(shí)體的各主要部位進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)勘查，綜合分析資產(chǎn)，將被評(píng)估資產(chǎn)與其全新?tīng)顟B(tài)相比較，考察由使用磨損和自然損耗對(duì)資產(chǎn)帶來(lái)的影響，判斷被評(píng)估資產(chǎn)的成新率，進(jìn)而估算資產(chǎn)實(shí)體性貶值的方法。其計(jì)算公式如下：資產(chǎn)實(shí)體性貶值=資產(chǎn)重置成本×實(shí)體性貶值率或資產(chǎn)實(shí)體性貶值=資產(chǎn)重置成本×（1?實(shí)體性成新率） 【學(xué)生】閱讀、理解、記憶【教師】講解例題2-7【學(xué)生】閱讀、理解、記憶,【教師】講解新知2．使用年限法使用年限法是利用被評(píng)估資產(chǎn)的實(shí)際已使用年限與其總使用年限的比值來(lái)判斷其實(shí)體性貶值率，進(jìn)而估測(cè)資產(chǎn)實(shí)體性貶值的方法。這是使用范圍比較廣的一種實(shí)體性貶值的估算方法。其計(jì)算公式如下：資產(chǎn)實(shí)體性貶值=資產(chǎn)重置成本× 總使用年限是指實(shí)際已使用年限與尚可使用年限之和；實(shí)際已使用年限是指按正常使用強(qiáng)度、標(biāo)準(zhǔn)確定的已經(jīng)使用的年限。資產(chǎn)的實(shí)際已使用年限可通過(guò)調(diào)整資產(chǎn)的名義已使用年限獲得。資產(chǎn)的名義已使用年限是指資產(chǎn)從購(gòu)進(jìn)到評(píng)估基準(zhǔn)日的年限，可以通過(guò)查詢資產(chǎn)登記簿、登記卡片等確定。兩者的關(guān)系可用以下公式表示：實(shí)際已使用年限=名義已使用年限×資產(chǎn)利用率 資產(chǎn)利用率=×100% 當(dāng)資產(chǎn)利用率＞1時(shí)，表明資產(chǎn)超負(fù)荷運(yùn)轉(zhuǎn)；當(dāng)資產(chǎn)利用率=1時(shí)，表明資產(chǎn)滿負(fù)荷運(yùn)轉(zhuǎn)；當(dāng)資產(chǎn)利用率＜1時(shí)，表明資產(chǎn)開(kāi)工不足?！緦W(xué)生】聆聽(tīng)、思考、記錄【教師】提問(wèn)某設(shè)備購(gòu)置于2019年1月1日，買(mǎi)回來(lái)后立即投入使用，但因企業(yè)是季節(jié)性生產(chǎn)企業(yè)，所以在2019年12月31日進(jìn)行評(píng)估時(shí)，該設(shè)備只使用了半年，另外半年閑置。試問(wèn)：該設(shè)備的名義已使用年限是多少？實(shí)際已使用年限是多少？【學(xué)生】思考、討論、回答問(wèn)題【教師】總結(jié)學(xué)生的回答，指出不足通過(guò)知識(shí)講解、問(wèn)題導(dǎo)入、課堂提問(wèn)等，使學(xué)生了解價(jià)格指數(shù)法、功能價(jià)值類比法、統(tǒng)計(jì)分析法及實(shí)體性貶值的估算方法有哪些第二節(jié)課復(fù)習(xí)導(dǎo)入（5min）【教師】請(qǐng)同學(xué)們說(shuō)出：什么是觀察法？也稱“成新率法”，是指由具有專業(yè)知識(shí)和豐富經(jīng)驗(yàn)的工程技術(shù)人員，對(duì)被評(píng)估資產(chǎn)實(shí)體的各主要部位進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)勘查，綜合分析資產(chǎn)，將被評(píng)估資產(chǎn)與其全新?tīng)顟B(tài)相比較，考察由使用磨損和自然損耗對(duì)資產(chǎn)帶來(lái)的影響，判斷被評(píng)估資產(chǎn)的成新率，進(jìn)而估算資產(chǎn)實(shí)體性貶值的方法。【學(xué)生】思考、發(fā)言通過(guò)復(fù)習(xí)檢查學(xué)生對(duì)上節(jié)課知識(shí)點(diǎn)的掌握情況傳授新知

（33min）【教師】問(wèn)題導(dǎo)入，并隨機(jī)抽取學(xué)生回答問(wèn)題（1）功能性貶值的估算方法是什么？（2）經(jīng)濟(jì)性貶值的估算方法有哪幾種？【學(xué)生】思考、討論、回答問(wèn)題【教師】總結(jié)學(xué)生的回答，指出不足，開(kāi)始新課題3．修復(fù)費(fèi)用法修復(fù)費(fèi)用法是通過(guò)估測(cè)恢復(fù)資產(chǎn)原有功能所需要支出的費(fèi)用金額，來(lái)估算資產(chǎn)實(shí)體性貶值的方法。該修復(fù)費(fèi)用包括資產(chǎn)主要零部件的更換、修復(fù)、改造等產(chǎn)生的費(fèi)用支出及在此過(guò)程中發(fā)生的停工損失。若資產(chǎn)可以通過(guò)修復(fù)達(dá)到全新?tīng)顟B(tài)，則可以認(rèn)為資產(chǎn)的實(shí)體性貶值等于其修復(fù)費(fèi)用。因此，修復(fù)費(fèi)用法一般用于評(píng)估通過(guò)修復(fù)可以完全恢復(fù)功能的資產(chǎn)。【學(xué)生】聆聽(tīng)、思考、記錄【教師】提問(wèn)實(shí)體性貶值的三種估算方法，各自的優(yōu)缺點(diǎn)是什么？【學(xué)生】思考、討論、回答問(wèn)題【教師】總結(jié)學(xué)生的回答，指出不足，講解新知（三）功能性貶值的估算方法估算功能性貶值時(shí)，資產(chǎn)評(píng)估專業(yè)人員需要根據(jù)資產(chǎn)的效用、生產(chǎn)加工能力、工耗、物耗、能耗水平等功能方面的差異所造成的成本增加額和效益降低額，來(lái)確定相應(yīng)的功能性貶值。同時(shí)，還要注意技術(shù)進(jìn)步因素、替代設(shè)備、替代技術(shù)、替代產(chǎn)品，以及行業(yè)技術(shù)裝備水平現(xiàn)狀和資產(chǎn)更新?lián)Q代速度的影響。功能性貶值的估算通常按下列步驟進(jìn)行。（1）將被評(píng)估資產(chǎn)的年運(yùn)營(yíng)成本與功能相同但性能更好的新資產(chǎn)的年運(yùn)營(yíng)成本進(jìn)行比較。（2）計(jì)算兩者的差值，確定凈超額運(yùn)營(yíng)成本。（3）估計(jì)被評(píng)估資產(chǎn)的剩余壽命。（4）以適當(dāng)?shù)恼郜F(xiàn)率將被評(píng)估資產(chǎn)剩余壽命內(nèi)每年的凈超額運(yùn)營(yíng)成本折現(xiàn)，這些折現(xiàn)值之和就是被評(píng)估資產(chǎn)的功能性貶值。其計(jì)算公式如下：資產(chǎn)功能性貶值=式中，（P/A，r，n）為年金現(xiàn)值系數(shù)；r為折現(xiàn)率；n為剩余使用年限。年金現(xiàn)值系數(shù)可通過(guò)查閱年金現(xiàn)值系數(shù)表（附錄一）獲取。【學(xué)生】閱讀、理解、記憶【教師】講解例題2-9【學(xué)生】閱讀、理解、記憶【教師】講解新知（四）經(jīng)濟(jì)性貶值的估算方法資產(chǎn)產(chǎn)生經(jīng)濟(jì)性貶值的原因主要有兩種：一是資產(chǎn)使用率下降，甚至閑置；二是資產(chǎn)的運(yùn)營(yíng)收益減少。相應(yīng)地，資產(chǎn)經(jīng)濟(jì)性貶值的計(jì)算也存在兩種方法，分別是間接計(jì)算法和直接計(jì)算法。1．間接計(jì)算法主要用來(lái)測(cè)算資產(chǎn)使用率下降所導(dǎo)致的經(jīng)濟(jì)性貶值。其計(jì)算公式如下：經(jīng)濟(jì)性貶值率=式中，x為規(guī)模經(jīng)濟(jì)效益指數(shù)，實(shí)踐中多采用經(jīng)驗(yàn)數(shù)據(jù)，數(shù)值一般在0.6～0.7之間。經(jīng)濟(jì)性貶值=（重置成本?實(shí)體性貶值?功能性貶值）×經(jīng)濟(jì)性貶值率 （2-17）【學(xué)生】聆聽(tīng)、理解、記憶【教師】請(qǐng)同學(xué)們閱讀一下《注意》，經(jīng)濟(jì)性貶值通常是對(duì)于整體資產(chǎn)而言的，一般在對(duì)單個(gè)資產(chǎn)進(jìn)行評(píng)估時(shí)不予考慮。【學(xué)生】閱讀、理解、記憶【教師】講解例題2-10【學(xué)生】閱讀、理解、記憶【教師】講解新知2．直接計(jì)算法主要用于測(cè)算收益額減少所導(dǎo)致的經(jīng)濟(jì)性貶值。其計(jì)算公式如下：經(jīng)濟(jì)性貶值=資產(chǎn)年收益損失額×（1?企業(yè)所得稅稅率）×（P/A，r，n）【學(xué)生】聆聽(tīng)、思考、記錄【教師】提問(wèn)間接計(jì)算法和直接計(jì)算法，在實(shí)際運(yùn)用中優(yōu)缺點(diǎn)都有什么？【學(xué)生】思考、討論、回答問(wèn)題【教師】總結(jié)學(xué)生的回答，指出不足，講解新知五、對(duì)成本法的評(píng)價(jià)成本法是最基礎(chǔ)的資產(chǎn)評(píng)估方法。適用于評(píng)估單項(xiàng)資產(chǎn)和具有特定用途的資產(chǎn)。另外，在無(wú)法預(yù)測(cè)資產(chǎn)未來(lái)收益或市場(chǎng)交易活動(dòng)不頻繁的情形下，用成本法進(jìn)行測(cè)算是比較客觀和可行的。但是，成本法也有其局限性。尤其是對(duì)于無(wú)形資產(chǎn)來(lái)說(shuō)，成本法通常很難將賬面沒(méi)有記載的各類無(wú)形資產(chǎn)算入被評(píng)估資產(chǎn)的價(jià)值之中。在使用成本法對(duì)資產(chǎn)進(jìn)行評(píng)估時(shí)，應(yīng)充分考慮其局限性，避免出現(xiàn)評(píng)估價(jià)值與事實(shí)嚴(yán)重不符的情況?！緦W(xué)生】聆聽(tīng)、理解、記憶【教師】講解例題2-12【學(xué)生】閱讀、理解、記憶【教師】提問(wèn)同學(xué)們我們學(xué)完了資產(chǎn)評(píng)估的成本法，你是怎么理解成本法的？【學(xué)生】思考、討論、回答問(wèn)題【教師】總結(jié)學(xué)生的回答，指出不足通過(guò)知識(shí)講解、問(wèn)題導(dǎo)入、課堂提問(wèn)等，使學(xué)生了解修復(fù)費(fèi)用法、功能性貶值的估算方法的步驟是什么，經(jīng)濟(jì)性貶值的估算方法是什么以及對(duì)成本法的評(píng)價(jià)課堂小結(jié)（5min）【教師】簡(jiǎn)要總結(jié)本節(jié)課的要點(diǎn)本節(jié)課學(xué)習(xí)了價(jià)格指數(shù)法、功能價(jià)值類比法、統(tǒng)計(jì)分析法及實(shí)體性貶值的估算方法，修復(fù)費(fèi)用法、功能性貶值的估算方法的步驟是什么，經(jīng)濟(jì)性貶值的估算方法是什么以及對(duì)成本法的評(píng)價(jià)。希望同學(xué)們通過(guò)本節(jié)課，熟練掌握資產(chǎn)評(píng)估的成本法，能夠正確的運(yùn)用?！緦W(xué)生】總結(jié)回顧知識(shí)點(diǎn)總結(jié)知識(shí)點(diǎn)，鞏固印象課后作業(yè)

（2min）【教師】布置課后作業(yè)：被評(píng)估資產(chǎn)為一臺(tái)2年前購(gòu)置的機(jī)器設(shè)備。據(jù)調(diào)查，該機(jī)器設(shè)備目前還沒(méi)有換代產(chǎn)品。經(jīng)查驗(yàn)資料，該設(shè)備賬面原值為10.2萬(wàn)元，其中，購(gòu)