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文檔簡介
萬科云城米酷考察報(bào)告編制:運(yùn)營管理部時(shí)間:2016年10月1萬科云城米酷考察報(bào)告編制:運(yùn)營管理部時(shí)間:2016年10月目錄產(chǎn)品分析產(chǎn)品亮點(diǎn)產(chǎn)品劣勢(shì)123456基本概況產(chǎn)品類型借鑒建議2目錄產(chǎn)品分析產(chǎn)品亮點(diǎn)產(chǎn)品劣勢(shì)1基本概況產(chǎn)品類型借鑒建議2項(xiàng)目區(qū)位項(xiàng)目一期項(xiàng)目二期萬科云城項(xiàng)目位于天河區(qū)東北部的天河智慧城,是廣州市最新規(guī)劃的九大新城之一。萬科云城位于天河城智慧城核心區(qū),定位于高新產(chǎn)業(yè)基地,政府在3年內(nèi)投資近750億完善核心區(qū)配套建設(shè),大約有1500余家企業(yè)3年內(nèi)進(jìn)駐。天河智慧城華觀路以南、高唐路以東,屬于萬科云城二期,其西北方向就是已開盤的萬科云,即是萬科云城一期。萬科云城項(xiàng)目集聚了華南理工大學(xué)、華南師范大學(xué)、華南農(nóng)業(yè)大學(xué)等多家廣州知名高等院校。萬科云城項(xiàng)目臨廣園快速路、沈海高速、華南快速,21號(hào)地鐵在建項(xiàng)目東南邊設(shè)智慧城站(2016年12月開通,最晚2017年年初開通,6站即可到達(dá)珠江新城)離項(xiàng)目約8分鐘步行距離;廣佛城際快軌2020年正式運(yùn)營。整體上,萬科云城項(xiàng)目發(fā)展?jié)摿薮蟆?項(xiàng)目區(qū)位項(xiàng)目一期項(xiàng)目二期萬科云城項(xiàng)目位于天河區(qū)東北部的天河智一期:萬科云城一期:萬科云城寫字樓A萬科自持寫字樓D】BC寫字樓公寓建筑信息產(chǎn)權(quán)年限40年(商業(yè)用地)占地面積2.8萬㎡建筑面積8.3萬㎡戶型平層復(fù)式55—76㎡(1層底商,2-8層LOFT,9層平層)裝修情況精裝修樓層狀況1、約60㎡4.5米層高的【云soho】公寓;2、130-400㎡的【九立方】創(chuàng)意辦公空間;3、萬科自持的3.6米層高的標(biāo)準(zhǔn)小面積【云平方寫字樓產(chǎn)品??倯魯?shù)711(公寓342戶)代理商廣州市合富置業(yè)房地產(chǎn)有限公司物業(yè)信息容積率3.0綠化率30%物業(yè)公司廣州萬科物業(yè)有限公司停車位681個(gè)4一期:萬科云城一期:萬科云城萬科自持寫字樓BC寫字樓公寓建筑目錄產(chǎn)品分析產(chǎn)品亮點(diǎn)產(chǎn)品劣勢(shì)123456基本概況產(chǎn)品類型借鑒建議5目錄產(chǎn)品分析產(chǎn)品亮點(diǎn)產(chǎn)品劣勢(shì)1基本概況產(chǎn)品類型借鑒建議5萬科云城——云SOHO(公寓)云SOHO居住空間6萬科云城——云SOHO(公寓)云SOHO居住空間6萬科云城一一九立方〈寫字樓〉7萬科云城一一九立方〈寫字樓〉7萬科云城一一售價(jià)50m產(chǎn)品類型后號(hào)戶型撞EE高使用率梯戶售價(jià)均怕葷合均曲管理噩主植時(shí)國主髓標(biāo)在是否重租提黃回報(bào)萃公里平匡C棟55而第9匡3米80部9層(5梯20戶)55而(83月)1.5月/而1.5萬/?P(t坯}6.5元/m12015.12主i不簾涯租重主55而2-854.5米150%2-7匡(5j46戶)8匡(5j30戶)55而(114-116月)主坯:1.8JJ/陽'精裝費(fèi)另算,-房-廳2500元/而.二房-廳2900元/主ff:1.8月/?P2.0-2.1月/?P(主精裝)精裝擊噩噩6草{自每3.7%/年圭黯童自L,月返fll3100-3400元/月,具體57而7、8匡57陽2(91-97JJ)1.6-1.7月//m11.6-1.1JJ//lIfI(毛垣)毛i不需逅租寫字樓寫字樓A、B煉D棟())科自1材、公)130-400而9匡4.5米5j22戶130m1(234)))1.8萬元/_11.8萬元/?P{毛垣)毛坯商捕商i自50-60川2151(135萬)2.7萬元/_12.1JJ元/1薩{毛垣}毛i平8萬科云城一一售價(jià)50m產(chǎn)品類型后號(hào)戶型撞EE高使用率梯戶售價(jià)二期:萬科米酷C4棟已有客戶商議購買整棟C2棟已賣完C1棟在售C3棟在售C5棟在售建筑信息產(chǎn)權(quán)年限40年占地面積12萬㎡建筑面積47萬㎡戶型平層復(fù)式13—35㎡,1層底商,C1棟(12層)、C2棟(12層)LOFT,C3(17層)、C5(18層)平層裝修情況精裝修樓層狀況1、平層公寓:13㎡/18㎡/25㎡;2、LOFT:25㎡、35㎡總戶數(shù)5584戶代理商廣州市合富置業(yè)房地產(chǎn)有限公司物業(yè)信息容積率3.9綠化率35%物業(yè)公司廣州萬科物業(yè)有限公司停車位1249個(gè),加上還未確定是租是售,總共二千多9二期:萬科米酷C4棟已有客戶商議購買整棟C2棟已賣完C1棟在二期:萬科米酷10二期:萬科米酷10二期2 萬科米酷11二期2 萬科米酷11二期:萬科米酷25㎡復(fù)式25㎡復(fù)式12二期:萬科米酷25㎡復(fù)式25㎡復(fù)式12二期:萬科米酷35㎡復(fù)式35㎡復(fù)式13二期:萬科米酷35㎡復(fù)式35㎡復(fù)式13萬科米醋一一售價(jià)13m13m18m18m25m25m13m13m25m25m25m25m類型房號(hào)戶型樓層層高使用率梯戶售價(jià)均價(jià)綜合均價(jià)管理費(fèi)交鍛時(shí)間交鍛標(biāo)準(zhǔn)是否逅租投資回報(bào)事平EC3棟13m217匡2.9米75%3梯50戶2(21萬)2(1.62萬1m2)1.7萬Ilf薩(精裝}4.5元1m22017.03精裝13耐不帶返fH,nlf、251薩奠自3、4、51.4%1年18m22(31萬)2(1.72萬1m2)25m22(42萬)2(1.68萬1m2)E營運(yùn)黯5年,67π/m2,例如18m2(18lT2*67兀=1206n;/月),6m以上不帶返f1bC5棟13m2187梯100戶2(21萬)2(1.62萬1m2)2017.0618m22(42萬)2(1.68萬1m2)復(fù)式Cl棟25m212匡4.5米120%3梯35戶2(53萬)2(2.12萬1m2)2.1-2.27ilw(精裝)5.5元1m22017.11不帶遁fH-35m235m2(73萬)35m2(2.09萬1m2)不帶返租14萬科米醋一一售價(jià)13m13m18m18m25m25m13m1萬科云城米酷一一售價(jià)25m25m項(xiàng)目類型房號(hào)戶型樓層層高使用率錦戶售價(jià)均價(jià)綜合均價(jià)管理費(fèi)交樓時(shí)間交樓標(biāo)準(zhǔn)是否返租投資回報(bào)率二期平EC3棟13m217層2.9米75%3梯50戶13m2(21萬〉13m2(1.62萬1m2)1.7萬1m"〈豐富裝〉4.5元/時(shí)2017.03精裝13耐不帶返租,18州、25m"奠空3、4、5i苦1.4%1年18m218m2(31萬〉18m2(1.72萬1m2)25m22(42萬〉2(1.68萬1m2)運(yùn)Hrn竿
,67π1m氣例如18m2(18m與67元=1206元/月),6層以上不帶返1.11.;C5棟13m218層7梯100戶13m2(21萬〉13m2(1.62萬1m2)2017.0618m225m2(42萬〉25m2(1.68萬1m2)復(fù)式Cl棟25m212層4.5米120%3梯35戶25m2(53萬〉25m2(2.12萬1m2)2.1-2.2萬1m"(精裝〉5.5元1m22017.11不帶返租35m235m2(73萬〉35m2(2.09萬1m2)不帶返租一期平層C棟55m2第9層3米80%9層(6梯20戶)55時(shí)(83萬〉1.5萬1m21.5萬1m"(毛坯}6.5元1m22015.12毛經(jīng)不帶返租復(fù)式55m22-8層4.5米150%2-7層(6梯46戶〉8(6梯30戶〉55m2(114-116萬,臺(tái)裝修〉毛坯1.8萬1m2精裝費(fèi)另算,一房一廳2500元/時(shí),二房一廳2900元1m2毛坯:1.8萬1m"2.0-2.1萬1m"〈含精裝〉精裝手苦返E目6圭E〈臼,3.7%1年安徽酒店2_每月返租3100-3400元/月,真體看朝向(56-62開:/m2)57m27、B層57m2(91-97萬,毛坯〉1.6-1.7萬IIm21.6-1.7萬1m"〈毛坯}毛坯不帶返租寫字樓A、B棟D棟(萬科自持辦公〉130-400m29層4.5米6梯22戶130m2(234萬〉1.8萬元1m21.8萬元1m"〈毛坯〉毛坯15萬科云城米酷一一售價(jià)25m25m項(xiàng)目類型房號(hào)戶型樓層層高使用目錄產(chǎn)品分析產(chǎn)品亮點(diǎn)產(chǎn)品劣勢(shì)123456基本概況產(chǎn)品類型借鑒建議16目錄產(chǎn)品分析產(chǎn)品亮點(diǎn)產(chǎn)品劣勢(shì)1基本概況產(chǎn)品類型借鑒建議16萬科云城米酷一一戶型分析項(xiàng)目類型后號(hào)售價(jià)綜合均價(jià)量資分析《性價(jià)比毒、目前售賣輩輩勢(shì)》售賣情況13m'(21月)2、131Ii':面1旦有點(diǎn)Jj、,床只能用佛縮型的,如果將庶全部打開,j茸道不怎么污傻,洗手i司對(duì)著床,不宮是從投資邁是自f主都不建議此戶型;?、181Ii'.面積運(yùn)中,一人或兩人部司以入住,目前是最好賣的戶型,租租金也適中,適合小白領(lǐng),投資或自f主首C3棟18m'(31月)平層25耐(42月)1.1萬/,.,f籍輩革》i革;L/)6月份開盤,半牢時(shí)i司銷售13m'(21月)3、251Ii':只比18m'多出一個(gè)沙發(fā)位近=平套,面狽小、總價(jià)C5棟室,集712月,金日購買25m'平層公囂,低、小戶型是最受歡迎二細(xì)不如購買25m'的復(fù)式公事,畢竟復(fù)王克離兩層,總價(jià)53萬。的,齋一套戶一次性買750套18麗的s頭不返租類型的一般都是自住。25m'(42月),、25tP:畝糧運(yùn)中,街兩層,一房一25而(53月)廳,總價(jià)才53萬,無論是自住還是投資比平層25m'較有投資價(jià)值。(../)2、3511i':面秧比較大,f旦使用率很品,兩層加起來面積近70幣,總價(jià)73萬,不需租,目筒此類型大部份窯戶屬于自住類型,如用來投資,不太杏易出租,畢竟租金與一期公事接近(3100-3400元/月)2.1-2.2萬/1Ii'〈籍毫在}復(fù)式C1棟35m'(73月)平層55m'(83月)1.5萬/,.,{毛坯}E窯芫〈一期收樓時(shí)i司旱,1恢溢也較旱能看到,f里面積較大,總價(jià)也較王軍110元,不需陽魚,殷商窗只能開一點(diǎn)點(diǎn),居住舒適'1生差一點(diǎn);前6萃每周蓋章程租會(huì)雖亙.fB6圭E后能否Et且和存在一毛坯:1.8萬/,.,2.0-2.1萬/1Ii'〈含精毫在〉55m'(114-116月)精裝修C棟主自蘊(yùn)涵鹽,除非合租或員工富鑫)基本霉事喜復(fù)式12月15日,銷售員告知一期復(fù)式公惠〈毛坯)最后推出15套570戶,不手音返租,銷售員應(yīng)眼太多窯戶想要不需返租的復(fù)王克公薯,自用。一翔57耐(91-97萬〉毛還1.6-1.1萬IIrPt毛坯}"9fT究"是廣州市場(chǎng)上唯一的日米層品銷售員透露,上級(jí)要求對(duì)創(chuàng)新辦公戶品,將2..Iii到E米匡革的EA、E棟寫字樓D棟〈污科自持eJ、公〉1.8萬元/rP《毛坯》主益主誦.jiJ'*濕蓋率匡品主匡兇空外口徑寫字樓只賣不租,130m'(234萬〉且L目前頭寫字樓的客戶都是自己辦公人認(rèn)為年底開發(fā)商要回?cái)_本身寫字樓是有租的。個(gè)用,極少拿來投炎,最少面積的也賣到234污,投燙金額高資金,加快去化。17萬科云城米酷一一戶型分析項(xiàng)目類型后號(hào)售價(jià)綜合均價(jià)量資分析售賣目錄產(chǎn)品分析產(chǎn)品亮點(diǎn)產(chǎn)品劣勢(shì)123456基本概況產(chǎn)品類型借鑒建議18目錄產(chǎn)品分析產(chǎn)品亮點(diǎn)產(chǎn)品劣勢(shì)1基本概況產(chǎn)品類型借鑒建議18項(xiàng)目亮點(diǎn)?萬科米公寓“短小精悍”小公寓的居住面積打造出臥室、客廳、廚房和衛(wèi)生間樣樣俱全的居室生活體驗(yàn)。設(shè)計(jì)前沿19項(xiàng)目亮點(diǎn)?萬科米公寓“短小精悍”小公寓的居住面積打造出臥室、項(xiàng)目亮點(diǎn)?對(duì)于收入不高或創(chuàng)業(yè)初期的青年人來講,只需花住宅一半的價(jià)格就可以實(shí)現(xiàn)住房夢(mèng);可將很多年輕人從租房生活中解脫出來,逃離城中村。小公寓低總價(jià)20項(xiàng)目亮點(diǎn)?對(duì)于收入不高或創(chuàng)業(yè)初期的青年人來講,只需花住宅一半項(xiàng)目亮點(diǎn)?“飄浮的地平線”概念:將產(chǎn)品的頂層全部打通,在屋頂形成一個(gè)環(huán)形商務(wù)休閑空間,包括屋頂花園、慢跑道、開心農(nóng)場(chǎng)、露天電影,甚至可以在屋頂辦聚會(huì)PARTY,提供給所有業(yè)主免費(fèi)使用。飄浮的地平線21項(xiàng)目亮點(diǎn)?“飄浮的地平線”概念:將產(chǎn)品的頂層全部打通,在屋頂項(xiàng)目亮點(diǎn)?地塊周邊的交通便利,臨廣園快速路、沈海高速、華南快速,21號(hào)地鐵在建項(xiàng)目東南邊設(shè)智慧城站離項(xiàng)目約8分鐘步行距離;廣佛城際快軌2020年正式運(yùn)營。交通條件22項(xiàng)目亮點(diǎn)?地塊周邊的交通便利,臨廣園快速路、沈海高速、華南快項(xiàng)目亮點(diǎn)智慧園核心區(qū)?萬科云城位于天河城智慧城核心區(qū),定位于高新產(chǎn)業(yè)基地,政府在3年內(nèi)投資近750億完善核心區(qū)配套建設(shè),大約有1500余家企業(yè)3年內(nèi)進(jìn)駐。重點(diǎn)發(fā)展物聯(lián)網(wǎng)、云計(jì)算、電子商務(wù)、信息服務(wù)等智慧產(chǎn)業(yè)。23項(xiàng)目亮點(diǎn)智慧園核心區(qū)?萬科云城位于天河城智慧城核心區(qū),定位項(xiàng)目亮點(diǎn)信息透明?該項(xiàng)目已將紅線內(nèi)不利因素和紅線外不利因素已標(biāo)明。24項(xiàng)目亮點(diǎn)信息透明?該項(xiàng)目已將紅線內(nèi)不利因素和紅線外不利因素已目錄產(chǎn)品分析產(chǎn)品亮點(diǎn)產(chǎn)品劣勢(shì)123456基本概況產(chǎn)品類型借鑒建議25目錄產(chǎn)品分析產(chǎn)品亮點(diǎn)產(chǎn)品劣勢(shì)1基本概況產(chǎn)品類型借鑒建議25產(chǎn)品劣勢(shì)?一期公寓鄰近黃博凌塘城中村,環(huán)境、治安較差;一期鄰近城中村26產(chǎn)品劣勢(shì)?一期公寓鄰近黃博凌塘城中村,環(huán)境、治安較差;一期鄰產(chǎn)品劣勢(shì)?商業(yè)用水、電、管理費(fèi)都比住宅類高出許多;水電管理費(fèi)高27產(chǎn)品劣勢(shì)?商業(yè)用水、電、管理費(fèi)都比住宅類高出許多;水電管理產(chǎn)品劣勢(shì)?每層住戶太多,電梯太少;戶數(shù)太多28產(chǎn)品劣勢(shì)?每層住戶太多,電梯太少;戶數(shù)太多28目錄產(chǎn)品分析產(chǎn)品亮點(diǎn)產(chǎn)品劣勢(shì)123456基本概況產(chǎn)品類型借鑒建議29目錄產(chǎn)品分析產(chǎn)品亮點(diǎn)產(chǎn)品劣勢(shì)1基本概況產(chǎn)品類型借鑒建議29借鑒建議?萬科項(xiàng)目案名比較出彩,云城(科技、大數(shù)據(jù))、米酷(年輕、時(shí)尚、動(dòng)感、精巧),整體上口,對(duì)青年較有吸引力;一個(gè)好的案名對(duì)項(xiàng)目銷售至關(guān)重要;項(xiàng)目案名九立方AB九立方C云平方D云SOHO30借鑒建議?萬科項(xiàng)目案名比較出彩,云城(科技、大數(shù)據(jù))、米酷(借鑒建議?單身群體或創(chuàng)業(yè)初期的事業(yè)青年,定位精準(zhǔn),與案名貼切;精確的定位便于找出客戶群體;產(chǎn)品定位31借鑒建議?單身群體或創(chuàng)業(yè)初期的事業(yè)青年,定位精準(zhǔn),與案名貼切借鑒建議?平層18㎡,復(fù)式25㎡;面積小、總價(jià)低,無論是自住還是投資,都相對(duì)容易入手;假設(shè)華南城項(xiàng)目售價(jià)較有競(jìng)爭力,可考慮平層25㎡,復(fù)式35㎡;戶型設(shè)計(jì)32借鑒建議?平層18㎡,復(fù)式25㎡;面積小、總價(jià)低,無論是自住借鑒建議?萬科項(xiàng)目售價(jià)是售價(jià),返租是返租,兩者獨(dú)立分開,每月單獨(dú)給予返租的模式較好,且不是所有類型都返租;返租形式33借鑒建議?萬科項(xiàng)目售價(jià)是售價(jià),返租是返租,兩者獨(dú)立分開,每月借鑒建議?萬科項(xiàng)目整體委托白天鵝酒店承租,返租到期如有后續(xù)風(fēng)險(xiǎn),轉(zhuǎn)移到第三方白天鵝酒店,萬科自身風(fēng)險(xiǎn)已規(guī)避;規(guī)避返租風(fēng)險(xiǎn)34借鑒建議?萬科項(xiàng)目整體委托白天鵝酒店承租,返租到期如有后續(xù)風(fēng)借鑒建議?萬科項(xiàng)目樣板房設(shè)計(jì)前衛(wèi)、大膽、空間利用較好;樣板先行35借鑒建議?萬科項(xiàng)目樣板房設(shè)計(jì)前衛(wèi)、大膽、空間利用較好;樣板先借鑒建議?萬科項(xiàng)目比較會(huì)講“故事”,如,飄浮的地平線、機(jī)器人咖啡廳、九立方-廣州市場(chǎng)唯一9米層高創(chuàng)新寫字樓等等,都比較有噱頭、有故事;會(huì)講故事九立方:可將2層4.5米層高的寫字樓打通,可以實(shí)現(xiàn)標(biāo)準(zhǔn)層高的3層空間36借鑒建議?萬科項(xiàng)目比較會(huì)講“故事”,如,飄浮的地平線、機(jī)器人萬科峯境考察報(bào)告編制:運(yùn)營管理部時(shí)間:2016年10月37萬科峯境考察報(bào)告編制:運(yùn)營管理部時(shí)間:2016年10月37項(xiàng)目區(qū)位萬科峯境項(xiàng)目位于白云新城板塊,位于白云萬達(dá)廣場(chǎng)旁,規(guī)劃A1-A10、B1-B3共13棟小高層、高層洋房。萬科峯境距白云山僅一路之隔,可從云溪生態(tài)公園直接入山游覽,是城央不可多得的綠色生態(tài)住宅。萬科峯境的園林具有豐富的層次,除了地面花園、在商業(yè)屋面露臺(tái)、高層屋面露臺(tái)都有樹木花草覆蓋,并在建筑的每四層設(shè)置了觀山平臺(tái)。地鐵:2號(hào)線飛翔公園站、白云公園站。地鐵12號(hào)線柯子嶺站(規(guī)劃中)。從整體規(guī)劃到細(xì)節(jié)的設(shè)計(jì),萬科“讓建筑贊美生命”的理念始終融入其中,使建筑與人和自然有機(jī)融合,建造出一個(gè)生態(tài)、健康、舒適、高檔的品質(zhì)社區(qū)。38項(xiàng)目區(qū)位萬科峯境項(xiàng)目位于白云新城板塊,位于白云萬達(dá)廣場(chǎng)旁,萬科峯境建筑信息產(chǎn)權(quán)年限70年(住宅用地)占地面積2.4萬㎡建筑面積9.4萬㎡戶型主推戶型77-135㎡二至四房(層高2.8米)裝修情況精裝修樓層狀況萬科峯境共15棟樓:1、A1-A10為17層設(shè)計(jì)商業(yè)住宅樓;2、B1-B3為7層設(shè)計(jì)住宅樓;3、C3、C4為商鋪;總戶數(shù)796戶代理商廣州經(jīng)緯房地產(chǎn)諮詢有限公司物業(yè)信息容積率3.9綠化率30%物業(yè)公司廣州萬科物業(yè)有限公司停車位938個(gè)39萬科峯境建筑信息產(chǎn)權(quán)年限70年(住宅用地)占地面積2.4萬㎡產(chǎn)晶類型類型房號(hào)戶型樓層幾梯幾戶層高均價(jià)管理費(fèi)章地時(shí)間開盤時(shí)間交樓時(shí)間交樓標(biāo)準(zhǔn)高層A1-A10棟主推戶型77-
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