淺談如何有效做好日常物業(yè)管理服務(wù)

淺談如何有效做好日常物業(yè)管理效勞市寶晨物業(yè)管理創(chuàng)業(yè)二村管理處目錄前言…………3一、效勞意識的培養(yǎng)………………4二、員工技能素質(zhì)的提高…………6三、與業(yè)主的溝通…………………8四、管理體制的優(yōu)化………………12五、事務(wù)部日常工作………………14六、保安組治安管理………………14七、維修組設(shè)施設(shè)備維護…………15八、物業(yè)保潔組工作………………19九、小區(qū)綠化組……20十、本錢控制管理…………………23十一、小區(qū)文化建立………………24后記…………25前言在物業(yè)行業(yè)工作的日子里，讓我深刻體會到，物業(yè)管理是一項平凡、瑣碎卻很復(fù)雜的工作，每項工作必須細化來著手管理好，對業(yè)主，以及我們的部都要做好協(xié)調(diào)工作，讓每項工作都能有序有效的進展。首先，我們必須正確認識物業(yè)管理不僅僅是包括管理，還應(yīng)包括效勞。如果一味只重視物的管理，而缺乏人性化的效勞，我們就不能有效地滿足不同業(yè)主的各種不同需求；反之，如果只是一味突出效勞，而社區(qū)管理不到位，就會造成管理與效勞工作的脫節(jié)。只有認清管理是物業(yè)公司的根本任務(wù)，效勞是貫穿于整個物業(yè)管理工作的連線，只有管理與效勞工作同時都做好都把握住，才能使我們的物業(yè)管理工作水平真正提高到一個較高的水平。其次，物業(yè)管理效勞的對象是人，而業(yè)主的滿意度是衡量物業(yè)管理效勞的標(biāo)準。因此，一切效勞工作都應(yīng)圍繞這個核心。效勞水平的好壞直接影響業(yè)主對物業(yè)管理的滿意程度、影響企業(yè)的經(jīng)濟效益、企業(yè)的聲譽，這就是效勞在我們物業(yè)公司管理中的重要性所在。所以，在日常工作中，要做到與業(yè)主的和諧相處，讓業(yè)主的不同需求得到滿足是我們的工作目標(biāo)。怎么樣才能讓業(yè)主對物業(yè)公司的效勞滿意，以下是我個人在這些年工作中的一些體會。效勞意識的培養(yǎng)物業(yè)管理這個行業(yè)，效勞水平的上下是業(yè)主考核物業(yè)公司的唯一標(biāo)準。為了主動積極的把各類效勞工作做好，培養(yǎng)和提高物業(yè)人員自身的效勞意識尤為重要。具體的效勞意識應(yīng)首先從效勞理念上著手，培養(yǎng)物業(yè)人員先人后己的效勞意識，是“顧客至上〞效勞理念在物業(yè)管理，首先認識到業(yè)主是效勞企業(yè)的“上帝〞和衣食父母，作為物業(yè)效勞人員應(yīng)該像尊重父母一樣尊重業(yè)主，樹立高尚的情操，把自己放在一個管家或仆人的位置上，主動為業(yè)主提供效勞，當(dāng)好乙方。而不能顛倒過來，先搞自我效勞，更不能凡事討價還價，或要求業(yè)主為我們效勞。譬如，當(dāng)工作人員和業(yè)主同乘電梯時，應(yīng)主動避讓，讓業(yè)主先進先下；當(dāng)發(fā)現(xiàn)業(yè)主提拿較重東西在小區(qū)行走時，應(yīng)主動幫助提拿，助人業(yè)主一臂；當(dāng)業(yè)主有什么投訴時，應(yīng)體諒對方的心情，分清輕重緩急，抓緊辦理，在工作或生活中看到業(yè)主要主動跟他們打招呼，并且說一些問候和關(guān)心他們的話，讓他們感覺在你心里是有他們的存在，這樣可以加近與業(yè)主之間的感情，只有把效勞工作做好了，物管企業(yè)才能受到廣闊業(yè)主的認可。其次要有效勞超前意識，急人所急，物管企業(yè)應(yīng)多站在業(yè)主的立場上想一想，把熱情效勞、貼心效勞與主動效勞、及時效勞結(jié)合起來，做到急業(yè)主之所急，想業(yè)主之所想，切實幫助他們解決實際需要，從而拉近公司與業(yè)主的距離。事實上，有些業(yè)主的需求往往是火燒眉毛的急事，不管是找到保安員或清潔工或綠化工，還是小區(qū)管理員，或是公司任何一個領(lǐng)導(dǎo)，都必須提供及時、便利、高效、經(jīng)濟、便民的效勞。而要做到這一點，小區(qū)應(yīng)設(shè)立24小時的效勞，及時受理業(yè)主各種投訴或需求；通過在平常巡查的時候看到有業(yè)主在小區(qū)的涼亭及花園里休息的時候，面對面地直接及時地了解業(yè)主的需求；也可以不定期的走訪一些主業(yè)，問下他們的意見或建議，把好的意見和建議可以采納，主動把事情想在前、做在前，把矛盾和問題化解在萌芽狀態(tài)。最后物業(yè)效勞千頭萬緒,其效勞質(zhì)量往往看得見、摸得著、聞得到，來不得半點虛偽和糊弄。因此，物業(yè)效勞無小事，無論是保安、保潔還是綠化、維修，管理員或收款員等都要盡職盡責(zé)，細心做好每一個環(huán)節(jié)的工作?；蛟S有些事情，在物管企業(yè)看來是小事，但對于*個具體的業(yè)主來說，可能就是大事和急事。所以，我們不管是任何崗位的工作人員都要強化效勞意識，加強責(zé)任心，做到精細管理，細微效勞。為了能更好的效勞于業(yè)主，我們必須建立一整套完善的規(guī)章制度，以業(yè)主為關(guān)注焦點的規(guī)部管理運作的效勞質(zhì)量標(biāo)準體系和工作流程，并做到先想先做，任勞任怨，勤能補拙，以保證效勞工作的及時性和質(zhì)量。誠信守諾、言而有信就是要認認真真遵守和履行物業(yè)效勞合同，做到言行一致、重質(zhì)量、守誠信。有人說，誠信不僅是一種品行，更是一種責(zé)任和品牌，還是一種資源，也是物管企業(yè)的開展之路。為了確保業(yè)主滿意，公司還應(yīng)堅持每月、每季度、每年度都進展一次顧客滿意度調(diào)查，及時、準確地了解業(yè)主的滿意程度，重點關(guān)注顧客的不滿意信息，對癥下藥，持續(xù)改良，不斷提高了顧客的滿意度。員工技能素質(zhì)的提高物業(yè)效勞看似簡單，零星瑣碎，實則涵蓋了方方面面的知識和技巧，以及判斷、分析和解決問題的綜合能力。因為沒有很特別的技術(shù)要求，人們誤認為沒有專業(yè)性要求。其實，現(xiàn)代物業(yè)管理不同于傳統(tǒng)的巡巡掃掃、站崗放哨和修修補補，而是一門專業(yè)，各有各的要求，包括要求具備現(xiàn)代綜合知識、社會經(jīng)歷和專業(yè)技能。譬如，僅保潔就在常人眼里是簡單的工作，但要做到讓業(yè)主滿意，還是有可操縱性，如，怎么能快捷清理干凈樓道以及小區(qū)樓與樓之間的衛(wèi)生，讓業(yè)主早上出門工作有一個好的心情，保安員不僅要學(xué)會巡邏發(fā)現(xiàn)應(yīng)急事項，還要學(xué)會擒拿搏斗處理問題，不僅要求具備保安知識，還要掌握電工知識、消防知識以及治安條例等法律法規(guī)知識。尤其是維修工是物業(yè)管理企業(yè)的根本技術(shù)力量，應(yīng)鉆研相關(guān)的維修技術(shù)，成為本行業(yè)的行家老手，這樣業(yè)主及公共維修能快捷及時平安的處理好。好的管理理念和管理方案如果沒有相應(yīng)素質(zhì)的人去執(zhí)行就不可能到達最正確的預(yù)期效果，在任何一項管理活動中，人是決定效果的第一因素。因此，要搞好管理效勞工作，必須有一支素質(zhì)高的員工隊伍，才能發(fā)揮出好的效勞。物業(yè)管理以效勞為主的行業(yè)性質(zhì)決定了從業(yè)人員在具備管理能力的同時，更要具備效勞的理念和精神，要把效勞當(dāng)成管理，寓管理于效勞中，以效勞業(yè)的角色進展管理工作。在目前物業(yè)管理水平參差不齊的現(xiàn)狀下，大家會把物業(yè)管理誤認為是一項簡單的管理工作，不需要多高的素質(zhì)，因此對人員的使用、培訓(xùn)、要求等方面不夠重視。員工沒有較好的溝通能力，會使物業(yè)管理工作中一些簡單的事情復(fù)雜化。因此，提高員工隊伍素質(zhì)，是提升效勞水平的關(guān)鍵，也是搞好物業(yè)管理工作的前提。在平常的工作中，我們要學(xué)習(xí)培訓(xùn)是適應(yīng)新工作的過程，同時，也就是調(diào)動積極性的過程。向模學(xué)習(xí)，向先進經(jīng)歷學(xué)習(xí)。通過學(xué)習(xí)、實踐；再學(xué)習(xí)，再實踐。對本職工作積極主動，善于發(fā)現(xiàn)問題，認真分析、判斷找出原因并妥善處理，也可把一些問題在每周會議上讓大家來研討下，相互傳受處理問題的經(jīng)歷，大家一起學(xué)習(xí)和提高，把學(xué)習(xí)的專業(yè)知識、技能，應(yīng)用到實際效勞中去，經(jīng)過實踐逐步提高效勞質(zhì)量，不斷提高員工解決問題的綜合能力。

為業(yè)主提供標(biāo)準化、規(guī)化、科學(xué)化的優(yōu)質(zhì)效勞，讓業(yè)主感到滿意，需要一批有工作能力、有較高綜合素質(zhì)的員工。日常平安、消防、保潔、綠化和維修等各項工作，都要具備相關(guān)知識和動手能力，每項工作必須扎扎實實落實到位。如平安保衛(wèi)日常工作中一些細節(jié)就表達了我們員工的素質(zhì)，需檢查對方證件時說：“先生(小姐)，請出示您的證件。〞驗證完畢，應(yīng)說：“！〞。遇老人或他人提重物說：“先生(小姐)，需要幫助嗎？〞，別人感時應(yīng)說：“不用，這是我應(yīng)該做的〞。我們物業(yè)公司的效勞容較多，涉及的工種也較多，為此，與業(yè)主打交道，自身行為的規(guī)包括服裝統(tǒng)一、舉止文明、態(tài)度和藹、語言親切等，都是我們員工素質(zhì)的表達，同時也是業(yè)主衡量物業(yè)公司效勞水平上下的一個重要標(biāo)準。擁有一支業(yè)務(wù)水平高、自身素質(zhì)強的管理隊伍，需切我們不斷地學(xué)習(xí)培訓(xùn)、實踐。與業(yè)主的溝通物業(yè)管理工作人員不管是設(shè)施設(shè)備維護、環(huán)境改造、文化建立或是治安管理工作，其最終目的都是為了提高物業(yè)管理工作人員在業(yè)主心目中的形象和信譽，讓業(yè)主滿意，而業(yè)主在工作、生活中的需要也最終要物業(yè)管理工作人員來具體解決，這是一個需要相互理解的過程，雙方所要到達的目的，必須通過深度的溝通才能實現(xiàn)。因此，作為物業(yè)管理者，必須學(xué)會與業(yè)主真誠地溝通，才能實現(xiàn)管理效果，到達預(yù)期管理目標(biāo)。在具體管理過程中，溝通可以是語言的溝通，也可以是其他形式的溝通。語言的溝通其實就是用心去與業(yè)主溝，讓業(yè)主感覺你是非常真誠的與他在交流，而其他形式的溝通可以通過具體的形態(tài)來表達。比方，通常情況下，很多業(yè)主都會關(guān)心物業(yè)管理費用的收繳、管理、使用是否合理，可以通過公告等一些形式予以告知，實現(xiàn)業(yè)主所期望的透明化；在不同的節(jié)假日、紀念日，可以有針對性地組織一些社區(qū)共建活動；針對業(yè)主工作、年齡、愛好等特點，可以搞一些不同群體風(fēng)格和趣味特征的群體活動；對有特殊情況的個別業(yè)主，多關(guān)注，多留意，并適時地予以幫助；建立回訪制度，通過、上門效勞等方式對業(yè)主進展效勞回訪，并切實在回訪反應(yīng)的根底上有針對性地改良和提高效勞水平。在管理過程中，只有通過感情、思想、理念、行為方式、文化交流等多種渠道加強與業(yè)主的溝通，才能了解業(yè)主所需，做好效勞工作，得到業(yè)主最大程度的支持，促進管理工作向更合理、更輕松、更和諧的方向開展。物業(yè)效勞整天與人打交道，不僅要學(xué)會做，而且要學(xué)會說，經(jīng)常就有關(guān)事項與人溝通。實際上，男女老少都喜歡聽好話，一些表揚與贊美的話，會使業(yè)主產(chǎn)生心理上的一種共鳴和滿足感。同時，物業(yè)管理又是新興行業(yè)，我們要學(xué)會一邊開展工作，一邊向業(yè)主宣傳和推介物業(yè)管理的一些理念與知識，以換取廣闊業(yè)主的理解和支持。當(dāng)然，提倡會說話，不是叫我們不去做工作，只會花言巧語，更不能言行不一，而是提倡我們一定要在干好工作的前提下，學(xué)會溝通和表達，尊重和反映客觀事實，用我們的真誠和發(fā)自心的肺俯之言，說服業(yè)主，打動對方，使其產(chǎn)生共鳴。比方，業(yè)主管理處辦事情的時候，應(yīng)主動熱情地上前打招呼，而且要簡明扼要、言簡意賅，而不能不理不睬，笨嘴笨舌，或語無倫次，羅羅嗦嗦。其實，主動熱情地打招呼，會像春風(fēng)拂柳、柳絲輕蕩一般，給業(yè)主以十分的好感；而不理不睬，則會像數(shù)九寒天、冰天雪地一般，給業(yè)主以十分的厭惡。我們每一個員工的笑臉、每一個保安的手勢、每一個維修工的禮貌問候，都將成為化解矛盾的潤滑劑，解決問題的添加劑，增加友誼的粘合劑，進而為我們的物業(yè)效勞插上翅膀，獲取業(yè)主對我們更高的滿意度。另外常出一些溫馨提示為小區(qū)的業(yè)主著想，在他們沒想到之前的事情，我們先幫他想到，溫馨提示是十分具有人性化和充滿人情味的超值效勞，是物業(yè)效勞上的理念創(chuàng)新和價值創(chuàng)造。一般來講，溫馨提示，在時機上要重點把握季節(jié)轉(zhuǎn)換、重大事項出臺、節(jié)假日等，在容上要重點把握防火、防盜、防寒、防暑等，在形式上要重點把握以書面提示為主，在對象上要重點把握一般針對廣闊業(yè)主群而不是*個業(yè)主。實踐證明，溫馨提示是拉近物業(yè)公司與業(yè)主感情距離的一種好形式，也是實現(xiàn)物業(yè)公司與業(yè)主之間多一些融洽、多一些溝通、多一些理解、最終到達業(yè)主和諧的目的的一種好途徑。

物業(yè)管理面對千家萬戶，形形色色的人都有，講禮的與不講禮的同在，思想品德高尚的和低下的并存，這是我們不能選擇的。其中，收費是物業(yè)管理最敏感的一個話題，而效勞收費又是物管企業(yè)的生存根本，對于一些業(yè)主以各種理由拒絕物業(yè)收費，我們首先要主動檢討自己工作中的缺乏，堅持耐心說服解釋。但是，當(dāng)我們依約提供了質(zhì)價相符的效勞后，對于仍不交物業(yè)效勞費的業(yè)主，我們就不能一味退讓，而應(yīng)該先禮后兵，該出手時就出手。即：首先是采取主動協(xié)商的策略來解決；其次是通過發(fā)律師函，甚至停水停電來解決；再次是對于無理取鬧、惡意拒交管理費的，該打管司的就打官司，直至到達追回物業(yè)效勞費之目的。上述的都是物業(yè)管理效勞的方面，從另外一方面物業(yè)管理工作疇來說，隨著市場經(jīng)濟的不斷開展，物業(yè)管理所涉及的圍、業(yè)主的角色等都趨于多樣化，最明顯的就是與經(jīng)濟開展的關(guān)系越來越密切，物業(yè)有了新的市場概念，投資型物業(yè)在大量增加，因此，物業(yè)管理者必須更新理念，及時調(diào)整管理思路。首先應(yīng)注重的就是管理體制的優(yōu)化，其次就是物業(yè)管理的最重要事項—“平安〞和管理本錢控制。具體的一些個人看法和建議如下：管理體制的優(yōu)化物管企業(yè)專業(yè)復(fù)雜，崗位較多，人員分散，要想到達顧客滿意，需要調(diào)動所有員工的積極性，各展其長，各盡其能，群策群力，做好自己的事，看好每一個陣地。其實，物管企業(yè)的盛衰轉(zhuǎn)換，關(guān)鍵在有沒有團隊精神。假設(shè)一個企業(yè)人心松散，其開展必不長久。物業(yè)管理公司各或各樣的文化水平的人都有，如保潔人員、清潔工、綠化、維修人員、事務(wù)人員等，特別有一些沒有承受過系統(tǒng)的職業(yè)道德教育和技能培訓(xùn)，難以形成義利結(jié)合、以公司為家的職業(yè)道德觀，所以，流動性特別大，如有一些員工甚至像牧民一樣，說走就走。物管公司應(yīng)下力氣針對這些特點，開展職業(yè)道德教育、入司教育、忠誠公司的教育等，努力做好拴心留人的工作。包括：第一，如實的介紹公司的情況，選準適合企業(yè)需要的人；第二，認真開展敬業(yè)、愛業(yè)、創(chuàng)業(yè)教育，引導(dǎo)他們忠于職守，忠誠企業(yè)，安心企業(yè)；第三，努力為他們創(chuàng)造良好的工作、生活及成材環(huán)境，實行環(huán)境留人；第四，積極開展思想政治工作和談心活動，實行感情留人。物業(yè)管理也是一個系統(tǒng)工程，由許多子系統(tǒng)構(gòu)成全方位的管理總體系。要想使物業(yè)管理到達高效益、高水平，就必須強調(diào)規(guī)、注重個性，著力提升效勞水準。具體地說，就是要著重抓好“三化〞：一是效勞規(guī)化。實施規(guī)效勞，減少隨意性，降低失誤率，增強主動性。為此，在制訂物業(yè)管理規(guī)制度的根底上，加強效勞人員、維修工、保潔工禮貌效勞規(guī)，從禮節(jié)禮貌到各項效勞都應(yīng)作具體要求，既有量的規(guī)定，又有質(zhì)的要求，使每個效勞人員對自己的效勞工作不但在思想上有個“度〞的概念，而且在實施中有了“量〞的目標(biāo)，使效勞工作上軌道、上水平。二是操作目標(biāo)化。在物業(yè)管理的實際操作上，分別有相應(yīng)的工作目標(biāo)要求，主要有設(shè)備操作、衛(wèi)生保潔、保安巡視等工作目標(biāo)。只有主要工作都制定了目標(biāo)要求，才能有效地防止失誤，減少事故，保證效勞質(zhì)量。三是管理制度化。物業(yè)公司從成立之初，就致力于制度建立，如制定小區(qū)綜合管理制度、員工管理制度、公共空間管理制度、消防平安制度、平安保衛(wèi)制度、衛(wèi)生保潔管理制度等，同時放大上墻，組織效勞人員認真學(xué)習(xí)、貫徹落實，使物業(yè)管理工作在制度化方面邁出較大的步子。目標(biāo)的實現(xiàn)需要每個部門、每位員工發(fā)揮積極性。目標(biāo)應(yīng)落實到各部門、個人目標(biāo)上。因此，賦予每位員工明確的工作任務(wù)和責(zé)任，制定具體、明確、嚴格的考核方法，使責(zé)、權(quán)、利有機統(tǒng)一起來，就可以保證目標(biāo)任務(wù)的落實和完成。并有效地引導(dǎo)員工的行為方向。責(zé)任制度必須系統(tǒng)周密，每一層次、每一部門、每一個人都應(yīng)納入各個相應(yīng)責(zé)任制度，目標(biāo)要逐級分解落實，表達合理分工協(xié)作。大家團結(jié)協(xié)作，工作有落實，效勞質(zhì)量自然也就有了保障。五、事務(wù)部日常工作做好每天的來電來訪工作，并且把所有的來電，來訪以及投訴記錄清楚，如，時間、地址、事項、還有聯(lián)系人的，以便方便解決情況時聯(lián)系來電來訪人，并且處理完畢情況后做好相應(yīng)的記錄，并回訪當(dāng)事人，是否對處理結(jié)果表示滿意，，讓業(yè)主感覺到你是為他為中心的去用心辦事情。事務(wù)部還希要協(xié)調(diào)好各部門的工作，讓每一個部門員工都能齊心做好各項工作，讓大家成為一個大家庭，目標(biāo)是搞好小區(qū)的各項工作，讓業(yè)主滿意，讓公司能更好的開展，還希望完善管理處所有的資料的錄入以及歸檔工作，每天做好衛(wèi)生檢查記錄，在小區(qū)巡視，如發(fā)現(xiàn)亂粘貼廣告、亂搭建、亂堆放、以及亂拉電線等，一切影響小區(qū)居民正常生活，并且存在平安隱患，要配合各部門在第一時間處理好，還應(yīng)該做好相應(yīng)的記錄工作，如發(fā)現(xiàn)公共維修及有償效勞危機的，對業(yè)主正常生活影響較大的，需要及時的安排維修組工作人員搶修。并做好維修記錄。保安組治安管理治安管理方面，平安是首要事項。平安是當(dāng)代社會文明和進步的重要標(biāo)志，關(guān)系著千家萬戶業(yè)主的安危，牽動著廣闊業(yè)主的心，也成為廣闊業(yè)主的首選訴求和物管企業(yè)的最大挑戰(zhàn)。講平安，重點是消防平安，尤其是防火、防盜；難點是防止保安漏崗、睡覺和監(jiān)守自盜；熱點是業(yè)主借平安無保而胡鬧，包括拒交物業(yè)效勞費等。因此，作為物管企業(yè)要十分關(guān)注社區(qū)平安，堅持一手抓效益，一手抓平安，以平安保效益，以效益促平安，不能顧此失彼，或厚此薄彼。要正確處理好平安與穩(wěn)定的關(guān)系、平安與生產(chǎn)的關(guān)系、檢查與整改的關(guān)系、偶然與必然的關(guān)系、突擊與持久的關(guān)系、硬件與軟件的關(guān)系，努力關(guān)注業(yè)主對平安的訴求，保一方平安。保安隊長還需要制度一整套完整的培訓(xùn)方案，每周利用空閑時間給員工進展培訓(xùn)教育，要正確的引導(dǎo)他們的思想和精神教育，還要不定期做一些防火、防盜防自然災(zāi)害的實操，也希要定期在小區(qū)里組織訓(xùn)練，讓業(yè)主能感覺到安保的強大，也可以讓業(yè)主從心底感覺非常有平安感。維修組設(shè)施設(shè)備維護在物業(yè)區(qū)域，設(shè)施設(shè)備的維護與管理是物業(yè)管理活動中重要的一環(huán)。人們對物業(yè)的工程維修工作常常有這么一個誤區(qū)，認為工程維修只要出現(xiàn)問題就去維修。這是片面的，物業(yè)工程維修人員的工作不僅是發(fā)現(xiàn)問題應(yīng)及時處理解決。實際工作中更需要工程維修人員有綜合管理能力，既要會日常維修，更要精通工程設(shè)施設(shè)備的養(yǎng)護管理，處理好業(yè)主之間的因房屋使用久了，一些房子的洗手間或廚房的防水因年限的問題，出現(xiàn)了不同程度的漏水情況，查看現(xiàn)場，并且做好記錄，及時的聯(lián)系方雙業(yè)主進展協(xié)商處理好此工程工作，同時具有良好的客戶效勞意識、效勞理念，有認真負責(zé)的工作態(tài)度以及強烈的責(zé)任感和溝通表達能力。

我們不僅僅要在出現(xiàn)問題時及時的維修，更重要的是對設(shè)施設(shè)備進展有效維護與管理，制定合理的工程維修養(yǎng)護方案，并遵照方案去實施開展工作。作為一名物業(yè)工程維修人員不是等出現(xiàn)了問題再去做亡羊補牢的事，還要有防患于未然的工作意識。凡事預(yù)則立，不預(yù)則廢。主動的做好設(shè)備設(shè)施維保工作，既能節(jié)省設(shè)備維修本錢，增加其使用壽命，使設(shè)施設(shè)備處于一種良好的運行狀態(tài)。小區(qū)管理處應(yīng)每年詳細制定的全年維保方案,每月定期查修，查出問題及時解決，小到一個燈頭、一個閥門都有詳細檢查及維保方案，然后按照方案不折不扣實施維保，漸漸地養(yǎng)成了一種好的工作習(xí)慣，并從習(xí)慣到自然。在具體工作中我們應(yīng)按以下幾點操作的：1、制定詳細的工程維保管理方案，有了方案工作才有目標(biāo)，我們首先把區(qū)域所有設(shè)備、設(shè)施都列入維保方案之中，需要維保的分一類需要檢查的分一類，設(shè)備按月份維保，比方一月份維保配電房，二月份維保消防泵房，依次類推，維保的設(shè)備必須全年覆蓋。針對運行頻率較高的設(shè)備比方水泵房、配電房等24小時都運行的設(shè)備，我們列入季度保養(yǎng)。一年做四次維保。一般的設(shè)備，如消防栓、活動中心的一些設(shè)施等，每月定期檢查一次。如公共照明應(yīng)該每天或每周都有相應(yīng)的檢查，看是否有損壞的，如發(fā)現(xiàn)應(yīng)該第一時間整改，應(yīng)針對我們小區(qū)重點的設(shè)施進展加密維護和故障排查。

我們在制定維保方案時會根據(jù)小區(qū)的設(shè)備設(shè)施具休情況，因地制宜的制定方案，重點的設(shè)施我們增加維保的頻率和檢查次數(shù)，具體編制的有年維保方案、方案實施方案、設(shè)施設(shè)備檢查記錄等等，同時我們在維保設(shè)備設(shè)施的時候，必須定好維保月份和檢查時間。2、按照編制的年度方案嚴格實施維保工作，并在日常工作中檢查其落實情況。根據(jù)我們制定的工作方案，工程部有條不紊的對小區(qū)設(shè)施設(shè)備進展維護與管理。我們在工作中要學(xué)好相應(yīng)的記錄，以便于方便我們?nèi)ネ瓿晒ぷ鞣桨?，我們的工作制度方案也需要詳細，落實到每季，每月、甚至每天，并根?jù)各類設(shè)備的技術(shù)參數(shù)制定一個實施方案。在實際的設(shè)施設(shè)備維護工作中，管理處工程維修負責(zé)人每周進展三次以上的監(jiān)視檢查和指導(dǎo)，管理處工作人員每月至少一次進展檢查，由于采取了行之有效的層層監(jiān)視管理機制，從而使我們的設(shè)施設(shè)備維保工作能有效的扎扎實實開展下去。3、完善維保檢查后的記錄我們在維保和檢查設(shè)備、設(shè)施完畢后，必須詳細記錄在設(shè)備、設(shè)施維保記錄表中。在工作中，常常有的工程維修人員對維保工作記錄的重要性缺乏深刻的認識，實際上工程的維保后的記錄也是我們工作中的重要部份，它為給我們的工作留下痕跡，規(guī)我們工程維保與管理工作，同時區(qū)域的設(shè)施設(shè)備出現(xiàn)問題和故障時，也能提供可靠的依據(jù)。在以前的工作經(jīng)歷中出現(xiàn)過這類情況，例如：按照我們的效勞標(biāo)準，單元排污設(shè)備半年做一次維保，但根據(jù)小區(qū)的實際情況為了使我們的工作做的更細致，可能制定的是每季度一次維保清理，工作完畢后進展詳細的記錄〔時間、具體雨、污水口的編號，地點，清理污水井異物的情況、清理人等〕如果因業(yè)主使用不當(dāng)，造成管道堵塞，甚至污水漫溢給業(yè)主造成的財產(chǎn)損失，我們拿出定期清理的記錄依據(jù)，也可躲避物業(yè)公司的法律責(zé)任。只有做到上述這些，才能讓業(yè)主在衡量“價〞與“值〞的時候有物超所值的感覺，和獲取更高的滿意度。根據(jù)以上幾點去對區(qū)域的設(shè)施設(shè)備進展維護與管理，我們的工作就有了一定的條理性，并逐漸地養(yǎng)成一個好的工作習(xí)慣，習(xí)慣成自然。當(dāng)然在實際工作中，我們既要按制定的方案去做，但是也不能教條，俗話說；方案不如變化，遇到特殊的情況，特殊季節(jié)也可能增加維保和檢查的次數(shù)，同時在按照方案正常維保中，會發(fā)現(xiàn)制定的方案有些方面還不夠完善，我們會及時記錄下來，及時補充和調(diào)整，通過日常工作經(jīng)歷的積累，細致、完善我們的工程設(shè)施設(shè)備維護工作。維修人員還應(yīng)對有償效勞做到隨叫隨到，如及時不能到崗為業(yè)主修理的，應(yīng)在第一時間給業(yè)主說明情況，說自己暫時在別處維修，請你稍等半小時，或一小時在去維修，這樣讓業(yè)主心里知道你心里非常重視他的維修任務(wù)。修理完畢后需要收取費用的，應(yīng)該向業(yè)主說明那些是希要收費的工程，收完款項，希要把收款員開出的收款單據(jù)返還給業(yè)主。這樣可以起到讓業(yè)主知道此收費是公平、公正、公開。在正常完成設(shè)施設(shè)備維護和管理工作的同時，應(yīng)有效的進展三步控制：事前控制，結(jié)合小區(qū)配套設(shè)施設(shè)備使用情況，制定詳細、完備的方案；事中控制，制定設(shè)施設(shè)備故障及突發(fā)事件處理程序，并根據(jù)需要不斷調(diào)整、改良工作；事后控制，完善維保記錄，并不斷總結(jié)經(jīng)歷及教訓(xùn)，持續(xù)改良效勞。為廣闊業(yè)主提供物有所值的貼心效勞。八、物業(yè)保潔組工作物業(yè)管理中的保潔工作同樣是重中之重,如何為業(yè)主營造一個清潔、舒適、美觀、平安的生活環(huán)境是至關(guān)重要的。所謂保潔僅從字面上看就分為兩個局部“清潔〞和“保持清潔〞，既要清掃物管的區(qū)域，使設(shè)施設(shè)備一塵不染，又要維護小區(qū)的環(huán)境，維護區(qū)域設(shè)施設(shè)備的正常運轉(zhuǎn)。隨著人們的物質(zhì)生活水平不斷提高，保潔工作也不再是簡單的體力勞動，利用清潔藥劑和設(shè)備進展高效的清潔事務(wù)，從而較持久的維護小區(qū)良好的生活環(huán)境，這樣的應(yīng)用已經(jīng)十分廣泛了。保潔工作同時具有效勞的特性，因而保潔人員在工作時會和業(yè)主有較頻密的接觸時機，因而效勞態(tài)度是否熱情，效勞工程是否周全，這些都十分重要，往往成為業(yè)主評價一個小區(qū)物業(yè)管理質(zhì)量好壞的重要標(biāo)準。保潔人員熱情禮貌、細致周到的效勞態(tài)度；體貼入微、恰到好處的效勞方式；訓(xùn)練有素、操作熟練的效勞技巧，以及容豐富的效勞工程，入家政效勞等一些人性化效勞，都使得現(xiàn)在物業(yè)管理的涵變的更為豐富，飽滿，表現(xiàn)離更強，也是業(yè)主最易看得見、摸得著、貼近每天生活的重要組成局部。此外物業(yè)保潔還涉及到衛(wèi)生防疫，消殺滅害等疇。保潔人員應(yīng)根據(jù)蟲、鼠的生活習(xí)慣和繁殖周期，科學(xué)性的定期對小區(qū)各區(qū)域進展藥餌、器具相結(jié)合的方式進展滅害。尤其是易滋生蚊蟲鼠蟻的地方，如小區(qū)的下水道、垃圾桶旁、灌木花草叢中等，更應(yīng)加密噴殺次數(shù)，并且做好消殺記錄，一個月應(yīng)不少于三次消殺工作，給業(yè)主一個良好的環(huán)境。小區(qū)綠化組業(yè)主對居住環(huán)境的要求不再限于一個簡單的栽花栽草的美化，而是需要置身于一個融匯著自然、文化、藝術(shù)的高品質(zhì)生活環(huán)境，因而物業(yè)公司逐漸開場重視園區(qū)綠化的建立，滿足人們對綠化的生理和心理上需求，不斷推出新、精益求精、營造出一個美好的居住環(huán)境。綠化管理作為物業(yè)管理的一項重要容，很多物業(yè)管理者對綠化管理的容和工作的要點往往不是很清楚，以至綠化管理工作被無視，居住區(qū)綠化為人們創(chuàng)造了富有生活情趣的環(huán)境，是環(huán)境質(zhì)量好壞的重要標(biāo)志。隨著人們物質(zhì)、文化生活水準的提高，不僅對居住建筑本身，而且對居住環(huán)境的要求也越來越高，居住區(qū)綠化以植物為主，從而在凈化空氣減少塵埃吸收噪音，以保護居住區(qū)環(huán)境方面有良好的作用，同時也有利于改善小氣候、遮陽降溫、防止西曬、調(diào)節(jié)氣溫、降低風(fēng)速，而在炎夏靜風(fēng)時，由于溫差而促進空氣交換。在良好的綠化環(huán)境下，組織、吸引居民的戶外活動，使老人、少年兒童各得其所，能在就近的綠地中游憩、活動欣賞及進展社會交往，有利于人們身心安康，增進居民間的互相了解，和睦相處。人們賞心悅目，精神振奮，為形成好的心理效應(yīng)，創(chuàng)造良好的戶外環(huán)境條件。居民區(qū)綠化中選擇即好看，又實惠的植物進展布置，使欣賞、功能、經(jīng)濟三者結(jié)合起來，取得良好的效益。居住區(qū)綠化應(yīng)堅持方便、平安、整潔、環(huán)保，從充分發(fā)揮園區(qū)功能出發(fā)，通過建立高品位、高質(zhì)量的綠化空間環(huán)境，創(chuàng)造一個舒適、美觀、休閑、有益于身心安康、充滿活力的人居生態(tài)景觀。居住區(qū)綠化對樹種選擇要遵循因地制宜、適地適樹的原則。

綠化管理是一項季節(jié)性極強的工作，居住區(qū)綠化管理養(yǎng)護的容包括淋水、開窩培土、修剪、施肥、除草、修剪抹芽、病蟲害防治、扶正、補苗等整套過程。只有正確進展管理養(yǎng)護，才能使居住區(qū)的綠化環(huán)境得到保障，提升環(huán)境質(zhì)量，進而實現(xiàn)物業(yè)的增值。施肥，按照綠化的種類進展定期施肥，喬木每年施有機肥料一次；灌木、綠籬、袋苗每季度施肥一次；草本類每季度施肥一次。并根據(jù)品種確定施肥量，采用穴施、及噴灑、水肥等，然后用土覆蓋，淋水透徹，水滲透深度10厘米以上。灌木、綠籬、袋苗和草本類植物每季度施肥一次，采用撒施及水肥等方法施肥。修剪、除草。根據(jù)植物生長的具體情況，確定修剪的次數(shù)。保持樹木自然生長狀態(tài)，一般喬木無須造型修剪，及時剪除黃枝、病蟲枝、蔭蔽徒長枝及阻礙車輛通行的下垂枝，及時清理干凈修剪物。每周去除樹根周圍雜草一次，確保無雜草。灌木、綠籬、袋苗就要求修剪成圓形、方形或錐形的，每周小修一次，每月大修一次，剪口平滑、美觀，及時去除修剪物，及時剪除枯枝、病蟲枝，及時補種老、病死植株，每周去除雜草一次。草本類每周剪除殘花一次、去除雜草一次，及時剪除枯枝、黃枝。特別是冬季修剪，全面展開對落葉樹木的整形修剪作業(yè)；大小喬木上的枯枝、傷殘枝、病蟲枝及阻礙架空線和建筑物的枝杈都要進展修剪。淋水。一般植物施肥后都要進展淋水，確保有效吸收肥料。確保植物的水分充足，易于生長。冬季綠地要注意防凍澆水。除了及時淋水外，還應(yīng)在大雨過后要及時排澇。補種。春季是植樹的有利時機。土壤解凍后，應(yīng)立即抓緊時機植樹。種植大小喬木和灌木前作好規(guī)劃設(shè)計，事先挖好樹坑，要做到隨挖、隨運、隨種、隨澆水，以提高苗木存活率。喬、灌木樹種應(yīng)根系興旺，生長茁壯，無病蟲害，規(guī)格及形態(tài)應(yīng)符合設(shè)計要求。并到達生長旺盛，姿態(tài)飽滿，品種優(yōu)良，苗源取近原則。觀葉植物，葉色應(yīng)鮮艷，葉簇飽滿。同時挖種植穴、槽的大小，應(yīng)根據(jù)苗木根系、土球直徑和土壤情況而定。穴、槽必須垂直下挖，上口下底相等。種植應(yīng)按設(shè)計圖紙要求核對苗木品種、規(guī)格及種植位置。規(guī)則式種植應(yīng)保持對稱平衡，行道樹或行列種植樹木應(yīng)在一條線上，相鄰植株規(guī)格應(yīng)合理搭配，高度、干徑、樹形近似，種植的樹木應(yīng)保持直立，不得傾斜，應(yīng)注意欣賞面的合理朝向，種植密度適宜。種植綠籬的株行距應(yīng)均勻，樹形飽滿的一面應(yīng)向外，按苗木高度、樹干大小搭配均勻。在苗圃修剪成型的綠籬，種植時應(yīng)按造型拼栽，深淺一致。種植帶土球樹木時，不易腐爛的包裝物必須撤除。珍貴樹種應(yīng)采取樹冠噴霧、樹干保濕和樹根噴布生根激素等措施。病蟲害的防治。樹木最常見的蟲害包括蚧殼蟲、刺蛾、天牛等等。冬季是消滅園林害蟲的有利季節(jié)，在冬季防