XX年11月惠州XX營銷策略總綱課件

06十月2023XX年11月惠州大亞灣紅樹東郡營銷策略總綱23七月2023XX年11月惠州大亞灣紅樹東郡營銷策略總1我們對目標(biāo)的理解經(jīng)過溝通發(fā)展商目標(biāo)：實(shí)現(xiàn)快速銷售，開盤三月內(nèi)銷售200套發(fā)展商目標(biāo)世聯(lián)的理解：銷售:走速為上形象：鞏固品牌，建立本地影響力XX年11月惠州大亞灣紅樹東郡營銷策略總綱我們對目標(biāo)的理解經(jīng)過溝通發(fā)展商目標(biāo)：發(fā)展商目標(biāo)世聯(lián)的理解：X2本次報(bào)告需要解決的問題1、本項(xiàng)目的市場形象是什么2、2012年項(xiàng)目以什么樣的策略去面臨競爭XX年11月惠州大亞灣紅樹東郡營銷策略總綱本次報(bào)告需要解決的問題1、本項(xiàng)目的市場形象是什么XX年11月301本體分析本體。XX年11月惠州大亞灣紅樹東郡營銷策略總綱01本體分析本體。XX年11月惠州大亞灣紅樹東郡營銷策略總綱4本體大區(qū)位、大交通周邊四至現(xiàn)狀園林、配套、產(chǎn)品XX年11月惠州大亞灣紅樹東郡營銷策略總綱本體大區(qū)位、大交通周邊四至現(xiàn)狀園林、配套、產(chǎn)品XX年11月惠56深惠一體化城市發(fā)展下，深圳向東發(fā)展，本項(xiàng)目處于深圳向東發(fā)展軸線惠州由沿江城市向沿海城市發(fā)展的戰(zhàn)略，本項(xiàng)目處于惠州向沿海方向發(fā)展的城市發(fā)展軸線深圳龍崗惠陽淡水大亞灣惠州向沿海發(fā)展深圳向東發(fā)展大亞灣大道石化大道淡澳河池塘水景資源山體景觀行政、金融商務(wù)區(qū)帶西區(qū)：綜合產(chǎn)業(yè)區(qū)中心區(qū)：行政金融商務(wù)居住區(qū)旅游區(qū)：黃金海岸旅游區(qū)東區(qū)：石油化學(xué)產(chǎn)業(yè)區(qū)港區(qū)港口物流區(qū)大亞灣五區(qū)一岸線規(guī)劃東區(qū)：主要發(fā)展石油化學(xué)產(chǎn)業(yè)。規(guī)劃建設(shè)為世界級石化工業(yè)基地。西區(qū)：主要發(fā)展電子、汽車零部件產(chǎn)業(yè)，港區(qū)：以惠州港為基礎(chǔ)，重點(diǎn)發(fā)展港口、物流業(yè)中心區(qū)：以行政、金融、商務(wù)、居住為發(fā)展方向，突出濱海特色的核心區(qū)域，完善城市功能的重點(diǎn)地區(qū)。黃金海岸旅游區(qū)：主要包括霞涌、辣甲島、三門島、五洲島和筆架山五大景區(qū)，目標(biāo)是把大亞灣區(qū)建設(shè)成區(qū)域性旅游勝地。沿海岸線：共同打造出充分體現(xiàn)惠州沿海城市特色的濱海景觀帶。CBD大區(qū)位：大亞灣區(qū)屬于國家級經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)，目前處于快速的城市化進(jìn)程中XX年11月惠州大亞灣紅樹東郡營銷策略總綱6深惠一體化城市發(fā)展下，深圳向東發(fā)展，本項(xiàng)目處于深圳向東發(fā)展6總部基地商業(yè)中心中央公園行政中心體育館紅樹林公園中大惠亞醫(yī)院中山三院體育館中央公園行政中心商業(yè)中心總部基地4個(gè)公園1所醫(yī)院3所學(xué)校6條道路2個(gè)產(chǎn)業(yè)園1條綠道中央公園，紅樹林公園，濱海公園，虎頭山公園中山大學(xué)附屬醫(yī)院黃魚涌小學(xué)，澳頭高中部，西區(qū)一中科技創(chuàng)新產(chǎn)業(yè)園，精細(xì)化工區(qū)中興中路北段，龍海二路(深圳對接）等大區(qū)位：項(xiàng)目位于大亞灣中心區(qū)，享受便捷的市政,商業(yè)和生活配套項(xiàng)目XX年11月惠州大亞灣紅樹東郡營銷策略總綱總部基地商業(yè)中心中央公園行政中心體育館紅樹林公園中大惠亞醫(yī)院7澳頭出口惠州南站沿海高速深汕高速石化大道南坪快速廈深高鐵惠澳大道深汕高速項(xiàng)目距離沿海高速入口約2分鐘，廈深高鐵口約5分鐘，深汕高速入口約15分鐘，到達(dá)深圳中心區(qū)的時(shí)間為45-60min,已納入大深圳1小時(shí)生活圈，廈深高鐵開通后，項(xiàng)目到達(dá)深圳中心區(qū)的時(shí)間將進(jìn)一步縮減為30min；項(xiàng)目距離惠陽的淡水老城區(qū)中心車程20分鐘，距離大亞灣中心區(qū)車程8分鐘；距離澳頭鎮(zhèn)中心區(qū)車程4分鐘在地理位置上處于大亞灣中心地帶，具有輻射各片區(qū)的潛質(zhì)惠陽中心區(qū)20分鐘大亞灣中心區(qū)8分鐘大亞灣西部工業(yè)區(qū)澳頭鎮(zhèn)片區(qū)4分鐘大交通：項(xiàng)目連接三條高速，一條高鐵，交通便利，屬深圳一小時(shí)生活圈XX年11月惠州大亞灣紅樹東郡營銷策略總綱澳頭出口惠州南站沿深汕高速石化大道南坪快速廈深高鐵惠澳大道深8中興中路中興五路本項(xiàng)目環(huán)中路項(xiàng)目位于兩條主干道中興中路與中興五路中間，屬于交通腹地，項(xiàng)目北面規(guī)劃為華中路，預(yù)計(jì)項(xiàng)目銷售期內(nèi)不會(huì)開工建設(shè)，項(xiàng)目通達(dá)性較差。大亞灣中心區(qū)車流量集中在石化大道，距離項(xiàng)目約1KM，項(xiàng)目昭示性不強(qiáng)。本體交通：項(xiàng)目處于干道腹地通達(dá)性較差XX年11月惠州大亞灣紅樹東郡營銷策略總綱中興中路中興五路本項(xiàng)目環(huán)中路項(xiàng)目位于兩條主干道中興中路與中興9項(xiàng)目現(xiàn)在周邊環(huán)境：項(xiàng)目四至發(fā)展尚不成熟項(xiàng)目四至東面：農(nóng)民房外立面為裸磚，外觀形象較差，短期內(nèi)不會(huì)拆除；南面：荒地及池塘荒地為其他項(xiàng)目用地，項(xiàng)目銷售期內(nèi)部會(huì)啟動(dòng)，將維持現(xiàn)狀；西面：排洪渠水質(zhì)污濁，后期將會(huì)填埋，但銷售期間預(yù)計(jì)將保持現(xiàn)狀；北面：水塘目前正在填埋，但是進(jìn)程緩慢，預(yù)計(jì)銷售期間維持小規(guī)模填滿狀態(tài)；XX年11月惠州大亞灣紅樹東郡營銷策略總綱項(xiàng)目現(xiàn)在周邊環(huán)境：項(xiàng)目四至發(fā)展尚不成熟項(xiàng)目四至X10風(fēng)田水庫水景鐵爐嶂山景風(fēng)田水庫，是惠陽大亞灣的主要水源地之一，旅游開發(fā)程度不成熟；距離項(xiàng)目約2Km，項(xiàng)目約10層以上能觀賞到水庫全景；鐵爐嶂公園，是大亞灣片區(qū)規(guī)劃的市政公園之一，目前處于啟動(dòng)期，有待進(jìn)一步開發(fā)；距離項(xiàng)目約3Km，項(xiàng)目4層起，能觀賞到公園景色；景觀資源：周邊有一定的景觀資源，但可視性較差。XX年11月惠州大亞灣紅樹東郡營銷策略總綱風(fēng)田水庫水景鐵爐嶂山景風(fēng)田水庫，是惠陽大亞灣的主要水源地之一11建筑分類建面占地面積0.8萬㎡總建筑面積4.7079萬㎡容積率5.88住宅建筑面積4.4290萬㎡商業(yè)1259㎡住宅戶數(shù)577本項(xiàng)目屬于小規(guī)模、高容積率高層住宅XX年11月惠州大亞灣紅樹東郡營銷策略總綱建筑分類建面占地面積0.8萬㎡總建筑面積4.7079萬㎡容積12簡歐外立面尊貴大方，高品質(zhì)感的外立面XX年11月惠州大亞灣紅樹東郡營銷策略總綱簡歐外立面尊貴大方，高品質(zhì)感的外立面XX年11月惠州大亞灣紅13本項(xiàng)目園林從細(xì)節(jié)出發(fā)，打造一個(gè)精致，浪漫的東南亞水景社區(qū)XX年11月惠州大亞灣紅樹東郡營銷策略總綱本項(xiàng)目園林從細(xì)節(jié)出發(fā)，打造一個(gè)精致，浪漫的東南亞水景社區(qū)XX14項(xiàng)目具有高品質(zhì)感的社區(qū)配套規(guī)劃，會(huì)所，泳池，商業(yè)街等XX年11月惠州大亞灣紅樹東郡營銷策略總綱項(xiàng)目具有高品質(zhì)感的社區(qū)配套規(guī)劃，會(huì)所，泳池，商業(yè)街等XX年115戶型面積(㎡）使用率戶數(shù)比例1房30114.8%579.88%19.93%1+1房48107%5810.05%2+1房71-78112%-122%23039.86%59.96%84-88117%11620.10%2+2房88111.7%5810.05%19.76%108114.8%569.71%復(fù)式20620.35%0.35%合計(jì)577100%面積區(qū)間：30-108平米；主力戶型：71-88平米2+1房；使用率：107%-122%；戶型特色：搭板贈(zèng)送與大面積入戶花園贈(zèng)送，大亞灣后期不在報(bào)建；項(xiàng)目戶型面積跨度較大，以71-88平米為主，贈(zèng)送面積大，使用率高XX年11月惠州大亞灣紅樹東郡營銷策略總綱戶型面積(㎡）使用率戶數(shù)比例1房30114.8%579.88161房戶型（30㎡）入戶花園設(shè)計(jì)，超大贈(zèng)送面積；戶型設(shè)計(jì)方正緊湊，實(shí)用率高；創(chuàng)意戶型，百變的空間1+1房戶型（48㎡）戶型評價(jià)：1.贈(zèng)送超大入戶花園，可通過裝修改成舒適度高的一房一廳2、空間布局方正緊湊；3.設(shè)景觀陽臺(tái)，通風(fēng)采光良好；戶型評價(jià)：1.贈(zèng)送超大入戶花園，可通過裝修設(shè)計(jì)，實(shí)現(xiàn)N+12.空間布局方正緊湊,動(dòng)靜分區(qū)合理；3、雙陽臺(tái)設(shè)計(jì)XX年11月惠州大亞灣紅樹東郡營銷策略總綱1房戶型（30㎡）入戶花園設(shè)計(jì)，超大贈(zèng)送面積；戶型設(shè)計(jì)方正緊172+1房戶型（71㎡）2+1房戶型（88㎡）戶型評價(jià)：超大贈(zèng)送面積，贈(zèng)送超大入戶花園，通過入戶花園和搭板裝修設(shè)計(jì)，可實(shí)現(xiàn)N+1房和雙陽臺(tái)設(shè)計(jì)；2.主臥帶獨(dú)立洗手間3.戶型方正，干濕分明，動(dòng)靜分明；4.落地凸窗設(shè)計(jì)，270°園林景觀；戶型評價(jià)：

1.高增送率，贈(zèng)送超大入戶花園，可實(shí)現(xiàn)N+1房，可通過搭板贈(zèng)送景觀陽臺(tái)2.空間布局方正緊湊,動(dòng)靜分區(qū)合理；3.通過搭板實(shí)現(xiàn)雙陽臺(tái)設(shè)計(jì)；入戶花園設(shè)計(jì)，超大贈(zèng)送面積；戶型設(shè)計(jì)方正緊湊，實(shí)用率高；創(chuàng)意戶型，百變的空間XX年11月惠州大亞灣紅樹東郡營銷策略總綱2+1房戶型（71㎡）2+1房戶型（88㎡）戶型評價(jià)：戶型182+2房戶型（88㎡）2+2房戶型（108㎡）戶型評價(jià)：1、超大贈(zèng)送，贈(zèng)送超大入戶花園，和通過搭板贈(zèng)送實(shí)現(xiàn)N+2房，和雙陽臺(tái)設(shè)計(jì)2、戶型方正，動(dòng)靜分區(qū)合理；3.絕大部分朝南設(shè)計(jì)，通風(fēng)采光良好；4、主臥帶獨(dú)立洗手間戶型評價(jià)：1、超大贈(zèng)送，贈(zèng)送超大入戶花園，和通過搭板贈(zèng)送實(shí)現(xiàn)N+2房，和雙陽臺(tái)設(shè)計(jì)2、戶型方正，動(dòng)靜分區(qū)合理；3.朝南設(shè)計(jì)，通風(fēng)采光良好；4、主臥帶獨(dú)立洗手間;入戶花園設(shè)計(jì)，超大贈(zèng)送面積；戶型設(shè)計(jì)方正緊湊，實(shí)用率高；創(chuàng)意戶型，N+2百變的空間XX年11月惠州大亞灣紅樹東郡營銷策略總綱2+2房戶型（88㎡）2+2房戶型（108㎡）戶型評價(jià)：戶型19港灣翡翠灣翡翠華府A項(xiàng)目白馬山世紀(jì)集團(tuán)，在深圳經(jīng)營15年，在深圳有一定的品牌影響力和客戶基礎(chǔ)XX年11月惠州大亞灣紅樹東郡營銷策略總綱港灣翡翠灣翡翠華府A項(xiàng)目白馬山世紀(jì)20本體分析小結(jié)中心區(qū)高容積率超高贈(zèng)送的精品住宅XX年11月惠州大亞灣紅樹東郡營銷策略總綱本體分析小結(jié)中心區(qū)高容積率超高贈(zèng)送的精品2102大勢大市市場。項(xiàng)目的市場基礎(chǔ)XX年11月惠州大亞灣紅樹東郡營銷策略總綱02大勢大市市場。項(xiàng)目的市場基礎(chǔ)XX年11月惠州大亞灣紅樹東22大勢宏觀政策對房地產(chǎn)市場影響的判斷大亞灣房地產(chǎn)市場未來發(fā)展趨勢判定近年大亞灣房地產(chǎn)市場發(fā)展周期分析XX年11月惠州大亞灣紅樹東郡營銷策略總綱大勢宏觀政策對房地產(chǎn)市場影響的判斷大亞灣房地產(chǎn)市場未來發(fā)展趨23依據(jù)道氏模型的房地產(chǎn)市場趨勢研判政策走向判斷上升趨勢大趨勢取決于：1、城市化2、產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型3、經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型2006200720082009201020112012201320052004發(fā)達(dá)國家的城市化率一般在70%左右，中國的城市化率仍處在發(fā)展階段，在相當(dāng)長一段時(shí)間內(nèi)城鎮(zhèn)人口的不斷增加帶來對居住的要求不斷上漲是毋庸置疑的趨勢。消費(fèi)結(jié)構(gòu)的變化和中國富人群體的不斷擴(kuò)大，投資方向的缺失使得資金的流向仍然主要是房地產(chǎn)。宏觀趨勢長期整體向上XX年11月惠州大亞灣紅樹東郡營銷策略總綱依據(jù)道氏模型的房地產(chǎn)市場趨勢研判政策走向判斷上升趨勢大趨勢取24中期趨勢：周期性階段波動(dòng)，調(diào)控是正常的經(jīng)濟(jì)走勢大限貸政策影響小小限購政策影響大三線城市60-90平受限貸影響較大90-140平受限購和限貸雙重影響60平以下和140平以上受限購影響較大限購限貸的效力仍將維持一段時(shí)間全國70個(gè)大中城市商品住宅銷售價(jià)格指數(shù)變化情況房價(jià)上漲過快已經(jīng)被遏制調(diào)控是正常的經(jīng)濟(jì)走勢XX年11月惠州大亞灣紅樹東郡營銷策略總綱中期趨勢：周期性階段波動(dòng)，調(diào)控是正常的經(jīng)濟(jì)走勢大限貸政策影25短期趨勢：取決于購房者的心理預(yù)期/供需矛盾中國房地產(chǎn)目前處于中期波動(dòng)期間，目前的狀況仍將維持1.5-2年。政策是大勢，建議不要和政策博弈，不能忽略其背后的經(jīng)濟(jì)，政治等綜合的因素。XX年11月惠州大亞灣紅樹東郡營銷策略總綱短期趨勢：取決于購房者的心理預(yù)期/供需矛盾中國房地產(chǎn)目前處于26量價(jià)走勢：四季度至2012年上半年市場量價(jià)走勢模擬2012年下半年會(huì)是一個(gè)量價(jià)關(guān)系博弈的階段，有可能成交量有一定上漲，但是價(jià)格還將持續(xù)下滑，并且進(jìn)入價(jià)格的最低谷2012年上半市場進(jìn)入政策調(diào)控以來的第二次低谷，量價(jià)齊跌，成交量進(jìn)入最低谷。XX年11月惠州大亞灣紅樹東郡營銷策略總綱量價(jià)走勢：四季度至2012年上半年市場量價(jià)走勢模擬2012年27大勢宏觀政策對房地產(chǎn)市場影響的判斷大亞灣房地產(chǎn)市場未來發(fā)展趨勢判定近年大亞灣房地產(chǎn)市場發(fā)展周期分析XX年11月惠州大亞灣紅樹東郡營銷策略總綱大勢宏觀政策對房地產(chǎn)市場影響的判斷大亞灣房地產(chǎn)市場未來發(fā)展趨28石化產(chǎn)業(yè)：中海殼牌南海石化項(xiàng)目02年建設(shè)06年投產(chǎn)，奠定了石化產(chǎn)業(yè)作為大亞灣龍頭產(chǎn)業(yè)的基礎(chǔ)園區(qū)發(fā)展、政策扶持產(chǎn)業(yè)發(fā)展深惠（大亞灣）一體化開發(fā)區(qū)成立國務(wù)院批準(zhǔn)開發(fā)區(qū)升級為國家級經(jīng)國務(wù)院批準(zhǔn)開發(fā)區(qū)擴(kuò)大近3倍港口物流業(yè)：2007年和記黃埔入股大亞灣惠州港建設(shè)，強(qiáng)力推動(dòng)大亞灣港口業(yè)發(fā)展汽車制造業(yè)：比亞迪產(chǎn)業(yè)園于06年建設(shè)，07年投產(chǎn)，標(biāo)志著園區(qū)另一支柱產(chǎn)業(yè)汽車制造業(yè)的發(fā)展大亞灣GDP穩(wěn)居惠州各區(qū)市第一，石化產(chǎn)業(yè)產(chǎn)值近千億，全產(chǎn)業(yè)鏈條逐步完善199119932002200620072010單一化產(chǎn)業(yè)發(fā)展階段，以制造業(yè)為主2010年以前，深圳與大亞灣的聯(lián)系主要以龍崗與淡水的連接為主，缺乏公共交通的直接聯(lián)系首條直通大亞灣公交建立沿海高速拉通與關(guān)內(nèi)聯(lián)系…………大亞灣發(fā)展?fàn)顩rGDP（2010）343.2億元同比增長69.8%人口（2010）14.58萬人同比增長2.5%29大亞灣的發(fā)展受到自身產(chǎn)業(yè)和深惠一體化的雙重驅(qū)動(dòng)，近年來經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展XX年11月惠州大亞灣紅樹東郡營銷策略總綱石化產(chǎn)業(yè)：中海殼牌南海石化項(xiàng)目02年建設(shè)06年投產(chǎn)，奠定了石292004-2007年惠陽大亞灣房地產(chǎn)消化量2004-2007年惠陽大亞灣房地產(chǎn)供需情況對比2005年以來多種因素推動(dòng)房地產(chǎn)的快速發(fā)展：

深圳樓市快速發(fā)展的拉動(dòng)；大亞灣價(jià)值提前釋放；深圳客戶投資客戶持續(xù)進(jìn)入惠陽大亞灣市場；快速發(fā)展期價(jià)格持續(xù)上升快速發(fā)展期市場供應(yīng)及消化量持續(xù)上升快速發(fā)展期（04-07年）：市場供應(yīng)量、消化量、均價(jià)同時(shí)上升。XX年11月惠州大亞灣紅樹東郡營銷策略總綱2004-2007年惠陽大亞灣房地產(chǎn)消化量2004-200730中建彩虹城之前預(yù)計(jì)開盤價(jià)格會(huì)在5000元/平米，新政后以4200元/平米低調(diào)開盤；新政與經(jīng)濟(jì)危機(jī)的共同影響之下：定價(jià)預(yù)期降低！上門量猛降！07與08年惠陽大亞灣房地產(chǎn)推售及消化量比較08年惠陽住宅均價(jià)走勢調(diào)整期（07-08年）：市場消化量、均價(jià)、客戶量同時(shí)下滑；XX年11月惠州大亞灣紅樹東郡營銷策略總綱中建彩虹城之前預(yù)計(jì)開盤價(jià)格會(huì)在5000元/平米，新政后以423109上半年與08年惠陽大亞灣房地產(chǎn)推售及消化量比較2009年上半年惠陽大亞灣房地產(chǎn)月銷量走勢2009年上半年惠陽大亞灣房地產(chǎn)月價(jià)格走勢受深圳市場回暖影響及長時(shí)間剛性壓抑的釋放,投資需求復(fù)蘇，2009年上半年惠陽大亞灣市場一路飄紅,2009年上半年惠陽大亞灣房地產(chǎn)市場一路飄紅，半年的銷售量已遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過了2008年全年成交總量，成交均價(jià)一路上揚(yáng)；復(fù)蘇期（09年），市場供應(yīng)量減少，消化量及均價(jià)同時(shí)上升XX年11月惠州大亞灣紅樹東郡營銷策略總綱09上半年與08年惠陽大亞灣房地產(chǎn)推售及消化量比較2009年32博弈期內(nèi)，開發(fā)商對規(guī)劃利好的期望與市場對政府調(diào)控的期望相互博弈，市場消化量及價(jià)格受政策影響，震蕩程度較大。博弈期10年-11年上半年，供應(yīng)量激增，均價(jià)整體上揚(yáng)，消化量呈季節(jié)性變化XX年11月惠州大亞灣紅樹東郡營銷策略總綱博弈期內(nèi)，開發(fā)商對規(guī)劃利好的期望與市場對政府調(diào)控的期望相互博332011年9月至11月，量價(jià)齊跌，打折促銷降價(jià)TheEnd2011年9月起，受政策影響，市場觀望氣氛濃重，局部樓盤開始已各種促銷方式降價(jià)走量，10月份市場全面降價(jià)，大盤紛紛低價(jià)入市，搶占市場，如龍光城開盤實(shí)收5050元/平米，11月市場進(jìn)入全面降價(jià)時(shí)代，降幅在10-20%。XX年11月惠州大亞灣紅樹東郡營銷策略總綱2011年9月至11月，量價(jià)齊跌，打折促銷降價(jià)TheE3435住宅市場發(fā)展（成交量）快速發(fā)展期（04年-07年第四季度）2005年后惠陽大亞灣區(qū)域利好提前釋放，市場持續(xù)上升城市價(jià)值因?yàn)轭A(yù)期而提前釋放新政后投資客退潮客戶觀望，市場急速下滑受深圳市場影響，投資客涌入，市場第一次高潮來臨政府救市，剛性需求釋放，深圳市場回暖促使市場復(fù)蘇調(diào)整期（07年第四季度-08年底）復(fù)蘇期（09年初-2011年8月）2002-2009年大亞灣住宅成交均價(jià)2002-2009年惠陽住宅成交均價(jià)05年后中海殼牌的投產(chǎn)刺激深圳購房熱潮，外銷客戶更進(jìn)一步推動(dòng)惠陽大亞灣住宅市場量價(jià)齊升,進(jìn)而刺激開發(fā)商的集中爆發(fā);07年新政前達(dá)到頂峰07-08年年新政后深圳投資客7成退場，受深圳影響較大的惠陽大亞灣市場同樣出現(xiàn)了量價(jià)齊跌的局面隨著09年深圳市場的回暖,惠陽大亞灣市場進(jìn)入復(fù)蘇期從2010年4月開始，政策密集出臺(tái)，在2010年分別形成兩輪觀望期又價(jià)格持續(xù)上漲。2011年“國八條”調(diào)控政策再度出臺(tái)，目前市場進(jìn)入觀望期。調(diào)整期（2011年四季度-）政府持續(xù)深度調(diào)控，市場觀望情緒濃厚大亞灣歷年價(jià)格走勢圖大亞灣市場目前處于新一輪調(diào)整期XX年11月惠州大亞灣紅樹東郡營銷策略總綱35住宅市場發(fā)展（成交量）快速發(fā)展期2005年后惠陽大亞灣區(qū)35宏觀政策對房地產(chǎn)市場影響的判斷大亞灣房地產(chǎn)市場未來發(fā)展趨勢判定近年大亞灣房地產(chǎn)市場發(fā)展周期分析大勢XX年11月惠州大亞灣紅樹東郡營銷策略總綱宏觀政策對房地產(chǎn)市場影響的判斷大亞灣房地產(chǎn)市場未來發(fā)展趨勢判3637未來區(qū)域利好規(guī)劃利好3—交通網(wǎng)絡(luò)逐步兌現(xiàn)坪山新區(qū)的建設(shè)、大鵬新區(qū)的規(guī)劃，標(biāo)志著深圳二線關(guān)整體外移，大亞灣區(qū)域?qū)⒂型蔀橄乱粋€(gè)深圳龍崗。深圳撤關(guān)將促進(jìn)大亞灣住宅市場的發(fā)展，同時(shí)推動(dòng)投資產(chǎn)品的發(fā)展；規(guī)劃利好1—深莞惠一體化規(guī)劃利好2—深圳二線關(guān)整體外移深莞惠一體化將打破大亞灣與深圳之間的區(qū)隔，將極大的促進(jìn)惠陽大亞灣住宅市場發(fā)展；規(guī)劃利好4—城市功能升級加快廈深高鐵目前處于建設(shè)中，預(yù)計(jì)兩年內(nèi)可通車，大亞灣到深圳中心區(qū)的時(shí)間有望縮短到15-20分鐘；深圳地鐵12號線預(yù)計(jì)2014年通車，地鐵將直通大亞灣關(guān)口；2012年大亞灣建區(qū)20周年，區(qū)域規(guī)劃將逐步兌現(xiàn)；2012年，眾多規(guī)劃利好的釋放期，將對大亞灣市場發(fā)揮積極作用XX年11月惠州大亞灣紅樹東郡營銷策略總綱37未來區(qū)域利好規(guī)劃利好3—交通網(wǎng)絡(luò)逐步兌現(xiàn)坪山新區(qū)的建設(shè)、37珠三角經(jīng)濟(jì)圈中的價(jià)格洼地，未來的城市價(jià)值成為投資熱點(diǎn)XX年11月惠州大亞灣紅樹東郡營銷策略總綱珠三角經(jīng)濟(jì)圈中的價(jià)格洼地，未來的城市價(jià)值成為投資熱點(diǎn)XX年1389月底-10月初惠灣市場在傳統(tǒng)季節(jié)性淡季之后，沒有進(jìn)入預(yù)期中的5月的傳統(tǒng)旺季，受政策調(diào)控影響大，尤其是限貸的影響，提高了投資客的門檻，但自然上門比例（包括廣告推廣和老帶新）占60%，一般單盤周均走量5套以上就進(jìn)入惠灣市場走量T0P10；8月底9月初起，t市場推售量增大，成交量有所提升，但持續(xù)力不強(qiáng)，進(jìn)入11月，成交開始下滑。以深圳客戶為主，投資意識(shí)強(qiáng)，對政策的敏感度高，市場整體受政策影響明顯XX年11月惠州大亞灣紅樹東郡營銷策略總綱9月底-10月初惠灣市場在傳統(tǒng)季節(jié)性淡季之后，沒有進(jìn)入預(yù)期中39惠灣片區(qū)的成交均價(jià)在10年之前波動(dòng)較大，并且是在波動(dòng)中快速上升，進(jìn)入2010年價(jià)格進(jìn)入平穩(wěn)上升期，增長速度明顯下降，進(jìn)入2011年，價(jià)格圍繞5300元上下波動(dòng)2011年前9個(gè)月惠灣市場均價(jià)維持在5400元/平米上下波動(dòng)XX年11月惠州大亞灣紅樹東郡營銷策略總綱惠灣片區(qū)的成交均價(jià)在10年之前波動(dòng)較大，并且是在波動(dòng)中快速上40項(xiàng)目產(chǎn)品開盤時(shí)間銷售價(jià)格（元∕㎡）實(shí)際降價(jià)幅度（元∕㎡）優(yōu)惠促銷DADA的草地高層2011-3-1358001300特價(jià)房4550新園華府高層2010-07-3052002005000光耀馬克高層2011-7-096800（含1500裝修）1000特價(jià)5800（含1500裝修）陽光圣菲高層2011-095400800特價(jià)房4600億嘉菁華園高層2011-075500900特價(jià)房4600啟航新時(shí)代高層2010-054900800特價(jià)房4100海天陽光高層2010-1058001000特價(jià)房4800秋谷康城高層2010-05580010004800德州城四期高層2011-115300400特價(jià)房4888大愛城高層2010-1060003005700新園華府高層2010-07-3052006004600簡愛高層2011-0950009004100龍光城高層2011-094600卓越東部蔚藍(lán)海岸高層2011-104500新入市大盤9月后大盤的入市，價(jià)格開始出現(xiàn)松動(dòng)，眾多項(xiàng)目開始變向的打折促銷降價(jià)XX年11月惠州大亞灣紅樹東郡營銷策略總綱項(xiàng)目產(chǎn)品開盤時(shí)間銷售價(jià)格（元∕㎡）實(shí)際降價(jià)幅度（元∕㎡）優(yōu)412012年，是大亞灣經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)建區(qū)20周年，政府的重點(diǎn)工作之一是將進(jìn)一步的完善大亞灣的規(guī)劃落實(shí)。2012年大亞灣經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)將建成并投入使用的配套設(shè)施：中山大學(xué)附屬醫(yī)院、濱海公園等。一系列配套設(shè)施的投入使用將大大改善區(qū)域內(nèi)的居住環(huán)境與生活品質(zhì)。大亞灣建區(qū)20周年，區(qū)域利好逐步兌現(xiàn)XX年11月惠州大亞灣紅樹東郡營銷策略總綱2012年，是大亞灣經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)建區(qū)20周年，政府的重點(diǎn)工作之42新天名城2期陽基項(xiàng)目金泓項(xiàng)目藍(lán)灣新宸2期金莎項(xiàng)目CBD2012年，大亞灣中心區(qū)將會(huì)持續(xù)成為發(fā)地產(chǎn)開發(fā)的熱點(diǎn)，市政中心一公里范圍內(nèi)預(yù)計(jì)2012年啟動(dòng)建設(shè)或進(jìn)入市場的項(xiàng)目有：金莎世紀(jì)城、金泓項(xiàng)目、新天名城2期，陽基項(xiàng)目，藍(lán)灣新宸2期；2012年，CBD效應(yīng)持續(xù)，大亞灣中心區(qū)依然將保持市場熱度XX年11月惠州大亞灣紅樹東郡營銷策略總綱新天名城2期陽基項(xiàng)目金泓項(xiàng)目藍(lán)灣新宸2期金莎項(xiàng)目CBD20143惠灣片區(qū)的成交均價(jià)在10年之前波動(dòng)較大，并且是在波動(dòng)中快速上升，進(jìn)入2010年價(jià)格進(jìn)入平穩(wěn)上升期，增長速度明顯下降，進(jìn)入2011年，價(jià)格圍繞5300元上下波動(dòng)2011年前9個(gè)月惠灣市場均價(jià)維持在5400元/平米上下波動(dòng)XX年11月惠州大亞灣紅樹東郡營銷策略總綱惠灣片區(qū)的成交均價(jià)在10年之前波動(dòng)較大，并且是在波動(dòng)中快速上44惠陽某項(xiàng)目上門成交情況惠陽某上門成交情況大亞灣中心區(qū)某項(xiàng)目上門成交情況大亞灣西區(qū)某項(xiàng)目上門成交情況2011年深圳三級市場在惠灣片區(qū)的聯(lián)動(dòng)上門量呈不規(guī)則變化，基本圍繞著項(xiàng)目的大節(jié)點(diǎn)產(chǎn)生大批量代客XX年11月惠州大亞灣紅樹東郡營銷策略總綱惠陽某項(xiàng)目上門成交情況惠陽某上門成交情況大亞灣中心區(qū)某項(xiàng)目上45宏觀大勢小結(jié)1.政策對本項(xiàng)目的影響。2012年上半年，房地產(chǎn)市場不會(huì)出現(xiàn)明顯轉(zhuǎn)折，對本項(xiàng)目的量、價(jià)實(shí)現(xiàn)有很大制約；2.惠灣市場印象。惠灣市場是個(gè)很特殊的市場，不能明確的劃分第一、第二居所；在投資客戶基礎(chǔ)上，細(xì)分的置業(yè)目的較多，市場的政策敏感度高；2011年價(jià)格進(jìn)入停滯期，并在9月分后出現(xiàn)價(jià)格松動(dòng)，并出現(xiàn)3字頭項(xiàng)目上下波動(dòng)。本項(xiàng)目2012年上半年入市，片區(qū)房地產(chǎn)依舊屬于低谷期XX年11月惠州大亞灣紅樹東郡營銷策略總綱宏觀大勢小結(jié)1.政策對本項(xiàng)目的影響。2.惠灣市場印象。XX年46威脅：明年政策將繼續(xù)深度調(diào)控，投資性需求受抑制；項(xiàng)目上市時(shí)，屬于市場低谷期；機(jī)遇：大亞灣20周年，規(guī)劃利好逐步兌現(xiàn)，城市居住價(jià)值提升；深圳與大亞灣的房地產(chǎn)市場的價(jià)格剪刀差持續(xù)存在；XX年11月惠州大亞灣紅樹東郡營銷策略總綱威脅：機(jī)遇：XX年11月惠州大亞灣紅樹東郡營銷策略總綱47惠灣片區(qū)的競爭勢態(tài)項(xiàng)目競爭點(diǎn)對點(diǎn)分析大市XX年11月惠州大亞灣紅樹東郡營銷策略總綱惠灣片區(qū)的競爭勢態(tài)項(xiàng)目競爭點(diǎn)對點(diǎn)分析大市XX年11月惠州大亞48大愛城花城灣龍光城秋谷康城DADA的草地50-70㎡二房，80-90㎡三房及107㎡三房，963套70㎡左右兩房，93㎡左右三房，115㎡左右四房為主600套。二期兩房70-80㎡，三房85-100㎡約80—120平方米的兩房至三房單位，約800套78㎡左右兩房、90~140㎡三房為主，40㎡一房、130~145㎡四房少量。800套40多㎡至69㎡的一房和兩房組成，800套51㎡左右一房、75㎡左右兩房、90㎡左右三房、100㎡~110㎡四房，約400套2012年第一季度2012年第三季度2012年第四季度2012年第二季度惠華簡愛德洲城陽基項(xiàng)目橡墅新華聯(lián)廣場翠堤尚園二期，85~94㎡兩房，120~142㎡三房為主，45㎡一房少量，600套70㎡左右兩房，94-100㎡三房為主，43-50㎡一房少量，約1500套愛琴海60-73㎡的兩房和86-102㎡三房并輔助少量的四房，600套1+1房67-75㎡，2+1房88-100㎡為主，600套78㎡左右兩房、90~140㎡三房為主，40㎡一房、130~145㎡四房少量。800套一期主力戶型為70-130㎡的兩房至三房，500套中央公園117-126㎡的小三房和41-64㎡的單房為主。部分77-79㎡兩房和四房，396套楓丹白露御璽山一期兩房70-85㎡，2328套本項(xiàng)目入市期預(yù)計(jì)2012年的推售總面積150萬平米，供應(yīng)量預(yù)計(jì)超過20000套，競爭激烈XX年11月惠州大亞灣紅樹東郡營銷策略總綱大愛城花城灣龍光城秋谷康城DADA的草地50-70㎡二房，49預(yù)計(jì)2012年的推售總面積150萬平米，供應(yīng)量預(yù)計(jì)超過20000套，競爭激烈XX年11月惠州大亞灣紅樹東郡營銷策略總綱預(yù)計(jì)2012年的推售總面積150萬平米，供應(yīng)量預(yù)計(jì)超過20050套本項(xiàng)目主力戶型面積區(qū)間70-90平米的中小戶型是市場的主導(dǎo)，同質(zhì)化嚴(yán)重XX年11月惠州大亞灣紅樹東郡營銷策略總綱套本項(xiàng)目主力戶型面積區(qū)間70-90平米的中小戶型是市場的主導(dǎo)51惠灣片區(qū)的競爭勢態(tài)項(xiàng)目競爭點(diǎn)對點(diǎn)分析大市XX年11月惠州大亞灣紅樹東郡營銷策略總綱惠灣片區(qū)的競爭勢態(tài)項(xiàng)目競爭點(diǎn)對點(diǎn)分析大市XX年11月惠州大亞52龍富花園中興佳苑翠堤尚園藍(lán)灣新宸橡墅自留地DADA的草地新華聯(lián)廣場楓丹白鷺中央公園花郡陽基新天名城2期金莎花園本項(xiàng)目尾盤銷售持銷期金泓預(yù)計(jì)明年入市項(xiàng)目選定的競爭的原則區(qū)位、戶型面積、推售時(shí)間、剩余貨量、客戶來源，核心競爭項(xiàng)目：DADA的草地、新華聯(lián)廣場、中央公園、橡墅XX年11月惠州大亞灣紅樹東郡營銷策略總綱龍富花園中興佳苑翠堤尚園藍(lán)灣新宸橡墅自留地DADA的草地新華53項(xiàng)目名稱本項(xiàng)目DADA的草地區(qū)位大亞灣CBD，臨近中興五路大亞灣CBD，大亞灣區(qū)中心區(qū)惠澳大道（鐵爐嶂森林公園南面）規(guī)模/建筑面積占地面積0.8萬㎡，建筑面積4.7079萬㎡占地面積:58555㎡，建筑面積:246186㎡小區(qū)配套會(huì)所，游泳池，商業(yè)街多功能會(huì)所、開放式商業(yè)街、社區(qū)小劇場、室內(nèi)賽道恒溫泳池、戶外大型泳池、戶外自助BBQ燒烤場地、8個(gè)羽毛球場、2個(gè)籃球場、1個(gè)足球場、2個(gè)網(wǎng)球場、北師大幼兒園等。區(qū)域配套紅樹林公園，總部基地，商業(yè)中心，體育館，中山三院，中央公園等紅樹林公園，總部基地，商業(yè)中心，體育館，中山三院，中央公園等，和三大公園環(huán)繞建筑外立面簡歐風(fēng)格時(shí)尚現(xiàn)代外立面園林精致浪漫的東南亞水景社區(qū)現(xiàn)代簡約亞熱帶風(fēng)情園林資源景觀無自然公園景觀戶型高贈(zèng)送，N+1,N+2高贈(zèng)送，性價(jià)比高，高達(dá)110%的贈(zèng)送均價(jià)---4800元/平品牌集團(tuán)光耀集團(tuán)vs本項(xiàng)目相對DADA草地：規(guī)模小，配套不齊全XX年11月惠州大亞灣紅樹東郡營銷策略總綱項(xiàng)目名稱本項(xiàng)目DADA的草地區(qū)位大亞灣CBD，臨近中興五路大54本項(xiàng)目相對DADA草地：贈(zèng)送比例相當(dāng)，可擴(kuò)展空間大49.9平米75.12平米90.79平米48.15平米本項(xiàng)目可擴(kuò)展至兩房使用70.89平米本項(xiàng)目可擴(kuò)展至三房使用本項(xiàng)目可擴(kuò)展至四房使用本項(xiàng)目客廳使用面積更大88.48平米108.11平米108.45平米DADA本項(xiàng)目XX年11月惠州大亞灣紅樹東郡營銷策略總綱本項(xiàng)目相對DADA草地：贈(zèng)送比例相當(dāng)，可擴(kuò)展空間大49.9平55形象定位100萬平米藝術(shù)居住區(qū)核心訴求配套、規(guī)模、品牌營銷渠道長期大推廣：線上線下全面啟動(dòng)銷售速度月均走量約80套熱銷戶型80-90平米的兩房主力客戶組成區(qū)域：深圳、坪山；置業(yè)目的：投資+自?。荒挲g：30-35競爭策略截留客戶；突顯區(qū)位優(yōu)勢；DADA的草地營銷分析XX年11月惠州大亞灣紅樹東郡營銷策略總綱形象定位100萬平米藝術(shù)居住區(qū)核心訴求配套、規(guī)模、品牌營銷渠56DADA的草地營銷分析88折4800特價(jià)房4550特價(jià)房月供58月Action1、DADA的草地8月份率先打折促銷，一次性85折，按揭88折；Effect：單周銷售20套；Action2、9月DADA推出特價(jià)房4777元/平米；Effect：當(dāng)周走量31套；Action3、10月推出4550元的特價(jià)房；Effect：兩周共銷售80套；Action4、11月DADA推出三年月供58月；Effect：當(dāng)月去化100套左右；XX年11月惠州大亞灣紅樹東郡營銷策略總綱DADA的草地營銷分析88折4800特價(jià)房4550特價(jià)房月供57項(xiàng)目名稱本項(xiàng)目橡墅區(qū)位大亞灣CBD，臨近中興五路大亞灣CBD，大亞灣中興五路規(guī)模/建筑面積占地面積0.8萬㎡，建筑面積4.7079萬㎡占地面積，2.45萬㎡，建筑面積10.168萬㎡小區(qū)配套會(huì)所，游泳池，商業(yè)街商業(yè)，游泳池區(qū)域配套紅樹林公園，總部基地，商業(yè)中心，體育館，中山三院，中央公園等紅樹林公園，總部基地，商業(yè)中心，體育館，中山三院，中央公園等建筑外立面簡歐風(fēng)格現(xiàn)代風(fēng)格園林精致浪漫的東南亞水景社區(qū)社區(qū)園林較為分散資源景觀無無戶型高贈(zèng)送，N+1,N+2錯(cuò)層設(shè)計(jì)，4.05米高廳，舒適度高品牌集團(tuán)大亞灣CBD，大亞灣中興五路vs本項(xiàng)目相對橡墅：規(guī)模小，贈(zèng)送面積大XX年11月惠州大亞灣紅樹東郡營銷策略總綱項(xiàng)目名稱本項(xiàng)目橡墅區(qū)位大亞灣CBD，臨近中興五路大亞灣CBD58本項(xiàng)目相對橡墅：贈(zèng)送面積大本項(xiàng)目橡墅XX年11月惠州大亞灣紅樹東郡營銷策略總綱本項(xiàng)目相對橡墅：贈(zèng)送面積大本項(xiàng)目橡墅XX年11月惠州大亞灣紅59形象定位像別墅一樣的三錯(cuò)層核心訴求創(chuàng)新型產(chǎn)品營銷渠道無強(qiáng)勢推廣、無三級市場銷售狀況開盤銷售約70套，剩余貨量熱銷戶型50-60平米小戶型客戶組成深圳客戶，東莞客戶，主要為開發(fā)商老業(yè)主，關(guān)系戶競爭策略突出產(chǎn)品贈(zèng)送突出項(xiàng)目品質(zhì)橡墅營銷分析XX年11月惠州大亞灣紅樹東郡營銷策略總綱形象定位像別墅一樣的三錯(cuò)層核心訴求創(chuàng)新型產(chǎn)品營銷渠道無強(qiáng)勢推60Action1：橡墅在開盤前針對開發(fā)商在東莞及深圳項(xiàng)目的老業(yè)主進(jìn)行專場的項(xiàng)目宣講會(huì)，Effect：開盤單天成交客戶中開發(fā)商老業(yè)主與老業(yè)主推薦比率分別占到40%和29%；成交客戶中26%的客戶來自東莞；橡墅營銷分析XX年11月惠州大亞灣紅樹東郡營銷策略總綱Action1：橡墅在開盤前針對開發(fā)商在東莞及深圳項(xiàng)目的老業(yè)61項(xiàng)目名稱本項(xiàng)目中央公園區(qū)位大亞灣CBD，臨近中興五路大亞灣區(qū)中興北路178號規(guī)模/建筑面積占地面積0.8萬㎡，建筑面積4.7079萬㎡占地面積:50000㎡，建筑面積:170140㎡小區(qū)配套會(huì)所，游泳池，商業(yè)街商鋪、游泳池區(qū)域配套紅樹林公園，總部基地，商業(yè)中心，體育館，中山三院，中央公園等紅樹林公園，總部基地，商業(yè)中心，體育館，中山三院，中央公園等建筑外立面簡歐風(fēng)格現(xiàn)代風(fēng)格園林精致浪漫的東南亞水景社區(qū)中央園林資源景觀無紅樹林資源景觀戶型高贈(zèng)送，N+1,N+2小復(fù)式、贈(zèng)送多，實(shí)用率高品牌集團(tuán)無vs本項(xiàng)目相對中央公園：規(guī)模小，小區(qū)景觀資源弱XX年11月惠州大亞灣紅樹東郡營銷策略總綱項(xiàng)目名稱本項(xiàng)目中央公園區(qū)位大亞灣CBD，臨近中興五路大亞灣區(qū)62本項(xiàng)目相對中央公園：贈(zèng)送面積相當(dāng)，產(chǎn)品可擴(kuò)展空間大本項(xiàng)目使用率115%，中央公園使用率約105%；相同面積，本項(xiàng)目房間數(shù)+1本項(xiàng)目中央公園XX年11月惠州大亞灣紅樹東郡營銷策略總綱本項(xiàng)目相對中央公園：贈(zèng)送面積相當(dāng)，產(chǎn)品可擴(kuò)展空間大本項(xiàng)目使用63形象定位可以完滿的深圳生活核心訴求產(chǎn)品附加值、中心區(qū)區(qū)位營銷渠道主要依靠三級市場，線上小規(guī)模推廣銷售狀況每月約50套熱銷戶型50平米小戶型，70-90兩至三房客戶組成深圳投資客競爭策略突出產(chǎn)品贈(zèng)送，突顯項(xiàng)目品質(zhì)紅樹東郡VS中央公園XX年11月惠州大亞灣紅樹東郡營銷策略總綱形象定位可以完滿的深圳生活核心訴求產(chǎn)品附加值、中心區(qū)區(qū)位營銷64Action1、10月起，全面啟動(dòng)三級市場；Effect1：10月加推，當(dāng)周銷售29套；Effect2：11月10日新品加推，監(jiān)測到當(dāng)周上門180批，三級市場占80%，成交28套；中央公園營銷分析開盤加推加推加推XX年11月惠州大亞灣紅樹東郡營銷策略總綱Action1、10月起，全面啟動(dòng)三級市場；中央公園營銷分析65項(xiàng)目名稱本項(xiàng)目新華聯(lián)廣場區(qū)位大亞灣CBD，臨近中興五路大亞灣區(qū)中心區(qū)北片石化大道中（大亞灣體育館斜對面）規(guī)模/建筑面積占地面積0.8萬㎡，建筑面積4.7079萬㎡占地面積:397120㎡，建筑面積:1303880㎡小區(qū)配套會(huì)所，游泳池，商業(yè)街五星級酒店、購物廣場、商業(yè)街、幼兒園等區(qū)域配套紅樹林公園，總部基地，商業(yè)中心，體育館，中山三院，中央公園等總部基地，商業(yè)中心，體育館，中山三院，中央公園等建筑外立面簡歐風(fēng)格現(xiàn)代風(fēng)格園林精致浪漫的東南亞水景社區(qū)地中海風(fēng)情園林資源景觀無無戶型高贈(zèng)送，N+1,N+2戶型方正實(shí)用品牌集團(tuán)新華聯(lián)集團(tuán)vs本項(xiàng)目相對新華聯(lián)廣場：規(guī)模小，昭示性差，配套不齊全XX年11月惠州大亞灣紅樹東郡營銷策略總綱項(xiàng)目名稱本項(xiàng)目新華聯(lián)廣場區(qū)位大亞灣CBD，臨近中興五路大亞灣66本項(xiàng)目相對新華聯(lián)廣場：戶型方正，贈(zèng)送面積大本項(xiàng)目新華聯(lián)XX年11月惠州大亞灣紅樹東郡營銷策略總綱本項(xiàng)目相對新華聯(lián)廣場：戶型方正，贈(zèng)送面積大本項(xiàng)目新華聯(lián)XX年67新華聯(lián)廣場營銷分析形象定位130萬平米，國際都市綜合體核心訴求區(qū)位、配套、品牌、規(guī)模營銷渠道三級市場為主銷售狀況月均走量約20套熱銷戶型85-100平米兩房客戶組成深圳客戶競爭策略突出產(chǎn)品贈(zèng)送突出項(xiàng)目品質(zhì)XX年11月惠州大亞灣紅樹東郡營銷策略總綱新華聯(lián)廣場營銷分析形象定位130萬平米，國際都市綜合體核心訴68Action1：與大粵網(wǎng)深度合作，組織看樓團(tuán)；Effect：新華聯(lián)開盤當(dāng)天，大粵網(wǎng)上門看樓車12輛，通過網(wǎng)絡(luò)上門約600人，看樓團(tuán)成交5套；新華聯(lián)廣場營銷分析大粵網(wǎng)看樓車XX年11月惠州大亞灣紅樹東郡營銷策略總綱Action1：與大粵網(wǎng)深度合作，組織看樓團(tuán)；新華聯(lián)廣場營銷69有效性可行性截留客戶高品質(zhì)展示強(qiáng)勢推廣差異化形象定位重要節(jié)點(diǎn)借助三級市場短信網(wǎng)絡(luò)深挖老客戶片區(qū)競爭項(xiàng)目的營銷手段XX年11月惠州大亞灣紅樹東郡營銷策略總綱有效性可行性截留客戶高品質(zhì)展示強(qiáng)勢推廣差異化形象定位重要節(jié)點(diǎn)70今年7月，深圳實(shí)施二手房按評估價(jià)過戶征稅新政，近幾個(gè)月來，二手房成交量陷入低谷，眾多房產(chǎn)中介遭受打擊，業(yè)績大幅下降，部分中介裁員關(guān)鋪。片區(qū)的重要營銷手段三級聯(lián)動(dòng)深受深圳市場二手房萎縮影響XX年11月惠州大亞灣紅樹東郡營銷策略總綱今年7月，深圳實(shí)施二手房按評估價(jià)過戶征稅新政，近幾個(gè)月來，二711、市場向上：受傭金額度與結(jié)傭速度影響，當(dāng)宏觀及整體市場反彈時(shí)，深圳三級市場將依然聚焦深圳二手房交易

2、市場與現(xiàn)階段持平：節(jié)點(diǎn)式大批量代客，持續(xù)性弱

3、市場持續(xù)惡化：二手房成交量萎靡，三級市場緊縮，客戶質(zhì)量持續(xù)下降未來深圳三級市場的發(fā)展趨勢預(yù)計(jì)明年上半年項(xiàng)目入市時(shí)期，市場與現(xiàn)階段基本持平，對于本項(xiàng)目三級的利用點(diǎn)為節(jié)點(diǎn)式爆破，短期合作。XX年11月惠州大亞灣紅樹東郡營銷策略總綱1、市場向上：受傭金額度與結(jié)傭速度影響，當(dāng)宏觀及整體市場反彈72本項(xiàng)目的最大優(yōu)勢在于產(chǎn)品的可拓展空間大；營銷推廣的啟示：1、網(wǎng)絡(luò)是目前較為有效的低成本營銷手段2、完善的營銷展示可以得到客戶更大的認(rèn)可；3、三級渠道能為重要節(jié)點(diǎn)聚集人氣，營造賣壓；4、深度挖掘關(guān)系客戶是解決營銷的方法之一競爭點(diǎn)對點(diǎn)小結(jié)XX年11月惠州大亞灣紅樹東郡營銷策略總綱本項(xiàng)目的最大優(yōu)勢在于產(chǎn)品的可拓展空間大；競爭點(diǎn)對點(diǎn)小結(jié)XX年73競爭大市小結(jié)1.惠灣片區(qū)整體競爭。2012年，惠灣片區(qū)有超過2萬套的高層產(chǎn)品入市，供大于需，競爭嚴(yán)重，同時(shí)產(chǎn)品同質(zhì)化嚴(yán)重。2.惠灣片區(qū)競爭與競合。項(xiàng)目位于中心區(qū)，恰逢明年為大亞灣20周年，區(qū)政府將著重建設(shè)中心區(qū)，并伴隨著中心區(qū)眾多項(xiàng)目同時(shí)入市，對于片區(qū)的整體有著一定的利好，本項(xiàng)目應(yīng)當(dāng)借勢。XX年11月惠州大亞灣紅樹東郡營銷策略總綱競爭大市小結(jié)1.惠灣片區(qū)整體競爭。2.惠灣片區(qū)競爭與競合。X74可借之勢1.大亞灣20周年。適逢大亞灣20周年，管委會(huì)明確表示2012年大亞灣將重點(diǎn)打造中心區(qū)，包含房地產(chǎn)項(xiàng)目與市政配套（包含項(xiàng)目門口的排洪渠），怎樣與政府合作提升項(xiàng)目形象，為本項(xiàng)目的可行方向2.競合。金沙世紀(jì)城、陽基中心城、德州中心城、新天二期、藍(lán)灣二期2012年中心區(qū)新增推售樓盤將超過7個(gè)，加上在售項(xiàng)目，整體推盤量超過15，大推盤量產(chǎn)生大量的推廣，帶來大量的客戶，截留競爭對手的客戶，是本項(xiàng)目明年的重要?jiǎng)幼鳌X年11月惠州大亞灣紅樹東郡營銷策略總綱可借之勢1.大亞灣20周年。2.競合。XX年11月惠州大亞灣7502客戶客戶。惠灣片區(qū)的市場客戶XX年11月惠州大亞灣紅樹東郡營銷策略總綱02客戶客戶?；轂称瑓^(qū)的市場客戶XX年11月惠州大亞灣紅樹東76A本地原住民客戶限制因素1：本土人口有限惠陽全區(qū)人口約40多萬，人口年自然增長率不足5%，不能支撐大亞灣市場。淡水當(dāng)前人口僅21萬，大亞灣常駐人口19萬。市場供應(yīng)與消化均集中在區(qū)政府所在地淡水。從2000年到2010年大亞灣GDP增長了近10倍，但常住人口僅翻了一倍，至10年，全區(qū)常住人口19.25萬；XX年11月惠州大亞灣紅樹東郡營銷策略總綱A本地原住民客戶限制因素1：本土人口有限惠陽全區(qū)人口約4077A本地原住民客戶限制因素2：自建房居住為主，置業(yè)需求弱本土客戶當(dāng)前約66%居住于自建房中，交易活躍，價(jià)格低廉；XX年11月惠州大亞灣紅樹東郡營銷策略總綱A本地原住民客戶限制因素2：自建房居住為主，置業(yè)需求弱本土78A本地原住民客戶限制因素3：老鎮(zhèn)情結(jié)&惠城情結(jié)本地客戶置業(yè)的兩種優(yōu)先選擇：中高收入愿意選擇老鎮(zhèn)（城市便利），區(qū)外置業(yè)首選惠城（中心，教育等配套水平），具有強(qiáng)烈的置業(yè)區(qū)域偏好，僅少數(shù)人接受大亞灣置業(yè)；客戶訪談：自己住要面積大點(diǎn)的，當(dāng)然最好是在市中心，40萬可以接受，這里已經(jīng)住習(xí)慣了，生活方便，沒想過去大亞灣買房，因?yàn)槟抢锖芷В矣形廴?。中銘豪園業(yè)主李先生客戶訪談：大亞灣雖然說有規(guī)劃的中心區(qū)，但是那里還是很荒涼，很多房子，但是沒有人啊，一般沒人會(huì)去那里買房的，有錢的去惠城、深圳，沒錢的在惠陽，要不就住自建房那也比住那里好，你說是不是？彩虹城客戶譚小姐XX年11月惠州大亞灣紅樹東郡營銷策略總綱A本地原住民客戶限制因素3：老鎮(zhèn)情結(jié)&惠城情結(jié)本地客戶置業(yè)79A本地原住民客戶非剛性需求——置業(yè)急迫性不高/選擇太多/老鎮(zhèn)情結(jié)，屬于市場上慢熱的“跟隨者”群體，短期快速放大可能性不高200620042002050%本地客戶體量變化趨勢圖200820102012客戶群量XX年11月惠州大亞灣紅樹東郡營銷策略總綱A本地原住民客戶非剛性需求——置業(yè)急迫性不高/選擇太多/老80B產(chǎn)業(yè)客戶04年起隨著工業(yè)區(qū)的發(fā)展和中海殼牌的建設(shè)進(jìn)駐，石化區(qū)、工業(yè)區(qū)高管和工業(yè)區(qū)技術(shù)人員客戶開始出現(xiàn)并逐漸增加；211、麗江花園2、熊貓國際3、瑞景居4、棕櫚島別墅34年份典型項(xiàng)目產(chǎn)業(yè)客戶比例2004熊貓國際1-2期10%2004瑞景居1期20%2005瑞景居2期20%2006棕櫚島別墅40-50%2006麗江花園20%XX年11月惠州大亞灣紅樹東郡營銷策略總綱B產(chǎn)業(yè)客戶04年起隨著工業(yè)區(qū)的發(fā)展和中海殼牌的建設(shè)進(jìn)駐，石81B產(chǎn)業(yè)客戶在經(jīng)歷短暫的增長期后，產(chǎn)業(yè)移民客戶在07年后開始出現(xiàn)增長緩慢趨勢；年份典型項(xiàng)目產(chǎn)業(yè)客戶比例2007中天彩虹城9%2007菩提園8%2007-09美岸棲庭5%2007-09新天名城3%20008中銘豪園20%2010仁和WE衛(wèi)城10%業(yè)內(nèi)人士訪談：“中海油能拉動(dòng)10萬人來大亞灣就業(yè)?！币郧斑@曾經(jīng)是一個(gè)宣傳亮點(diǎn)，但是項(xiàng)目正式投產(chǎn)后，由于機(jī)械化率生產(chǎn)比例很高，并沒有拉動(dòng)那么多人就業(yè)。近幾年，惠陽和大亞灣的產(chǎn)業(yè)人口，也沒有如預(yù)期那樣顯著增加，造成這邊的房子基本空置；“淡水房地產(chǎn)信息咨詢部負(fù)責(zé)人總體比例基本都在10%以下，產(chǎn)業(yè)客戶體量很??；XX年11月惠州大亞灣紅樹東郡營銷策略總綱B產(chǎn)業(yè)客戶在經(jīng)歷短暫的增長期后，產(chǎn)業(yè)移民客戶在07年后開始82B產(chǎn)業(yè)客戶限制因素1：有效客戶群體有限，在經(jīng)歷初期的消化后增長緩慢專家語錄：人口數(shù)量低一直以來都是我們面臨的問題，石化產(chǎn)業(yè)對人口的帶動(dòng)，之前被高估了。因?yàn)楝F(xiàn)在很多操作都是自動(dòng)化的，不需要那么多人力。從大的方向來講，一個(gè)城市要吸引人來定居，靠重工業(yè)肯定不行，大亞灣需要把旅游和文化產(chǎn)業(yè)做起來，才會(huì)吸引更多人前來居住。大亞灣區(qū)規(guī)劃建設(shè)局房產(chǎn)科科長胡勇強(qiáng)1西區(qū)勞動(dòng)密集型企業(yè)為主，低端產(chǎn)業(yè)工人為主，有效客群有限；2石化區(qū)自動(dòng)化程度高，產(chǎn)業(yè)工人總量有限；中海殼牌3000人/中海油1500人以富士康/比亞迪為代表，80%以上為中低端產(chǎn)業(yè)工人；業(yè)內(nèi)人士訪談：“產(chǎn)業(yè)園這邊企業(yè)都是一些制造業(yè)，人是很多，但是都是一些打工的，他們一般就一個(gè)什么組長，管幾百個(gè)工人，現(xiàn)在出來買房的可能就那些人，但對價(jià)格的承受能力非常的弱，基本上只能接受在總價(jià)30萬以內(nèi)的房子，他們大多選擇西區(qū)這邊，像這邊一些單體樓，價(jià)格很便宜的，挺多比亞迪的人買；德洲城項(xiàng)目負(fù)責(zé)人XX年11月惠州大亞灣紅樹東郡營銷策略總綱B產(chǎn)業(yè)客戶限制因素1：有效客戶群體有限，在經(jīng)歷初期的消化后83工業(yè)區(qū)客戶置業(yè)現(xiàn)狀：1、高收入人群已置業(yè)/企業(yè)高端租房解決：高管/專家2、中等收入人群群體數(shù)量大多選擇城區(qū)或者福利房置業(yè)，未來新增人群也需1-2年的“心理穩(wěn)固期”才能產(chǎn)生有效置業(yè)需求3、普通產(chǎn)業(yè)工人非有效置業(yè)需求：宿舍解決；B產(chǎn)業(yè)客戶限制因素2：剛性置業(yè)需求弱，大部分客戶向惠城外溢殼牌員工居住狀況調(diào)查XX年11月惠州大亞灣紅樹東郡營銷策略總綱工業(yè)區(qū)客戶置業(yè)現(xiàn)狀：B產(chǎn)業(yè)客戶限制因素2：剛性置業(yè)需求弱，84B產(chǎn)業(yè)客戶限制因素3：配套、環(huán)境等因素造成置業(yè)客戶群體向惠城外流；1周邊配套2環(huán)境、景觀3物業(yè)管理、發(fā)展商信譽(yù)4小區(qū)規(guī)模5升值潛力自住客置業(yè)的主要關(guān)注點(diǎn)：影響產(chǎn)業(yè)客戶置業(yè)的關(guān)鍵因素：1周邊配套缺乏2治安及社會(huì)環(huán)境差3石化區(qū)環(huán)境污染山水華府客戶付先生：“這邊環(huán)境比較好，配套全，大亞灣那邊現(xiàn)在配套還是比較差的，而且有很多娛樂、桑拿，治安也不好，而且靠近石化城，那邊不是很多石化企業(yè)的么，這個(gè)對健康不好，雖然現(xiàn)在技術(shù)是很先進(jìn)，但是多多少少還是有影響的，我們平時(shí)上班就在那里，要是還住那里，時(shí)間長了還是不太好的”新天名城項(xiàng)目主管：“我們曾經(jīng)也嘗試過去產(chǎn)業(yè)園拉客戶，但是發(fā)現(xiàn)很難，工業(yè)區(qū)的客戶價(jià)格承受能力太弱，原來我們賣3千多地時(shí)候他們還嫌貴，至于像石化區(qū)的客戶一般會(huì)選擇城區(qū)，一來這里的配套不完善，二來，石化區(qū)的員工還是會(huì)認(rèn)為石化產(chǎn)業(yè)對環(huán)境和健康是有影響的，他們平時(shí)上班沒有辦法，所以下班了就不希望還住在附近；”XX年11月惠州大亞灣紅樹東郡營銷策略總綱B產(chǎn)業(yè)客戶限制因素3：配套、環(huán)境等因素造成置業(yè)客戶群體向惠85從產(chǎn)業(yè)園的發(fā)展規(guī)律看：過渡階段——以工業(yè)園產(chǎn)業(yè)帶動(dòng)大量居住需求尚未產(chǎn)生，短期內(nèi)很難構(gòu)成核心客戶群體;B產(chǎn)業(yè)客戶階段起步期發(fā)展期成熟發(fā)展期園區(qū)發(fā)展啟動(dòng)區(qū)建設(shè)，少量企業(yè)入住產(chǎn)業(yè)集聚效應(yīng)，大量外資企業(yè)進(jìn)入園區(qū)建設(shè)基本完成房地產(chǎn)市場對商品房需求很少需求逐漸釋放價(jià)值潛力尚未被完全開發(fā)出來產(chǎn)業(yè)需求大量釋放物業(yè)形態(tài)原有住宅新建商品房，租賃市場高檔樓盤價(jià)格變化區(qū)域原有價(jià)格體系房價(jià)與區(qū)域價(jià)值同步增長房價(jià)升值拐點(diǎn)效應(yīng)居住人群本地農(nóng)戶為主，少量開發(fā)區(qū)工作人員產(chǎn)業(yè)區(qū)技術(shù)人員；部分高端客戶高端客戶穩(wěn)定增長配套及交通生活配套設(shè)施檔次較低，交通很不方便基本生活設(shè)施逐漸完善，部分教育配套大規(guī)模商業(yè)配套設(shè)施建設(shè)大亞灣工業(yè)區(qū)目前處于過渡階段新興產(chǎn)業(yè)園區(qū)與房地產(chǎn)發(fā)展一般規(guī)律發(fā)展規(guī)律：早期房地產(chǎn)主要是為產(chǎn)業(yè)服務(wù)的生產(chǎn)和生活配套當(dāng)產(chǎn)業(yè)規(guī)模和企業(yè)人口達(dá)到一定數(shù)量并且人口穩(wěn)定后，逐漸開始大規(guī)模的居住物業(yè)開發(fā)

這一階段的出現(xiàn)一般在12年以上；XX年11月惠州大亞灣紅樹東郡營銷策略總綱從產(chǎn)業(yè)園的發(fā)展規(guī)律看：過渡階段——以工業(yè)園產(chǎn)業(yè)帶動(dòng)大量居住需86限制因素長期存在，2012年產(chǎn)業(yè)客戶對大亞灣市場不會(huì)有明顯的支撐作用；B產(chǎn)業(yè)客戶200620042002050%產(chǎn)業(yè)客戶體量變化趨勢圖200820102012客戶群量XX年11月惠州大亞灣紅樹東郡營銷策略總綱限制因素長期存在，2012年產(chǎn)業(yè)客戶對大亞灣市場不會(huì)有明顯的87C深圳客戶03-05年，惠陽與大亞灣市場推售項(xiàng)目量小，價(jià)格低，市場發(fā)展緩慢；03-05年市場推售量為30萬平米，消化月均速度為21套/月，且主要集中在惠陽城區(qū)；XX年11月惠州大亞灣紅樹東郡營銷策略總綱C深圳客戶03-05年，惠陽與大亞灣市場推售項(xiàng)目量小，價(jià)格8805-07年起，深圳客戶的進(jìn)駐，受深圳客戶拉動(dòng)，惠陽大亞灣區(qū)域房地產(chǎn)市場快速發(fā)展，價(jià)量提升迅速;C深圳客戶深圳客進(jìn)入后，市場快速發(fā)展，05-06年市場推售量為５０萬平米，月均消化速度為８０套/月XX年11月惠州大亞灣紅樹東郡營銷策略總綱05-07年起，深圳客戶的進(jìn)駐，受深圳客戶拉動(dòng)，惠陽大亞灣區(qū)89C深圳客戶成交客戶來源區(qū)域統(tǒng)計(jì)分析成交客戶置業(yè)目的統(tǒng)計(jì)分析數(shù)據(jù)來源：德州城、美岸棲庭、熊貓國際深圳客戶特點(diǎn)：2005-2007年，帶動(dòng)市場發(fā)展的主要是深圳的投資客，從成交客戶的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)看，深圳客戶基本占到市場的9成，其中投資客占8成；05-07年起，深圳客戶的進(jìn)駐，受深圳客戶拉動(dòng)，惠陽大亞灣區(qū)域房地產(chǎn)市場快速發(fā)展，價(jià)量提升迅速，XX年11月惠州大亞灣紅樹東郡營銷策略總綱C深圳客戶成交客戶來源區(qū)域統(tǒng)計(jì)分析成交客戶置業(yè)目的統(tǒng)計(jì)分析90C深圳客戶深圳投資客戶的基本構(gòu)成和特點(diǎn)：以深圳中小投資為主，普通白領(lǐng)、自由職業(yè)者、中層管理者、小企業(yè)主等；高學(xué)歷，26-35歲左右，財(cái)富的初級積累，價(jià)格承受能力有限；追求高回報(bào)率的城市未來價(jià)值挖掘者；35%05-07年起，深圳客戶的進(jìn)駐，受深圳客戶拉動(dòng)，惠陽大亞灣區(qū)域房地產(chǎn)市場快速發(fā)展，價(jià)量提升迅速，XX年11月惠州大亞灣紅樹東郡營銷策略總綱C深圳客戶深圳投資客戶的基本構(gòu)成和特點(diǎn)：35%05-07年9107年大亞灣客戶置業(yè)目的分析美岸棲停項(xiàng)目負(fù)責(zé)人：“06年以前大亞灣已經(jīng)有很多規(guī)劃，投資客也一直是市場的主力客戶，但是沒有實(shí)現(xiàn)很多客戶還是持懷疑態(tài)度，06年中海殼牌的進(jìn)駐，使得大亞灣的區(qū)域價(jià)值一下子凸顯出來，大量深圳的投資進(jìn)入，那時(shí)候不管什么房子都好賣?！?007年，帶投資目的的深圳客戶比例基本占大亞灣市場的90%；C深圳客戶驅(qū)動(dòng)因素1——產(chǎn)業(yè)驅(qū)動(dòng)，06年深圳投資客出現(xiàn)快速增長；05-07年起，深圳客戶的進(jìn)駐，受深圳客戶拉動(dòng)，惠陽大亞灣區(qū)域房地產(chǎn)市場快速發(fā)展，價(jià)量提升迅速，XX年11月惠州大亞灣紅樹東郡營銷策略總綱07年大亞灣客戶置業(yè)目的分析美岸棲停項(xiàng)目負(fù)責(zé)人：“06年以前92C深圳客戶驅(qū)動(dòng)因素2——低投資門檻，吸引深圳中小投資客；深圳惠陽-大亞灣商品房歷年成交均價(jià)（元/平米）房價(jià)快速上漲投資客大量出現(xiàn)投資門檻提高投資熱情高漲低端投資客外流轉(zhuǎn)向大亞灣房價(jià)對投資轉(zhuǎn)移的作用XX年11月惠州大亞灣紅樹東郡營銷策略總綱C深圳客戶驅(qū)動(dòng)因素2——低投資門檻，吸引深圳中小投資客；深93C深圳客戶07-09年——投資客撤場下的自住客比例上升新政以保護(hù)自住客戶為目的，在投資熱潮退卻的時(shí)候，龍崗自住客戶比例開始增加。07-08年市場消化基本以自用客為主；新政前新政后新政前后深圳客戶比例變化新政前后深圳客戶變化：新政前深圳投資客戶為主，占85%-90%

；深圳投資客＞深圳自住客＞大亞灣產(chǎn)業(yè)移民；新政后龍崗自住客戶比例迅速上升；龍崗自住客戶＞深圳投資客戶＞大亞灣產(chǎn)業(yè)移民。XX年11月惠州大亞灣紅樹東郡營銷策略總綱C深圳客戶07-09年——投資客撤場下的自住客比例上升新政94C深圳客戶深圳自住客戶的基本構(gòu)成和特點(diǎn)：1、以龍崗客戶為主，主要來自于中心城和坑梓、坪山大工業(yè)區(qū)；龍崗客戶中帶自住目的的客戶占7成以上。深圳其他區(qū)客戶基本以投資為主，投資客占近7成；數(shù)據(jù)來源：德州城、美岸棲庭、熊貓國際07-09年——投資客撤場下的自住客比例上升XX年11月惠州大亞灣紅樹東郡營銷策略總綱C深圳客戶深圳自住客戶的基本構(gòu)成和特點(diǎn)：龍崗客戶中帶自住目952、以產(chǎn)業(yè)客為主，受到價(jià)格的擠壓和供應(yīng)短缺驅(qū)趕到周邊惠陽大亞灣區(qū)域置業(yè)。深圳客戶工作行業(yè)深圳客戶職位基本以工業(yè)區(qū)的技術(shù)人員和中層管理者為主數(shù)據(jù)來源：德州城、美岸棲庭、熊貓國際C深圳客戶3、對總價(jià)敏感，價(jià)格承受能力弱，目前主要集中在西區(qū)項(xiàng)目專業(yè)人士訪談：目前德州城的深圳自住客比例較高，主要是這里離坑梓、坪山很近，這些客戶的價(jià)格承受能力較弱，大多在30萬以下，中心區(qū)有點(diǎn)遠(yuǎn)，客戶覺得價(jià)格有點(diǎn)高，而且那邊配套沒有起來，生活居住的氛圍沒有；德州城項(xiàng)目主策XX年11月惠州大亞灣紅樹東郡營銷策略總綱2、以產(chǎn)業(yè)客為主，受到價(jià)格的擠壓和供應(yīng)短缺驅(qū)趕到周邊惠陽大亞96C深圳客戶驅(qū)動(dòng)因素1——片區(qū)供應(yīng)短缺，促使剛性置業(yè)需求轉(zhuǎn)移；從05年盈百富金領(lǐng)域和泰富華庭推出后，06－08年，坪山、坑梓地區(qū)供應(yīng)短缺，需求主要依賴外部市場滿足；客戶的主要置業(yè)區(qū)域轉(zhuǎn)移向龍崗中心城和龍崗鎮(zhèn)，但該區(qū)域的高價(jià)格抑制普通白領(lǐng)的置業(yè)需求，使部分低端剛需客轉(zhuǎn)向大亞灣；深圳大工業(yè)區(qū)項(xiàng)目統(tǒng)計(jì)分析供應(yīng)空檔期07-09年——投資客撤場下的自住客比例上升XX年11月惠州大亞灣紅樹東郡營銷策略總綱C深圳客戶驅(qū)動(dòng)因素1——片區(qū)供應(yīng)短缺，促使剛性置業(yè)需求轉(zhuǎn)移97C深圳客戶驅(qū)動(dòng)因素2——區(qū)域房價(jià)梯級明顯，受龍崗價(jià)格擠壓外流；坑梓中心城中心城價(jià)格驅(qū)趕價(jià)梯級18000-10000元/㎡坪山大亞灣價(jià)梯級25800-7500元/㎡坪山坑梓價(jià)格、供應(yīng)驅(qū)趕價(jià)梯級33000-4000元/㎡房地產(chǎn)價(jià)格剪刀差2009年惠陽房價(jià)比深圳最低區(qū)的房價(jià)相差約6000元/㎡，存在相當(dāng)大的價(jià)格差。隨著未來龍崗價(jià)值的提升，這種價(jià)格優(yōu)勢將更加明顯；07-08年——投資客撤場下的自住客比例上升XX年11月惠州大亞灣紅樹東郡營銷策略總綱C深圳客戶驅(qū)動(dòng)因素2——區(qū)域房價(jià)梯級明顯，受龍崗價(jià)格擠壓外98C深圳客戶驅(qū)動(dòng)因素3——交通瓶頸打破，深惠公路拓寬工程啟動(dòng)；2007年深惠公路拓寬工程啟動(dòng)：深惠路改造擴(kuò)建工程始于深圳市布吉聯(lián)檢站，拓寬后的深惠路寬度將從目前的33米擴(kuò)大到70米。預(yù)計(jì)拓寬工程完工后從布吉海關(guān)到深惠交界處只需20-30分鐘，大大節(jié)省了時(shí)間成本。改造前道路狹窄，交通擁擠，大巴、貨柜車、泥頭車眾多，經(jīng)常塞車；07-08年——投資客撤場下的自住客比例上升XX年11月惠州大亞灣紅樹東郡營銷策略總綱C深圳客戶驅(qū)動(dòng)因素3——交通瓶頸打破，深惠公路拓寬工程啟動(dòng)99C深圳客戶09-11年——投資客為主，客戶置業(yè)目的開始多元化深圳客戶置業(yè)的變化：2009年隨著市場的復(fù)蘇，投資客重新回到大亞灣市場，成為市場主力客戶群體，但置業(yè)用途開始多元化，從早期的投資為主開始向自住、度假、養(yǎng)老等多元化變化；XX年11月惠州大亞灣紅樹東郡營銷策略總綱C深圳客戶09-11年——投資客為主，客戶置業(yè)目的開始多元100深圳客戶置業(yè)的變化：

市場復(fù)蘇后，深圳投資客戶趨于理性，但投資主動(dòng)性并未降低，對于產(chǎn)品的選擇更加苛求；目前投資客戶表現(xiàn)變化明顯，購房決策延遲，投資主動(dòng)性未減；投資關(guān)注點(diǎn)更關(guān)注買家需求，成交戶型逐漸以居家型中小戶型為主；2投資成本增加，投資需求沒有完全釋放。3投資客戶需要經(jīng)歷一段政策消化期，對政策影響缺乏專業(yè)性判斷影響其購房決策，未完全釋放的投資需求可以被進(jìn)一步深挖和引導(dǎo)時(shí)間新政前新政后投資客青睞戶型單身公寓、1房為主20-40㎡小2房，3房為主50-90㎡/90-100㎡投資客戶訴求發(fā)展前景看好，總價(jià)低發(fā)展前景好，好轉(zhuǎn)手美岸棲庭專業(yè)人士訪談：新政前投資客投資熱情高漲，當(dāng)天成交量高，市場復(fù)蘇后投資現(xiàn)在又回來，但是趨于理性，不再單純以低總價(jià)作為投資的首選，更傾向于選擇容易出手的緊湊型2房、3房，可以投資也可以以后自己住，不單單是投資；美岸棲庭客戶訪談：以前聽朋友說這里投資不錯(cuò)，戶型、價(jià)格、地段等等都能接受，聽說房價(jià)可能要降，所以再等等看房價(jià)的走勢。福田私營企業(yè)中層管理陳女士之前在淡水買的房子有點(diǎn)太小了，感覺現(xiàn)在市場的情況下，不是很好轉(zhuǎn)手，再買一套，現(xiàn)在買二手房的那些人都比較看重房子的實(shí)用性，不僅是價(jià)格。羅湖某貿(mào)易公司經(jīng)理吳先生C深圳客戶1XX年11月惠州大亞灣紅樹東郡營銷策略總綱深圳客戶置業(yè)的變化：

市場復(fù)蘇后，深圳投資客戶趨于理性，但投101市區(qū)地鐵：45分鐘當(dāng)前60分鐘車程龍崗中心城2010年，3號線開通徹底打破龍崗的交通瓶頸；根據(jù)地鐵公司測算，建成后從紅嶺中路出發(fā)至龍崗中心城僅需45分鐘左右未來每天運(yùn)營時(shí)間為每天早6時(shí)至半夜12時(shí)。2012年前，早晚高峰時(shí)段每小時(shí)對開12列，間隔8分鐘；至2019年，高峰時(shí)段每小時(shí)可對開25列列車，每3分鐘即可發(fā)出一班車。深圳客戶09-11年——投資客為主，客戶置業(yè)目的開始多元化C驅(qū)動(dòng)因素1：龍崗價(jià)值提升深圳客戶跨區(qū)域置業(yè)需求增加；XX年11月惠州大亞灣紅樹東郡營銷策略總綱市區(qū)地鐵：45分鐘當(dāng)前60分鐘車程龍崗中心城2010年，3號102高房價(jià)提升龍崗新居民進(jìn)入門檻，價(jià)格驅(qū)使區(qū)域低端客戶向大亞灣外流成為必然；坑梓中心城中心城價(jià)格驅(qū)趕價(jià)梯級18000-10000元/㎡坪山大亞灣價(jià)梯級25800-7500元/㎡坪山坑梓價(jià)格、供應(yīng)驅(qū)趕價(jià)梯級34000-6000元/㎡惠陽大亞灣與深圳相比在房價(jià)及消費(fèi)上都具有價(jià)格的優(yōu)勢，形成了明顯的價(jià)格剪刀差；惠陽大亞灣這邊的消費(fèi)水平不高，在這里買套房子，周末來度假感覺不錯(cuò)，路上時(shí)間跟去大、小梅沙差不多，而且消費(fèi)要低很多，喜歡這種生活方式?！绿烀菢I(yè)主吳先生XX年11月惠州大亞灣紅樹東郡營銷策略總綱高房價(jià)提升龍崗新居民進(jìn)入門檻，價(jià)格驅(qū)使區(qū)域低端客戶向大亞灣外103驅(qū)動(dòng)因素2：2010-2011年，眾多規(guī)劃利好開始釋放深莞惠一體化，區(qū)域觀念打破，大亞灣融入大深圳；公共交通建設(shè)：2009年底：開通9條公交化班線，實(shí)行對開運(yùn)營2010年底前，制定第二批跨界客運(yùn)班線公交化運(yùn)營方案2012年，將構(gòu)建三市之間機(jī)構(gòu)、口岸、重要交通樞紐、旅游交通網(wǎng)納入規(guī)劃范圍，在中遠(yuǎn)期逐步組織實(shí)施。統(tǒng)一區(qū)號：目前，深莞惠區(qū)號統(tǒng)一已經(jīng)提上日程，進(jìn)入?yún)f(xié)商階段，最快2015年實(shí)施；深莞惠一體化建設(shè)相關(guān)動(dòng)態(tài)：XX年11月惠州大亞灣紅樹東郡營銷策略總綱驅(qū)動(dòng)因素2：2010-2011年，眾多規(guī)劃利好開始釋放深莞惠104驅(qū)動(dòng)因素3：大亞灣進(jìn)入城市發(fā)展的形成階段新興區(qū)域城市化發(fā)展經(jīng)歷四個(gè)階段；規(guī)劃與城市間交通網(wǎng)絡(luò)的形成配套建設(shè)，開始形成居住氛圍生活配套逐步完善，居住氛圍進(jìn)一步提升輻射周邊區(qū)域，形成區(qū)域中心新城區(qū)發(fā)展歷程的4個(gè)階段第一階段第二階段第三階段第四階段啟動(dòng)期形成期發(fā)展期成熟期模型來源：世聯(lián)研究XX年11月惠州大亞灣紅樹東郡營銷策略總綱驅(qū)動(dòng)因素3：大亞灣進(jìn)入城市發(fā)展的形成階段新興區(qū)域城市化發(fā)展經(jīng)105新城發(fā)展階段特征客戶變化大亞灣開發(fā)現(xiàn)狀啟動(dòng)期基礎(chǔ)設(shè)施，交通路網(wǎng)連通自住客較少市政道路建設(shè)；沿海高速；形成期行政公共/辦共設(shè)施啟動(dòng)自住客開始增加，居住氛圍不成熟2010，紅樹林公園；2010，行政中心；2011，市民中心發(fā)展期生活配套逐步完善，居住氛圍進(jìn)一步提升自住客占主力，居住氛圍形成，配套成熟——成熟期輻射周邊區(qū)域，形成區(qū)域中心區(qū)域升級，中高端客戶回流——從新城的發(fā)展規(guī)律看，2012年，大亞灣處于城市發(fā)展的形成階段；自住客比例開始增長，但由于區(qū)域配套尚未成熟，自住客增長緩慢，仍以投資客為主；XX年11月惠州大亞灣紅樹東郡營銷策略總綱新城發(fā)展階段特征客戶變化大亞灣開發(fā)現(xiàn)狀啟動(dòng)期基礎(chǔ)設(shè)施，交通路106客戶研究——大亞灣客戶發(fā)展歷程和趨勢研判通過對三類客戶的研究，我們總結(jié)出大亞灣客戶發(fā)展兩大趨勢結(jié)論：隨著區(qū)域的發(fā)展：1、客戶置業(yè)多元化趨勢明顯，自住比例上升；2、短期內(nèi)，區(qū)域居住成熟度有限，投資客依舊是主力客戶群量2006200420020大亞灣客戶變化趨勢圖200820102012投資客為主，客戶多元化趨勢形成；深圳投資客深圳自住客深圳度假客本地客產(chǎn)業(yè)客XX年11月惠州大亞灣紅樹東郡營銷策略總綱客戶研究——大亞灣客戶發(fā)展歷程和趨勢研判通過對三類客戶的研究107客戶年齡集中在30-35歲，主要為個(gè)體戶和公司職員，認(rèn)可配套，投資為主；項(xiàng)目1客戶研究——大亞灣中心區(qū)項(xiàng)目成交客戶分析XX年11月惠州大亞灣紅樹東郡營銷策略總綱客戶年齡集中在30-35歲，主要為個(gè)體戶和公司職員，認(rèn)可配套108項(xiàng)目2客戶的單位性質(zhì)主要集中于私營和自由職業(yè)分別占33%和25%；成交客戶關(guān)注問題主要有：價(jià)位、區(qū)域和地理位置、交通，分別占比重的36%、27%和11%；客戶中以投資客戶為主,占成交客戶總額的70%,其次為自住占23%；客戶主要為私營和自由職業(yè)者，以投資為主，主要關(guān)注價(jià)格問題；XX年11月惠州大亞灣紅樹東郡營銷策略總綱項(xiàng)目2客戶的單位性質(zhì)主要集中于私營和自由職業(yè)分別占33%和2109客戶的單位性質(zhì)主要集中于私營和企業(yè)職員分別占44%和36%；客戶中以投資兼自住客戶為主,占成交客戶總額的66%,其次是投資占20%；客戶普遍關(guān)注周邊配套和項(xiàng)目升值潛力，分別占總成交的36%和22%項(xiàng)目3客戶主要為私營和企業(yè)職員，以投資兼自住為主，主要關(guān)注周邊配套問題；XX年11月惠州大亞灣紅樹東郡營銷策略總綱客戶的單位性質(zhì)主要集中于私營和企業(yè)職員分別占44%和36%；110核心客戶重點(diǎn)客戶游離客戶本地原住民、其他偶得客戶；深圳客戶:深圳中下產(chǎn)階層，年輕，有一定財(cái)富積累；月收入在20000元以下，在外打工有數(shù)年，買不起深圳的房子，但又希望在離自已工作較近的地方，有一套自已的物業(yè)，不僅可以投資一下，還能安慰自已在外漂的心靈。產(chǎn)業(yè)客戶：周邊產(chǎn)業(yè)園新移民，以自住為主；我們的目標(biāo)客戶定位：XX年11月惠州大亞灣紅樹東郡營銷策略總綱核心客戶重點(diǎn)客戶游離客戶本地原住民、其他偶得客戶；深圳客戶:111項(xiàng)目主力客戶描述——背景描述非深圳本地在深圳打拼有一定經(jīng)濟(jì)實(shí)力中堅(jiān)力量年輕缺少歸屬感——他們是在深圳打拼的“外來人口”；——他們在深圳經(jīng)營多年，人際關(guān)系網(wǎng)已扎根于深圳；——他們是社會(huì)的中堅(jiān)力量，是企業(yè)的技術(shù)骨干、白領(lǐng)、社會(huì)精英；——他們是80年代的那撥嬰兒潮，現(xiàn)在風(fēng)華正茂，——他們大多經(jīng)過高等學(xué)府的歷練，有文明的教養(yǎng)和冷靜的思辨能力；——他們年輕，有一定經(jīng)濟(jì)實(shí)力，工資正在增長中，但是沒有過多的積蓄。難以接受深圳高房價(jià)，渴望在城市擁有自己的居住房子；XX年11月惠州大亞灣紅樹東郡營銷策略總綱項(xiàng)目主力客戶描述——背景描述非深圳本地在深圳打拼有一定經(jīng)濟(jì)實(shí)112——他們時(shí)尚前衛(wèi)，網(wǎng)絡(luò)是他們生活的不可或缺的元素，QQ、MSN、微博是他們獲取咨詢的主要途徑；——他們充滿了想象力，極富創(chuàng)造性；——他們在激烈的社會(huì)競爭中，被規(guī)則所束縛，被潛規(guī)則壓榨；——他們注重品質(zhì)，懂得欣賞與品位；——他們工作繁忙，所以追求閑適的生活；——他們并不沉默，懂得怎樣表達(dá)自己，通常帶著點(diǎn)冷幽默與自嘲；時(shí)尚富有創(chuàng)造力熱衷表達(dá)被潛規(guī)則注重品質(zhì)追求閑適生活項(xiàng)目主力客戶描述——特征描述XX年11月惠州大亞灣紅樹東郡營銷策略總綱——他們時(shí)尚前衛(wèi)，網(wǎng)絡(luò)是他們生活的不可或缺的元素，QQ、MS113DADA的草地關(guān)鍵詞：主導(dǎo)規(guī)模、品質(zhì)、附加值、配套劉先生，背景：33歲，高中文憑，來深圳10年，在布吉工作，企業(yè)中層管理。客戶話語：“整個(gè)社區(qū)還是很有品質(zhì)感的，球場啊，學(xué)校啊，什么的都有，雖然和深圳比較遠(yuǎn)，但我就可以自己買輛車，特別和布吉那邊比較的話，這邊的房價(jià)還是可以接受的，而且贈(zèng)送的面積還很大，特別是陽臺(tái)，很大很有感覺。再也不用在深圳受租房子的各種麻煩，房子生活的自己說的算”典型客戶描摹XX年11月惠州大亞灣紅樹東郡營銷策略總綱DADA的草地典型客戶描摹XX年11月惠州大亞114納威人的幸福關(guān)鍵詞：不愿意受限制升值、交通、價(jià)格何先生背景：26歲，南山工作，IT行業(yè)“因?yàn)槲易约涸诳萍紙@上班，覺得科技園周邊的房子將來肯定還是很好出租的，要是這邊