寧波北岸琴森項(xiàng)目銷售執(zhí)行策劃報(bào)告課件

寧波北岸琴森項(xiàng)目銷售執(zhí)行策劃報(bào)告課件讓我們靜靜聆聽悠揚(yáng)的琴聲……讓我們靜靜聆聽悠揚(yáng)的琴聲……市場分析第一部份市場分析第一部份讓我們先看看單身公寓的市場表現(xiàn)……讓我們先看看單身公寓的市場表現(xiàn)……青林灣熾戀時(shí)光：銷售緩慢產(chǎn)品規(guī)劃：1幢*11F180余套層高：2.9米面積范圍：48-52平方米，主力面積50平方米價(jià)格范圍：6400-8000元/㎡，均價(jià)7000元/平方米交付時(shí)間：2006年8月交房標(biāo)準(zhǔn)：精裝修1000元/㎡（包括地板、墻面、廚衛(wèi)、脫排、熱水器）付款方式：一次性優(yōu)惠50元/㎡；按揭6成20年4月28日開盤，可售戶數(shù)180余套，銷售40%左右，情況不理想。青林灣熾戀時(shí)光：銷售緩慢產(chǎn)品規(guī)劃：1幢*11F180余套時(shí)代華庭：價(jià)格偏高，銷售緩慢產(chǎn)品規(guī)劃：2幢*21F開盤時(shí)間：2004年12月8日交付時(shí)間：2006年10月31日概況：1、挑高5.2米的產(chǎn)品不帶裝修，起價(jià)為11000元/㎡，均價(jià)為12000元/㎡，分布在16F—21F，面積為37㎡—49㎡。共有96套，現(xiàn)已售90%以上。2、層高2.9米的從2F—15F，共224戶，目前銷售率為30%；已銷售部分以低樓層、朝南居多，帶裝修，裝標(biāo)準(zhǔn)為800元/㎡，起步價(jià)8200元/㎡，均價(jià)9800元/㎡；不帶裝修起價(jià)7400元/㎡，均價(jià)9000元/㎡。分析：地段好，有升值潛力。在同類產(chǎn)品中層高較高，可輕松分割兩層、實(shí)用率高。主要抗性：挑高產(chǎn)品不帶裝修且單價(jià)太高，總價(jià)在52萬/套起。市場上的競爭樓盤多，使之競爭有優(yōu)勢很弱。時(shí)代華庭：價(jià)格偏高，銷售緩慢產(chǎn)品規(guī)劃：2幢*21F春江花城：價(jià)格下調(diào)，銷售火爆產(chǎn)品規(guī)劃：18幢小高層（9F，11F），6幢高層（18F，22F，30F）以及1幢單身公寓26F開盤時(shí)間：2005年4月14日，單身公寓9月26日概況：單身公寓26F200戶，1-3F為幼兒園，4梯16戶，面積范圍48-60㎡，挑高4.75米無裝修，起價(jià)5100元/㎡，均價(jià)6500元/㎡。分析：樓盤有品質(zhì)，但價(jià)格過高，且開盤時(shí)間遇上政府宏觀調(diào)控，銷售不太理想，此次單身公寓以低價(jià)入市，主要想以較低的價(jià)格吸引人氣，帶動(dòng)住宅的銷售。單身公寓目前銷售情況較火爆。主要抗性：①、鄞州區(qū)目前入住率很低、人氣不旺。②、離市區(qū)有一段距離。春江花城：價(jià)格下調(diào)，銷售火爆產(chǎn)品規(guī)劃：18幢小高層（9F，1南苑國際：南苑+返租，銷售火爆產(chǎn)品規(guī)劃：3幢高層（22F，25F、28F），1幢單身公寓29F開盤時(shí)間：9月23日概況：普通公寓318套，面積在118-166㎡之間，單身公寓450套，面積46－65㎡，車位配比為1:1，主力套型166㎡的四房二廳。住宅公寓均價(jià)6800元/㎡，單身公寓：8500元/平方米，精裝修1000元/平方米。目前單身公寓已銷售95%，普通公寓銷售過銷60%。分析：南苑物管是其較大的賣點(diǎn)，并承諾可獲6%的年返租，對于投資用途的購買者有較大的吸引。南苑國際：南苑+返租，銷售火爆產(chǎn)品規(guī)劃：3幢高層（22F，2時(shí)代豐潤：價(jià)格合理，銷售火爆產(chǎn)品規(guī)劃：1幢*12F開盤時(shí)間：2004年10月26日交付時(shí)間：2006年12月31日概況：1、共286戶，其中275套挑高4.8米，不帶裝修，沒有夾層按一層面積，銷售率88%。朝南11F挑高5.2米，11套已全部銷售完。起價(jià)9979元/㎡，均價(jià)10800元/㎡。2、層高為3.3米僅3F一層共41戶，不帶裝修。目前銷售60%多，北面38㎡全部售完（因?yàn)閮r(jià)格低、總價(jià)25萬左右）。開盤均價(jià)7600元/㎡，現(xiàn)起價(jià)7500元/㎡，均價(jià)8000元/㎡，一次性優(yōu)惠150元/㎡，按揭優(yōu)惠80/㎡。分析：地段好，是中山路上唯一在售的樓盤。周邊地區(qū)的租賃市場較為活躍，投資前景理想。主要抗性：單面采光。臨馬路、環(huán)境嘈雜。單幢建筑、不成規(guī)模并且無配套設(shè)施。時(shí)代豐潤：價(jià)格合理，銷售火爆產(chǎn)品規(guī)劃：1幢*12F麗晶國際：準(zhǔn)現(xiàn)房，銷售進(jìn)入尾聲產(chǎn)品規(guī)劃：1幢*11F1幢*17F開盤時(shí)間：04年10月交付時(shí)間：06年10月概況：1、挑高5米，126套，均價(jià)9000元/㎡，目前已銷售97%；2、層高為2.9米，189套，面積范圍40㎡—70㎡，以46㎡—60㎡為主力面積；起步價(jià)5980元/㎡，均價(jià)為7000元/㎡，總價(jià)35萬—40萬/套；2、目前已銷售95%，余房10套。分析：①、地段好。②、配套完善，有5000㎡的中庭花園。③、延伸國際村一期品質(zhì)。④、不帶裝修，白坯房出售對于單身貴族而言有點(diǎn)麻煩。麗晶國際：準(zhǔn)現(xiàn)房，銷售進(jìn)入尾聲產(chǎn)品規(guī)劃：1幢*11F1幢觀點(diǎn)：單身公寓市場步入穩(wěn)定調(diào)整期由于進(jìn)一步的房地產(chǎn)利空政策沒有出臺(tái)，消費(fèi)者心理已經(jīng)開始趨于穩(wěn)定，自用為主的市場開始逐步恢復(fù)，供求雙方均開始趨向理性，二手房價(jià)格回落見底，開發(fā)商出售的商品房價(jià)格也相應(yīng)下調(diào)，從近期推出的小城花園、四明春曉、金融國際及春江花城單身公寓的銷售狀況看，商品房的價(jià)格基本得到市場的認(rèn)可，銷售正常。從寧波樓市的整體狀況分析，房地產(chǎn)市場新的價(jià)格平衡基本形成，市場將逐步進(jìn)入一個(gè)新的常態(tài)。

觀點(diǎn)：單身公寓市場步入穩(wěn)定調(diào)整期由于進(jìn)一步的房地產(chǎn)利空政策沒區(qū)域分析第二部份區(qū)域分析第二部份新江北·新形象外灘、日湖、大劇院打造成新江北新形象，市府對未來江北的定位是休閑娛樂中心城區(qū)，高尚富人社區(qū)。核心濱水區(qū)、歐陸風(fēng)情一條街、寧波大劇院、外灘文化街區(qū)、群眾藝術(shù)中心、寧波美術(shù)館、水上運(yùn)動(dòng)中心，海事博物館，詩人公園，日湖公園等，為寧波增添濃重的文化氣息。新江北·新形象外灘、日湖、大劇院打造成新江北新形象，市府對未品質(zhì)樓盤涌現(xiàn)，區(qū)域前景看好隨著江北外灘花園、北岸琴森、外灘大廈等高端產(chǎn)品的出現(xiàn)，帶動(dòng)了江北區(qū)房市向高品質(zhì)發(fā)展。江北區(qū)的房地產(chǎn)業(yè)在整個(gè)城市房市中逐步崛起，發(fā)展前景看好。品質(zhì)樓盤涌現(xiàn)，區(qū)域前景看好隨著江北外灘花園、北岸琴森、外灘大項(xiàng)目基本概況第三部份項(xiàng)目基本概況第三部份北岸琴森位于姚江北岸，南接通途路主干道，西鄰大閘路，與寧波大劇院毗鄰相望，東倚清河路，可遠(yuǎn)眺日湖，都市風(fēng)光與藝術(shù)氣息渾然一體，為享譽(yù)寧波之品質(zhì)名盤。北岸琴森位于姚江北岸，南接通途路主干道，西鄰大閘路，與寧波大占地面積：213畝總建筑面積：30余萬平方米標(biāo)準(zhǔn)層高：3米積容率：2.07綠化覆蓋率：32%產(chǎn)品規(guī)劃：小高層、高層、單身公寓、沿街商鋪總戶數(shù)：2003戶，一期675戶，二期685戶，三期643戶產(chǎn)品面積：27.85㎡――281.25㎡車位配比：65%基本指標(biāo)占地面積：213畝基本指標(biāo)發(fā)展商：寧波浙電房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司銷售代理：寧波迪賽房地產(chǎn)投資咨詢有限公司建筑設(shè)計(jì)：浙江南方建筑設(shè)計(jì)院景觀設(shè)計(jì)：新加坡雅克景觀設(shè)計(jì)公司營建商：浙江歌山建設(shè)集團(tuán)、建工集團(tuán)物業(yè)管理：寧波浙電物業(yè)經(jīng)營有限公司，杭州綠城擔(dān)當(dāng)管理顧問強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合·大師之作發(fā)展商：寧波浙電房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合·大師之作項(xiàng)目銷售概況第四部份項(xiàng)目銷售概況第四部份北岸琴森·風(fēng)林苑，已經(jīng)上演/銷售率100%2003年7月開盤，基本由內(nèi)部客戶消化，銷售率100%。2005年3月順利交付。自此，北岸琴森成為寧波的品質(zhì)大盤代表之一。北岸琴森·風(fēng)林苑，已經(jīng)上演/銷售率100%2003年7月開盤北岸琴森·云琴苑，正在上演/一房難求二期于2004年7月向內(nèi)部客戶開盤，在寧波樓市并不是很景氣情況下，以均價(jià)7000元/平方米左右、主力總價(jià)在80至100萬元的較高價(jià)格銷售，依然“一房難求”。北岸琴森·云琴苑，正在上演/一房難求二期于2004年7月向內(nèi)單身公寓、商鋪現(xiàn)正熱推單身公寓、商鋪現(xiàn)正熱推項(xiàng)目高性價(jià)比九大理由第五部份項(xiàng)目高性價(jià)比九大理由第五部份1、環(huán)境市中心不可復(fù)制的珍稀環(huán)境大劇院：毗鄰寧波大劇院，形成30萬平方米大劇院社區(qū)，未來此處將成為寧波的文化藝術(shù)中心。姚江水景：距姚江僅數(shù)百米，部分戶型更可遠(yuǎn)眺姚江景致，是典型的高尚濱水住宅區(qū)。1、環(huán)境大劇院：日湖公園：東面為寧波最大的內(nèi)湖公園“日湖”，左江右湖，清景無限。江北新景：位于江北腹地，周邊配套成熟，日常生活非常便利。高尚文教區(qū)：鄰近育才路高教區(qū)，十余所大中專院校近在咫尺，與知識為鄰，極富文化品位。日湖公園：2、規(guī)劃寧波首個(gè)強(qiáng)調(diào)“純粹性”的超前規(guī)劃社區(qū)空間與布局地塊呈方形，一水一街將園區(qū)分成北、東、西三個(gè)10萬㎡組團(tuán)，將龐大社區(qū)化解為中等體量的居住模塊，強(qiáng)調(diào)與大劇院的關(guān)系及城市肌理的特性。交通與路徑以水街為界，分南北兩區(qū)塊分別組織交通關(guān)系，園區(qū)實(shí)行人車分流，車輛入園區(qū)后直接進(jìn)入地下車庫，確保小區(qū)寧靜安全，內(nèi)部道路通而不暢，府拾皆景，富有情趣。景觀與配套導(dǎo)入自然與人文的主題元素，在綠意盎然中聆聽琴聲回家，形成具有強(qiáng)烈歸宿感的居家氛圍。2、規(guī)劃空間與布局地塊呈方形，一水一街將園區(qū)分成北、東、現(xiàn)代風(fēng)格

建筑風(fēng)格現(xiàn)代時(shí)尚，注重與大劇院的對話，追求空間韻律感，在內(nèi)在氣質(zhì)上與大劇院形成聯(lián)系，同時(shí)又強(qiáng)調(diào)技術(shù)上的合理高效。全電梯景觀園區(qū)建筑全部為高層及小高層，點(diǎn)條結(jié)合，合理分布。3、建筑：大師打造之簡約美學(xué)建筑代表作現(xiàn)代風(fēng)格3、建筑：建筑效果圖建筑效果圖多款創(chuàng)新戶型組合豐富，從30余方的精致單身公寓到200余方的躍層景觀公寓，可滿足多種居住需求。底層排屋型復(fù)式獨(dú)院住宅，獨(dú)立地下車庫，都市中營造鄉(xiāng)村別墅的居住情調(diào)?？罩谢▓@景觀住宅，開門見綠。高層豪華景觀公寓，尊貴獨(dú)立的一梯一戶享受。4、戶型：引領(lǐng)市場流行的創(chuàng)新戶型多款創(chuàng)新戶型4、戶型：5、園林：將主題特色做到極致的浪漫園林景觀立體式園林園林設(shè)計(jì)分地下室、水街、跌落式水系、茂林坡地、景觀大道、庭院小景、空中花園等，形成空間層次豐富的全方位、立體式園林風(fēng)景。風(fēng)情水街日湖延伸水道穿過園區(qū)，形成景致綺麗的水街與大劇院相連，水街設(shè)計(jì)成純粹的商業(yè)風(fēng)情街，成為寧波新的時(shí)尚景點(diǎn)。5、園林：立體式園林園林設(shè)計(jì)分地下室、水街、跌落式水系、法式大道園區(qū)中軸斜線設(shè)法式風(fēng)情林蔭商業(yè)大道，形成半公共城市空間。景觀坡地園區(qū)東、西組團(tuán)由南往北地勢逐漸抬高，形成舒緩起伏的景觀坡地。陽光地下室將陽光與綠意引入地下車庫，讓人們能享有更大空間的視覺美景，使回家的每一條道路都充滿溫馨與親切?？罩芯坝^每隔三層在單元過道旁設(shè)一個(gè)陽光花園，將綠意引到家門口。法式大道園區(qū)中軸斜線設(shè)法式風(fēng)情林蔭商業(yè)大道，形成半公園林實(shí)景系列園林實(shí)景系列園林實(shí)景系列園林實(shí)景系列音樂配套全方位導(dǎo)入音樂主題，讓琴聲鋪滿回家的路。音樂主題會(huì)所水街北側(cè)建有近千平方米的音樂主題會(huì)所，內(nèi)設(shè)小型音樂廳、琴房等功能設(shè)施，結(jié)合水街中心廣場形成園區(qū)業(yè)主日常聚會(huì)的精神生活中心。音樂教育中心將與寧波市青少年宮合作建設(shè)音樂早教中心，為業(yè)主子女的音樂教育提供良好環(huán)境與師資，成為江北區(qū)重要的少兒音教基地。6、配套：寧波首個(gè)以音樂為主題的配套社區(qū)音樂配套全方位導(dǎo)入音樂主題，讓琴聲鋪滿回家的路。6、智能化配套人防與技防相結(jié)合，形成五重安保系統(tǒng)，確保小區(qū)安全祥和。并設(shè)有公用設(shè)備監(jiān)控、背景音樂、停車庫自動(dòng)管理系統(tǒng)、一卡通系統(tǒng)，為業(yè)主提供高雅、便捷的日常生活環(huán)境。生活配套園區(qū)周邊已形成良好的住宅區(qū)，學(xué)校、市場、醫(yī)院、銀行等一應(yīng)俱全。園區(qū)內(nèi)配備高級健身會(huì)所、大型無盲區(qū)監(jiān)控地下停車場、網(wǎng)球場等。寧波北岸琴森項(xiàng)目銷售執(zhí)行策劃報(bào)告課件7、建材及其它：創(chuàng)新，創(chuàng)新，再創(chuàng)新！模數(shù)多孔磚建筑砌筑體系中采用模數(shù)多孔磚新型材料，主要用于框架的外墻和分戶墻，具有性能穩(wěn)定，隔音、隔熱效果好，強(qiáng)度高，抗凍抗裂性好等優(yōu)點(diǎn)。新風(fēng)系統(tǒng)通風(fēng)佳，耗能低，不開窗也能享有新鮮清新的自然氣息，完美詮釋健康居住理念。7、建材及其它：模數(shù)多孔磚建筑砌筑體系中采用模數(shù)多孔磚新保溫隔熱采用技術(shù)先進(jìn)的擠塑泡沫板，該板擁有連續(xù)均勻的表層及閉孔式蜂窩結(jié)構(gòu)，使產(chǎn)品具有優(yōu)越的保溫隔熱性能、良好的抗?jié)裥阅?、超長耐久性和高抗壓性能。智能化電梯云琴苑部分建筑采用新型貫通門住宅電梯，電梯可兩側(cè)開門，憑電子識別卡開啟，具有一梯一戶使用效果。保溫隔熱采用技術(shù)先進(jìn)的擠塑泡沫板，該板擁有連續(xù)均勻的開發(fā)商浙電房產(chǎn)由多家實(shí)力雄厚的集團(tuán)公司組成，有著良好的社會(huì)信譽(yù)，在寧波房地產(chǎn)界和消費(fèi)者心目中樹立了堅(jiān)實(shí)的品牌形象。大師作品南方建筑設(shè)計(jì)院總建筑師方志達(dá)先生主持項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)，并邀請世界級建筑大師山本理顯先生對規(guī)劃方案進(jìn)行指導(dǎo)。榮獲獎(jiǎng)項(xiàng)榮獲建設(shè)部主辦的“2003全國人居建筑規(guī)劃方案競賽”最高獎(jiǎng)項(xiàng)——人居經(jīng)典綜合大獎(jiǎng)，是寧波唯一榮獲該獎(jiǎng)項(xiàng)的樓盤；同年榮膺第五屆中國住交會(huì)“2003年度中國名盤五十強(qiáng)”稱號。寧波的代表樓盤。8、品牌：寧波最具影響力的品質(zhì)樓盤示范作品之一開發(fā)商浙電房產(chǎn)由多家實(shí)力雄厚的集團(tuán)公司組成，有著風(fēng)林苑房子是高性價(jià)比最有力的證明，開發(fā)商不惜追加成本，力求打造人性化的居住空間并樹立自己的品牌，風(fēng)林苑銷售價(jià)格4980元/㎡，而結(jié)算成本達(dá)到4400元/㎡。風(fēng)林苑交付，產(chǎn)品的品質(zhì)、價(jià)格均得到業(yè)內(nèi)人業(yè)及購房者的認(rèn)可，不斷有開發(fā)商前來參觀，北岸琴森已經(jīng)形成了品牌，為江北乃至寧波的代表樓盤。9、性價(jià)比：寧波有口皆碑的高性價(jià)比樓盤風(fēng)林苑房子是高性價(jià)比最有力的證明，開發(fā)商不惜追加成本，力求打現(xiàn)階段銷售產(chǎn)品分析第六部份現(xiàn)階段銷售產(chǎn)品分析第六部份A、單身公寓產(chǎn)品分析A、單身公寓產(chǎn)品分析讓我們先探討影響單身公寓的十四大因素讓我們先探討影響單身公寓的十四大因素項(xiàng)目位置：位于北岸琴森·云琴苑東北角，東臨清河路，北靠規(guī)劃道路總戶數(shù)：共9層，1至4層為會(huì)所及物業(yè)用房，公寓共77戶可售面積：3170.16平方米面積范圍：28-73平方米

層高：挑高4.9米

裝修標(biāo)準(zhǔn)：1800元/平方米精裝修

單身公寓產(chǎn)品概況項(xiàng)目位置：位于北岸琴森·云琴苑東北角，東臨清河路，北單身公寓單身公寓十三大優(yōu)勢單身公寓十三大優(yōu)勢環(huán)境優(yōu)勢毗鄰寧波大劇院，環(huán)境怡人，近鬧市，遠(yuǎn)喧囂環(huán)境優(yōu)勢毗鄰寧波大劇院，環(huán)境怡人，近鬧市，遠(yuǎn)喧囂交通優(yōu)勢交通便捷，市中心近在咫尺交通優(yōu)勢交通便捷，市中心近在咫尺品牌優(yōu)勢北岸琴森的品牌優(yōu)勢提高單身公寓的品位與檔次，延續(xù)其銷售高潮，為單身公寓集聚人氣，創(chuàng)造良好銷售。品牌優(yōu)勢北岸琴森的品牌優(yōu)勢提高單身公寓的品位與檔次，延續(xù)其銷景觀優(yōu)勢享受北岸琴森整體小區(qū)景觀，周邊環(huán)境優(yōu)越，是同類產(chǎn)品中不可比擬的。景觀優(yōu)勢享受北岸琴森整體小區(qū)景觀，周邊環(huán)境優(yōu)越，是同類產(chǎn)品中配套優(yōu)勢共享北岸琴森配套之源，會(huì)所，網(wǎng)球場，健康中心，生活配套應(yīng)有盡有配套優(yōu)勢共享北岸琴森配套之源，會(huì)所，網(wǎng)球場，健康中心，生活配物管優(yōu)勢與北岸琴森同一物業(yè)公司，并單獨(dú)進(jìn)行管理，與其它住宅管理既分開又統(tǒng)一。物管優(yōu)勢與北岸琴森同一物業(yè)公司，并單獨(dú)進(jìn)行管理，與其它住宅管產(chǎn)品優(yōu)勢延伸北岸琴森產(chǎn)品品質(zhì)，進(jìn)一步提高其品位與檔次，4.9米挑高產(chǎn)品，配精裝修，寧波比較稀缺。產(chǎn)品優(yōu)勢延伸北岸琴森產(chǎn)品品質(zhì)，進(jìn)一步提高其品位與檔次，4.9機(jī)會(huì)優(yōu)勢江北區(qū)目前尚無品質(zhì)較好的單身公寓。機(jī)會(huì)優(yōu)勢江北區(qū)目前尚無品質(zhì)較好的單身公寓。價(jià)格優(yōu)勢10300元＝8500元＋1800元除去裝修的價(jià)格，實(shí)際北岸琴森單身公寓的價(jià)格只有8500元，而目前一期住宅的二手房交易報(bào)價(jià)多在7千元以上，二期住宅均價(jià)6980元。單身公寓挑高4.9米，按照普遍價(jià)格的制定方法，可為住宅的1.3-1.5倍，即單身公寓價(jià)格可達(dá)9000元以上。價(jià)格優(yōu)勢10300元＝8500元＋1800元除去裝修的價(jià)精品優(yōu)勢裝修標(biāo)準(zhǔn)大約在1800元/㎡左右，包括阿里斯頓熱水器1個(gè)、康普浴霸1個(gè)、埃美柯不銹鋼水槽、樂家/貝那臺(tái)下式洗臉盆、樂家/阿波羅淋浴房、樂家/丹圣聯(lián)體緩沖坐便器、分體式美的冷暖空調(diào)2個(gè)、美的單口電磁爐或上海/雙日單口煤氣灶1個(gè)、歐琳抽油煙機(jī)1個(gè)和歐琳廚具1套，另外房內(nèi)地面為復(fù)合地板、地磚，樓板是喬鋼材質(zhì)，內(nèi)墻為高檔乳膠漆和墻面磚，門窗為彩色鋁金。其他有新風(fēng)系統(tǒng)及電話線、有線電視、網(wǎng)線都預(yù)埋到戶。精品優(yōu)勢裝修標(biāo)準(zhǔn)大約在1800元/㎡左右，包括阿里斯頓熱水器誠信優(yōu)勢開發(fā)商打破常規(guī)鄭重承諾，將裝修配備品牌作為附件列入銷售合同，業(yè)主購房明白消費(fèi)。誠信優(yōu)勢開發(fā)商打破常規(guī)鄭重承諾，將裝修配備品牌作為附件列入銷交付優(yōu)勢2006年7月底交付，不到一年的等待時(shí)間。交付優(yōu)勢2006年7月底交付，不到一年的等待時(shí)間。體量優(yōu)勢物以稀為貴，30萬方規(guī)模的園區(qū)，僅77戶單身公寓。

體量優(yōu)勢物以稀為貴，30萬方規(guī)模的園區(qū)，僅77戶單身公寓。投資優(yōu)勢投資回報(bào)

目前市面上房屋租金行情看漲，單身公寓投資回報(bào)一般在6%左右，位置相對偏遠(yuǎn)的也有4%，如格蘭云天，個(gè)別較好的達(dá)到7%以上，如好陽光商務(wù)公寓。以租養(yǎng)貸

以711為例：面積45.11㎡，總價(jià)464633元，首付50%計(jì)234633元，23萬元20年按揭，每月還款約1600元。如出租，按6%回報(bào)率計(jì)算，每月租金約2300元，足以償還按揭款。

投資優(yōu)勢投資回報(bào)投資前景大劇院西側(cè)的北岸財(cái)富中心打造江北核心商務(wù)區(qū)，包括寫字樓、商業(yè)街等。財(cái)富中心辦公面積4.5萬㎡左右，按人均10㎡推算，約有4500人，在職白領(lǐng)、企業(yè)主管將會(huì)是單身公寓日后買賣租賃的目標(biāo)群體。投資前景B、商鋪產(chǎn)品分析B、商鋪產(chǎn)品分析（一）商業(yè)物業(yè)的市場特征（一）商業(yè)物業(yè)的市場特征中心區(qū)商業(yè)：區(qū)域：東門口、大型商業(yè)周邊客源：范圍較廣，除本地區(qū)居民外，幅射范圍達(dá)到大市區(qū)甚至周邊地市業(yè)態(tài)：大賣場、專業(yè)賣場、百貨商場、大型餐飲娛樂

中心區(qū)商業(yè)：社區(qū)商業(yè)：區(qū)域：人口相對集中的居住區(qū)主要道路客源：居住區(qū)居民以及周邊流動(dòng)人口業(yè)態(tài)：餐飲、娛樂、集貿(mào)市場、購物中心等居住區(qū)商業(yè)：區(qū)域：居民小區(qū)內(nèi)部或其周邊道路客源：小區(qū)居民業(yè)態(tài)：便民服務(wù)類社區(qū)商業(yè)：寫字樓商業(yè)：即商務(wù)商業(yè)區(qū)域：寫字樓周邊客源：大廈內(nèi)部工作人員業(yè)態(tài)：休閑娛樂、健身、中西快餐、商務(wù)服務(wù)、干洗、快遞服務(wù)

特殊地域商業(yè)：區(qū)域：旅游區(qū)、車站碼頭等客源：流動(dòng)人口業(yè)態(tài)：地方特色產(chǎn)品、中西快餐、報(bào)刊雜志

寫字樓商業(yè)：即商務(wù)商業(yè)（二）本案商業(yè)優(yōu)勢分析（二）本案商業(yè)優(yōu)勢分析項(xiàng)目位置：位于法式走廊、水街、朝東朝西朝北沿街位置建建筑面積：共24000㎡左右，其中一期5100㎡，二期3400㎡，三期4700㎡，水街11000㎡可售面積：一期4878㎡得房率：98%

商鋪產(chǎn)品概況項(xiàng)目位置：位于法式走廊、水街、朝東朝西朝北商鋪產(chǎn)品概況優(yōu)勢一：依靠大型居住社區(qū)“北岸琴森”北岸琴森擁有30萬平方米的總建筑面積，2000余戶住戶，以每戶平均3.5人推算，共有約7000名住戶，小區(qū)全部完工后將是寧波市中心規(guī)模最大、檔次最高的高尚社區(qū)。小區(qū)內(nèi)的幾千戶居民都將成為北岸商鋪?zhàn)钤肌⒁彩亲顝?qiáng)大的客戶源。這7000余位住戶的日常消費(fèi)市場占有較大的挖掘空間。

優(yōu)勢一：依靠大型居住社區(qū)“北岸琴森”優(yōu)勢二、寧波大劇院三江六岸的建設(shè)和寧波大劇院的建造使得該區(qū)域成為寧波城市未來的文化娛樂中心，而大劇院則成為這一中樞的核心。隨著寧波大劇院的投入使用，大型超市、飯店、酒吧等也開始進(jìn)駐，逐漸形成氛圍。優(yōu)勢二、寧波大劇院優(yōu)勢三、物美大賣場縱觀整個(gè)寧波商鋪的經(jīng)營狀況和物業(yè)價(jià)值，除了市中心位置的商鋪以外，經(jīng)營狀況最為良好的店鋪主要集中在家樂福、好又多等大型超市的周邊。優(yōu)勢三、物美大賣場優(yōu)勢四、日湖公園日湖是寧波市政府傾力打造的又一個(gè)大型市中心景區(qū)，具有明顯的旅游商業(yè)以及景觀休閑商業(yè)引導(dǎo)優(yōu)勢。優(yōu)勢四、日湖公園優(yōu)勢五、北岸財(cái)富中心大劇院西側(cè)的北岸財(cái)富中心打造江北核心商務(wù)區(qū)，包括酒店公寓、寫字樓、商業(yè)街等，與本項(xiàng)目僅一路之隔，與小區(qū)內(nèi)部商業(yè)相呼應(yīng)。與財(cái)富中心的商業(yè)相結(jié)合，有利于營造商業(yè)氛圍，財(cái)富中心辦公人員，也將成為消費(fèi)群體。優(yōu)勢五、北岸財(cái)富中心優(yōu)勢六、無大型競爭項(xiàng)目本項(xiàng)目周邊一帶無大型商業(yè)項(xiàng)目，無潛在的競爭對象。本項(xiàng)目商業(yè)氛圍的形成也將彌補(bǔ)并帶動(dòng)江北區(qū)的商業(yè)氛圍。優(yōu)勢六、無大型競爭項(xiàng)目（三）業(yè)態(tài)劃分

（三）業(yè)態(tài)劃分在商業(yè)建筑物、商業(yè)街鋪內(nèi)經(jīng)營的行業(yè)種類、品牌的檔次的不同及利潤空間的大小，而產(chǎn)生的不同的聚客效應(yīng)和投資回報(bào)。在商業(yè)建筑物、商業(yè)街鋪內(nèi)經(jīng)營的行業(yè)種類、品牌的檔次的不同及利法式走廊商鋪特點(diǎn)：一般面寬4.4米，進(jìn)深11.4米，套型方正，面積50-60平方米為主，挑高5米，可分隔兩層。此部分商鋪業(yè)態(tài)定位為滿足小區(qū)日常生活需要。建議業(yè)態(tài)：A、書店類：綜合書店、特色專業(yè)書店、休閑書吧等；B、超市類：中型超市、24小時(shí)便利店、煙酒專賣店等；C、化妝品類：護(hù)膚用品、化妝用品等；D、醫(yī)藥店、蛋糕店、時(shí)尚飾品店、棋牌室、彩票中心、花店、禮品店等；E、辦公類：文化用品店、小型公司辦公等。法式走廊商鋪朝西沿街商鋪特點(diǎn)：面積較大，面寬8-12.5米不等，進(jìn)深15米左右，部分為兩層，1F挑高4.2米，2F層高3.3米。南北兩端商鋪不規(guī)則，商鋪內(nèi)多墻、柱子，不便分隔銷售。商鋪與西面財(cái)富中心相依托，主要著眼于日后的商機(jī)。建議業(yè)態(tài)：A、服務(wù)類：銀行、郵局、洗衣店、照相館等；B、娛樂類：音像制品店等；C、美容美發(fā)類：美容護(hù)膚店、美發(fā)店、SPA等。D、家政類：家政公司、家電維修等。朝西沿街商鋪水街商鋪特點(diǎn)：體量大，達(dá)1萬余平方米，深入小區(qū)內(nèi)部，維系一期、二期、三期，并向財(cái)富中心延伸。建議業(yè)態(tài)：面向?qū)幉ㄝ^有影響力的商家進(jìn)行統(tǒng)一招商，為將其對住宅的影響降到最低，經(jīng)營品種應(yīng)力求處于安靜的環(huán)境中，并且盡量減少投資客購買，方便日后管理。水街商鋪商鋪主要靠經(jīng)營和管理，銷售時(shí)應(yīng)根據(jù)商鋪狀況劃分業(yè)態(tài)，引導(dǎo)購買，否則經(jīng)營品種雜亂無章，無法形成商業(yè)氛圍，可在銷售的同時(shí)與購買者簽定經(jīng)營品種協(xié)議。但目前購買商鋪者仍以投資客居多，出租或轉(zhuǎn)讓后管理增加難度。商鋪主要靠經(jīng)營和管理，銷售時(shí)應(yīng)根據(jù)商鋪狀況劃分業(yè)態(tài)，引