項目物業(yè)前期介入主要工作內(nèi)容

項目物業(yè)前期介入主要工作內(nèi)容項目物業(yè)前期介入主要工作內(nèi)容

前期介入

項目的成敗，關鍵在于各個環(huán)節(jié)的有效控制，規(guī)劃設計評審、施工質(zhì)量與安全管理、營銷運作等尤其重要。

為集思廣益做好規(guī)劃設計，關注工程質(zhì)量，同時配合支持銷售，做好項目交接、業(yè)主入伙等工作，物業(yè)的前期參與不可輕視！

下面首先列舉物業(yè)前期介入主要工作內(nèi)容：

1.與地產(chǎn)公司項目部溝通，根據(jù)項目情況和要求制訂物業(yè)管理方案、《物業(yè)工作計劃》、《前期介入方案》，并經(jīng)地產(chǎn)公司確認并簽訂《前期物業(yè)服務合同》

a.了解工程進度：計劃開工時間、售樓中心完工、樣板房完工時間、項目竣工時間；

b.了解銷售時間、入住時間；

c.編制并確認物業(yè)管理方案、《物業(yè)工作計劃》、《前期介入方案》；

d.簽訂《前期物業(yè)服務合同》.

2.與地產(chǎn)公司項目部溝通，參加規(guī)劃設計方案評審，從物業(yè)管理角度，對規(guī)劃設計提出合理化建議

a.道路交通，應考慮：人車的分流，進出的便利，特殊人群的需要，安全與管理需要;

b.停車場的規(guī)劃，應考慮：車位數(shù)量與未來的發(fā)展，進出的便利，消噪音、散廢氣、安全與管理，設備設施的選用;

c.圍欄與崗亭，應考慮：圍欄的高度與樣式，崗亭的布置、數(shù)量、款式;

d.安防設施的配置，應考慮：巡更、邊界防越、閉路監(jiān)控、門禁、對講、室內(nèi)緊急報警;

e.監(jiān)控中心的設置，應考慮：位置、面積、設備設施、功能等要求;

f.商鋪及便民服務點的規(guī)劃，應考慮：功能配置與分布，與環(huán)境的協(xié)調(diào)，對有噪音和污染嚴重的項目進行控制;

g.文娛活動場所的規(guī)劃，應考慮：使用面積、安全要求、對環(huán)境和住戶的影響.

h.管理用房，應考慮：位置、面積、裝修

i.生活用房，主要是安全管理人員和維修人員的宿舍及配套的衛(wèi)生間、浴室，地址選擇地面層靠圍墻偏僻地方，以減少對住戶的影響。還要考慮：面積、裝修

J.垃圾收集點與中轉(zhuǎn)站的規(guī)劃，應考慮：

（1）垃圾桶的樣式、數(shù)量、放置位置，對環(huán)境的影響；

（2）垃圾中轉(zhuǎn)站的位置、樣式、容量，沖洗、污水排放、通風、封閉的要求，以及對環(huán)境住戶的影響。

K.綠化，應考慮：

（1）合理選用草皮、喬木、灌木的品種

a:三者間的搭配有層次感、美觀、和諧；

b:植物的生長期與開花期的適宜性；

c:應盡量避免選用有針、有刺、有毒植物（媒體公布的52種有毒、致癌植物.doc）.

（2）便于養(yǎng)護，有利于養(yǎng)護成本的降低

L.小區(qū)景觀，應考慮：與環(huán)境的和諧、安全與管理，是否利于維護以及成本控制，對住戶的影響

M.建筑的外立面，應考慮：外立面色彩的和諧，材料的使用壽命，是否利于維護及維護成本

N.公共部分的裝修，應考慮：大堂電梯間的通風、安全性（如路面的防滑）管理、耐用性，維護及維護成本，電梯門前的地面應考慮適當?shù)钠露?，以防水流入電梯?/p>

O.清潔、綠化的用水用電，應考慮：用水用電點的數(shù)量、位置、管線走向及其標識

P.公共用電，應考慮：滿足使用功能，多回路控制，節(jié)約能源

3.與地產(chǎn)公司項目部溝通，參加規(guī)劃設計方案評審，從物業(yè)使用人的角度對規(guī)劃設計提出合理化建議

a.水、電、氣的容量，抄表方式，應考慮：容量配置的合理性，抄表對住戶的影響；

b.各種插座、開關、水喉、電話、對講機、有線電視、寬帶等的接入點位置和空調(diào)孔位置，應考慮：位置是否合理，方便使用;

c.家居的安全性，應考慮：陽臺欄桿、凸窗欄桿高度密度牢固是否達標，從外面是否容易爬進陽臺、窗;

d.家居私密性，應考慮：戶門的位置，開啟方向，戶與戶之間窗戶的方向和距離，小區(qū)監(jiān)控的攝像頭安裝的位置與角度不得拍攝到家庭;

e.住戶對公共設施、環(huán)境的要求，應考慮：使用的便利、舒適、安全，如信報與奶箱應設在地面架空層單元門外.

4.與地產(chǎn)公司項目部溝通，參加規(guī)劃設計方案評審，從小區(qū)環(huán)保角度對規(guī)劃設計提出合理化建議，應考慮：

1）、垃圾應分類放置，分為可回收和不可回收，垃圾屋、垃圾桶應采取密閉措施；

2）、噪音的控制，可采用中空玻璃門、窗，窗、門與框之間應有膠墊，另外可采用立體綠化帶降噪；

3）、節(jié)約資源：樓層照明、地面照明、架空層照明分多路控制，采用節(jié)能燈，采用自動感應開關與人工開關結(jié)合（既節(jié)能又符合消防）；水的循環(huán)利用等。

5.與地產(chǎn)公司項目部溝通，參加規(guī)劃設計方案評審，對樓宇及小區(qū)智能化提出合理化建議

1）停車場，應考慮：

a：用IC智能卡，既節(jié)約了人力，降低了成本，又堵住了人為的車場收費漏洞；

2）門禁，應考慮：安全方便，用卡或密碼或自家對講，才能進入樓宇門、單元門，門應考慮減噪；

3）安防，應考慮：

a：圍墻的紅外線裝置不能有死角；

b：閉路電視的安裝位置必須合理，建議紅外報警系統(tǒng)能與閉路監(jiān)控系統(tǒng)聯(lián)動；

c：室內(nèi)防盜系統(tǒng)：除緊急報警按鈕外，其它不實用，建議不要，如業(yè)主需要，自己解決。緊急報警按鈕的安裝位置要合理；

d：保安巡更系統(tǒng)的觸點布置、安裝位置要合理。

4）自動抄表系統(tǒng)（該項目是否安裝自動抄表系統(tǒng)），應考慮：是否可行，由水、電、氣供應商決定，系統(tǒng)軟件應可以和財務軟件接駁；

5）背景音樂系統(tǒng)，應考慮：實際需要和不影響住戶，即廣播布點只選擇現(xiàn)場銷售中心周圍、小區(qū)休息或活動廣場。

6.與地產(chǎn)公司項目部溝通，參加規(guī)劃設計方案評審，對設備機房提出合理化建議，應考慮：通風良好、防飄雨、防滲水、有應急照明、鋪上地磚更好。

7.與地產(chǎn)公司項目部溝通，參加規(guī)劃設計方案評審，對機電設備的設計、安裝、選型提出建議

1）電梯，應考慮：

a、采用變頻技術(shù)既節(jié)能且運行平穩(wěn)；

b、多部電梯可考慮群控；

c、承載應考慮住戶數(shù)量的多少；

d、轎廂內(nèi)設置閉路電視監(jiān)控鏡頭并連到監(jiān)控中心的監(jiān)視器；

e、轎廂內(nèi)配置被困緊急按鈕和對講系統(tǒng)；

f、故障自動平層開門；

g、梯門前的地面應考慮適當?shù)钠露龋苑浪魅腚娞菥?/p>

2）消防設施，應考慮：

a、消防按鈕必須在適當?shù)母叨群臀恢茫?/p>

b、噴淋不能有死角；

c、煙感、溫感的高度不能超過其型號所規(guī)定的高度；

d、消防栓門應采用玻璃門；

3）供配電，應考慮：

a、發(fā)電機應與市電相互聯(lián)動與互鎖；

b、發(fā)電機應有減震裝置，機房、風井應采取吸音、降噪措施，煙管加消音器

4）給排水，應考慮：

給水：

a、隨樓宇高度的不同應考慮給水管的耐壓強度和采取減壓措施；

b、恒壓供水選用變頻電機可節(jié)能；

c、大型水泵應考慮日后的維修，宜采用臥式；

d、水池的人孔與液位控制器、爬梯之間位置應合適。

排水：

a、屋面必須有足夠的坡度；

b、屋面的排水管口必須與當?shù)氐慕涤炅亢臀菝娴氖苡昝娣e相適應；

c、地下室的集水坑里的潛水泵的功率和排水管徑必須與進水量相適應；

d、污水管與雨水管必須分開；

e、高層污水管轉(zhuǎn)彎處應采取防擊穿措施。

8.與地產(chǎn)公司項目部、施工單位溝通，對項目施工、安裝過程中易出現(xiàn)的安全、質(zhì)量和使用問題提出建議

1）施工現(xiàn)場、宿舍的安全管理:工地、工棚的防盜、防火、防爆、防觸電、防砸、防墜落、防刺傷、防塵、防中毒、防窒息。

2）隱蔽工程的階段驗收應注意事項：

a、樓棟避雷合格；

b、樓頂防水層；

c、水管試壓合格；

d、室內(nèi)衛(wèi)生間防水合格；

e、房屋室內(nèi)電線路接地合格，超載和漏電保護合格，各回路絕緣電阻合格（1000兆歐姆以上）。

3）設備安裝調(diào)試過程中應注意事項：

a.路接地合格;

b.超載和漏電保護合格;

c.防觸電措施（絕緣地膠墊、防護罩網(wǎng)）;

d.設備房的防滲漏、防飄雨、通風、有應急照明等。

4）施工過程中和設備安裝調(diào)試過程中資料搜集。

常見工程問題：地下給水管接駁不牢跑水，消火栓、噴淋頭跑水，外墻滲水，窗臺滲水，衛(wèi)生間滲漏等。

9.對項目的物業(yè)管理費標準提出建議

依據(jù)當?shù)叵嚓P政策、法規(guī)；

調(diào)查周邊同類已投入使用樓盤物管費收費標準；

調(diào)查周邊同類正在銷售樓盤的物管費收費標準；

調(diào)查周邊同類樓盤的物業(yè)使用人對物管費的認同與承受能力；

根據(jù)地產(chǎn)公司對樓盤的市場定位和對物管單位的要求；

成本測算。

10.協(xié)助地產(chǎn)公司在售樓前編制業(yè)主臨時公約、《房屋質(zhì)量保證書》、《房屋使用說明書》

11.配合銷售工作

a.參與買賣合同的評審、修改，特別是物業(yè)管理方面和產(chǎn)權(quán)范圍界定（如停車場、會所、商鋪及其它配套設施）、用途方面;

b.將《前期物業(yè)服務合同》和《業(yè)主臨時公約》作為買賣合同附件;

c.提供物業(yè)品牌宣傳資料，如展板、榮譽證書;

d.提供樣板房、銷售中心、其他展示現(xiàn)場、工地道路的

保潔保安服務;

e.給售樓人員培訓和咨詢物業(yè)管理服務知識;

f.在物業(yè)網(wǎng)站上介紹項目情況.

12.向地產(chǎn)公司項目部提出項目標識需求。如樓棟牌、樓層牌、房號、道路指示牌、停車場標識等

13.與地產(chǎn)公司項目部一起，參與竣工驗收

14.與地產(chǎn)公司項目部溝通，主持接管驗收

15.與地產(chǎn)公司項目部溝通，入伙應交費用的確認（如有線電視初裝費、管道燃氣開戶費等）

16.與地產(chǎn)公司項目部溝通售后服務:保修期內(nèi)的工程問題處理

17.與地產(chǎn)公司營銷部溝通，做好入伙準備。如入伙通知、入伙儀式等

篇2：左鄰右里小區(qū)前期介入物業(yè)管理

左鄰右里小區(qū)前期介入物業(yè)管理

物業(yè)管理是以經(jīng)濟為手段，從事對物業(yè)的使用、保養(yǎng)、維修、經(jīng)營工作和提供服務，是使物業(yè)發(fā)揮最佳效應的一種管理形式，它同物業(yè)的形成過程即投資決策、規(guī)劃設計、工程建設及房屋營銷等階段均有著密不可分的聯(lián)系。因此，在管理中將建立追求全過程最佳效益的現(xiàn)代化管理模式，在物業(yè)的開發(fā)階段就充分考慮建成以后的使用和管理的需求，考慮到社會經(jīng)濟發(fā)展后居住水平提高的需要，從項目規(guī)劃設計階段就開始關注物業(yè)的全過程效益，其首要環(huán)節(jié)即是前期的介入。

一、前期介入的主要內(nèi)容

（一）對物業(yè)的整體規(guī)劃提出合理建議，對所管物業(yè)進行全面了解

根據(jù)人性化、人體工程學、大量的人文習慣以及微觀使用效率等,針對物業(yè)設計注意和提高其在工程、功能、環(huán)境、管理四個方面的質(zhì)量,使物業(yè)使用更為合理、有效、經(jīng)濟,以便充分發(fā)揮物業(yè)價值。如在規(guī)劃設計一項上,針對配套設施的合理設置、水電供應容量、安全保衛(wèi)系統(tǒng)、垃圾處理的方式、消防設備的處理、建筑材料的使用狀況等多方面提供專業(yè)的參考意見,提請設計單位注意,從而將一些隱患避免在初始階段。我們將對諸如土建結(jié)構(gòu)、管線定向、設施建設、設備安裝等物業(yè)的情況進行了解，達到了如指掌，對今后不便于養(yǎng)護和維修之處提出改進意見，并做好日后養(yǎng)護維修的重點記錄，更好地為業(yè)主服務。

（二）察看工程建設現(xiàn)場

1.審視工程土建構(gòu)造、管線走向、出入線路、保安系統(tǒng)、內(nèi)外裝飾、設施建設、設備安裝的合理性。重點察看消防安全設備、自動化設備、安全監(jiān)控設備、通訊設備、給排水設備、空調(diào)設備及電力設備、交通運輸及電梯設備、服務設備等。

2.對施工現(xiàn)場提出符合物業(yè)管理需要的建議方案，磋商解決辦法。

3.在施工現(xiàn)場做好日后養(yǎng)護、維修的要點記錄，圖紙更改要點記錄。

4.參與工程驗收，進行器材檢查、外觀檢查、性能檢查、功能測試、銘牌檢查，并按整改計劃督促整改。

（三）建立與業(yè)主或使用人的聯(lián)絡關系

1.聽取業(yè)主或使用人對物業(yè)管理的要求、希望。

2.了解業(yè)主或使用人對物業(yè)使用的有關安排、打算。

3.參與售房部門同業(yè)主或使用人簽約。

（四）為后期管理做好準備

物業(yè)管理是一項綜合管理工程，通過物業(yè)管理把分散的社會分工集合為一體，并理順關系，建立通暢的服務渠道，以充分發(fā)揮物業(yè)管理的綜合作用。此外，在對物業(yè)實體實施管理之前，還應設計物業(yè)管理模式，制定相應的規(guī)章制度，并協(xié)同開發(fā)商草擬有關文件制度，籌備成立業(yè)主管理委員會，印制各種證件，以及進行機構(gòu)設置、人員聘用、培訓等工作。物業(yè)管理前期介入就可以在此階段把上述工作安排就緒，以使物業(yè)一旦正式交付驗收，便能有序地對物業(yè)實體進行管理。

二、人員安排

按進度陸續(xù)入現(xiàn)場，參與前期的物業(yè)規(guī)劃，具體內(nèi)容如下：參與有關設備的安裝、調(diào)試、監(jiān)理工作，掌握小區(qū)設備設施的合理布局等基本情況，提出建議；參與房屋的竣工驗收和房屋設施的預驗工作；配合房產(chǎn)公司做好綜合驗收相關工作；投入入住前的各項工作。

1、小區(qū)綜合驗收通過后，交付前7天，部分治安人員、維修人員經(jīng)上崗培訓合格后，先期到位，負責對將接收的物業(yè)的守衛(wèi)工作和情況熟悉。

2、小區(qū)綜合驗收前，按照小區(qū)條例規(guī)定，做好物業(yè)的接管驗收工作，包括用房、資金、資料、房屋設備設施等內(nèi)容。

3、業(yè)主入住前7天，管理處掛牌辦公，交付前5天所有員工經(jīng)培訓合格后上崗，共同迎接業(yè)主入住。

三、前期管理及監(jiān)督

管理處成立后，管理處主任編寫入住工作方案，配備管理處工作人員，制定開辦采購計劃；

治安方面：熟悉小區(qū)地形地物及各種安防設施，明確人員排班及各崗位工作職責；

車輛管理：設計安裝小區(qū)道路標志，建立完善車輛管理制度；

垃圾清運：確定臨時裝修垃圾堆放處。

四、配合工作

與供電、供水、電信等公司和有線電視、郵局等單位搞好聯(lián)系工作，保證業(yè)主入住后水、電、通信等正常使用。

篇3：物業(yè)前期介入管理內(nèi)容

物業(yè)前期介入的管理內(nèi)容

一物業(yè)前期介入，是指物業(yè)公司在樓盤開發(fā)的初期即受聘介入，為小區(qū)規(guī)劃設計的細化、施工缺陷的防范及運行成本的控制，提供建設性的意見。

有物業(yè)前期介入的樓盤，總是最容易贏得購房者的信任。而待建成交付之后，購房者對物業(yè)前期介入的成果滿意嗎？這里發(fā)表一組購房者的意見，也許對物業(yè)公司、對發(fā)展商都會有所啟迪。

細節(jié)更體現(xiàn)品質(zhì)

物業(yè)前期介入的最大好處，是物業(yè)公司側(cè)重于從業(yè)主的利益、需求出發(fā)參與意見，從而可把一般樓盤開發(fā)中容易出現(xiàn)的缺憾降到最低。如今能應聘前期介入的物業(yè)公司，都是些品牌企業(yè)，經(jīng)驗豐富，也擁有很多的榮譽。由他們?yōu)闃I(yè)主們把關，使我們買房更加放心。

然而交房入住后，我們?nèi)詴l(fā)現(xiàn)一些遺憾。在住宅開發(fā)日益講究環(huán)境、房型、配套、服務"均好性？的今天，這些遺憾的細節(jié)，正好成為衡量樓盤品質(zhì)高下的座標。

亂裝表具我們買的是一梯兩戶的房型，得房率很高，從電梯出來后，樓道、走廊的面積相當緊湊。但就在這幾近局促的空間里，我們竟看不到一面完整的粉墻。因為兩邊的墻上，東一塊、西一塊補丁般地布滿了有線電視、水表、電表、電子安保、電話等箱子。盡管這是由不同的單位來安裝，但將它們統(tǒng)一地安裝在一個合適的位置，正是物業(yè)公司應提醒發(fā)展商去協(xié)調(diào)的。

污染的垃圾業(yè)主將袋裝的垃圾扔在門口或電梯口，由物業(yè)人員定時收集清除，這是很多小區(qū)的做法。但業(yè)主們很少會湊準了時間扔垃圾，垃圾袋也難免會破漏或散發(fā)難聞氣味，這就構(gòu)成了對公共走道的二次污染。于是物業(yè)公司要求我們在非規(guī)定時間將垃圾送到樓下花園的果皮箱旁邊。但業(yè)主們應者寥寥：一來不方便，二來同樣構(gòu)成對花園的污染。這個在小區(qū)中普遍存在著的問題，物業(yè)公司在前期介入時怎么就忽略了呢？比如可建議發(fā)展商將果皮箱改成可投擲袋裝垃圾的垃圾箱，最好是在每棟樓前設計一個"內(nèi)置？式的、與建筑渾然一體的垃圾箱，類似某些別墅門前的那種。

在有的高層住宅，每層設一個垃圾箱；如果不配置工作電梯，物業(yè)人員如何將垃圾運往樓下？是從消防樓梯一層層地往下挪，還是與業(yè)主共乘客梯？垃圾筒臟了又如何清洗？這都是前期介入中的物業(yè)公司應提醒發(fā)展商解決的問題。

避免違章從設計開始

買樓時，物業(yè)公司經(jīng)理告訴我們：工程監(jiān)理有時會對不規(guī)范的操作網(wǎng)開一面；而物業(yè)公司絕不會通融，會要求施工單位嚴格按照設計圖紙施工，因為日后出現(xiàn)的任何建筑質(zhì)量問題，業(yè)主首先找的是物業(yè)公司。這話很有說服力，我們小區(qū)的建筑質(zhì)量也很不錯。

今天是想結(jié)合裝修中的一些問題，對前期介入的物業(yè)公司提出更高的要求。

代業(yè)主審視設計我們小區(qū)所有的主衛(wèi)都是"明？的，所以就不再設排風管。于是，家家戶戶安裝排風扇或浴霸時，都會在窗戶上方、那段唯一的外墻上鑿個洞，以通排風管。這時，物業(yè)公司卻告知說：窗上面是梁，梁上開洞會破壞承重，是違章；接著又說，這是設計的問題，既然洞已開了，就算了。但我們業(yè)主心里依然發(fā)毛：每層樓在相同位置破梁開洞，這對整棟樓的安全會構(gòu)成什么影響？

這種業(yè)主在裝修中經(jīng)常會發(fā)生的要求和困惑，物業(yè)公司應該是熟悉和了解的，因此在前期介入階段，除了督促施工單位按圖施工，物業(yè)公司還應敏銳地指出圖紙設計中就考慮不周的地方，比如排風問題、承重問題、抽油煙機串味兒問題；當工作陽臺的功用越來越為人認同，那么陽臺上是否有合適的熱水器位置？是否有洗衣機排水地漏和拖把池落水？……

治一治"空調(diào)病"空調(diào)一裝，新樓變舊。在窗戶安裝鐵柵欄、晾衣桿伸出陽臺外等問題得到控制后，空調(diào)安裝已成為破壞新建商品房立面景觀的頭號"殺手"。原因主要有兩點：1、空調(diào)孔的位置不合適，業(yè)主為了把室內(nèi)機安裝妥當，只能重新打洞，原來的空調(diào)孔就成為外墻上的"疤痕"。2、連接外機的空調(diào)管從墻上歪歪斜斜掛下來，大煞風景。

這是個遲早會解決的問題，只是希望有物業(yè)公司前期介入的樓盤能領先一步。其實這不是難題，只需為室內(nèi)布局確定一個恰當?shù)目照{(diào)孔位；將空調(diào)管"藏"入墻內(nèi)，或為它裝上蓋管，就行了。

省大錢別省小錢

如今物業(yè)公司在競聘的時候，往往會壓低物業(yè)管理費以"取悅"發(fā)展商。其實這是種惡性的低層次競爭。在一些品質(zhì)較高的樓盤，購房者是樂意為高水準的物業(yè)管理服務，支付相當?shù)?、合理的物業(yè)管理費的；相反，沒有一定水準的收費，也難以保證有一定水準的服務。

但另一些大筆的費用，卻是物業(yè)公司可通過前期介入為業(yè)主節(jié)省的：

電梯維修費一般0.55元／m2的設備運行費，只包含了電梯日常運行的開支，維修費用則另外據(jù)實結(jié)算。專業(yè)廠家對電梯的售后服務有"全包"和"清包"之分，這需要發(fā)展商在購買電梯時作出決定。"全包"的費用較高，但日后的維修費用全部由廠家承擔；"清包"的費用較低，發(fā)展商往往會選擇這一種，但維修時一切費用由客戶（也即業(yè)主）承擔，往往更換一個小零件就得幾百元。所以，從維護業(yè)主的利益出發(fā)，物業(yè)公司應該盡量"鼓動"發(fā)展商選擇"全包"；因為這時的發(fā)展商希望借助物業(yè)公司的品牌促進銷售，所以物業(yè)公司的建議是較容易被接受的。

會所運行成本會所產(chǎn)權(quán)一般歸發(fā)展商所有，其運營費用是獨立于物業(yè)管理費。很顯然，那些純粹向小區(qū)內(nèi)業(yè)主開放的會所，除非收費昂貴，否則是不可能不虧的。所以在前期介入階段，物業(yè)公司必須為保證日后會所的良性運行提出可行方案，否則虧本經(jīng)營，將使會所功能下降，甚至形同虛設，最終導致業(yè)主的物業(yè)水準大跌。

可能

的話，物業(yè)公司應要求發(fā)展商將會所設在小區(qū)的邊緣，在保證業(yè)主正常享用的前提下對外開放，采用內(nèi)外有別的收費方式"以外養(yǎng)內(nèi)"，貼補會所運行成本，使業(yè)主得實惠。如果會所只能對內(nèi)開放，則物業(yè)公司須要求發(fā)展商提供一定的其它經(jīng)營場所，用經(jīng)營收入補充會所運行成本的不足，以保證良好的設施維護與服務水準

篇4：項目物業(yè)管理前期介入工作內(nèi)容

項目物業(yè)管理前期介入工作內(nèi)容

1、物業(yè)管理公司在開發(fā)商對項目規(guī)劃設計時應該提出哪些意見？

答：一個房地產(chǎn)項目推出時不但要考慮對銷售有利的各種外部條件，更要考慮與之對應的配置和設施的物業(yè)管理的簡便和低維護支出費用，所以物管方面對物業(yè)設計（說明）應該提出以下幾點建議：

（1）要考慮商業(yè)和物管用房的預留（包括管理處辦公用房、員工宿舍食堂、職工業(yè)主娛樂活動室、保安崗亭用房、垃圾收集站、物料倉庫、清潔工工具房等）。

（2）配套設施設備、管線配置和布線要合理，包括預留空調(diào)安裝位置及空調(diào)滴水管。

（3）設計時盡量減少外墻外凸沿，尤其是高空位置不可上人的平臺、條柱等不利清潔。

（4）高層樓宇和大型小區(qū)應考慮合理配置清潔樓道及綠化澆水處所必須的水管接口和洗手池。

（5）水、電、氣表的設置要考慮到抄表到戶的需要，盡量集中放在首層。

（6）信報箱的設置亦要考慮郵政需要放在首層（放在架空層等首層以上，郵電部門會加收服務費），并且信報箱的規(guī)格和鎖要符合要求，也可以同時考慮送奶的存放。

（7）小區(qū)進出口位置和數(shù)量配置要合理，能少則少，以減少不必要的費用支出。

（8）小區(qū)內(nèi)的車位配置要考慮到深圳市戶均車輛比例盡量充足。

（9）小區(qū)的外圍盡量考慮到封閉式治安管理的需要，鐵圍欄的設計要防攀防鉆，女兒墻亦要設計成防攀越的。

（10）小區(qū)內(nèi)綠化面積要考慮到以后小區(qū)創(chuàng)評的需要。

（11）綠化帶植物的品種（尤其是高檔大型物業(yè)小區(qū)）不要設計得太名貴、太繁多。除充分考慮到錯落有致，四季有花有香，配制原則是大方得體，合理選擇背陰喜陽易于養(yǎng)護的植物。

（12）小區(qū)內(nèi)標牌和建筑小品設計亦要考慮到易于低成本維護。

（13）小區(qū)內(nèi)盡量不要配置有安全隱患的水池（含游泳池）、沙池、秋千、轉(zhuǎn)盤、高低杠桿等設施和器械。

（14）排污管、雨水管在穿樓板時要考慮采用套管，以方便管體爆裂時更換。

（15）現(xiàn)在大部分家庭將陽臺用作洗衣、拖地的給排水之地，所以陽臺設計應考慮統(tǒng)一接管，并配二個地漏（其中一個為洗水機排水用）否則業(yè)主在二次裝修的排管時，施工不規(guī)范會引發(fā)一系列問題。

（16）低價商品房業(yè)主用窗式空調(diào)多，故臥室大多預留窗式空調(diào)口，預留空調(diào)口可設計成即可以安裝窗式分體空調(diào)的室外機，又可以安放窗式空調(diào)機，還要方便以后維護、加雪種拆裝等，以避免產(chǎn)生老式空調(diào)口的敝端和遺留問題（滲漏）。

（17）建筑物的可上人平臺可以設計成花壇、綠化帶；多層屋頂不上人天臺設計成易于養(yǎng)護的綠化帶，既可以隔熱又可以彌補地面綠化面積的不足（第五面資源的利用）。

（18）現(xiàn)代家庭的電話、電腦、電視等家用電器容量較大，所以布線設計應考慮主、次臥房及大廳都應配置預留電話插座、寬帶網(wǎng)或局域網(wǎng)電腦連線插口、電視插座和家庭影院環(huán)撓音響接口。另外，甚至可以考慮可視對講電話、門鈴的配置除在玄門外，在洗手間亦可配置（以免在沖涼、上廁時有人來電來訪時的尷尬。）

（19）樓道側(cè)墻應考慮鋪設一定高度的瓷片（防涂鴉，防污漬）。

（20）樓道內(nèi)電表箱等其它線盒箱不要用通用鎖應采用專用鎖，樓道開關總閘更應內(nèi)藏而不外露（以防小孩和他人搗亂撥弄）。

（21）小區(qū)內(nèi)的消防水管是否考慮可用（在地面）油漆的紅管或不易退

色的油漆管（以減少高空作業(yè)）。

（22）小區(qū)路燈不必多，只需滿足一定的光照度就可以，路燈盡量采用大路貨燈座要耐銹蝕，牢固、防日曬雨淋、不怕臺風、采用節(jié)能燈膽（方便日常維修、減少開支）。

（23）垃圾收集站最好設計在小區(qū)進出口附近處，且垃圾房門朝外便于垃圾清運車在外面作業(yè)不影響小區(qū)安寧。

（24）單元樓道燈最好采用光控紅外線復合開關（以方便手提東西的業(yè)主上下樓梯，且減少樓道公共照明用電量）。

（25）一般核定一個單元樓道燈用電量一個月才十來度電，故電表配制要選用最小容量（以免大容量電表收取幾十度費用而發(fā)生不必要的支出）。

（26）消防水泵、二次供水等設備設施功率大但用電量很少的可否合用一個電表。

（27）由于商業(yè)用水和居民用水的收費標準不同，建議居民用水和商鋪用水的管路分開并各配計量表（以避免自來水公司自定商業(yè)用水和居民用水的比例，一般都把收費高的商業(yè)用水比例定的比較高，無形中又會長期多支出費用）。

（28）小區(qū)的地下排污管道要鋪設合理，井口間距要合適，一般不要超過

管路疏通時的竹片長度或機械疏通機可達長度。

（29）凡有空調(diào)機滴水管的沿墻周圍應做綠化帶（既利用上了空調(diào)水，又美化了環(huán)境，避免了以往空調(diào)滴水面造成地面青苔）。

（30）建筑物的臨街、下有行人路面或停車位的外窗可考慮送紗窗（以減少高空拋物現(xiàn)象）。

（31）各單元門、停車位、外圍、巡視死角，商鋪招牌部位平臺等應設計加裝閉路電視監(jiān)控。

（32）所有單元進戶門應設計遮雨棚（防雨水和淋花水）。

（33）商鋪商前后的預留空調(diào)位及排水位往往被開發(fā)商所忽視，設計中應考慮進去。

（34）建筑上不要出現(xiàn)死角即不可上人的平臺等（以減少衛(wèi)生死角和高空作業(yè)）。

（35）重要管路和線路要預留備用管線或活口，（以免發(fā)生局部損壞換整條管線、勞民傷財）。

（36）最容易發(fā)生問題（滲水）的排污管、水管在穿越樓板，墻體因受擠壓而易爆裂（PV管）或生銹而破裂（鍍鋅管）故設計時最好設置套管。

（37）小區(qū)配套公共設施規(guī)劃設計要一步到位：

（a）按物管要求配置綠化率、物管用房、商業(yè)用房、功能用房和設備用房。

（b）管道煤氣，智能綜合布線，二次加壓的管路及閘閥，用于餐飲商鋪預留的排煙道和隔油池等都應在設計中加以考慮。

（c）陽臺設計要考慮到花盆座架（底部向里傾斜）以防淋花水往下滴水給下面業(yè)主帶來不便，客廳、主人臥室分體式空調(diào)穿線預留外斜防水措施設計要考慮進去。

2、物業(yè)公司在工程施工階段介入過程中應注意什么？

答：一個物業(yè)的整體質(zhì)量是由建材設備本身的質(zhì)量和安裝施工質(zhì)量二大部分組成，所以對于物業(yè)管理公司來講主要對開發(fā)商提以下幾點建議：

（1）對小區(qū)（大廈）的重要大型設備、設施的供應商，應盡量選擇能將供貨、安裝、調(diào)試、售后維修保養(yǎng)一體化的實體公司，在價格相近的幾家供貨商中，盡可能選擇歷史悠久、售后技術(shù)服務良好、價格適中的那家。

（2）小區(qū)基建工程采用的批量較大的各種建材、裝飾材料、水電器材等常規(guī)材料和配件盡量選用市面上有的普通規(guī)格的標準件和通用件，盡量采用國家和本市指定廠家所生產(chǎn)的牌子、型號與規(guī)格。

（3）涉及小區(qū)物業(yè)的結(jié)構(gòu)、防水層、隱蔽工程、鋼筋以及管線材料一定要考慮耐久性和耐腐蝕、抗擠壓

應力、做套管，且參于監(jiān)理公司共同把好相關過程控制和驗收控制的監(jiān)督檢查質(zhì)量關，綠化帶土質(zhì)的厚度要符合要求。

（4）所有參于土建工程、裝飾工程、設備設施安裝工程、綠化工程和相關的市政工程的施工單位、供貨商、安裝單位、和與之有關聯(lián)的中介單位都應與開發(fā)產(chǎn)就設備（或大宗材料、配件）的保質(zhì)（修）期的保質(zhì)（修）內(nèi)容、保質(zhì)（修）期限、責任、費用(維修保證金)、違約處理等達成書面協(xié)議，并提供有效的合法經(jīng)營及資質(zhì)證明、產(chǎn)品的產(chǎn)地、合格證明、設備訂購合同、材料供貨價目表、采購供應地址及單位聯(lián)系電話。

（5）一些重要的大型配套設備（包括電梯、中央空調(diào)、配電設施、閉路監(jiān)控系統(tǒng)、消防報警系統(tǒng)、電話交換系統(tǒng)等）的供應單位應提供清晰明了的操作使用說明書，并對物管相關技術(shù)操作人員提供正規(guī)的培訓。

（6）小區(qū)物業(yè)所選用的設備和儀表均應得到有關部門的校驗許可證明（如電表、水表須經(jīng)過水電部門校驗合格才允許使用，閉路電視監(jiān)控系統(tǒng)須經(jīng)過公安部門的安全技防測試合格后才準許使用，還有消防報警系統(tǒng)、滅火器、電梯變配電系統(tǒng)、停車場、交通管理系統(tǒng)等）最好由設備或儀表供貨安裝單位一并解決。

（7）為方便以后的物業(yè)管理，對大型重要的公共配套設備能設立獨立的電表或電表（便于情況分析和成本控制），高層及大型寫字樓的室內(nèi)照明插座電源應與中央空調(diào)系統(tǒng)用電線路及計量分開，盡量做到分表到層、分表到戶，表的位置最好能統(tǒng)一、集中（便于抄表、住戶忘關開關時可臨時切斷電源），電話分線分層分戶應作好識別標記，合理分配。

（8）各專業(yè)工程技術(shù)人員要做好質(zhì)量跟進工作深入現(xiàn)場，掌握第一手資料、尤其是各種給排水、電、中央空調(diào)、消防報警電話、有線電視等管線的走向、重要閘閥和檢查口的位置，以及相應的施工