畢業(yè)西安某地塊建設(shè)項目可行性報告

xx地塊項目可行性研究方案摘要本次可行性研究報告是對xx一真實項目所做的。首先，根據(jù)項目開發(fā)商對項目開發(fā)建設(shè)的設(shè)想以及項目的基本情況，在實施全面的市場調(diào)查的基礎(chǔ)上，對項目進行初步定位；其次，根據(jù)前階段的研究成果，及項目用地狀況、開發(fā)商的設(shè)想和有關(guān)城市規(guī)劃的要求等，提出項目規(guī)劃設(shè)計的指導(dǎo)思想、原則和方案；然后，對擬開發(fā)項目實施進度進行安排，擬定營銷方案；最后，在完成以上階段的基礎(chǔ)上，對項目進行投資估算，財務(wù)評價和不確定性分析，同時對開發(fā)商提出相關(guān)意見和建議，最終確定本項目是可行的。關(guān)鍵字：房地產(chǎn)，項目，可行性研究，市場目錄HYPERLINK""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""\l"_Toc170143652"霧附鼻件泥3塊播財啦務(wù)敵報烈表上2賺1筆后僻總排論遣1寬.磁1雅絡(luò)項存目度概仇況隊志莖項涌目涌簡尸介饒本隙項毀目務(wù)名侄稱叉為互“修建笨賞吉·植x沈x碗”腥，黨位輝于據(jù)西掀安炒市思x掠x逢東狂路理路痰與伍x馳x故路輛相營交賠處碧的趴西翼北成角丹，眠是湊西介x像x渣建羽設(shè)激集異中要和棟較哈繁永華之的禿地返段新。悉基型地挨總酒占煤地賤面焰積視為嫁6酬2盛4救6規(guī)8助平漁方肯米于，秧為月居霉住耽及朽商榜業(yè)身配判套眾用似地欲性熱質(zhì)召。押該券處忽離寺市網(wǎng)中抖心棗不軌遠請，烘區(qū)培位息適子中悼，牽交余通購便途捷問。桿該儉項螺目博周恨邊做不軌僅齒有殊易淚初職蓮擱花厚、返愛夜家旦超訂市么、活世繼紀(jì)澡金購花陣等干大悉型穿購瞧物手超勵市孕，殊有索便度利冬的式商弦業(yè)賞活掌動棉環(huán)污境肅；買而雕且堆其亞周忙邊鞏的郵醫(yī)茶院鋤、反學(xué)詠校罰、尚銀獎行到、蜘商葵場統(tǒng)等垃生譽活驕設(shè)姻施埋配仙套箏齊稿全根。援項涉目添所坑處積地骨塊耳的厘具荷體作位怕置捕如膜下趁圖煌所渡示房：頁救圖門1影—才1鄰漠項毀目音所污處滿地混塊高的攝具尤體梨位望置糖1需.駱2駁鋸可小行燃性狹研耳究曠編高制褲目泰的衫可堅行月性段研顯究侵的西根薦本賭目妨的弓，殃是就實悠現(xiàn)諸項席目寇決椅策敢的花科粘學(xué)舞化更、纖民俊主敢化宣、徹減板少經(jīng)或寇避粥免公投紅資租決迷策衛(wèi)的濾失浸誤虹，殖提奶高食項恐目臂開餃發(fā)排建淚設(shè)獲的霸經(jīng)們濟棒、征社豎會條和巨環(huán)趨境擊效廟益臣。傭房感地與產(chǎn)陪開攻發(fā)衛(wèi)是奔一扶項辨綜撤合默性最經(jīng)彩濟白活湊動光，奮投黎資載額筍大毅，筆建主設(shè)務(wù)周符期均長咬，感涉伶及訴面咽廣忘。稀要僑想吃使債開桌發(fā)帶項估目扎達合到陣預(yù)丙期創(chuàng)的帝經(jīng)箭濟贊效懶果笑，鐘必悔須排首兵先泰要智做注好咱可哨行揚性映研仆究怨工沾作烏，刑才修能隨使雀房龍地頃產(chǎn)腦開大發(fā)旁項痛目決的聯(lián)許扎多桂重虛大窗經(jīng)營濟養(yǎng)技征術(shù)誰原轉(zhuǎn)則鴨和辜基振礎(chǔ)業(yè)資抖料僻得芳到藥切溜實攝的到解醒決樂和密落扭實黑，誼提盆出蹲合遷理巾的閑結(jié)毛論而，毀使腦開擠發(fā)尊商獲的貨決痰策楚建所立吃在愚科假學(xué)駱的使而晉不棗是逼在夕經(jīng)算驗碑或青感宰覺浪的友基濁礎(chǔ)居上古。秩本宮報練告我通高過授研軋究個該攤項畜目沾的爭建逆設(shè)犬地虛址歡、頌規(guī)逼模供、造建前設(shè)執(zhí)內(nèi)鴉容福與嗎方量案汗等揮是竭否統(tǒng)可增行瞞，獲以棉及猛對展項朽目促開穴發(fā)崗的尸產(chǎn)蔑品鄰有匯無粒銷歸路弓、墊有金無輛競立爭間能建力僅、卻投奇資批效綁果窯等粒進熔行代研舞究耳，滲從因而釘?shù)么┏龊逶撚身椫敼かC程本應(yīng)敞不浴應(yīng)宿該鴉建描或砍建粱設(shè)洲時執(zhí)應(yīng)恒按蓄哪勒種梯方蘭案滑會披取纖得謊最瓦佳芳的色效從果冤，冤并章使棉其紀(jì)作糕為眉開栽發(fā)酸建絡(luò)設(shè)悲項辯目閣投蛾資娃決墾策潛的破依澡據(jù)榜；懶籌婚集顧建想設(shè)洞資尚金更的令依仇據(jù)土；殃與音有丹關(guān)規(guī)部濁門努簽子定燒協(xié)戶議稠、榮合它同診的南依除據(jù)勞和枯編節(jié)制隸下呀階彈段儉規(guī)悼劃芽設(shè)巖計戲的贈依宿據(jù)紹。曲1準(zhǔn).游3膊拋可伸行遮性越研恢究林編殃制磚依城據(jù)茶（群1因）叨國胖家舞和冒西廉安延市泉的使經(jīng)鍛濟啦建阻設(shè)誤方淺針?biāo)?、常政懂策舞和齡長擔(dān)遠錯規(guī)炕劃服；酸（心2并）撇批捉準(zhǔn)敘的貪項規(guī)目賭建展議倍書崖和山同鹽等呀效驅(qū)力趨的堤文幫件仗；緊（腎3潮）狹褲國副家輔批阿準(zhǔn)瓣的訴城鏡市伐總增體端規(guī)好劃卸、棒詳碑細贈規(guī)亂劃張、座交嶄通呢等貝市辦政蛋基驕礎(chǔ)遍設(shè)焰施車；以（幕4恒）溉麻自翠然煤、更地贈理供、子氣哭象薦、童水宗文坦地龍質(zhì)識、運經(jīng)扶濟困、勺社進會顧等每基錄礎(chǔ)霞資儀料粱；訪（祥5躬）糖醋有嫁關(guān)飾工雹程燦技擦術(shù)裳方于面搭的聰標(biāo)盛準(zhǔn)舞、覆規(guī)韻范差、挑指贏標(biāo)自、刻要氣求典等備資姜料折；彼（扣6歸）萬慨國吧家磁所岡規(guī)漂定堡的教經(jīng)牙濟鞋參輪數(shù)計和該指基標(biāo)僅；碑（園7在）捆晃開道發(fā)闊項朋目車備止選擊方簡案幻的聰土皂地諒利默用旁條愉件匯、逮規(guī)撒劃燕設(shè)減計宗條質(zhì)件垮以倚及腔備安選都規(guī)娃劃蔑設(shè)減計沖方增案洽等欠。俱1繞.迫4扒壽婚結(jié)揉論侵及很建踢議員醬這結(jié)湯論玻表件1覺-鑰1友談芬評授價酬結(jié)龍論章匯忘總器表財務(wù)評價指標(biāo)計算結(jié)果評價標(biāo)準(zhǔn)是否可行全部投資季度內(nèi)部收益率19%〉13%是財務(wù)凈現(xiàn)值3101萬元〉0是投資回收期2.4年<2.5年是借款償還期1.5年義從昨上沙表疾看驕，希項促目樓的墾各塌主夾要達指宿標(biāo)遣均余滿侵足捎評陣價厘標(biāo)赤準(zhǔn)雷，析所黨以蛙該旦項彩目眠是?？缮⑿秀U的雁。椒提況相揭關(guān)黨建李議虛（榴1查）棟建氧議盛開栗發(fā)拐商刪對挪消填費撈者累精來確極定徒位崗，精將例項脅目亂的終主督要躍目礦標(biāo)削客撿戶擠設(shè)炕定銅為刑當(dāng)懶地石的賴中站高壤層哨收虹入職的擁人陰群快、拜在償經(jīng)帽濟釀技萍術(shù)倚開槳發(fā)拆區(qū)鞏、急西城安向市范工廁作境的以高竭級君白元領(lǐng)廈以犧及綿管全理浪人鐘員單，攤同碌時趣開貨發(fā)革周策邊姨地哥區(qū)散。撫（岡2狠）郵建拌議廉開謙發(fā)勒商鳴在全項若目灣的薯開船發(fā)擇過根程紡中層加先強蟻資杜金攤和懼投蔥資弟的攻管曉理蛋，蹦開鐘發(fā)陣進父度眼上窗也宮要慕慎診重廈考猛慮瞞和吹嚴(yán)簡格蒸安照排蒜，史同項時剝，過在很項遷目單的綿銷雕售報過寄程蕉中智，岡開認發(fā)嫂商用要換加坊強幣銷興售酷收沸入京的柏管仔理鴉。起（狐3劫）懲建后議寨開壘發(fā)獵商盆好芳好霸把狼握擋房狀地寶產(chǎn)沒開保發(fā)賴項汁目酸的駐規(guī)喉模杯效告益役和牽成返本瓣優(yōu)秤勢寒，谷盡插可穗能歪的湖加托強似與脂原高料道供板應(yīng)嶺商班和鎖承明包泳商剩的頸合直作敗，柳通違過覺材爭料才統(tǒng)炊購怨和狗簽甚訂喘大煮的韻總乎包石合岡同昌降仇低帳單午位滲成消本踏，平同畜時令也幫能紀(jì)夠嫂降料低移其坐間手發(fā)遙生野的摘各際種芒手匹續(xù)犁費輸用督和傍管核理患費昨用練，蛛最搜大浴限下度地的舊節(jié)景約志成本本侍，貿(mào)降課低紀(jì)總敏投條資受。豐（茅4濫）稈建赤議作開理發(fā)敢商塞能加夠初積由極栗開辛發(fā)盟全碌方弊位援的脆服棗務(wù)吹，隙一京方掏面氣能澆夠迷為龍消戚費介者會和溪業(yè)輸主弟提粱供蠢更曾加施周尸到掀的輪物著業(yè)夜服拒務(wù)此，跑提淹高隨項塑目鋼和外開椒發(fā)舊商濟的罩品蠟牌茄價館值腿，杠另縮一歷方墊面層也拌能珍夠錦盡范可升能揪的昆利習(xí)用怒現(xiàn)晚有跟的再資插源脫在房更疑多綠的削方蘭面早為奔項種目槍創(chuàng)寇造傾額蜜外喜收湯益室。說2焦標(biāo)國績內(nèi)壞房桿地禽產(chǎn)殖宏六觀笑環(huán)冰境扇分轎析梯2倦.地1僵全晌國吳經(jīng)訂濟口形持勢集2瑞0兼0陵6黨全史年壤國炒內(nèi)勸生何產(chǎn)軍總矩值罪2蹤0輕9輪4藍0恰7否億皆元朗，利比良上饑年窯增體長料1弦0蟻.抄7留%冤。神其儲中口，企第封一慎產(chǎn)果業(yè)殃增送加壤值迎2與4暢7飯0挺0援億掃元叮，楊增而長撫5咽.漆0腔%豐；叨第熱二霉產(chǎn)屋業(yè)施增放加析值身1說0堪2擁0豬0破4線億斥元陵，某增聰長蚊1葉2環(huán).池5苦%擾；孫第趟三蛾產(chǎn)眉業(yè)煎增折加紡值師8盜2續(xù)7霧0耀3區(qū)億暮元映，緊增果長坦1冠0峰.潤3潮%術(shù)。鎮(zhèn)第棕一巨、姑第賞二旦和驕第棒三瞎產(chǎn)捆業(yè)澡增耐加躁值嚼占菌國桂內(nèi)他生佳產(chǎn)膨總票值宰的昏比蜂重晨分跪別獸為掩1資1樂.尖8慎%那、賓4熊8跨.吳7螞%納和堆3寺9經(jīng).屈5何%暗。湊居悲民赤消應(yīng)費壤價學(xué)格探比胞上編年臟上之漲灣1歷.獅5商%趴，婦其瓣中馳服走務(wù)挪價梨格私上扯漲狀1探.籍8蔥%罪。童商抬品桑零報售嫌價址格秩上搶漲鑼1席.改0易%些。纏工釀業(yè)乓品年出鮮廠虹價丘格絞上聰漲綢3主.哪0棋%趟。法原奏材價料狼、第燃介料蓄、隱動既力朵購繁進囑價繁格饞上升漲嗎6隱.忍0爽%克。家固宰定燭資封產(chǎn)押投移資腔價粘格根上蜂漲緞1批.礙5觀%挎。兵農(nóng)車產(chǎn)享品鈴生認產(chǎn)真價振格真上鋤漲礎(chǔ)1吩.諷2摘%際。濟7剖0蔬個副大烤中嗎城強市萍房論屋不銷拉售市價趙格撥上西漲雕5莫.遠5決%著。雨從教2鬧0私0底6蛾年毯情胖況雨來臟看妻，什城穩(wěn)鄉(xiāng)問居暮民勺消就費賞增滅長乳勢交頭曉不移錯量，感在榮住要房爬、們汽嶼車抖、柴電杏子愉通賤訊草、酒互葛聯(lián)怎網(wǎng)盤消濁費木方災(zāi)面障保番持講活姻躍灘的啄狀抖態(tài)芝。喘而鏈這憐一恥狀痛態(tài)奪對文帶岡動催汽晌車雨包活括衰電濃子企通桿訊咽這叫些臭產(chǎn)材業(yè)瞎發(fā)較展錯的景力隨度姐不瑞會嫂減滔弱刺。勸建偏筑艦業(yè)棍、婚包堪括砍汽押車鹽工布業(yè)稠對麻重叨化喚工若、椅原停材隨料剝帶白動數(shù)力艘度始也隔不誓會給減捎弱蜂。煤由放此違，熄可提以嘴樂級觀弱地攏推國測補2割0擁0迫7風(fēng)年烏我且國碗國偉民茶經(jīng)難濟潤仍蠻會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域付董款膝的冤能挪力完不傲強倦，惜多昏數(shù)涼人當(dāng)選剩擇捎按糞揭角貸價款躬。0%0%10%20%30%40%50%60%70%一次性付款銀行貸款按揭女7伙、錫家灘庭困月涂收圍入鍋：叮在育被鞏調(diào)虧查牧的拿消拜費萄者事中老，炒其紫中懲家豆庭端月糠收用入把在展2罵0刑0勁0命—收4模0池0承0埋元繳的盾最憂多哪占嘉了征5敵0鳴%預(yù)，靈2顛0磁0艙0執(zhí)元京以劉下垮的決占樓了野1南9朝%塑，晃4框0隨0蓄0菠-緒5蛛0尿0畫0祝元孕占筋了鹿1遲2褲%醒，掀5譜0昏0插0鞭以然上針的殲占辨了于2塵0嚷%攻。首可薯以探看跑到來大夏多坡數(shù)稠家幻庭姥收惕入按仍快然跌是負中樓等半水店平拍，型所郊以忽在絹定師價蓮時灰應(yīng)許從碧分剖的蠅考郵慮狡到男這唇種邪現(xiàn)您狀磨，遭制再定臭合這理委的東價俱格澆水非平芝。時8佛、桑消辛費錦者晶的飽預(yù)紛算處總疏價嘩：漢通炎過滋對注消圍費壟者似的俯預(yù)銷算劈支合付假能質(zhì)力英的咱調(diào)劃查身可銜以桂發(fā)更現(xiàn)談，勻能輛支歪付撕房拿價沾在興2廚0嶼—背4柱0揪萬巡元麗的爐消械費釋者怖占第多漠?dāng)?shù)序，將分蘋別魄為憐3臣2槽%扛和賠3牙1刊.動5蚊%涉支刺付銳能剃力材在悄1刊0末—溜2頂0張萬句元奪的膽消間費哨者熊占評1惑4堂.憤5拆%飾，狹1蹦0莊萬弟元省以崗下基的削占喜了怒3嫌%梨，疤4口0癥—母5奸0詢?nèi)f盜元恩的縫占窗了需1礎(chǔ)4寶%錄，使5香0侵萬濕元通以脈上釣的獻占筋了合2非%蒜，咬通蛛過很這蘇些光數(shù)也據(jù)臉可蠅以懸發(fā)蹄現(xiàn)珍，遇大候多欣數(shù)壟家職庭釘?shù)臄r理任想前的劣總瞞房文價訪為輛2聚0捆到槳4脊0卻萬燃元龍，慕價奧格景偏號低宏或仰過全高申的式住壘宅貨幾孟乎控是纖很梁少吵有光人下買四的遇。戰(zhàn)9俊、冠空裹間子形錘式較的宵選尊擇掙：冤通告過荷該努表代可揭以座看嫩出賓有懸9秋%廣的湖消嫂費應(yīng)者活喜齊歡嗎錯脖層畏，媽有稀2獵1伏%莖的濁消家費脊者辜喜援歡獎躍貸層足的社空衰間朋形萍式洲，慢有棋3藏1請%央的司消編費陵者鐮選露擇盯復(fù)射式禽的乞形蒸式拐，寄有阻3站6刪%裙的車消眉費臭者賄選淘擇箏了廁平掠層然的嫂形音式乒，士而乓只速有晶3霉%臺的侍消細費莊者絕選擾擇伸了脹l跡o英f竄t膏形托式咳，纏可編見恢，冊大季部棒分值消好費嘩者棄仍騙然怒喜擾歡泉平勺層事的臥空雀間帳形歇式硬，費復(fù)執(zhí)式命形亞式嗽其炎次塊，趟所詞以般在洋住金宅以的無空舟間礦形修式快選勿擇童上塞應(yīng)嗽當(dāng)姻多綁考黃慮而這請兩造種面形胳式殘。菌1枕0樹、喪裝唉修遍標(biāo)丹準(zhǔn)選的凱要石求柄：在被調(diào)查者中有38%消費者認為房屋還是毛坯房比較好，同時還有25%的消費者認為全房簡裝修業(yè)比較好，同時有零2換3踢%李的盟消刪費餡者拳認孝為導(dǎo)可件以況使濱全啊房梨精暴裝您修向，元有豐1繩3伸%該的勒消呢費果者以認可為掘可宇以鏡是工廚統(tǒng)衛(wèi)慘精伯裝抬修傳，帥只光有色1睬%昂的停消賤費好者繪認們?yōu)闆r可織以殃是嚴(yán)廚存衛(wèi)菜簡讓裝做修過。福通加過紋該女項某調(diào)啊查下可慢以域發(fā)詠現(xiàn)愉，鐮大錘部團分肅消聰費即者移還亞是雖喜周歡拉毛幅坯陶房使和胖全娘房萄簡樸裝燙修羅，單這漸在尖調(diào)星研恥的不過擋程腰中三通惰過尼和稍消才費楊者厚的逼交訓(xùn)談伏也明可雅以斗看脈了磚解猶到所.11、住宅風(fēng)格的選擇：0%0%10%20%30%40%50%60%70%80%中國古典現(xiàn)代簡潔現(xiàn)代豐富其他通過對消費者對建筑風(fēng)格的調(diào)研可以發(fā)現(xiàn)，對于大多數(shù)西安的消費者而言，他們都更傾向于現(xiàn)代簡潔的建筑風(fēng)格，同時中國古典和現(xiàn)代豐富的建筑風(fēng)格各有15%的消費者傾向于該建筑風(fēng)格。這就要求我在設(shè)計建筑風(fēng)格時要更多的考慮到消費者的這種消費偏好，結(jié)合西安悠久而豐富的歷史，設(shè)計出更具有西安特色的建筑。12、消費者年齡：通過調(diào)研可以發(fā)現(xiàn)，具有購房意向的消費者的年齡都多集中在25到30歲之間，其中:2歲以下的消費者占的比例是25%，25—30歲之間的消費者所占的比例是29%，30035歲的消費者占20%，35—40占15%，40--45的消費者占9%，50歲以上的消費者占的比例是10%，可見青年消費者占的比例是最多的，這就要求開發(fā)商在驚醒設(shè)計時要多考慮青年消費者的需求偏好，從建筑風(fēng)格到戶型設(shè)計都要盡量符合青年人的消費心理和偏好。13、消費者的職業(yè)狀況調(diào)查：通過調(diào)研可以發(fā)現(xiàn)，有購房意向的多是公司職員，占總調(diào)研人數(shù)的38.5%。個體經(jīng)營者占總調(diào)研人數(shù)的12.5%，中層管理者和高層管理者分別占總調(diào)研人數(shù)的18%和2%。自由職業(yè)者和股市投資者分別占7%和1%，剩下的由于其他原因不得而知。通過調(diào)研結(jié)果可以發(fā)現(xiàn)，有購房意向的人多是公司職員或中層管理者，這些人大多有固定的工作，有相對固定且相對較高的收入，所以這些人會考慮購房，這就要求開發(fā)商針對這部分消費者開發(fā)出適合該人群的住房，從而會減少銷售帶來的壓力。14、教育程度：通過對消費者的教育程度的調(diào)研可以發(fā)現(xiàn)，大多數(shù)消費者的教育程度都集中在中專以上，其中高中及其以下的人占到總調(diào)研人數(shù)的12%，中專和大專的人數(shù)占總比例的38.75%，本科學(xué)歷的占到37.75%，碩士及其以上的占了5.5%。15、目前居住形式：通過調(diào)研發(fā)現(xiàn)，有32%的消費者目前居住的已經(jīng)是商品房，有36%的人目前仍是居住的仍然是租賃房，有10%的消費者居住的市自建房，有6%的人居住的是房改房，有16%的人選擇了其他。大多數(shù)的消費者由于居住的仍是租賃房，所以他們還是有很強的購房的欲望的，所以只要開發(fā)商開發(fā)出適合這部分消費者的住房，市場應(yīng)該是很廣闊的。5調(diào)研結(jié)論5.1項目的市場情況分析項目的SWOT分析A．項目開發(fā)優(yōu)勢（S）a．地段：位于xx區(qū)xx北路與xx路的交匯處西北角，屬商業(yè)與居住兩相宜的成熟繁華地段，政府大力提倡和鼓勵新區(qū)發(fā)展，優(yōu)惠的開發(fā)政策、購房政策。b．交通：交通便利，游7、14路、201路、202路、225路、604路、711路、721路等交通工具直達門口，出行方便快捷。c．商業(yè)配套：緊鄰易初蓮花、愛家超市、世紀(jì)金花等，生活配套完備。d．金融配套：項目附近有農(nóng)行、華夏銀行、中國銀行等商業(yè)性銀行。e．醫(yī)療配套：有xx醫(yī)院、軍工三院、慶安醫(yī)院。f．教育配套：xx一中、二中、xx一小、二??；西安外事學(xué)院。g．該項目具有強大的規(guī)模優(yōu)勢，占地117畝，凈用地達97畝，在xx區(qū)具有如此強大的規(guī)模用地是不多的，同時，紫薇房產(chǎn)在西安具有一定的品牌知名度，消費者對其也有一定的品牌認可度。B．項目開發(fā)劣勢（W）a．就目前的現(xiàn)狀來看，該地段還是相對較偏，地塊以西還沒有進行大規(guī)模的開發(fā)建設(shè)，所以略微顯的有些偏僻。b．高檔商品房較多，競爭壓力大。c、隨著政府北遷，城北的房地產(chǎn)市場將更受人們的關(guān)注，消費者的購房首選地段將會是城北，這也將對該項目的營銷帶來一定的影響。C．項目開發(fā)機會（O）a．項目周圍繁榮的商業(yè)環(huán)境可極大地吸引客戶的關(guān)注度，提高該項目的知名度。同時該地段具有相當(dāng)大的升值潛力，這也將吸引廣大消費者的注意。b．大量可開發(fā)利用的土地資源，使得此區(qū)域會成為西安市未來幾年的熱點區(qū)域。c．隨著市政配套跟進、人氣的提升，一部分觀望的開發(fā)商會進入，較高的土地價格和西xx區(qū)環(huán)境配套的賣點兌現(xiàn)。D．項目開發(fā)威脅（T）a．供應(yīng)量增加，競爭加劇。西xx的地理優(yōu)勢和潛在價值的提升帶來了機會的同時也帶來了威脅,房地產(chǎn)商們以發(fā)展的眼光看到了城北未來的發(fā)展?jié)摿εc價值，將大筆資金投到xx區(qū)?，F(xiàn)在許多知名的開發(fā)公司就已經(jīng)紛紛進軍西xx。b．開發(fā)商競相提高自己產(chǎn)品的質(zhì)量，同時產(chǎn)品形式更是層出不窮，可見將來這一地段的競爭形勢將會是十分嚴(yán)峻的。c.投資期長，前期投資大，受政策和市場影響大，融資風(fēng)險和市場風(fēng)險較大項目對策分析以上分析了本項目的優(yōu)勢、劣勢以及外部環(huán)境提供的機會和帶來的威脅。開發(fā)商要充分利用自身的優(yōu)勢避免或減少外部環(huán)境的威脅，同時利用外部環(huán)境提供的機會克服項目內(nèi)部的劣勢。具體采取的策略可以從四個方面考慮：SO、ST、WO、WT，現(xiàn)僅就其中一種（ST）進行分析如下：1.本項目目前還處于初步設(shè)計階段，建議開發(fā)商增加適當(dāng)而有效的廣告投放，通過開發(fā)商的高知名度來宣傳這次項目,讓更多的市民了解這個項目。有著成熟的周邊環(huán)境,這也是宣傳項目的最好的優(yōu)勢。2.項目前期投資大，受政策和市場影響大，所以西安紫薇地產(chǎn)有限公司應(yīng)加強與政府的合作，爭取政府部門的更多的支持和政策上的優(yōu)惠。3.要加快樓盤開發(fā)進度以及規(guī)劃中基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)速度，降低潛在消費者的心理預(yù)期風(fēng)險。4.借鑒其它成功樓盤的經(jīng)驗，作為參考，以順利完成本項目的具體開發(fā)。特別值得注意的是，與周邊的很多高檔樓盤形成差異化，如果沒有差異化那就沒有競爭力了。5.2市場分析結(jié)論與開發(fā)建議消費者獲取房地產(chǎn)信息的渠道多種多樣，開發(fā)商應(yīng)根據(jù)項目特點和目標(biāo)顧客群的不同而選取不同的媒體組合。一半以上的消費者的信息來源于親朋好友的介紹，可見開發(fā)商的口碑是何其重要，因此開發(fā)商必須要加強公關(guān)宣傳活動和品牌建設(shè)，提升企業(yè)的信譽度，提高產(chǎn)品的知名度、美譽度，讓老客戶帶來源源不斷的新客戶。另外就目前來講，購房信息仍主要來源于報紙，在報紙中《西安晚報》、《華商報》擁有較多受眾。如何運用各類媒介和載體，搶到目標(biāo)客戶的注意目光，是房地產(chǎn)廣告業(yè)者值得加以深入研究的問題。5.1價格：總價20－40萬受歡迎西安市民到底能承受多少的房價？這可以從兩方面分析：一是總價預(yù)算，63%的被調(diào)查者購房預(yù)算支出在40萬以內(nèi)；二是付款方式，選擇分期和按揭的人最多。從這兩方面綜合分析，可以得知，目前西安市場上以20－40萬的商品房最受歡迎。5.2戶型：中等面積調(diào)查結(jié)果顯示，二室、三室的需求明顯增加，分別占24%和37%，而對面積的要求仍以90－110平方米為主，這就給開發(fā)商和建筑設(shè)計單位出了一道難題：怎樣在有限的面積里擺出一個戶型來，當(dāng)然，以不犧牲采光、通風(fēng)、起居方便、生活舒適為前提?？梢灶A(yù)見，90平方米至110平方米的戶型將是今后一段時間西安地區(qū)的消費熱點。但是同時我們更要考慮到國家相關(guān)的政策法規(guī)，應(yīng)當(dāng)提高小戶型的面積，尤其是90平米以下的戶型的面積。這也正是西安房地產(chǎn)所欠缺的地方。據(jù)一項來自國際權(quán)威機構(gòu)的調(diào)查顯示，在未來的5－10年內(nèi)，建筑面積在90平方米左右的三室或四室住房，最適合中國普通工薪家庭居住需求?！懊娣e無需大、功能要齊全”的多室住宅，無疑會成為今后住房需求的發(fā)展新趨勢。5.3房屋類型：平層大有市場、復(fù)式也比較受歡迎在本次調(diào)查中選擇平層的消費者占到36%，說明西安市民對這種最傳統(tǒng)的房屋結(jié)構(gòu)還比較鐘愛。另外復(fù)式也有一定的吸引力。5.4樓型：高層、小高層頗受青睞長期以來，開發(fā)商為了追求容積率而建出一幢幢高層，而消費者由于價格和習(xí)慣等原因愿意購買小高層，其受選率49%。為了緩和市場供求的矛盾，多層層成為市場調(diào)和的產(chǎn)物而頗受青睞，本次調(diào)查中多層的受選率達33%。5.5裝修：毛坯房仍然是大多數(shù)人的首選，在對“希望房地產(chǎn)商交方式提供什么樣的裝修標(biāo)準(zhǔn)”的選擇上，38%的人選擇了毛坯房，同時還有25%的消費者認為全房簡裝修業(yè)比較好，同時有23%的消費者認為可以使全房精裝修，有13%的消費者認為可以是廚衛(wèi)精裝修，只有1%的消費者認為可以是廚衛(wèi)簡裝修。這反映出由于目前裝修市場又不夠規(guī)范，購房者既缺乏時間也不夠精力自行裝修而希望直接購買到已裝修住房的現(xiàn)實狀況?？梢哉f相同的物業(yè)，消費者對裝修過的房子的心理價位要遠高于毛坯房，所以無論從市場需求還是從利潤空間上講，開發(fā)商提供裝修服務(wù)都是很劃算的。5.6心理因素：周邊環(huán)境、房屋質(zhì)量、物業(yè)管理最受關(guān)注除了面積、價格、戶型以外，市民最關(guān)心的問題是周邊環(huán)境、房屋質(zhì)量。這恐怕是有些開發(fā)商在開發(fā)過程中的不規(guī)范所造成的。尤其是周邊環(huán)境，開發(fā)商應(yīng)該高度重視這個環(huán)節(jié)，隨著生活質(zhì)量的提高，越來越多的消費者都對住房的周邊環(huán)境提出了相當(dāng)嚴(yán)格的要求。尤其是小區(qū)的配套設(shè)施，其中醫(yī)院、幼兒園金融服務(wù)網(wǎng)點等在調(diào)研的過程中消費者都表示出了自己的意愿，即希望將來自己的小區(qū)內(nèi)能有相應(yīng)的配套實施，從而便于日常生活。5.3項目定位客戶定位定位的原則：（1）對項目所在區(qū)域認同感比較強，對xx區(qū)樓盤接受能力較強的客戶；（2）收入中等或中等偏上的消費者，對精神生活向往比較高的客戶；（3）收入中高等，對高品質(zhì)產(chǎn)品比較向往的，喜歡相對較高性價的客戶。由于本項目開發(fā)的是商品住宅，結(jié)合本項目所在地周圍情況及上文的市場分析，將項目的目標(biāo)客戶定位如下：（1）項目附近的中高收入家庭；（2）西安市xx區(qū)附近各高校具有中高收入水平的教師；（3）附近一部分有較高收入的醫(yī)生、白領(lǐng)等；（4）有意對房地產(chǎn)進行保值、增值的投資商人；（5）有意在xx區(qū)進行二次置業(yè)的高收入者。(6)政府工作人員，這類人群追求高的生活品質(zhì)，同時擁有少量的灰色收入，個人私生活不喜歡被別人打擾。(7)外地來西安經(jīng)商的個體商戶。該項目臨近西部電子商城等商業(yè)機構(gòu)，里面擁有大量外來的個體商戶，這部分人群在經(jīng)濟實力允許的情況下，通常都希望擁有一套屬于自己的住宅同時為子女提供良好的教育環(huán)境。形象定位本項目是新建項目，周邊在建的同類型住宅小區(qū)頗多，為了引起人們的關(guān)注，據(jù)此提出項目的形象定位為：西安市xx區(qū)一個“現(xiàn)代中國、現(xiàn)代西安”的特色小區(qū)。功能定位住宅的物業(yè)類型主要是推出小高層和高層，結(jié)合國家的相關(guān)的條文規(guī)定，適當(dāng)?shù)奶岣吡诵粜停?0平米以下）的比例。據(jù)調(diào)查資料顯示，建筑面積在80--130平方米的最受消費者的歡迎，戶型主要為兩室和三室，其中以80--100的兩室為主力戶型。其中，在板式小高層中全部是中小戶型，同時，在調(diào)研過程中可以發(fā)現(xiàn)有部分消費者還是比較青睞大戶型的，所以在高層的設(shè)計中，考慮到了消費者的這種消費偏好，適當(dāng)?shù)脑O(shè)計了一些大戶型的住宅，這就可以滿足不同消費者的消費愛好。在規(guī)劃設(shè)計時，充分考慮市場需求，戶型主要設(shè)計成面積在80平方米至130平方米的兩室二廳和三室二廳的中戶型。價格定位根據(jù)小區(qū)的形象定位，該小區(qū)的價格水平應(yīng)在中高檔水平。項目的價格定位方法采用目前國際和國內(nèi)通用的市場比較法。市場比較法的基本原理是對選擇的案例的售價進行修正，然后計算出修正價格，最后將各修正價格的加權(quán)平均價格作為項目的價格。市場比較法要經(jīng)過搜集交易實例、選擇可比案例、確定修正因素、計算修正系數(shù)、確定案例權(quán)重、計算修正價格以及確定項目價格等七個步驟。A、小高層價格確定a、選擇案例本項目的可比案例選擇與項目在用途、功能和結(jié)構(gòu)以及層數(shù)上較為接近的楓林華府、金泰假日花城、中華世紀(jì)城等三個案例。表5-1三個可比實例的成交價格項目楓林華府金泰假日花城中華世紀(jì)城成交價格3700元/平方米4200元/平方米3950元/平方米開盤日期2006年4月2007年3月2006年6月b、修正因素的確定1）交易日期的分析判斷據(jù)有關(guān)資料顯示：在西安曲江、xx、新北城等熱點區(qū)域，每年房價漲幅在5％左右。“別樣人家”項目是在2006年初開始施工，一年半以后開始預(yù)售，銷售時間持續(xù)6個季度，所以現(xiàn)需將項目價格調(diào)整為兩年以后即2007年末的價格。因三個可比實例目前仍在銷售之中，因此我們?nèi)∑湓?006年初的價格，則各可比實例的修正系數(shù)為：(1+5%)2=1.10252）交易情況的分析判斷：交易情況的分析判斷是以正常的市場價格為基準(zhǔn)，三個可比實例的交易均認為是在正常的市場交易情況下進行的，不涉及非正常因素的影響，故交易情況也無需修正。3）房地產(chǎn)狀況的分析判斷表5-2房地產(chǎn)狀況分析結(jié)果權(quán)重別樣人家可比實例楓林華府假日花城中華世紀(jì)城交通便利程度0.0910099100101周邊環(huán)境0.161009910095配套設(shè)施0.10100979997地理位置0.091009810097小區(qū)規(guī)模0.0410097102102小區(qū)環(huán)境0.131009998103建筑規(guī)模0.0810097102103面積戶型0.091001009897工程質(zhì)量0值潛力0.071001009897合計110098.6399.398.24)測算本項目正常市場價格如下：①計算公式：比準(zhǔn)價格=可比實例價格×交易情況修正系數(shù)×交易日期調(diào)整系數(shù)×房地產(chǎn)狀況調(diào)整系數(shù)②求取交易情況修正系數(shù)：交易情況無需修正，系數(shù)取為1。③求取交易日期調(diào)整系數(shù)：交易日期修正系數(shù)均取為1.1025。④求取房地產(chǎn)狀況調(diào)整系數(shù)：“楓林華府”的房地產(chǎn)狀況調(diào)整系數(shù)：100/98.63“假日花城”的房地產(chǎn)狀況調(diào)整系數(shù)：100/99.3“中華世紀(jì)城”的房地產(chǎn)狀況調(diào)整系數(shù)：100/98.2⑤求取比準(zhǔn)價格（單價）：“楓林華府”：3500×1×1.1025×100/98.63≈3912(元/平方米)“假日花城”:3300×1×1.1025×100/99.3≈4005(元/平方米)“中華世紀(jì)城”:3450×1×1.1025×100/98.2≈3873(元/平方米)⑥將上述三個比準(zhǔn)價格的算術(shù)平均數(shù)作為市場法的測算結(jié)果，則：小高層的價格（單價）=（3912+3664+3873）/3≈3896(元/平方米)，將價格取整為3900元/平方米。B、高層價格確定a、選擇案例高層住宅的可比案例選擇與項目在用途、功能和結(jié)構(gòu)以及層數(shù)上較為接近的公園天下、利君明天、和唐南香榭等三個案例。表5-3三個可比實例的成交價格項目公園天下利君明天唐南香榭成交價格4500元/平方米3900元/平方米4200元/平方米開盤日期2006年9月2006年11月2006年3月b、修正因素的確定1）交易日期的分析判斷交易日期的修正同上。2）交易情況的分析判斷：交易情況的分析判斷是以正常的市場價格為基準(zhǔn)，三個可比實例的交易均認為是在正常的市場交易情況下進行的，不涉及非正常因素的影響，故交易情況也無需修正。3）房地產(chǎn)狀況的分析判斷表5-4房地產(chǎn)狀況分析結(jié)果房地產(chǎn)狀況權(quán)重別樣人家可比實例公園天下利君明天唐南香榭交通便利程度0.0910098102101周邊環(huán)境0.1610010199100配套設(shè)施0.101009710299地理位置0.0910010010097小區(qū)規(guī)模0.041009895102小區(qū)環(huán)境0筑規(guī)模0.081009895103面積戶型0.0910010093100工程質(zhì)量0值潛力0.0710010098100合計110099.3497.5898.94）測算本項目正常市場價格如下：①計算公式：比準(zhǔn)價格=可比實例價格×交易情況修正系數(shù)×交易日期調(diào)整系數(shù)×房地產(chǎn)狀況調(diào)整系數(shù)②求取交易情況修正系數(shù)：交易情況無需修正，系數(shù)取為1。③求取交易日期調(diào)整系數(shù)：交易日期修正系數(shù)取為1.1025。④求取房地產(chǎn)狀況調(diào)整系數(shù)：“公園天下”的房地產(chǎn)狀況調(diào)整系數(shù)：100/99.34“利君明天”的房地產(chǎn)狀況調(diào)整系數(shù)：100/97.58“唐南香榭”的房地產(chǎn)狀況調(diào)整系數(shù)：100/98.9⑤求取比準(zhǔn)價格（單價）：“公園天下”：3700×1×1.1025×100/99.34≈4106(元/平方米)“利君明天”:3500×1×1.1025×100/97.58≈4209(元/平方米)“唐南香榭”:3600×1×1.1025×100/98.9≈4005(元/平方米)⑥將上述三個比準(zhǔn)價格的算術(shù)平均數(shù)作為市場法的測算結(jié)果，則：高層的價格（單價）=（4106+4209+4005）/3≈4102(元/平方米)，將價格取整為4100元/平方米。C、車位價格確定本小區(qū)把車位全部建設(shè)成地下車位，由于地下車位的造價相對地上車位的造價成本較大，同時結(jié)合西安市目前的市場價格把車位的價格定為10萬元每個。6項目建設(shè)條件項目的建設(shè)條件包括項目建設(shè)的用地條件、項目建設(shè)的資源供給以及項目建設(shè)的市政配套條件等幾個方面。6.1開發(fā)建設(shè)的用地情況該項目位于xx路與xx東路相交處的西北角，基地總占地面積為62468平方米，為居住及商業(yè)配套用地性質(zhì)。該項目位于xx區(qū)的繁華地段，環(huán)境幽雅，適合居住，同時項目的性質(zhì)及所處的地塊決定其將會有相當(dāng)大的升值潛力。項目用地實測地形條件為較方正的長方形地塊，周圍在建項目相對較多，自然環(huán)境較好，地塊整體較為平整，沒有突出和凹陷之處，在規(guī)劃中，利用原有地形地貌的自然形態(tài)布置建筑群。6.2項目周邊配套設(shè)施該項目周邊配套設(shè)施有：（1）交通：交通便利，游7、14路、201路、202路、225路、604路、711路、721路等交通工具直達門口，出行方便快捷。（2）商業(yè)配套：緊鄰易初蓮花、愛家超市、世紀(jì)金花等，生活配套完備。（3）金融配套：項目附近有農(nóng)行、華夏銀行、中國銀行等商業(yè)性銀行。（4）醫(yī)療配套：有xx醫(yī)院、軍工三院、慶安醫(yī)院。（5）教育配套：xx一中、二中、xx一小、二??；西安外事學(xué)院。6.3項目建設(shè)的市政配套條件據(jù)調(diào)研結(jié)果可知，擬建項目市政建設(shè)條件有四通一平：水、電、電訊、煤氣；（1）供、排水：接市政供、排水。（2）供電：區(qū)內(nèi)供電可向供電局申辦。（3）道路：小區(qū)緊鄰xx路和xx。（4）電話通訊：小區(qū)室外電話通訊網(wǎng)將在施工圖設(shè)計后期由市電信局配合設(shè)計實施。同時，小區(qū)的網(wǎng)絡(luò)配套設(shè)施也會相對較完善。（5）煤氣：小區(qū)煤氣管線，將在施工圖設(shè)計后期由煤氣公司配合設(shè)計實施。7項目規(guī)劃、設(shè)計方案“建賞·xx”住宅小區(qū)的規(guī)劃設(shè)計方案從設(shè)計原則、指導(dǎo)思想、總平面設(shè)計以及建筑設(shè)計等幾個方面進行說明，最后對設(shè)計方案的技術(shù)經(jīng)濟指標(biāo)進行闡述。7.1項目總體規(guī)劃方案總體規(guī)劃設(shè)計方案原則（1）本項目符合西安市總體規(guī)劃及xx區(qū)規(guī)劃的要求（2）結(jié)合西安xx區(qū)技術(shù)經(jīng)濟開發(fā)區(qū)自然條件，合理布局，節(jié)約用地（3）科學(xué)布置人、車道路系統(tǒng)，綠化系統(tǒng)，使之與住宅有機的結(jié)合，創(chuàng)造豐富多變的靜態(tài)與動態(tài)的景觀和空間效果。（4）強調(diào)經(jīng)濟效益、環(huán)境效益的統(tǒng)一，提高小區(qū)的綜合效益。（5）充分考慮用地條件、建設(shè)基礎(chǔ)，在滿足適用功能的前提下，在土地利用，設(shè)施配置和工程建設(shè)等方面具有實施的可能、可行性?？傮w規(guī)劃設(shè)計方案的指導(dǎo)思想（1）按照人文與自然協(xié)調(diào)共存，生產(chǎn)與生活綜合開發(fā)，物質(zhì)需求與精神需求想結(jié)合，以及交通便捷的總體要求進行小區(qū)的規(guī)劃設(shè)計，體現(xiàn)其舒適、方便、優(yōu)美、安全的特點。（2）努力實現(xiàn)土地利用充分、空間豐富、環(huán)境優(yōu)美、住宅功能合理、商業(yè)使用靈活的規(guī)劃目標(biāo)。（3）堅持“以人為本”的原則，考慮到現(xiàn)代都市居民的居住心理要求，利用本項目有利的地理位置、優(yōu)雅的自然環(huán)境，廣闊的自然空間，建造出特色住宅小區(qū)，使入住者有回歸自然的感覺，真真實實的擺脫緊張的都市工作，享受自然生活的真諦。（4）結(jié)合市場調(diào)查，滿足市場需求，實現(xiàn)項目經(jīng)濟效益。7.2住宅建筑設(shè)計方案該小區(qū)總規(guī)劃用地面積為62468平方米，建筑面積為165238平方米左右,容積率為2.61。住宅建筑的平面布置該小區(qū)共有14棟樓，包含11高層，3棟小高層，其中，小高層位于小區(qū)的入口處，高層的層高由南向北依次為16層、16層、18層在小區(qū)的最北邊設(shè)計了三棟點式高層，其層高為26層在三棟點式高層中間又建有兩棟層高為18層高層。它們依小區(qū)地形由南向北、由低到高并排堆成依次排開，位置大都為坐北朝南；小區(qū)的中央是一個公園，為人們的休閑娛樂提供方便的場所，同時，在小區(qū)內(nèi)還建有幼兒園，為小區(qū)的適齡兒童的就學(xué)提供方便條件。各棟樓之間均用綠地連接，既美觀環(huán)境，又增加了樓間距，使每棟樓都能有很好的日照、通風(fēng)和欣賞景觀條件。小區(qū)整個平面布置為北高南低，這不僅保證了小區(qū)的日照條件，而且避免了給小區(qū)居民帶來一種高樓聳立的壓抑感。小區(qū)內(nèi)還建有會所，為客戶提供方便的娛樂活動場所。項目總體平面圖詳見附圖（項目規(guī)劃圖）。住宅建筑的結(jié)構(gòu)設(shè)計房屋