物業(yè)服務(wù)中存在的主要問(wèn)題

物業(yè)服務(wù)中存在的主要問(wèn)題物業(yè)服務(wù)中存在的主要問(wèn)題

近年來(lái)，隨著國(guó)家經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展，社會(huì)的不斷進(jìn)步，人民群眾生活水平的不斷提高，城市化建設(shè)的不斷擴(kuò)大，各種住宅小區(qū)像雨后春筍一般不斷增加，各方在權(quán)力和利益的驅(qū)使下，物業(yè)管理服務(wù)合同糾紛也大量產(chǎn)生，就筆者所在庭20**年至今年8月份受理的該類案件達(dá)到74件（注：該庭收案只占全院四分之一不到），大部份案件（68%）在審判人員的主持調(diào)解下雙方達(dá)成了諒解后原告撤回起訴。歸納他們引起糾紛的原因和存在的問(wèn)題主要有以下幾種：

1.開發(fā)商只注重建設(shè)，忽視房屋質(zhì)量和后續(xù)物業(yè)管理。

開發(fā)商在銷售商品房時(shí)大多對(duì)小區(qū)的各種優(yōu)勢(shì)如環(huán)境、小孩上學(xué)、離城市中心距離、就醫(yī)方便、公共綠地、公共設(shè)施等等通過(guò)廣告形式大肆宣傳，促使主業(yè)購(gòu)買。一旦商品房銷售完后，將小區(qū)通過(guò)前期物業(yè)管理合同甩給物業(yè)服務(wù)企業(yè)（該物業(yè)服務(wù)企業(yè)有些是開發(fā)商聘請(qǐng)、委托來(lái)的，有些則是開發(fā)商下屬企業(yè)），對(duì)房屋質(zhì)量、公共設(shè)施未完工、配套設(shè)施的完善再也不管了，而引起糾紛后開發(fā)商和物業(yè)服務(wù)企業(yè)又互相扯皮、推諉，給業(yè)主帶來(lái)不便和損失。

2.政府管理滯后，未成立業(yè)主委員會(huì)。

每個(gè)小區(qū)根據(jù)屬地管理原則，歸屬某某街道、某某社區(qū)管理，在未形成小區(qū)前，均由居委會(huì)負(fù)責(zé)管理，成立小區(qū)后就變成都不管了。開發(fā)商房屋賣完交給物業(yè)服務(wù)企業(yè)，走人不管，居委會(huì)因小區(qū)業(yè)主來(lái)自五湖四海，人雖居住在小區(qū)，但戶籍和工作單位均不在轄區(qū)，無(wú)法管理，物業(yè)服務(wù)企業(yè)雖與業(yè)主有前期物業(yè)管理服務(wù)合同的約定，但僅僅對(duì)物業(yè)進(jìn)行管理、服務(wù)。由此可見，開發(fā)商、社區(qū)居委會(huì)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)在此期間，誰(shuí)都無(wú)法對(duì)小區(qū)進(jìn)行有效管理，這時(shí)就需要相關(guān)政府部門，如房地產(chǎn)主管部門或者街道辦事處出面指導(dǎo)成立業(yè)主委員會(huì)，代表全體業(yè)主行使權(quán)利，這也是我國(guó)物業(yè)管理?xiàng)l例的規(guī)定。

3.主管部門不作為，只收費(fèi)不辦事、不監(jiān)督。

小區(qū)形成之前，在開發(fā)商建設(shè)、銷售過(guò)程中，有許多相關(guān)職能部門在收費(fèi)、監(jiān)督，如質(zhì)監(jiān)部門負(fù)責(zé)房屋質(zhì)量監(jiān)督，房地產(chǎn)主管部門收取質(zhì)量保證金，房屋維修基金，環(huán)保部門監(jiān)督小區(qū)環(huán)衛(wèi)設(shè)施建設(shè)并收取相關(guān)費(fèi)用。但小區(qū)一旦形成，開發(fā)商一撤走，上述等等相關(guān)部門也就萬(wàn)事大吉，出現(xiàn)問(wèn)題都推倒開發(fā)商身上，去找開發(fā)商處理，好象他們不是職能部門，他們變成了收費(fèi)公司，至使業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)產(chǎn)生糾紛，物業(yè)要收費(fèi)，業(yè)主則認(rèn)為問(wèn)題不解決只能拖欠物業(yè)費(fèi)引起相關(guān)部門重視。

4.物業(yè)服務(wù)企業(yè)管理服務(wù)不到位，工作不規(guī)范。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)按規(guī)定應(yīng)當(dāng)具有獨(dú)立的法人資格。目前有些物業(yè)公司雖有獨(dú)立的法人資格，但其開展服務(wù)的區(qū)域太大，跨市、縣服務(wù)，有的甚至跨省，導(dǎo)致某一具體小區(qū)工作中存在的問(wèn)題得不到具體、及時(shí)的解決。其分支機(jī)構(gòu)工作人員責(zé)任不強(qiáng)，培訓(xùn)不到位，素質(zhì)不到位，溝通能力不強(qiáng)，將物業(yè)管理服務(wù)理解為只收費(fèi)、管理，缺乏服務(wù)意識(shí)，特別是有的需要與相關(guān)職能部門協(xié)調(diào)解決的，起不到協(xié)調(diào)作用，如與業(yè)主委員會(huì)溝通，加強(qiáng)監(jiān)控、公共設(shè)施的保護(hù)，與房屋維修基金管理部門協(xié)調(diào)，爭(zhēng)取維修基金對(duì)已過(guò)質(zhì)保期及公共設(shè)施的維修。

5.業(yè)主事不關(guān)己，高高掛起，缺乏大局意識(shí)。

俗話說(shuō)院榮我榮，院恥我恥，作為小區(qū)的業(yè)主，對(duì)整個(gè)小區(qū)的環(huán)境、安全、幸福指數(shù)都涉及到每個(gè)業(yè)主的切身利益。在所有引起物業(yè)管理服務(wù)合同的糾紛中，有的是因?yàn)榉课葙|(zhì)量問(wèn)題引起，有的是因?yàn)楣苍O(shè)施安全問(wèn)題引起，有的是因小區(qū)整個(gè)的安全問(wèn)題引起的，而有的卻是因個(gè)人私利未達(dá)到而引起的，如裝防盜網(wǎng)不符合規(guī)范被物業(yè)公司制止的、有改變房屋用途影響公眾被物業(yè)公司制止的，有因小孩損壞公共設(shè)施被物業(yè)公司制止的、由此產(chǎn)生對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)不滿，故意拖欠物管費(fèi)。

以上是引起物業(yè)服務(wù)合同糾紛的主要原因和存在的問(wèn)題，也不排除其他特殊原因。

篇2：解決物業(yè)服務(wù)中存在問(wèn)題的對(duì)策

1.加強(qiáng)法制宣傳，提高物業(yè)公司和業(yè)主的法律意識(shí)。

凡事都有規(guī)矩，沒有規(guī)矩，不成方圓。物業(yè)管理服務(wù)也是在我國(guó)從計(jì)劃經(jīng)濟(jì)走向市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)后而產(chǎn)生的一種新型行業(yè)。以前居民、業(yè)主大都以單位自建、集資建設(shè)職工宿舍，大家都在一個(gè)單位不必找人管理、服務(wù)，且一般就一棟或兩棟宿舍，而如今隨著生活水平的提高，一家、甚至一人有幾套住房，面積也大，公共場(chǎng)所也大，公共設(shè)施更完善，光靠個(gè)人自覺遠(yuǎn)遠(yuǎn)達(dá)不到安全、環(huán)保、幸福指數(shù)和和諧共處的標(biāo)準(zhǔn)。這就促使了每個(gè)業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)的物業(yè)服務(wù)合同的產(chǎn)生，在這方面雖然法律、法規(guī)不健全，但也有《物權(quán)法》、《物業(yè)管理?xiàng)l例》等法律、法規(guī)進(jìn)行規(guī)范，這就需要相關(guān)部門進(jìn)行家喻戶曉的宣傳，使雙方在物業(yè)服務(wù)活動(dòng)中明確各自的權(quán)利、義務(wù)，不為蠅頭小利引起糾紛，不為失去合法權(quán)益丟掉原則。和睦相處，共建和諧社會(huì)。

2.明確職責(zé)，齊抓共管，促使物業(yè)管理服務(wù)健康發(fā)展。

權(quán)利是義務(wù)的結(jié)果，義務(wù)是權(quán)利的保障，沒有義務(wù)就沒有權(quán)利。物業(yè)服務(wù)企業(yè)所服務(wù)的小區(qū)業(yè)主都是從各個(gè)地方因購(gòu)買商品房走到一個(gè)小區(qū)的，故應(yīng)首先從商品房的質(zhì)量抓起，有上好的房屋質(zhì)量，業(yè)主不必成天為房屋開裂、漏水、不安全而與物業(yè)服務(wù)企業(yè)引起紛爭(zhēng)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)也不必成天為業(yè)主去解決本不屬于自己服務(wù)范圍外的工作，把有限的精力投入到范圍內(nèi)的服務(wù)工作中去，確保物業(yè)服務(wù)工作的質(zhì)量。其次借著當(dāng)前走向基層、服務(wù)基層、為民執(zhí)政活動(dòng)的開展，相關(guān)部門多去小區(qū)了解一些糾紛引起的原因，確實(shí)為業(yè)主、物業(yè)服務(wù)企業(yè)解決一些燃眉之急的事情，如公共設(shè)施維修基金、環(huán)境衛(wèi)生、垃圾的及時(shí)、就地處理問(wèn)題。開發(fā)商交房時(shí)遺留的問(wèn)題，如道路通行、房屋質(zhì)量、可視對(duì)講、防盜門質(zhì)量問(wèn)題等等，應(yīng)責(zé)成開發(fā)商及時(shí)完善。

3.發(fā)揮基層組織、業(yè)主委員會(huì)的作用，將糾紛化解在萌芽之中。

一個(gè)小區(qū)少則上百戶、多則上千戶，人口密集，生活、居住在一起，難免為日常生活發(fā)生矛盾，如不將矛盾及時(shí)化解，又沒有一個(gè)出面調(diào)解的基層組織，矛盾又將轉(zhuǎn)化為對(duì)物業(yè)管理服務(wù)的不滿，產(chǎn)生抵觸情緒，其結(jié)果又是拒交物管費(fèi)。而物業(yè)服務(wù)企業(yè)在基本的物管費(fèi)欠收的情況下，也難以做好各項(xiàng)物業(yè)服務(wù)工作，在此情況下，急需一個(gè)溝通平臺(tái)，化解怨氣，如設(shè)置小區(qū)社區(qū)，成立業(yè)主委員會(huì)，社區(qū)主要化解業(yè)主之間的矛盾，不使矛盾升級(jí)。業(yè)主委員會(huì)則主要化解業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)之間的矛盾。而現(xiàn)在就我市所有的小區(qū)，也只有為數(shù)不多的一兩家成立了業(yè)主委員會(huì)，實(shí)際上也還未發(fā)揮其作用，而大量的糾紛目前仍靠業(yè)主個(gè)人與物業(yè)服務(wù)企業(yè)之間進(jìn)行溝通，在無(wú)效的情況下，只有訴至法院。

4.完善立法，加強(qiáng)監(jiān)督。

目前關(guān)于物業(yè)服務(wù)的法律規(guī)定只有《物權(quán)法》有部分規(guī)定，主要針對(duì)物權(quán)所有人即業(yè)主對(duì)物業(yè)的使用權(quán)等的規(guī)定。再就是國(guó)務(wù)院《物業(yè)管理?xiàng)l例》，該條例對(duì)物業(yè)管理規(guī)定較詳細(xì)，但對(duì)業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)的成立時(shí)間未作明確規(guī)定，致使大部分住宅小區(qū)形成多年也未成立業(yè)主大會(huì)、選舉業(yè)主委員會(huì)，業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)也只有前期物業(yè)管理合同約束各自行為，而前期物業(yè)管理服務(wù)企業(yè)又是開發(fā)商臨時(shí)選聘的，其合同約定根本無(wú)法適應(yīng)物業(yè)管理服務(wù)具體內(nèi)容，導(dǎo)致業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)矛盾不斷發(fā)生，致使房地產(chǎn)行政主管部門又無(wú)法進(jìn)行監(jiān)督管理。為此，應(yīng)盡快完善成立業(yè)主大會(huì)，選舉業(yè)主委員會(huì)的法律規(guī)定，該項(xiàng)工作應(yīng)由何部門具體負(fù)責(zé)等的立法，做到在物業(yè)管理服務(wù)中有責(zé)任主體，而不是現(xiàn)有的“指導(dǎo)下”成立業(yè)主大會(huì)、選舉業(yè)主委員會(huì)，以確保物業(yè)管理服務(wù)中業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)合法權(quán)益得到有效保護(hù)。法院作為糾紛雙方最后一道解決糾紛的防線，也應(yīng)本著實(shí)事求是的態(tài)度，做好協(xié)調(diào)、加強(qiáng)溝通的平臺(tái)作用，多做調(diào)解工作，分清責(zé)任，化解糾紛。通過(guò)上述各種途徑，加強(qiáng)溝通協(xié)調(diào)、監(jiān)督，物業(yè)管理服務(wù)行業(yè)才會(huì)健康發(fā)展，在雙方和睦共處中得到雙贏。

篇3：物業(yè)管理服務(wù)存在的問(wèn)題

具體到物業(yè)管理服務(wù)，主要是：

（一）業(yè)主期望的服務(wù)與物業(yè)管理層對(duì)業(yè)主期望認(rèn)知的差距

由于傳統(tǒng)的物業(yè)管理模式被打破，原來(lái)依靠單位管理物業(yè)的情況現(xiàn)在越來(lái)越少，許多小區(qū)都實(shí)行了現(xiàn)代的物業(yè)管理模式，逐步走向市場(chǎng)化，但有些業(yè)主還習(xí)慣于過(guò)去的管理模式，對(duì)新的物業(yè)管理模式不太適應(yīng)。與此相反，一些觀念比較新的業(yè)主卻對(duì)現(xiàn)代物業(yè)管理服務(wù)的要求越來(lái)越高，已經(jīng)不滿足于簡(jiǎn)單的服務(wù)方式。再有，人們一般都喜歡比較，渴望口碑比較好的物業(yè)管理企業(yè)管理自己的小區(qū)。而現(xiàn)在許多物業(yè)管理企業(yè)本身還不是很完善，許多管理層本身對(duì)現(xiàn)代的物業(yè)管理理解不深，還停留在過(guò)去的管理模式之中，觀念老化，造成業(yè)主期望的服務(wù)與物業(yè)管理層對(duì)業(yè)主期望認(rèn)知的差距。

（二）物業(yè)管理服務(wù)者對(duì)業(yè)主期望的認(rèn)知與服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)之間的差距

服務(wù)產(chǎn)品的質(zhì)量水平并不完全由企業(yè)所決定，它與消費(fèi)者的感受也有很大的關(guān)系。即使提供服務(wù)的部門以為符合高標(biāo)淮的規(guī)范服務(wù)，卻不一定為消費(fèi)者所喜愛和接受。有些物業(yè)管理企業(yè)認(rèn)為自己是按照國(guó)家制定的物業(yè)管理服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)來(lái)進(jìn)行的管理，但是還不能讓業(yè)主滿意。因?yàn)樗鼪]有考慮業(yè)主真正的需求，造成了供給與需求的脫節(jié)。

（三）服務(wù)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)與實(shí)際傳遞服務(wù)的差距

雖然一些物管企業(yè)根據(jù)國(guó)家的服務(wù)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)和居民的實(shí)際需求制定了自己的服務(wù)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)，但在真正執(zhí)行的時(shí)候，由于執(zhí)行力度不夠，造成許多條文只是文字上的游戲，實(shí)際中并沒有操作或效果不佳。另外，許多物業(yè)管理公司的規(guī)章制度都很明確，物業(yè)管理服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)制定得也很詳細(xì)，但在具體執(zhí)行的時(shí)候，由于自己?jiǎn)T工的素質(zhì)不夠或者責(zé)任心不強(qiáng)等原因，導(dǎo)致實(shí)際的服務(wù)與規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)之間差距較大。

（四）實(shí)際傳遞服務(wù)與業(yè)主感受的差距

業(yè)主感受到的服務(wù)與員工實(shí)際提供的服務(wù)并不等同。因?yàn)闃I(yè)主受到事先想象的服務(wù)期望的影響，而業(yè)主期望的形成與企業(yè)的廣告宣傳等外部溝通不無(wú)關(guān)系。如果廣告宣傳具有夸大的傾向，業(yè)主的期望就會(huì)過(guò)高，其感受的服務(wù)水平也就會(huì)偏離實(shí)際。從而造成物業(yè)管理企業(yè)與業(yè)主之間的矛盾。

（五）業(yè)主期望與實(shí)際獲得服務(wù)之間的差距

每個(gè)業(yè)主都希望自己的小區(qū)環(huán)境優(yōu)美，治安良好，交通便捷，鄰里關(guān)系和諧。但在實(shí)際生活中，卻有些差強(qiáng)人意。比如，由于企業(yè)資金等方面的原因，原先開發(fā)商建成的一些為居民服務(wù)的硬件設(shè)施（如小區(qū)內(nèi)的噴泉）后來(lái)沒有真正地發(fā)揮作用；小區(qū)內(nèi)的汽車越來(lái)越多，停車問(wèn)題一直沒有得到很好的解決，造成小區(qū)的交通不便；有些居民將自家的自行車直接放在樓道內(nèi)，造成其他居民的行走困難，但物業(yè)管理企業(yè)卻沒有很好的解決，久而久之造成鄰里關(guān)系的惡化。

篇4：北京市進(jìn)一步規(guī)范物業(yè)服務(wù)評(píng)估監(jiān)理活動(dòng)有關(guān)問(wèn)題的通知（2021）

北京市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會(huì)

關(guān)于進(jìn)一步規(guī)范物業(yè)服務(wù)評(píng)估監(jiān)理活動(dòng)有關(guān)問(wèn)題的通知

京建法〔20**〕2號(hào)

各有關(guān)單位：

為貫徹落實(shí)《北京市物業(yè)管理辦法》(北京市人民政府令第219號(hào))，維護(hù)物業(yè)管理市場(chǎng)各方主體的合法權(quán)益，引導(dǎo)物業(yè)服務(wù)評(píng)估監(jiān)理機(jī)構(gòu)獨(dú)立、客觀、公正執(zhí)業(yè)，現(xiàn)就規(guī)范物業(yè)服務(wù)評(píng)估監(jiān)理活動(dòng)有關(guān)問(wèn)題通知如下：

一、物業(yè)服務(wù)評(píng)估監(jiān)理機(jī)構(gòu)受托開展業(yè)務(wù)前，應(yīng)當(dāng)與委托方簽訂書面的委托合同，合同主要內(nèi)容應(yīng)當(dāng)包括：

(一)物業(yè)管理區(qū)域和物業(yè)項(xiàng)目基本情況;

(二)評(píng)估監(jiān)理內(nèi)容;

(三)評(píng)估監(jiān)理活動(dòng)依據(jù)的技術(shù)標(biāo)準(zhǔn);

(四)委托期限和完成時(shí)限;

(五)評(píng)估報(bào)告的提交日期;

(六)爭(zhēng)議解決方式等。

二、建設(shè)單位向全體業(yè)主移交物業(yè)共用部分之前，雙方共同委托物業(yè)服務(wù)評(píng)估監(jiān)理機(jī)構(gòu)對(duì)物業(yè)項(xiàng)目共用部分進(jìn)行查驗(yàn)的，應(yīng)當(dāng)在行政主管部門隨機(jī)抽取物業(yè)服務(wù)評(píng)估監(jiān)理機(jī)構(gòu)。

三、物業(yè)服務(wù)評(píng)估監(jiān)理機(jī)構(gòu)不得將受托的評(píng)估監(jiān)理業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)包給其他機(jī)構(gòu)。如有以上行為，經(jīng)查證屬實(shí)，暫停其從事物業(yè)服務(wù)評(píng)估監(jiān)理業(yè)務(wù)。

四、物業(yè)服務(wù)評(píng)估監(jiān)理機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)獨(dú)立、客觀、公正地開展業(yè)務(wù)，任何單位和個(gè)人不得干預(yù)物業(yè)服務(wù)評(píng)估監(jiān)理活動(dòng)。

在評(píng)估物業(yè)服務(wù)費(fèi)用時(shí)，建設(shè)單位以預(yù)先設(shè)定物業(yè)服務(wù)費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)等形式干預(yù)物業(yè)服務(wù)費(fèi)用評(píng)估的，物業(yè)服務(wù)評(píng)估監(jiān)理機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)停止評(píng)估活動(dòng)，并將有關(guān)情況報(bào)告行政主管部門。建設(shè)單位以上行為經(jīng)查證屬實(shí)的，行政主管部門可以責(zé)令其限期整改，整改期間暫停項(xiàng)目網(wǎng)上簽約。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)存在以上行為的，行政主管部門可以責(zé)令其限期整改，整改期間不得承接新項(xiàng)目，不得參加物業(yè)管理示范項(xiàng)目考評(píng)。

五、物業(yè)服務(wù)評(píng)估監(jiān)理機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)合理收取評(píng)估費(fèi)用，不得以壓低收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的方式惡性競(jìng)爭(zhēng)。物業(yè)服務(wù)評(píng)估監(jiān)理機(jī)構(gòu)存在以上行為的，行政主管部門可以暫停其從事物業(yè)服務(wù)評(píng)估監(jiān)理業(yè)務(wù)。

市物業(yè)服務(wù)評(píng)估監(jiān)理協(xié)會(huì)可以定期發(fā)布物業(yè)服務(wù)評(píng)估監(jiān)理業(yè)務(wù)取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，各物業(yè)服務(wù)評(píng)估監(jiān)理機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)參照取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)收取評(píng)估費(fèi)用。

六、物業(yè)服務(wù)評(píng)估監(jiān)理事項(xiàng)委托人對(duì)評(píng)估報(bào)告有異議的，可以向評(píng)估監(jiān)理機(jī)構(gòu)提出核查，對(duì)核查結(jié)果有異議的，可以向市物業(yè)服務(wù)評(píng)估監(jiān)理協(xié)會(huì)申請(qǐng)質(zhì)詢。市物業(yè)服務(wù)評(píng)估監(jiān)理協(xié)會(huì)應(yīng)當(dāng)設(shè)立專門機(jī)構(gòu)受理評(píng)估報(bào)告質(zhì)詢。

經(jīng)查證，評(píng)估監(jiān)理機(jī)構(gòu)作出的評(píng)估報(bào)告確有偏向性、虛假內(nèi)容、誤導(dǎo)性陳述或重大遺漏的，市物業(yè)服務(wù)評(píng)估監(jiān)理協(xié)會(huì)可以提請(qǐng)行政主管部門責(zé)令其整改，整改期間暫停其從事物業(yè)服務(wù)評(píng)估監(jiān)理業(yè)務(wù)。

七、市物業(yè)服務(wù)評(píng)估監(jiān)理協(xié)會(huì)應(yīng)當(dāng)建立培訓(xùn)制度，定期組織評(píng)估監(jiān)理機(jī)構(gòu)從業(yè)人員的業(yè)務(wù)培訓(xùn)。

北京市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會(huì)

二〇一一年八月十日

篇5：宿遷市貫徹落實(shí)《江蘇省物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法》有關(guān)問(wèn)題的通知

索引號(hào)014319477/20**-00191

宿發(fā)改收費(fèi)發(fā)〔20**〕195號(hào)

關(guān)于貫徹落實(shí)《江蘇省物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法》有關(guān)問(wèn)題的通知

各區(qū)發(fā)展改革局、住建局，市各開發(fā)區(qū)、新區(qū)、園區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展局、住建(城管)局：

《江蘇省物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法》(蘇發(fā)改規(guī)發(fā)〔20**〕3號(hào))已于20**年1月1日正式實(shí)施。為進(jìn)一步貫徹落實(shí)省辦法，現(xiàn)結(jié)合《宿遷市住宅物業(yè)管理?xiàng)l例》有關(guān)規(guī)定，就業(yè)主大會(huì)選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)之前，市區(qū)普通住宅(含保障性住房，下同)前期物業(yè)收費(fèi)管理有關(guān)問(wèn)題通知如下：

一、政府指導(dǎo)價(jià)范圍。以下物業(yè)收費(fèi)實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)：

(一)普通住宅前期物業(yè)公共服務(wù)費(fèi)。

(二)普通住宅前期業(yè)主公共車位(庫(kù))汽車停放費(fèi)、業(yè)主自購(gòu)車位(庫(kù))物業(yè)服務(wù)費(fèi)。

(三)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)住宅業(yè)主使用的人防車位(庫(kù))和建設(shè)單位車位(庫(kù))租金。

二、定價(jià)權(quán)限。市區(qū)物業(yè)收費(fèi)政府指導(dǎo)價(jià)，由市發(fā)展改革部門會(huì)同市住建部門制定、評(píng)估、調(diào)整，各區(qū)(含開發(fā)區(qū)、新區(qū)、園區(qū)，下同)可以在市公布的政府指導(dǎo)價(jià)范圍內(nèi)，分級(jí)分類分檔指導(dǎo)定價(jià)工作。

街道辦(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)依法提供應(yīng)急管理，或委托居(村)委會(huì)托管的物業(yè)管理區(qū)域，普通住宅物業(yè)公共服務(wù)費(fèi)、業(yè)主公共車位(庫(kù))汽車停放費(fèi)、業(yè)主自購(gòu)車位(庫(kù))物業(yè)服務(wù)費(fèi)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，由街道辦(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)在政府指導(dǎo)價(jià)范圍內(nèi)決定。街道辦(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)的收費(fèi)決定應(yīng)同時(shí)抄送物業(yè)所在地的區(qū)發(fā)展改革部門。

三、收費(fèi)調(diào)整。未經(jīng)業(yè)主大會(huì)同意，合同約定的物業(yè)公共服務(wù)費(fèi)、向業(yè)主收取的汽車停放費(fèi)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)不得擅自調(diào)整。

四、收費(fèi)減免?？罩米》靠罩闷陂g物業(yè)公共服務(wù)費(fèi)按合同約定收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的百分之七十交納。空置住房認(rèn)定辦法由雙方合同約定，合同未約定或約定不明的，業(yè)主房屋未發(fā)生生活用水用電費(fèi)用持續(xù)超過(guò)六個(gè)月的，應(yīng)認(rèn)定為空置房。

電梯起始層的住宅(指同層同樓道所有電梯均為起始層)業(yè)主和物業(yè)使用人，不承擔(dān)電梯日常維保檢測(cè)費(fèi)用和運(yùn)行電費(fèi)。

新安裝電梯住宅業(yè)主或物業(yè)使用人，不承擔(dān)電梯質(zhì)保期內(nèi)的日常維保檢測(cè)費(fèi)用。

五、保障性住房物業(yè)收費(fèi)。小區(qū)內(nèi)配套建設(shè)的保障性住房(指經(jīng)濟(jì)適用房、廉租房、公租房)，物業(yè)公共服務(wù)費(fèi)低于小區(qū)內(nèi)普通住宅的，各區(qū)住房保障部門應(yīng)制定補(bǔ)貼政策，報(bào)同級(jí)政府批準(zhǔn)。

六、車位(庫(kù))物業(yè)收費(fèi)。前期物業(yè)管理階段，業(yè)主公共車位(庫(kù))汽車停放費(fèi)、業(yè)主自購(gòu)車位(庫(kù))物業(yè)服務(wù)費(fèi)由雙方在政府指導(dǎo)價(jià)范圍內(nèi)合同約定，未約定的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得收取。

(一)業(yè)主共有車位(庫(kù))。合同約定汽車停放費(fèi)實(shí)行包年、包月停放管理并收費(fèi)的，包年停放最長(zhǎng)為一年，收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)不得高于包月停放收費(fèi)累計(jì)額。

業(yè)主大會(huì)成立前，物業(yè)管理區(qū)域有專人管理的非汽車封閉式、半封閉式公共、共有車庫(kù)(棚)，所產(chǎn)生的物業(yè)服務(wù)費(fèi)用納入物業(yè)公共服務(wù)成本，不得另行收費(fèi)。

(二)業(yè)主自購(gòu)車位(庫(kù))。業(yè)主自購(gòu)車位(庫(kù))物業(yè)服務(wù)費(fèi)是指物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)用于車位、車庫(kù)的公共設(shè)施設(shè)備運(yùn)行的能耗及維護(hù)、保潔、秩序維護(hù)、管理服務(wù)人員費(fèi)用以及法定稅費(fèi)等費(fèi)用。水電裝表入戶的業(yè)主自購(gòu)車庫(kù)，免收物業(yè)服務(wù)費(fèi)。

(三)人防車位(庫(kù))。租金包括人防工程設(shè)施日常的維護(hù)保養(yǎng)費(fèi)用、保修期滿后的大修費(fèi)用、物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)用，剩余部分納入住宅專項(xiàng)維修資金，具體管理辦法按省、市有關(guān)文件規(guī)定執(zhí)行。租金預(yù)收期限每次不得超過(guò)《人民防空工程平時(shí)使用證》有效期。車位物業(yè)服務(wù)費(fèi)用由物業(yè)服務(wù)企業(yè)與《人民防空工程平時(shí)使用證》持有人約定收取。

(四)建設(shè)單位產(chǎn)權(quán)車位(庫(kù))。租金主要彌補(bǔ)該車位(庫(kù))投資成本費(fèi)用、物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)用。物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)用包含在車位(庫(kù))租金中，由物業(yè)服企業(yè)與建設(shè)單位約定收取，不得另行向車位租用人收費(fèi)。租金預(yù)收期限每次不得超過(guò)三年。車位(庫(kù))未出租的，物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)用由物業(yè)服務(wù)企業(yè)與建設(shè)單位約