小區(qū)設備設施管理制度

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住宅小區(qū)設備設施管理

一、供配電系統(tǒng)的管理

設施設備分類:

依據(jù)各類設施設備的功能、用處、重要性等因素對其實行分類管理,分a、b、c類:

a類:監(jiān)視系統(tǒng)設備,生活、消防水泵,監(jiān)控報警系統(tǒng)。

b類:水池,滅火器材,排污泵。

c類:照明設施、排水設施、道路。

二、設備運行管理

1、對a類設備,配備專職運行操作員,依據(jù)托付方要求,定期或巡回方式對設施進行管理。

2、設備運行操作人員經過培訓,熟識所管理的設備性能、特點和設備操作規(guī)程,考核合格后上崗操作。

3、設備運行操作人員按崗位職責及運行操作規(guī)程,對設備進行操作和檢查,做到運行記錄和值班記錄,仔細做好交接班。

4、管理處依據(jù)運行管理有關制度,每月檢查監(jiān)督設備運行操作人員崗位職責履行狀況,檢查設備運行平安性、合理性、經濟性,檢查運行記錄、修理保養(yǎng)記錄、交接班記錄,檢查后在有關記錄上簽字,發(fā)覺問題準時訂正,對發(fā)覺的設備問題應具體填寫報告,管理處主任監(jiān)督整改狀況。

三、設施設備的維護保養(yǎng)

1、設備維護保養(yǎng)分日常保養(yǎng)、定期維護保養(yǎng)和年檢維護保養(yǎng)3個層次。

2、日常維護保養(yǎng)主要是巡察檢查和清潔方面的工作;定期維護保養(yǎng)主要是性能狀態(tài)檢查和打算性能修理的內容;年檢維護保養(yǎng)主要是對設備進行全面檢修調整。

3、日常維護保養(yǎng)與定期維護保養(yǎng)派由專業(yè)技術人員負責設備運行操作,。

4、依據(jù)各類設備作出操作規(guī)程并結合設備詳細技術狀況,做出月、季、年度維護保養(yǎng)打算并實施。

5、設備年檢維護保養(yǎng),由托付年檢單位實施。維護保養(yǎng)結束后以書面形式資料留存。

四、設施設備修理

1、設施設備的修理分為打算修理和故障修理兩類。

(1)打算修理是指在設施設備沒有發(fā)生問題前,對其劣化和缺陷部件進行預先維護和修理。

(2)故障修理是對設施受損設備故障后其失效、損壞的部分進行針對性修理。

2、設施設備修理實行托付修理和派工修理兩種形式:

(1)托付修理主要用于故障修理。管理處設值班調度,實行24小時值班,配置專線電話,隨時接受住戶、操作人員的修理申請和故障報告,接報告,快速通知有關修理人員在規(guī)定時間內修復。

(2)派工修理主要用于打算修理、零星及小型的設備新裝、改裝項目處理。管理處依據(jù)設備定期保養(yǎng)打算,當前對設備狀況的分析調查結果,以及住戶的要求填寫派工單。派專人完成的特定工作。派工單的處理與跟進流程按托付修理規(guī)定進行。

五、設備故障及事故

1、無論發(fā)生何種設備故障和事故,設備修理組人員必需具體記錄,不得疏漏和隱瞞。

六、設施設備運行記錄

1、設備運行;

2、設備日常巡察保養(yǎng)項目及記錄;

3、設備定期維護保養(yǎng)項目及記錄;

4、事故故障報告單;

5、設備報廢申請單;

6、設備大修改造審報表;

z小區(qū)設備設施、修理管理工作內容

小區(qū)設備設施、修理管理工作內容

崗位人員分工狀況

崗位名稱崗位人數(shù)崗位職責

修理班長1:全面負責修理班日常管理工作、按打算按規(guī)定對所設備設施進行維護保養(yǎng),確保設施設備的完好、負責每月小區(qū)水電費統(tǒng)計上報、同供電局、自來水公司等單位協(xié)調、嚴格監(jiān)督審查業(yè)主裝修、日常修理、按打算實施班組員工培訓、協(xié)作主管完成公司交辦的事宜等工作。

低壓電工1:負責小區(qū)全部設備月度保養(yǎng)、修理倉庫、外圍設施保養(yǎng)及日常修理工作。

電梯工1:負責小區(qū)電梯、全部設備房維護及日常修理工作。

合計3

1、設備、設施修理保養(yǎng)管理

為了提高公共設備的平安率,降低設備設施故障率,確保小區(qū)公共設備設施平安、正常穩(wěn)定運行,設備設施完好率為98%以上,為小區(qū)業(yè)主/住戶供應平安優(yōu)質服務,規(guī)定修理班長必需根據(jù)《設備設施保養(yǎng)打算表》實施操作,并仔細填寫《設備修理記錄表》。詳細規(guī)定如下:

(1)設備設施維護保養(yǎng):要求全部設備均設立《設備標識牌》,全部設備、管道、電氣、儀表、支架、設備房地面等必需常常進行清潔,全部設備應無跑、冒、滴、漏和鼠害現(xiàn)象,保持無銹蝕、油漆無脫落,并定期檢查、修理和試運行各種設備,留意防塵、防潮、反腐蝕。

(2)柴油發(fā)電機設備:要求每半個月按《柴油發(fā)電機運行管理規(guī)程》試機,并根據(jù)《柴油發(fā)電機保養(yǎng)打算》進行保養(yǎng)維護。

(3)通風設備:要求全部機房每天巡查一次,并定期檢查機組、配電箱,皮帶張緊度,過濾網須完好無損且每月清潔一次,全部機房不得堆放雜物干凈潔凈,機房內禁止吸煙,機房門敏捷無破損。

(4)給排水設備:要求修理工每月必需對下水管道、雨水管、排污管進行檢查清理潔凈雜物垃圾,全部閘閥除銹打黃油,檢查潛水泵、電源線及漏水檢測探頭,并進行絕緣測試。

2、房屋巡檢管理:要求管理員每天必需對小區(qū)樓宇樓梯通道、門窗玻璃、車場、公共場地、公共設備進行巡檢,填寫《管理處日巡查表》,具體記錄巡查狀況,對存在的問題下單給相應部門進行整改;修理班負責全部設備、機房、管井房進行巡檢,并準時發(fā)覺存在問題于當日進行整改修理,保證小區(qū)公共設施的正常使用及樓宇完好,房屋完好率為100%。

3、修理管理:要求管理處前臺接到住戶家中修理時,修理工接單后必需在3小時內上門處理完畢,較大型的修理接單后12小時內上門處理完畢,并讓業(yè)主在《服務工作單》上簽名確認。公共區(qū)域小型修理要求修理工接單后4小時內完成,一般修理接單后12小時內完畢,冗雜修理接單后7個工作日內完成。同時,對于冗雜修理需專題報告公司設備部懇求工程技術人員現(xiàn)場幫助。修理工程質量合格率為98%以上。

z城小區(qū)設備設施的管理方案

太陽城小區(qū)設備設施的管理方案

富田太陽城設施設備管理是物業(yè)管理工作的基礎和重點之一,我們將落實崗位責任制,使設備的修理保養(yǎng)責任到人,強化巡檢、運行管理和預防性修理保養(yǎng)等。同時按公司iso9001和iso14001質量保證體系要求進行管理,如《設備設施管理程序》、《供配電管理程序》、《給排水管理程序》、《消防管理程序》等程序文件,《設備設施修理保養(yǎng)手冊》、各類設備操作規(guī)程等作業(yè)指導書,使我們的設備設施管理規(guī)范化、程序化。

本小區(qū)設施設備管理主要由管理處修理部承當,公司供應人員、技術支持、不定期派有關專家前來指導,并選派5名技術骨干負責修理部的工作,嚴格掌握好修理技術人員的選聘,加強培訓,造就一支業(yè)務水平全面、責任心強、愛崗敬業(yè)的技術隊伍。

1、供配電設備

工作內容:

維護供配電設備的良好工作狀態(tài),確保小區(qū)電源供應正常,為營業(yè)以及居民用電供應牢靠的電力保證。

工作要點:

依據(jù)《供用電協(xié)議》和用電負荷的季節(jié)性特點,合理調整變壓器的運行方式,最大限度的發(fā)揮變壓器的利用率,保持電容補償柜良好的工作狀態(tài),確保功率因數(shù)符合規(guī)定要求。

配備專業(yè)人員管理供配電設備,操作人員實行持證上崗,按規(guī)程操作。嚴格掌握停送電操作,設備的檢修應避開辦公和營業(yè)時間。

值班人員每班對配電室巡檢,加強預防性修理和年度保養(yǎng),仔細填寫巡檢和保養(yǎng)記錄。

2、公共照明、廣場照明、泛光照明

工作內容:

保持公共通道、樓梯、廣場、泛光照明設施及燈具的完好和正常工作,在保證小區(qū)外觀形象和業(yè)主便利的前提下,盡量節(jié)省能源。

工作要點:

加強巡檢工作,發(fā)覺照明設施損壞準時修復。

依據(jù)季節(jié)改變準時調整照明送電時間,做好重大節(jié)日和接待時的燈光布置。

在條件允許的狀況下,選用節(jié)能燈具,安裝定時器和紅外感應開關,為業(yè)主節(jié)省能源。

3、給排水系統(tǒng)

工作內容:

維護系統(tǒng)的良好運行狀態(tài),保證小區(qū)正常供水,確保二次供水到達國家飲用水標準;保證小區(qū)排水系統(tǒng)暢通,避開暴雨、水患給小區(qū)正常的生活和營業(yè)帶來不便。

工作要點:

定期檢查生活水泵、排水泵的運行狀況,檢查水池、水箱和各類管網是否有異樣,防止跑冒滴漏。

加強日常保養(yǎng)工作,定期對泵類進行年度檢驗,預防各種故障發(fā)生。

水池、水箱的清洗要有取得健康證的工作人員進行,并取得衛(wèi)生防疫部門頒發(fā)的檢驗合格證。

每次暴雨洪水到來之前,重點檢查排水泵的運行狀況,確保管路暢通。

4、消防系統(tǒng)

工作內容:

負責消防設備的巡檢、維護、修理,保持消防系統(tǒng)各設備的正常工作狀態(tài),保證系統(tǒng)聯(lián)動正常牢靠,準時消退各種消防隱患。

工作要點:

對于住宅小區(qū),消防是工作的重中之重,要保證系統(tǒng)平安牢靠,必需加強對員工消防意識和小區(qū)消防設備性能學問的培訓,加強對客戶消防學問的宣揚。

24小時平安值班,親密監(jiān)視系統(tǒng)運行,仔細對待每一次報警和每一臺消防設備的動作,增加巡檢力度和預防性修理保養(yǎng)。仔細查看打印記錄,分析相關數(shù)據(jù)資料是否正常。

對不常常啟動的泵類設備,應定期試運行。要保持管網壓力符合消防要求。

加強供配電室氣體消防系統(tǒng)的檢查,氣瓶壓力是否正常,電磁閥動作是否牢靠等。

定期進行消防聯(lián)動試驗和消防演習,檢驗系統(tǒng)是否正常,增添員工的應急處理力量。

5、房屋及附屬設施的維護、修繕

5.1建筑物主體

工作內容:

保持結構不被任意改動,外墻、門窗、地面、天花板完好和準時修復,確保小區(qū)各部位結構平安,外觀完好。

工作要點:

對建筑物進行日常巡查和全面檢查,包括地面、墻面、天花板、走廊、樓梯、天臺,發(fā)覺問題,準時報管理處,由管理處支配工程部負責修繕和養(yǎng)護。

定期進行基礎和整體觀測,發(fā)覺異樣準時向業(yè)主委員會匯報,組織有關專家會診,提出看法。

加強裝修管理,嚴格按建設部《室內裝飾裝修管理規(guī)定》進行有效的掌握,重點關注承重結構、智能管線、消防設施等方面的平安和完好。商業(yè)二次裝修按規(guī)定須報消防審批的,要準時辦理。

5.2附屬設施

工作內容:

保持小區(qū)附屬設施的完好、無損,確保小區(qū)附屬設施正常發(fā)揮作用。

工作要點:

定期對小區(qū)附屬設施進行巡檢,發(fā)覺問題準時處理。室外管網、消防接合器外表有無銹蝕,閥門是否滴水,廣場花木護欄、路面、臺階有無損傷。

室外雨水井、污水井要定期清理,防止污物沉積。

小區(qū)避雷針、避雷網要定期檢查,定期除銹刷漆,確保各部位連接堅固。定期測試系統(tǒng)的接地電阻,保證小于4歐姆以下,否則應實行相應措施。

廣場車輛出入口等其他附屬設施,要加強日常檢查維護,保證裝置敏捷牢靠。

xz小區(qū)設備設施綜合管理規(guī)程

小區(qū)設備設施綜合管理規(guī)程

1.0目的

保持全部設備設施的平安、有效、低本錢運行。

2.0適用范圍

本小區(qū)全部的設備設施。

3.0管理職責

3.1流程負責人:工程主管

4.0定義:

無

5.0程序(或操作細則)

5.1服務特性:準時、精確、平安有效

5.2流程圖

6.0接口

6.1與施工單位:

設備設施保修期間,工程部應作好各施工單位保修工作的聯(lián)絡與監(jiān)督,確保設備設施故障的準時恢復及施工缺陷的準時整改。

6.2與外委修理保養(yǎng)單位:

對于各類設備設施的外委維保項目,工程部應按相關托付合同,對承包方實施監(jiān)管,確保合同條款的正的確施、全部維保項目的準時完成且符合國家或行業(yè)相關規(guī)范,且作業(yè)完后,應作故障內容、修理措施、零部件更換等相關內容的記錄,并由托付、承包雙方簽字確認。

6.3與使用部門:

6.3.1設備使用過程中,使用部門應對設備進行日常點檢,發(fā)覺問題馬上通知工程部進行處理,對于使用中發(fā)生故障的設備應馬上停止使用,并關掉電源,等待工程人員排解故障后方可恢復使用。使用部門還應按設備使用說明書,對設備進行必要的維護保養(yǎng)工作,以使設備維持良好的使用性能。

6.3.2分體空調,窗式空調盤管機及風口過濾網,每月由使用部門清洗一次,其它區(qū)域過濾網由工程部統(tǒng)一支配。

6.4與服務中心選購:由于修理工作的不行預見性,設備設施零配件的供應存在肯定程度的隨機性,不行能全部按打算進行,服務中心選購應做好有關應急材料及零配件的準時供貨。

sd小區(qū)設備設施管理方案〔4〕

小區(qū)設備設施管理方案(四)

一、供配電系統(tǒng)的管理

設施設備分類:

依據(jù)各類設施設備的功能、用處、重要性等因素對其實行分類管理,分a、b、c類:

a類:監(jiān)視系統(tǒng)設備,配電房各屏柜,生活、消防水泵,消防報警系統(tǒng),電梯。

b類:排風設備,水箱(池),滅火器材,排污泵。

c類:房屋本體照明設施、室外插座、各式燈具、水龍頭、排水設施、室外空調架、道路。

二、設備運行管理

1、對a類設備,配備專職運行操作員,依據(jù)托付方要求,專人定崗值班或巡回方式對設施進行管理。

2、設備運行操作人員經過培訓,熟識所管理的設備性能、特點和設備操作規(guī)程,考核合格后上崗操作。

3、設備運行操作人員按崗位職責及運行操作規(guī)程,對設備進行操作和檢查,做到運行記錄和值班記錄,仔細做好交接班。

4、管理處依據(jù)運行管理有關制度,每月檢查監(jiān)督設備運行操作人員崗位職責履行狀況,檢查設備運行平安性、合理性、經濟性,檢查運行記錄、修理保養(yǎng)記錄、交接班記錄,檢查后在有關記錄上簽字,發(fā)覺問題準時訂正,對發(fā)覺的設備問題應具體填寫報告,管理處主任監(jiān)督整改狀況。

三、設施設備的維護保養(yǎng)

1、設備維護保養(yǎng)分日常保養(yǎng)、定期維護保養(yǎng)和年檢維護保養(yǎng)3個層次。

2、日常維護保養(yǎng)主要是巡察檢查和清潔方面的工作;定期維護保養(yǎng)主要是性能狀態(tài)檢查和打算性能修理的內容;年檢維護保養(yǎng)主要是對設備進行全面檢修調整。

3、日常維護保養(yǎng)與定期維護保養(yǎng)派由專業(yè)技術人員負責設備運行操作,。

4、依據(jù)各類設備作出操作規(guī)程并結合設備詳細技術狀況,做出月、季、年度維護保養(yǎng)打算并實施。

5、設備年檢維護保養(yǎng),由托付年檢單位實施。維護保養(yǎng)結束后以書面形式資料留存。

四、設施設備修理

1、設施設備的修理分為打算修理和故障修理兩類。

(1)打算修理是指在設施設備沒有發(fā)生問題前,對其劣化和缺陷部件進行預先維護和修理。

(2)故障修理是對設施受損設備故障后其失效、損壞的部分進行針對性修理。

2、設施設備修理實行托付修理和派工修理兩種形式:

(1)托付修理主要用于故障修理。管理處設值班調度,實行24小時值班,配置專線電話,隨時接受住戶、操作人員的修理申請和故障報告,接報告,快速通知有關修理人員在規(guī)定時間內修復。

(2)派工修理主要用于打算修理、零星及小型的設備新裝、改裝項目處理。管理處依據(jù)設備定期保養(yǎng)打算,當前對設備狀況的分析調查結果,以及住戶的要求填寫派工單。派專人完成的特定工作。派工單的處理與跟進流程按托付修理規(guī)定進行。

五、設備故障及事故

1、無論發(fā)生何種設備故障和事故,設備修理組人員必需具體記錄,不得疏漏和隱瞞。

六、設施設備運行記錄

1、設備運行;

2、設備日常巡察保養(yǎng)項目及記錄;

3、設備定期維護保養(yǎng)項目及記錄;

4、事故故障報告單;

5、設備報廢申請單;

6、設備大修改造審報表;

住宅小區(qū)設備設施管理制度〔9〕

住宅小區(qū)設備設施管理制度(九)

一.公共設施管理制度

為使小區(qū)環(huán)境干凈,實現(xiàn)物業(yè)管理使物業(yè)保值、增值,延長房屋使用期限的目的,不降低原房屋設計時對房屋防風、防震、防雷暴等自然災難的力量,保證房屋的平安使用,制定本制度:

1、房屋外觀應完好、干凈,不阻礙市容和觀瞻,不允許封閉的陽臺不得自行封閉。

2、若轉變房屋用處的,要報有關部門批準。

3、室內裝修時,樓房的承重結構(承重墻、柱、梁、板等)不得隨便鑿打,更不能開洞或開門。

4、樓房原設計的燃氣、消防等設施、管道,不得私自改動。

5、不得占用或損壞樓梯通道、屋面等公共場所,不得進行亂搭建、亂張貼。

6、房屋內不得存放易燃、易爆、劇毒、放射性等物品,不得飼養(yǎng)家禽。

7、房屋自交付使用時起(以竣工驗收日為準),依據(jù)有關規(guī)定,凡因施工緣由引起的質量問題(不包括人為損壞),由進展商負責對土木建筑保修一年,水電設施保修半年,管理處可代為業(yè)主進行聯(lián)系。

8、由于屬自然災難,自然損耗,或業(yè)主使用不當所致的質量問題需修理,不在保修范圍內,管理處將盡力為業(yè)主供應有償服務。

9、保修期之后的日常房屋修理,依據(jù)北京市的有關規(guī)定。業(yè)主室內部分費用由業(yè)主負責,毗鄰部分費用由相關業(yè)主分攤,公用部分費用由管理處負責。

10、房屋的公有部位凡屬人為損壞的,由損壞者負責修復,并承當有關費用。

11、嚴禁高空拋垃圾、雜物,傾倒污水,若導致樓下人員受到損害的,追究肇事者的責任。

12、禁止將垃圾、布屑、膠袋等雜物投入廁所或下水管,如導致堵塞、損壞,住戶應負擔修理費。

13、定期對屋面的防水狀況進行檢查。

14、定期對屋面、落水口、雨水管、天溝進行清理。

15、加強屋面設施管理,禁止上屋面,非上人屋面上人檢查口及爬梯應設有標志,標明非工作人員禁止上屋面,禁止堆放雜物等。

16、準時做好屋面修理,由專業(yè)修理施工隊,按經濟有效的原則,對損壞部位進行修理。

二.公共設備管理制度

為了加強設備的管理,保證設備正常運行,設備管理堅持'平安第一、規(guī)范操作、科學運行、保障準時、定期維護、注意節(jié)省'的原則。依據(jù)有關規(guī)定,結合實際,特制定如下管理制度:

1、設備專人專管,設備操作人員由公司或工程部指定。非公司指定設備操作人不得操作設備。

2、如非公司指定人員擅動設備導致?lián)p壞,由責任人照價賠償,并承當相應責任。

3、設備操作人員每天做好設備運行記錄。

4、設備操作人應按規(guī)定完成日常巡察、檢查、保養(yǎng)、工作,并做好相關工作記錄。

5、設備如發(fā)生故障,操作人應準時進行修理并作好修理記錄。

6、如發(fā)生操作人不能修理的故障,操作人應準時請示上報,幫助做好恢復工作,以免延誤生產。

7設備操作人應持證上崗,并經公司培訓考核合格。

三.設備分類規(guī)定

依據(jù)設備的重要程度和對物業(yè)正常運行的影響,對物業(yè)設備進行分級管理,為協(xié)作管理需要,將設備分為一級、二級、三級:

一級設備:是指為保證物業(yè)正常運行、供應基本工作、生活保障的核心設備,在物業(yè)設備管理中,處于最重要部位,如電梯、空調主機、生活給水泵(冷熱)、消防泵、噴淋泵、火災自動掌握系統(tǒng)、高壓柜、變壓器、鍋爐、采暖循環(huán)泵、熱水循環(huán)泵、自然?氣調壓站、純潔水系統(tǒng)等。

二級設備:是指為保證物業(yè)正常運行、與核心設備相配套的周邊設備,在物業(yè)設備管理中,處于重要部位,如低壓配電柜、各種掌握柜、冷卻塔、空調室內機、水箱、可視監(jiān)控對講系統(tǒng)、門禁系統(tǒng)、遠傳三表抄送系統(tǒng)、噴淋系統(tǒng)、排送風機等。

三級設備:除i、ii級以外全部設備、防火卷閘門、潛排污水泵、消火栓、警鈴、風閥、電表箱、消防燈等。

四.設備報廢管理制度

為確保物業(yè)設備的平安、正常運行,保證人員及財產平安,對無法保證正常運行,又無修復價值的設備應予報廢,并制定以下制度:

報廢的標準:a、不能平安正常運行,存在事故隱患;b、修復本錢較高,使用價值不高;c、無修復價值的設備。

1、設備報廢應由工程部主管照實匯報設備運行使用狀況,具體說明報廢的緣由等,并向部門經理提出報廢申請。

2、部門經理在接到申請后,準時了解、檢查設備運行管理等相關狀況,對運行管理人員進行核實,并做出是否報廢及報廢緣由的鑒定。

3、得到報廢答應后,應填寫報廢單,由部門經理簽字后,經公司總經理批準后實施。

4、需報廢設備在未獲報廢批準、實施前,應懸掛'待報廢'標識。

5、報廢設備應準時撤離原安裝或使用場所,未撤離前應懸掛'報廢'標識。

6、工程部應將批準的報廢審批表報公司財務或其他主管部門

小區(qū)設備設施搶修管理規(guī)定〔19〕

小區(qū)設備設施搶修管理規(guī)定(十九)

1.0目的

小區(qū)的設備設施在消失故障時,以最快的速度、最好的質量進行搶修,確保設備設施的正常運行。

2.0適用范圍

適用于zz城服務中心設備設施的搶修工作。

3.0職責

3.1服務中心經理在消失重大搶修工作時必需到場指揮工作;

3.2工程修理主任組織全部搶修的方案制定和實施;

3.3工程修理人員負責搶修工作,并依據(jù)本規(guī)程和有關管理規(guī)程平安操作。

4.0程序要點

4.1常見的設備(設施)應急故障及分類

4.1.1機電設備、設施類

4.1.1.1電器:變壓器凹凸壓配電室、發(fā)電機房、動力配電箱跳閘等故障影響到空調、給排水、消防、電梯的運作。

4.1.1.2給排水:給水泵、排污泵故障,影響到生活飲水不能正常供應,地下室排水不能準時排出,水管、閥門漏水、爆裂。

4.1.1.3消防:自動報警聯(lián)動臺、電腦、消火栓系統(tǒng)