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血血以我用囪眥器洌窗窗AT一威脅①、商業(yè)經(jīng)營收益的產(chǎn)生既有對潛在能力的發(fā)掘和培養(yǎng),又需要從同業(yè)競爭對手中爭奪市場份額。既有的商業(yè)同業(yè)是不會忽視新對手的動作,必將動用各種手段加劇競爭。②、規(guī)劃中的新興商業(yè)中心區(qū)與既有商業(yè)同樣具有威脅性,只不過時間稍稍晚些進(jìn)入而已。大規(guī)模商業(yè)區(qū)建成后,勢必分割本案培養(yǎng)出的消費(fèi)能力,造成本中心的購買力外流。③、項(xiàng)目的啟動及整個經(jīng)營過程都面臨一定的市場不確定性,市場操作的風(fēng)險將對本案商業(yè)物業(yè)的推廣產(chǎn)生一系列不確定性的影響。4、商圈內(nèi)既有商業(yè)消費(fèi)構(gòu)成及評價>商業(yè)消費(fèi)表現(xiàn)①、中低檔商業(yè)物業(yè)供應(yīng)。現(xiàn)有商業(yè)設(shè)施普遍陳舊,沒有明顯的時代氣息。②、分散的消費(fèi)實(shí)現(xiàn)。固定客流的消費(fèi)沒有集中實(shí)現(xiàn)的購買場所,多以零散分割、外流其他區(qū)域的商業(yè)中心消費(fèi)形式實(shí)現(xiàn)。③、高密度的人口流量,低量沉淀忠誠客戶群。大量客流集散,卻沒有可以聚會、休閑的場所。>消費(fèi)結(jié)構(gòu)①、商業(yè)店鋪各自為戰(zhàn),沒有統(tǒng)一的業(yè)態(tài)業(yè)種組合效果,形不成整體商業(yè)氛圍。②、商業(yè)零售店鋪零散,沒有檔次。店鋪及商品均沒有規(guī)模,也沒有品質(zhì)保證。幾乎沒有能讓年輕、時尚的主力消費(fèi)群體隨便逛逛的去處。③、中等規(guī)模百貨店已有多次失敗經(jīng)歷。從“華泰”到“瑩虹”再到“賽麗特”無一幸免。④、餐飲供應(yīng)相對充足,檔次較齊備。商圈內(nèi)唯有餐館數(shù)量充足,且中等水平的餐館總體營運(yùn)效果不錯。⑤、快餐整體營運(yùn)效果突出。無論麥當(dāng)勞、肯德基還是八番面屋、馬蘭拉面都經(jīng)營得紅紅火火。>綜合分析評價商圈內(nèi)穩(wěn)定的客戶群體及大量的流動群體本身蘊(yùn)藏了巨大的消費(fèi)能力;現(xiàn)有商業(yè)設(shè)施的陳舊更提供了搶占市場的機(jī)遇;XX大廈的高檔次建筑實(shí)物載體更提供了營運(yùn)保證;整體商業(yè)規(guī)劃,構(gòu)筑品牌店鋪組合,統(tǒng)一營運(yùn)市場效果是本案成功運(yùn)作的關(guān)鍵。part2商業(yè)市場與功育旨定位一、商用房產(chǎn)的市場供需狀況1、北京市商用房產(chǎn)經(jīng)營狀況>商用房產(chǎn)的供給及銷售狀況近兩年來,北京市作為商住房產(chǎn)一部分的底商商鋪在房地產(chǎn)交易市場內(nèi)也顯得格外醒目?,F(xiàn)代城2萬平方米商鋪面積,售價為每平方米2?2.3萬元,怡景園老番街8000平方米商鋪售價每平方米2.2萬(二層)?3.2萬元(首層),藍(lán)籌名座1萬多平方米售價為每平方米L6?2萬元,東方銀座4萬平方米商鋪售價可能高達(dá)每平方米3萬元以上,元嘉國際公寓3000平方米商鋪每平方米售價3萬元,藍(lán)堡2000平方米商鋪每平方米售價為L8萬(二層)?2.8萬元(首層)??傮w上商鋪售價一般高出項(xiàng)目售價30%以上,多數(shù)在50%以上;成交效果也好于住宅及寫字樓。北京目前商業(yè)地產(chǎn)存量約為160多萬平方米,其中百貨業(yè)27.9萬平方米,購物中心66.1萬平方米,外資超市33.2萬平方米,甲級寫字樓底層商鋪36.7萬平方米。在建項(xiàng)目71萬平方米,擬建項(xiàng)目320萬平方米。商業(yè)物業(yè)的需求促進(jìn)了商業(yè)物業(yè)的供給,同時大量存量及建設(shè)中的底商店鋪也給后期的商業(yè)經(jīng)營埋下了壓力。商鋪供應(yīng)設(shè)計、營運(yùn)策劃及實(shí)施管理等日益緊迫。>商用房產(chǎn)的區(qū)位聚集性商用房產(chǎn)在供給總量上升的同時;還表現(xiàn)出了明顯的區(qū)位需求特征。商業(yè)物業(yè)需求的區(qū)域主要集中在人流量大、交通方便的住宅區(qū)、商務(wù)區(qū)及附近商業(yè)氛圍較成熟的地段。從城區(qū)看,朝陽區(qū)的東三環(huán)和亞運(yùn)村地區(qū)普遍成為投資者的首選目標(biāo)。其次是海淀區(qū),其對商業(yè)用房的最大需求量體現(xiàn)在對小型鋪位物業(yè)的需求上。朝陽區(qū)CBD區(qū)域是一級商業(yè)中心,商業(yè)面積不到10萬平方米,占全市總商業(yè)面積的7%。作為商務(wù)區(qū)中的商業(yè)配套,業(yè)態(tài)相對單一,以購物中心為主,主要集中在國貿(mào)、嘉里中心和貴友。商鋪為適應(yīng)寫字樓辦公人員需求,餐飲、服裝等行業(yè)高檔次店鋪比例偏高,時裝更是職業(yè)化,飲食更多快餐式。主要顧客是消費(fèi)力較高的外籍人士、北京的演藝界名流、專業(yè)人士、公司白領(lǐng),客戶購買力較強(qiáng)。優(yōu)質(zhì)商業(yè)物業(yè)首層租金達(dá)2.74美金/日?平米,空置率仍能保持在2%的低水平。同時入住的一些品牌店鋪的流水月均可達(dá)到人民幣150?200萬元,坪效超過百元。亞運(yùn)村地區(qū)總體商業(yè)表現(xiàn)為周邊居民區(qū)中穩(wěn)定、高知化、高智化的消費(fèi)群體與它九十年代中后期建設(shè)的商業(yè)區(qū)住宅底商的小空間、混雜式的商業(yè)布局極不相稱,對新型商業(yè)物業(yè)的需求極為迫切。此時3.6萬平方米規(guī)模、大空間的隨意組合的“第五大道”推出,定位于滿足大范圍高收入居住區(qū)居民的高品質(zhì)生活需求。吸引了不少專業(yè)品牌店進(jìn)駐或聚合在其附近,全聚德、量販?zhǔn)終TV之王——錢柜、星巴克咖啡廳等已進(jìn)入施工階段?!暗谖宕蟮滥J健敝档盟伎己徒梃b。海淀商業(yè)相對于CBD和亞運(yùn)村明顯滯后,特別是品味感不足。這與海淀整體上流動人口多且高新技術(shù)人員比例過高,目的消費(fèi)強(qiáng)于沖動消費(fèi)不無關(guān)系。海淀的技術(shù)創(chuàng)新水平遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過了其自身商業(yè)發(fā)展水平。正因?yàn)槿绱?,海淀區(qū)成為了商業(yè)跨國企業(yè)的首選。建材方面,德國第一家居超市歐倍德落戶海淀,英國百安居選址海淀區(qū),美國的沃爾瑪、法國的歐尚正在積極準(zhǔn)備中。7—11便利店、迪亞折扣店正處于報批和選址階段。海淀區(qū)在不久的將來與世界同步的不僅僅是其生產(chǎn)能力,還有商業(yè)服務(wù)能力及消費(fèi)能力。2、近期商用房產(chǎn)的需求特點(diǎn)北京零售業(yè)市場呈現(xiàn)出兩個趨勢:從商業(yè)類型上看,商業(yè)經(jīng)營者對餐飲和服裝類商業(yè)物業(yè)的需求量較大,而對娛樂商業(yè)物業(yè)的需求量較小,這主要是因?yàn)楸本┦袏蕵肥袌龅拈_放力度不夠。從商業(yè)物業(yè)的需求主體看,中小投資者異軍突起,由此帶動了小型底商需求量的增加。與此相呼應(yīng)的餐飲、服裝類的競爭激烈,市場容量開始趨于飽和,餐飲的風(fēng)格、服裝類的款式和價格的競爭也愈加殘酷。而娛樂消費(fèi)市場仍有較大經(jīng)營空間,特別是軟性、自助娛樂消費(fèi)如自助KTV、小廳電影、數(shù)碼影像、網(wǎng)絡(luò)游戲、FLASH$1]作等上升潛力較大,盈利空間也相對較大。3、本案所在地的商用房產(chǎn)的市場效果綜上述分析,可以得出XX大廈及其商用房產(chǎn)市場定位時,需把握的基本要素。>區(qū)域交通因素區(qū)域交通便利。既可以吸引大商圈消費(fèi)者前來,也能幫助小商圈客戶流動到其他區(qū)域?qū)崿F(xiàn)消費(fèi)需求。>商務(wù)環(huán)境因素X小區(qū)地區(qū)區(qū)域歷史發(fā)展時間短,沒有人文沉淀的基礎(chǔ),欠缺文化設(shè)施、個性化商鋪。XX大廈的業(yè)態(tài)組合要凝聚商氣、人氣,更要有靈氣。>商業(yè)配套因素XX大廈商業(yè)配套要以自身功能配套為主,與大商圈、大商業(yè)的呼應(yīng)及互補(bǔ)為輔。切不可與小商圈現(xiàn)有商業(yè)設(shè)施配套而制約本身品質(zhì)。>品牌因素品牌是本案商業(yè)的生命線。要樹XX大廈商業(yè)品牌,首先要用好成功商戶品牌。古為今用、洋為中用。站在消費(fèi)者和經(jīng)營者的角度進(jìn)行整體商業(yè)規(guī)劃是品牌商業(yè)的出發(fā)點(diǎn)和歸宿點(diǎn)。>商圈顧客因素主力客戶群的現(xiàn)狀消費(fèi)表現(xiàn)只是水面上面的冰山,真正的冰山在水下。真正的消費(fèi)需求需要探究和發(fā)掘。二、XX大廈總體商業(yè)風(fēng)格定位1、市場形象與高檔寫字樓相匹配的商鋪多以綜合性業(yè)態(tài)組合模式為主,小規(guī)模、多品類、少品牌的精品型Shoppingmall占市場主流。未來趨勢中的幾大商業(yè)模式大規(guī)模專業(yè)店、大型娛樂中心、超大型市場、連鎖經(jīng)營店鋪及休閑新概念型店鋪,都有一定的發(fā)展要求,但在大型商業(yè)中心中間的單體高尚建筑一一XX大廈內(nèi)部的商業(yè)組合應(yīng)突出中、小型精品店、品牌店形式。21世紀(jì)的商業(yè)在注重商品品質(zhì)的同時,開始進(jìn)入體驗(yàn)消費(fèi)經(jīng)濟(jì)時代。商家普遍推崇“酒香也怕巷子深”的現(xiàn)代商業(yè)理念,因此XX大廈內(nèi)外對品牌店的宣傳與展示也是本案實(shí)施的關(guān)鍵之一。2、本案主力店鋪的選取原則引入一家中高檔西餐廳或主題西餐廳,價位在人均消費(fèi)100-200元之間。與西餐廳相輝映,應(yīng)引入一家具有深厚中國文化底蘊(yùn)的中餐廳,以傳統(tǒng)北京特色及品牌為首選,達(dá)到中西合璧的效果。中餐廳檔次與消費(fèi)水平應(yīng)高于西餐廳。充分盤活F1最有效的商業(yè)面積。將咖啡廳或酒吧、汽車快餐廳、超市、數(shù)碼影像、品牌展示等集中在一層推出,吸引客流,搶占市場。引進(jìn)有品牌、有規(guī)模,規(guī)范經(jīng)營的娛樂健身項(xiàng)目。3、營運(yùn)效果上述主力店鋪的區(qū)位分布及規(guī)??刂茖⒃赑art3部分給出組合設(shè)計建議方案。本案為各業(yè)態(tài)組合的區(qū)域商業(yè)中心且為高檔次寫字樓的底商,在總體風(fēng)格上要有品味能與XX大廈物業(yè)檔次相匹配,并且能夠組合區(qū)域內(nèi)既有的商業(yè)設(shè)施形成吸引中心。設(shè)計方案要保證主力店鋪的特色充分展現(xiàn),更要保證以超市為根基,組合休閑、餐飲、娛樂及新生活方式體驗(yàn)的整體商業(yè)特色。日常營運(yùn)管理將采用物業(yè)分租與自主經(jīng)營相結(jié)合的模式,把統(tǒng)一規(guī)劃設(shè)計及功能定位與分散經(jīng)營、分散風(fēng)險,提高收益相結(jié)合。以“穩(wěn)定收益,打造精品”為XX大廈商用房產(chǎn)的營運(yùn)目標(biāo)。4、本案關(guān)聯(lián)業(yè)態(tài)、業(yè)種的影響本案主力店鋪選取原則是基于商圈內(nèi)相關(guān)聯(lián)的業(yè)態(tài)狀況及目標(biāo)客戶群的消費(fèi)潛能設(shè)定的。目標(biāo)客戶群的狀況已在前面進(jìn)行了分析。這里只簡述一下關(guān)聯(lián)業(yè)態(tài)的影響。通過對周邊的市場調(diào)查發(fā)現(xiàn)在A區(qū)域XX大廈以北的花園東路聚集了大量的中高檔餐廳,有家常菜、燒烤、火鍋、茶樓等等,各色口味一應(yīng)俱全;且已經(jīng)聚集了較強(qiáng)的人氣,生意普遍很好,已構(gòu)成對XX大廈擬引進(jìn)餐館的較大威脅。同樣B、C、D其他三個區(qū)域也有幾家經(jīng)營不錯的中高檔餐廳。如果XX大廈內(nèi)也一味地引進(jìn)一些類似檔次、特點(diǎn)的餐廳,肯定會面臨異常激烈的競爭。而在此大規(guī)模的餐飲氛圍中,真正的中餐老字號、頂級品牌店并不多??v觀四個區(qū)域的餐飲業(yè),各種檔次的中式、西式快餐、便餐為數(shù)很多,而高檔次的特色西餐廳或風(fēng)味主題餐廳只有C區(qū)域的展覽館內(nèi)的莫斯科餐廳一家。從市場供給的角度來看引進(jìn)中高檔西餐廳應(yīng)是XX大廈餐飲店鋪較為明智的選擇。XX大廈位于城北,北京城北總體消費(fèi)水平高于城南,但消費(fèi)的產(chǎn)品國際化特點(diǎn)不如城東南部。在XX大廈內(nèi)開設(shè)一家中高檔且很有品位的西餐廳,可以吸引的主力客戶群應(yīng)有三部分。一為中關(guān)村科技園區(qū)的IT精英。這部分人收入高、年紀(jì)輕,又有相當(dāng)一部分的海歸派,對西餐的接受程度及需求程度都比較高。二為附近的住戶。該區(qū)域整體消費(fèi)為北京的強(qiáng)群體勢,中高檔的西餐廳定會吸引他們?nèi)L試新鮮。三為附近高校的大學(xué)生、留學(xué)生。海淀區(qū)為北京市大學(xué)校園聚集地,大學(xué)生、留學(xué)生的消費(fèi)傾向一定程度上影響著區(qū)域的市場供給。雖然大學(xué)生、留學(xué)生多數(shù)沒有穩(wěn)定收入,卻有較穩(wěn)定的經(jīng)濟(jì)來源,消費(fèi)的渴望最為強(qiáng)烈。即便是非經(jīng)常性的消費(fèi)也是不可忽略的一個群體。從市場需求的角度來看高檔西餐廳會吸引這三部分人群經(jīng)常光臨,并有帶動其他消費(fèi)的可能。A、B、C、D四個區(qū)域內(nèi)有較多彩擴(kuò)店,但規(guī)模不大,設(shè)備老舊,經(jīng)營狀況一般。X小區(qū)作為一個客流較大的交通樞紐,且有以遠(yuǎn)望樓為代表的相當(dāng)一部分中檔旅游定點(diǎn)飯店,國內(nèi)游客在此旅游住宿的比例較高,且西南、東北的辦事處也在商圈內(nèi)。對純正的北京風(fēng)味、北京特色產(chǎn)品、履行紀(jì)念品都有較大的需求。在XX大廈辟出一點(diǎn)空間經(jīng)營彩擴(kuò)、數(shù)碼沖印業(yè)務(wù)也會吸流動顧客群進(jìn)行消費(fèi)。北京目前市場上的寫字樓的底商一層絕大多數(shù)的組合為一家銀行加一家中高檔中餐廳。但我們不建議XX大廈采用這種形式。首先XX大廈周圍銀行較多,且多為分理處,已有一定規(guī)模且業(yè)務(wù)比較全面。其次本案有效面積不大,應(yīng)以客流吸引力較強(qiáng)的經(jīng)營方式為首選。個人金融服務(wù)可選擇在店鋪組合中的剩余空間或公共空間內(nèi)安裝24小時ATM機(jī)的方式滿足需求。Par±3商業(yè)配比及組合方案一、XX大廈收益能力測算1、銷售價格測算北京商用房產(chǎn)平均銷售價格一般為住宅價格的1.5?3倍。2003年第二季度北京甲級寫字樓市場平均售價為2008美元/平方米(建筑面積報價),售價指數(shù)為121,比2003年第一季度下降了1.5%o查詢2002年、2003年X小區(qū)周邊地區(qū)商用房產(chǎn)、新建住宅的成交價格比較修正后選定四組參考價格,再根據(jù)XX大廈商用房產(chǎn)部分的樓層面積折算權(quán)重,加權(quán)平均計算得出收益測算的四組參考價格:1.14萬元/平米,L31萬元/平米,1.49萬元/平米,1.73萬元/平米。測算表格參見陽鄉(xiāng)四;XX大廈售價測算表。在后續(xù)的分析中,我們將以此銷售價格為參考折算MM商廈整體運(yùn)作XX大廈商用房產(chǎn)時,應(yīng)承擔(dān)的合理租金水平。2、租金水平測算租金水平測算,測算的是XX大廈擬引進(jìn)的商業(yè)業(yè)態(tài)、業(yè)種在相鄰區(qū)位、相近物業(yè)內(nèi)的成交租金價格平均水平。2003年第二季度北京甲級寫字樓市場平均租金為31.3美元/月/平方米(使用面積報價),租金指數(shù)為74.6,比2003年第一季度下降71.9%。。甲級寫字樓市場平均空置率由第一季度的15.7%上升為16.4%,上升了0.7個百分點(diǎn)。商用房產(chǎn)的空置率水平,新增銷售項(xiàng)目平均在20%?25虬比較分析后選定五種租金組合方案,組合測算得出五個平均租金收入水平。分別為:組合方案合計年租金(萬元)平均日租金玩/平米?日)租金組合方案一35124.98租金組合方案二29194.14租金組合方案三33144.70租金組合方案四34604.91租金組合方案五28904.10組合測算表見附殍五XX大廈租金收入水平測算表3、XX大廈營運(yùn)成本測算假設(shè)以MM商廈整體運(yùn)作XX大廈商業(yè)用房為前提。項(xiàng)目投資及成本構(gòu)成設(shè)定為:>承租B1?F4全部面積應(yīng)付XX集團(tuán)租金總額;>經(jīng)營超市的設(shè)備、裝修及營運(yùn)成本、所需流動資金;>管理分租部分的管理費(fèi)、日常維修費(fèi);分租房產(chǎn)項(xiàng)目空置損失;>應(yīng)繳納的各項(xiàng)稅金及附加;>所有商用面積均可以分割使用。二、XX大廈商業(yè)組合模式1、業(yè)態(tài)及業(yè)種選擇xx大廈商用房產(chǎn)的業(yè)態(tài)、業(yè)種選擇將本著立足大廈、服務(wù)大廈,面向一級商圈,吸引目標(biāo)顧客群體的原則進(jìn)行。>業(yè)態(tài)模式主要有超市零售、餐飲、商務(wù)服務(wù)、文體娛樂等四大板塊;>每一板塊都有一個主力樓面空間,輻射到關(guān)聯(lián)樓面空間;>每一樓面空間力推1?2家主力店鋪,其余為優(yōu)選店鋪;>主力店鋪分割后的剩余空間按照業(yè)態(tài)互補(bǔ)、業(yè)種關(guān)聯(lián)的原則選取優(yōu)選店鋪;>空間面積劃分以主力店鋪與優(yōu)選店鋪組合,獲取最大空間收益效果。2、店鋪組合及推薦品牌根據(jù)業(yè)態(tài)、業(yè)種選取原則,我們給出兩種商用房產(chǎn)分割使用方案,并再此基礎(chǔ)上給出主力店鋪推薦品牌及優(yōu)選店鋪推薦品牌。方案一B1/F1分割組合為超市方案。方案二F1/F2分割組合為超市方案。方案一店鋪組合及推薦品牌樓層主力店鋪推薦品牌優(yōu)選店鋪推薦品牌B1食品、日用品超市MM超市(自營)茶餐廳、保齡球館、商務(wù)中心、閱讀吧臺北小站/仙蹤林;保齡球館、閱讀吧分租;商務(wù)中心自營F1咖啡廳星巴克/上島汽車展示、汽車餐廳、數(shù)碼沖印、MM超市本田/別克/帕薩特等一個中高檔品牌車展不、專賣;麥當(dāng)勞汽車餐廳;Kodak數(shù)碼彩擴(kuò)店F2西餐廳HardRock/Friday量販?zhǔn)終TV錢柜/麥樂迪(需要餐飲配套,作一層半)F3量販?zhǔn)終TV錢柜/麥樂迪—F4健身中心青鳥/中體倍力/寶迪沃?英派斯——方案二店鋪組合及推薦品牌樓層主力店鋪推薦品牌優(yōu)選店鋪推薦品牌B1健身中心青鳥/中體倍力/寶迪沃?英派斯保齡球館保齡球館分租F1咖啡廳、日式餐廳星巴克/上島;京樽/花碟/易喜數(shù)碼產(chǎn)品專賣;MM超市、數(shù)碼沖印、商務(wù)中心三星數(shù)碼;Kodak數(shù)碼彩擴(kuò)店;商務(wù)中心自營F2食品、日用品超市MM超市(自營)——F3西餐廳HardRock/Friday茶餐廳臺北小站/仙蹤林F4中餐廳譚家菜/全聚德——PARTI商業(yè)環(huán)境調(diào)查與研究一、周邊商業(yè)狀況調(diào)查1、當(dāng)前商業(yè)現(xiàn)狀調(diào)查TOC\o"1-5"\h\z\o"CurrentDocument"2、近期商業(yè)規(guī)劃調(diào)查 3\o"CurrentDocument"二、商圈范圍及主力客戶群 4\o"CurrentDocument"1、商圈范圍 4\o"CurrentDocument"2、主力客戶群 4\o"CurrentDocument"3、商業(yè)環(huán)境的SWOT分析 5\o"CurrentDocument"4、商圈內(nèi)既有商業(yè)消費(fèi)構(gòu)成及評價 7PART2商業(yè)市場與功能定位 9一、商用房產(chǎn)的市場供需狀況 9\o"CurrentDocument"1、北京市商用房產(chǎn)經(jīng)營狀況 9\o"CurrentDocument"2、近期商用房產(chǎn)的需求特點(diǎn) 10\o"CurrentDocument"3、本案所在地的商用房產(chǎn)的市場效果 10\o"CurrentDocument"二、XX大廈總體商業(yè)風(fēng)格定位 H\o"CurrentDocument"1、市場形象 11\o"CurrentDocument"2、本案主力店鋪的選取原則 12\o"CurrentDocument"3、營運(yùn)效果 12\o"CurrentDocument"4、本案關(guān)聯(lián)業(yè)態(tài)、業(yè)種的影響 12PART3商業(yè)配比及組合方案 14一、XX大廈收益能力測算 14\o"CurrentDocument"1、銷售價格測算 14\o"CurrentDocument"2、租金水平測算 14\o"CurrentDocument"3、XX大廈營運(yùn)成本測算假設(shè) 15\o"CurrentDocument"二、XX大廈商業(yè)組合模式 15\o"CurrentDocument"1、業(yè)態(tài)及業(yè)種選擇 15\o"CurrentDocument"2、店鋪組合及推薦品牌 15\o"CurrentDocument"3、店鋪面積及區(qū)位分布 173、店鋪面積及區(qū)位分布方案一對應(yīng)的店鋪面積樓層總面積(皿)主力店鋪建議面積(m?)優(yōu)選店鋪建議面積(m2)B16817.42MM超市2800茶餐廳、保齡球館、電影院、閱讀吧、商務(wù)中心、美容美發(fā)1000、1600、1000、150、50、200F14057.91星巴克/上島300汽車展示、汽車餐廳數(shù)碼沖印、MM超市2500、400、100、600F22791.84HardRock/Friday1300錢柜/麥樂迪1500F32957.83錢柜/麥樂迪整層——F42957.83青鳥/寶迪沃?英派斯整層——合計19582.83區(qū)位分布示意圖見照珍片;店鋪組合方案一區(qū)位分布示意圖方案二對應(yīng)的店鋪面積樓層總面積(疔)主力店鋪建議面積(m2)優(yōu)選店鋪建議面積(疔)B16817.42青鳥/中體倍力/寶迪沃?英派斯4000保齡球館、電影院、美容美發(fā)1600、1000、200F14057.91星巴克/上島;京樽/花碟/易喜300、1200數(shù)碼產(chǎn)品專賣;MM超市、數(shù)碼沖印、商務(wù)中心1700、600、100、100F22791.84MM超市(自營)整層——F32957.83HardRock/Friday1500茶餐廳1400F42957.83譚家菜/全聚德整層——合計19582.83區(qū)位分布示意圖見照鄉(xiāng)七:店鋪組合方案二區(qū)位分布示意圖Part4商業(yè)功能設(shè)計方案與比較一、主力店鋪的功能及區(qū)位設(shè)計1、自營主力店鋪——超市的區(qū)位設(shè)計本方案給出了兩種超市區(qū)位分布方案。方案一為B1/F1方案,即在B1部分劃分出2800nf左右,在F1部分劃分出600m2左右,共計3400左右。包含收貨區(qū)、滯貨區(qū)在內(nèi)。收貨區(qū)、滯貨區(qū)統(tǒng)一設(shè)在B1部分,Bl、F1通過中央扶梯貫通一體,出入口、收銀臺F1部分雙側(cè)出入口共設(shè)四個收銀臺,B1部分設(shè)置六個收銀臺。方案二為F1/F2方案,即在F1部分劃分出600戶左右,F(xiàn)2使用整層,共計約為3300而。滯貨區(qū)設(shè)在F2,收貨區(qū)在F1,通過垂直電梯送達(dá)F2滯貨區(qū)。F1部分設(shè)置六個收銀臺,F(xiàn)2部分設(shè)計兩個收銀臺(方便顧客去三、四層消費(fèi))。方案一、方案二中的超市區(qū)位可參見附件六、附件七。2、超市面積控制因素?zé)o論是方案一、還是方案二,對自營超市部分的面積都進(jìn)行了控制,總面積不超過3500m,這應(yīng)的面積控制基于如下三方面考慮。>消費(fèi)能力本案所在位置不是商業(yè)核心區(qū),也不是居民社區(qū)商業(yè)核心區(qū)。對日常生活消費(fèi)品的需求能力有一定的限度。一級、二級商圈內(nèi)已有“美廉美”、“超市發(fā)”等中大型超市,價格、品種平民化色彩很濃。如MM超市一味與之比規(guī)模、比價格,未必占優(yōu)勢。>營運(yùn)成本MM超市作為MM整體運(yùn)作XX大廈配套商業(yè)的一部分,要以總的投資報酬率為評價選擇的依據(jù)。為符合整體成本控制要求,超市部分不宜過大。在保證整體營運(yùn)收益上,分租其他業(yè)態(tài)更易獲得投資收益時,應(yīng)選擇分租聯(lián)營。此外商務(wù)大廈內(nèi)的配套超市也有一定的經(jīng)濟(jì)規(guī)模限制,以品質(zhì)形象和客單價的訴求為店面規(guī)模的控制要素。>店面效果MM超市要把握業(yè)態(tài)本質(zhì),做出形象、做出效益。店面形象上要符合整體高檔商務(wù)樓配套商業(yè)整體風(fēng)格,并且與引進(jìn)的品牌店鋪相呼應(yīng)。為明顯區(qū)別于“美廉美”、“利客隆”總店的店面效果,我們建議XX大廈內(nèi)MM超市借鑒中糧廣場百佳超市、國貿(mào)中心華潤超市、豐聯(lián)廣場屈臣氏店模式一一定位于高端客戶,強(qiáng)調(diào)人性化,舒適度及明亮色彩,合理價格,新鮮商品。3、超市總體風(fēng)格定位>高鮮度高鮮度包含雙重含義。一是賣場整體風(fēng)格時尚、新鮮,與一流商務(wù)大廈相匹配;二是商品陳列要有強(qiáng)烈的視覺效果。A高品質(zhì)所有商品都有嚴(yán)格、規(guī)范的管理措施,特別是進(jìn)口商品的選擇及銷售標(biāo)識必須符合國家規(guī)定;生鮮商品必須符合食品加工企業(yè)衛(wèi)生標(biāo)準(zhǔn);商品保管及蟲害防治有專業(yè)規(guī)范及專業(yè)合作單位定期防控。>平價格超市客戶定位高端不等于價格定位高端。對高客單價的追求應(yīng)通過商品結(jié)構(gòu)來實(shí)現(xiàn),而不是商品單價的畸高來實(shí)現(xiàn)。在Part5部分中我們給出的超市綜合毛利率是同行業(yè)、同規(guī)模的平均水平,我們不建議因?yàn)槲飿I(yè)檔次的提升而帶來商品價格提升。盡管物業(yè)檔次的提升會帶來費(fèi)用提升,但應(yīng)通過商品組合、營運(yùn)管理水平的提升來化解。高流轉(zhuǎn)商品應(yīng)保持不高于市場平均價格,特色商品不高于主力銷售價格。二、組合業(yè)態(tài)的功能及區(qū)位設(shè)計1、各業(yè)態(tài)的選擇及樓層分布在業(yè)態(tài)組合上,方案一只有MM超市一間零售店鋪,汽車展示部分雖有銷售但以展示為主,銷售為輔。方案二有MM超市和數(shù)碼產(chǎn)品專賣兩間零售店鋪,但兩間店鋪并不屬于同業(yè),沒有內(nèi)部競爭。餐飲、娛樂同樣遵循保證主力店鋪唯一性及與優(yōu)選店鋪有相近目標(biāo)顧客群或關(guān)聯(lián)消費(fèi)原則,在店鋪間保持合力效果大于單體運(yùn)行效果。在樓層分布上,對店面形象展示要求高,租金負(fù)擔(dān)能力強(qiáng)的店鋪給予首層、二層。對店鋪特色明顯,定向消費(fèi)群體比例較高的給予三、四層及B1部分,使特色店鋪能獲得相對低廉的租金,利于其發(fā)展。2、組合業(yè)態(tài)店鋪間的互動效果方案一、方案二的業(yè)態(tài)面積比重及綜合貢獻(xiàn)評價如下表對比方案零售面積比重%餐飲面積比重%娛樂面積比重%體育健身面積比重%綜合服務(wù)面積比重%展示空間面積比重%方案獻(xiàn)系數(shù)1.11.31.51.11.51.1綜合效果18.719.54226.44.514.3方案二263803420貢獻(xiàn)系數(shù)11.501.31.50綜合效果2657044.230方案一匯總綜合效果為125.4/7.6;方案二匯總綜合效果為130.2/5.3o3、推薦店鋪的功能要求店鋪上下水動力電燃?xì)庀拉h(huán)保面積m3租期樣板店超市VVXVX2000以上3?5年百佳超市、屈臣氏星巴克VXXX100-4006?8年國貿(mào)店、安貞店麥當(dāng)勞X300-50010年以上家和超市中體倍力VXVX3000以上5年以上長安大戲院錢柜VVVVX3000以上5年以上朝陽門店全聚德VVVVV1000以上5年以上和平門店汽車展示XXXVX500以上1年以上長安俱樂部、崇光百貨注:“J”表示此項(xiàng)有專門要求;“x”表示此項(xiàng)無特別要求。三、組合方案比選>方案一優(yōu)勢①、業(yè)態(tài)、業(yè)種進(jìn)入比較全面,互動能力強(qiáng);②、自營超市以B1為主,一定程度上增加分租收益能力;③、F4做健身中心通風(fēng)、采光效果好,利于推廣。>方案一劣勢①、Bl、F1分割過多會增加分?jǐn)偯娣e,導(dǎo)致實(shí)際分租面積減少;②、F4做健身中心租金相對B1要高,對其市場推廣壓力有所增加;③、B1的使用功能重新劃分,會增加部分改造投資。>方案二優(yōu)勢①、業(yè)態(tài)、業(yè)種相對集中,便于發(fā)揮群體效應(yīng);②、餐飲總體定位高,易于構(gòu)建高端消費(fèi)群體,提升商鋪總體檔次。>方案二劣勢①、店鋪行業(yè)關(guān)聯(lián)度高,抗擊行業(yè)風(fēng)險能力有所減弱;②、中餐設(shè)定檔次較高,在招商方面會有一定難度。、營運(yùn)模式及風(fēng)險控制1、整體營運(yùn)模式XX大廈商用房產(chǎn)要承擔(dān)其借助大廈物業(yè)基礎(chǔ),提升XX大廈的責(zé)任。在營運(yùn)模式上必須選擇整體營運(yùn)模式。對商用房產(chǎn)的使用先期整體規(guī)劃,按規(guī)劃方案進(jìn)行定向招商、招租。自營、分租聯(lián)營部分統(tǒng)一管理、獨(dú)立核算。必須改變規(guī)劃用途時,應(yīng)選擇相近使用功能替代。統(tǒng)一策劃營銷方案,統(tǒng)一進(jìn)行市場推廣,做大營銷、小銷售結(jié)合的營銷模式。理念創(chuàng)新、管理創(chuàng)新、業(yè)績創(chuàng)新。2、風(fēng)險及防范>行業(yè)風(fēng)險北京房地產(chǎn)市場總體商用房產(chǎn)投資走強(qiáng),但強(qiáng)勢并不穩(wěn)定也不均衡。2003年第二季度總體情況以開始走低,價格下降、空置率上升,新樓盤還在增加。整體行業(yè)短期大幅上升的空間不大。但進(jìn)入三季度世界經(jīng)濟(jì)及國內(nèi)經(jīng)濟(jì)都有上升跡象,從風(fēng)險防范的角度應(yīng)持謹(jǐn)慎樂觀態(tài)度把握整體經(jīng)營及市場策略。>個別風(fēng)險以MM商廈運(yùn)作XX大廈的個別風(fēng)險突出表現(xiàn)在兩個方面。一是XX大廈本身不處于核心商圈,商業(yè)氛圍不夠成熟;二是以經(jīng)營超市的經(jīng)驗(yàn)拓展為商業(yè)物業(yè)全案營運(yùn)管理,管理經(jīng)驗(yàn)方面有所欠缺。對個別風(fēng)險的防范應(yīng)以揚(yáng)長避短為原則。在商圈培養(yǎng)及招商初期,應(yīng)給予客戶較大幅度的優(yōu)惠政策,以短期獲利損失換取長期穩(wěn)定收益。對管理能力方面的快速提升可以大膽創(chuàng)新,廣泛合作,請專業(yè)人員或?qū)I(yè)公司進(jìn)行咨詢或委托進(jìn)行專項(xiàng)管理、策劃等,以專業(yè)管理技術(shù)化解個別風(fēng)險,抗擊行業(yè)風(fēng)險。3、管理架構(gòu)XX大廈項(xiàng)目啟動后,MM商廈可采用合署辦公方式,逐步整合公司業(yè)務(wù)。整合后的公司可按業(yè)務(wù)職能設(shè)立五個業(yè)務(wù)部、兩個管理部。>五個業(yè)務(wù)及主要職能①、超市經(jīng)營部:負(fù)責(zé)連鎖超市部分的日常經(jīng)營。以門店管理、商品管理為核心業(yè)務(wù)。②、商業(yè)發(fā)展部:負(fù)責(zé)整體商業(yè)策劃及營運(yùn)效果分析,投資收益測算、核算,與專業(yè)人員、專業(yè)公司合作等。③、市場營銷部:負(fù)責(zé)招商、招租,市場營銷策劃等。④、稽核部:負(fù)責(zé)防損、安全保衛(wèi)、員工瀆職追查及員工誠信管理等。⑤、物業(yè)、工程部:負(fù)責(zé)商鋪的日常維修、工程改造管理、審核等。工程實(shí)施以專業(yè)合作公司的方式進(jìn)行。>兩個管理部及主要職能①、財務(wù)管理部:負(fù)責(zé)財務(wù)核算及財務(wù)分析。②、人事行政部:負(fù)責(zé)人力資源及日常行政管理工作。Part5商業(yè)收益研究及測算一、承接租金水平測算>計算依據(jù)以MM商廈運(yùn)作XX大廈商用房產(chǎn),其可承受的租賃費(fèi)可按兩種方法確定,一是比較分析法,比較市場同業(yè)物業(yè)的平均租金水平扣除房產(chǎn)稅;二是以投資置業(yè)方式測算投資收益,以投資回收期內(nèi)的收益年金為租賃費(fèi)用計算依據(jù)。>貼現(xiàn)率貼現(xiàn)率選擇參考商用房產(chǎn)的貸款利率與現(xiàn)房地產(chǎn)投資收益率。商用房產(chǎn)貸款利率為5.75%,商用房地產(chǎn)平均投資收益率為4%?6%??紤]整體接受XX大廈替業(yè)主方承接了市場風(fēng)險及空置損失因素,選擇5%、4%兩個貼現(xiàn)率分別計算。>投資回收期房地產(chǎn)投資的正常投資回收年限為10?20年,我們分別選擇10年,15年,18年,20年四種方案計算。>承租標(biāo)準(zhǔn)租金比較結(jié)果:整體承接XX大廈,可比寫字樓租金價格為3.5元/平米?日;商用物業(yè)租金一、二層均價為4.5元/平米?日。均包含物業(yè)費(fèi)。收益年金測算見的存/(??XX大廈投資收益年金測算表根據(jù)租金水平比較結(jié)果及收益年金測算,選定MM商廈承接XX大廈的租賃費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)。以五年為合同定價周期,可接受的租金水平分別為1800萬元、2200萬元、2400萬元、2400萬元、2500萬元。租金水平及分擔(dān)方式見陽潛力:MM商廈支付租金測算表二、各方案的投資收益分析將給出的業(yè)態(tài)、業(yè)種分布方案一、方案二與組合租金方案相組合,共有十個組合方案。我們分析其中六個總體投資收益較好的組合方案,分別為:1、出租部分的效益分析項(xiàng) 目第一年第二年第三年第四年第五年空置率為o時總租金收入19130000.929077419.0830240515.8531450136.4832708141.94設(shè)定空置率30%25%20%16%16%考慮空置率的租金收入合計數(shù)13391000.6321808064.3124192412.6826418114.6427474839.23物業(yè)費(fèi)(1.5元/平米.日)6049141.856481223.426913304.987258970.227258970.22應(yīng)交營業(yè)稅及附加1069207.841555910.821710814.471852239.671910359.52支付XX的租金1700000021000000230000002300000024000000項(xiàng)目管理費(fèi)360000360000360000360000360000出租和物業(yè)損益1010934.645373376.916034903.198464845.198463449.932、自營部分效益分析項(xiàng) 目第一年第二年第三年第四年第五年預(yù)期日銷售額115000120000125000135000135000預(yù)期年收入4197500043800000456250004927500049275000毛利及通道利潤率13%15%15%15%15%毛利及通道利潤54567506570000684375073912507391250營運(yùn)費(fèi)用率13.50%12.30%12.00%11.00%11.00%營運(yùn)費(fèi)用56666255387400547500054202505420250流動資金占用的資金成本2000020000200002000020000開辦費(fèi)攤銷400000400000400000400000400000支付的租金10000001000000100000010000001000000費(fèi)用合計70866256807400689500068402506840250超市經(jīng)營損益合計-1629875-237400-512505510005510003、總效益分析項(xiàng) .日第一年第二年第三年第四年第五年出租及物業(yè)損益合計1010934.645373376.916034903.198464845.198463449.93超市經(jīng)營損益合計-1629875-237400-51250551000551000總的稅前凈收益-618940.365135976.915983653.199015845.199014449.93所得稅01694872.381974605.5532975228.9132974768.477稅后凈收益-618940.363441104.534009047.6376040616.2776039681.453投資報酬率-3.44%15.64%16.70%25.17%24.16%4、超市部分的盈虧平衡分析項(xiàng)..目第一年第二年第三年第四年第五年經(jīng)營超市每年付出的固定成本14200001420000142000014200001420000超市的貢獻(xiàn)毛益率-1%2.70%3.00%4%4%達(dá)到盈虧平衡的年銷售收入52592592.5947333333.33550000035500000達(dá)到盈虧平衡的日銷售收入144089.2948129680.36597260.27497260.274方案二:租金組合方案一與F1/F2組合(略)方案三:租金組合方案三和B1/F1組合(略)方案四:租金組合方案三和F1/F2組合(略)方案五:租金組合方案四和B1/F1組合(略)方案六:租金組合方案四和F1/F2組合(略)三、各方案測算數(shù)據(jù)匯總各方案稅后凈收益和投資報酬率匯總表序號項(xiàng)目第一年第二年第三年第四年第五年1.方案一稅后凈收益-618940.363441104.534009047.6376040616.286039681.453方案一投資報酬率-3.44%15.64%16.70%25.17%24.16%2.方案二稅后凈收益-726312.911905651.3122334709.8254097614.524016876.668方案二投資報酬率-4.04%8.66%9.73%17.07%16.07%3.方案三稅后凈收益-1247819.158795593043749213.363656622.405方案三投資報酬率-6.93%3.82%7.96%15.62%14.63%4.方案四稅后凈收益-1648070.82992277.80551321474.1522991161.162866165.168方案四投資報酬率-9.16%4.51%5.51%12.46%11.46%5.方案五稅后凈收益-320464.882468478.1192930080.7364862384.424814320.322方案五投資報酬率-1.78%11.22%12.21%20.26%19.26%6.方案六稅后凈收益-1319208.681318148.5871682973.4693385918.433276712.72方案六投資報酬率-7.33%5.99%7.01%14.11%13.11%、考慮廣告宣傳費(fèi)后的效果假設(shè)第一年的廣告宣傳費(fèi)為100萬元,其他各年的廣告宣傳費(fèi)為50萬元,則各方案的投資報酬率及稅后凈收益(略)TOC\o"1-5"\h\zPART4商業(yè)功能設(shè)計方案與比較 18一、主力店鋪的功能及區(qū)位設(shè)計 18\o"CurrentDocument"1、自營主力店鋪一一超市的區(qū)位設(shè)計 18\o"CurrentDocument"2、超市面積控制因素 18\o"CurrentDocument"3、超市總體風(fēng)格定位 19\o"CurrentDocument"二、組合業(yè)態(tài)的功能及區(qū)位設(shè)計 20\o"CurrentDocument"1、各業(yè)態(tài)的選擇及樓層分布 20\o"CurrentDocument"2、組合業(yè)態(tài)店鋪間的互動效果 20\o"CurrentDocument"3、推薦店鋪的功能要求 21\o"CurrentDocument"三、組合方案比選 21\o"CurrentDocument"四、營運(yùn)模式及風(fēng)險控制 22\o"CurrentDocument"1、整體營運(yùn)模式 22\o"CurrentDocument"2、風(fēng)險及防范 22\o"CurrentDocument"3、管理架構(gòu) 232424PART5商業(yè)收益研究及測算2424一、承接租金水平測算\o"CurrentDocument"二、各方案的投資收益分析 24\o"CurrentDocument"三、各方案測算數(shù)據(jù)匯總 26\o"CurrentDocument"四、考慮廣告宣傳費(fèi)后的效果 26\o"CurrentDocument"五、建議方案及收益預(yù)期 272829結(jié)論2829附件五、建議方案及收益預(yù)期上述測算方案中方案一及方案七的綜合收益水平較高,可知選擇業(yè)態(tài)、業(yè)種組合方案一與合理的租金分配會提升收益能力。實(shí)際操作中分租部分可以收取入住押金及預(yù)付租金方式,可以沉淀部分資金作為周轉(zhuǎn)資金使用。超市經(jīng)營部分因?yàn)橛蠱M商廈經(jīng)營的信用依托,可以爭取一定的信用天數(shù),也可以緩解資金壓力。第一年度MM商廈可爭取XX集團(tuán)支持,先行啟動項(xiàng)目后支付租金,給XX大廈商業(yè)的整體運(yùn)作奠定基礎(chǔ)。結(jié)論本文就XX大廈商用房產(chǎn)的總體定位及業(yè)態(tài)、業(yè)種的選擇進(jìn)行了分析。在此基礎(chǔ)上給出了兩種推薦方案。之后對兩種經(jīng)營方案對應(yīng)的租金收入情況進(jìn)行了投資分析。通過投資分析可以得出如下結(jié)論:MM商廈以超市為依托整體運(yùn)作XX大廈商用房產(chǎn)具有會好的投資收益效果;XX集團(tuán)將XX大廈商用房產(chǎn)交MM商廈經(jīng)營可以規(guī)避分散招租的風(fēng)險并有助于XX大廈整體市場形象的確立;XX大廈商用房產(chǎn)需要進(jìn)行整體、專業(yè)策劃才能在非核心商圈內(nèi)樹立品牌地位;在XX大廈商用房產(chǎn)營運(yùn)階段應(yīng)本著“理念創(chuàng)新、管理創(chuàng)新、業(yè)績創(chuàng)新”原則吸納專業(yè)人員,與專業(yè)公司合作規(guī)避風(fēng)險、穩(wěn)健經(jīng)營、長期收益。附件一:XX大廈區(qū)位圖示附件二:XX大廈周邊商業(yè)設(shè)施分布圖附件三:XX大廈周邊商業(yè)設(shè)施分布表附件四:XX大廈售價測算表附件五:XX大廈租金收入水平測算表附件六:店鋪組合方案一區(qū)位分布示意圖附件七:店鋪組合方案二區(qū)位分布示意圖附件八:XX大廈投資收益年金測算表附件九:MM商廈支付租金測算表par±1商業(yè)環(huán)境調(diào)查與研究邊商業(yè)狀況調(diào)查XX大廈位于B路段與C外大街交叉路口東北角,是三環(huán)沿線在X小區(qū)地區(qū)的標(biāo)志性建筑。就建筑物所在區(qū)域的整體氛圍來看,交通便捷、通過流量大,但沉淀客流不充分,集中消費(fèi)的商業(yè)氛圍尚未形成。1、當(dāng)前商業(yè)現(xiàn)狀調(diào)查調(diào)查范圍:以X小區(qū)為基準(zhǔn)點(diǎn)將調(diào)查分析的區(qū)域按地理位置分為四部分。以A、B、C、D分別代表劃定的區(qū)域。區(qū)域劃分參見附序一:XX大廈區(qū)位圖示。A區(qū)商業(yè)種類數(shù)量基本經(jīng)營狀況備注服裝專賣店約15家規(guī)模較小,低檔次,經(jīng)營狀況一般。食品、用品店約10家規(guī)模很小,檔次較低,經(jīng)營一般。綜合超市5規(guī)模較小,經(jīng)營狀況良好。綜合商場1規(guī)模大,中高檔次,經(jīng)營一般。郵政、快遞2X小區(qū)郵局規(guī)模較大,另一家較小銀行、儲蓄所約10家絕大多數(shù)有一定規(guī)模,經(jīng)營狀況較好。娛樂設(shè)施0健身設(shè)施2規(guī)模較大比較有特色,經(jīng)營狀況不錯。保健按摩等餐飲設(shè)施19大部分為中檔餐廳,主要聚集在XX大廈以北,生意好。商業(yè)種類數(shù)量基本經(jīng)營狀況備注服裝專賣店1規(guī)模較大,檔次較低,經(jīng)營狀況一般。綜合超市61家規(guī)模大,經(jīng)營狀況較好,其他規(guī)模一般。建材家居2規(guī)模大,經(jīng)營?般。電子產(chǎn)品專賣店15家左右大多數(shù)規(guī)模較大,競爭十分激烈。郵政、快遞2規(guī)模較小銀行、儲蓄所9中等規(guī)模較多,經(jīng)營較好。娛樂設(shè)施3規(guī)模中等,經(jīng)營一般。健身設(shè)施1規(guī)模較大,經(jīng)營一般。保健性質(zhì)餐飲設(shè)施29中等規(guī)模和檔次偏多,經(jīng)營狀況整體較好,均為中餐和西式快餐。商業(yè)種類數(shù)量基本經(jīng)營狀況備注服裝較多規(guī)模很大,檔次較低,多數(shù)為批發(fā)市場。食品、用品店較多規(guī)模小,低檔次。綜合超市4規(guī)模大,經(jīng)營狀況良好。郵政、快遞3BB郵局,規(guī)模較大,其他規(guī)模很小。銀行、儲蓄所約15家工商、招商、民生、華夏等等,規(guī)模較大,經(jīng)營較好。娛樂設(shè)施2規(guī)模較大,經(jīng)營較好。餐飲設(shè)施17規(guī)模不大,有一部分為西式快餐,經(jīng)營較好。D區(qū)商業(yè)種類數(shù)量基本經(jīng)營狀況備注服裝較多規(guī)模較小,低檔次,經(jīng)營狀況一般。綜合超市2規(guī)模較大,經(jīng)營較好。郵政、快遞1規(guī)模較大,需求較大,業(yè)務(wù)很多。銀行、儲蓄所6中等規(guī)模,經(jīng)營較好。工藝品1較大規(guī)模,檔次較高,經(jīng)營一般。美容1中等規(guī)模,中等檔次,生意很好。娛樂設(shè)施4中等以上規(guī)模,經(jīng)營較好。距離本案較遠(yuǎn)健身設(shè)施1經(jīng)營較好。賓館3規(guī)模較大,由于客流不穩(wěn),經(jīng)營一般。餐飲設(shè)施29中等規(guī)模和檔次偏多,經(jīng)營狀況整體較好,均為中餐和西式快餐。四個區(qū)域的主要商業(yè)設(shè)施及其分布詳見附件二:XX大廈周邊商業(yè)設(shè)施分布圖;附件三:XX大廈周邊商業(yè)設(shè)施分布表。2、近期商業(yè)規(guī)劃調(diào)查>區(qū)域內(nèi)及周邊道路交通XX大廈近鄰海淀區(qū)、西城區(qū)交界處。區(qū)域內(nèi)的規(guī)劃及道路發(fā)展相對滯后,局部經(jīng)濟(jì)景氣度不足。區(qū)域內(nèi)道路拆建、擴(kuò)充為交通要道的可能性不大。A路段主輔路改造及擴(kuò)建后,本案近鄰的交通要道通過量大增,對本案品牌店的宣傳有一定的幫助,但在主力通路與次級道路的交叉口且有雙向護(hù)欄阻隔,一定程度上會減少商業(yè)機(jī)會。>周邊地區(qū)既有商業(yè)核心區(qū)>黃金投資地區(qū)>已列入北京市、海淀區(qū)的周邊商業(yè)規(guī)劃二、商圈范圍及主力客戶群1、商圈范圍>覆蓋半徑以本案所在地為圓心點(diǎn);以2KM半徑為一級商圈;以3.5KM半徑為二級商圈;5KM半徑為三級商圈。由于XX大廈為商務(wù)寫字樓建筑,入住商戶的社交活動會帶來部分消費(fèi)潛能,可視為潛在商圈或第四商圈。>

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