城鄉(xiāng)建設(shè)用地土地整理項目可行性研究報告

城鄉(xiāng)建設(shè)用地土地整理項目可行性研究報告TOC\o"1-5"\h\z第一章總論 1第二章項目業(yè)主簡介 9第三章項目區(qū)概況 10第四章項目建設(shè)背景及必要性分析 15第五章新增建設(shè)用地出讓收入分析 17第六章建設(shè)內(nèi)容及規(guī)模 37第七章項目實施進度計劃 40第八章項目管理方案 41第九章投資估算及資金籌措 45第十章項目收益預(yù)測分析 47第十一章貸款償還及財務(wù)分析 50第十二章風險分析 52#第一章總論項目名稱**城鄉(xiāng)建設(shè)用地增減掛鉤土地整理項目項目性質(zhì)城鄉(xiāng)建設(shè)用地增減掛鉤、土地拆遷安置補償、安居工程建設(shè)、建設(shè)用地統(tǒng)征、基礎(chǔ)設(shè)施配套建設(shè)項目地點本項目建新區(qū)位于**市**大同鎮(zhèn)鳳凰湖片區(qū)，拆舊區(qū)位于**大同鎮(zhèn)同福村、界牌村、青龍村和一心村范圍內(nèi)。項目業(yè)主**項目運作方式及建設(shè)規(guī)模（一）項目運作方式采取“城鄉(xiāng)建設(shè)用地增減掛鉤”的方式完成本次土地整理。項目區(qū)由拆舊區(qū)與新建區(qū)組成，建新區(qū)位于**市**大同鎮(zhèn)鳳凰湖片區(qū)，拆舊區(qū)位于**大同鎮(zhèn)同福村、界牌村、青龍村和一心村范圍內(nèi)。本項目通過對拆舊區(qū)的拆遷安置、土地集約利用獲得建設(shè)用地指標，再對建新區(qū)進行土地征用及基礎(chǔ)設(shè)施配套建設(shè)，進行社會主義新農(nóng)村建設(shè)，改善農(nóng)民的居住環(huán)境，同時在建新區(qū)城鎮(zhèn)建設(shè)用地增加，獲得新增建設(shè)用地交由政府在公開市場上出讓，以固定收益模式保障投資的回收。（二）建設(shè)規(guī)模本項目包括拆舊區(qū)及建新區(qū)兩部分，建新區(qū)位于**市**大同鎮(zhèn)鳳凰湖片區(qū)，拆舊區(qū)位于**大同鎮(zhèn)同福村、界牌村、青龍村和一心村范圍內(nèi)，預(yù)計土地整理面積為600畝。整理目標根據(jù)國土資源部《城鄉(xiāng)建設(shè)用地增減掛鉤試點管理辦法》（國土資發(fā)[2008]138號）和**省《關(guān)于印發(fā)＜**省城鄉(xiāng)建設(shè)用地增減掛鉤試點管理辦法＞的通知》（川國土資發(fā)[2008]68號）的要求進行土地整理，為了使整理土地達到招拍掛出讓條件，推進都**土地資源向土地資本轉(zhuǎn)變，做好土地資產(chǎn)運營工作，增加土地收益，充分發(fā)揮土地市場宏觀調(diào)控作用和土地市場資源配置的調(diào)節(jié)作用，使**土地資產(chǎn)價值最大化，支持**農(nóng)民群眾的住房安置問題，提升城市形象，提高**的知名度和美譽度，為**經(jīng)濟建設(shè)和城市建設(shè)服務(wù)。報告編制依據(jù)《中華人民共和國土地管理法》；《國務(wù)院關(guān)于深化改革嚴格土地管理的決定》（國發(fā)[2004]28號）；《關(guān)于規(guī)范城鄉(xiāng)建設(shè)用地增減掛鉤試點工作的意見》（國土資發(fā)[2005]207號）；《關(guān)于進一步規(guī)范城鄉(xiāng)建設(shè)用地增減相掛鉤試點工作的通知》（國土資發(fā)[2007]169號）；《城鄉(xiāng)建設(shè)用地增減掛鉤試點管理辦法》（國土資發(fā)[2008]138號）；《**省城鄉(xiāng)建設(shè)用地增減掛鉤試點管理辦法》（川國土資發(fā)[2008]68號）；《**省城鎮(zhèn)建設(shè)用地增加與農(nóng)村建設(shè)用地減少相掛鉤試點實施規(guī)劃編制技術(shù)要點》；《**市“拆院并院”工作實施細則》（成國土資發(fā)[2007]133號）；《**市土地綜合整理項目土地權(quán)屬調(diào)整暫行規(guī)定》（成國土資發(fā)[2007]390號；《**市集體建設(shè)用地整理與集中使用管理暫行辦法》（成國土資發(fā)[2008]356號）；11、《**城市建設(shè)規(guī)劃》；《**市**大同鎮(zhèn)青龍、一心社區(qū)城鄉(xiāng)建設(shè)用地增減掛鉤項目投資意向協(xié)議書》；《**市**大同鎮(zhèn)青龍、一心社區(qū)城鄉(xiāng)建設(shè)用地增減掛鉤項目投資補充協(xié)議書》國家發(fā)展改革委、建設(shè)部關(guān)于印發(fā)建設(shè)項目經(jīng)濟評價方法與參數(shù)的通知（發(fā)改投資[2006]1325號）；**市國土資源局關(guān)于轉(zhuǎn)發(fā)《**省人民政府關(guān)于同意**市征地地上附著物和青苗補償標準修訂方案的批復(fù)》的通知（成國土資函【2008】127號）。**省國土資源廳《關(guān)于**省災(zāi)后重建城鄉(xiāng)建設(shè)用地增減掛鉤項目區(qū)實施規(guī)劃（第五批）的批復(fù)》（川國土資函【2009】411號。**市**發(fā)展和改革局文件《關(guān)于企業(yè)投資項目備案的通知》（青發(fā)改政務(wù)投資函【2011】139號）。可研報告概要及主要結(jié)論（一）項目建設(shè)必要性城鄉(xiāng)建設(shè)用地增減掛鉤”就是通過對農(nóng)村院落、道路、溝渠、田土坎等的綜合整治，增加有效耕地面積，提高耕地質(zhì)量，更好地貫徹落實保護耕地的基本國策，改善農(nóng)村居民的生產(chǎn)、生活條件和生活環(huán)境，推動農(nóng)業(yè)規(guī)模經(jīng)營和土地流轉(zhuǎn)，增加農(nóng)民收入，提高農(nóng)村居民生活質(zhì)量?！俺青l(xiāng)建設(shè)用地增減掛鉤”這項工作是貫穿落實《國務(wù)院關(guān)于深化改革嚴格土地管理的決定》和中央建設(shè)社會主義新農(nóng)村決策的具體體現(xiàn)，是統(tǒng)籌城鄉(xiāng)經(jīng)濟發(fā)展，加快實施“三個集中”，改善農(nóng)村生態(tài)環(huán)境，改進農(nóng)業(yè)生產(chǎn)條件，改變農(nóng)村居民傳統(tǒng)生活觀念，積極構(gòu)建資源節(jié)約型社會的重要舉措。1、項目建設(shè)有利于加快**土地的開發(fā)與建建設(shè)。2、可緩解**居民安置及危舊房屋改造的巨大壓力。3、將“安居工程”和社會主義新農(nóng)村建設(shè)結(jié)合起來建設(shè)，也是推進城鄉(xiāng)一體化進程的必要措施。4、土地集約利用的需要。5、為引入社會資金進行**城鄉(xiāng)建設(shè)的投資提供新的切入點。（二）項目建設(shè)內(nèi)容及規(guī)模項目建設(shè)內(nèi)容包括：.將拆除舊房后的農(nóng)村院落整理為耕地。.將規(guī)劃需歸并的農(nóng)村道路整理為耕地。.將規(guī)劃需歸并的農(nóng)田水利設(shè)施整理為耕地。.將規(guī)劃需歸并的田坎整理為耕地。.將項目區(qū)的廢棄地、荒草地整理為耕地。.將分散居住的農(nóng)村居民遷至規(guī)劃安置區(qū)集中居住，推進鎮(zhèn)、村一體化。主要標準為：土地的拆遷安置補償其中：(1)對拆舊區(qū)內(nèi)零散土地上的危舊農(nóng)房改造建設(shè)，通過土地集約利用獲得600畝新增建設(shè)用地指標，費用為30萬元/畝；(2)建新區(qū)的600畝城鎮(zhèn)國有建設(shè)用地的拆遷安置補助，成本為30萬元/畝，該價格含建新區(qū)內(nèi)的拆遷安置所涉及的的土地補償費、青苗及附作物補償費、安居房建設(shè)及人員安置費、土地管理費、統(tǒng)征工作經(jīng)費等；建新區(qū)宗地外“六通”等基礎(chǔ)設(shè)施配套建設(shè)：5萬元/畝。(三)項目實施進度安排該項目土地整理周期30個月，土地出讓期6個月，總計36個月，即三年。(四)項目總投資及資金來源項目總投資項目總投資預(yù)計45000萬元，其中征地拆遷安置成本共計36000萬元(拆舊區(qū)土地整理費用為18000萬元，建新區(qū)統(tǒng)征拆遷費用18000萬元)，基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)3000萬元，前期及建設(shè)單位管理費1500萬元，擔保費用1500萬元，財務(wù)費用3000萬元。資金來源項目資金來源分為自有資本金、銀行貸款兩部分組成。具體為：(1)自籌資金：本項目自籌資金由業(yè)主籌措15000萬元，占總投資的33.3%。（2）申請銀行貸款30000萬元，占總投資的66.7%申請銀行貸款30000萬元。貸款期限3年期，其中寬限期1年。貸款利率按1-3年期貸款基準利率6.65%測算。資金使用計劃根據(jù)項目進度要求，項目擬在36個月內(nèi)完成，項目資金預(yù)計使用安排為：（1）2011年安排資金1000萬元，占總投資的2.2%，主要用于前期項目勘察、調(diào)查及項目啟動使用；（2）2012年度安排資金20000萬元，占總投資的44.4%，主要用于支付拆舊區(qū)及建新區(qū)土地整理項目所涉及拆遷安置房建設(shè)及其他補償；（3）2013年安排資金20000萬元，占總投資的44.4%，主要用于拆舊區(qū)尾款及建新區(qū)土地整理項目的拆遷補償、安居房建設(shè)及支付貸款費用。（4）2014年安排資金4000萬元，占總投資9%，主要用于基礎(chǔ)設(shè)施配套建設(shè)及支付貸款費用。（五）財務(wù)及還款能力分析1、項目收益預(yù)測分析本項目償債資金還款來源是**政府統(tǒng)一按實際成本歸還項目投入，并通過每年實際投入核定固定收益及項目回報，政府通過土地整理節(jié)約出來的符合規(guī)劃的新增建設(shè)用地，將其上市出讓所得收入。政府獲得的土地收益做為項目收益和銀行借款償還保障，公司項目收益將優(yōu)先保證還貸資金，經(jīng)測算，土地出讓后公司應(yīng)收項目投資款45000萬元，應(yīng)收項目資金成本55008萬元，應(yīng)收項目管理成本8251萬元，應(yīng)收項目管理費2750萬元，應(yīng)收項目總投資收益13752萬元，總計收入為79761萬元，總投資45000萬元，項目收益為34761萬元，項目業(yè)主收益（扣除所得稅后）為26070萬元。本項目通過對項目區(qū)的土地整理，可緩解農(nóng)民安置的巨大壓力，帶動都**的經(jīng)濟社會發(fā)展，其社會效益顯著；經(jīng)過財務(wù)分析，投資利潤率為77.3%，自有資金投資利潤率231.7%，經(jīng)濟效益顯著。2、清償能力分析經(jīng)上述分析，可用于償還貸款本金的資金總額為投建的項目本金及項目收益共計79761萬元，是貸款本金總額30000萬元的2.66倍；是貸款本息總額33000萬元的2.42倍，能夠滿足貸款償還要求。在還款期內(nèi)，本息償還保障率均超過100%，另外項目由貸款銀行認可的擔保公司為企業(yè)提供融資擔保，幫助企業(yè)提高信用能力，也為還款提供了重要的保障。（六）項目風險分析1、投資估算的風險。本項目建設(shè)規(guī)模較大，且項目涉及的相關(guān)土地規(guī)劃資料尚未細化，本報告對項目的投資僅進行了初步估算，主要工程的工程量、拆遷安置量和補償標準與實際情況可能存在一定的偏差，同時今后政策、法律、市場等因素的變化可能對估算投資產(chǎn)生影響，最終可能影響本項目的投資和正常實施。2、貸款償還及土地出讓收入實現(xiàn)的風險。本項目用于償還貸款本息的資金來源主要為政府土地收益還公司款。根據(jù)測算，項目具有較強的償債能力。如果配置土地不能按計劃到位，土地出讓價格及政府還款不能保證，都可能給本項目的貸款償還帶來風險。3、拆遷安置風險及資金周轉(zhuǎn)風險項目區(qū)拆遷安置工作是本項目主要任務(wù)之一，拆遷安置工作正常進行是保證本項目正常實施的核心工作和關(guān)鍵環(huán)節(jié)，在拆遷安置工作中廣泛存在的問題多樣性、困難艱巨性和周期不確定性，同時拆遷安置和工程建設(shè)投資所需資金量大，建設(shè)資金有很大一部分要從銀行借款解決，如在實施過程中遭遇意外的困難而使項目建設(shè)延期，則項目可能出現(xiàn)資金周轉(zhuǎn)困難，對本項目建設(shè)周期和投資具有重大影響。4、籌資風險本項目建設(shè)所需要的資金，除了業(yè)主的自有資金外，主要來源于銀行借款。一旦國家經(jīng)濟形勢發(fā)生變化，產(chǎn)業(yè)政策和銀行的信貸政策進行調(diào)整，政府配套政策的調(diào)整，都可能給本項目的資金籌措帶來風險。第二章項目業(yè)主簡介一、項目業(yè)主基本情況名稱：**法人代表：**公司住所：**市**大同鎮(zhèn)大同路42號注冊資本：（人民幣）叁仟萬元實收資本：（人民幣）叁仟萬元企業(yè)類型：其它有限責任公司注冊號： **經(jīng)營范圍：項目投資；土地整理服務(wù)；其他無需審批或許可的合法項目。二、經(jīng)營管理水平一）公司組織機構(gòu)設(shè)立股東會、執(zhí)行董事和監(jiān)事，行政機構(gòu)為總經(jīng)理負責制，下設(shè)行政部、財務(wù)部、項目部和工程部。（二）管理層素質(zhì)執(zhí)行董事兼總經(jīng)理**、董事***、付總經(jīng)理**、財務(wù)總監(jiān)**均是大學(xué)文化，其中：**是國家注冊土地估價師，**是國家注冊會計師。三、經(jīng)營業(yè)績新成立企業(yè)。第三章項目區(qū)概況一、**項目概況**市**大同鎮(zhèn)界牌村、同福村、青龍村、一心社區(qū)城鄉(xiāng)建設(shè)用地增減掛鉤項目已經(jīng)**省國土資源廳批準立項，項目批文為川國土資函〔2009〕411號，以下簡稱本項目。項目位于大同鎮(zhèn)青龍村、一心社區(qū)，幅員面積7347.6畝，預(yù)計搬遷農(nóng)戶896戶（2345人，以實際搬遷為準），新建農(nóng)村新型社區(qū)（拆舊區(qū)、建新區(qū)安置房）約22萬平方米，預(yù)計產(chǎn)生可掛鉤建設(shè)用地900畝（省廳立項為1300畝，實際以省國土資源廳實際驗收為準），計劃總投資萬元，項目建設(shè)期3年。二．項目區(qū)自然、經(jīng)濟、社會條件1、交通狀況***區(qū)內(nèi)交通布局合理，公路與鐵路相互銜接，形成了四通八達的綜合交通網(wǎng)絡(luò)。區(qū)內(nèi)有國道主干線“五縱七橫”中的上?！?*（成南高速公路）、二連浩特—河口（成綿高速公路）和國道108線（大件路）三條國道，以及省道唐巴路、**快速通道—成環(huán)路，與區(qū)境內(nèi)干線公路構(gòu)成密集的公路交通網(wǎng)。國家三條干線鐵路成渝、寶成、達成，**鐵路樞紐—北環(huán)線均經(jīng)過***，區(qū)境內(nèi)有個鐵路車站，5條企業(yè)鐵路專用線，最大到發(fā)貨量達700萬噸/年。2、充足的能源供應(yīng)水全年供水無間斷工業(yè)渠進水流量：20立方米/秒工業(yè)用水配水計劃指標流量：7立方米/秒實際工業(yè)用水流量：3立方米/秒富裕流量：4立方米/秒電可保證多回路、多電源工業(yè)供電要求公用變電站：現(xiàn)有12座（500KV一座，220底二座，110KV三座，35KV六座）在建一座（220KV）總變電容量：304.77萬KVA供電范圍：**市及整個川北地區(qū)可供區(qū)內(nèi)容量：75.13萬KVA以上氣***是西南地區(qū)最大的天然氣輸配中心和唯一具有天然氣供應(yīng)調(diào)度能力的地區(qū)。擁有亞洲最大的中石油天然氣計量檢測中心。配氣站：10座日供氣能力：1863萬立方米雙氣源：川東南、川西北2條天然氣輸氣干線在區(qū)內(nèi)匯合3、豐富的人力資源**是西部地區(qū)最重要的科技研發(fā)中心和智力資源庫，現(xiàn)有42所高等院校、1000余個科研機構(gòu)、190余萬各類人才。有功能完善的人力資源市場，可提供各類專業(yè)技術(shù)及企業(yè)管理人才。***擁有一支龐大的產(chǎn)業(yè)大軍和豐富的勞動力資源。有各類專業(yè)技術(shù)人員2萬余人。有職業(yè)中學(xué)兩所、中等技術(shù)專業(yè)學(xué)校三所、職業(yè)技術(shù)學(xué)院兩所，年畢業(yè)生人數(shù)超過2000人，并可針對企業(yè)要求提供對口培訓(xùn)服務(wù)。有剩余勞動力4萬人，其中近萬人接受過建筑、機械、電氣等專業(yè)技能培訓(xùn)。4、完善的配套設(shè)施日處理10萬噸工業(yè)及生活污水國家鐵路二類口岸海關(guān)監(jiān)管點，可就地辦理“一關(guān)三檢”手續(xù)，集裝箱可在此出關(guān)運達世界各地。西南地區(qū)最大的專業(yè)工業(yè)氣體公司，可針對企業(yè)需求提供服務(wù)。5、優(yōu)美的人居環(huán)境**大力實施“生態(tài)立區(qū)”戰(zhàn)略，啟動“低碳經(jīng)濟”示范區(qū)建設(shè)，大力推動國家級、省級生態(tài)區(qū)聯(lián)創(chuàng)和聯(lián)合國人居環(huán)境范例獎創(chuàng)建工作，2007年被評為首批“**省環(huán)境保護模范區(qū)”。逐步形