項目投資規(guī)劃

項目投資規(guī)劃2．2項目基本信息項目投資決策是工程項目開發(fā)過程的一個十分重要的環(huán)節(jié)。項目投資決策的科學(xué)性，直接關(guān)系到項目成功與否。因此，必須做好項目投資資源的統(tǒng)籌規(guī)劃工作。在做項目投資規(guī)劃之前，應(yīng)該對整個項目的設(shè)想、構(gòu)成與項目定位有—個基本的考慮。1．2．2．1項目概況紡織城項目以星級硬件構(gòu)筑五星級經(jīng)營平臺，主要功能體現(xiàn)在以下三方面：(1)五星級紡織品牌展貿(mào)中心。紡織城建筑以零售大商場標(biāo)準(zhǔn)設(shè)計，6.3—7m超高層高主干道寬16m、次干道寬10m超寬通道，豪華裝修，兼具專業(yè)功能的實用性與零售購物中心的高檔品質(zhì)和氣度。40萬m2商業(yè)面積，5000多個紡織品牌常年層位，10萬m2旗艦展示中心，以5倍于GZ交易會的規(guī)模，傾力打造全國硬件設(shè)施最好的紡織交易平臺。(2)甲A寫字樓，最優(yōu)的總部辦公平臺。46層的地標(biāo)式甲A寫字樓，建筑面積超過6萬m2，建成后將成為ZH區(qū)地標(biāo)性建筑。建筑格局專為紡織企業(yè)量身定制，填補ZD商圈高級寫字樓的空白，滿足紡織企業(yè)總部辦公、形象展示、產(chǎn)品研發(fā)設(shè)計等多元商務(wù)辦公需要，樹立紡織企業(yè)的品牌形象。(3)紡織商務(wù)公寓，完善商圈產(chǎn)業(yè)生態(tài)鏈。26萬m’的商住兩用公寓，為紡織上下游產(chǎn)業(yè)鏈提供辦公與居住空間。紡織城將引進產(chǎn)品研發(fā)、檢測、認(rèn)證、采購代理等紡織產(chǎn)業(yè)服務(wù)機構(gòu)，并為服裝設(shè)計師、品牌推廣策劃等服務(wù)群體提供主題公寓，促進紡織產(chǎn)業(yè)鏈互動，形成完整產(chǎn)業(yè)生態(tài)園。另外，紡織城項目以一流配套締造產(chǎn)業(yè)服務(wù)基地。其中包括商圈唯——的四星級專題酒店，國內(nèi)首創(chuàng)的紡織主題會所，紡織潮流發(fā)布中心，中國紡織產(chǎn)品數(shù)據(jù)中心，國內(nèi)首座紡織博物館。紡織城項目主要技術(shù)經(jīng)濟指標(biāo)如表1-2所示。序號名稱單位指標(biāo)備注1占地面積M21888002建筑面積M28891003容積率4.84建筑密度35%5綠化率30%6經(jīng)濟指標(biāo)6.1項目總投資萬元4341066.2建設(shè)期年36.3年平均利潤萬元78551稅后6.4投資回收期年3.3稅后表1—2紡織城項目主要技術(shù)經(jīng)濟指標(biāo)表1．2．2．3紡織城項目定位1．項目整體定位紡織城項目的整體定位為GZ紡織博覽中心，并逐步發(fā)展成為我國紡織行業(yè)中心。它集成高附加值紡織產(chǎn)品、強勢品牌，加強塑造品牌與形象展示，強化產(chǎn)業(yè)服務(wù)與技術(shù)化管理，以大規(guī)模、多物業(yè)形態(tài)形成專業(yè)市場的領(lǐng)先優(yōu)勢，形成細分品類的規(guī)模特色，以商貿(mào)為龍頭、服務(wù)為核心、配套為支持，打造我國紡織品牌國際匯展貿(mào)易中心，推動GZ市紡織商圈向“中國紡織行業(yè)中心”的方向發(fā)展。項目建成后將發(fā)揮以下上要職能。(1)我國輕紡品優(yōu)勢品牌和產(chǎn)品的展貿(mào)、集散中心。(2)我國優(yōu)勢輕紡企業(yè)營銷總部基地。(3)我國紡織品流行色發(fā)布與新技術(shù)、新產(chǎn)品交易中心。(4)我國紡織品行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)中心、產(chǎn)品檢測中心。具體職能通過以下方式實現(xiàn)：(1)我國優(yōu)勢企業(yè)、品牌最高屜貿(mào)平臺，國際紡織品采購中心。(2)以針織、梭織、輔料大線條分區(qū)，形成細分品類的規(guī)模優(yōu)勢。(3)以商貿(mào)為龍頭、服務(wù)為核心、配套為支持，打造輕紡行業(yè)中心。(4)以寫字樓、專題公寓、酒店為載體，建立紡織企業(yè)總部基地。項目最終將成為集成旗艦展示平臺、產(chǎn)品展貿(mào)中心、渠道拓展中心、媒介中心的紡織龍頭企業(yè)營銷總部；集成權(quán)威設(shè)計機構(gòu)，資信、技術(shù)交易與研發(fā)設(shè)計中心為一體的研發(fā)總部，以及金融、信息、商務(wù)、物流配套以及輻射東南亞的區(qū)位和港口優(yōu)勢建設(shè)后勤服務(wù)總部。2．項目功能定位規(guī)劃項目的功能分區(qū)戰(zhàn)略、規(guī)劃和實施將密切配合政府區(qū)域發(fā)展規(guī)劃，與現(xiàn)有產(chǎn)業(yè)組合布局、功能配套相協(xié)調(diào)，差異化建設(shè)，規(guī)模化交易，推動ZD商圈成為我國紡織行業(yè)的行業(yè)中心。紡織城項目功能定位規(guī)劃如圖1-2所示。紡織城項目紡織城項目展貿(mào)平臺專題交易行業(yè)配套總部基地展貿(mào)寫字樓梭織專題輔料專題產(chǎn)業(yè)服務(wù)行業(yè)配套營銷總部研發(fā)總部后勤總部品牌展示店針織品圖1-2紡織城項目功能定位規(guī)劃圖3．項目目標(biāo)市場定位(1)本地市場：對ZD商圈現(xiàn)有臨時簡陋市場進行改造，吸收商圈內(nèi)實力商戶，實現(xiàn)商圈的功能和業(yè)態(tài)升級。(2)國內(nèi)市場：乘我國紡織生產(chǎn)基地的轉(zhuǎn)移之勢，輻射內(nèi)地不斷發(fā)展的龐大紡織產(chǎn)業(yè)，使ZD商圈成為我國紡織的行業(yè)中心。(3)國際市場：依托ZD商圈原有的國際知名度，利用會展經(jīng)濟的國際影響山，拓展東南亞、中東、非洲等地區(qū)市場，使GZ市成為我國紡織品進入國際市場的展示與交易窗口。4．目標(biāo)客戶項目的目標(biāo)客戶主要有：①GZ市紡織商圈(ZD商圈、海印商圈、光復(fù)南商圈)內(nèi)具備一定實力與產(chǎn)品質(zhì)量的紡織商戶。②江蘇、浙江、福建等地龍頭紡織品生產(chǎn)企業(yè)（休閑布料、經(jīng)編布料、西服布料、絲綢面料等)。③進口面料貿(mào)易商。④服裝企業(yè)采購人員。⑤物流聯(lián)運公司。⑥行業(yè)協(xié)會、科研院所、培訓(xùn)機構(gòu)等中介組織。⑦電子商務(wù)服務(wù)商。⑧餐炊娛樂等服務(wù)機構(gòu)。1．2．2．4紡織城項目工作結(jié)構(gòu)分析紡織城項目總體規(guī)劃將擬建項目劃分為三大地塊：A地塊、B地塊與c地塊。項目總占地面積為188800萬m2，建筑面積達889100萬m2，平均容積率為3.5，建筑密度為35％，綠化率為30％，停車位數(shù)為4390個。根據(jù)GZT公司的年度開發(fā)經(jīng)營計劃，紡織城項目將分兩期建設(shè)，其中B地塊與c地塊合并為一期，A地塊為二期。項目建設(shè)期為3年。為了對項目投資資源進行總體規(guī)劃，必須先對項目投資構(gòu)成進行結(jié)構(gòu)工作分解，并對相關(guān)項目進行編碼，以便于成本科目統(tǒng)一口徑管理。紡織城項目工作分解結(jié)構(gòu)（WBS）編碼如表1-3所示：表1—3紡織城項目工作分解結(jié)構(gòu)（WBS）編碼表序號項目編碼項目名稱備注101土地成本20101土地出讓金30102土地補償費40103配套費50104土地稅費602前期工程費70201勘測費80202規(guī)劃費90203設(shè)計費100204施工許可證110205三通一平120206臨時設(shè)施130207其他1403建筑安裝工程150301室內(nèi)土建安裝工程160302設(shè)備安裝170303二次精裝修工程180304其他1904市政及環(huán)境工程200401供電工程210402供水工程220403供氣工程230404供熱工程240405市政道路250406排水及排污工程260407室外零星設(shè)施270408其他2805開發(fā)間接費290501監(jiān)理費300502質(zhì)監(jiān)費310503消防檢測費320504公共維修基金330505其他1.2.2.5項目投資估算項目投資估算是根據(jù)項目資源計劃以及資源的市場價格信息，估算和確定項目各種活動的投資額。具體來說，投資估算是在對開發(fā)項目的建設(shè)規(guī)模、產(chǎn)品種類、設(shè)備選型、建筑方案及項目實施進度等進行分析后，估算開發(fā)項目所需資金總額。投資估算是擬開發(fā)項目建議書和可行性研究報告的重要組成部分，是項目決策的重要依據(jù)之一。紡織城項目投資管理過程中，為了投資控制的需要，在項目管理中進行了多次投資估算。其中包括在可行性研究后期進行的投資初步估算與在項目計劃階段為籌措資金提供依據(jù)的控制估算以及在項目實施階段進行的最終估算。1、項目總投資初步估算針對在決策階段該項目的總投資估算，公司采用了根據(jù)類似工程經(jīng)驗數(shù)據(jù)估算的方法進行投資初步估算。總投資初步估算編制依據(jù)如下：(1)原國家發(fā)展計劃委員會(現(xiàn)為國家發(fā)展和改革委員會，以下簡稱原國家計委)頒布的《投資項目可行性研究指南(試用版)》中規(guī)定的投資估算范圍。(2)2000年GZ市建筑安裝工程預(yù)算基價及2005年GZ市城鄉(xiāng)建設(shè)委員會頒布的有關(guān)工程造價信息行投資初步估算。(3)項目相關(guān)資料。(4)國家及GZ市政府有關(guān)基本建設(shè)方面的收費標(biāo)準(zhǔn)(稅費表見表1-4)。表1—4項目稅費表稅費項目稅費率稅費項目稅費率營業(yè)稅3.6房產(chǎn)稅7.2城市建設(shè)維護費1法定盈余公積金10教育費附加3公益金5企業(yè)所得稅26.4不可預(yù)見費5紡織城項目總投資初步估算編制說明如下：(1)本投資估算包括項目建筑的建筑安裝工程費用以及室外工程費用。(2)室外工程費用主要包括小區(qū)道路、電力設(shè)施及線路、制冷設(shè)施及管線、給水排水管線及小區(qū)綠化的工程費用及設(shè)備購置安裝費用。(3)項目占地188776萬m2，總建筑面積為862378萬m2，工程規(guī)劃在3年內(nèi)建設(shè)完成。(4)工程建設(shè)前期費用和行政性收費按照國家及GZ市相關(guān)文件計取。(5)行政性收費主要包括工程規(guī)劃管理費、質(zhì)量監(jiān)督費、城建檔案管理及整理費以及印花稅，均按照國家及GZ市相關(guān)文件計取。(6)配套費用包括電力設(shè)施建設(shè)贄、制冷工程建設(shè)費及基礎(chǔ)設(shè)施大配套費，計取標(biāo)準(zhǔn)參照GZ市及ZH區(qū)相關(guān)文件計取。(7)建設(shè)單位管理費按照工程費用的1.3％計取。(8)建設(shè)期間營銷費用預(yù)計需要13500萬元。(9)預(yù)備費按照工程費用和其他費用的5％計取。(10)銀行貸款年利率為7．56％(貸款期為3年)：項目建設(shè)期為3年總投資初步估算結(jié)果如下：紡織城項目總投資為434106萬元，其中建設(shè)總投資為387808萬元，投資初步估算結(jié)果如表l—5所示。表1—5項目建設(shè)投資初步估算表個位：萬元序號項目合計1工程建設(shè)費3878081.1土地費用695751.2前期工程費121961.3行政性收費21491.4配套工程費169161.5建筑安裝工程費2869722管理費用71173營銷費用135274不可預(yù)見費5財務(wù)費用（利息）256546項目總投資4341066.1開發(fā)產(chǎn)品成本6.2固定資產(chǎn)投資3438876.3無形資產(chǎn)695756.4遞延資產(chǎn)206442．紡織城項目一期投資最終估算由于紡織城項目總規(guī)模巨大，集團為了確保該商業(yè)地產(chǎn)項目的一次開發(fā)成功，故制訂了分期開發(fā)計劃。該項目分兩期開發(fā)，其中一期包括B地塊與c地塊。在項目一期實施前，采用類比估算法，根據(jù)項目總投資初步估算結(jié)果和公司投資成本經(jīng)驗數(shù)據(jù)，估算了紡織城項目期所需資源的大致費用。紡織城項目一期投資估算如表1—6所示。表1—6紡織城項目一期投資估算表序號項目編碼項目名稱投資預(yù)算/萬元占總投資預(yù)算比例備注101土地成本57086.7121.4220101土地出讓金32998.2830102土地補償費14860.3640103配套費7564.9550104土地稅費1662.72602前期工程費6457.412.4270201勘測費441.0780202規(guī)劃費110.6790203設(shè)計費4476.21100204施工許可證543.78110205三通一平555.26120206臨時設(shè)施209.18130207其他121.241403建筑安裝工程187058.4870.19150301室內(nèi)土建安裝工程151505.14160302設(shè)備安裝13404.70170303二次精裝修工程19437.73180304其他2705.611904市政及環(huán)境工程13245.454.97200401供電工程6634.40210402供水工程761.29220403供氣工程737.70230404供熱工程139.77240405市政道路184.66250406排水及排污工程362.52260407室外零星設(shè)施232.54270408其他02805開發(fā)間接費1667.880.62290501監(jiān)理費8500502質(zhì)監(jiān)費1320503消防檢測費300504公共維修基金500505其他53.48總投資合計266509.63100單方投資4379.892．2．6紡織城項目投資預(yù)算項目投資預(yù)算是在項目投資估算的基礎(chǔ)上給出項目目標(biāo)投資成本計劃的一種項目投資管理工作，包括對項目總體投資的預(yù)算和項目WBS或項目活動清單中各項具體的項目工作或活動的投資預(yù)算。在本項目中，根據(jù)項目WBS、活動資源估算和費用估算以及項目進度計劃，將項目活動費用估算根據(jù)WBS匯總到工作包，然后將工作包的費用估算匯總到WBS中的更高一級，最終形成整個項目的總費用預(yù)算。經(jīng)公司研究批準(zhǔn)最終的費用基準(zhǔn)，作為該項目的目標(biāo)投資成本，用于費用控制環(huán)節(jié)中。紡織城項目—期投資預(yù)算如表l—7所示。表1—7紡織城項目一期投資預(yù)算表序號項目編碼項目名稱投資預(yù)算/萬元占總投資預(yù)算比例備注101土地成本42245.5016.9820101土地出讓金25945.6430102土地補償費10215.2140103配套費3893.3750104土地稅費778.37602前期工程費5396.992.1770201勘測費427.5680202規(guī)劃費110.8690203設(shè)計費3291.11100204施工許可證615.16110205三通一平538.26120206臨時設(shè)施355.55130207其他58.491403建筑安裝工程181505.2872.93150301室內(nèi)土建安裝工程151181.88160302設(shè)備安裝14659.37170303二次精裝修工程15664.03180304其他01904市政及環(huán)境工程16310.286.55200401供電工程4395.38210402供水