第一節(jié)-項(xiàng)目市場(chǎng)研究

第一節(jié)項(xiàng)目市場(chǎng)研究一、南京市防水層市場(chǎng)走勢(shì)分析（宏觀）數(shù)據(jù)顯示，全市完成全社會(huì)固定資產(chǎn)投資3933.53億元，同比增長(zhǎng)15.8%，其中，工業(yè)投資完成1942.38億元，增長(zhǎng)19.3%，高于全社會(huì)固定資產(chǎn)投資3.5個(gè)百分點(diǎn)；房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資完成851.36億元，增長(zhǎng)10.6%。房地產(chǎn)總體發(fā)展形勢(shì)良好，保持高速增長(zhǎng)。商品房供求量繼續(xù)呈增長(zhǎng)時(shí)態(tài)，全年商品房新開(kāi)工面積。2012年全市完成全社會(huì)固定資產(chǎn)投資3933.53億元，同比增長(zhǎng)15.8%。在延續(xù)前三季度穩(wěn)中有升的基礎(chǔ)上繼續(xù)平穩(wěn)前行。其中，工業(yè)投資完成1942.38億元，增長(zhǎng)19.3%，高于全社會(huì)固定資產(chǎn)投資3.5個(gè)百分點(diǎn)；房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資完成851.36億元，增長(zhǎng)10.6%。掛牌土地屬性分布

從土地掛牌的屬性分布來(lái)看，純住宅用地依然是土地出讓的最主要部分，共有44幅土地掛牌，出讓總面積288.39萬(wàn)㎡，掛牌幅數(shù)占全年土地出讓總數(shù)的42.7%，較去年上升4.5個(gè)百分點(diǎn)，純住宅用地的供應(yīng)有小幅上升的趨勢(shì)；商住用地和商辦用地較去年分別下降10.3和4個(gè)百分點(diǎn)，；商業(yè)用地較去年增長(zhǎng)15.4個(gè)百分點(diǎn)；總體來(lái)看純住宅和純商業(yè)用地供應(yīng)量顯著增加，混合型用地有所減少住宅類物業(yè)投資仍占房地產(chǎn)投資的絕對(duì)比重。據(jù)統(tǒng)計(jì)，截至2012年10月，南京市住宅投資額累計(jì)達(dá)到560.38億元，同比增長(zhǎng)0.4％，住宅類物業(yè)投資的仍是拉動(dòng)整體投資的關(guān)鍵驅(qū)動(dòng)要素。

從住宅類投資占房地產(chǎn)總投資比重來(lái)看，2008年比重達(dá)到峰值后開(kāi)始逐步回落，截止到2012年10月，住宅類投資占房地產(chǎn)總投資比重為65.82%，隨著地方政府逐步跟進(jìn)中央政府的房地產(chǎn)調(diào)控，陸續(xù)出臺(tái)相關(guān)政策，“限購(gòu)”、“限價(jià)”、“限貸”全面升級(jí)以及保障房的建設(shè)，住宅類開(kāi)發(fā)投資所占比重將會(huì)有所下滑。辦公類物業(yè)投資所占房地產(chǎn)投資比重逐步提升。截至2012年10月份，南京市辦公類物業(yè)投資額累計(jì)達(dá)到62.02億元，同比增幅42.4％。

從辦公類投資占房地產(chǎn)總投資比重來(lái)看，辦公類物業(yè)開(kāi)發(fā)比重自2010年逐年遞增，截止到2012年，比重增至7.28%。自限購(gòu)令實(shí)施以來(lái)，住宅市場(chǎng)限購(gòu)的擠出效應(yīng)促使商辦市場(chǎng)逐漸升溫，寫(xiě)字樓市場(chǎng)迎來(lái)前所未有的機(jī)遇。截至2012年10月份，南京市商業(yè)投資額累計(jì)達(dá)88.61億元，同比增長(zhǎng)28.1%。商業(yè)類物業(yè)投資占房地產(chǎn)總投資比重逐漸增加，2012年商業(yè)投資比重為10.41%，增幅高于辦公類物業(yè)，遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于住宅類物業(yè)。

2012年南京商業(yè)地塊異軍突起，商業(yè)及商住性質(zhì)用地拿地?zé)崆檩^高，2011年純商業(yè)用地出讓公告幅數(shù)為73幅，成交60幅，2012年商業(yè)用地出讓81幅，成交69幅。從別墅市場(chǎng)的區(qū)域分布來(lái)看，江北、江寧總供應(yīng)量為26萬(wàn)平米，成為全市供應(yīng)量主力。

江寧板塊成交量為5.77萬(wàn)平米，其次為遠(yuǎn)郊板塊（溧水）成交量為2.76萬(wàn)平米。再次為城東、仙林板塊，成交量分別為2.02萬(wàn)平米、2.38萬(wàn)平米,兩板塊占總成交量的25.42%。

城東仙林板塊作為南京別墅市場(chǎng)最早發(fā)展的板塊，其價(jià)值早被南京人認(rèn)同，是南京最高端最具價(jià)值的別墅板塊的地位難以動(dòng)搖，但由于其別墅用地量幾乎消耗殆盡，然而下半年市場(chǎng)的反饋卻給城東仙林板塊帶來(lái)了機(jī)會(huì)。2012年高科榮境、紫園項(xiàng)目銷量取得不錯(cuò)的成績(jī)，銷售面積分別為0.99萬(wàn)平米、1.03萬(wàn)平米等二、南京市江寧區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢(shì)分析（中觀）（一）回顧與展望江寧區(qū)環(huán)境優(yōu)美，不僅有湯山、方山、牛首山三大風(fēng)景區(qū)，還有眾多湖泊，空氣質(zhì)量好，污染少，江寧的房地產(chǎn)業(yè)在得天獨(dú)厚的優(yōu)越環(huán)境中迅速成長(zhǎng)壯大，不斷發(fā)展提升。根據(jù)規(guī)劃，江寧新市區(qū)面積將達(dá)到170萬(wàn)平方米，待開(kāi)發(fā)的空間非常大。該區(qū)域產(chǎn)品性價(jià)比較高，發(fā)展前景誘人，以其價(jià)格優(yōu)勢(shì)和環(huán)境優(yōu)勢(shì)而備受關(guān)注。江寧板塊具有大規(guī)模開(kāi)發(fā)的條件，有利于新城區(qū)基礎(chǔ)建設(shè)的規(guī)劃開(kāi)發(fā)，容易形成比較集中，配套完善的住宅小區(qū)群。

江寧板塊的不足之處在于其離主城區(qū)較遠(yuǎn)，交通不便利，各種生活機(jī)能和教育資源還很不完善岔路口板塊：位于主城區(qū)以南、城北路以北，緊鄰主城區(qū)，是江寧通往南京主城的大門，也是江寧與南京主城連接的中心點(diǎn)，將成為重要的交通樞紐，也是江寧與南京主城相鄰最近的區(qū)域。典型樓盤(pán)：明月港灣、武夷商城、盈家春天等。東山鎮(zhèn)板塊：東山鎮(zhèn)附近。是江寧房產(chǎn)開(kāi)發(fā)較早的區(qū)域，緊鄰江寧原有的中心區(qū)——東山鎮(zhèn)，配套成熟，人氣旺盛，從生活角度而言非常方便，該區(qū)域房?jī)r(jià)處于抬升中。以中國(guó)女人街為代表的商業(yè)地產(chǎn)在江寧樓市占據(jù)了越來(lái)越重要的地位。典型樓盤(pán)：萬(wàn)欣翠園、中國(guó)女人街、21世紀(jì)假日花園。

將軍路板塊：共青團(tuán)路以南、將軍路沿線。該板塊是江寧最新崛起的高尚居住區(qū)，江寧幾乎三分之二的別墅都落戶在這里，是南京別墅最為集中區(qū)域。典型樓盤(pán)：

瑪斯蘭德、翠屏清華、瑞景文華等。

百家湖板塊：湖濱路以南、天元路以北。該板塊樓盤(pán)林立，是江寧樓市發(fā)展最早的一個(gè)區(qū)域，配套較成熟，被江寧區(qū)政府定位成“江寧地區(qū)名片”。典型樓盤(pán)：鳳凰港、文化名園、百家湖花園等。

大學(xué)城板塊：天元東路、南京民營(yíng)科技園、江寧大學(xué)城附近。這是一個(gè)全新的板塊，依托科技園和大學(xué)城的發(fā)展而逐漸發(fā)展，該區(qū)域人文環(huán)境較佳，但配套和交通有所欠缺。典型樓盤(pán)：萊茵東郡、市政天元城、書(shū)香名門。近幾年，江寧圍繞小城鎮(zhèn)、大戰(zhàn)略的要求，堅(jiān)持新區(qū)建設(shè)與舊城改造同步，形成多元化、多格局城建運(yùn)作體系。江寧區(qū)按照“南京新區(qū)、高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)密集區(qū)、都市農(nóng)業(yè)集中區(qū)”這三大定位，快速實(shí)施“西進(jìn)南拓”戰(zhàn)略，建成有高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)支撐，有與主城配套完善的功能，有更加適宜生活居住的生態(tài)環(huán)境新城區(qū)江寧按照省、市委的要求，城區(qū)建成區(qū)面積拓展到60平方公里，拉開(kāi)框架達(dá)170平方公里，將建成商業(yè)服務(wù)配套齊全、交通便利、環(huán)境優(yōu)美的新型住宅社區(qū)和南京都市圈的商業(yè)副中心。充分利用江寧的區(qū)位優(yōu)勢(shì)，基礎(chǔ)設(shè)施優(yōu)勢(shì)和南京科教人文優(yōu)勢(shì)，把江寧造就成為南京巨大人才資源釋放能量的場(chǎng)地，造就成為吸納全國(guó)科技資源產(chǎn)生集聚效應(yīng)的熱土。

都市農(nóng)業(yè)集中區(qū)：充分利用江寧獨(dú)特的區(qū)位和山水資源優(yōu)勢(shì)，突出經(jīng)濟(jì)功能、城市服務(wù)功能、生態(tài)調(diào)節(jié)功能的有機(jī)結(jié)合，形成產(chǎn)業(yè)化、集約化、科技化、市場(chǎng)化，融經(jīng)濟(jì)、社會(huì)、生態(tài)功能于一體的都市型現(xiàn)代農(nóng)業(yè)根據(jù)規(guī)劃，未來(lái)東山新市區(qū)的總面積約107平方公里，具體范圍是北抵繞城公路，南至公路二環(huán)，東起規(guī)劃中的寧杭高速，西至寧丹路及江寧區(qū)行政界線。在總體規(guī)劃的指導(dǎo)下，以功能分區(qū)或以2．5萬(wàn)—3．5萬(wàn)人口為單元?jiǎng)澐譃槿舾蓪哟蔚目刂菩砸?guī)劃單元，編制控制性規(guī)劃。同時(shí)，江寧將按照“一軸、六片、兩翼”的空間布局?！耙惠S”就是以秦淮河貫通江寧南北，穿越東山而過(guò)，規(guī)劃打造秦淮河“風(fēng)情一條街”；“六片”就是在新市區(qū)建設(shè)好百家湖、將軍山、九龍湖、吉山、成山、方山等六大城市片區(qū)，同時(shí)提升老城、岔路兩大老片區(qū)的建設(shè)水準(zhǔn)，實(shí)施錯(cuò)位發(fā)展；“兩翼”就是依托新市區(qū)，將濱江地區(qū)和湯山地區(qū)設(shè)置為兩個(gè)側(cè)翼，形成布局合理、功能互補(bǔ)、規(guī)模適度的城鎮(zhèn)體系。東山新市區(qū)規(guī)劃2007年人口規(guī)模為40萬(wàn)人，中期2010年為50萬(wàn)人左右，遠(yuǎn)景為85萬(wàn)人左右，人均公共綠地面積達(dá)15．80平方米從軌道交通控制線路來(lái)看：總體規(guī)劃上“現(xiàn)身”的地鐵1號(hào)線南延線將從安德門經(jīng)寧丹路、共青團(tuán)路至南京南站，然后穿秦淮新河，沿利源路南下，經(jīng)過(guò)天元路向江寧大學(xué)城延伸。

另外，3號(hào)線也將沿城東干道南下，折向西經(jīng)鐵路南站，再沿將軍路繼續(xù)向南，穿過(guò)誠(chéng)信大道后兵分兩路，一路繼續(xù)南下，另一路沿著誠(chéng)信大道向東，穿過(guò)九龍湖、秦淮河后沿竹山路一直向北至緯七路（二）市場(chǎng)特點(diǎn)從空間上看，由于城中板塊受土地供應(yīng)限制，供給量偏小，使得房?jī)r(jià)處于較高的位置，過(guò)高的房?jī)r(jià)也會(huì)使購(gòu)房者重新選擇購(gòu)房區(qū)域，這也給江寧房市的發(fā)展帶來(lái)了機(jī)遇.從結(jié)構(gòu)上來(lái)看，處于價(jià)格盆地的江寧板塊，由于受到地鐵一號(hào)線南延伸線方案確定等一些利好消息的影響，同時(shí)再加上隨著07年以后國(guó)家出臺(tái)的一系列宏觀調(diào)控政策，讓開(kāi)發(fā)企業(yè)開(kāi)始審時(shí)度勢(shì)，控制了商品房的開(kāi)發(fā)量，江寧區(qū)的樓市跟南京的樓市特點(diǎn)基本一致。從區(qū)域樓盤(pán)來(lái)看，江寧區(qū)樓有多種檔次、多種類型。既有占地幾十萬(wàn)平方米的大盤(pán)，同時(shí)也有大量中小規(guī)模。江寧大學(xué)城地處南京市江寧區(qū)東山鎮(zhèn)附近，距市中心約30公里遠(yuǎn)。狹義地講她僅包括方山周圍27平方公里由江寧區(qū)政府2002年規(guī)劃的江寧大學(xué)城。目前有12所大學(xué)已經(jīng)簽約入住。其中有10所大學(xué)已經(jīng)有近10萬(wàn)人入住。一般也把將軍山的河海大學(xué)，南京航空航天大學(xué)和正德學(xué)院還有九龍湖邊的東南大學(xué)同時(shí)歸為江寧大學(xué)城。上述四校的學(xué)生都已經(jīng)正式入住江寧校區(qū)?？偟膩?lái)講，江寧大學(xué)城已經(jīng)有14所大學(xué)超過(guò)15萬(wàn)大學(xué)生入駐，同時(shí)還有4所大學(xué)準(zhǔn)備入駐，大學(xué)城附近的整體均價(jià)1萬(wàn)左右的價(jià)格讓剛需一族難以抵擋，以萬(wàn)裕龍庭水岸、東方龍湖灣、文鼎雅苑等為代表的一批周邊樓盤(pán)始終是江寧片區(qū)熱門的樓盤(pán)，可見(jiàn)，置業(yè)在江寧大學(xué)城成了很多人的選擇。東方·龍湖灣是由著名的上市公司五礦建設(shè)附屬公司——龍建（南京）置業(yè)有限公司全面開(kāi)發(fā)建設(shè)。項(xiàng)目位于江寧區(qū)鳳水路南側(cè)，知行路東側(cè)，龍眠大道以西，格致路以北。目前在售房源面積在60-180㎡之間，均價(jià)12000元/㎡左右，7月底8月初將推出新一批房源房源情況：項(xiàng)目一期開(kāi)盤(pán)共推出110套，主力戶型：80-90平米兩房、100-120平米三房，主要為大學(xué)城教師，投資約占40%左右，南京市區(qū)人與江寧人各占50%。更精小的樓盤(pán)如中浩大城小室目前在售面積為50多平米的精裝修小戶型，均價(jià)10000元/平米，剩十余套房源房源情況：一月份開(kāi)盤(pán)推出68套精裝小戶型

主力戶型：55-67平米精裝小戶型.（三）結(jié)論從宏觀經(jīng)濟(jì)運(yùn)行的滯后指標(biāo)和同步一致性指標(biāo)來(lái)看，南京市經(jīng)濟(jì)周期性波動(dòng)特征明顯。濟(jì)進(jìn)入新一輪的發(fā)展周期。目前江寧的住宅價(jià)格基本與市場(chǎng)購(gòu)買力相適應(yīng)，隨著居民收入水平的提高，住宅消費(fèi)升級(jí)需求增加是發(fā)展的必然。但是在鼓勵(lì)合理的改善型需求的同時(shí)，江寧今年將加大保障性住房的建設(shè)力度，解決中低收入人群的住房問(wèn)題，達(dá)到完善供應(yīng)體系和優(yōu)化住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)的目標(biāo)。江寧區(qū)房產(chǎn)局2008年工作的重點(diǎn)，主要是建立健全市場(chǎng)監(jiān)管、住房保障、行業(yè)誠(chéng)信、公共服務(wù)和行政運(yùn)行五大體系，其中行業(yè)誠(chéng)信是其工作的重中之重。建立行業(yè)誠(chéng)信體系是為了杜絕房產(chǎn)行業(yè)的違規(guī)現(xiàn)象，更好地落實(shí)住有所居的戰(zhàn)略構(gòu)想，提升社會(huì)滿意程度。三、本項(xiàng)目臨近地段房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢(shì)分析（一）區(qū)位特點(diǎn)本項(xiàng)目位于南京市江寧區(qū)湯山街道麒麟鎮(zhèn)麒東路777號(hào)（西郊公交站臺(tái)北側(cè)）東郊小鎮(zhèn)西臨鐘山風(fēng)景區(qū),東傍