工程技術(shù)中心簡(jiǎn)介-【新員工融入訓(xùn)練營(yíng)】課件

工程技術(shù)中心簡(jiǎn)介

日期：2020年3月xx日theusercandemonstrateonaprojectororcomputer,orprintthepresentationandmakeitintoafilmtobeusedinawiderfield.using工程技術(shù)中心簡(jiǎn)介1CONTENTS目錄01前期介入篇02分戶檢驗(yàn)篇03技術(shù)支持篇CONTENTS目錄01前期介入篇02分戶檢驗(yàn)篇03技術(shù)支持2前期介入篇011、地產(chǎn)開發(fā)流程2、前期介入體系介紹3、前期介入工作介紹4、前介與地產(chǎn)團(tuán)隊(duì)的工作互動(dòng)前期介入篇011、地產(chǎn)開發(fā)流程3地產(chǎn)開發(fā)流程（總覽）地產(chǎn)開發(fā)流程（總覽）地產(chǎn)開發(fā)流程（總覽）地產(chǎn)開發(fā)流程（總覽）4地產(chǎn)開發(fā)流程（總覽）時(shí)間進(jìn)程財(cái)務(wù)部投資發(fā)展部營(yíng)銷部及客關(guān)部營(yíng)銷策劃階段營(yíng)銷管理階段交房階段研發(fā)部設(shè)計(jì)管理階段項(xiàng)目建設(shè)施工管理階段竣工驗(yàn)收?qǐng)?bào)備階段招采采購(gòu)部參與設(shè)計(jì)審圖階段項(xiàng)目工程部質(zhì)保期房修商業(yè)運(yùn)營(yíng)部商業(yè)運(yùn)營(yíng)階段物業(yè)公司物業(yè)招投標(biāo)售場(chǎng)管理承接查驗(yàn)物業(yè)后期運(yùn)營(yíng)物業(yè)前介規(guī)劃階段項(xiàng)目信息設(shè)計(jì)圖審圖現(xiàn)場(chǎng)點(diǎn)評(píng)、月度缺陷問題檢查分戶檢驗(yàn)帶客看房項(xiàng)目后評(píng)估項(xiàng)目投資論證階段項(xiàng)目規(guī)劃方案策劃階段參與交房工作地產(chǎn)開發(fā)流程（總覽）時(shí)間進(jìn)程財(cái)務(wù)部投資發(fā)展部營(yíng)銷部及客關(guān)部營(yíng)5前期介入體系介紹前介定義前介發(fā)展歷程作用與價(jià)值組織架構(gòu)與地產(chǎn)的工作節(jié)點(diǎn)對(duì)接前期介入體系介紹前介定義前介發(fā)展歷程作用與價(jià)值組織架構(gòu)與地產(chǎn)6前介定義

物業(yè)前期介入是物業(yè)公司根據(jù)行業(yè)慣例和集團(tuán)要求，接受地產(chǎn)委托，參與到房地產(chǎn)項(xiàng)目設(shè)計(jì)、施工、查驗(yàn)、交付和房修（其中分戶查驗(yàn)建議后期要和項(xiàng)目工程管理人員拉通，房修有晟框來做）等房地產(chǎn)開發(fā)全過程，從客戶、開發(fā)商以及物業(yè)的角度提出合理化建議，以減少產(chǎn)品交付瑕疵和質(zhì)量問題，降低返工成本和后期業(yè)主報(bào)事量，使產(chǎn)品最大限度的滿足客戶需求，方便后期客戶使用和物業(yè)運(yùn)營(yíng)，從而提升公司的品牌形象和客戶忠誠(chéng)度。

前介工作按照334原則來開展，30%從物業(yè)后端運(yùn)行的視角參與項(xiàng)目建設(shè)，30%從業(yè)主使用的視角開展工作，40%從地產(chǎn)開發(fā)的視角，給地產(chǎn)提供增值服務(wù)（規(guī)避后期產(chǎn)品缺陷和驗(yàn)收風(fēng)險(xiǎn)）和補(bǔ)位服務(wù)。凡事預(yù)則立，不預(yù)則廢。因此，做任何事情有預(yù)見性是非常重要的，那么，在物業(yè)公司接管項(xiàng)目之前，需要進(jìn)行怎樣的預(yù)？預(yù)之后又實(shí)現(xiàn)了怎樣的立呢？前介定義物業(yè)前期介入是物業(yè)公司根據(jù)行業(yè)慣例和集7前介發(fā)展歷程關(guān)注地產(chǎn)需求關(guān)注客戶滿意關(guān)注物業(yè)運(yùn)營(yíng)關(guān)注客戶滿意關(guān)注物業(yè)運(yùn)營(yíng)關(guān)注物業(yè)運(yùn)營(yíng)物業(yè)用房中控室位置綠化給水點(diǎn)大型設(shè)備房選址車庫(kù)地面材料選擇安防設(shè)備配置照明分組·

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·空調(diào)機(jī)位觀感工程質(zhì)量防水措施露臺(tái)排水結(jié)構(gòu)降板設(shè)備運(yùn)行噪音評(píng)估檢查井影響評(píng)估康體設(shè)施·

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·項(xiàng)目啟動(dòng)會(huì)方案介入圖紙介入施工介入分戶查驗(yàn)承接查驗(yàn)總結(jié)標(biāo)準(zhǔn)化、模塊化建立·

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·2007年—2010年2010年—2019年1997年—2007年智慧社區(qū)智慧家居互聯(lián)互通5G時(shí)代·

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·2020年—未來關(guān)注智慧社區(qū)關(guān)注地產(chǎn)需求關(guān)注客戶滿意關(guān)注物業(yè)運(yùn)營(yíng)物業(yè)有密集型行業(yè)向智慧型行業(yè)轉(zhuǎn)型階段前介發(fā)展歷程關(guān)注地產(chǎn)需求關(guān)注客戶滿意關(guān)注物業(yè)運(yùn)營(yíng)關(guān)注物業(yè)運(yùn)8前介的作用及價(jià)值1提高客戶滿意度和忠誠(chéng)度通過長(zhǎng)期與客戶的接觸，收集客戶敏感點(diǎn)和常見返修問題，通過前期介入體系，輸入到房地產(chǎn)開發(fā)各個(gè)環(huán)節(jié)。減少或避免影響客戶滿意度的質(zhì)量問題和產(chǎn)品瑕疵，從而提高客戶滿意度和忠誠(chéng)度2優(yōu)化產(chǎn)品設(shè)計(jì)，減少返工浪費(fèi)從客戶的角度關(guān)注使用功能，通過對(duì)物業(yè)服務(wù)中收集的各項(xiàng)設(shè)計(jì)缺陷，進(jìn)行分析并研討優(yōu)化方案，向地產(chǎn)研發(fā)和工程輸入

。3方便物業(yè)后期運(yùn)營(yíng)服務(wù)公區(qū)設(shè)備設(shè)施的合理性、均好性和使用的便利性，降低物業(yè)后期運(yùn)營(yíng)成本。4智慧物業(yè)智慧社區(qū)的研究、如RBA/AI/無人門崗/土壤檢測(cè)，人臉識(shí)別等前介的作用及價(jià)值1提高客戶滿意度和忠誠(chéng)度通過長(zhǎng)期與客戶的接觸9做好地產(chǎn)、客戶、物業(yè)利益平衡的服務(wù)者開發(fā)使用地產(chǎn)物業(yè)前介物業(yè)運(yùn)營(yíng)客戶PDCA客戶需求物業(yè)需求地產(chǎn)需求滿意的產(chǎn)品（居家安全、環(huán)境優(yōu)美、生活便利、豐富多彩、社區(qū)和諧、

保值增值、尊崇感）1、提出適銷對(duì)路產(chǎn)品意見2、減少、降低整改成本3、控制施工進(jìn)度及質(zhì)量4、提供高品質(zhì)產(chǎn)品，獲得業(yè)主滿意度、忠誠(chéng)度1、前期物業(yè)重要的收入來源2、后期運(yùn)營(yíng)成本降低（節(jié)能降耗）3、效率提高（減少人員成本）4、減輕后期服務(wù)的難度和強(qiáng)度5、提供高品質(zhì)服務(wù)，提高業(yè)主滿意

度、忠誠(chéng)度P(計(jì)劃PLAN):明確問題并對(duì)可能的原因及解決方案進(jìn)行假設(shè)。D(實(shí)施DO):實(shí)施行動(dòng)計(jì)劃。C(檢查CHECK):評(píng)估結(jié)果。A(處理ACT):如果對(duì)結(jié)果不滿意就返回到計(jì)劃階段，或者如果結(jié)果滿意就對(duì)解決方案進(jìn)行標(biāo)準(zhǔn)化。

前介的作用及價(jià)值做好地產(chǎn)、客戶、物業(yè)利益平衡的服務(wù)者開發(fā)使用地產(chǎn)物業(yè)前介物業(yè)10組織架構(gòu)

集團(tuán)前介組現(xiàn)場(chǎng)介入技術(shù)支持某區(qū)域1-2名審圖專家某區(qū)域1-2名審圖專家某區(qū)域1-2名審圖專家審圖專家編制在各個(gè)區(qū)域，專業(yè)管理在集團(tuán)，人員管理在區(qū)域，由集團(tuán)統(tǒng)一收集和下發(fā)各個(gè)區(qū)域的圖紙進(jìn)行集中審圖區(qū)域牽頭現(xiàn)場(chǎng)介入Xx項(xiàng)目Xx項(xiàng)目Xx項(xiàng)目xxx現(xiàn)場(chǎng)前介工程師Xx項(xiàng)目Xx項(xiàng)目Xx項(xiàng)目xxx現(xiàn)場(chǎng)前介工程師集團(tuán)牽頭圖紙介入審圖專家1-2人（根據(jù)管理面積確認(rèn)）同時(shí)每個(gè)人也要監(jiān)管最少一個(gè)項(xiàng)目的現(xiàn)場(chǎng)介入?yún)^(qū)域前介組組織架構(gòu)集團(tuán)前介組現(xiàn)場(chǎng)介入某區(qū)域1-2名某區(qū)域1-2名某區(qū)11與地產(chǎn)的工作節(jié)點(diǎn)對(duì)接一、項(xiàng)目啟動(dòng)會(huì)及方案設(shè)計(jì)（規(guī)劃階段）三、工程施工（現(xiàn)場(chǎng)介入階段含精裝階段)四、工程竣工及交房(接管階段）二、施工圖設(shè)計(jì)（審圖階段）與地產(chǎn)的工作節(jié)點(diǎn)對(duì)接一、項(xiàng)目啟動(dòng)會(huì)及方案設(shè)計(jì)（規(guī)劃階段）三、12與地產(chǎn)的工作節(jié)點(diǎn)對(duì)接1、集團(tuán)設(shè)計(jì)模塊的設(shè)計(jì)復(fù)核2、優(yōu)化產(chǎn)品設(shè)計(jì)，減少返工成本3、規(guī)避同業(yè)態(tài)設(shè)計(jì)瑕疵4、……1、參與各階段樣板點(diǎn)評(píng)2、每月現(xiàn)場(chǎng)施工質(zhì)量共性問題反饋及整改跟蹤3、分戶檢驗(yàn)實(shí)施，減少戶均報(bào)事4、……1、接管移交2、返修整改及后期運(yùn)營(yíng)、業(yè)主對(duì)產(chǎn)品類問題收集跟蹤3、前期介入總結(jié)通過長(zhǎng)期與客戶的接觸，收集客戶敏感點(diǎn)和常見返修問題，通過前期介入體系，再輸入到房地產(chǎn)開發(fā)各個(gè)環(huán)節(jié)1、集團(tuán)設(shè)計(jì)模塊的設(shè)計(jì)輸入，規(guī)避同業(yè)態(tài)設(shè)計(jì)瑕疵2、方便物業(yè)后期運(yùn)營(yíng)服務(wù)3、……項(xiàng)目啟動(dòng)會(huì)及方案設(shè)計(jì)施工圖設(shè)計(jì)工程施工工程竣工及交房項(xiàng)目后評(píng)估，總結(jié)前介各個(gè)階段過程中的優(yōu)缺點(diǎn)。與地產(chǎn)的工作節(jié)點(diǎn)對(duì)接1、集團(tuán)設(shè)計(jì)模塊的設(shè)計(jì)復(fù)核1、參與各階段13與地產(chǎn)的工作節(jié)點(diǎn)對(duì)接（核對(duì)一下工作節(jié)點(diǎn)）拿地定位會(huì)規(guī)劃方案評(píng)審一階段啟動(dòng)會(huì)二階段啟動(dòng)會(huì)施工圖內(nèi)審施工藍(lán)圖出圖項(xiàng)目開工中期停止點(diǎn)交房啟動(dòng)會(huì)開放日交房后評(píng)估設(shè)計(jì)介入設(shè)計(jì)介入工作階段現(xiàn)場(chǎng)介入工作階段工作結(jié)束現(xiàn)場(chǎng)介入進(jìn)場(chǎng)并完成交接現(xiàn)場(chǎng)介入與審圖介入工程師就建筑、機(jī)電、景觀、智能化、精裝、導(dǎo)視、車庫(kù)劃線等專項(xiàng)設(shè)計(jì)工作陸續(xù)完成交接。與地產(chǎn)的工作節(jié)點(diǎn)對(duì)接（核對(duì)一下工作節(jié)點(diǎn)）拿地定位會(huì)規(guī)劃方14前期介入工作介紹計(jì)劃編制及管理計(jì)劃實(shí)施內(nèi)容介紹費(fèi)項(xiàng)解讀前介費(fèi)支付與收取流程前期介入工作介紹計(jì)劃編制及管理計(jì)劃實(shí)施內(nèi)容介紹費(fèi)項(xiàng)解讀前介費(fèi)15計(jì)劃編制及管理編制依據(jù)：前介計(jì)劃根據(jù)地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)計(jì)劃編制計(jì)劃編制完成時(shí)間：地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)計(jì)劃審理完成后10個(gè)工作日內(nèi)以會(huì)議紀(jì)要的形式完成審批計(jì)劃節(jié)點(diǎn)的起止時(shí)間：原則上與地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)計(jì)劃同步編制原則：一個(gè)項(xiàng)目地產(chǎn)有幾個(gè)交付節(jié)點(diǎn)就應(yīng)編制幾個(gè)前期介入計(jì)劃插入地產(chǎn)的開發(fā)計(jì)劃插入物業(yè)前介計(jì)劃計(jì)劃編制及管理編制依據(jù)：插入地產(chǎn)的開發(fā)計(jì)劃插入物業(yè)前介計(jì)劃16計(jì)劃編制及管理—方案及設(shè)計(jì)階段本階段前期介入工作節(jié)點(diǎn)主要溝通對(duì)象1項(xiàng)目啟動(dòng)會(huì)及方案設(shè)計(jì)1.1方案階段向研發(fā)和設(shè)計(jì)院交底方案設(shè)計(jì)院1.2施工圖階段向研發(fā)及設(shè)計(jì)院交底施工圖設(shè)計(jì)院1.3啟動(dòng)會(huì)資料審核項(xiàng)目總、建筑（機(jī)電）研發(fā)、報(bào)建、成本、客服、工程、景觀、營(yíng)銷1.4物業(yè)前介計(jì)劃編制項(xiàng)目總、建筑（機(jī)電）研發(fā)、工程、景觀2施工圖設(shè)計(jì)2.1地產(chǎn)項(xiàng)目團(tuán)隊(duì)成立物業(yè)前介交底項(xiàng)目總、建筑（機(jī)電）研發(fā)、成本、客服、工程、景觀、營(yíng)銷2.2建筑施工圖紙審核【土建、強(qiáng)電、給排水、暖通、空調(diào)機(jī)位專項(xiàng)】項(xiàng)目總、建筑（機(jī)電）研發(fā)、報(bào)建、成本、客服、工程、景觀、營(yíng)銷2.3物業(yè)用房專項(xiàng)梳理項(xiàng)目總、報(bào)建、建筑（機(jī)電）研發(fā)、物業(yè)運(yùn)營(yíng)2.4出入口專項(xiàng)梳理項(xiàng)目總、報(bào)建、建筑（機(jī)電）研發(fā)、物業(yè)運(yùn)營(yíng)2.5安防專業(yè)施工圖紙審核機(jī)電研發(fā)、安裝工程師2.6景觀敏感點(diǎn)交底景觀研發(fā)、景觀工程師2.7景觀專業(yè)施工圖、出入口專項(xiàng)圖紙審核景觀研發(fā)、景觀工程師2.8導(dǎo)視系統(tǒng)施工圖紙審核【室內(nèi)和室外】景觀研發(fā)、景觀工程師2.9精裝施工圖紙審核【戶內(nèi)、公區(qū)、物業(yè)用房】精裝研發(fā)、精裝工程師項(xiàng)目啟動(dòng)會(huì)及方案設(shè)計(jì)，建筑（含物業(yè)用房、出入口）、安防、景觀、精裝、導(dǎo)視施工圖設(shè)計(jì)進(jìn)行專項(xiàng)關(guān)注；計(jì)劃編制及管理—方案及設(shè)計(jì)階段本階段前期介入工作節(jié)點(diǎn)主要溝通17計(jì)劃編制及管理——現(xiàn)場(chǎng)施工及交付階段本階段前期介入工作節(jié)點(diǎn)主要溝通對(duì)象3工程施工3.1防滲漏案例交底【項(xiàng)目工程團(tuán)隊(duì)】項(xiàng)目工程團(tuán)隊(duì)3.2第一層（或首棟）拆模專業(yè)合理性點(diǎn)評(píng)★★【含★首層觀感質(zhì)量】項(xiàng)目總、建筑（機(jī)電）研發(fā)、報(bào)建、成本、客服、工程、營(yíng)銷3.3月度現(xiàn)場(chǎng)缺陷反饋（含四個(gè)階段性總結(jié)、結(jié)構(gòu)、砌體、安裝、裝飾）項(xiàng)目工程團(tuán)隊(duì)3.4地下室側(cè)墻防水點(diǎn)評(píng)★★項(xiàng)目工程團(tuán)隊(duì)3.5地下室車庫(kù)頂板防水點(diǎn)評(píng)★★項(xiàng)目工程團(tuán)隊(duì)3.6砌體及安裝整層樣板點(diǎn)評(píng)★★★【含★★二次結(jié)構(gòu)工藝】項(xiàng)目總、建筑（機(jī)電）研發(fā)、報(bào)建、成本、客服、工程、營(yíng)銷3.7施工階段對(duì)分供方的客戶敏感點(diǎn)交底總分包單位3.8屋面露臺(tái)防水樣板點(diǎn)評(píng)★★【含★屋面工程】項(xiàng)目工程團(tuán)隊(duì)3.9中期停止點(diǎn)物業(yè)篇（主體結(jié)構(gòu)封頂）項(xiàng)目總、建筑（機(jī)電）研發(fā)、報(bào)建、成本、客服、工程、景觀、營(yíng)銷3.10戶內(nèi)清水移交精裝樣板點(diǎn)評(píng)★★★項(xiàng)目工程團(tuán)隊(duì)3.11精裝施工階段對(duì)分供方的客戶敏感點(diǎn)交底總分包單位3.12精裝修完成實(shí)體工藝樣板間點(diǎn)評(píng)★★★項(xiàng)目總、建筑（機(jī)電）研發(fā)、報(bào)建、成本、客服、工程、營(yíng)銷、精裝3.13清水房交房樣板點(diǎn)評(píng)★★★項(xiàng)目總、建筑（機(jī)電）研發(fā)、報(bào)建、成本、客服、工程、營(yíng)銷3.14施工階段弱電敏感點(diǎn)交底智能化施工單位、項(xiàng)目工程團(tuán)隊(duì)4工程竣工及交房4.1交房啟動(dòng)會(huì)成果(物業(yè)篇）項(xiàng)目總、物業(yè)運(yùn)營(yíng)4.2前期介入向物業(yè)項(xiàng)目管理團(tuán)隊(duì)交底【含物業(yè)財(cái)務(wù)、營(yíng)銷承諾、客戶資料、裝修管控風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)】項(xiàng)目總、物業(yè)運(yùn)營(yíng)4.3項(xiàng)目后評(píng)估（前介篇）項(xiàng)目總、物業(yè)運(yùn)營(yíng)保證施工圖讀圖意見的落地，保證施工質(zhì)量（防滲漏及功能）；銜接與后期物業(yè)團(tuán)隊(duì)的工作。計(jì)劃編制及管理——現(xiàn)場(chǎng)施工及交付階段本階段前期介入工作節(jié)點(diǎn)主18圖紙階段與施工階段的主要工作成果每個(gè)前期介入計(jì)劃節(jié)點(diǎn)，包含：xx個(gè)工作任務(wù)，xx個(gè)成果標(biāo)準(zhǔn)模板；圖紙介入xxx個(gè)關(guān)注點(diǎn)【建筑、電氣、暖通、給排水、精裝、智能化、景觀、導(dǎo)視等專業(yè)圖紙】；現(xiàn)場(chǎng)介入xxx個(gè)關(guān)注點(diǎn)【防滲漏體系、客戶敏感點(diǎn)、系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)】；（按不同戶型、樓棟公區(qū)、車庫(kù)、設(shè)備房、屋面、總平進(jìn)行檢查）建立物業(yè)用房、出入口、空調(diào)機(jī)位、垃圾配套、單元門、圍墻、弱電、設(shè)備房等8個(gè)標(biāo)準(zhǔn)模塊工作內(nèi)容圖紙介入現(xiàn)場(chǎng)介入啟動(dòng)會(huì)、讀圖讀圖紀(jì)要落地反饋、現(xiàn)場(chǎng)質(zhì)量缺陷反饋圖紙階段與施工階段的主要工作成果每個(gè)前期介入計(jì)劃節(jié)點(diǎn)，包含：19計(jì)劃編制及管理計(jì)劃管理

地區(qū)物業(yè)前介：（信息傳遞）負(fù)責(zé)組織前期介入計(jì)劃和專項(xiàng)成果的編制、執(zhí)行和管理。

集團(tuán)物業(yè)前介：（結(jié)果驗(yàn)證）負(fù)責(zé)前期介入計(jì)劃的監(jiān)督管理、專項(xiàng)成果（物業(yè)用房、空調(diào)機(jī)位、出入口及圍墻、安防點(diǎn)位布置、防滲漏）審查和技術(shù)支持。計(jì)劃編制及管理計(jì)劃管理20前期介入定義依據(jù)項(xiàng)目地產(chǎn)建設(shè)計(jì)劃編制及過程變更計(jì)劃編制參與地產(chǎn)項(xiàng)目啟動(dòng)會(huì)、相關(guān)建造標(biāo)準(zhǔn)的制定、圖審、點(diǎn)評(píng)、及總結(jié)工作計(jì)劃實(shí)施成果審核及會(huì)簽審核：集團(tuán)物業(yè)技術(shù)中心、前介技術(shù)部經(jīng)理、地產(chǎn)工程經(jīng)理、地產(chǎn)各專業(yè)工程師；成果批準(zhǔn)：地產(chǎn)工程總監(jiān)、項(xiàng)目總監(jiān)抄送：集團(tuán)工程部片區(qū)負(fù)責(zé)人前介簡(jiǎn)報(bào)：計(jì)劃完成情況、項(xiàng)目階段性風(fēng)險(xiǎn)反饋。成果通報(bào)計(jì)劃實(shí)施過程（PDCA）前期介入定義依據(jù)項(xiàng)目地產(chǎn)建設(shè)計(jì)劃編制及過程變更計(jì)劃編制參與地21計(jì)劃實(shí)施內(nèi)容介紹項(xiàng)目啟動(dòng)會(huì)及方案設(shè)計(jì)

弱電系統(tǒng)整體規(guī)劃——總平面圖五、工程

—分期標(biāo)段劃分及面積指標(biāo)產(chǎn)品策略——住宅定位場(chǎng)地及條件——項(xiàng)目用地性質(zhì)及區(qū)域交通、配套1

空調(diào)機(jī)位——布置交通與地面停車單體設(shè)計(jì)總述——太陽(yáng)能商業(yè)策劃及定位——餐飲條件商業(yè)策劃及定位——屋頂利用園區(qū)交通分析——出入口模塊實(shí)際應(yīng)用、體驗(yàn)區(qū)——售樓處方案園區(qū)交通分析——出入口體驗(yàn)區(qū)——體驗(yàn)區(qū)圍界單體設(shè)計(jì)總述——建造標(biāo)準(zhǔn)項(xiàng)目配套說明——服務(wù)設(shè)施項(xiàng)目配套說明——物業(yè)用房規(guī)劃項(xiàng)目配套說明——生活（建筑）垃圾站提交物業(yè)資料形成成果資料出入口垃圾配套建造標(biāo)準(zhǔn)園區(qū)配套動(dòng)向設(shè)計(jì)物業(yè)用房空調(diào)機(jī)位圍墻周界物業(yè)費(fèi)定價(jià)保潔取水點(diǎn)計(jì)劃實(shí)施內(nèi)容介紹項(xiàng)目啟動(dòng)會(huì)及方案設(shè)計(jì) 弱電系統(tǒng)整體規(guī)劃——總22計(jì)劃實(shí)施內(nèi)容介紹建筑電氣綜合管網(wǎng)圖精裝給排水暖通景觀導(dǎo)示園區(qū)安防根據(jù)以往交房或在建同業(yè)態(tài)發(fā)生的設(shè)計(jì)及施工、客戶需求、風(fēng)險(xiǎn)對(duì)施工圖提出建議或意見優(yōu)化設(shè)計(jì)、降低成本提出合理化建議供參考對(duì)啟動(dòng)會(huì)階段物業(yè)需求落實(shí)情況進(jìn)行復(fù)核土建圖紙物業(yè)用房平面布置專項(xiàng)設(shè)計(jì)電氣圖紙給排水圖紙暖通圖紙安防（智能化）圖紙景觀圖紙導(dǎo)視系統(tǒng)圖紙精裝圖紙（含公區(qū)精裝）車庫(kù)劃線圖紙計(jì)劃實(shí)施內(nèi)容介紹建筑電氣綜合管網(wǎng)圖精裝給排水暖通景觀園區(qū)安23計(jì)劃實(shí)施內(nèi)容介紹施工圖設(shè)計(jì)---前期介入審圖依據(jù)旭輝集團(tuán)出入口配置標(biāo)準(zhǔn)旭輝集團(tuán)住宅大堂單元門設(shè)計(jì)模塊旭輝集團(tuán)垃圾配套設(shè)施配置標(biāo)準(zhǔn)旭輝集團(tuán)物業(yè)用房配置標(biāo)準(zhǔn)旭輝集團(tuán)住宅小區(qū)圍墻周界配置標(biāo)準(zhǔn)旭輝集團(tuán)持有商業(yè)保潔相關(guān)配置模塊旭輝集團(tuán)住宅、銷售型商鋪分體空調(diào)機(jī)位設(shè)計(jì)模塊集團(tuán)弱電智能化之對(duì)講及戶內(nèi)安防配置及應(yīng)用指引電視監(jiān)控及周界報(bào)警配置標(biāo)準(zhǔn)及應(yīng)用指引旭輝集團(tuán)設(shè)備房配置標(biāo)準(zhǔn)旭輝集團(tuán)住宅工程防滲漏體系操作指引旭輝物業(yè)VI標(biāo)準(zhǔn)化應(yīng)用手冊(cè)旭輝集團(tuán)私家庭院設(shè)計(jì)及建造指引旭輝集團(tuán)景觀客戶敏感點(diǎn)操作指引旭輝集團(tuán)項(xiàng)目交付成品保護(hù)標(biāo)準(zhǔn)對(duì)癥下藥——注重前期介入審圖依據(jù)的針對(duì)性介入計(jì)劃實(shí)施內(nèi)容介紹施工圖設(shè)計(jì)---前期介入審圖依據(jù)旭輝集團(tuán)出入24物業(yè)項(xiàng)目團(tuán)隊(duì)需參與的前介節(jié)點(diǎn)內(nèi)容及數(shù)量的明確需求房間及平面布置型號(hào)及數(shù)量選型及定位地產(chǎn)前介物業(yè)后期團(tuán)隊(duì)初始資料深化資料修正資料成果資料標(biāo)識(shí)標(biāo)牌（導(dǎo)視系統(tǒng)）物業(yè)用房垃圾桶安防設(shè)備物業(yè)項(xiàng)目團(tuán)隊(duì)需參與的前介節(jié)點(diǎn)內(nèi)容及數(shù)量的明確地產(chǎn)前介物業(yè)后期25計(jì)劃實(shí)施內(nèi)容介紹固化圖審圖樣板點(diǎn)評(píng)每月現(xiàn)場(chǎng)缺陷反饋及階段性總結(jié)分戶查驗(yàn)以會(huì)議紀(jì)要方式在線上提交審批工程施工前介向施工單位交底計(jì)劃實(shí)施內(nèi)容介紹固化圖審圖樣板點(diǎn)評(píng)每月現(xiàn)場(chǎng)缺陷反饋分戶查驗(yàn)26計(jì)劃實(shí)施內(nèi)容介紹工程施工---固化圖審圖防水實(shí)施圖裝修做法明細(xì)表導(dǎo)墻及反坎實(shí)施圖砌體實(shí)施圖主管網(wǎng)安裝實(shí)施圖公區(qū)安裝實(shí)施圖戶內(nèi)安裝實(shí)施圖門窗二次設(shè)計(jì)圖欄桿及百葉二次設(shè)計(jì)圖外立面線條二次設(shè)計(jì)圖燃?xì)庠O(shè)備及管道實(shí)施圖石材幕墻二次設(shè)計(jì)圖計(jì)劃實(shí)施內(nèi)容介紹工程施工---固化圖審圖防水實(shí)施圖裝修做法明27計(jì)劃實(shí)施內(nèi)容介紹工程施工---前介向項(xiàng)目團(tuán)隊(duì)和分供方交底防滲漏案例交底【項(xiàng)目工程團(tuán)隊(duì)】施工階段對(duì)分供方的客戶敏感點(diǎn)交底精裝施工階段對(duì)分供方的客戶敏感點(diǎn)交底景觀客戶敏感點(diǎn)交底【向景觀工程師交底】施工階段弱電敏感點(diǎn)交底交底主要內(nèi)容包括：本項(xiàng)目存在的質(zhì)量問題及風(fēng)險(xiǎn)類似業(yè)態(tài)案例分享賠付案例交房觀感質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)宣貫前期介入方式、標(biāo)準(zhǔn)和流程介紹返修整改期相關(guān)管理計(jì)劃實(shí)施內(nèi)容介紹工程施工---前介向項(xiàng)目團(tuán)隊(duì)和分供方交底防滲28計(jì)劃實(shí)施內(nèi)容介紹工程施工---現(xiàn)場(chǎng)介入1.第一層拆模專業(yè)合理性點(diǎn)評(píng)至交房當(dāng)月2.每月反饋功能性及防滲漏樣板落地3.跟蹤整改消項(xiàng)；4.四個(gè)階段性總結(jié)（砼、砌筑、裝飾、總坪）現(xiàn)場(chǎng)缺陷反饋1.核對(duì)讀圖紀(jì)要落實(shí)情況2.對(duì)圖紙審核遺漏問題補(bǔ)充；3.核對(duì)合同附圖差異4.固化標(biāo)準(zhǔn)樣板點(diǎn)評(píng)計(jì)劃實(shí)施內(nèi)容介紹工程施工---現(xiàn)場(chǎng)介入1.第一層拆模專業(yè)合理29計(jì)劃實(shí)施內(nèi)容介紹合格復(fù)查整改檢查準(zhǔn)備1.作業(yè)面提供的及時(shí)性2.編制分戶檢驗(yàn)檢查及整改銷項(xiàng)計(jì)劃3.確定工作界面，檢查內(nèi)容及標(biāo)準(zhǔn)4.分戶檢驗(yàn)小組成立和培訓(xùn)5.工具準(zhǔn)備6.其它國(guó)家規(guī)范地區(qū)規(guī)定企業(yè)標(biāo)準(zhǔn)不合格

目的：降低戶均報(bào)事量，提高客戶滿意度和對(duì)產(chǎn)品質(zhì)量的認(rèn)同度；管控方式：地產(chǎn)根據(jù)責(zé)任歸屬下發(fā)給責(zé)任單位物業(yè)檢查問題提交地產(chǎn)承建單位組織整改整改完成后自行檢驗(yàn)合格自檢合格后報(bào)驗(yàn)物業(yè)銷項(xiàng)關(guān)閉問題物業(yè)銷項(xiàng)不合格合格銷項(xiàng)整改兩次整改不合格，建議啟用第三方工程施工---分戶查驗(yàn)計(jì)劃實(shí)施內(nèi)容介紹合格復(fù)查整改檢查準(zhǔn)備1.作業(yè)面提供的及時(shí)性230計(jì)劃實(shí)施內(nèi)容介紹實(shí)測(cè)實(shí)量階段應(yīng)滿足的條件觀感質(zhì)量檢查階段應(yīng)滿足的條件功能測(cè)試階段應(yīng)滿足的條件地坪完成塑鋼門窗主框安裝完成墻面第一遍膩?zhàn)油瓿煽臻g尺寸測(cè)試標(biāo)示完成空間尺寸自查自改完成僅限毛坯房開間、進(jìn)深、凈高實(shí)測(cè)，以及所有業(yè)態(tài)房屋垂直、平整度出現(xiàn)質(zhì)量問題時(shí)，對(duì)問題部位進(jìn)行實(shí)量抽查?？臻g尺寸檢查不合格項(xiàng)整改完成門窗(扇)、玻璃及五金件安裝調(diào)試完成戶內(nèi)外欄桿安裝完成墻面第二遍膩?zhàn)油瓿扇霊糸T安裝完成強(qiáng)弱電面板、給排水管道安裝完成外墻飾面全部完成對(duì)墻面、地面、天棚、預(yù)留洞孔、入戶門、室內(nèi)門窗、護(hù)欄、空調(diào)位，以及室內(nèi)所有裝飾裝修的觀感內(nèi)容統(tǒng)一檢查所有觀感質(zhì)量不合格項(xiàng)整改完成廚衛(wèi)及陽(yáng)露臺(tái)防水施工完成戶內(nèi)水電滿足正常使用需求戶內(nèi)所有設(shè)備調(diào)試安裝完成總平雨污水官網(wǎng)滿足通水功能戶內(nèi)設(shè)備標(biāo)示完成20%流水段開始實(shí)施開始實(shí)施開始實(shí)施達(dá)標(biāo)關(guān)門，進(jìn)入承接查驗(yàn)階段第三階段的檢測(cè)可將部分單項(xiàng)穿插到一二階段實(shí)施工程施工---分戶查驗(yàn)分戶查驗(yàn)三個(gè)階段啟動(dòng)的條件現(xiàn)場(chǎng)查驗(yàn)時(shí)間在房屋集中交付前：毛坯房4個(gè)月，裝修房4.5個(gè)月實(shí)施※進(jìn)行電氣檢測(cè)、蓄水、淋水、通球、通煙、打壓，以及空鼓、開裂等檢驗(yàn)20%流水段交付前3個(gè)月30%流水段計(jì)劃實(shí)施內(nèi)容介紹實(shí)測(cè)實(shí)量階段應(yīng)滿足的條件觀感質(zhì)量31計(jì)劃實(shí)施內(nèi)容介紹竣工及交房---承接查驗(yàn)計(jì)劃編制：地產(chǎn)主導(dǎo)、監(jiān)理、承建單位、物業(yè)參與并實(shí)施合格不合格復(fù)查整改檢查準(zhǔn)備

重新整改檢查及復(fù)查：物業(yè)主導(dǎo)、監(jiān)理、承建單位2整改：承建單位主導(dǎo)、監(jiān)理、物業(yè)復(fù)查1交房啟動(dòng)會(huì)成果(物業(yè)篇）2前期介入向物業(yè)項(xiàng)目管理團(tuán)隊(duì)交底【含物業(yè)財(cái)務(wù)、營(yíng)銷承諾、客戶資料、裝修管控風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)】3項(xiàng)目后評(píng)估（前介篇）協(xié)助物業(yè)項(xiàng)目與地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行查驗(yàn)前對(duì)接向物業(yè)項(xiàng)目進(jìn)行交底并移交相關(guān)資料物業(yè)承接查驗(yàn)小組編制查驗(yàn)計(jì)劃協(xié)助物業(yè)承接查驗(yàn)缺項(xiàng)整改跟蹤物業(yè)工程對(duì)共用部位、共用設(shè)備設(shè)施檢查物業(yè)工程做資料與現(xiàn)場(chǎng)匹配度核實(shí)協(xié)調(diào)地產(chǎn)項(xiàng)目部提供準(zhǔn)備移的交圖紙和資料協(xié)助召開承接查驗(yàn)啟動(dòng)會(huì)物業(yè)項(xiàng)目填寫《承接查驗(yàn)實(shí)體移交記錄》復(fù)核《資料移交清單》、《實(shí)物移交清單》缺項(xiàng)整改：主控項(xiàng)100%，一般項(xiàng)90%現(xiàn)場(chǎng)能耗結(jié)算和移交實(shí)體移交計(jì)劃實(shí)施內(nèi)容介紹竣工及交房---承接查驗(yàn)計(jì)劃編制：地產(chǎn)主導(dǎo)、32物業(yè)前介與地產(chǎn)團(tuán)隊(duì)的工作互動(dòng)前介參加的會(huì)議各階段的工作互動(dòng)內(nèi)容參與開發(fā)階段的風(fēng)險(xiǎn)排查物業(yè)前介與地產(chǎn)團(tuán)隊(duì)的工作互動(dòng)前介參加的會(huì)議各階段的工作互動(dòng)內(nèi)33需參加的會(huì)議內(nèi)容地產(chǎn)物業(yè)方案及標(biāo)準(zhǔn)討論研發(fā)：過程討論均通知物業(yè)前介參與反饋物業(yè)意見和建議并與其達(dá)成一致跟蹤方案及圖紙修改落地情況圖紙會(huì)審交底研發(fā)：通知物業(yè)參加向方案或設(shè)計(jì)單位交底會(huì)工程：通知及組織物業(yè)參加對(duì)各階段分供方交底地產(chǎn)客服：組織物業(yè)項(xiàng)目管理團(tuán)隊(duì)做客戶資料交底客戶敏感點(diǎn)、物業(yè)需求及標(biāo)準(zhǔn)向方案或設(shè)計(jì)單位交底會(huì)客戶敏感點(diǎn)、物業(yè)需求及標(biāo)準(zhǔn)及投訴及賠付案例向施工單位交底物業(yè)項(xiàng)目團(tuán)隊(duì)根據(jù)客戶相關(guān)資料，梳理客戶風(fēng)險(xiǎn)及應(yīng)對(duì)措施項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)會(huì)通知開會(huì)時(shí)間及會(huì)議議題物業(yè)根據(jù)會(huì)議議題選擇性參加，每月不少于一次監(jiān)理例會(huì)通知開會(huì)時(shí)間及會(huì)議議題物業(yè)根據(jù)會(huì)議議題選擇性參加，每月不少于兩次需參加的會(huì)議內(nèi)容地產(chǎn)物業(yè)方案及標(biāo)準(zhǔn)討論研發(fā)：過程討論均通知物34各階段的工作互動(dòng)內(nèi)容階段內(nèi)容地產(chǎn)物業(yè)圖紙方案資料討論會(huì)會(huì)前一天提供相關(guān)資料方案及施工圖會(huì)審，并出具物業(yè)書面意見和建議施工圖會(huì)審前一周提供相關(guān)圖紙合同附圖提供會(huì)簽版圖紙樣板點(diǎn)評(píng)時(shí)做為點(diǎn)評(píng)依據(jù)分戶查驗(yàn)手持終端的戶型圖依據(jù)深化圖（固化圖）討論會(huì)會(huì)前一周提供完成審批后，抄送物業(yè)前介參加討論會(huì)，并出具物業(yè)書面意見或建議做為樣板點(diǎn)評(píng)、現(xiàn)場(chǎng)施工檢查依據(jù)變更通知物業(yè)參與變更方案討論相關(guān)變更審批完成后抄送物業(yè)參加討論會(huì)，并提出物業(yè)意見做為樣板點(diǎn)評(píng)、現(xiàn)場(chǎng)施工檢查以及移交的依據(jù)施工樣板點(diǎn)評(píng)點(diǎn)評(píng)計(jì)劃調(diào)整后提前一個(gè)月通知物業(yè)組織并通知物業(yè)參加提前一個(gè)月對(duì)接點(diǎn)評(píng)計(jì)劃完成時(shí)間根據(jù)物業(yè)關(guān)注點(diǎn)要求，參與點(diǎn)評(píng)，并提交成果月度缺陷反饋及時(shí)組織討論，并明確整改方案及完成時(shí)間敦促施工單位按時(shí)完成整改按時(shí)反饋并參與和推動(dòng)方案討論跟蹤整改方案落地，并及時(shí)反饋整改效果分戶查驗(yàn)組織啟動(dòng)會(huì)資源整合（勞動(dòng)力、材料）技術(shù)支持及執(zhí)行情況跟蹤主導(dǎo)查驗(yàn)，跟蹤推動(dòng)整改系統(tǒng)性問題風(fēng)險(xiǎn)反饋，并與項(xiàng)目達(dá)成整改計(jì)劃及方案過程管理及信息反饋移交交房資料資料移交（包括客戶信息、戶內(nèi)設(shè)施設(shè)備資料）主動(dòng)對(duì)接，物業(yè)客服部完成接管承接查驗(yàn)組織啟動(dòng)會(huì)資源整合（勞動(dòng)力、材料）技術(shù)支持及執(zhí)行情況跟蹤敦促分供方及時(shí)完成實(shí)物移交及能耗結(jié)算主導(dǎo)查驗(yàn)，跟蹤推動(dòng)整改系統(tǒng)性問題風(fēng)險(xiǎn)反饋，并與項(xiàng)目達(dá)成整改計(jì)劃及方案過程管理及信息反饋主動(dòng)對(duì)接分供方交房及返修集中交房通知物業(yè)參與交房方案討論地產(chǎn)客服組織培訓(xùn)，主導(dǎo)交付工程組織整反饋物業(yè)意見和建議集中返修主導(dǎo)集中返修期返修整改組織報(bào)事分析會(huì)配合地產(chǎn)返修整改各階段的工作互動(dòng)內(nèi)容階段內(nèi)容地產(chǎn)物業(yè)方案資料討論會(huì)會(huì)前一天提35參與集團(tuán)和地區(qū)公司組織的風(fēng)險(xiǎn)排查開盤前風(fēng)險(xiǎn)檢查：沙盤風(fēng)險(xiǎn)清理：出入口、管理區(qū)域、物業(yè)用房、設(shè)備用房等不利因素項(xiàng)目第三方工程質(zhì)量檢查中期運(yùn)營(yíng)停止檢查點(diǎn)檢查地區(qū)公司地產(chǎn)技術(shù)中心月度工程質(zhì)量檢查（如有需要參加）其它工作（如有安排）參與集團(tuán)和地區(qū)公司組織的風(fēng)險(xiǎn)排查開盤前風(fēng)險(xiǎn)檢查：項(xiàng)目第三方工36分戶檢驗(yàn)篇021、分戶檢驗(yàn)的重要性2、分戶檢驗(yàn)的職責(zé)分工3、分戶檢驗(yàn)準(zhǔn)備4、過程管理分戶檢驗(yàn)篇021、分戶檢驗(yàn)的重要性37回顧會(huì)議作用1.分戶檢驗(yàn)準(zhǔn)備2、啟動(dòng)分戶檢驗(yàn)3.實(shí)施分戶檢驗(yàn)4.啟動(dòng)承接查驗(yàn)5、實(shí)施承接查驗(yàn)6、工地開放日接管交付進(jìn)入砌筑階段開始清理滿足分戶檢驗(yàn)作業(yè)面提供的關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)交房前7-8個(gè)月完成物業(yè)與地產(chǎn)的內(nèi)部交（查驗(yàn)內(nèi)容及標(biāo)準(zhǔn)、流程和信息反饋機(jī)制等）人員及物資準(zhǔn)備、啟動(dòng)前（交房前6個(gè)月）現(xiàn)場(chǎng)實(shí)際進(jìn)度清理，分戶檢驗(yàn)計(jì)劃編制（交房前5個(gè)月）參加地產(chǎn)組織（物業(yè)主講）的分戶檢驗(yàn)啟動(dòng)會(huì)---計(jì)劃下達(dá)、標(biāo)準(zhǔn)流程交底、現(xiàn)場(chǎng)管理制度宣貫（交房前5個(gè)月）第一階段的分戶檢驗(yàn)工作----實(shí)測(cè)實(shí)量檢查及整改銷項(xiàng)第二階段的分戶檢驗(yàn)工作----觀感質(zhì)量檢查及整改銷項(xiàng)第三階段的分戶檢驗(yàn)工作----功能測(cè)試檢查及整改銷項(xiàng)物業(yè)主導(dǎo)召開承接查驗(yàn)啟動(dòng)會(huì)（交房前兩月）實(shí)施承接查驗(yàn)及整改銷項(xiàng)工地開放及客戶報(bào)事整改銷項(xiàng)（交房前一月內(nèi)）完成全面移交或接管（交房前兩日前）集中交房集中返修回顧會(huì)議1.分戶檢驗(yàn)準(zhǔn)備2、啟動(dòng)分戶檢驗(yàn)3.實(shí)施分戶檢驗(yàn)4.38分戶檢驗(yàn)的重要性內(nèi)部分析外部分析公司決策分戶檢驗(yàn)的重要性內(nèi)部分析外部分析公司決策39分戶檢驗(yàn)的重要性

分戶檢驗(yàn)的地方性規(guī)范或標(biāo)準(zhǔn)是建筑竣工驗(yàn)收前，建設(shè)單位組織工程監(jiān)理和施工單位實(shí)施，對(duì)每戶及公共部位，使用功能和觀感質(zhì)量進(jìn)行全覆蓋式的專項(xiàng)驗(yàn)收，它不代表竣工驗(yàn)收，而是對(duì)竣工驗(yàn)收的補(bǔ)充和完善，也是竣工驗(yàn)收必須具備的條件之一。外部分析：法規(guī)要求—驗(yàn)收底線

國(guó)家相關(guān)驗(yàn)收規(guī)范只是按照檢驗(yàn)批實(shí)施，且更多側(cè)重于對(duì)各單項(xiàng)工程的使用安全和規(guī)范技術(shù)要求的綜合指標(biāo)進(jìn)行抽檢，無法做到住宅工程使用功能和觀感質(zhì)量驗(yàn)收的全覆蓋檢驗(yàn)；分戶檢驗(yàn)的重要性分戶檢驗(yàn)的地方性規(guī)范或標(biāo)準(zhǔn)是建筑竣40分戶檢驗(yàn)的重要性物業(yè)：希望有優(yōu)秀的分供方做出高品質(zhì)的產(chǎn)品--協(xié)助地產(chǎn)將后續(xù)報(bào)事前置消化

--降低后期報(bào)事量—降低溝通協(xié)調(diào)成本—-降低運(yùn)營(yíng)成本—吸收高素質(zhì)員工--提升服務(wù)質(zhì)量提高客戶滿意度新公司或新項(xiàng)目的分供方管理能力較低和工期合理性欠佳；新團(tuán)隊(duì)處于對(duì)永升標(biāo)準(zhǔn)的適應(yīng)期和磨合期；與實(shí)現(xiàn)高品質(zhì)產(chǎn)品交付有差距分戶檢驗(yàn)階段正直外部驗(yàn)收集中期，地產(chǎn)工程師需忙于應(yīng)對(duì)；技術(shù)型人才的工程師客戶視角相對(duì)于物業(yè)欠佳；通過物業(yè)受地產(chǎn)委托以補(bǔ)位的方式，用客戶的視角代表地產(chǎn)參與的這種全覆蓋式移交或接管前分戶質(zhì)量驗(yàn)收，將客戶關(guān)注度極高的質(zhì)量瑕疵和敏感點(diǎn)消化于客戶收房前，從而降低戶均報(bào)事率，提高客戶滿意度和對(duì)產(chǎn)品質(zhì)量的認(rèn)同度；同時(shí)通過直接向分供方進(jìn)行客戶敏感輸入，協(xié)助地產(chǎn)發(fā)現(xiàn)和培養(yǎng)優(yōu)秀的分供方。提升企業(yè)品牌現(xiàn)狀分析實(shí)際需求采取措施雙贏地產(chǎn)：發(fā)現(xiàn)和培養(yǎng)優(yōu)秀的分供方--降低交房戶均報(bào)事率--降低后期整改成本-減少賠付和降低其溝通成本----降低建設(shè)成本內(nèi)部分析：降低戶均報(bào)事率—提高客戶滿意度分戶檢驗(yàn)的重要性物業(yè)：希望有優(yōu)秀的分供方做出高品質(zhì)的產(chǎn)品-41分戶檢驗(yàn)的重要性1、由物業(yè)實(shí)施分戶檢驗(yàn)且達(dá)到了降低交房報(bào)事量的案例2、組織要求Xx項(xiàng)目分戶檢驗(yàn)與交房報(bào)事的比對(duì)分析：Xx項(xiàng)目分戶檢驗(yàn)與交房報(bào)事的比對(duì)分析：集團(tuán)辦公例會(huì)和11年上半年忠誠(chéng)度解讀會(huì)會(huì)議精神：強(qiáng)化分戶檢驗(yàn)機(jī)制，將集團(tuán)所有新項(xiàng)目全部委托物業(yè)實(shí)施分戶檢驗(yàn)制度化，同時(shí)要求物業(yè)明確具體計(jì)劃和資源配置；

公司決策：所有新項(xiàng)目均委托物業(yè)實(shí)施分戶檢驗(yàn)分戶檢驗(yàn)的重要性1、由物業(yè)實(shí)施分戶檢驗(yàn)且達(dá)到了降低交房報(bào)事量42分戶檢驗(yàn)的職責(zé)分工地產(chǎn)項(xiàng)目部和分供方的職責(zé)分工物業(yè)各部門的職責(zé)分工分戶檢驗(yàn)的職責(zé)分工地產(chǎn)項(xiàng)目部和分供方的職責(zé)分工物業(yè)各部門的職43分戶檢驗(yàn)的職責(zé)分工地產(chǎn)項(xiàng)目部：1、分戶檢驗(yàn)工作的第一責(zé)任人，負(fù)責(zé)牽頭組織；2、協(xié)調(diào)整改勞動(dòng)力和材料及時(shí)供應(yīng)；3、負(fù)責(zé)確定重大和共性問題的整改方案；4、督促施工單位按分戶檢驗(yàn)計(jì)劃提供作業(yè)面。

監(jiān)理單位：1、安排人員參加分戶檢驗(yàn)建筑尺寸的實(shí)測(cè)實(shí)量；2、協(xié)助物業(yè)督促施工單位查驗(yàn)及整改，提供技術(shù)支持；3、跟蹤進(jìn)度、保障分戶檢驗(yàn)作業(yè)面的提供。

總、分包單位：1、按分戶檢驗(yàn)計(jì)劃安排人員參加檢查及整改工作，

接受物業(yè)工作安排；2、按分戶檢驗(yàn)計(jì)劃提供作業(yè)面；3、分戶檢驗(yàn)報(bào)驗(yàn)資料編制。分戶檢驗(yàn)小組組織協(xié)調(diào)組長(zhǎng)：地產(chǎn)項(xiàng)目工程經(jīng)理副組長(zhǎng)：施工單位項(xiàng)目經(jīng)理監(jiān)理單位項(xiàng)目總監(jiān)監(jiān)理單位物業(yè)管理處參與單位地產(chǎn)項(xiàng)目工程部施工單位代表地產(chǎn)實(shí)施監(jiān)督管理分工組建第三方應(yīng)急整改小組具體檢驗(yàn)及施工質(zhì)量缺陷整改協(xié)同組長(zhǎng)：物業(yè)項(xiàng)目工程經(jīng)理勞動(dòng)力不足和3次以上整改不達(dá)標(biāo)啟用第三方分戶檢驗(yàn)組織架構(gòu)地產(chǎn)項(xiàng)目部和分供方的職責(zé)分工分戶檢驗(yàn)的職責(zé)分工地產(chǎn)項(xiàng)目部：監(jiān)理單位：總、分包單位：分44物業(yè)各部門的職責(zé)分工集團(tuán)物業(yè)管理部技術(shù)中心：1、物業(yè)分戶檢驗(yàn)實(shí)施辦法的回顧和修訂；2、新地區(qū)公司首個(gè)項(xiàng)目實(shí)施前分戶檢驗(yàn)員工的培訓(xùn)、實(shí)施中的現(xiàn)場(chǎng)指導(dǎo)以及所有項(xiàng)目實(shí)施中的過程管控；3、給地區(qū)公司提供技術(shù)支持和協(xié)助地區(qū)物業(yè)技術(shù)部培訓(xùn)；4、對(duì)地區(qū)物業(yè)技術(shù)部就分戶檢驗(yàn)實(shí)施過程中的標(biāo)準(zhǔn)流程和整改銷項(xiàng)督導(dǎo)檢查執(zhí)行情況進(jìn)行抽檢。5、分戶檢驗(yàn)數(shù)據(jù)管理和較大風(fēng)險(xiǎn)反饋給集團(tuán)質(zhì)量中心、運(yùn)營(yíng)中心和客戶中心；地區(qū)物業(yè)技術(shù)部：1、對(duì)地區(qū)公司地產(chǎn)和物業(yè)進(jìn)行實(shí)施辦法的宣貫，流程優(yōu)化建議的收集與反饋；2、對(duì)各項(xiàng)目分戶檢驗(yàn)員工進(jìn)行崗前和在崗培訓(xùn)；3、給項(xiàng)目管理處分戶檢驗(yàn)小組提供技術(shù)支持；4、對(duì)各項(xiàng)目管理處分戶檢驗(yàn)實(shí)施過程中的標(biāo)準(zhǔn)流程和整改銷項(xiàng)情況實(shí)施督導(dǎo)檢查；5、分戶檢驗(yàn)實(shí)施的項(xiàng)目質(zhì)量和進(jìn)度風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警，同時(shí)反饋集團(tuán)物業(yè)管理部；物業(yè)管理處：1、編制物業(yè)分戶檢驗(yàn)實(shí)施方案及計(jì)劃，報(bào)地產(chǎn)項(xiàng)目部審核；（新項(xiàng)目首期由技術(shù)部編制，二期及以后的由管理處編制）2、受地產(chǎn)項(xiàng)目部委托按分戶檢驗(yàn)計(jì)劃組織查驗(yàn)；3、查驗(yàn)結(jié)果記錄和匯總，整改銷項(xiàng)的現(xiàn)場(chǎng)跟蹤；4、重大和共性問題、進(jìn)度風(fēng)險(xiǎn)反饋。物業(yè)各部門的職責(zé)分工集團(tuán)物業(yè)管理部技術(shù)中心：地區(qū)物業(yè)技術(shù)部：45分戶檢驗(yàn)的準(zhǔn)備施工進(jìn)度前控（分戶檢驗(yàn)節(jié)點(diǎn)倒逼）物業(yè)和地產(chǎn)內(nèi)部的事前溝通辦公場(chǎng)地、主要物資及人力配置實(shí)施前的施工進(jìn)度清理及計(jì)劃編制過程管理啟動(dòng)啟動(dòng)會(huì)分戶檢驗(yàn)的準(zhǔn)備施工進(jìn)度前控（分戶檢驗(yàn)節(jié)點(diǎn)倒逼）物業(yè)和地產(chǎn)內(nèi)部46分戶檢驗(yàn)的準(zhǔn)備—進(jìn)度控制（作業(yè)面提供）地坪完成塑鋼門窗主框安裝完成墻面第一遍膩?zhàn)油瓿煽臻g尺寸測(cè)試標(biāo)示完成空間尺寸自查自改完成開間、進(jìn)深、凈高、垂直平整度全數(shù)實(shí)測(cè)（含空鼓裂紋）；空間尺寸檢查不合格項(xiàng)整改完成門窗(扇)、玻璃及五金件安裝調(diào)試完成戶內(nèi)外欄桿安裝完成墻面第二遍膩?zhàn)油瓿扇霊糸T安裝完成給排水管道安裝完成外墻飾面全部完成戶內(nèi)墻地面、門窗、設(shè)備面板、陽(yáng)露臺(tái)及護(hù)窗欄桿、外墻飾面及構(gòu)件等觀感質(zhì)量全數(shù)檢查；所有觀感質(zhì)量不合格項(xiàng)整改完成廚衛(wèi)及陽(yáng)露臺(tái)防水施工完成戶內(nèi)水電滿足正常使用需求戶內(nèi)強(qiáng)弱電安裝調(diào)試完成（對(duì)講門機(jī)視情況而定）總平雨污水官網(wǎng)滿足通水功能戶內(nèi)設(shè)備標(biāo)示完成強(qiáng)弱電使用功能測(cè)試、雨污排管道通水通球、給水管道打壓全數(shù)檢測(cè)；交房前5個(gè)月50%流水段物業(yè)開始實(shí)施交房前4個(gè)月50%流水段物業(yè)開始實(shí)施交房前3個(gè)月80%流水段物業(yè)開始實(shí)施達(dá)標(biāo)關(guān)門，進(jìn)入承接查驗(yàn)階段實(shí)測(cè)實(shí)量階段應(yīng)滿足的條件觀感質(zhì)量檢查階段應(yīng)滿足的條件功能測(cè)試階段應(yīng)滿足的條件三個(gè)階段實(shí)施的作業(yè)面最底線要求第三階段的檢測(cè)可將部分單項(xiàng)穿插到一二階段實(shí)施分戶檢驗(yàn)啟動(dòng)前現(xiàn)場(chǎng)應(yīng)達(dá)到以下形象進(jìn)度：滿足分戶檢驗(yàn)的基本條件分戶檢驗(yàn)的準(zhǔn)備—進(jìn)度控制（作業(yè)面提供）地坪完成開間、進(jìn)深、凈47分戶檢驗(yàn)的職責(zé)分工—進(jìn)度前控（建立進(jìn)度滯后的風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警機(jī)制）

作業(yè)面提供的節(jié)點(diǎn)及進(jìn)度前控：

為了確保物業(yè)進(jìn)場(chǎng)分戶檢驗(yàn)的順利開展，項(xiàng)目進(jìn)入砌筑階段，物業(yè)技術(shù)部前期介入工程師（集團(tuán)物業(yè)管理部技術(shù)中心協(xié)助）與地產(chǎn)項(xiàng)目團(tuán)隊(duì)一起，按照《分戶檢驗(yàn)單體作業(yè)面提供節(jié)點(diǎn)梳理及風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警模版》對(duì)交付區(qū)域與分戶檢驗(yàn)關(guān)聯(lián)的關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)進(jìn)行梳理（含相關(guān)工序節(jié)點(diǎn)）；分戶檢驗(yàn)的實(shí)測(cè)實(shí)量、觀感質(zhì)量以及各功能系統(tǒng)查驗(yàn)三個(gè)階段，實(shí)施前和實(shí)施中的關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)前控；

建立進(jìn)度風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警機(jī)制：由地區(qū)物業(yè)前介工程師按照預(yù)警模板要求，建立向地區(qū)公司職能團(tuán)隊(duì)和集團(tuán)物業(yè)技術(shù)中心進(jìn)行實(shí)時(shí)進(jìn)度風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警的機(jī)制，要求在通報(bào)時(shí)對(duì)直接影響分戶檢驗(yàn)節(jié)點(diǎn)的滯后進(jìn)度和出現(xiàn)的現(xiàn)場(chǎng)重大質(zhì)量風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行預(yù)警通報(bào)，并在群提出職能協(xié)調(diào)或召開專題會(huì)推動(dòng)的建議，集團(tuán)物業(yè)管理部技術(shù)中心通過這種獲取預(yù)警信息的平臺(tái)協(xié)調(diào)地區(qū)職能或反饋給質(zhì)量中心協(xié)助項(xiàng)目團(tuán)隊(duì)一起助推關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)的達(dá)成；分戶檢驗(yàn)的職責(zé)分工—進(jìn)度前控（建立進(jìn)度滯后的風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警機(jī)制）48分戶檢驗(yàn)準(zhǔn)備—事前溝通（對(duì)檢查科目、標(biāo)準(zhǔn)流程等達(dá)成共識(shí)）2、物業(yè)前期介入工程師在交房前第八個(gè)月時(shí)，依據(jù)《各地區(qū)地產(chǎn)與物業(yè)財(cái)務(wù)收支界面（2011）》與地產(chǎn)項(xiàng)目部就《分戶檢驗(yàn)委托協(xié)議》中的具體事宜進(jìn)行溝通交流，達(dá)成共識(shí)后敦促項(xiàng)目部提交工作聯(lián)系單；3、物業(yè)前期介入工程師在分戶檢驗(yàn)啟動(dòng)會(huì)召開前一周內(nèi)，召集地產(chǎn)和物業(yè)項(xiàng)目團(tuán)隊(duì)，依據(jù)項(xiàng)目差異就地產(chǎn)、物業(yè)、分供方的工作界面、職責(zé)分工，以及分戶檢驗(yàn)至交房階段《分戶檢驗(yàn)階段的分供方現(xiàn)場(chǎng)管理制度》和《分戶檢驗(yàn)信息匯總及通報(bào)模板》進(jìn)行溝通交流并達(dá)成共識(shí)；1、項(xiàng)目進(jìn)入砌筑階段物業(yè)前期介入在清理與分戶檢驗(yàn)實(shí)施相關(guān)的進(jìn)度關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)的同時(shí)，利用前期介入這個(gè)的交流平臺(tái)，組織地產(chǎn)和物業(yè)項(xiàng)目團(tuán)隊(duì)召開專題會(huì)，就分戶檢驗(yàn)的重要性、檢驗(yàn)科目、檢驗(yàn)標(biāo)準(zhǔn)和操作流程、具體工作內(nèi)容以及需要地產(chǎn)支持的相關(guān)事宜進(jìn)行溝通交流并達(dá)成共識(shí)；確定標(biāo)準(zhǔn)和流程提交委托協(xié)議建立互信機(jī)制分戶檢驗(yàn)準(zhǔn)備—事前溝通（對(duì)檢查科目、標(biāo)準(zhǔn)流程等達(dá)成共識(shí)）2、49分戶檢驗(yàn)準(zhǔn)備—事前溝通（信息匯報(bào)機(jī)制建立）xxx項(xiàng)目分戶檢驗(yàn)階段進(jìn)度和風(fēng)險(xiǎn)通報(bào)流程1、通報(bào)范疇1.1工程進(jìn)度滯后；1.2總分包配合度評(píng)估；1.3重大質(zhì)量問題；2、通報(bào)流程2.1通報(bào)原則（層級(jí)）通報(bào)內(nèi)容通報(bào)頻次通報(bào)層級(jí)風(fēng)險(xiǎn)等級(jí)備注日?qǐng)?bào)每日（或三日）一次地產(chǎn)：工程經(jīng)理、所有工程師

物業(yè)：項(xiàng)目經(jīng)理、項(xiàng)目工程經(jīng)理、前期介入工師無1、根據(jù)通報(bào)層級(jí)視情況添加各職能負(fù)責(zé)人；

2、報(bào)事處理完成時(shí)間：日?qǐng)?bào)-接報(bào)2日內(nèi)，周報(bào)-接報(bào)1周內(nèi)；

3、風(fēng)險(xiǎn)通報(bào)按照風(fēng)險(xiǎn)判定標(biāo)準(zhǔn)，做好星級(jí)標(biāo)注進(jìn)行通報(bào)：一星無填充色，二星為黃色填充，三星為紅色填充；周報(bào)每周一次地產(chǎn)：項(xiàng)目總、項(xiàng)目工程經(jīng)理、項(xiàng)目客服負(fù)責(zé)人、項(xiàng)目成本經(jīng)理、項(xiàng)目研發(fā)經(jīng)理

物業(yè)：前期介入經(jīng)理、前期介入工師、工程經(jīng)理

集團(tuán)：前期介入專業(yè)工程師馬兵無風(fēng)險(xiǎn)通報(bào)及時(shí)通報(bào)地產(chǎn)：運(yùn)營(yíng)總、工程總監(jiān)、營(yíng)銷總監(jiān)(或客服中心負(fù)責(zé)人）、造采總監(jiān)、研發(fā)總

物業(yè)：技術(shù)部總監(jiān)、區(qū)域總經(jīng)理或項(xiàng)目經(jīng)理

集團(tuán)：前期介入專業(yè)工程師馬兵例：★★2.2通報(bào)及處理流程2.2.1物業(yè)工程負(fù)責(zé)人每日或每周將現(xiàn)場(chǎng)相關(guān)信息，按照不同的通報(bào)層級(jí)實(shí)時(shí)通報(bào)；2.2.2物業(yè)工程負(fù)責(zé)人在項(xiàng)目存在風(fēng)險(xiǎn)時(shí)，嚴(yán)格按照風(fēng)險(xiǎn)判定標(biāo)準(zhǔn)要求及時(shí)做好升級(jí)通報(bào)；2.2.3所有層級(jí)的報(bào)事接收人均應(yīng)在要求的報(bào)事處理完成時(shí)間內(nèi)，在RTX上給予報(bào)事人正面回復(fù)或組織專題會(huì)商討方案；3、通報(bào)問責(zé)所有風(fēng)險(xiǎn)通報(bào)均實(shí)行首問負(fù)責(zé)制：物業(yè)工程負(fù)責(zé)人為首問責(zé)任人，責(zé)任人需要嚴(yán)格跟蹤事件處理結(jié)果，形成信息互通，確保事件處理形成閉環(huán)。每日和每周信息通報(bào)分戶檢驗(yàn)準(zhǔn)備—事前溝通（信息匯報(bào)機(jī)制建立）xxx項(xiàng)目分戶檢驗(yàn)50分戶檢驗(yàn)準(zhǔn)備—事前溝通（風(fēng)險(xiǎn)通報(bào)機(jī)制建立）風(fēng)險(xiǎn)判定標(biāo)準(zhǔn)：風(fēng)險(xiǎn)通報(bào)風(fēng)險(xiǎn)類別風(fēng)險(xiǎn)內(nèi)容及判定標(biāo)準(zhǔn)風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)措施及建議風(fēng)險(xiǎn)等級(jí)合同類項(xiàng)目總平，房屋銷售平面，私家花園面積與售前公示和銷售合同附圖不符進(jìn)度風(fēng)險(xiǎn)超過15天未提供分戶檢驗(yàn)作業(yè)面，超過15天未整改分戶檢驗(yàn)問題的或大于30天未完成的報(bào)事；質(zhì)量風(fēng)險(xiǎn)1）實(shí)測(cè)實(shí)量、觀感質(zhì)量和功能測(cè)試三個(gè)階段戶均報(bào)事超過正常值的【別墅：20條，清水10條】2）滲漏戶均大于2條或某一部位出現(xiàn)系統(tǒng)性滲漏水風(fēng)險(xiǎn)的；3）建筑尺寸房間合格率低于50%；4）觀感質(zhì)量共性問題：平整度差、裝飾線不順直、涂料大面質(zhì)量差；5）戶內(nèi)明顯功能性缺陷問題（如贈(zèng)送空間層高不足、個(gè)別功能房間后期通過裝修也無法彌補(bǔ)的、有水房間無地漏等功能性缺失）備注風(fēng)險(xiǎn)通報(bào)按照風(fēng)險(xiǎn)判定標(biāo)準(zhǔn)，做好星級(jí)標(biāo)注進(jìn)行通報(bào)：一星無填充色，二星為黃色填充，三星為紅色填充；例：★★升級(jí)原則：由物業(yè)前期介入工程師通報(bào)給地產(chǎn)項(xiàng)目團(tuán)隊(duì)及地區(qū)公司職能出解決方案，同時(shí)通報(bào)給集團(tuán)物業(yè)技術(shù)中心現(xiàn)場(chǎng)介入專業(yè)工程師；針對(duì)超過10天無解決方案的集團(tuán)物業(yè)技術(shù)中心前期介入經(jīng)理向集團(tuán)工管中心、運(yùn)營(yíng)中心和客戶中心進(jìn)行升級(jí)通報(bào)，協(xié)調(diào)相關(guān)職能協(xié)助團(tuán)隊(duì)做好過程預(yù)控；分戶檢驗(yàn)準(zhǔn)備—事前溝通（風(fēng)險(xiǎn)通報(bào)機(jī)制建立）風(fēng)險(xiǎn)判定標(biāo)準(zhǔn)：風(fēng)險(xiǎn)51分戶檢驗(yàn)準(zhǔn)備—事前溝通（物業(yè)的信息統(tǒng)一歸口）2、實(shí)測(cè)實(shí)量階段：對(duì)空間尺寸誤差偏大、空鼓裂紋嚴(yán)重且整改方式不明確等共性問題反饋，提交地產(chǎn)項(xiàng)目例會(huì)決策后實(shí)施整改銷項(xiàng)；3、觀感質(zhì)量檢查階段：對(duì)門窗劃傷劃痕嚴(yán)重、外墻飾面及構(gòu)件存在安全隱患、設(shè)備設(shè)施安裝維修通道的設(shè)計(jì)缺陷、內(nèi)墻飾面色差、外（窗）墻滲水以及其他嚴(yán)重的質(zhì)量瑕疵等共性問題進(jìn)行反饋，提交地產(chǎn)項(xiàng)目例會(huì)決策后實(shí)施整改銷項(xiàng)；4、功能測(cè)試階段：閉水試驗(yàn)發(fā)現(xiàn)的廚衛(wèi)嚴(yán)重滲漏水、材料以次充好且存在嚴(yán)重隱患、水電氣嚴(yán)重的功能性缺失等共性問題進(jìn)行反饋，提交地產(chǎn)項(xiàng)目例會(huì)決策后實(shí)施整改銷項(xiàng)；1、在分戶檢驗(yàn)和承接查驗(yàn)實(shí)施過程中存在分供方勞動(dòng)力不足、整改質(zhì)量差（3次以上均整改不到位）、現(xiàn)場(chǎng)負(fù)責(zé)人執(zhí)行力不強(qiáng)等現(xiàn)象進(jìn)行反饋，提地產(chǎn)交項(xiàng)目例會(huì)決策是否換人和啟用第三方；信息統(tǒng)一歸口至物業(yè)項(xiàng)目工程負(fù)責(zé)人處重要信息歸口到地產(chǎn)項(xiàng)目例會(huì)通報(bào)和討論分戶檢驗(yàn)準(zhǔn)備—事前溝通（物業(yè)的信息統(tǒng)一歸口）2、實(shí)測(cè)實(shí)量階段52分戶檢驗(yàn)準(zhǔn)備—事前溝通（檢驗(yàn)的科目確定）1、樓地面、墻面和頂棚觀感質(zhì)量；1)墻面面層(抹灰和涂飾）觀感質(zhì)量2）整體地面面層觀感質(zhì)量3）頂棚觀感質(zhì)量2、門窗質(zhì)量；1）門窗開啟性能和密封性能2）外窗的防、排水性能3)外窗臺(tái)高度4)門窗的玻璃安裝3、欄桿、護(hù)欄質(zhì)量1）欄桿高度、間距2）防攀爬措施、護(hù)欄玻璃4、防水工程質(zhì)量；1）屋面防水質(zhì)量2)有防水要求房間、陽(yáng)臺(tái)和外墻防滲漏；5、室內(nèi)主要空間尺寸檢查；1）凈高檢查2）凈空檢查（開間、進(jìn)深）6、給排水系統(tǒng)安裝質(zhì)量；1）管道、配件安裝質(zhì)量2）地漏及存水彎安裝質(zhì)量；7、室內(nèi)電氣系統(tǒng)安裝質(zhì)量；1）線路敷設(shè)及配電箱安裝質(zhì)量；2）燈具、開關(guān)、插座及等電位安裝質(zhì)量；8、空調(diào)、衛(wèi)生間通風(fēng)、信報(bào)箱等施工質(zhì)量；9、外墻構(gòu)件及飾面、樓梯通道、地下室等施工質(zhì)量分戶檢驗(yàn)準(zhǔn)備—事前溝通（檢驗(yàn)的科目確定）1、樓地面、墻面和頂53分戶檢驗(yàn)準(zhǔn)備—事前溝通（工作界面清分）不在物業(yè)分戶檢驗(yàn)范疇的工作內(nèi)容明確：1、樓板厚度和門窗等建筑節(jié)能檢測(cè)，由監(jiān)理在檢驗(yàn)批中實(shí)施；2、外墻及欄桿的防雷接地專業(yè)檢測(cè)，由監(jiān)理和總分包單位自行檢查合格后報(bào)專業(yè)檢測(cè)單位實(shí)施；3、外墻外窗淋水試驗(yàn)、通水通球由總分包實(shí)施，物業(yè)只負(fù)責(zé)對(duì)滲漏點(diǎn)位或堵塞部位的檢查記錄和跟蹤整改銷項(xiàng)；4、圖紙核對(duì)不在物業(yè)分戶檢驗(yàn)范疇；

地產(chǎn)物業(yè)在分戶檢驗(yàn)階段的工作界面清分：1、戶內(nèi)未完工程或收邊收口等施工進(jìn)度由地產(chǎn)項(xiàng)目團(tuán)隊(duì)進(jìn)行跟進(jìn)和推動(dòng)；戶內(nèi)分戶檢驗(yàn)的整改進(jìn)度由物業(yè)跟進(jìn)，地產(chǎn)項(xiàng)目部協(xié)助達(dá)成；2、單體內(nèi)公共部位精裝及其他區(qū)域，在承接查驗(yàn)啟動(dòng)前的所有進(jìn)度和質(zhì)量均由地產(chǎn)項(xiàng)目部跟進(jìn)和推動(dòng)；承接查驗(yàn)啟動(dòng)后，物業(yè)只負(fù)責(zé)查驗(yàn)和整改銷項(xiàng)跟蹤；3、對(duì)未完工程的進(jìn)度和質(zhì)量跟進(jìn)以及過程分戶檢驗(yàn)，地產(chǎn)項(xiàng)目部確需物業(yè)協(xié)助的，可以向物業(yè)管理處提報(bào)單項(xiàng)委托的申請(qǐng)?jiān)黾游飿I(yè)維修工；建議最好采用增加地產(chǎn)工程的實(shí)習(xí)生來實(shí)施；分戶檢驗(yàn)準(zhǔn)備—事前溝通（工作界面清分）不在物業(yè)分戶54分戶檢驗(yàn)準(zhǔn)備—事前溝通（檢驗(yàn)的標(biāo)準(zhǔn)確定）住建部及各地?。ㄊ校┙ㄎC布的分戶檢驗(yàn)標(biāo)準(zhǔn)、永升集團(tuán)觀感質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)、永升集團(tuán)工地開放日標(biāo)準(zhǔn)以及永升集團(tuán)承接查驗(yàn)制度要求的標(biāo)準(zhǔn)相結(jié)合實(shí)施分戶檢驗(yàn)；永升觀感質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)（2020版）永升集團(tuán)工地開放日標(biāo)準(zhǔn)指引永升集團(tuán)項(xiàng)目物業(yè)承接查驗(yàn)管理制度（2020版）1、工程細(xì)節(jié)的完美呈現(xiàn)是永升征服客戶和超越競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的重要技術(shù)手段之一；2、我們要做的不僅是符合國(guó)家規(guī)范和行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)的產(chǎn)品，更重要的是我們做的是客戶需要和認(rèn)可的產(chǎn)品；與企業(yè)標(biāo)準(zhǔn)相結(jié)合的三大理由3、新地區(qū)公司的分供方不清楚永升的交付標(biāo)準(zhǔn)，在和本地其他開發(fā)商的標(biāo)準(zhǔn)對(duì)比后總覺得永升要求過高；其實(shí)永升標(biāo)準(zhǔn)遠(yuǎn)不足驗(yàn)收規(guī)范的標(biāo)準(zhǔn)，只是更多的是側(cè)重于客戶敏感的細(xì)節(jié)處理，因此需要從客戶的視角對(duì)標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行解讀；分戶檢驗(yàn)準(zhǔn)備—事前溝通（檢驗(yàn)的標(biāo)準(zhǔn)確定）住建部及各55分戶檢驗(yàn)準(zhǔn)備—辦公場(chǎng)地、主要物資及人力配置1）辦公場(chǎng)地：新項(xiàng)目首期實(shí)施的分戶檢驗(yàn)，要求地產(chǎn)項(xiàng)目部提供不低于20平米相對(duì)獨(dú)立的臨時(shí)辦公場(chǎng)地；物業(yè)在該項(xiàng)目有工程值班室的無需單獨(dú)配置。2）主要物資檢測(cè)工具：（物業(yè)按小組配置）

技術(shù)配置：激光測(cè)距儀、紅外線投線儀、兩米靠尺、塞尺、空鼓錘；

管理處配置：漏電保護(hù)相位檢測(cè)器、鋼卷尺、記號(hào)粉筆，

兆歐表和鉗形萬用表根據(jù)實(shí)際情況適當(dāng)配置，但不得不少于2套；

通水通球和管道試壓工具由施工單位提供。辦公工具：由物業(yè)管理處準(zhǔn)備：辦公區(qū)應(yīng)配置對(duì)外聯(lián)系的有線電話，辦公桌和電腦每?jī)山M一套（必須統(tǒng)一安裝office2007版辦公軟件），打印/復(fù)印機(jī)一臺(tái)。資料準(zhǔn)備：

現(xiàn)場(chǎng)記錄圖紙由地產(chǎn)項(xiàng)目部準(zhǔn)備，現(xiàn)場(chǎng)記錄表格由物業(yè)管理處準(zhǔn)備；分戶檢驗(yàn)準(zhǔn)備—辦公場(chǎng)地、主要物資及人力配置1）辦公場(chǎng)地：2）56分戶檢驗(yàn)準(zhǔn)備—辦公場(chǎng)地、主要物資及人力配置3）人力配置地區(qū)物業(yè)技術(shù)部

物業(yè)項(xiàng)目管理處

項(xiàng)目負(fù)責(zé)人在交房前6個(gè)月回顧分戶檢驗(yàn)人力資源計(jì)劃執(zhí)行情況；

到崗時(shí)間：分戶檢驗(yàn)員工在交房前5個(gè)月到崗并接受一周的專業(yè)培訓(xùn)；

人員配置標(biāo)準(zhǔn)：基本配置：每個(gè)項(xiàng)目部配置不低于5人（含1名資料員），交付體量過小的項(xiàng)目確需低于該標(biāo)準(zhǔn)的，單獨(dú)向集團(tuán)技術(shù)中心專業(yè)工程師申請(qǐng)；

浮動(dòng)配置：高層和洋房項(xiàng)目配置90戶/人，別墅項(xiàng)目配置：50戶/人（超過200m2的高層按照別墅標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行配置）崗前培訓(xùn)：（集團(tuán)物業(yè)技術(shù)中心協(xié)助地區(qū)物業(yè)技術(shù)部實(shí)施）

培訓(xùn)內(nèi)容----項(xiàng)目概況介紹、被檢項(xiàng)目業(yè)態(tài)常見的客戶敏感點(diǎn)交底、分戶檢驗(yàn)標(biāo)準(zhǔn)和流程交底、分戶檢驗(yàn)計(jì)劃執(zhí)行與分供方協(xié)調(diào)管理技巧、檢測(cè)工具使用方法、現(xiàn)場(chǎng)實(shí)操等培訓(xùn)；

專業(yè)模塊搭建：各地區(qū)物業(yè)公司在技術(shù)部前期介入板塊設(shè)置分戶檢驗(yàn)專業(yè)負(fù)責(zé)人，其編制在技術(shù)部（可以由前期介入經(jīng)理或工程師兼任）；專業(yè)小組組建：有兩個(gè)及以上同時(shí)在建項(xiàng)目的地區(qū)公司，在技術(shù)部前期介入板塊下設(shè)分戶檢驗(yàn)專業(yè)小組（含負(fù)責(zé)人其專業(yè)分戶檢驗(yàn)小組成員最低不得少于3人）

專業(yè)小組成員編制在項(xiàng)目，作為項(xiàng)目分戶檢驗(yàn)和集中返修負(fù)責(zé)人，并在A項(xiàng)目集中返修結(jié)束后到B項(xiàng)目同樣崗位；在集中交付前，小組成員應(yīng)同時(shí)向技術(shù)部分戶檢驗(yàn)負(fù)責(zé)人和管理處工程負(fù)責(zé)人雙向匯報(bào)工作；分戶檢驗(yàn)準(zhǔn)備—辦公場(chǎng)地、主要物資及人力配置3）人力配置57分戶檢驗(yàn)準(zhǔn)備—辦公場(chǎng)地、主要物資及人力配置3）人力配置總分包、監(jiān)理單位

檢查小組人員配置：實(shí)測(cè)實(shí)量階段：每小組監(jiān)理1人（參與實(shí)測(cè)、不合格原因分析和記錄）、總包3人（1人實(shí)測(cè)實(shí)量，2人檢查空鼓裂紋）；

觀感質(zhì)量檢查階段：

第一天每小組配置：監(jiān)理以及各參加單位各一人（其中總包的土建和安裝各1人配合物業(yè)檢查），讓各單位都了解檢查標(biāo)準(zhǔn)和自己的共性問題都出現(xiàn)在哪些部位；第二天開始各家單位只需現(xiàn)場(chǎng)負(fù)責(zé)人參加當(dāng)日例會(huì)，確定整改計(jì)劃和勞動(dòng)力安排即可，監(jiān)理配置一名協(xié)助物業(yè)跟蹤整改；【該配置為基本配置，各項(xiàng)目可根據(jù)分供方配合度及項(xiàng)目特點(diǎn)在啟動(dòng)會(huì)上做具體約定】

功能測(cè)試階段：按專業(yè)分批次測(cè)試，每小組施工單位配置不低于2人。

整改小組人員配置：

整改小組根據(jù)整改量、計(jì)劃配置人員。（但每樣工種配置不應(yīng)少于一名，膩?zhàn)庸ぷ钌賰擅?/p>

第三方應(yīng)急勞動(dòng)力準(zhǔn)備：各地區(qū)公司或項(xiàng)目應(yīng)在分戶檢驗(yàn)實(shí)施前通過招投標(biāo)等方式確定質(zhì)保期內(nèi)的第三方資源，以備施工和整改進(jìn)度以及整改質(zhì)量不能滿足分戶檢驗(yàn)要求時(shí)，將質(zhì)保期內(nèi)的第三方前置使用；當(dāng)出現(xiàn)上述問題時(shí)項(xiàng)目部應(yīng)盡快啟用第三方；。由地產(chǎn)項(xiàng)目部在啟動(dòng)會(huì)召開前，總分包、監(jiān)理單位按照計(jì)劃分組要求提前做好勞動(dòng)力組織及儲(chǔ)備：分戶檢驗(yàn)準(zhǔn)備—辦公場(chǎng)地、主要物資及人力配置3）人力配置58分戶檢驗(yàn)準(zhǔn)備—進(jìn)度清理依據(jù)現(xiàn)場(chǎng)形象進(jìn)度基本達(dá)到前一個(gè)月由物業(yè)技術(shù)部前期介入工程師按《分戶檢驗(yàn)實(shí)施前現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)度清理模板》，對(duì)現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)度進(jìn)行清理；（新項(xiàng)目首期由技術(shù)部實(shí)施，二期及以后的分期由管理處實(shí)施）

達(dá)到啟動(dòng)條件的編制計(jì)劃，未達(dá)到啟動(dòng)條件向地產(chǎn)項(xiàng)目團(tuán)隊(duì)提示風(fēng)險(xiǎn)，并要求其編制搶工計(jì)劃。分戶檢驗(yàn)準(zhǔn)備—進(jìn)度清理依據(jù)現(xiàn)場(chǎng)形象進(jìn)度基本達(dá)到前一個(gè)59分戶檢驗(yàn)準(zhǔn)備—計(jì)劃編制階段別墅洋房高層實(shí)測(cè)實(shí)量4-6戶8-10戶10-12戶觀感質(zhì)量4-6戶8-10戶10-12戶功能測(cè)試依據(jù)通水、通電節(jié)點(diǎn)按專業(yè)編制計(jì)劃。1）根據(jù)進(jìn)度清理結(jié)果由前期介入工程師參照《分戶檢驗(yàn)檢查及整改計(jì)劃模板》以“細(xì)化到每天檢查和整改達(dá)標(biāo)多少戶”的編制原則編制計(jì)劃。（新項(xiàng)目首期由技術(shù)部實(shí)施，二期及以后的分期由管理處實(shí)施）2）以工地開放日前10天為整改完成時(shí)間倒排分戶檢驗(yàn)計(jì)劃。3）每天每組工作量參考：分戶檢驗(yàn)準(zhǔn)備—計(jì)劃編制階段別墅洋房高層實(shí)測(cè)實(shí)量4-6戶8-160分戶檢驗(yàn)準(zhǔn)備—召開啟動(dòng)會(huì)1）具備的條件：

實(shí)施方案、檢驗(yàn)及整改計(jì)劃、人員、物資以及相關(guān)規(guī)則已確定。2）目的：

通過對(duì)分戶驗(yàn)收的標(biāo)準(zhǔn)和作業(yè)流程的交底，按照集團(tuán)“全面貫徹樣板帶路”的原則，以計(jì)劃管理的推進(jìn)方式，達(dá)到高效率、高質(zhì)量完成項(xiàng)目分戶驗(yàn)收工作；3）參加的人員確定：

地產(chǎn)：項(xiàng)目總監(jiān)、工程經(jīng)理、客戶專員、成本經(jīng)理、所有工程師；

物業(yè)：前期介入工程師、工程負(fù)責(zé)人、分戶檢驗(yàn)成員；

分供方：總分包項(xiàng)目經(jīng)理、技術(shù)負(fù)責(zé)人、勞務(wù)班組長(zhǎng)、分戶檢驗(yàn)成員以及所有監(jiān)理工程師；4）組織召開：

地產(chǎn)項(xiàng)目部組織，物業(yè)前期介入工程師主持（或協(xié)助物業(yè)項(xiàng)目工程負(fù)責(zé)人主持）5）明確工作內(nèi)容：

對(duì)分戶檢驗(yàn)的內(nèi)容和檢驗(yàn)方法在會(huì)上明確及宣貫；6）作業(yè)面提供的要求：

按照分戶檢驗(yàn)的計(jì)劃要求，確保提前一天移交作業(yè)面給物業(yè)分戶檢驗(yàn)小組；7）管理制度宣貫：就早中晚例會(huì)制度、現(xiàn)場(chǎng)激勵(lì)和懲罰制度、進(jìn)度款支付前添加物業(yè)簽字流程的制度等進(jìn)行宣貫；分戶檢驗(yàn)準(zhǔn)備—召開啟動(dòng)會(huì)1）具備的條件：61分戶檢驗(yàn)的過程管理記錄及數(shù)據(jù)管理信息通報(bào)及風(fēng)險(xiǎn)提示整改跟蹤監(jiān)督檢查分戶檢驗(yàn)的過程管理記錄及數(shù)據(jù)管理信息通報(bào)及整改跟蹤監(jiān)督檢查62過程管理1、記錄及數(shù)據(jù)管理1)記錄數(shù)據(jù)的原則：?jiǎn)栴}數(shù)量應(yīng)單點(diǎn)計(jì)算，不能歸類合并統(tǒng)計(jì)：應(yīng)將不同房間、不同墻面、不同專業(yè)、不同零部件、不同設(shè)備設(shè)施系統(tǒng)、不同日期檢查發(fā)現(xiàn)的問題分別記錄為不同問題；（統(tǒng)計(jì)精度到墻、同類問題可合并同類項(xiàng)）2）數(shù)據(jù)匯總：

現(xiàn)場(chǎng)記錄：物業(yè)分戶檢驗(yàn)小組必須將所有問題按集團(tuán)統(tǒng)一的《分戶檢驗(yàn)現(xiàn)場(chǎng)記錄圖紙和表格模板》要求格式記錄，不允許私自用白紙、便簽等方式記錄；

問題匯總：將所有信息按照《分戶檢驗(yàn)問題匯總表模板》格式全部錄入在一張表里；

問題錄入的時(shí)效性：原則上必須每日將所有信息全部錄入，即使信息錄入量大的檢查階段也不得晚于次日日?qǐng)?bào)發(fā)出前完成錄入；

銷項(xiàng)完結(jié)定義：按照啟動(dòng)會(huì)達(dá)成共識(shí)的分戶檢驗(yàn)標(biāo)準(zhǔn)，物業(yè)現(xiàn)場(chǎng)逐一核實(shí)整改達(dá)標(biāo)（現(xiàn)場(chǎng)記錄表應(yīng)有銷項(xiàng)核實(shí)人姓名、日期），記錄表和問題匯總的電子表格均作了銷項(xiàng)完結(jié)更新；過程管理1、記錄及數(shù)據(jù)管理1)記錄數(shù)據(jù)的原則：2）數(shù)據(jù)匯總63過程管理

根據(jù)整改計(jì)劃節(jié)點(diǎn)要求，必須每日做好點(diǎn)對(duì)點(diǎn)的現(xiàn)場(chǎng)銷項(xiàng)和匯總表內(nèi)銷項(xiàng)完結(jié)錄入，電子文件統(tǒng)一存放在各地區(qū)服務(wù)器上（地區(qū)物業(yè)--技術(shù)部—前期介入文件夾），便于查詢管理。同時(shí)依照信息通報(bào)機(jī)制要求將完結(jié)率進(jìn)行定期通報(bào)；分戶檢驗(yàn)《匯總表》中的問題在集中交付時(shí)仍未完結(jié)但業(yè)主收房時(shí)又未關(guān)注到的，需按永升物業(yè)《報(bào)事管理程序》要求進(jìn)入物管軟件通過協(xié)調(diào)單方式進(jìn)行管理，并對(duì)《匯總表》持續(xù)維護(hù)到所有問題關(guān)閉為止，關(guān)閉后必須反饋給集團(tuán)物業(yè)技術(shù)中心；當(dāng)天檢查記錄物業(yè)分戶檢驗(yàn)小組長(zhǎng)整理所有參檢人員簽字后原件留存物業(yè)工程部物業(yè)分戶檢驗(yàn)專員或資料員全部錄入電子文檔匯總表次日以每個(gè)分供方為單元將問題篩選打印后發(fā)放并留下簽收記錄3）記錄流轉(zhuǎn)流程：1、記錄及數(shù)據(jù)管理過程管理根據(jù)整改計(jì)劃節(jié)點(diǎn)要求，必須每日做好點(diǎn)對(duì)點(diǎn)的現(xiàn)64過程管理2、信息通報(bào)

1）日?qǐng)?bào)：

開始一周內(nèi)每日對(duì)檢查、整改的進(jìn)度和數(shù)據(jù)，按照通報(bào)模板要求在項(xiàng)目團(tuán)隊(duì)內(nèi)部進(jìn)行通報(bào)，一周后根據(jù)項(xiàng)目進(jìn)度和分供方的配合度可調(diào)整為每三日通報(bào)一次；2）周報(bào)每周周末對(duì)本周檢查、整改的進(jìn)度和數(shù)據(jù)匯總，結(jié)合現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)度在未來一周內(nèi)有可能對(duì)分戶檢驗(yàn)工作有序開展造成影響的，以及日?qǐng)?bào)通報(bào)中未得到有效改進(jìn)的共性問題，按照通報(bào)模板要求向項(xiàng)目總、工程經(jīng)理、地區(qū)物業(yè)前期介入負(fù)責(zé)人以及集團(tuán)物業(yè)技術(shù)中心現(xiàn)場(chǎng)介入專業(yè)工程師進(jìn)行通報(bào)；3）風(fēng)險(xiǎn)升級(jí)通報(bào)

物業(yè)前介工程師按照風(fēng)險(xiǎn)通報(bào)判定標(biāo)準(zhǔn)和升級(jí)原則實(shí)施通報(bào)；

4）月報(bào)

地區(qū)公司技術(shù)部按照月報(bào)模板在每月5日前，將已在實(shí)施分戶檢驗(yàn)項(xiàng)目的執(zhí)行情況反饋集團(tuán)物業(yè)技術(shù)中心；5）風(fēng)險(xiǎn)提示

依據(jù)風(fēng)險(xiǎn)判定標(biāo)準(zhǔn)和通報(bào)機(jī)制實(shí)時(shí)升級(jí)通報(bào)；過程管理2、信息通報(bào)1）日?qǐng)?bào)：5）風(fēng)險(xiǎn)提示65過程管理管理要求：

例會(huì)制執(zhí)行：開始一周實(shí)行每日早晚例會(huì)制，規(guī)范小組操作工的作息時(shí)間和建立分供方面對(duì)面的溝通交流平臺(tái)；一周后取消早中晚例會(huì)，改為整改人員的現(xiàn)場(chǎng)清點(diǎn)和當(dāng)日整改進(jìn)度的回顧；

及時(shí)激勵(lì)制度的建立與執(zhí)行：為了提高操作工的工作積極性和參建單位的配合度，

參照《分供方管理制度》建立及時(shí)激勵(lì)機(jī)制，在啟動(dòng)會(huì)上達(dá)成共識(shí)并執(zhí)行；（獎(jiǎng)懲原則：懲罰參建單位現(xiàn)場(chǎng)負(fù)責(zé)人或勞務(wù)承包人，獎(jiǎng)勵(lì)操作工）；分供方配合度高的項(xiàng)目無需該機(jī)制的，可以在內(nèi)部交流時(shí)達(dá)成共識(shí)；

用好進(jìn)度款審核工具：根據(jù)《分供方管理制度》對(duì)每月進(jìn)度款進(jìn)行審核，且嚴(yán)格按照整改銷項(xiàng)完結(jié)率與支付比例成正比的原則，確保分戶檢驗(yàn)查出的問題得到有效的整改；老合同文本無該項(xiàng)約定且分供方配合度高的項(xiàng)目，無需該機(jī)制的可以在內(nèi)部交流時(shí)達(dá)成共識(shí)；

關(guān)門節(jié)點(diǎn)控制：以工地開放日前10天為最晚時(shí)間倒排單體關(guān)門節(jié)點(diǎn)，按照實(shí)測(cè)實(shí)量全數(shù)整改合格、觀感質(zhì)量基本合格為標(biāo)準(zhǔn)實(shí)施首輪關(guān)門，擠壓整改進(jìn)度和質(zhì)量確保；

數(shù)據(jù)變化的管理：按照信息匯總模板的要求每日對(duì)問題進(jìn)行錄入和銷項(xiàng)完結(jié)后匯總數(shù)據(jù)進(jìn)行更新；3、整改跟蹤過程管理管理要求：3、整改跟蹤66過程管理4、監(jiān)督檢查各地物業(yè)技術(shù)部應(yīng)對(duì)項(xiàng)目分戶檢驗(yàn)工作執(zhí)行情況進(jìn)行監(jiān)督檢查，集團(tuán)物業(yè)技術(shù)中心進(jìn)行抽檢，并將檢查情況納入地區(qū)公司和集團(tuán)物業(yè)前期介入簡(jiǎn)報(bào)中通報(bào)；檢查的工具:過程管理4、監(jiān)督檢查各地物業(yè)技術(shù)部應(yīng)對(duì)項(xiàng)目分戶檢驗(yàn)工67技術(shù)支持篇031、車場(chǎng)2、門禁系統(tǒng)3、監(jiān)控系統(tǒng)4、EBA技術(shù)支持篇031、車場(chǎng)68普通住宅車場(chǎng)DC

AB帳號(hào)權(quán)限管理繳費(fèi)管理帳號(hào)同步權(quán)限管理日志管理費(fèi)用設(shè)定移動(dòng)端繳費(fèi)基礎(chǔ)數(shù)據(jù)管理防重入重出、開放數(shù)據(jù)接口、車輛邀請(qǐng)、離線運(yùn)行、車位預(yù)約、續(xù)費(fèi)提醒、自助鎖車、來訪提醒、圖像對(duì)比、車場(chǎng)滿位管理、視頻圖像預(yù)覽功能、系統(tǒng)響應(yīng)時(shí)間、監(jiān)控抓拍進(jìn)出場(chǎng)管理DD系統(tǒng)查詢和報(bào)表開放數(shù)據(jù)接口、車位共享、收費(fèi)類型、車位信息、車牌登記、收費(fèi)類型、信息綁定開放數(shù)據(jù)接口、車牌數(shù)量查詢、車輛繳費(fèi)查詢、圖片查詢、車場(chǎng)信息、經(jīng)營(yíng)數(shù)據(jù)、設(shè)備狀態(tài)監(jiān)視、進(jìn)出信息查詢、超時(shí)滯留和異常車輛查詢運(yùn)行環(huán)境系統(tǒng)聯(lián)動(dòng)數(shù)據(jù)