工程承接查驗的原則、流程、標準及注意事項課件

中建紅杉溪谷項目

沈會工程承接查驗的原則、流程、標準及注意事項中建紅杉溪谷項目工程承接查驗的原則、流程、標準及注意事項指物業(yè)管理企業(yè)對新接管項目的物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進行承接查驗。在工程竣工驗收合格的基礎(chǔ)上以主體結(jié)構(gòu)安全和滿足使用功能為主要內(nèi)容的在檢查。承接查驗的概念主體結(jié)構(gòu)強弱電給排水燃氣門窗設(shè)備設(shè)施指物業(yè)管理企業(yè)對新接管項目的物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備竣工驗收和承接查驗的區(qū)別竣工驗收承接查驗建設(shè)單位施工單位建設(shè)單位物業(yè)業(yè)主竣工驗收和承接查驗的區(qū)別竣工驗收承接查驗建設(shè)單位施工單位建設(shè)目錄承接查驗的原則一二承接查驗的流程二

三承接查驗的標準三

三承接查驗注意事項四

三施工遺留問題消項五

三工程質(zhì)?？罱Y(jié)算六目錄承接查驗的原則一二承接查驗的流程二三承接查驗的標準（一）、原則性和與靈活性相結(jié)合的原則原則要堅持實事求是，物業(yè)公司應(yīng)把在驗收中查出的各種問題做詳細的記錄，該返工的要責成施工單位返工。靈活性就是在不違背原則的前提條件下，具體問題具體分析。一、承接查驗的原則（一）、原則性和與靈活性相結(jié)合的原則一、承接查驗的原則整體上把握是從更高層次去驗收，無論任何物業(yè)的土地使用情況、市政公共設(shè)施、公共配套設(shè)施等綜合性項目將標明該物業(yè)的層次和發(fā)展的潛力。一、承接查驗的原則（二）、細致入微與整體把握相結(jié)合的原則工程質(zhì)量問題在對物業(yè)產(chǎn)生不良的影響時間是相當久遠的整體上把握是從更高層次去二、承接驗收的流程物業(yè)驗收小組地產(chǎn)驗收小組（一）準備工作1.人員的準備＋=聯(lián)合驗收小組2.計劃準備與建設(shè)單位確定日期及進度要求建設(shè)單位在承接查驗之前提供移交物業(yè)詳細清單、建設(shè)圖紙、相關(guān)相關(guān)單項或綜合驗收證明材料；派出技術(shù)人員到物業(yè)現(xiàn)場了解情況，為承接驗收做好準備工作物業(yè)管理企業(yè)制訂承接查驗實施方案，能讓承接查驗工作按步驟有計劃的實施。二、承接驗收的流程物業(yè)驗收小組地產(chǎn)驗收小組（一）準備工作1.(一)準備工作

二、承接驗收的流程3.資料的準備〖物業(yè)承接查驗工作流程〗

〖物業(yè)查驗的內(nèi)容及方法〗

〖承接查驗發(fā)現(xiàn)問題的處理流程〗在物業(yè)的承接驗收中，應(yīng)作必要的流程、檢查記錄表有關(guān)流程常用記錄表格工作聯(lián)絡(luò)登記表物業(yè)承接查驗記錄物業(yè)工程質(zhì)量問題統(tǒng)計表(一)準備工作二、承接驗收的流程3.資料的準備〖物業(yè)(一)準備工作4.

工具的準備

二、承接驗收的流程(一)準備工作二、承接驗收的流程二、流程圖二、承接驗收的流程接開發(fā)建設(shè)單位通知檢查核對組建承接查驗小組做承接查驗前的準備進行資料移交進行硬件設(shè)備設(shè)施移交檢查驗收接管資料存檔整改補齊資料限時整改二、流程圖二、承接驗收的流程接開發(fā)建設(shè)單位通知檢查核對組建承三、承接查驗的標準保溫層、防水層板縫油膏緊貼，無裂縫天溝落水管道完好暢通屋面平臺坡度適當，檐溝和天溝應(yīng)不積水防水層不起皮不開裂，大雨后應(yīng)檢查是否滲漏瓦片應(yīng)平整，無碎裂排氣口、煙道頂罩齊備雨水管固定牢固無變形（一）屋頂天臺的查驗三、承接查驗的標準（一）屋頂天臺的查驗三、承接查驗的標準（二）屋頂避雷設(shè)施的查驗1.結(jié)點牢固可靠無斷裂2.油漆無脫落無腐蝕三、承接查驗的標準（二）屋頂避雷設(shè)施的查驗1.結(jié)點牢固可靠無三、承接查驗的標準（三）天花吊頂1.抹灰平整涂料均勻無漏刷無脫皮2.接點平整無裂縫無間隙三、承接查驗的標準（三）天花吊頂1.抹灰平整涂料均勻無漏刷無三、承接查驗的標準（四）內(nèi)外墻面1.抹灰平整涂料均勻無漏刷無污漬無裂縫2.墻面磚粘接牢固無缺棱掉角線條順直3.墻壁面無接縫，無起砂三、承接查驗的標準（四）內(nèi)外墻面1.抹灰平整涂料均勻無漏刷無門窗開啟自如，無晃動，無裂縫，配件齊全，位置標準，無曲翹變形；門鎖、窗銷連接牢固開啟靈活；門窗玻璃安裝牢固，膠封密實，無明顯刮劃痕跡、無損傷；（五）門窗工程三、承接查驗的標準（五）門窗工程三、承接查驗的標準（六）給排水系統(tǒng)安裝牢固，無滲漏、立管應(yīng)設(shè)計檢查口水控閥門應(yīng)靈活無滲漏無腐蝕主管進行通球?qū)嶒灩潭ǖ闹Ъ?、管托、吊架等支撐件?yīng)安裝牢固下水管進行排水試驗應(yīng)暢通無堵塞穿越樓層要有預(yù)埋套管做防水保溫密實平整整體美觀三、承接查驗的標準（六）給排水系統(tǒng)安裝牢固，無滲漏、立管應(yīng)設(shè)計檢查口三、承接查（七）電氣裝置配電箱安裝牢固配件齊全、無損壞油漆無脫落布線規(guī)范，開關(guān)標示清晰正確，空開正常開關(guān)插座面板安裝牢固無損壞使用正常照明應(yīng)接通正常三、承接查驗的標準（七）電氣裝置配電箱安裝牢固配件齊全、無損壞油漆無脫落布線規(guī)（八）配電室配電房：清潔通風；應(yīng)急燈；地面刷耐磨漆或鋪磚，柜前鋪絕緣墊；模擬板表示正確；絕緣用具齊全，配滅火器材，門口設(shè)擋鼠板。高、低壓柜：目測干凈整潔，倒閘開關(guān)靈活、母線連接牢固，運行無異響，儀表指示正常變壓器：內(nèi)外清潔，負荷運行正常，儀表指示正常、母線與線纜壓接牢固，電氣開關(guān)完好電容器：電氣開關(guān)完好，補償功率因數(shù)符合標準，電容無變形、無滲漏、運行無異響，儀表指示正常三、承接查驗的標準（八）配電室配電房：清潔通風；應(yīng)急燈；地面刷耐磨漆或鋪磚，柜（九）電梯三、承接查驗的標準電梯井底無積水無雜物，安全裝置無松動無腐蝕按鈕、指示正常啟動平穩(wěn)，運行無異響轎廂燈、風扇、鈴聲、對講正常井道照明及檢修插座正常使用電梯門護膜及轎廂保護完好無劃痕機房通風良好，配滅火器、無雜物（九）電梯三、承接查驗的標準電梯井底無積水無雜物，安全裝置無（十）中控室三、承接查驗的標準電視圖像清晰逼真云臺轉(zhuǎn)動正常、調(diào)焦變倍、圖像切換正常攝像頭覆蓋范圍適當，黑白天清晰識別錄像機的硬盤容量應(yīng)大于15天5.線路敷設(shè)合理，符合設(shè)計標準6.地址編制詳細，便于尋找監(jiān)控系統(tǒng)（十）中控室三、承接查驗的標準電視圖像清晰逼真監(jiān)控系統(tǒng)（十）中控室三、承接查驗的標準對講系統(tǒng)單元門口機：對監(jiān)控中心及戶內(nèi)通話正常，功能、信號正常，門具開鎖正常，停電備用電源正常戶內(nèi)對講主機：與單元門口機及中控室通話正常，功能、信號正常，門具開鎖正常、戶內(nèi)布防和傳感器與監(jiān)控中心信號傳輸正常電梯內(nèi)外對講：內(nèi)外對講與監(jiān)控室三方能相互通話，音質(zhì)清晰各控制箱箱體安裝牢固，箱門靈活、無脫漆、箱內(nèi)清潔標示清晰（十）中控室三、承接查驗的標準對講系統(tǒng)單元門口機：對監(jiān)控中心（十）中控室三、承接查驗的標準周界報警系統(tǒng)外觀完好無損壞設(shè)防、撤防正常支架探頭安裝牢固靈敏度適中設(shè)備功能正常線纜敷設(shè)合理規(guī)范（十）中控室三、承接查驗的標準周界報警系統(tǒng)外觀完好無損壞三、承接查驗的標準（十一）風機風機與風管連接良好，密封風機運行穩(wěn)定噪音小，震動小分機房門開關(guān)靈活、門鎖完好室內(nèi)無雜物三、承接查驗的標準（十一）風機風機與風管連接良好，密封三、承接查驗的標準（十二）水泵消防泵生活水泵噴淋泵穩(wěn)壓泵排污泵……外觀清潔、標示完好泵體相連法蘭口與閘閥密封良好、盤根密封完好、泵口與電機聯(lián)接可靠，同軸度符合要求安裝平穩(wěn)，運行無異響、溫度正常，壓力平穩(wěn)，無泄漏生活水泵低水溫控制靈敏可靠消防泵與噴淋泵切換正常污水泵無睹塞，止回閥有效，手、自動切換正常三、承接查驗的標準（十二）水泵消防泵生活水泵噴淋泵穩(wěn)壓泵排三、承接查驗的標準（十三）水泵房地坪排水溝無積水各類閥門接口無滲漏，調(diào)節(jié)靈活地面磚、天花板、墻面干凈整潔照明燈具完好，配備應(yīng)急照明通風機運行正常門鎖完好水箱外觀清潔無腐蝕水箱無滲漏現(xiàn)象，且消毒水箱內(nèi)外爬梯無腐蝕浮球靈敏可靠、水位計表示明顯、溢流水位、低水位報警靈敏管道防銹漆涂刷均勻三、承接查驗的標準（十三）水泵房地坪排水溝無積水三、承接查驗的標準（十四）地下車庫及人防1.地面墻面整潔無起砂無滲漏無空鼓2.照明設(shè)施齊全有效開關(guān)靈活3.排水暢通、集水井無雜物、排水泵運行正常4.通風設(shè)施齊全，且正常運行5.交通標示齊全、出入口標示清晰6.自行車與汽車泊位界限清楚，汽車泊位編號清晰7.適當位置安裝反透鏡，停車表示指引到位8.進出口設(shè)減速帶三、承接查驗的標準（十四）地下車庫及人防1.地面墻面整潔無起三、承接查驗的標準（十五）消防系統(tǒng)火災(zāi)自動報警系統(tǒng)自動滅火系統(tǒng)防排煙系統(tǒng)防火門防火卷簾火災(zāi)事故廣播消防通訊系統(tǒng)消防中控室三、承接查驗的標準（十五）消防系統(tǒng)火災(zāi)自動報警系統(tǒng)自動滅火系三、承接查驗的標準1.火災(zāi)自動報警系統(tǒng)（十五）消防系統(tǒng)1.火災(zāi)探測器和手動報警按鈕安裝牢固，外表無損壞2.按實際數(shù)量5%-10%，但不得少于10只進行模擬火災(zāi)響應(yīng)和故障報警實驗，實驗每個功能重復(fù)2次能夠正常使用3.應(yīng)在安裝調(diào)試人員的協(xié)助下進行三、承接查驗的標準1.火災(zāi)自動報警系統(tǒng)（十五）消防系統(tǒng)1.三、承接查驗的標準（十五）消防系統(tǒng)2.自動滅火系統(tǒng)1、安裝牢固無損壞2、分布均勻無保死角3、緊貼樓板天花4、安裝位置、產(chǎn)品型號符合設(shè)計要求三、承接查驗的標準（十五）消防系統(tǒng)2.自動滅火系統(tǒng)1、安裝牢三、承接查驗的標準（十五）消防系統(tǒng)3.防排煙系統(tǒng)1、手動開停、聯(lián)動試驗正常使用2、穩(wěn)定新、噪音、震動風量正常3、手動檢查機構(gòu)靈活、信號正常三、承接查驗的標準（十五）消防系統(tǒng)3.防排煙系統(tǒng)1、手動開停三、承接查驗的標準（十五）消防系統(tǒng)4.防火門表面平整，潔凈，無劃痕、無麻點、凹坑，無銹蝕；表面涂料顏色均勻防火門框安裝必須牢固，預(yù)埋鐵件的數(shù)量，位置，埋設(shè)和連接方法必須符合設(shè)計要求防火門及其附件的質(zhì)量必須符合設(shè)計要求和有關(guān)標準的規(guī)定，防火門的功能指標必須符合設(shè)計與使用要求。三、承接查驗的標準（十五）消防系統(tǒng)4.防火門表面平整，潔凈，三、承接查驗的標準（十五）消防系統(tǒng)5.火災(zāi)事故廣播火災(zāi)事故廣播設(shè)備應(yīng)按實際數(shù)量的10％－20％進行檢驗，在消防控制室選層廣播，共用的揚聲器強行切換試驗，備用擴音機控制功能試驗。三、承接查驗的標準（十五）消防系統(tǒng)5.火災(zāi)事故廣播火災(zāi)事故廣消防通信設(shè)備的檢驗，消防控制室與設(shè)備間所設(shè)的對講電話進行1－3次通話試驗，電話插孔按實際數(shù)量的5％－10％進行通話試驗，消防控制室的外線電話與“119臺”進行1－3次通話試驗。上述功能均應(yīng)正常，語音應(yīng)清楚三、承接查驗的標準（十五）消防系統(tǒng)6.火災(zāi)通訊系統(tǒng)消防通信設(shè)備的檢驗，消防控制室與設(shè)備間所設(shè)的對講電話進行1－三、承接查驗的標準（十五）消火栓消防箱1.油漆均勻，色澤明亮2.箱門完好、槍頭、消防帶齊全、管道閥門無滲漏3.箱門標示清晰完整，門鎖開啟自如4.箱內(nèi)消火栓按鈕安裝牢固無損壞5.滅火器壓力指示正常，在有效期之內(nèi)三、承接查驗的標準（十五）消火栓消防箱1.油漆均勻，色澤明亮三、承接查驗的標準（十六）路燈、草坪燈1.燈基座牢固預(yù)埋螺栓無腐蝕無滑扣2.燈具安裝牢固，配件齊全、燈罩無損傷3.燈桿安裝牢固，外漆面均勻、無損傷無劃痕4.線路敷設(shè)標準正確合理三、承接查驗的標準（十六）路燈、草坪燈1.燈基座牢固預(yù)埋螺（十七）道路三、承接查驗的標準1.道路平整、無積水、無起砂、無空鼓2.道路沿砌筑整齊，灰縫飽滿、材料無缺棱短角3.拼砌整齊，平整穩(wěn)固、塊料面無裂紋、無缺棱短角（十七）道路三、承接查驗的標準1.道路平整、無積水、無起三、承接查驗的標準（十七）檢查井、化糞池1.檢查井、化糞池井蓋設(shè)置穩(wěn)固，外設(shè)井圈2.池內(nèi)無垃圾雜物、進排水暢通、池壁無裂紋三、承接查驗的標準（十七）檢查井、化糞池1.檢查井、化糞池井四、承接查驗注意事項

(1)各項費用和資產(chǎn)的移交、共用配套設(shè)施和機電設(shè)備的接管、承接時的物業(yè)管理運作銜接是物業(yè)管理工作移交中的重點和難點，承接單位應(yīng)盡量分析全面，考慮周全，以利交接和今后工作的開展。

(2)如承接的部分物業(yè)項目還在保修期內(nèi)，承接單位應(yīng)與建設(shè)單位、移交單位共同簽訂移交協(xié)議，明確具體的保修項目、負責保修的單位及聯(lián)絡(luò)方式、保修方面遺留問題的處理情況，并在必要時提供原施工或采購合同中關(guān)于保修的相關(guān)條款文本。

(3)在物業(yè)管理移交工作中，對物業(yè)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備存在的問題不易全部發(fā)現(xiàn)，難免存在遺漏，因此在簽訂移交協(xié)議或辦理相關(guān)手續(xù)時應(yīng)注意做出相關(guān)安排，便于在后續(xù)工作中能妥善解決發(fā)現(xiàn)的問題。四、承接查驗注意事項(1)各項費用和資產(chǎn)的移交、共用配套1.項目公司根據(jù)《物業(yè)承接查驗報告》的建議，針對《遺留問題整改通知單》上的內(nèi)容組織相關(guān)單位進行整改，并將整改結(jié)果填寫在《遺留問題整改通知單》上，以供物業(yè)公司復(fù)驗。2.所有遺留問題的整改工作應(yīng)在《物業(yè)承接查驗報告》規(guī)定的期限內(nèi)完成，不得影響業(yè)主的正常入駐和后續(xù)物業(yè)管理。3.物業(yè)公司應(yīng)及時跟蹤遺留問題整改情況，并根據(jù)復(fù)驗結(jié)果編寫《遺留問題復(fù)驗報告》然后逐一銷項。五、施工遺留問題銷項1.項目公司根據(jù)《物業(yè)承接查驗報告》的建議，針對《遺留問題五、施工遺留問題銷項程質(zhì)量問題的原因設(shè)計缺陷不按規(guī)范施工驗收檢查不細建材質(zhì)量不合格建設(shè)單位管理管理不善氣候、環(huán)境、自然災(zāi)害(一)收集整理存在問題收集所有的《物業(yè)查驗記錄表》對《物業(yè)查驗記錄表》內(nèi)容進行分類整理，將承接查驗所發(fā)現(xiàn)問題登記造表;將整理好的工程質(zhì)量問題提交給建設(shè)單位確認，并辦理確認手續(xù)五、施工遺留問題銷項程質(zhì)量問題的原因設(shè)計缺陷不按規(guī)范施五、施工遺留問題銷項

(二)處理方法工程質(zhì)量問題整理出來之后，由建