土地估價(jià)師路線價(jià)法考點(diǎn)（匯總）

土地估價(jià)師路線價(jià)法考點(diǎn)（匯總）考點(diǎn)1：路線價(jià)法的概念

1、路線價(jià)是通過對(duì)面臨特定街道、使用價(jià)值相等的市街地，設(shè)定標(biāo)準(zhǔn)深度，求取在該深度上數(shù)宗土地的平均單價(jià)并附設(shè)于特定街道上，即得到該街道的路線價(jià)。

2、路線價(jià)估價(jià)法是依據(jù)路線價(jià)，再配合深度指數(shù)表和其他修正率表，用數(shù)學(xué)方法算出臨接同一街道的其他宗地地價(jià)的一種估價(jià)方法。

3、路線價(jià)法是在各樣點(diǎn)宗地價(jià)格的基礎(chǔ)上，分析宗地地價(jià)與影響地價(jià)的臨街深度等因素的相關(guān)關(guān)系，進(jìn)而據(jù)此估算其他宗地地價(jià)的。

4、路線估價(jià)法認(rèn)為城市內(nèi)各宗土地價(jià)格的高低，隨其距離道路的遠(yuǎn)近程度，即臨街深度的增加而遞減，宗地越接近道路者利用價(jià)值越大，地價(jià)也越高;距離道路越遠(yuǎn)，利用價(jià)值越小，地價(jià)也越低。

5、路線價(jià)估價(jià)法與市場(chǎng)比較法類似，只不過以路線價(jià)取代了市場(chǎng)比較法中的比較實(shí)例價(jià)格，以深度等差異修正取代了區(qū)域因素和個(gè)別因素等的修正，其基本原理是替代原理和區(qū)位論的具體運(yùn)用。

考點(diǎn)2：與路線價(jià)估價(jià)法有關(guān)的概念

1、標(biāo)準(zhǔn)宗地：城市的一定區(qū)域中，根據(jù)街道狀況、公共設(shè)施的接近狀況，房屋的疏密度等條件劃分區(qū)域，從區(qū)域中沿主要街道的宗地中選定的深度、寬寬、形狀等在區(qū)域中屬標(biāo)準(zhǔn)的土地稱為標(biāo)準(zhǔn)宗地。

2、標(biāo)準(zhǔn)深度：城市中，隨著土地離道路距離的增加，道路對(duì)土地利用價(jià)值影響為零的深度稱為市街地的標(biāo)準(zhǔn)深度。

3、里地線：標(biāo)準(zhǔn)深度的連線被稱為里地線。里地線與道路之間的區(qū)域稱為臨街地或表地，里地線以外的區(qū)域被稱為里地。

4、深度指數(shù)修正表：以道路為基準(zhǔn)，按距離道路的變化情況編制的地價(jià)變化表稱為深度指數(shù)修正表。

5、路線價(jià)區(qū)段：以街道為單位，將宗地接近性大致相等，土地使用價(jià)值基本一致的地段作為路線價(jià)評(píng)估區(qū)域，此區(qū)域稱為路線價(jià)區(qū)段。

考點(diǎn)3：路線價(jià)估價(jià)法的操作步驟

1、路線價(jià)是一種以深度修正系數(shù)表和其他因素修訂系數(shù)表作為比較標(biāo)準(zhǔn)，利用現(xiàn)有的路線價(jià)進(jìn)行修訂，從而快速方便地得到宗地價(jià)格的估價(jià)方法。

2、利用路線價(jià)估價(jià)法評(píng)估宗地地價(jià)的一般程序：

(1)確定待估宗地所處的路線價(jià)區(qū)段和路線價(jià)。根據(jù)待估宗地的具體位置，對(duì)照城鎮(zhèn)路線價(jià)區(qū)段圖、路線價(jià)圖、表等，確定待估宗地所處的路線價(jià)和所臨街道的'路線價(jià)，作為進(jìn)一步修訂的基準(zhǔn)。

(2)確定待估宗地的臨街深度和其他因素條件。查閱土地登記資料或進(jìn)行實(shí)地踏勘，調(diào)查待估宗地臨街深度的具體數(shù)值以及臨街寬度、使用年期等具體情況。

(3)確定街估宗地的深度修正系數(shù)和其他條件修正系數(shù)。

(4)估算宗地地價(jià)。

3、路線價(jià)及其修正體系建立的基本程度一般為：

(1)劃分路線價(jià)調(diào)查區(qū)段;

(2)設(shè)定標(biāo)準(zhǔn)深度;

(3)收集交易案例;

(4)計(jì)算宗地價(jià)格;

(5)劃分地價(jià)區(qū)段;

(6)計(jì)算區(qū)段地價(jià);

(7)劃分地價(jià)等級(jí);

(8)編制深度修正系數(shù)表;

(9)編制其他因素修正系數(shù)表;

4、設(shè)定的標(biāo)準(zhǔn)深度，通常是路線價(jià)區(qū)段內(nèi)臨街各宗土地的深度的眾數(shù)。

5、踐線價(jià)是設(shè)定在街道上的標(biāo)準(zhǔn)宗地的單位地價(jià)。

6、采用“點(diǎn)數(shù)”表示的優(yōu)點(diǎn)是：點(diǎn)數(shù)易換算成金額;點(diǎn)數(shù)不受幣值變動(dòng)的影;點(diǎn)數(shù)易直接估算估價(jià)前后的價(jià)值差;點(diǎn)數(shù)易求取地價(jià)上漲率;

7、采用“貨幣”表示的優(yōu)點(diǎn)是：貨幣易理解;交易參考便利。

8、路線價(jià)評(píng)估確定的具體步驟：

(1)地價(jià)實(shí)例調(diào)查;

(2)宗地地價(jià)計(jì)算;

(3)宗地?cái)?shù)據(jù)檢驗(yàn);

(4)確定地價(jià)區(qū)段;

(5)計(jì)算區(qū)段地價(jià);

(6)劃分地價(jià)等級(jí)。

9、地價(jià)區(qū)段劃分標(biāo)準(zhǔn)：城市土地的區(qū)位條件、交通條件、人流量、位置相似的地塊劃歸同一區(qū)段;商服繁華程度基本相同的地塊劃歸同一個(gè)地價(jià)區(qū)段。

10、路線價(jià)估價(jià)法基本公式的表示形式為：

宗地總價(jià)=路線價(jià)×深度百分率×宗地面積

宗地總價(jià)=路線價(jià)×深度百分率×宗地面積+其他條件修正額

宗地總價(jià)=路線價(jià)×深度百分率×其他條件修正率×宗地面積

考點(diǎn)4：路線價(jià)的深度修正方法

1、土地使用價(jià)值同其與道路的關(guān)系有密切關(guān)系。深度指數(shù)修正表是反映隨宗地臨街深度的變化，地價(jià)變化相對(duì)程度的表格。因此，依路線價(jià)對(duì)各臨街進(jìn)深不同的宗地進(jìn)行深度修正，才能求得各宗地的合理價(jià)格。深度指數(shù)修正表正是要揭示宗地的價(jià)值隨其臨街深度遞減的規(guī)律。

2、深度修正的各種方法介紹：

(1)四、三、二、一法則;40%、30%、20%、10%。又稱慎格爾法則。

(2)霍夫曼法則;37.5%、29.5%、20.7%、12.3%。

(3)蘇慕期法則：前50%占72.5%、后50%占17.5%，再深50米則為15%

(4)哈柏法則：該法則認(rèn)為土地的價(jià)值與其深度的平方根成正比。

3、深度修正編制：?jiǎn)为?dú)深度百分率、平均深度百分率、累計(jì)深度百分率。

考點(diǎn)5：其他宗地條件修正系數(shù)編制

1、在一個(gè)路線價(jià)區(qū)段內(nèi)，雖然臨接同一街道，但因各宗地的寬度、形狀、面積、位置等不同，需要在深度修正的基礎(chǔ)上，進(jìn)行其他因素修正：

(1)寬度修正。

(2)寬深比率修正。

(3)容積率修正。

(4)出讓、轉(zhuǎn)讓年期修正。

(5)朝向修正。

(6)地價(jià)分配率修正。

考點(diǎn)6：路線價(jià)估價(jià)法的適用范圍

1、適用于土地課稅、土地重劃、征地拆遷或其他需要在大范圍內(nèi)對(duì)多宗土地進(jìn)行估價(jià)的場(chǎng)合。這種僅適用于城市的估價(jià)。

2、路線價(jià)估價(jià)法適用于市街地，主要用于商業(yè)繁華區(qū)域土地價(jià)格的