淺析武漢市公積金個人住房貸款結(jié)構(gòu)

淺析武漢市公積金個人住房貸款結(jié)構(gòu)

文章對近年來武漢市公積金個人住房貸款，從貸款規(guī)模和貸款結(jié)構(gòu)方面進行數(shù)據(jù)分析，提出了住房公積金貸款的變化規(guī)律和應注意的問題。

【關鍵詞】公積金個人住房貸款貸款結(jié)構(gòu)

自1996年開辦公積金個人住房貸款以來，武漢市公積金個人住房貸款歷時近12年，12年中個人貸款在貸款規(guī)模、貸款結(jié)構(gòu)等各個方面都表現(xiàn)著不同的變化，既反映了時代的變遷，也提出了新的研究課題，文章從個人住房公積金貸款變化的不同側(cè)面尋找相應的規(guī)律。

一、公積金個人住房貸款規(guī)模

武漢市在1997年以前辦理的個人住房公積金貸款的貸款總金額為億元，1998年貸款金額為億元。從1998年6月起，中國停止了實物分配福利房的做法，推行住房分配貨幣化，從此進入了住宅建設市場化和住房消費貨幣化的階段。武漢市的公積金個人住房貸款也進入了的高速發(fā)展階段，貸款發(fā)放金額逐年穩(wěn)步大幅增長，到2005年，全年新增發(fā)放貸款金額億元。從1996年到2005年9年時間，武漢市歷年發(fā)放個人住房貸款億元，貸款余額億元，共支持70949戶職工家庭購建住房面積達755萬平方米。

二、公積金個人住房貸款結(jié)構(gòu)

1、按購房面積統(tǒng)計貸款發(fā)生情況

根據(jù)武漢市房地產(chǎn)年鑒統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，公積金貸款逐漸向大面積的房型轉(zhuǎn)移，主要原因：一是大面積的房型需求逐漸加大，很多人傾向于買大房子；二是大面積房型總價較高，個人意愿申請公積金貸款緩解購房壓力。從圖1可以清晰地看到：100米以上戶型所占比重逐年大幅增加，而60平方米以下的戶型需求比較穩(wěn)定，所占比例起伏平穩(wěn)。

2、按購房種類統(tǒng)計貸款發(fā)生情況

有關資料表明，公積金貸款主要用于經(jīng)濟適用房和商品房的購買。從趨勢上看，經(jīng)濟適用房的貸款額基本上是呈下降趨勢，而商品房的貸款則相反，呈上升趨勢，這主要是受住房貨幣化改革的因素影響，相關數(shù)據(jù)如表1所示。

3、根據(jù)貸款額度統(tǒng)計貸款情況

表2反映的是1996年到2005年住房公積金個人住房抵押貸款結(jié)構(gòu)情況。隨著貸款額度的逐步放開，以及購房著的意愿差別，貸款額度發(fā)生了很大的變化。10萬元以下的貸款比例逐步變小，而10萬到20萬區(qū)間的貸款額度逐步增加，當出現(xiàn)更高貸款額度時，反而有所下降。一方面是由于貸款額度有所放寬，有更多的貸款額度選擇；另一方面，有可能是人們更愿意多貸款，將其它錢用于投資。

4、按照貸款年限統(tǒng)計貸款情況

根據(jù)有關數(shù)據(jù)顯示，如表3所示，貸款年限的選擇有較大的差別，1996-1997年最長貸款年限是10年，1997年末-1999年最長貸款年限是15年，在這四年里，人們普遍選擇10年以內(nèi)，總比例達到82%以上。這可能都跟人們的謹慎態(tài)度有關，雖然此后貸款年限逐步放開到20年以上，但人們很少選擇超過16年的年限。從2000年起，人們逐漸關注中間三個年限區(qū)間，這三個區(qū)間成為主流選擇。而從1997年起，1-5年的短期貸款逐年呈大幅下降，到2005年已經(jīng)由1997年的%降到%，相反16-20年則增加到%。

三、住房公積金貸款帶來的新研究課題

1、大戶型帶來的風險控制問題

對于購買大戶型商品房的公積金貸款客戶，購房者的資金壓力會增加，在物業(yè)稅開征的逐步推進和不斷加息的情況下，大戶型的未來持有成本風險會增加，隨之帶來的還貸款的壓力也會增加，從而導致逾期還款的風險，因此，如何控制這些潛在的風險是一個不容忽視的問題。

2、規(guī)模日益增加導致的加強管理問題

住房公積金作為住房保障體系的一部分，隨著公積金的歸集和放貸規(guī)模的逐漸加大，如何管理這些資金和貸款變得更加緊迫，這都需要我們建立起完善的住房公積金機構(gòu)、資金籌集、資金管理、資金運營和監(jiān)督制度，使住房公積金形成良性循環(huán)的發(fā)展態(tài)勢。

3、不同購房種類帶來的新問題

二手房、經(jīng)濟適用房、商品房等，將來都會成為公積金貸款購房的主要選擇對象，尤其是中低收入人群，通過購買二手房和經(jīng)濟適用房公積金貸款解決自住房問題，如何使住房公積金作為一項住房保障政策，更好地惠及中低收入人群，也是住房公積金要進一步研究的問題。

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[1]劉萍：個人住房抵押貸款分析[J