博志成房地產(chǎn)法務(wù)能力提升四商品房銷售和物業(yè)管理

房地產(chǎn)法務(wù)能力提升-商品房銷售和物業(yè)管理

張志曉律師

heblawyer@一、售樓廣告、售樓宣傳資料一、最高法院司法解釋：商品房的銷售廣告和宣傳資料為要約邀請，房屋及相關(guān)設(shè)施所作的說明和允諾具體確定，并對商品房買賣合同的訂立以及房屋價格的確定有重大影響的，應(yīng)當(dāng)視為要約。（深圳中院）商品房預(yù)售合同約定售樓廣告、售樓宣傳資料等是合同的組成部分，沒有約定為合同一部分，廣告、宣傳資料等對樓盤規(guī)劃范圍內(nèi)的房屋及配套設(shè)施所作之描述明確、具體，未標(biāo)準(zhǔn)的要承擔(dān)違約責(zé)任，法院委托專業(yè)機構(gòu)對廣告說明和允諾與實際不符部分進(jìn)行評估，差價部分，按照買受人所購房屋的建筑面積占開發(fā)商被批準(zhǔn)銷售的建筑面積的比例，由開發(fā)商賠償差價損失給買受人；無法評估的，按房屋總價款的1％－2％酌情計付違約金。2一斑、笑售圈樓俘廣孩告正、顫售川樓年宣錦傳情資紅料二駁、妖司腐法愉解岸釋憲的炎適樹用尤條布件1出呈賣追人橫就吧開噴發(fā)曬規(guī)臨劃近范吐圍網(wǎng)內(nèi)衫的爛房死屋氏及稱相餐關(guān)腳設(shè)長施升作提出閑的嗎說維明狼和犁允峽諾迷；2該跑允厚諾桑和撥說視明存具任體融確臣定偵；3對眾商售品掃房恐買盯賣雜合嘴同印的僻訂垂立損及襯價載格將的赴確菊定釘有認(rèn)重鐵大腎影鍬響羞。開輸發(fā)集規(guī)差劃懇范弦圍矛內(nèi)有條齡件交訴通門，季如糖多讓條馳公游交陽線阻路太抵問達(dá)礙小屯區(qū)刺、喝天到安找門鈔十亞分只鐘型等除；周侄邊匪環(huán)淹境兄，她坐惑擁2根0萬玻平辜方竭米蒜山瘋體則公隨園莫，惜天欠然梯氧立吧念；學(xué)誕校緣瑞，堵小恥學(xué)下、故中普學(xué)唱、伴大半學(xué)身等闊；理商藝業(yè)抓，召距穩(wěn)某菊某焦商楚業(yè)卷中常心趴區(qū)貿(mào)僅1公毒里探；市飄政壺配古套嬌設(shè)業(yè)施舅，幼雙始向較四份車俗道銳，汽人沒流妥旺痛盛繩。但逆，滋如珍不面在狂開戚發(fā)蛾規(guī)限劃并范薦圍失內(nèi)規(guī)值避撥：梳本濫廣壺告脂僅發(fā)供穗?yún)⑿悼急?，遮本諸廣宏告臉之攀內(nèi)勻容早及萬圖濕片展等如均渾不黃構(gòu)錢成貢預(yù)且售政合磨之薦一盤部略分蹈，蘆實屢際豎情罵況悠以員簽帥署蒙預(yù)脹售涼合巨同姨及張政煩府削部含門怎的煮最港終會批啊復(fù)灶為淺準(zhǔn)”。3二麗、櫻商妙品宿房撒預(yù)斃購策書奇、裙認(rèn)撓購掏意浸向錢書一臣、譜商短品祝房泊預(yù)心購擇書攤、解認(rèn)扇購羞意姓向扮書嘗效搏力不叫適雕用錫沒崖有塊預(yù)授售恒證壯合潤同飲無陵效匠的慘規(guī)童定預(yù)座約迅協(xié)著議掙訂牙立日后慢，喪當(dāng)恨事息人器一晝方品無節(jié)正勿當(dāng)柴理犧由學(xué)拒笛絕礙簽水訂矩房裹屋裕買格賣趕合內(nèi)同顫，復(fù)守陵約毯方傻起梳訴瘋要曲求枝法瓶院吉強名制柜違危約勉方排訂被立礙買炎賣亞合險同村的檔，緩一總般報不幟予恭支吸持你。預(yù)穩(wěn)購競定歡金杏、總意乏向是誠蒸意臂金立斤約湊定擱金拉，詠是比為蟲擔(dān)輛保暖正組式臣簽隱訂暑商陽品論房非買橋賣銜合公同商而窄交辣付消。如必由叮于迅出確賣繩人次原夕因紹未駁訂孔立螞商僚品振房趁買書賣有合貸同籌，掙按哭合狹同統(tǒng)法喘規(guī)足定層雙捕倍斧返毒還墨定布金返。因防不程可天歸思責(zé)雁于儉當(dāng)丸事魚人糠雙尼方絹的遺事棒由占，父導(dǎo)五致將商建品聯(lián)房煮買業(yè)賣鍋合置同途未費能困訂饞立蠢的種，帳出囑賣估人艙應(yīng)丙當(dāng)?shù)鴮⒂径山鸲攴邓{(lán)還分買谷受結(jié)人泉。（秀福容建騎高瘦院爽）4二感、伏商辛品掏房圍預(yù)昂購別書塌、祖認(rèn)蓬購鎖意亦向挽書一踢、寫商抖品畝房框預(yù)咳購宵書恒、狀認(rèn)史購器意治向蒼書艙效贊力擬創(chuàng)購楚房裂人扒以晨認(rèn)臘購榜協(xié)劣議雷、賽預(yù)獅購滲協(xié)球議劇及乓意咱向尖書敵等柜為帖據(jù)逐，彩要盒求彩與旦開師發(fā)鐵商光簽輕訂拼正責(zé)式離購曾房托合潛同沈的滲，懼不殖予刊支嚼持隔。開芹發(fā)謙商志不各與耐擬垂購終房洗人匙簽鐮訂足正誘式烘購桿房衡合明同脫，峰擬注購效房呼人掠要妨求婆雙缸倍飛返釣還罵認(rèn)賠購墻金齊、偶訂欠購頌金致、姓誠早意捉金僑等購的鐮，冊應(yīng)壯予遭支棋持唐。擔(dān)族保鄭的蒸定竊金開蛙發(fā)絨商誦拒竿絕喇與恥擬請購襖房岔人附訂域立賊商韻品臣房悶買略賣啦合親同鮮的形，食應(yīng)克當(dāng)匪雙閑倍賊返只還犬定湊金價，擬運購誤房商人霸拒以絕荷訂永立川商胖品麻房閉買谷賣等合游同芒的蓄，詠無嗽權(quán)丙要震求品返餃還夕定姨金挑；因張不昆可溉歸粗責(zé)廉于標(biāo)當(dāng)詠事堅人省雙跌方揭的腳事繞由摸，澡導(dǎo)拉致銳商隔品負(fù)房添買墊賣堆合斬同謝未收能栗訂霞立披的鐮，貨開奇發(fā)焦商鞋應(yīng)呀當(dāng)提將痕定紫金魄返插還貧擬茶購嬸房賊人申。（獄海息南睜高盞院肉）5二餡、便商租品睛房歇預(yù)朵購頑書閱、峽認(rèn)沃購融意論向說書二棵、伐違雀反迎商但品嘴房樂預(yù)頂購淚書擾、猛認(rèn)陵購蓬意凳向楊書筆的嫌責(zé)雖任可養(yǎng)歸著責(zé)接于織一顧方狗當(dāng)拜事匯人抄的嶄事激由裝導(dǎo)脾致斃本癥約長不圣能分有詳效弄成躺立督的巡壽，掌應(yīng)朗當(dāng)型適御用日定授金疼罰刊則;如購果番預(yù)基約遲中判沒低有途約顆定央定苗金卻罰四則墓的紹，煙則店違責(zé)約俊方挪應(yīng)昂當(dāng)棒賠美償歷守雙約困方尸所社遭堂受名的吐實勾際頭損短失貢。返（父江亦蘇虧高委院報）是陜否員應(yīng)墾當(dāng)撐賠立償?shù)钠嫘芯浔玖屑s鎮(zhèn)產(chǎn)出生尺的可可丹得壞利踢益檔（鑄兩午種礦不屬同備觀億點跑）只滲承銳擔(dān)西締侍約雞過態(tài)失拴責(zé)輝任曾。應(yīng)車當(dāng)鵲賠嘗償槐預(yù)脂期累利扛益(可赴得桂利瞎益)，癢即物在害定零金貴罰遷則劍或麥實團(tuán)際異損莫失乖的夾范濟(jì)圍霉之框外拉，麻再弦參倉照宿房孔屋告差匹價彎或叼違重約禁方柿所閃獲姜利沿潤帆確亞定他買肥受廚人襪的你損沒失歸數(shù)悼額慕。（春深寸圳督中喘院惹）喝訂販金糊、圣保升證櫻金乓，痕押壇金割，派認(rèn)柜購除方蒙反推誨恭、厘違鞏約姻的認(rèn)擔(dān)購車書吐明眉確衰約漆定儲售卷房唉方除有劫權(quán)陪沒慨收皂買昂方別所創(chuàng)交畫訂殘金未倒約框定國售序房屢方桐有恥權(quán)輪沒忌收瓣的紐奉，予則軟認(rèn)雄購耐方委可眼以而要綿求加售您房駁方注返乎還友訂脂金宋。訂坑金肉（以或涂保窄證低金勒、菊押失金結(jié)等稠）樸約播定漲成標(biāo)定男金趣性含質(zhì)謹(jǐn)?shù)尼?，煉則摸按廈照封法駐律賠規(guī)護(hù)定晌的寶定乖金明罰校則怒處插理紹。6二君、扔商赴品全房形預(yù)窩購另書與、疏認(rèn)承購初意膠向言書三伐、拒不啟可環(huán)歸悉責(zé)桶于鄰雙嬌方沉的耀事跨由情煉勢迅變跨更狂：搖比返如映銀燙行縫放叛貸度政刮策占發(fā)連生撥變輸化茄。合名同蛇主爪要啟條稅款呆不霜具棄備炕，舞在肢簽鴿訂衛(wèi)正智式聲合養(yǎng)同尸時扎發(fā)貓生硬爭脾議為導(dǎo)貌致強商恐品躲房壞買狼賣砍合毒同輕未蓮能沾訂普立拒。認(rèn)喉購怠書粱簽笑訂動時香，摔商胞品裝房餐銷/預(yù)渡售死合獄同鈔及誓補牧充協(xié)條望款已制泳作陣完跪成套，亡購踢房袍人偉已軌經(jīng)瞞閱浮讀專了酸解此，喪認(rèn)裂購沒書愛：浴“瓦購箱房端人她已航經(jīng)貢詳?shù)羌?xì)雷閱葉讀詞商喉品亂房拴銷/預(yù)鄭售艙合蒙同益及企其蜘補畢充酸條浴款唱，心且霸無車異敢議次。峽”認(rèn)企購膏書歲簽冷訂虛時關(guān)，價商齊品票房鴉銷/預(yù)配售類合況同畝及枝補遼充英條磚款未制遲作處完雄成輝。待購賢房頸人然僅跪有敞按負(fù)認(rèn)逗購桿書郵的篩內(nèi)寬容羞進(jìn)攤行畫協(xié)錢商另的電義鏟務(wù)委，堆對解內(nèi)折容蛛有爸分水歧嶺，依未牛達(dá)拐成鵝協(xié)束議懇的昂，繪互蓄不衫負(fù)縣責(zé)預(yù)。購柱房噴人濕不孕能剛證生明拳自摧己坑按竄認(rèn)倦購個書叨與掙開仗發(fā)筋商抓磋魔商打合條同肝的墨，廉無第權(quán)佩索戴回豈定閥金裕。7二衣、湯商址品招房估預(yù)設(shè)購扭書古、處認(rèn)缸購塘意課向即書四籠、譽違學(xué)反縫商漸品溪房士預(yù)備購稱書盤、攀認(rèn)岡購品意塑向暑書疏的倒責(zé)田任如嶺由款于岸出麻賣艙人辟原嚷因四未做訂駝立夾商笑品胃房欠買景賣熔合研同堪，買饅受陜?nèi)藙偪闪R以象請限求奪出碼賣私人潮雙峽倍戲返腰還鈔定絹金鑰，異并著賠產(chǎn)償挖其費信前賴膊利眉益值，板例流如堪，頓為似訂滴立括商兄品齊房抹買閣賣龜合抱同倚而發(fā)支魂出呀的港費恐用弓及糖利崇息者等抱損捕失樣，對塵房刊屋蒼漲揭價幫的賺損您失餃的湖，搞不可予療支傭持仲缺崇更清南訴嫁上結(jié)海散市蘆金甜軒糾大賞邸偷公愈司幣案黑上際海斜市削第茄二頌中頸級柜人促民南法同院吧）《最湊高挨人胡民帳法茂院挺公就報》（2猴0閘0死8年皆第4期古）常按復(fù)照怠商矩鋪仍每縫平邁方洋米約建糾筑仍面船積1貨5綢0樂0古0至2果0界5狠0蛇0元撓的爐價辯格粗賠庫償脂其業(yè)經(jīng)風(fēng)濟(jì)翼損勇失由脊于昂買筋受刻人鼓的石原姜因悶未換訂推立失商肯品揀房嶺買酸賣療合瞇同8三某、述商聽品敞房米買疊賣債合濁同一料、雙商笨品剃房發(fā)買之賣渣合圣同艇的盞主黎要耗內(nèi)給容具隙備《商睜品具房尼銷琴售寬管班理動辦份法》第逼十深六麥條紹規(guī)免定賺的頃商送品紙房坑買寄賣奸合禁同燙的叫主罩要咸內(nèi)統(tǒng)容觀：當(dāng)史事庫人疾名王稱處或鼠者學(xué)姓驗名木和蠻住右所休，商應(yīng)品龜房陳基牢本麥狀柴況存，商艷品銅房紀(jì)的費銷厘售既方起式增，商劫品康房儀價?？顒P的霧確給定盛方甘式率及耽總才價公款剝、頌付及款賠方殊式甚、趟付陪款煌時祥間甜，交迫付婆使聯(lián)用眼條歉件吃及燥日轉(zhuǎn)期嫌，芒裝溉飾經(jīng)、筑設(shè)剃備擇標(biāo)乞準(zhǔn)鑼承顏諾裕，水賤電攀氣鹽訊圈配憐套禽等容承場諾兔和濫有東關(guān)嘗權(quán)絲式益錢、豆責(zé)澆任道，脂公訴共施配古套降建慮筑奸的元產(chǎn)蠅權(quán)延歸誕屬盞，9三唱、趨商砍品狼房籍買申賣泊合停同二離、總認(rèn)惱購絨書姿認(rèn)耽定名為常商畏品些房脂買纏賣隊合選同司偽法害解京釋癢規(guī)予定珍：瓶認(rèn)盜購箭書笑認(rèn)穴定皆房眾屋勞買繭賣守合鎖同探須近兩薪個織條蟲件彩：頌即煩具毒備令買夸賣鍵合琴同叼的存主岡要潛內(nèi)陷容念和挺支散付靜購漏房碧款使。收泛受黨購育房庭款利應(yīng)料當(dāng)盟理艦解漠為鴨部聾分稀房綱款獅，搜而疫非欣全撥部腫。戴對段認(rèn)泛購沫書曲的總主搜要庸內(nèi)腐容辨，祥也煤不借宜術(shù)認(rèn)喪定適系鴿全容部穿主持要溪條群款熟，持只臥要誰具蝕備刑了沒必希不遮可傳少若的正主萄要陰條虧款異，禿如燥標(biāo)咬的墻物演、羞總楊價輔款央等清，慰（馬南倉京搞中溫院傻）案淺例坦：粗恒雀宇脂房升地勝產(c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