大學學生宿舍物業(yè)管理服務(wù)細則

#大學學生宿舍物業(yè)管理服務(wù)細則大學學生宿舍物業(yè)管理服務(wù)細則（一）物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容1．房屋共用部位、共用設(shè)備的使用管理和維修；2．物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)設(shè)備設(shè)施的使用管理和維修；3．供水、排水、強電、弱電等設(shè)備設(shè)施的運行服務(wù)；4．宿舍及周邊環(huán)境的保潔、保安服務(wù)及綠化管理；5．物業(yè)維修費用的帳務(wù)管理；6．物業(yè)檔案資料的建立與保管；7．配合有關(guān)部門，做好文明宿舍建設(shè)和校園文化活動等有關(guān)工作；8．經(jīng)雙方協(xié)商的其他服務(wù)項目。（二）物業(yè)管理的質(zhì)量標準1．綜合管理服務(wù)⑴宿舍設(shè)置物管辦，制定并落實物業(yè)管理規(guī)章制度；⑵物業(yè)管理辦公場所整潔有序，配置辦公家具、電話等辦公設(shè)施及辦公用品；⑶制定突發(fā)性事件處理方案，建立防盜、防火及其他安全事故防控機制，杜絕重大火災和刑事案件；⑷管理人員統(tǒng)一著裝，掛牌上崗，儀表整潔規(guī)范；⑸建立學生住宿檔案，實行24小時值班制，認真做好值班記錄，對來客進行登記，嚴禁小商小販及閑雜人員進入；⑹物管辦每日工作時間有管理員接待業(yè)務(wù)，并提供服務(wù)；⑺日常管理與服務(wù)：①24小時值班受理使用人報修。急修半小時內(nèi)到現(xiàn)場處理，一般修理一天內(nèi)完成（預約除外）；②設(shè)置宿舍管理信箱及投訴電話，接受服務(wù)質(zhì)量，服務(wù)態(tài)度等問題的投訴。對使用人的投訴在24小時內(nèi)答復處理；③制定房屋大修申請、驗收等維修管理制度，建立房屋管理檔案，對不符合規(guī)定的行為、現(xiàn)象及時勸阻、制止或報告；④建立健全的財務(wù)管理制度，對物業(yè)服務(wù)費和其它費用的收支進行財務(wù)管理，做到運作規(guī)范，賬目清晰；⑤建立檔案管理制度，建立齊全的物業(yè)管理檔案［包括物業(yè)竣工驗收檔案、設(shè)備管理檔案、使用人資料檔案、維修檔案、日常管理檔案等］；⑥制定物業(yè)管理與物業(yè)服務(wù)工作計劃，并組織實施；⑦制定管理處內(nèi)部管理制度和考核制度，可采取走訪、懇談會、問卷調(diào)查、通訊等多種形式與使用人進行溝通；每年對使用人進行一次滿意情況測評，對測評結(jié)果進行分析并及時整改；⑧服務(wù)窗口應(yīng)公開辦事制度、辦事紀律、收費項目和標準；⑨綜合管理的其它服務(wù)項目達到約定的服務(wù)標準；⑩對違反校園管理規(guī)定或政府有關(guān)規(guī)定的行為進行勸阻、制止或報有關(guān)部門處理；有條件的，可運用計算機進行管理（含業(yè)主檔案、收費管理、設(shè)備管理等）。2．清潔衛(wèi)生服務(wù)⑴樓內(nèi)公共區(qū)域①地面和墻面：每日清掃二次，其中地面每日拖洗一次以上；保持材質(zhì)原貌，干凈、無灰塵、無痰跡。②樓梯扶手、欄桿、窗臺：隔日擦抹一次，保持干凈、無灰塵。③消防栓、指示牌等公共設(shè)施：每周擦抹二次，目視無灰塵、無污漬。④天花板、公共燈具：每月除塵一次，目視干凈，無蜘蛛網(wǎng)。⑤門、窗等玻璃：每半月擦拭一次，其中門廳玻璃每周一次，目視潔凈、光亮、無灰塵。⑥天臺、屋頂：保持清潔、無垃圾。⑦垃圾收集：按樓層設(shè)置垃圾收集點，每日清理二次，收集點周圍地面無散落垃圾、無污跡、無異味。⑵樓外公共區(qū)域①道路地面、綠地、明溝：道路、地面、綠地每日清掃二次，廣場磚地面每半月沖洗一次；目視地面干凈，地面垃圾滯留時間不能超過二小時；明溝每日清掃一次，明溝無雜物、無積水。②公共燈具、宣傳欄、小品等：每周擦抹一次，目視無灰塵、明亮清潔（2米以上部位每半月擦抹、除塵一次）。③水景：每周二次打撈漂浮雜物，保持水體清潔，水面無漂浮物；定期對水體投放藥劑或進行其他處理，保持水體無異味。④垃圾廂房：有專人管理。生活、建筑垃圾封閉存放，垃圾廂（房）每日清理、沖洗二次以上，垃圾廂（房）整體清潔、無異味，滅害措施完善。⑤果皮箱、垃圾桶：合理設(shè)置。每日清理二次，每周擦拭一次，箱（桶）無滿溢、無異味、無污跡。⑥消毒滅害：每月對窨井、明溝、垃圾房噴灑藥水一次，每半年滅鼠一次。大樓內(nèi)外"除四害"要達到南昌市愛衛(wèi)會的要求。3．秩序維持服務(wù)⑴人員要求①專職保安人員（40歲以下），身體健康，工作認真負責。②能處理和應(yīng)對轄區(qū)公共秩序維護工作，能正確使用各類消防、技防器械和設(shè)備。③上崗時佩帶統(tǒng)一標志，穿戴統(tǒng)一制服，儀容儀表規(guī)范整齊。④配備對講裝置和其他必備的安全護衛(wèi)器械。⑵門崗①主出入口24小時值班看守，邊門定時開放。②外來人員進入轄區(qū)，通過對講系統(tǒng)聯(lián)系轄區(qū)人員，決定是否放行。③對進出轄區(qū)的車輛進行管理和疏導，保持出入口環(huán)境整潔、有序、道路暢通；對大型物件搬出實行記錄。⑶巡邏崗①白天每二小時巡邏一次，夜間每三小時巡邏一次，重點部位有明確的巡邏要求，并有巡邏記錄。②在遇到異常情況、突發(fā)事件時，采取積極應(yīng)對措施，并及時報告相關(guān)管理部門。⑷技防設(shè)施和救助（監(jiān)控崗）①轄區(qū)內(nèi)具備錄像監(jiān)控、樓宇對講等技防設(shè)施，24小時開通，并有人駐守，注視各設(shè)備所傳達的信息。②監(jiān)控中心收到報警信號后，保安人員應(yīng)按規(guī)定及時趕到現(xiàn)場進行處理，同時應(yīng)接受用戶救助的要求，解答用戶的詢問。⑸車輛管理①地面、墻面按車輛道路行駛要求設(shè)立指示牌，車輛基本停放在規(guī)定的范圍內(nèi)。②及時處理車輛停放不規(guī)范的現(xiàn)象。4．共用部位、共用設(shè)備設(shè)施日常運行、保養(yǎng)、維修服務(wù)⑴共用部位①房屋結(jié)構(gòu)：每年二次以上對房屋結(jié)構(gòu)進行檢查，涉及使用安全的部位每季檢查一次，并有記錄，發(fā)現(xiàn)損壞及時安排專項修理并告知相關(guān)部門。②門窗：每天巡視樓內(nèi)公共部位門窗，保持玻璃、門窗配件完好，門、窗開閉靈活并無異常聲響。③樓內(nèi)墻面、頂面、地面：墻面、頂面粉刷層無剝落，面磚、地磚平整不起殼、無缺損。④管道、排水溝、屋頂：每月一次對屋面泄水溝、樓內(nèi)外排水管道進行清掃、疏通，保障排水暢通，每半年檢查一次屋頂，發(fā)現(xiàn)防水層有氣臌、碎裂，隔熱板有斷裂、缺損的，應(yīng)及時報修。⑤化糞池、窨井：每月檢查1次，并及時清淘。⑥圍墻：每周一次巡查圍墻，發(fā)現(xiàn)損壞立即修復，鐵柵欄圍墻表面無銹蝕，保持圍墻完好。⑦道路、場地等：每周一次巡查道路、路面、側(cè)石、井蓋等，發(fā)現(xiàn)損壞及時修復，保持路面平整、無破損、無積水，側(cè)石平直無缺損。⑧休閑椅、涼亭、雕塑、景觀小品：每日一次對休閑椅、涼亭、雕塑、景觀小品等進行巡查，發(fā)現(xiàn)損壞立即修復，保持原有面貌，保證其安全使用。⑨安全標志等：對危險隱患部位設(shè)置安全防范警示標志，并在主要通道設(shè)置安全疏散指示和事故照明設(shè)施，每月檢查一次，保證標志清晰完整，設(shè)施運行正常。⑵供水系統(tǒng)①每年定期二次清洗水箱、蓄水池，保證供水水質(zhì)符合國家生活用水標準。②高層房屋每年二次對減壓閥進行測壓并做好記錄。③水箱、蓄水池蓋板應(yīng)保持完好并加鎖，溢流管口必須安裝金屬防護網(wǎng)并完好，每年秋、冬季對暴露水管進行防凍保養(yǎng)。⑶排水系統(tǒng)①每天二次檢查污水泵、提升泵、排出泵，確保無故障運行。②每年二次對污水處理系統(tǒng)全面維護保養(yǎng)。③控制柜電氣性能完好，運作正常。⑷照明①電燈：及時修復損壞的燈座、燈泡、開關(guān)等，保持燈具完好，小區(qū)內(nèi)樓道燈、路燈亮燈率在99%以上。②景觀燈、節(jié)日彩燈等：保持燈具完好，亮燈率在99%以上。③公共電氣柜：每日一次巡查室內(nèi)、室外公共電氣柜，每月一次保養(yǎng)室內(nèi)、室外公共電氣柜，每年一次電氣安全檢查，保證電氣設(shè)備運行安全正常。⑸消防系統(tǒng)①消防栓每月巡查一次，消防栓箱內(nèi)各種配件完好。②每周檢查火警功能、報警功能是否正常。③每年試驗一次探測器，并對全部控制裝置進行一次試驗，火災探測器投入運行二年后，應(yīng)每隔三年全部清洗一次，不合格的應(yīng)當報請調(diào)換。④每半年檢查一次消防水帶、閥桿處加注潤滑油并作一次放水檢查。⑤每月檢查一次滅火器，臨近失效立即報請更新或充壓。⑹避雷裝置每年二次檢查避雷裝置，保證其性能符合國家相關(guān)標準。⑺弱電系統(tǒng)監(jiān)視系統(tǒng)：不定期進行調(diào)試與保養(yǎng)，保證各項監(jiān)控設(shè)備24小時正常運行，能清楚顯示出入人員的面部特征和車輛的車牌號，錄像功能正常。⑻水景①每周一次巡視檢查噴水池、水泵及其它附屬設(shè)施，損壞部位及時修復，保證其正常運行。②重大節(jié)日前應(yīng)對景觀設(shè)施進行安全、功能檢查，保證節(jié)日期間各項設(shè)施運行正常。⑼門窗、家具設(shè)備、水電設(shè)施發(fā)現(xiàn)損壞，要及時維修或報修①維修保養(yǎng)費用：保修期內(nèi)的設(shè)備維修，由物業(yè)管理單位及時通知維修報轉(zhuǎn)，確保正常的工作秩序。保修期以外的維修費用：除水電等公共設(shè)備設(shè)施自然老化后的更新改造、房屋建筑物的結(jié)構(gòu)和外墻面損壞的維修費用由學校承擔外，其它維修工作及其費用均由物業(yè)管理單位負責；屬管理不當造成的，物業(yè)管理單位承擔相關(guān)費用。②水電零星維修及時率98%以上（響應(yīng)時間在1小時之內(nèi)，修理完成時間在12小時之內(nèi)）。③水電急修及時率100%（響應(yīng)時間在30分鐘之內(nèi)，修理完成時間在2小時之內(nèi)）。④雨水管、污水管、墻面完好率100%。⑤消防報警系統(tǒng)、電子監(jiān)控系統(tǒng)、弱電系統(tǒng)完好率100%。⑽每學年為每間宿舍提供一套掃帚、拖把等清潔工具（三）雙方的責任與義務(wù)1．甲方（樓棟使用單位）責任與義務(wù)⑴負責牽頭與學校有關(guān)部門對宿舍樓進行交接，并會同乙方辦理交接手續(xù)，進行資產(chǎn)登記；⑵檢查乙方擬定的物業(yè)管理制度和辦法；⑶監(jiān)督乙方管理工作實施以及各項規(guī)章制度的執(zhí)行情況；⑷審查乙方提出的物業(yè)管理年度和月度計劃；⑸在宿舍樓內(nèi)向乙方提供一間物業(yè)管理辦公室；⑹負責轉(zhuǎn)報房屋、水電設(shè)備設(shè)施等更新改造及結(jié)構(gòu)性維修費用；⑺協(xié)調(diào)乙方與其他部門的關(guān)系，接受學校有關(guān)部門的監(jiān)督、檢查和考核。2．乙方（樓棟物業(yè)管理單位）責任與義務(wù)⑴根據(jù)有關(guān)法規(guī)和物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容，制定物業(yè)管理制度和計劃，并經(jīng)甲方核準后實施；⑵對學校出資新建的設(shè)施、新購的設(shè)備，從驗收合格交付使用后，在保修期內(nèi)負責與廠家聯(lián)系，解決有關(guān)保修服務(wù)問題，與甲方共同做好保修工作；⑶負責向甲方提出共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的更新改造及結(jié)構(gòu)性維修計劃；⑷建立健全物業(yè)管理的檔案資料，合同終止時