二手房調查分析

二手房市場調查報告一、調查范圍本次調查分為兩個區(qū)片，交建里區(qū)片和玉峰南里區(qū)片二、調查基本情況

采集的房源樣本為多層住宅，共采集房源208套，戶型為35—145平方米不等交建里周邊共調查八個社區(qū)，分別為八三東里、八三西里、紅警里、建興里、勝利村、新興里、燕西里、建樹里，共采集房源113套。玉峰南里周邊共調查五個社區(qū)，分別為玉峰里、迎秋西里、軍工里、都市家園、西港里，共采集房源95套。三、房源及價格采集情況建興里周邊小區(qū)小區(qū)名稱采樣房源數均價戶均面積平均樓層八三東里13套6992元/平方米87平方米4層八三西里11套7288元/平方米63平方米4層紅警里8套6359元/平方米93平方米5層建興里31套7392元/平方米86平方米4層勝利村16套8591元/平方米93平方米4層新興里11套8869元/平方米80平方米3層燕西里12套7102元/平方米86平方米3層建樹里11套7390元/平方米62平方米4層玉峰里周邊小區(qū)小區(qū)名稱采樣房源數均價戶均面積平均樓層玉峰里21套7211元/平方米79平方米3層迎秋西里40套7066元/平方米79平方米3層軍工里13套7797元/平方米68平方米4層都市家園9套7927元/平方米90平方米4層西港里12套7223元/平方米87平方米4層四、小區(qū)位置分布圖1、交建里周邊小區(qū)分布圖2、玉峰南里周邊小區(qū)分布圖五、區(qū)域均價

經過對本次調查的分類匯總，最終得出交建里周邊區(qū)域內的出售的多層住宅戶均面積為82平方米，平均樓層為4層，市場均價為7552元/平方米。玉峰南里周邊區(qū)域內出售的多層住宅均面積為79平方米，平均樓層為4層，市場均價為7297元/平方米。六、二手房市場分析1、當前的市場環(huán)境分析國家統(tǒng)計局公布了7月份全國70個大中城市住宅銷售價格變動情況，其中，石家莊新建住宅價格環(huán)比增長0.7%，同比持平；唐山環(huán)比下降0.2%，同比下降0.7%；秦皇島環(huán)比上升0.3%，同比下降0.6%。值得注意的是，秦皇島房價今年以來環(huán)比首次出現上升。政策面“降息”、“降準”對于自住需求繼續(xù)“放量”起到一定的刺激作用，預計下半年樓市成交量將好于上半年

二手房市場相對于新建住宅受政策影響較慢，受到國家前期調控政策的影響，經過這些天的調查了解到，我市的二手房市場正處于低估階段，成交量低迷，形成了有價無市的局面，一些小的中介機構也已經關門倒閉退出市場，像1+2不動產、興龍置家等一些專業(yè)的中介機構也是客源稀少，不過如果新建住宅的成交量與價格上行的話，二手房市場也將受到影響成交量有望回升，但價格上升的空間卻有限。

2、所調查二手房市場價格分析

通過價格對比表中可以看出，價格最高的為新興里，均價為8869元/平方米，價格最低的為紅警里，均價為6359元/平方米，價格最高的新興里社區(qū)為學區(qū)房，對應秦皇島市建設路小學、市第七中學均為本市重點學校，同時前期本社區(qū)經歷了拆遷調查，存在改造希望，也是抬高價格的原因之一。價格最低紅警里由于本小區(qū)大部分為部隊建設，未能辦理產權證，存在過戶問題。其余社區(qū)的在售房屋平均價格基本持平，大部分到達了7000元/平方米以上，從在售房屋的平均價格可以看出現今二手房的價格受到的過戶費用等因素的影響相對于新建住宅價格要高，這也是導致成交量下滑的一個原因所在。3、供需情況分析在本次調查中，中介登記房屋以兩居室、三居室為主流，大面積房屋成交量下降，購房者多為工薪階層的剛需購房者，以小面積二居室為主，以投資為目的購房者比例逐漸下降，改善型購房者比較看重小區(qū)的新舊程度、配套設施、物業(yè)管理，在本次調查中的小區(qū)中大多數是老舊小區(qū)，配套設施落后，無專業(yè)的物業(yè)管理，相對新建住宅的配套設施完善及專業(yè)的物業(yè)管理，改善型購房者更傾向于后者。所以在供需方面二手房的購房者多為剛需型及擇校型購房者4、銷售市場分析我市的二手房銷售市場較一些大中城市相比較混亂，專業(yè)的中介機構較少，而一些小的中介機構面對投資成本的增高，交易量的降低，出現關門倒閉退出市場情形。二手房交易市場的混亂，減少了二手房信息的流通，導致了房源流通量少，價格與成交量無法同步增長。七、結論綜上所述，我市二手房市場正處一個微妙的階段，價格僵持的局面還將持續(xù)，同樣如受到房地