當好小區(qū)項目經(jīng)理的十大要點

-.z.當好小區(qū)工程經(jīng)理的十大要點一、牢記“質量第一，業(yè)戶至上〞是不變的真理為一切管理工作的出發(fā)點，是工程效勞的核心。這是關系到公司的口碑、聲譽、品牌的關鍵點。公司對工程經(jīng)理的責任考核，效勞質量占相當大的比例。案例：有工程經(jīng)理，自以為很“搞得定〞，搞得定業(yè)委會委員們〔管理費收得到〕，搞得定手下員工們〔對他言聽計從〕，搞得定公司*位領導，但當公司質檢部門對該工程進展效勞質量現(xiàn)場檢查時，發(fā)現(xiàn)其根底工作中存在許多問題，直接影響到提供效勞的水準，埋下隱患，公司最終會因為設備癱瘓，員工流動而造成損失。點評：品質管理要前置，預防為主。不能總是亡羊補牢。二、業(yè)績?yōu)橄?，本錢控制，要有一定的經(jīng)濟頭腦和財務管理能力贏利是企業(yè)生存的根底，如人要吃飯這般簡單，所以假設工程經(jīng)理未把業(yè)績做出來，很難得到公司的續(xù)聘。因此，作為工程經(jīng)理，要做以下幾點：第一，掌握和控制物業(yè)管理費收繳工作，層層落實收繳指標，讓每個員工都要有經(jīng)濟意識。第二，做好本錢費用控制。一個工程一般在每個年度前會有一個具體的費用預算〔包括人員費用與各類消消耗用〕，工程經(jīng)理應嚴格把各種費用控制在預算圍。案例：有的工程經(jīng)理，僅記住了一切以業(yè)主為尊，把預算拋在了腦后，滿足業(yè)主提出的任何要求，如經(jīng)常讓員工加班加點而產(chǎn)生了大量的加班費用，超出預算，最終使工程整體入不敷出，業(yè)主們是滿意了，公司可笑不出來，該工程賠本了，該工程經(jīng)理也就被打道回府了。第三，做好財務分析，根據(jù)每月費用報表，分析費用走勢。案例：有位辦公樓工程經(jīng)理，在每月的耗材報表的數(shù)據(jù)中發(fā)現(xiàn)廁所用卷紙耗量明顯上升，并與去年同期相比，增長趨勢明顯，照此下去耗材費用到年終將超出預算圍，故他詳細了解增長原因〔業(yè)主人員增加，且洗完手也用卷紙擦干〕，及時向公司反映問題，并向業(yè)主方協(xié)調(diào)費用事宜，擺出客觀事實和數(shù)據(jù)，取得公司和業(yè)主的理解，補充了資金缺口。三、擺正角色位置，以上級公司為尊，懂得服從，從全局出發(fā)，維護公司聲譽和品牌〔一〕要清醒地知道“皮之不存，毛之焉附？〞這個簡單的道理。不能居功自傲，你僅是一個工程的領導者，即便能獨擋一面，但委托方是與你上級公司簽訂的物業(yè)管理合同，你是公司的外派工程代表，受公司的統(tǒng)一管理和領導，是眾多小區(qū)外派工程經(jīng)理中的一名。故千萬不能不把公司當回事，不要做自恃老資格或認為自己的水平高出公司那般指手劃腳的人。在此衷心地提醒工程經(jīng)理門：一方面，謙虛是種美德，只有半瓶水才會晃蕩，要懷有一種空杯心態(tài)，有容乃大，學無止境。另一方面，你是公司任務的執(zhí)行者，處處要以公司為榮，你要做的是按照公司戰(zhàn)略規(guī)劃，嚴格執(zhí)行公司的戰(zhàn)略決策。〔二〕少些“自我保護主義〞，多些“大公無私〞的精神。善于與公司其他工程經(jīng)理交流互通，取長補短，分享管理經(jīng)歷，并能在需要的時候提供支持和幫助。案例：有位工程經(jīng)理是保安管理師，他就經(jīng)常親自出馬給其他工程的保安員提供操作和隊列培訓。而我們有些工程的保潔員工也會參與其他工程的突擊保潔開荒任務。工程不是孤立存在的，是在公司母親大家庭下的兄弟姐妹的親情關系，應提倡“家庭榮譽〞至上?！踩硯е芾硖巻T工及業(yè)主們?nèi)谌牍疚幕麄鞴镜默F(xiàn)象和管理效勞理念。有的工程離公司本部很遠，對公司了解也很少，這時工程經(jīng)理就應經(jīng)常傳達公司的精神、宣傳公司的信息，分享公司刊物并要求員工們能積極參與投稿，跟上公司的步伐，感受到“大家庭〞的溫暖?！菜摹匙龊梦蟹脚c公司的紐帶。因為工程經(jīng)理是直接面對業(yè)主群體的，有第一手業(yè)主資料，因此，要及時向公司通報業(yè)主的各類信息，為公司簽訂下一年度合同提供充分的依據(jù)；以及物業(yè)費提價的前期調(diào)研工作；另一方面工程經(jīng)理也是公司形象在業(yè)主面前的第一宣傳者。案例：有位工程經(jīng)理，工程管理能力確實較強，管理費用收取也完成較好，但他趾高氣揚，自己形成工程管理部小氣候，對公司的要求陽奉陰違，與公司整體文化和總體戰(zhàn)略發(fā)生偏差，公司發(fā)現(xiàn)有對其甚至整個工程管理處失控的苗子，及時忍痛割愛，快刀斬亂麻，懸崖勒馬。公司是要求各工程管理處保持步調(diào)一致的，協(xié)調(diào)配合運作，企業(yè)之舟才可穩(wěn)步前進，抵御風浪。四、善于溝通，掌握溝通技巧工程經(jīng)理要與被效勞方溝通，與公司溝通，坦誠布公，取得委托方與公司的信任，并在相互信任的根底上來推動工程的開展和自身的職業(yè)開展。溝通能力從來沒有像現(xiàn)在這樣成為現(xiàn)代人成功的必要條件。一個人成功的因素７５％靠溝通，２５％靠天才和能力。溝通不是一般意義上的單向性的信息傳遞，而是通過雙向的信息互動，進展情感交流，是傳受雙方認識趨于一致，行動趨于協(xié)調(diào)，相互理解，信息對稱。所以要盡力充分掌握并理解各類相關信息，包括業(yè)主信息〔喜惡、習慣、正式組織及非正式組織中的領導人物，各類關系等等〕、公司信息〔公司戰(zhàn)略、公司方案、公司開展重點及其他工程管理處信息等等〕，員工的信息〔員工工作中喜怒哀樂的緣由〕，并同時通過各種渠道向業(yè)主、公司及相關單位傳遞工程管理處的信息，向員工傳遞你的管理理念和管理方式，使信息對稱，消除溝通重點，防止誤會的產(chǎn)生。案例：有位工程經(jīng)理，主觀十分努力，一不怕苦二不怕累，就怕與業(yè)主方說話，與公司也不主動溝通，與下屬也盡量少說話，盡量自己多干活，所以結果反而會吃力不討好，一方面可能你未理解對方的意思，另一方面也可能你所做的工作未被對方理解，這就栽在了不善溝通上，誤會重重，積重難返了。最終公司是下了狠心，從工程中招回，回爐培訓，因為他還不具備作為一個工程經(jīng)理所必需的溝通能力。五、善于領導，深入一線，樹立典范在工程中，經(jīng)理不是站在廣闊員工的后面去推動、去催促，而是作為帶頭人來引導他們前進，鼓舞員工去奮斗實現(xiàn)目標。拿破侖說過：“只有糟糕的將軍，沒有糟糕士兵。〞確實是這樣，什么樣的工程經(jīng)理帶出什么樣的員工。有句俗語道：“干部，干部，先干一步。〞這些都說明，領導者只有站在群眾的前面，用自己的行動帶著人們?yōu)閷崿F(xiàn)組織的目標而努力，才能真正起到指揮作用。一個工程經(jīng)理一般要領導幾十名至幾百人的員工隊伍，是整個工程的工作和精神領袖，其一言一行是工程的標志及典范。案例：有位工程經(jīng)理，該工程人員配置較緊，且管理費收取較少，該工程經(jīng)理沖鋒在第一線，清潔工來不及干，自己卷起袖子掃廁所，工程人員去維修了，業(yè)主要求掛橫幅，他搭著梯子上去掛，甚至有時幫業(yè)主搬物送水，從不抱怨和邀功，手下員工沒一個不佩服他，沒一個會偷懶的，他們對我說，有了這么個工程經(jīng)理，我們還有什么偷懶的理由。六、懂得授權，懂得知識經(jīng)歷的分享，懂得培養(yǎng)接班人有的工程經(jīng)理人擔憂教了徒弟餓死師傅，大權牢牢在握，凡事親力親為，累死自己，而員工的工作積極性則會被打擊，不擔責任，缺乏主動性，結果可想而知。再者，工程經(jīng)理如此做法也堵住了自己上升的空間，沒人接班，有更好的工程公司也不會想到你。所以，會授權的人才會掌權，授權是大勢所趨，是明智之舉。七、懂得利用上級公司的資源，尋求公司的支持已故的管理宗師彼得"德魯克曾經(jīng)說過：經(jīng)理人必須通過并偕同他人才能完成任務〔其實，在知識經(jīng)濟時代，任何人都得通過并偕同他人才可以完成任務〕。關于此處的“他人〞，有一個最重要，那就是你的頂頭上級。而同樣，對于上級公司來講，其人力，物力資源有限，它會注重將資源投入到產(chǎn)生回報最大的工程中去，有時會忽略小的工程，但假設不幸你正是那個小工程經(jīng)理，不要氣餒，要學會適時地爭取、適時地表現(xiàn)，并努力讓公司能看到該工程的美好前景和開展?jié)摿?。實際上，很簡單的道理，你是在第一線最了解工程情況，在不偏離公司戰(zhàn)略主流的前提下，及時匯報工程各方面的信息包括取得的成績和面臨的困難，從而取得公司理解和重視。八、誠信為本這是做一名工程經(jīng)理最關鍵的素質，對業(yè)主誠信、對員工誠信、對公司誠信。匯報工程情況千萬不能陽奉陰違、報喜不報憂，隱瞞不報或假報。喪失誠信的人，其他能力再強也終將被淘汰。九、要有危機意識、風險意識我們不能小看物業(yè)管理危險中所存在的風險，因為從*種程度而言，由于從業(yè)人員素質、工作環(huán)境等諸多因素的影響，管理效勞中的風險其實無處不在，無時不要面臨的。效勞工作做好是應該的，讓業(yè)主平安度過每一天是物業(yè)管理企業(yè)最樸素的愿望，而此樸實的心愿往往會被一些突發(fā)事件或一時的疏忽所打破，抹去事前的平安功績，甚至落個前功盡棄的下場。案例：有個小區(qū)工程，平時管理效勞一向細致入微，沒有發(fā)生過一起業(yè)主投訴事件，但在*天，因一保安在夜班時偷懶未作巡檢而未查覺自行車庫有一消防栓嚴重漏水，水漫車庫，使業(yè)主車庫財產(chǎn)損失，雖該保安員已被開除，但公司承當了賠償責任，因員工管理不善，公司信譽也受損，甚至影響到物管合同的續(xù)簽。當然還有正面例子，突發(fā)事件處理能力是表達一個工程管理效勞質量的關鍵點，有個別墅工程，業(yè)主剛裝修好的房子，由于廚房間水管壓力問題，業(yè)主外請的維修工因技術不到位，操作有誤，致使水管破裂，全體辦公室當班員工奮斗合作，按以前培訓過的應急預案協(xié)力配合，有條不紊，關閥門，拿沙袋，吸水，擦地……使業(yè)主方損失降到最小。十、要有法律意識相關的法律知識是工程經(jīng)理所必需掌握和靈活運用的。最根本的當然是"物業(yè)管理條例"、"民法通則"、"合同法"等，可用法律的武器來解決沖突和調(diào)解相鄰之間的矛盾，因為用法律語言，有威信，令人信服；也可在法律允許的圍爭取自己正當