新疆維吾爾自治區(qū)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法樣本

新疆維吾爾自治區(qū)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理方法新疆維吾爾自治區(qū)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理方法第一條為加強(qiáng)我區(qū)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理，規(guī)范物業(yè)服務(wù)收費(fèi)行為，保障業(yè)主（使用人）和物業(yè)服務(wù)公司的正當(dāng)權(quán)益，建立物業(yè)服務(wù)“質(zhì)價(jià)相符、優(yōu)質(zhì)優(yōu)價(jià)”模式，增進(jìn)物業(yè)服務(wù)行業(yè)健康發(fā)展，根據(jù)《中華人民共和國物權(quán)法》、《中華人民共和國價(jià)格法》、《物業(yè)管理?xiàng)l例》、《物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理方法》和《物業(yè)服務(wù)定價(jià)成本監(jiān)審方法(試行)》的規(guī)定，結(jié)合我區(qū)實(shí)際，制訂本方法。第二條本方法合用于在自治區(qū)境內(nèi)依法登記、獲得住房和建設(shè)行政主管部門核發(fā)的物業(yè)服務(wù)公司資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)公司，按照合同商定，提供物業(yè)服務(wù)并收取費(fèi)用的行為，以及政府價(jià)格主管部門管理物業(yè)服務(wù)收費(fèi)的行政行為。

第三條本方法所稱物業(yè)，是指已建成交付使用的各類房屋建筑及其配套設(shè)施設(shè)備、場地等。本方法所稱業(yè)主，是指房屋的全部權(quán)人。本方法所稱使用人，是指房屋的承租人或房屋的實(shí)際使用人。本方法所稱物業(yè)服務(wù)收費(fèi)，是指物業(yè)服務(wù)公司接受經(jīng)業(yè)主大會(huì)選舉產(chǎn)生的業(yè)主委員會(huì)或業(yè)主（使用人）委托，按照物業(yè)服務(wù)合同商定提供物業(yè)社區(qū)公共區(qū)域清潔衛(wèi)生、冰雪去除服務(wù)、公共區(qū)域維護(hù)秩序（安全、交通、消防等）服務(wù)、公共區(qū)域綠化養(yǎng)護(hù)服務(wù)，以及共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的日常運(yùn)行、保養(yǎng)及維修服務(wù)，按商定或規(guī)定向業(yè)主（使用人）收取的費(fèi)用。第四條政府激勵(lì)和倡導(dǎo)業(yè)主（使用人）根據(jù)物業(yè)服務(wù)的內(nèi)容和質(zhì)量原則規(guī)定，通過公開、公平、公正的市場競爭機(jī)制，自主選擇物業(yè)服務(wù)公司和物業(yè)服務(wù)等級(jí)，擬定物業(yè)服務(wù)收費(fèi)原則。激勵(lì)物業(yè)服務(wù)公司開展正當(dāng)?shù)膬r(jià)格競爭，嚴(yán)禁價(jià)格欺詐。第五條物業(yè)服務(wù)收費(fèi)實(shí)施統(tǒng)一政策，分級(jí)管理。各級(jí)人民政府價(jià)格主管部門是物業(yè)服務(wù)收費(fèi)的主管機(jī)關(guān)，按照價(jià)格管理權(quán)限，會(huì)同同級(jí)房地產(chǎn)行政主管部門加強(qiáng)對(duì)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)的監(jiān)督、管理和指導(dǎo)。自治區(qū)價(jià)格主管部門會(huì)同住房和城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門負(fù)責(zé)制訂物業(yè)服務(wù)收費(fèi)的政策和定價(jià)原則，指導(dǎo)全區(qū)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)的管理工作。各地、州、市價(jià)格主管部門根據(jù)國家、自治區(qū)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)的有關(guān)政策規(guī)定，按照物業(yè)服務(wù)收費(fèi)的定價(jià)原則和定價(jià)方法，結(jié)合本地實(shí)際，調(diào)控本地、州、市物業(yè)服務(wù)收費(fèi)水平，制訂本地、州、市的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理實(shí)施方法及普通住宅物業(yè)收費(fèi)指導(dǎo)價(jià)?？h（市）價(jià)格主管部門根據(jù)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理實(shí)施方法及普通住宅物業(yè)收費(fèi)指導(dǎo)價(jià)管理本地物業(yè)服務(wù)收費(fèi)，監(jiān)督物業(yè)服務(wù)公司的收費(fèi)行為。第六條物業(yè)服務(wù)收費(fèi)屬經(jīng)營性收費(fèi)，應(yīng)當(dāng)遵照公開、合理、公平以及收費(fèi)項(xiàng)目、原則與服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)質(zhì)量相適應(yīng)的原則，根據(jù)物業(yè)服務(wù)成本，法定稅費(fèi)和合理利潤擬定物業(yè)服務(wù)收費(fèi)原則。第七條物業(yè)服務(wù)收費(fèi)的價(jià)格構(gòu)成因素為：（一）人員費(fèi)用：是指物業(yè)服務(wù)公司管理、服務(wù)人員的工資，按規(guī)定計(jì)提的工會(huì)經(jīng)費(fèi)、福利費(fèi)、職工教育經(jīng)費(fèi)，以及按照政府有關(guān)規(guī)定應(yīng)當(dāng)繳納的社會(huì)保險(xiǎn)費(fèi)用（涉及養(yǎng)老、醫(yī)療、住房公積金、失業(yè)、工傷、生育保險(xiǎn)等）。（二）物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的日常運(yùn)行和維護(hù)費(fèi)用：是指保障物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備（含電梯、消防設(shè)施）正常使用和運(yùn)行、維護(hù)保養(yǎng)、檢測和公共用電（含樓道照明用電）所需的費(fèi)用。不涉及保修期內(nèi)由建設(shè)單位推行保修責(zé)任支出的維修費(fèi)。物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的大修、中修和更新、改造費(fèi)用，應(yīng)當(dāng)通過專項(xiàng)維修資金予以列支，不計(jì)入物業(yè)服務(wù)成本。物業(yè)社區(qū)的水、電、暖二次供應(yīng)費(fèi)用應(yīng)計(jì)入物業(yè)服務(wù)成本，不再另收。采用中央空調(diào)（地源熱泵、太陽能等）供暖（冷），其動(dòng)力設(shè)備發(fā)生的能源費(fèi)用、運(yùn)行維護(hù)費(fèi)用應(yīng)計(jì)入其供應(yīng)價(jià)格中，不計(jì)入物業(yè)服務(wù)成本。（三）清潔衛(wèi)生費(fèi)：是指物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)公共場地（所）、公共設(shè)施、設(shè)備房（間）、環(huán)境衛(wèi)生所需的工具購置費(fèi)、消殺防疫費(fèi)、化糞池清理費(fèi)、管道疏通費(fèi)、清潔用料費(fèi)、環(huán)衛(wèi)所需費(fèi)用、二次供水設(shè)施設(shè)備的消毒及保潔防疫費(fèi)用等。居民都市生活垃圾解決費(fèi)由業(yè)主（使用人）按本地政府有關(guān)規(guī)定自行繳納，不計(jì)入物業(yè)服務(wù)成本。（四）綠化養(yǎng)護(hù)費(fèi)：是指管理、養(yǎng)護(hù)綠化所需綠化工具購置費(fèi)、綠化用水費(fèi)，花草樹木修剪費(fèi)、補(bǔ)苗費(fèi)、農(nóng)藥化肥費(fèi)、防治病蟲害等費(fèi)用。不涉及應(yīng)由房屋建設(shè)單位支付的種苗種植費(fèi)和前期維護(hù)費(fèi)。（五）秩序維護(hù)費(fèi)：是指維護(hù)物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)秩序所需的器材裝備費(fèi)、安全防備人員的人身保險(xiǎn)費(fèi)及由物業(yè)服務(wù)公司支付的服裝費(fèi)等。不涉及應(yīng)由房屋建設(shè)單位支付的共用設(shè)施設(shè)備的監(jiān)控設(shè)備和器材裝備費(fèi)用。（六）辦公經(jīng)費(fèi)：是指物業(yè)服務(wù)公司為維護(hù)物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)正常的物業(yè)服務(wù)活動(dòng)所需的辦公用品費(fèi)、交通費(fèi)、房租費(fèi)、水電費(fèi)、取暖費(fèi)、通訊費(fèi)、書報(bào)費(fèi)及其它費(fèi)用。（七）固定資產(chǎn)折舊費(fèi)：是指按規(guī)定折舊辦法計(jì)提的物業(yè)服務(wù)固定資產(chǎn)的折舊金額。物業(yè)服務(wù)固定資產(chǎn)是指在物業(yè)服務(wù)區(qū)內(nèi)由物業(yè)服務(wù)公司擁有的、與物業(yè)服務(wù)直接有關(guān)的、使用年限在一年以上的資產(chǎn)。（八）物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備及公眾責(zé)任保險(xiǎn)費(fèi)用：是指物業(yè)服務(wù)公司購置共用設(shè)施設(shè)備及公眾責(zé)任保險(xiǎn)所支付的保險(xiǎn)費(fèi)用，以物業(yè)服務(wù)公司與保險(xiǎn)公司訂立的保險(xiǎn)單和所交納的保險(xiǎn)費(fèi)用為準(zhǔn)。（九）經(jīng)業(yè)主（使用人）同意的其它費(fèi)用：是指業(yè)主或業(yè)主大會(huì)按規(guī)定同意由物業(yè)服務(wù)費(fèi)開支的費(fèi)用。（十）法定稅費(fèi)。（十一）合理利潤。原則上成本利潤率不超出5％。第八條物業(yè)服務(wù)公司與業(yè)主（使用人）應(yīng)當(dāng)在物業(yè)服務(wù)合同中明確物業(yè)服務(wù)收費(fèi)原則和收費(fèi)方法。物業(yè)服務(wù)收費(fèi)按照房屋權(quán)屬證書記載的建筑面積計(jì)算；尚未進(jìn)行權(quán)屬登記的，暫按購房合同記載的建筑面積計(jì)算。住宅社區(qū)內(nèi)的物業(yè)已完畢竣工驗(yàn)收交付使用，但社區(qū)內(nèi)的道路、綠化、部分公共設(shè)施未達(dá)成設(shè)計(jì)規(guī)定或使用規(guī)定的，物業(yè)服務(wù)費(fèi)用由房屋建設(shè)單位承當(dāng)。納入物業(yè)服務(wù)范疇的已竣工但尚未出售的、房屋建設(shè)單位出租的、因房屋建設(shè)單位因素未準(zhǔn)時(shí)交給物業(yè)買受人的，物業(yè)服務(wù)費(fèi)用由房屋建設(shè)單位繳納。第九條普通住宅（指除別墅以外的全部住宅）物業(yè)服務(wù)收費(fèi)實(shí)施政府指導(dǎo)價(jià)，由各地、州、市價(jià)格主管部門根據(jù)物業(yè)服務(wù)行業(yè)成本，在聽取公司和業(yè)主（使用人）意見的基礎(chǔ)上，按物業(yè)服務(wù)等級(jí)分類制訂、公布指導(dǎo)性收費(fèi)原則。非普通住宅及非住宅物業(yè)服務(wù)收費(fèi)由物業(yè)服務(wù)公司和業(yè)主（使用人）或業(yè)主委員會(huì)按照本方法的有關(guān)規(guī)定自主協(xié)商擬定。各地政府價(jià)格主管部門不制訂指導(dǎo)性收費(fèi)原則，但應(yīng)規(guī)范其收費(fèi)行為。物業(yè)服務(wù)公司和業(yè)主（使用人）應(yīng)當(dāng)通過物業(yè)服務(wù)合同商定物業(yè)服務(wù)內(nèi)容及物業(yè)收費(fèi)原則。物業(yè)服務(wù)公司不得分辨業(yè)主（使用人），實(shí)施不同的收費(fèi)原則。第十條住宅社區(qū)成立業(yè)主大會(huì)的，由業(yè)主大會(huì)或業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)服務(wù)公司按照《自治區(qū)住宅物業(yè)服務(wù)等級(jí)規(guī)范原則細(xì)則》協(xié)商擬定物業(yè)服務(wù)公司提供物業(yè)服務(wù)的等級(jí)，并按照“分等定價(jià)、質(zhì)價(jià)相符、優(yōu)質(zhì)優(yōu)價(jià)”的原則，在價(jià)格主管部門規(guī)定的指導(dǎo)價(jià)范疇內(nèi)，協(xié)商擬定物業(yè)服務(wù)收費(fèi)原則。未成立業(yè)主委員會(huì)，其物業(yè)服務(wù)公司提供前期物業(yè)服務(wù)的，其住宅社區(qū)物業(yè)服務(wù)等級(jí)由本地房地產(chǎn)行政主管部門擬定，物業(yè)服務(wù)收費(fèi)原則由本地價(jià)格主管部門核定。第十一條為住宅社區(qū)配套建設(shè)的非住宅用房（商業(yè)用房、幼兒園、診所等）及變化用途的住宅，其物業(yè)服務(wù)收費(fèi)應(yīng)在統(tǒng)一的住宅物業(yè)服務(wù)收費(fèi)原則基礎(chǔ)上加價(jià)。原則上用于商業(yè)的加收不超出100％；用于辦公的加收不超出50%，具體加價(jià)方法由各地價(jià)格主管部門擬定。變化住宅用途的，須經(jīng)有關(guān)部門許可。對(duì)業(yè)主擁有產(chǎn)權(quán)（或使用權(quán)）的車庫及車庫內(nèi)的車位按照住宅物業(yè)收費(fèi)原則收取物業(yè)服務(wù)費(fèi)。第十二條物業(yè)服務(wù)收費(fèi)實(shí)施備案制度。物業(yè)服務(wù)公司在收取物業(yè)服務(wù)費(fèi)前應(yīng)到本地價(jià)格主管部門提交營業(yè)執(zhí)照、資質(zhì)證書及物業(yè)服務(wù)合同等材料，按規(guī)定辦理備案手續(xù)。具體方法由各地價(jià)格主管部門制訂。第十三條住宅社區(qū)內(nèi)的車庫及車庫內(nèi)車位的產(chǎn)權(quán)擁有人委托物業(yè)服務(wù)公司管理提供機(jī)動(dòng)車輛停放服務(wù)的，其機(jī)動(dòng)車停放服務(wù)收費(fèi)原則由各地價(jià)格主管部門按照《新疆維吾爾自治區(qū)機(jī)動(dòng)車停放服務(wù)收費(fèi)管理方法實(shí)施細(xì)則》制訂，其產(chǎn)權(quán)擁有人應(yīng)當(dāng)繳納物業(yè)服務(wù)費(fèi)，并按商定向物業(yè)服務(wù)公司支付酬金。機(jī)動(dòng)車輛停放占用社區(qū)內(nèi)的公共道路、公共場地的，車主應(yīng)當(dāng)繳納場地占用費(fèi)。場地占用費(fèi)由本地價(jià)格主管部門制訂指導(dǎo)價(jià)，業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)服務(wù)公司可在指導(dǎo)價(jià)范疇內(nèi)協(xié)商擬定場地占用費(fèi)原則；未成立業(yè)主委員會(huì)的，由本地價(jià)格主管部門擬定場地占用費(fèi)原則。場地占用費(fèi)應(yīng)當(dāng)委托物業(yè)服務(wù)公司收取，物業(yè)服務(wù)公司應(yīng)單獨(dú)建賬、單獨(dú)核算，其收入原則上按照業(yè)主大會(huì)的決策分派使用，也能夠?qū)⑹杖氲?0%用于賠償物業(yè)服務(wù)公司費(fèi)用支出，70%用于住宅社區(qū)內(nèi)公共區(qū)域、公共設(shè)施的專項(xiàng)維修、更新改造，并向全體業(yè)主（使用人）定時(shí)公布實(shí)際收入與支出狀況，接受業(yè)主委員會(huì)及業(yè)主的質(zhì)詢。業(yè)主（使用人）對(duì)車輛或\o"????"非機(jī)動(dòng)車輛有看守規(guī)定的，應(yīng)當(dāng)與物業(yè)服務(wù)公司另行商定看守責(zé)任、看守費(fèi)用等。第十四條業(yè)主（使用人）對(duì)房屋進(jìn)行裝修，應(yīng)當(dāng)在室內(nèi)裝飾裝修工程開工前，向物業(yè)服務(wù)公司告知。通過商定或以合同的方式擬定雙方的權(quán)利、義務(wù)、責(zé)任及損壞公共財(cái)產(chǎn)的賠償方法。物業(yè)服務(wù)公司及其它組織不得向業(yè)主（使用人）收取裝修管理費(fèi)等任何名錄的費(fèi)用。房屋裝修期間產(chǎn)生的建筑垃圾應(yīng)由業(yè)主（使用人）自行清運(yùn)，需要委托物業(yè)服務(wù)公司清運(yùn)的，由雙方協(xié)商擬定費(fèi)用。第十五條物業(yè)服務(wù)公司不承當(dāng)收取本身不提供服務(wù)的費(fèi)用的義務(wù)。任何單位不得強(qiáng)行委托物業(yè)服務(wù)公司代其向業(yè)主（使用人）收費(fèi)，供水（排污）、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視、環(huán)衛(wèi)等單位應(yīng)當(dāng)向住宅社區(qū)內(nèi)的最后顧客按照有關(guān)規(guī)定收取費(fèi)用。需要委托物業(yè)服務(wù)公司代收費(fèi)（代抄表）的，應(yīng)征得物業(yè)服務(wù)公司同意，委托單位應(yīng)當(dāng)與物業(yè)服務(wù)公司訂立委托合同，并向物業(yè)服務(wù)公司支付酬金。上述收費(fèi)凡屬于政府定價(jià)、政府指導(dǎo)價(jià)的，應(yīng)當(dāng)執(zhí)行規(guī)定的收費(fèi)原則，任何單位不得亂加價(jià)、亂收費(fèi)。第十六條前期物業(yè)服務(wù)費(fèi)按月收取，成立業(yè)主大會(huì)的，業(yè)主委員會(huì)可與物業(yè)服務(wù)公司通過物業(yè)服務(wù)合同商定提前預(yù)收，預(yù)收時(shí)間不得超出六個(gè)月。第十七條未經(jīng)價(jià)格主管部門同意或未經(jīng)業(yè)主（使用人）同意，物業(yè)服務(wù)公司不得強(qiáng)行收取多個(gè)類型押金、確保金等擔(dān)保性的費(fèi)用。物業(yè)服務(wù)公司不得向進(jìn)入住宅社區(qū)內(nèi)為業(yè)主（使用人）提供配送、維修、安裝等服務(wù)的外來人員收取涉及辦證費(fèi)在內(nèi)的任何費(fèi)用。第十八條物業(yè)服務(wù)公司按規(guī)定向業(yè)主（使用人）收取了物業(yè)服務(wù)費(fèi)的，其它任何單位和個(gè)人不得再重復(fù)收取性質(zhì)相似的費(fèi)用。第十九條物業(yè)服務(wù)未達(dá)成合同商定的服務(wù)質(zhì)量，業(yè)主委員會(huì)或業(yè)主（使用人）可按照合同商定，規(guī)定物業(yè)服務(wù)公司整治；整治后仍未達(dá)成合同商定的，業(yè)主委員會(huì)或業(yè)主（使用人）按照合同商定追究物業(yè)服務(wù)公司違約責(zé)任。雙方發(fā)生的服務(wù)收費(fèi)糾紛，可協(xié)商解決，或者通過仲裁或訴訟程序解決。第二十條業(yè)主（使用人）應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)合同商定的交費(fèi)時(shí)間，及時(shí)交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)。業(yè)主（使用人）違反物業(yè)服務(wù)合同商定逾期未交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)的，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)督促其限期交納，物業(yè)服務(wù)公司也可依法追繳。第二十一條業(yè)主（使用人）私自變化物業(yè)用途的，由有關(guān)部門依法解決，物業(yè)服務(wù)收費(fèi)按照本方法規(guī)定收取。第二十二條物業(yè)服務(wù)收費(fèi)實(shí)施明碼標(biāo)價(jià)，應(yīng)當(dāng)在物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)明顯位置公示物業(yè)服務(wù)公司名稱、服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)原則、計(jì)費(fèi)方式、計(jì)費(fèi)起始時(shí)間、服務(wù)項(xiàng)目、收費(fèi)原則以及收費(fèi)根據(jù)，代收的水、電、氣、熱、有線電視等收費(fèi)項(xiàng)目、收費(fèi)原則以及收費(fèi)根據(jù)，12358價(jià)格舉報(bào)電話等，接受業(yè)主（使用人）的監(jiān)督，不得向業(yè)主（使用人）收取任何未予標(biāo)明的費(fèi)用。第二十三條物業(yè)服務(wù)公司應(yīng)當(dāng)定時(shí)在物業(yè)服務(wù)區(qū)域明顯位置公示共有部分收益的收支賬目。第二十四條政府價(jià)格主管部門應(yīng)當(dāng)對(duì)物業(yè)服務(wù)實(shí)施定價(jià)成本監(jiān)審制度和價(jià)格監(jiān)測制度。物業(yè)服務(wù)公司應(yīng)當(dāng)按照政府價(jià)格主管部門的規(guī)定，如實(shí)反映狀況，提供必要的資料。政府價(jià)格主管部門應(yīng)當(dāng)根據(jù)物業(yè)服務(wù)成本的變動(dòng)狀況，及時(shí)調(diào)節(jié)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)指導(dǎo)價(jià)。第二十五條對(duì)社會(huì)反映強(qiáng)烈，明顯不合理的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)，本地價(jià)格主管部門應(yīng)當(dāng)及時(shí)糾正；本地價(jià)格主管部門未及時(shí)糾正的，上級(jí)政府價(jià)格主管部門應(yīng)當(dāng)責(zé)令其改正，并通報(bào)批評(píng)。第二十六條政府價(jià)格主管部門應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)對(duì)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)的監(jiān)督檢查。物業(yè)服務(wù)公司有下列行為之一的，由價(jià)格主管部門根據(jù)《中華人民共和國價(jià)格法》、《價(jià)格違法行為行政處分規(guī)定》等法律、法規(guī)予以處分：（一）超出政府指導(dǎo)價(jià)自定收費(fèi)原則的；（二）未按商定的服務(wù)等級(jí)，自行減少服務(wù)內(nèi)容，或減少服務(wù)質(zhì)量變相提高收費(fèi)原則的；（三）采用分解收費(fèi)項(xiàng)目、重復(fù)收費(fèi)、擴(kuò)大收費(fèi)范疇等方式變相提高收費(fèi)原則的；（四）強(qiáng)制服務(wù)或變相強(qiáng)制服務(wù)并收費(fèi)的；（五）違反規(guī)定收取確保金、押金，或以確保金、押金等形式變相收費(fèi)的；（