房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)產(chǎn)品計(jì)稅成本的計(jì)算流程分析

房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)產(chǎn)品計(jì)稅成本的計(jì)算流程分析1.

在開工前合理確認(rèn)成本對(duì)象房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在開工之前，需根據(jù)《關(guān)于印發(fā)＜房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法＞的通知》（國稅發(fā)〔2009〕31號(hào)）第二十六條規(guī)定的六個(gè)成本對(duì)象確認(rèn)原則來合理確認(rèn)成本對(duì)象，并報(bào)主管稅務(wù)機(jī)關(guān)備案。成本對(duì)象一經(jīng)確定，不能隨意更改或相互混淆，如確需改變成本對(duì)象的，應(yīng)征得主管稅務(wù)機(jī)關(guān)同意。2.

準(zhǔn)確區(qū)分當(dāng)期費(fèi)用支出和計(jì)稅成本支出房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)需將開發(fā)項(xiàng)目實(shí)施過中所發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用準(zhǔn)確劃分為當(dāng)期費(fèi)用支出和計(jì)稅成本支出，當(dāng)期費(fèi)用支出在當(dāng)年度企業(yè)所得稅稅前扣除，計(jì)稅成本支出需按照規(guī)定分配到成本對(duì)象中，待其實(shí)際銷售時(shí)再稅前扣除。根據(jù)國稅發(fā)〔2009〕31號(hào)第二十七條、三十二條規(guī)定，開發(fā)產(chǎn)品的計(jì)稅成本包括以下內(nèi)容，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)需按照計(jì)稅成本的內(nèi)容準(zhǔn)確進(jìn)行核算。實(shí)際發(fā)生并取得合法票據(jù)?土地征用費(fèi)及拆遷補(bǔ)償費(fèi)；?前期工程費(fèi)；?建筑安裝工程費(fèi)；?基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)；?公共配套設(shè)施費(fèi)；?開發(fā)間接費(fèi)。允許預(yù)提的計(jì)稅成本?出包工程未結(jié)算，未取得全額發(fā)票情況下的發(fā)票不足金額工程款。預(yù)提金額最高不得超過合同總金額的10％；?滿足條件的未建造或尚未完工公共配套設(shè)施的建造費(fèi)用；?應(yīng)向政府上交但尚未上交的報(bào)批報(bào)建費(fèi)用、物業(yè)完善費(fèi)用。3.

將計(jì)稅成本細(xì)分之后按照規(guī)定方法分配計(jì)稅成本的細(xì)分房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)需將成本支出劃分為直接成本、間接成本和共同成本三類。其中間接成本可再分為能夠分清成本對(duì)象的間接成本和不能分清負(fù)擔(dān)對(duì)象的間接成本兩類。計(jì)稅成本分配方法在企業(yè)所核算的三類計(jì)稅成本中，直接成本和能夠分清成本對(duì)象的間接成本，直接計(jì)入成本對(duì)象；共同成本和不能分清負(fù)擔(dān)對(duì)象的間接成本，需遵循受益的原則和配比的原則，選擇占地面積法、建筑面積法、直接成本法、預(yù)算造價(jià)法分配到成本對(duì)象中。4.

按照成本對(duì)象的性質(zhì)分配計(jì)稅成本開工之后，根據(jù)完工程度的不同，成本對(duì)象有已完工成本對(duì)象、在建成本對(duì)象和未建成本對(duì)象三種情況，其中已完工成本對(duì)象還分為期前已完工成本對(duì)象和本期已完工成本對(duì)象兩類，但無論是期前還是本期已完工成本對(duì)象，只有計(jì)入已銷開發(fā)產(chǎn)品的計(jì)稅成本才能在當(dāng)期納稅申報(bào)時(shí)進(jìn)行扣除，計(jì)入未銷開發(fā)產(chǎn)品的計(jì)稅成本需待其實(shí)際銷售時(shí)再予扣除。根據(jù)開發(fā)產(chǎn)品的不同完工程度，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在分配計(jì)稅成本時(shí)的處理方法也不同。期前已完工成本對(duì)象以前年度已完工的成本對(duì)象，在本年度仍有增加計(jì)稅成本的情況，如對(duì)外銷售已完工開發(fā)產(chǎn)品，需增加公共配套設(shè)施按照建筑面積法分配的計(jì)稅成本。此時(shí)需在以下成本對(duì)象中分配所負(fù)擔(dān)的計(jì)稅成本。?已銷開發(fā)產(chǎn)品；?未銷開發(fā)產(chǎn)品；?固定資產(chǎn)。本期已完工成本對(duì)象在本年度完工的成本對(duì)象，需在完工年度內(nèi)、企業(yè)所得稅匯算清繳前，按照開發(fā)產(chǎn)品（有已銷和未銷兩種情況）和固定資產(chǎn)結(jié)算計(jì)稅成本。對(duì)于本期完工開發(fā)產(chǎn)品，需先按可售面積計(jì)算出單位工程成本，再根據(jù)已銷或未銷開發(fā)產(chǎn)品的面積計(jì)算劃分其計(jì)稅成本。單位工程成本=成本對(duì)象總成本÷成本對(duì)象總可售面積已銷開發(fā)產(chǎn)品的計(jì)稅成本=已實(shí)現(xiàn)銷售的可售面積×單位工程成本未銷開發(fā)產(chǎn)品的計(jì)稅成本=未實(shí)現(xiàn)銷售的面積×單位工程成本應(yīng)由已銷開發(fā)產(chǎn)品負(fù)擔(dān)的部分，在當(dāng)期納稅申報(bào)時(shí)進(jìn)行扣除，未銷開發(fā)產(chǎn)品應(yīng)負(fù)擔(dān)的成本