江蘇儀征西郊深林溫泉別墅度假村方案研究報告

儀征西郊深林溫泉別墅度假村方案研究報告前言本方案作為工程前期的討論稿，以工程前期規(guī)劃、運(yùn)營、開發(fā)提出相關(guān)建議和闡述。結(jié)合工程的實際情況，我們制定一些根本策略，供貴方參考。主要針對工程概況、工程經(jīng)營及業(yè)態(tài)分類、運(yùn)營管理建議、招商建議、開發(fā)建議、工程推廣建議六局部進(jìn)行了分析、研究。為下階段工作提供理論根底。工程概況工程經(jīng)營及業(yè)態(tài)分類市場分析運(yùn)營、招商管理建議招商建議開發(fā)建議工程推廣建議工程投資經(jīng)濟(jì)分析、建議工程概況工程概況一、自然地理優(yōu)勢

工程選址在白羊山風(fēng)景區(qū)內(nèi)，屬北亞熱帶季風(fēng)氣候區(qū)，四季清楚，氣候溫暖，光照充足，空氣濕潤，適合四季戶外旅游運(yùn)動。全年季風(fēng)顯著，春季、夏季多東南風(fēng)，秋季多北風(fēng)，冬季多北風(fēng)，年平均風(fēng)速3.2米/秒。白羊山麓的白龍?zhí)冻Ｄ昀墼律剿奂?，有長江引水渠道供水；年降雨量平均1023.5毫米。

白羊山的地理地貌與工程要求十分吻合，而且與揚(yáng)州市“十一五〞旅游工程開展的總體規(guī)劃根本一致。

白羊山下白龍?zhí)侗M管水面只有48畝左右，但建設(shè)中的滬陜高速公路江六段修筑時取土將形成大面積的人工湖，為工程在此落戶又增加了一個很明顯的競爭力。二、交通區(qū)位優(yōu)勢

此工程地東鄰揚(yáng)州市區(qū)，距文昌西路正在建設(shè)中的延伸段僅2公里，到揚(yáng)州市中心文昌閣僅13公里，到揚(yáng)州火車站僅3公里，驅(qū)車去泰州市區(qū)不到一小時；南與鎮(zhèn)江、南京隔江相望，30公鐘車程即可；西與南京六合區(qū)毗鄰，與安徽省會合肥市僅有一小時車程

三、廉價地租優(yōu)勢

由于該工程地塊處于丘陵地帶，長期以來一直保存原始未開發(fā)狀態(tài)。耕地主要以樹木、糧食、蔬菜為主，山坡地目前租賃價位每年一般為800元人民幣/畝，農(nóng)耕地目前租賃價位每年一般為1500元人民幣/畝，均價擬為每年1200元人民幣/畝；租地費(fèi)用每五年支付一次，先付后租，每五年僅提升10%，這在江蘇蘇中地區(qū)是很少有的。

目前該工程地塊上僅有81戶農(nóng)戶，總面積約2.5萬平方米，一般撤遷費(fèi)用每戶約20萬元-25萬元人民幣即可，費(fèi)用低廉；地方政府負(fù)責(zé)與農(nóng)戶協(xié)調(diào)，將撤遷戶集中新建農(nóng)莊；估價在30---50萬元左右/畝。對于工程用建設(shè)用地還可通過地方政府協(xié)調(diào)，可根據(jù)工程建設(shè)情況增加用地面積。

五、市場客源優(yōu)勢

由于該工程符合揚(yáng)州市旅游開展總體規(guī)劃，集溫泉度假、健身、娛樂、休閑于一體，而揚(yáng)州市包括周遍都市圈的景觀都是以靜態(tài)的歷史人文景觀為主，表達(dá)了景觀的差異性以及錯位開展，與其他工程、旅游景觀等有互補(bǔ)作用。

同時，由于其得天獨(dú)厚地理和區(qū)位優(yōu)勢，不僅全覆蓋揚(yáng)州市，還可以直接輻射泰州、南京、鎮(zhèn)江、常州、合肥、滁州等地，100公里半徑內(nèi)的人口超過一億人。僅以揚(yáng)州市2021年旅游“吸金〞245億旅游總?cè)藬?shù)超2270萬人次,2021年來揚(yáng)國內(nèi)游客人均消費(fèi)997.2元，同比增加了68.2元；境外游客人均在揚(yáng)州花費(fèi)802.20美元，同比增加了27.83美元.揚(yáng)州西郊深林公園白龍?zhí)都偃站频臧籽蛏饺肟诎執(zhí)栋垙R工程經(jīng)營及業(yè)態(tài)分類主要工程經(jīng)營建議戰(zhàn)略規(guī)劃

目前，揚(yáng)州市內(nèi)已開發(fā)的溫泉類休閑場所的定位多以“健康、休閑〞為宣傳主旨，單純突出溫泉的根本功能而已，定位內(nèi)涵過于狹隘。另外，由于戰(zhàn)略定位的單一，游客無法區(qū)分出傳統(tǒng)沐浴業(yè)與溫泉度假村的區(qū)別，從而導(dǎo)致顧客忠誠度低，效勞工程缺乏創(chuàng)新等問題，經(jīng)營上陷入為難的局面。因此，為了把握旅游者的消費(fèi)趨勢，延長溫泉度假村的產(chǎn)品生命，增大盈利空間，提高利潤水平，本案度假村的戰(zhàn)略規(guī)劃除了要充分挖掘溫泉的獨(dú)特的健康、醫(yī)療文化外，還應(yīng)拓寬思路，充分利用度假村內(nèi)的自然山林資源，結(jié)合溫泉這種獨(dú)特的自然地質(zhì)資源，在食、住、行、游、購、娛各個方面突出其完全生態(tài)、自然、環(huán)保的特點(diǎn)，為旅客提供健康、休閑、豐富的“自然假期〞。溫泉會所是溫泉度假村的標(biāo)志工程，由溫泉浴城、康體理療中心、商務(wù)會議中心和風(fēng)味餐廳四局部組成。溫泉浴城和康復(fù)理療中心要求具有濃厚的溫泉文化氣氛，注重溫泉與中醫(yī)、文化和娛樂的結(jié)合,借助溫泉別墅的住宿條件優(yōu)勢，把康復(fù)理療中心朝溫泉療養(yǎng)院方向建設(shè)；商務(wù)會議中心要求會議設(shè)備齊全，要能滿足不同類別的商務(wù)會議客人的需求；風(fēng)味餐廳要布置獨(dú)特，表達(dá)農(nóng)家氣氛。溫泉會所溫泉會所溫泉木屋以住宿客人為效勞對象，按照星級旅游涉外酒店的標(biāo)準(zhǔn)配套效勞設(shè)施，各座別墅要突出建筑外觀、內(nèi)部裝修風(fēng)格的獨(dú)特性和多樣化，表達(dá)各國、各民族的特色。溫泉木屋溫泉木屋溫泉木屋室外溫泉室外溫泉室外溫泉室外溫泉休閑旅游度假養(yǎng)生與自然相伴感受生活|與溫泉共舞沐浴健康溫泉別墅演繹溫泉別墅溫泉別墅溫泉別墅水上運(yùn)動生態(tài)農(nóng)莊〔植物園〕是溫泉度假村的特色工程，要突出農(nóng)莊的生態(tài)環(huán)境、環(huán)保潮流和娛樂功能，產(chǎn)品以當(dāng)?shù)氐奶禺a(chǎn)為主。四:室內(nèi)溫泉是溫泉度假村冬季使用的建筑。以能承接旺季30%客流量為宜?？捎行Ь徑獾镜目土髁坎町?。

室內(nèi)溫泉是戶外溫泉季節(jié)替代品。由于揚(yáng)州地處北亞熱帶季風(fēng)氣候區(qū)，冬季有時過于寒冷，不適宜在室外泡溫泉。室內(nèi)溫泉可以有效緩解淡季與旺季客流量差。室內(nèi)溫泉可為三至四層建筑，每層設(shè)有假設(shè)干特色風(fēng)格的溫泉池，主要供冬季商務(wù)會議及其他游客使用。除冬季，其他季節(jié)室內(nèi)溫泉根本處于關(guān)閉狀態(tài)，或在客流量大時作為備用溫泉池使用。室外娛樂場溫泉度假村的娛樂設(shè)施是重要組成局部，根據(jù)溫泉度假村內(nèi)的室外地形來開發(fā)多種室外活開工程，建造多種室外活動設(shè)施，要注重各種設(shè)施的平安性。中心會所購物中心野外拓展基地專業(yè)裝備店綠色農(nóng)場特色沐浴風(fēng)味餐廳滑草場射箭場水上運(yùn)動百貨店自動銀行商務(wù)中心網(wǎng)球場\羽毛球汽車維護(hù)醫(yī)療維護(hù)演繹中心市場分析市場分析、預(yù)測一:行業(yè)分析

溫泉度假村屬于第三產(chǎn)業(yè)中的旅游地產(chǎn)行業(yè)，是近年世界開展非?？斓囊粋€行業(yè)和領(lǐng)域，也是我國旅游地產(chǎn)業(yè)快速開展的領(lǐng)域。

根據(jù)揚(yáng)州市2021年提供的一組數(shù)據(jù)：

2021年旅游“吸金〞245億旅游總?cè)藬?shù)超2270萬人次,2021年來揚(yáng)國內(nèi)游客人均消費(fèi)997.2元，同比增加了68.2元；境外游客人均在揚(yáng)州花費(fèi)802.20美元，同比增加了27.83美元.項目2002年2003年2004年2005年2006年2007年2008年總計121274129145188044227620289112374789463557外國人6163575525133423164995203281268086342419港澳同胞22102221041745919765299933770645818臺胞37537315163716242860558386899775320數(shù)據(jù)分析得出揚(yáng)州旅游成高速開展階段,游客及本地市民對旅游產(chǎn)業(yè)的創(chuàng)新提出了更高要求,度假村模式的旅游產(chǎn)業(yè)將在未來幾年成為揚(yáng)州旅游業(yè)轉(zhuǎn)型創(chuàng)新的亮點(diǎn)和經(jīng)濟(jì)增長點(diǎn).三資企業(yè)商務(wù)會議客戶名營企業(yè)有規(guī)模場地要求高數(shù)量多消費(fèi)強(qiáng)國有企業(yè)政府部門會議多客群穩(wěn)定二:客戶分析1:商務(wù)會議客戶旅游團(tuán)游客本地游客有規(guī)模逐年提升數(shù)量多穩(wěn)定群自駕游客檔次高消費(fèi)強(qiáng)2:旅行團(tuán)及其它客戶

揚(yáng)州市旅游行業(yè)進(jìn)入快速增長期，2021年1-7月國內(nèi)游客數(shù)量已經(jīng)超過1800萬人次。

保守預(yù)計，大連市2021年國內(nèi)游客數(shù)量超過3000萬，如能加大對旅行社的宣傳力度，估計能吸引2%-4%的游客，即60萬-80萬人次。3：度假療養(yǎng)客戶全國機(jī)構(gòu)療養(yǎng)訓(xùn)練行療養(yǎng)生活類療養(yǎng)溫泉度假村通過主動的營銷和公關(guān)手段爭取成為周邊大型企業(yè)和政府部門工作人員的定點(diǎn)療養(yǎng)基地，其方式可靈活多樣。另一方面，由于揚(yáng)州市風(fēng)景優(yōu)美，氣候宜人，很多外來人口選擇在揚(yáng)州養(yǎng)老，因此，度假村可與高檔養(yǎng)老院接洽合作，并通過各種手段爭取高收入退休人員來度假村療養(yǎng)。運(yùn)營、招商管理建議實際運(yùn)營管理建議以會所為中心分層招商業(yè)態(tài)疊加資源整合為突出工程規(guī)?；?，可持續(xù)性開展，為后期別墅工程做好根底硬件的配套，在以度假村會所這一中心下，進(jìn)行多業(yè)態(tài)、多元化的運(yùn)營方式。降低自身投資風(fēng)險，進(jìn)行分項招商，到達(dá)資源效益最大化。工程特性工程距離揚(yáng)州市中心13公里，使工程獨(dú)立于揚(yáng)州城市傳統(tǒng)商圈，同時工程又依附于揚(yáng)州旅游圈。所以度假村的打造對別墅開發(fā)影響巨大。

獨(dú)立性地利工程的本質(zhì)是度假村的建設(shè)推動別墅工程的開發(fā)，提升產(chǎn)品附加值，相輔相成，在工程開展初期，地產(chǎn)開發(fā)只能附屬于度假村建設(shè)，目的引來大量購房客戶。

配套性天時如何利用好政府資源和相關(guān)法律規(guī)定，是開發(fā)商所要重點(diǎn)考量的。工程是旅游地產(chǎn)工程范疇，具備改善區(qū)域旅游形象的功能，因此招商和經(jīng)營管理不能輕易脫離，兩者的關(guān)系復(fù)雜化。

政策性復(fù)雜性人和工程特性招商戰(zhàn)略招商目標(biāo)品牌支撐,長期開展搭建平臺激發(fā)激情吸收資金積累經(jīng)驗工程宣傳后續(xù)開發(fā)社會效益提升配套,樹立品牌改善環(huán)境,推動開發(fā)三:招商戰(zhàn)略參照工程自身特性，招商戰(zhàn)略是：面向全國，圍繞旅游，集中攻擊，吸納省外。面向全國——工程利用揚(yáng)州整體旅游這一平臺上，面向全國進(jìn)行招商，招商要為后期營銷、運(yùn)營管理做鋪墊。圍繞旅游——在文化旅游環(huán)境中進(jìn)行大面積、大規(guī)模招商，始終以文化旅游產(chǎn)業(yè)為招商主線，符合工程運(yùn)營特質(zhì)。重點(diǎn)攻擊——針對大客戶、大品牌、優(yōu)勢行業(yè)展開招商，集中主要力量攻擊有特性的品牌，選擇有經(jīng)營經(jīng)驗和經(jīng)營能力的商業(yè)成功人士加盟本工程。吸納省外——挖掘本地客戶資源的根底上，注意拓展外省市場，吸收省外的品牌和客商。1、主要模式——直接招商，面對全國廣闊經(jīng)營商及投資客商，實施大范圍招商行動。2、附屬模式——經(jīng)營權(quán)拍賣，工程具有絕對的壟斷優(yōu)勢，在進(jìn)行招商活動之前，使用拍賣方式，面對大經(jīng)營商，對工程涉及的廣揭發(fā)布、主題劇場冠名、主題廣場冠名、旅游文化紀(jì)念品冠名等進(jìn)行拍賣。3、返租模式——針對中小投資客戶和經(jīng)營客戶實施投資返租策略，降低投資和經(jīng)營門檻。4、免租模式——實施“放水養(yǎng)魚〞的招商策略，對加盟本案的投資客戶和經(jīng)營客戶提供一定時間的免租期限，是他們能夠安心在本案自主經(jīng)營，從近期來看，加大了我們的經(jīng)營本錢，降低了商戶的經(jīng)營風(fēng)險，但從長遠(yuǎn)來看，那么降低了我們的經(jīng)營風(fēng)險。商業(yè)地產(chǎn)根本都采用此法。招商模式開發(fā)建議背景資料：國際慣例說明，一國人均GDP到達(dá)1000美元時，就進(jìn)入國內(nèi)旅游的需求增長期，此時的旅游形態(tài)主要是觀光旅游；當(dāng)人均GDP到達(dá)2000—3000美元，旅游形態(tài)開始向休閑旅游轉(zhuǎn)化，進(jìn)入出國旅游的增長期；當(dāng)人均GDP到達(dá)3000—5000美元，旅游形態(tài)開始向度假旅游升級；到達(dá)5000美元以上那么開始進(jìn)入成熟的度假經(jīng)濟(jì)時期。觀光旅游→休閑旅游→度假旅游國內(nèi)趨勢世界趨勢由市統(tǒng)計局發(fā)布的?揚(yáng)州市2021年國民經(jīng)濟(jì)和社會開展統(tǒng)計公報?中得悉，去年揚(yáng)州人均GDP達(dá)41406元，按當(dāng)年匯率計算折合6065美元。也就是說，在過去的一年，平均每位揚(yáng)州人共創(chuàng)造了41406元附加值，超過6000美元由此可以推斷出揚(yáng)州完全有能力進(jìn)入成熟的度假經(jīng)濟(jì)時期。這是本地塊開發(fā)的根底！揚(yáng)州人均GDP第一層次第二層次第三層次觀光旅游娛樂體驗休閑旅游自然人文景觀游覽游泳、打獵、泡溫泉、滑雪休閑、會議、療養(yǎng)、宗教朝拜資源主導(dǎo)型娛樂工程型特色資源為主的綜合型頤和園迪斯尼避暑山莊、布達(dá)拉宮旅游功能同質(zhì)競爭化檔次競爭化差異化競爭化功能層次功能定義旅游功能開展類型典型案例競爭特點(diǎn)結(jié)合地塊的實際情況與上表可以推斷出：本地塊屬于第二層次娛樂體驗旅游旅游功能三層理論旅游的旅游功能總體上可以分為三種，即第一層次的觀光旅游功能、第二層次的娛樂體驗旅游、第三層次的專門旅游。開發(fā)主體整合協(xié)調(diào)各方資源執(zhí)行多方位高起點(diǎn)市場推廣投資興建完善根底設(shè)施取舍有度的區(qū)域產(chǎn)業(yè)組合保護(hù)生態(tài)自然和人文歷史資產(chǎn)評估本地自然資源及生態(tài)環(huán)境，制定開發(fā)原那么開發(fā)前對環(huán)境保護(hù)作完善規(guī)劃，輔以法規(guī)管理開掘升華獨(dú)特的人文和歷史資源引導(dǎo)本地居民對旅游和環(huán)保的參與規(guī)劃多種便捷抵達(dá)度假區(qū)的交通方式，注重沿路景觀早期投入根底設(shè)施建設(shè)提升區(qū)域吸引力和土地價值完善醫(yī)療通訊、住宿餐飲和娛樂文化設(shè)施的質(zhì)量數(shù)量政府牽頭制定對投資者宣傳策略，并啟動多方位宣傳推廣工程，為區(qū)域打造品牌引進(jìn)或聯(lián)合其他利益相關(guān)方的參與，基于互利原那么協(xié)同舉辦大型活動增強(qiáng)社會知名度謀求國家和地方各級政府在稅收、投資基建、融資、招商宣傳等角度的支持。在區(qū)域內(nèi)整合旅游資源，形成統(tǒng)一的知名旅游市場，建立整體影響力和品牌。與投資者、駐商、原住民、競爭者等利益相關(guān)者廣泛合作，實現(xiàn)共贏。區(qū)域定位旅游必要的五種要素確立逐步剔除與本區(qū)形象提升不符的落后產(chǎn)業(yè)政府政策引導(dǎo)和培育可與旅游產(chǎn)業(yè)協(xié)同開展的其他產(chǎn)業(yè)借助本地區(qū)逐步提升的優(yōu)美環(huán)境及社會形象，吸引新的外來人才休閑旅游產(chǎn)業(yè)綜合體根據(jù)工程地塊情況建議工程規(guī)劃定位為：運(yùn)動、商務(wù)、溫泉旅游運(yùn)動商務(wù)民俗文化風(fēng)情街旅游社區(qū)主題娛樂場民俗體驗園區(qū)特色運(yùn)動拓展運(yùn)動特色運(yùn)動區(qū)度假村、會議、酒店拓展基地青少年校外活動營地

度假型酒店休閑娛樂酒吧、夜總會、SPA城市民居展城市俱樂部放松體驗多功能會議中心養(yǎng)生度假村商業(yè)文化精品展示旅游紀(jì)念品一條街特產(chǎn)展示貿(mào)易館旅游購物旅游地產(chǎn)的功能規(guī)劃方向建議一般國內(nèi)旅游地產(chǎn)有以下幾大開發(fā)模型：1、旅游地產(chǎn)第一居所開發(fā)模型2、旅游地產(chǎn)第二居所開發(fā)模型3、產(chǎn)權(quán)酒店開發(fā)模型4、商務(wù)度假開發(fā)模型鑒于開發(fā)商實力與資金回收的考慮，建議劃分地塊，分組開發(fā)，以第一\二居所開發(fā)模型為主，快速回收局部資金。

地塊分組開發(fā)建議分地塊工程定位建議：別墅住宅/以溫泉、高爾夫為主題的第二居所分地塊工程推出理念建議：“在家度假〞VacationatHome分地塊工程規(guī)模建議：控制在200畝以內(nèi)分地塊工程所在位置建議：第二居所開發(fā)建議別墅項目1、次標(biāo)記地塊三面環(huán)山風(fēng)水極佳2、交通方便、左右兩條路均可出入水上活動休休閑區(qū)木屋度假區(qū)別墅度假區(qū)會所室外溫泉區(qū)深林公園入口文化旅游活動區(qū)通過主題樂園與溫泉的開發(fā)帶動整個區(qū)域的成熟啟示一：啟示二：以大量的前期投入，用時間換空間，換取后期開發(fā)利潤前期資金占用量大，且對于主題樂園等旅游行業(yè)有極強(qiáng)的把控能力，方能實現(xiàn)經(jīng)營利潤啟示三：分析啟示工程操作模式探討開發(fā)模式資源條件啟動物業(yè)資金要求客戶購買住宅目的旅游景點(diǎn)地產(chǎn)開發(fā)現(xiàn)有景區(qū)景點(diǎn)資源別墅等中高端住宅物業(yè)資金實力要求一般第二居所自我營造旅游資源大型旅游項目、樂園項目資金實力要求非常高第一居所/第二居所旅游度假地產(chǎn)開發(fā)自我營造度假村等資源度假村、產(chǎn)權(quán)式酒店資金實力要求一般第二居所旅游商務(wù)地產(chǎn)開發(fā)依托周邊旅游資源和自身景觀資源酒店、會議中心、度假村資金實力要求一般第二居所√√主力客戶群定位工程開發(fā)目標(biāo)打造揚(yáng)州一流、全國有影響力產(chǎn)品，實現(xiàn)工程價值最大化需要在選擇市場容量較大的客戶群的根底上，逐步走向高端。開發(fā)商品牌作為一個新成立的房地產(chǎn)開發(fā)公司，知名度低、市場號召力小。在工程開初期，工程沒有市場號召力，沒有品牌忠誠類客戶。片區(qū)所處開展階段片區(qū)規(guī)劃剛剛起步，知名度不高，成熟度不夠，刺激購置高端物業(yè)的吸引力甚小如果首期貿(mào)然進(jìn)入高端銷售物業(yè)的開發(fā)，面向高端客戶群，將面臨較大風(fēng)險。揚(yáng)州，啞鈴型社會結(jié)構(gòu)塔尖塔底中產(chǎn)階層普通市民標(biāo)簽明顯——私人會所、名車身份標(biāo)簽——聯(lián)排別墅類客戶、1～2輛私家車身份標(biāo)簽——中高端社區(qū)〔洋房居多〕、一輛私家車市場容量較大、有一定經(jīng)濟(jì)實力、能夠承受偶居型景區(qū)度假物業(yè)的城市中產(chǎn)階層，同時輻射高端客戶。核心客戶群企業(yè)客戶投資客戶度假客戶別墅物業(yè)的主要客戶群：1、認(rèn)同項目的山水及溫泉資源；2、以揚(yáng)州城區(qū)和儀征城區(qū)客戶為主，購買用途主要是第二居所；3、熱衷稀缺資源的占有，希望與自然共融，注重私密性。企業(yè)客戶投資客戶度假客戶別墅的次客戶群，產(chǎn)權(quán)式酒店主力客戶群：1、在其他區(qū)域還有物業(yè)；2、不會經(jīng)常來此居住，更多是用于度假休閑用；3、來自于主城區(qū)和萬盛區(qū)各個區(qū)域，對項目旅游資源較看重；企業(yè)客戶投資客戶度假客戶企業(yè)會所客戶群：1、資金密集型企業(yè)為主，成長型及大型企業(yè)規(guī)模；2、看中項目的自然資源和休閑度假資源和周邊旅游資源，度假、會議；3、重視尊崇感的營造，注重物業(yè)及相關(guān)活動的私密性；4、對于培訓(xùn)和拓展訓(xùn)練配套非?？粗?。企業(yè)客戶投資客戶度假客戶別墅形態(tài)建議可組合式別墅別墅物業(yè)面積較大，總價高；在本工程等度假風(fēng)景區(qū)，別墅多為度假第二居所，需求面積相對較小，支付總價相對降低客戶對別墅建筑形態(tài)非常青睞，別墅是豪宅，是深訪的象征；別墅形態(tài)的物業(yè)能夠提升工程價值；別墅等高端建筑形態(tài)，是一個工程成熟化開展階段的主力工程地塊山巒起伏，郁郁蔥蔥，其建筑風(fēng)格的選擇首先應(yīng)該考慮與山體、與自然環(huán)境相協(xié)調(diào)。四季顏色差異：春、夏兩季由于植被生長，地塊主要呈現(xiàn)為綠色；秋季植被泛黃、地塊地貌呈現(xiàn)出黃色；冬季由于降雪，地塊主要呈現(xiàn)為白色；工程建筑風(fēng)格的選擇需要與綠色、黃色、白色相搭配，鑲嵌于山林之中。別墅風(fēng)格建議風(fēng)格主要特征品牌識別競爭者異性項目價值提升設(shè)計表現(xiàn)程度歐陸風(fēng)格主要以粘貼古羅馬建筑藝術(shù)符號為特點(diǎn)，具有強(qiáng)烈的藝術(shù)效果較易一般中較易表現(xiàn)北美風(fēng)格是一種混合風(fēng)格，集當(dāng)今世界住宅建筑精華之大成后又融合了美國人自由、活潑、善于創(chuàng)新等等一些人文元素易好大易表現(xiàn)現(xiàn)代簡約體現(xiàn)時代特征為主，簡潔明快、實用大方，講求功能至上，形式服從功能較易一般中易表現(xiàn)中式風(fēng)格追求項目具有完美的居住條件與生活環(huán)境和豐富的社會文化內(nèi)涵。輕快、清新、典雅易好中較易表現(xiàn)其他風(fēng)格很難從外觀上下定義不易不好小最易表現(xiàn)北美鄉(xiāng)村風(fēng)情別墅工程再鋪以幾種小戶型組合產(chǎn)品院景獨(dú)棟洋房樓層：2層結(jié)構(gòu)：5房1廳4衛(wèi)4露天溫泉面積：建筑301.77㎡占地392㎡/399㎡溫泉獨(dú)棟洋房樓層：3層戶型結(jié)構(gòu)：4房3廳6衛(wèi)面積：建筑面積353.37㎡，地下室面積58.82㎡工程推廣建議一:工程目標(biāo)市場定位的“四段論〞觀點(diǎn)

太平認(rèn)為，基于工程開展所面臨的交通條件、心理制約、競爭工程等現(xiàn)實制約，并綜合考慮到工程的規(guī)劃建設(shè)周期、市場接納與消化、滾動開展以及投資平安，有必要將工程開展區(qū)分為幾個階段來認(rèn)識。在每個階段，工程開展所面臨的環(huán)境、條件、障礙、社會認(rèn)知都不盡相同，因而也就相應(yīng)產(chǎn)生了不同階段的開展目標(biāo)、任務(wù)以及不同的目標(biāo)市場、拓展策略。因此，太平認(rèn)為，本工程的目標(biāo)市場定位，不應(yīng)一概而論之。工程既然是分階段而開展實現(xiàn)的，那么工程的目標(biāo)市場定位也應(yīng)是分階段而側(cè)重和區(qū)別的。在目標(biāo)市場定位的實現(xiàn)上，需要考慮到這種階段性，通過階段性的把握，最終實現(xiàn)工程的總體市場定位。太平將本工程開展總體界定為四個階段，即“四段論〞：1、第一階段—工程開展早期導(dǎo)入階段—讓人來探奇

2、第二階段—工程開展初期起步階段—讓人來玩樂

3、第三階段—工程開展中期深化階段—讓人來投資

4、第四階段—工程開展全面實現(xiàn)階段—讓人來居住

工程目標(biāo)市場定位的階段性實現(xiàn)

依據(jù)上述工程開展的“四段論〞，太平對工程目標(biāo)市場定位做如下階段性分析。

總體法那么：抽絲剝繭逐級推演

第一階段—工程開展早期導(dǎo)入階段—讓人來探奇形象進(jìn)度：0%階段特質(zhì)：產(chǎn)品尚處于規(guī)劃和籌備中，無建設(shè)工程面世總體定位：揚(yáng)州西郊，一個神秘而美麗的地方目標(biāo)市場：喜歡駕車郊游、遠(yuǎn)足、拍攝、探險、郊游的社會人士開展任務(wù)：演繹“故事〞，吸引探奇行為，初步建立并傳播工程自然山水與人文價值，逐步清晰工程地標(biāo)。闡釋：工程的開發(fā)，有一個必要的籌備期。在工程施工尚未全面啟動之前，基于工程先天的自然和人文資源，給予必要的演繹和宣傳，吸引一些特定的人群前來探奇、遠(yuǎn)足、賞景，并通過這些人群，將工程所在地的印象和口碑傳播出去。利用這種早期的“群眾+小眾〞的傳播方式，重在宣傳工程，清晰其心理概念以及地理坐標(biāo)。第二階段—工程開展初期起步階段—讓人來玩樂形象進(jìn)度：0%-10%階段特質(zhì)：工程初期的建設(shè)啟動并完成，逐步具備旅游接待條件定位推演：揚(yáng)州西郊，一個好玩且值得一游的地方目標(biāo)市場：有錢、有閑并有車實現(xiàn)周末休閑、度假的成功人士開展任務(wù)：明確建立“工程〞功能，逐步認(rèn)知工程的旅游休閑價值闡釋：一個距離揚(yáng)州相當(dāng)近的“白羊山〞地方，在初步交通條件并不完全具備的情況下，直接寄希望于滿足人們的居住需求不太現(xiàn)實。從工程資源條件看，初期應(yīng)以“讓人來玩樂〞為總體策略，通過此，進(jìn)一步深化和明確“工程〞的價值功能，吸引更多的人前來，在更大的范圍內(nèi)傳播“度假村〞的形象與影響。第三階段—工程開展中期深化階段—讓人來投資形象進(jìn)度：10%-25%階段特質(zhì)：在完善休閑度假設(shè)施同時，全面啟動建設(shè)配套居住型物業(yè)定位推演：揚(yáng)州西郊，一個融合山水景觀與投資潛力的“優(yōu)質(zhì)投資品〞目標(biāo)市場：有錢、有興、有眼光的投資、置業(yè)人士開展任務(wù)：讓社會及目標(biāo)市場在認(rèn)可工程旅游休閑價值的根底上，接受工程推出的“產(chǎn)權(quán)花園別墅〞等一系列投資品的概念闡釋：“投資〞是工程價值功能向“居住〞過渡的必然過程，同時也是工程中期積極回籠資金，確保全面開發(fā)任務(wù)實現(xiàn)的需要。這一階段的目標(biāo)市場，關(guān)注的重點(diǎn)是工程的投資價值，而非具體的居住條件。這也為工程居住配套的建設(shè)贏得了時間。投資價值的根底，是工程的休閑度假功能得到了充分認(rèn)可。第四階段—工程開展全面實現(xiàn)階段—讓人來居住形象進(jìn)度：25%-90%階段特質(zhì)：成功運(yùn)作休閑度假區(qū)的同時，擴(kuò)大推進(jìn)居住型物業(yè)建設(shè)定位推演：一個休閑/度假/養(yǎng)生三位一體的高尚生態(tài)別墅區(qū)目標(biāo)市場：報告前文所全面界定的置業(yè)、居家與投資人士開展任務(wù)：在之前系列運(yùn)作的根底上，最終導(dǎo)入工程全面開展的正題闡釋：初期、中期的休閑度假區(qū)、投資型物業(yè)開發(fā)等，都只是項目開發(fā)的序曲。本工程真正的贏利點(diǎn)還是在于建立居住的價值功能，引導(dǎo)目標(biāo)市場前來“度假村〞置業(yè)、居住兼投資。在工程推進(jìn)25%之后，隨著前幾階段開展任務(wù)的實現(xiàn)，工程的最終開展目標(biāo)有望“水到渠成〞地得以實現(xiàn)。工程投資經(jīng)濟(jì)分析說明：工程投資經(jīng)濟(jì)分析是建立在前面的資源分析、市場分析和經(jīng)營工程建議等內(nèi)容根底上，以盡可能合理的預(yù)測數(shù)據(jù)進(jìn)行分析和評價，其中的數(shù)據(jù)預(yù)測和估計多參考了同行或相近行業(yè)和地區(qū)的普遍水平，因此有一定代表性和參考價值。但由于實際的基建規(guī)劃和開支等具體事宜需由開發(fā)方和專門的工程承包隊進(jìn)一步詳細(xì)商討，方案投資與實際投資的內(nèi)容差異較大，因此預(yù)測數(shù)據(jù)和投入運(yùn)營后的實際數(shù)據(jù)不可能完全一致。度假村內(nèi)各工程的具體收支及回收期分析投資總額：4，500萬元，包括：

溫泉浴城〔室外〕

浴城分為經(jīng)典浴池和特色浴池兩大部份，以休閑自然為主要風(fēng)格。參考同類溫泉浴城，估計基建投資：3,000萬元〔包括圍墻、綠化等費(fèi)用〕；設(shè)備投資：1.000萬元；流動資金：500萬元?？傆嫞?,000+1000=4,000萬元。一：溫泉會所二：康體理療中心

基于溫泉度假村的定位，康體中心并不需要過于豪華，而是以充分挖掘溫泉的康體潛力為主，中西醫(yī)結(jié)合。估計基建投資：200萬元〔包括浴城的附屬設(shè)施〕；設(shè)備投資：180萬元；流動資金：20萬元。總計：400萬元。注：工程可進(jìn)行招商。三：風(fēng)味餐廳

餐廳以天然裝飾為主，突出精致布局和農(nóng)家風(fēng)味。估計基建投資：120萬元；設(shè)備投資：60萬元；流動資金：20萬元?？傆嫞?00萬元。營業(yè)收入

參考揚(yáng)州市及周邊溫泉度假區(qū)價格，本案溫泉度假村的溫泉浴定價：80元/每位。預(yù)計溫泉浴城一年接待客流量可達(dá)80萬人次。當(dāng)然其他收費(fèi)工程亦相應(yīng)參考該度假村附近的溫泉度假村收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。同時，根據(jù)之前的市場預(yù)測，實際客流量的多少將取決于溫泉度假村管理水平和營銷力度。

根據(jù)前面所做的市場預(yù)測，按照預(yù)測數(shù)量的70%計算，營業(yè)收入初步估算如下：

項目名稱容量預(yù)算（萬人）消費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)（元/人）年收入（萬元）溫泉浴城56804，480康體理療中心56*15%=8.460504風(fēng)味餐廳56*80%=44.8301，340合計----------6.328四：溫泉別墅

投資總額建議為：3338萬元按照四星級標(biāo)準(zhǔn)興建60棟別墅其中小型別墅18棟〔每棟五個標(biāo)準(zhǔn)間〕中型別墅33棟〔每棟五個標(biāo)準(zhǔn)間+兩個豪華套房〕大型別墅9棟〔每棟八個標(biāo)準(zhǔn)間+三個豪華套房〕共計327個標(biāo)準(zhǔn)間，93個豪華套房初步估計基建投資額為：2565萬元〔18棟小別墅*25+33棟中型別墅*45+9棟大型別墅*70〕；初步估計設(shè)備投資額為：723萬元〔327*1.5+93*2.5〕；初步估計需流動資金：50萬元。營業(yè)收入：對于溫泉別墅，完全可以考慮采用國際流行的分時度假概念或其他方式予以經(jīng)營，提高客房利用率和利潤率，但具體經(jīng)營模式有待商榷，這里的收入預(yù)測僅作參考。

揚(yáng)州市內(nèi)的三星級酒店標(biāo)準(zhǔn)間的平均收費(fèi)為200-280元，考慮到溫泉度假村所處地域相對較為偏僻，為吸引旅游社團(tuán)的旅游客戶計，標(biāo)準(zhǔn)間對旅行社的收費(fèi)定在150元左右是較為合理的；豪華套房的目標(biāo)市場主要是淡季的商務(wù)客人，定價在200元左右是較為合理的。按照入住率到達(dá)70%計算，初步估計營業(yè)收入如下：標(biāo)準(zhǔn)間收入：327*360*0.7*150=1236.06萬元

豪華套房收入：93*360*0.7*200=468.72萬元

總收入：1236.06+468.72=1704.78萬元管理費(fèi)用1:〔含員工工資，按營業(yè)收入的10%計算〕：

1704.78*10%=170.4萬元

2:房屋、建筑物折舊〔20年直線折舊〕：

2565/20=128.25萬元

3:設(shè)備折舊〔5年直線折舊〕：

723/5=144.6萬元

4:維護(hù)及水電費(fèi)〔按營業(yè)收入的8%計算〕：

1704.78*8%=136.38萬元

5:營業(yè)物品消耗〔含別墅房間消耗按營業(yè)收入25%計算〕：

1704.78*25%=426.195萬元

6:營業(yè)稅金〔營業(yè)收入的5.55%〕：

1704.78*5.55%=94.62萬元稅前利潤：

1704.78-〔170.4+128.25+144.6+136.38+426.195+94.62〕=604.335萬元

所得稅：

604.335*25%=151.08萬元

稅后利潤：

604.335-151.08=453.225萬元投資回收期〔不計建設(shè)期〕

3338/453.225≈7年工程前期啟動時可使用產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓返租的方式快速回收局部資金預(yù)計銷售率為50%預(yù)計平均每套別墅價格為300萬元預(yù)計返租5年每年每套租金平均10萬元資金預(yù)計可回收：60*50%*300-60*50%*10=8700萬元

投資建議1：首先進(jìn)行地質(zhì)勘探，在溫泉資源本身很優(yōu)質(zhì)的前提下，決定投資。2：請專業(yè)的設(shè)計公司對度假村進(jìn)行全面規(guī)劃和設(shè)計。3：投資分為二至三期，首期主要建設(shè)溫泉會所、生態(tài)農(nóng)莊、局部別墅和溫泉酒店，以及整個度假村的綠化、道路建設(shè)等；4：二期為室外娛樂場的建設(shè)，三期為其他配套工程的建設(shè)。一期工程結(jié)束即可營業(yè)，可有效縮短投資回報期。本案溫泉度假村的土地一般比其他同等地段升值潛力大，可預(yù)留局部土地做為住宅建設(shè)用地或與土地規(guī)劃局協(xié)商取得溫泉度假村附近土地的優(yōu)先開發(fā)權(quán)，以免溫泉度假村營業(yè)后，附近土地升值，為其他房地產(chǎn)企業(yè)做嫁衣雙方合作模式建議〔一〕根本合作模式1、貴司〔以下簡稱甲方〕可委托我司〔以下稱乙方〕作為本工程獨(dú)家全程營銷籌劃參謀公司〔含平面廣告設(shè)計〕。2、甲方委托乙方作為本工程營銷籌劃參謀公司的模式進(jìn)行合作，乙方按月定額收取參謀效勞費(fèi)，如果甲方委托乙方作為本工程銷售代理公司，乙方每月按銷售總金額的一定比例提取代理費(fèi)〔針對工