世邦物業(yè)管理工程知識的培訓(xùn)

世邦物業(yè)管理工程知識的培訓(xùn)物業(yè)設(shè)備包括許多內(nèi)容，不同性質(zhì)的房屋建筑有不同的設(shè)備,大致包括以下：什么是物業(yè)設(shè)備建筑衛(wèi)生設(shè)備(給排水設(shè)備、衛(wèi)生設(shè)備、消防設(shè)備、供熱供冷與通風(fēng)設(shè)備，人防設(shè)備等)；建筑電氣工程設(shè)備（供電及照明、弱民、電梯防雷裝置等房屋廚房設(shè)備房屋景觀設(shè)備房屋清潔設(shè)備等基礎(chǔ)管理設(shè)備資料檔案管理標(biāo)準(zhǔn)化管理規(guī)章制度教育培訓(xùn)、基礎(chǔ)教育工作物業(yè)設(shè)備的基礎(chǔ)管理是為實(shí)現(xiàn)物業(yè)設(shè)備及職能服務(wù)提供有關(guān)資料信息的依據(jù)。物業(yè)設(shè)備基礎(chǔ)管理工作主要有四類：設(shè)備原始資料：如設(shè)備出廠合格證書、操作使用說明、驗(yàn)收資料、設(shè)備安裝與結(jié)構(gòu)圖、設(shè)備登記表等。

設(shè)備維修資料：如報(bào)修單、事故記錄、中大修工程記錄、技術(shù)革新記錄等

設(shè)備管理資料：如運(yùn)行記錄、普查記錄、運(yùn)行月報(bào)、考評資料等設(shè)備的檔案資料管理工作基本任務(wù)：一是做好設(shè)備技術(shù)檔案的保管；二是為設(shè)備運(yùn)行、維護(hù)、管理等提供資料信息依據(jù)?；A(chǔ)管理——設(shè)備資料檔案管理

技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)。如各類設(shè)備的驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)，完好標(biāo)準(zhǔn)、維修等級標(biāo)準(zhǔn)等。管理標(biāo)準(zhǔn)。如報(bào)修程序，信息處理標(biāo)準(zhǔn)、服務(wù)規(guī)范及標(biāo)準(zhǔn)、考核與獎懲標(biāo)準(zhǔn)等。設(shè)備的標(biāo)準(zhǔn)化工作的基本功能有兩個方面：一是為設(shè)備管理職能的實(shí)施提供共同行為準(zhǔn)則和標(biāo)準(zhǔn)；二是為設(shè)備的技術(shù)經(jīng)濟(jì)活動提供基本的依據(jù)和手段；基礎(chǔ)管理

——標(biāo)準(zhǔn)化管理

對本企業(yè)員工的培訓(xùn)與教育：基本內(nèi)容是技術(shù)業(yè)務(wù)、崗位培訓(xùn)、思想教育、職業(yè)道德、禮儀教育等

對業(yè)主、使用人的宣傳與教育：其重點(diǎn)是有關(guān)合理與安全使用設(shè)備的宣傳教育基礎(chǔ)管理——教育與培訓(xùn)物業(yè)設(shè)備的運(yùn)行管理是設(shè)備在日常運(yùn)行和使用過程中的各項(xiàng)組織管理工作，它具有日常性，安全性和廣泛性的特點(diǎn)和要求。有以下兩類：運(yùn)行管理設(shè)備運(yùn)行的勞動組織。設(shè)備運(yùn)行管理制度

定員工作：也就是根據(jù)勞動分工特點(diǎn)，設(shè)備運(yùn)行要求和管理的需要，合理確定工作崗位的人數(shù)，其主要方法有按設(shè)備定員，按崗位定員和按比例定員三種方式。作業(yè)組的組織：如電梯設(shè)備運(yùn)行組，水工電工組等。工作輪班組織：也就是勞動力的時間組織問題。工作輪班組織有單班制和多班制兩種，在多班制條件下，必須妥善解決輪班組織問題。勞動組織目的，一是在合理分工協(xié)作基礎(chǔ)上配置勞動力。二是據(jù)設(shè)備技術(shù)要求與崗位設(shè)置情況，采取合理的勞動組織形式提高勞動效率。運(yùn)行管理——設(shè)備運(yùn)行的勞動組織設(shè)備的安全操作規(guī)程。設(shè)備的巡視工作制度崗位責(zé)任制度制度與交接班制度記錄與報(bào)表制度報(bào)告制度服務(wù)規(guī)范運(yùn)行管理制度是全體員工的工作依據(jù)與準(zhǔn)則。運(yùn)行管理——設(shè)備運(yùn)行管理制度物業(yè)設(shè)備種類繁多，有些具有一定的危險(xiǎn)性，在使用操作和維修過程中，稍有疏忽往往會造成機(jī)毀人亡的重大事故。同時，設(shè)備的合理使用和安全操作也是減少維修損失，延長設(shè)備壽命的一個重要環(huán)節(jié)；包括：安全管理

加強(qiáng)安全教育與宣傳。設(shè)備安全管理措施落實(shí)設(shè)備合格證制度安全責(zé)任制度

對一些特殊或具有危險(xiǎn)性的設(shè)備需設(shè)計(jì)和安裝必要的安全保護(hù)措施定期進(jìn)行設(shè)備的安全檢查和性能測試制定設(shè)備的安全管理制度安全管理——設(shè)備安全管理措施落實(shí)國家對安全性能要求高的設(shè)備合格證制度，如電梯。要求使用和維修人員持證上崗。安全管理——設(shè)備合格證制度主管領(lǐng)導(dǎo)負(fù)責(zé)安全管理工作，安全巡檢。在崗位責(zé)任制中，安全必須作為一項(xiàng)責(zé)任內(nèi)容明確下來。安全管理，人人有責(zé)。形成一整套安全責(zé)任制度。

安全管理——安全責(zé)任制度

《特種設(shè)備安全監(jiān)察條例》規(guī)定：鍋爐、電梯、游樂設(shè)施等為特種設(shè)備，實(shí)行政府安全監(jiān)察制度按規(guī)定保養(yǎng)，人員持證上崗配合安全檢查，落實(shí)合格證制度形成一整套安全責(zé)任制度分清政府、管理公司、維修單位、生產(chǎn)廠家責(zé)任安全管理——特種設(shè)備物業(yè)設(shè)備的維修管理是指對設(shè)備維修活動所從事的組織，計(jì)劃與控制。包括：維修管理

設(shè)備的三級保養(yǎng)。定期檢查計(jì)劃維修計(jì)劃修理的定額標(biāo)準(zhǔn)物業(yè)設(shè)備的更新改造和購置與評價

日常維護(hù)保養(yǎng)：主要包括檢查，清潔和潤滑及時做好堅(jiān)固工作以及必要記錄等。

一級保養(yǎng)：按計(jì)劃進(jìn)行的保養(yǎng)工作。主要包括對設(shè)備進(jìn)行局部解體，進(jìn)行清洗，調(diào)整，按照設(shè)備磨損規(guī)律進(jìn)行定期保養(yǎng)。二級保養(yǎng)：對設(shè)備進(jìn)行全面清洗，部分解體和局部修理，更換或修復(fù)磨損件，使設(shè)備能夠達(dá)到完好狀態(tài)的保養(yǎng)。

維修管理——設(shè)備的三級保養(yǎng)

房屋安全檢查是物業(yè)管理的重要內(nèi)容?！斗课萃険p等級評定標(biāo)準(zhǔn)》按結(jié)構(gòu)、裝修、設(shè)備將房屋分為完好房、基本完好房、一般損壞房、嚴(yán)重?fù)p壞房、危險(xiǎn)房五類。定期評定房屋完損等級(一般1-3年），并將檢查結(jié)果整理歸檔。維修管理——房屋安全檢查維修管理——計(jì)劃維修計(jì)劃修理是以設(shè)備的磨損理論和故障規(guī)律為依據(jù)的。研究與把握設(shè)備的磨損形成規(guī)律和故障發(fā)生規(guī)律是搞好設(shè)備的預(yù)防性計(jì)劃維修工作的基本依據(jù)。維修管理——計(jì)劃維修設(shè)備故障曲線圖維修管理——計(jì)劃維修設(shè)備磨損曲線圖維修管理——計(jì)劃維修

零星維修工程：通常只要修復(fù)，更換少量易損零件，調(diào)整少部分機(jī)構(gòu)和精度。中修工程：正常定期檢修，使設(shè)備能正常運(yùn)轉(zhuǎn)到下一次修理，更換率一般在10%-30%。大修工程：對設(shè)備定期的全面檢修。維修管理——計(jì)劃修理的定額標(biāo)準(zhǔn)

修理周期及結(jié)構(gòu)。修理周期指相鄰兩次大修之間，機(jī)器設(shè)備的工作時間；修理周期結(jié)構(gòu)是指在一個修理周期內(nèi)，大修、中修、定期保養(yǎng)的次數(shù)及排列順序；

修理復(fù)雜系數(shù)，是用來表示不同設(shè)備的修理復(fù)雜程度，計(jì)算修理工作量的假定單位。勞動量定額，是為完成設(shè)備的各種修理工作所規(guī)定的勞動量標(biāo)準(zhǔn)，通常以完成一個修理系數(shù)所需要的勞動時間表示。其它定額標(biāo)準(zhǔn)有了這些定額標(biāo)準(zhǔn)，就可以制定設(shè)備的修理計(jì)劃維修管理——物業(yè)設(shè)備的更新改造和購置評價

設(shè)備的壽命分為物質(zhì)壽命，技術(shù)壽命和經(jīng)濟(jì)壽命，通常把設(shè)備的經(jīng)濟(jì)壽命年限作為設(shè)備更新的依據(jù)。設(shè)備改造：設(shè)備原型更新和設(shè)備技術(shù)更新，通常要橫向經(jīng)綜合技術(shù)經(jīng)濟(jì)比較后，確定更新方案。物業(yè)設(shè)備的購置即是技術(shù)性工作工作又是一種物業(yè)投資的經(jīng)濟(jì)性活動。因此對購置目的要進(jìn)行反復(fù)研究。保證購置項(xiàng)目技術(shù)上先進(jìn)、經(jīng)濟(jì)上合理，功效上適用，要同業(yè)主、用戶充分協(xié)商，征得支持。設(shè)備的經(jīng)濟(jì)性評價方法可采用年費(fèi)法，從不同的方案中選擇最優(yōu)方案。四大目標(biāo)查明危機(jī)原因減少或控制破壞、損失程度迅速、正確的反應(yīng)

制止危機(jī)繼續(xù)存在工程危機(jī)管理重點(diǎn)鎮(zhèn)定行事勿輕舉妄動，分清責(zé)任、權(quán)限配合政府部門之行動善用資源知人善任小心媒體之處理控制群眾情緒工程危機(jī)管理人命之價值遠(yuǎn)大于其他法規(guī)供應(yīng)突發(fā)工程危機(jī)管理——外辦影響產(chǎn)生的危機(jī)--物業(yè)管理是計(jì)劃性的工作（為物業(yè)制訂適當(dāng)之管理模式、人員架構(gòu)、規(guī)章制度）--每天都有所準(zhǔn)備--消除物業(yè)設(shè)計(jì)的危險(xiǎn)性--完善物業(yè)設(shè)備的各種系統(tǒng)的維修工作--嚴(yán)格執(zhí)行所有規(guī)章制度（監(jiān)察）--配合實(shí)際情況，適當(dāng)修改所有規(guī)章制度--加強(qiáng)培訓(xùn)，加強(qiáng)效率（案例討論，演習(xí)）--經(jīng)常演習(xí)，加強(qiáng)宣傳--急需品的準(zhǔn)備，備用物件、零件。工程危機(jī)管理——預(yù)防危機(jī)發(fā)生之措施

確認(rèn)位置----電梯編號、樓層;通知有關(guān)員工采取相應(yīng)行動----乘客人數(shù)、照明、通風(fēng)情況;安撫乘客，注意傷病;技工：盡快救人;密切監(jiān)控現(xiàn)場情況管理/保安：注意等待人群（疏導(dǎo)），安排臨時指導(dǎo)員盡快救出被困乘客,注意空氣暢順 跟進(jìn)乘客需要，道歉,如有病患情況，立即通知急救部門協(xié)助查究原因，盡快修復(fù)改善;詳盡報(bào)告,注意事項(xiàng)：考慮設(shè)備之價值;工程危機(jī)管理——危機(jī)處理電梯困人應(yīng)變準(zhǔn)備物資（沙包、防水閘板、抽水泵、防水布、員工裝備、應(yīng)急用品：救傷、飲用水、干糧）預(yù)防措施保護(hù)各機(jī)房/保護(hù)或切斷可能被涉及之接電設(shè)備保護(hù)地下室保護(hù)電梯保證去水道暢通工程危機(jī)管理——危機(jī)處理自然災(zāi)害（水浸、洪水、暴雨）工作程序密切留意政府有關(guān)部門通知/指示(一般自然災(zāi)害均非突發(fā)性)派遣專責(zé)人員報(bào)告情況配合政府有關(guān)部門執(zhí)行工作有需要時疏散物業(yè)內(nèi)所有人員(關(guān)閉所有電源保護(hù)/攜帶財(cái)物)事后安排清潔及設(shè)備復(fù)位(小心安全)詳盡報(bào)告(拍照記錄)向保險(xiǎn)公司提交報(bào)告，要求索賠(必須于24小時內(nèi)申報(bào)索賠)工程危機(jī)管理——危機(jī)處理自然災(zāi)害（水浸、洪水、暴雨）確定受影響之位置、范圍（注意不容許停電之設(shè)備，如醫(yī)院之部分特殊設(shè)備）檢查原因備用發(fā)電機(jī)/應(yīng)急照明（注意臨時照明之安全，如使用明火照明）注意儲油量，正常操作（專人監(jiān)控）加強(qiáng)保安，加派巡邏恢復(fù)供電后，小心跳掣現(xiàn)象（若長時間停電，寒冷天氣及地區(qū)，需檢查水管是否凍裂）水泵排氣電腦系統(tǒng)檢查全物業(yè)供電空調(diào)系統(tǒng)設(shè)備損壞——停電工程危機(jī)管理——危機(jī)處理留意政府有關(guān)部門通知/指示檢查所有設(shè)施正常檢查所有應(yīng)急設(shè)備(備用) 加固容易被吹走的戶外物品收回可移動之戶外物品檢查下水道暢通關(guān)好窗戶，并加保護(hù)關(guān)好防風(fēng)閘門通知客戶當(dāng)值人員，做好加班準(zhǔn)備適時做戶外檢查風(fēng)災(zāi)——之前準(zhǔn)備工程危機(jī)管理——危機(jī)處理應(yīng)急設(shè)備：手提水泵、應(yīng)急燈、急救用品、發(fā)電機(jī)、電筒、膠條、木板/繩、安全帽、雨衣、水靴、沙包、防水閘、吸水機(jī)、地拖物業(yè)準(zhǔn)備：保留安全出口，通知物業(yè)內(nèi)所有人員或派專人指示安排膳食小心安全，取消戶外正常作業(yè)（崗?fù)ぶ蛋啵╋L(fēng)災(zāi)——之前準(zhǔn)備工程危機(jī)管理——危機(jī)處理檢查損毀情況執(zhí)行清理工作協(xié)助客戶恢復(fù)檢修受損設(shè)備詳盡報(bào)告（拍照記錄）向保險(xiǎn)公司提交報(bào)告，要求索賠風(fēng)災(zāi)過后工程危機(jī)管理——危機(jī)處理派最接近現(xiàn)場之員工調(diào)查火情盡快報(bào)告現(xiàn)場情況確實(shí)誤報(bào)，盡快消防控制復(fù)位調(diào)查誤報(bào)原因消防控制中心當(dāng)值負(fù)責(zé)人填寫有關(guān)報(bào)告如有需要，安排進(jìn)行維修誤報(bào)火警工程危機(jī)管理——危機(jī)處理如證實(shí)氣體泄漏，必須報(bào)警急救準(zhǔn)備，緊急復(fù)蘇法現(xiàn)場查證是否屬實(shí)切密在現(xiàn)場開關(guān)任何電器及可能產(chǎn)生火花之行為關(guān)掉手機(jī)、傳呼機(jī)、對講機(jī)等無論是否屬實(shí)，在現(xiàn)場打開窗戶，使空氣對流