房地產(chǎn)二級開發(fā)報建流程與經(jīng)驗（干貨）

房地產(chǎn)二級開發(fā)報建流程與經(jīng)驗（干貨）Part1房地產(chǎn)開發(fā)報建常規(guī)流程介紹1、房地產(chǎn)開發(fā)手續(xù)從哪來？1998年前總理朱镕基簽發(fā)第248國務院令頒布《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》，從此房地產(chǎn)行業(yè)走上歷史舞臺。該條例確立房地產(chǎn)經(jīng)營內(nèi)容、準入資格，項目獲取、規(guī)劃設計、建造驗收、銷售轉讓等核心規(guī)定。開發(fā)手續(xù)就是圍繞該條例實施的。2、設立房地產(chǎn)企業(yè)的基本條件：有注冊資本要求；有專職技術人員要求；外資設立房地產(chǎn)企業(yè)的，額外辦理有關外資審批手續(xù)。3、前期報建主要手續(xù)：4、前期報建常見證照簡要介紹：5、前期開發(fā)基本流程：Part2北京市XX項目報建復盤經(jīng)驗分享圖2-1北京XX項目報建節(jié)點1、房地產(chǎn)開發(fā)報建以“后證壓前證”為原則，報建的第一個行政許可手續(xù)是《規(guī)劃條件書》。2、招拍掛結束后簽訂的《國有土地使用權出讓合同》及《規(guī)劃條件書》僅對地上部分進行約定，土地出讓金也僅繳納地上部分，地下部分補繳的土地出讓金需要與國土局簽訂補充協(xié)議進行約定。3、《立項核準》前需完成開發(fā)主體的變更，從而以新的開發(fā)主體完成后續(xù)報建流程。4、《立項核準》由市區(qū)發(fā)改委和市建委聯(lián)合審批，2018年后北京市取消了前置的環(huán)評、水評、節(jié)能評價和交評環(huán)節(jié)，由第三方出具的可研報告代替?！读㈨椇藴省分攸c審核項目的投資額、資金籌措形式、資金用途、建筑規(guī)模（不含地下）、是否符合禁限目錄、施工招投標的招標形式（項目公司股東是否國有成分）等。5、XX項目未使用“多規(guī)合一”平臺，《方案復函》規(guī)定建筑樓座紅線、每個單體的套數(shù)、戶型面積、項目配套和車庫的位置面積等，附有一個大的項目平面圖。6、北京市已取消辦理《建設用地規(guī)劃許可證》。7、國有土地使用權僅在市級國土局進行交易，但《國土證》到區(qū)縣級國土局辦理。《國土證》現(xiàn)更換為《不動產(chǎn)權證》，里面注明地塊位置、權利人、土地性質(zhì)面積等內(nèi)容，并附有釘樁圖。8、《建設工程規(guī)劃許可證》會詳細規(guī)定項目每個單體的地上地下高度、地上地下層數(shù)、套數(shù)、戶型面積、車庫等內(nèi)容。9、北京市人防異地建設難度較大，僅限水位過高，地下有軍事電纜等特殊情況。北京市保障性住房仍需建設人防設施。10、現(xiàn)在《施工許可證》由各區(qū)縣建委辦理，今后僅有電子形式。施工證辦理前需要區(qū)經(jīng)辦人到現(xiàn)場考察項目是否提前開工，若提前開工需要繳納相應罰款。11、施工圖外審環(huán)節(jié)也是預售證辦理前的必要環(huán)節(jié)。12、辦理《商品房預售許可證》的申辦材料較多，審核關注點包括規(guī)劃建筑面積不能超過出讓建筑面積等。13、預售證備案價格由市建委城研中心提供，并由市建委市場處決定最終價格。14、項目從《工規(guī)證》開始可以根據(jù)項目經(jīng)營需要劃分標段，《施工證》階段可以進一步細分，單個施工證內(nèi)容大于單體即可。一個《施工證》只能辦理一次《預售許可證》。圖2-2預售證申辦材料列表Part3Q&AQ：目前北京市“多規(guī)合一”平臺辦理《建設工程規(guī)劃許可證》是否就不需要進行人防審查和園林審查了？A：不是，圖紙在報送“多規(guī)合一”平臺前仍需單獨和人防辦、園林局溝通人防審查和園林審查事宜，待圖紙一次性申報平臺后由區(qū)規(guī)劃局發(fā)函給人防辦和園林辦進行審查。所以流程環(huán)節(jié)并未減少。Q：北京市關于房屋分攤作何規(guī)定？限價房的分攤比例是否會偏大？A：北京市規(guī)定房屋分攤比例不低于70%，主要是地下設備用房分攤房屋面積。限價房的分攤比例和普通商品房相似。Q：人防工程的類型及使用是否需要申報？A：人防辦對人防工程規(guī)定的類型主要包括物資儲存和人員掩蔽兩類，根據(jù)項目位置和類型會出具不同的人防類型面積要求。人防工程的權屬并不明確，非戰(zhàn)時可以由開發(fā)商用于車位出租等用途，但要向人